【地產(chǎn)策劃-】風火-深圳鴻榮源西林項目整合推廣策略-71課件

題西林壁題西林壁序…

序…

2004，影響深圳，社會上下必須關(guān)注的大事件——20042004，影響深圳，社會上下必須關(guān)注的大事件——2004水何澹澹豪宅涌起東看熙園西看西林水何澹澹共襄盛舉，2003，我們從熙園走向西林,成功是目的地共襄盛舉，2003，鴻榮源西林項目整合推廣策略鴻榮源西林項目整合推廣策略||推廣三章經(jīng)||品牌文脈理解第一章程第二章程發(fā)展方向探討第三章程推廣核心論證||推廣三章經(jīng)||品牌文脈理解第一章程第二章程發(fā)展方向探討第推廣文脈探尋第一章程推廣文脈探尋第一章程在深圳，在寶安鷹擊長空在深圳，在寶安鷹擊長空寶安十個富人,有五個住鴻榮源的房子

沒有鴻榮源,寶安富人“無家可匹”

寶安十個富人,有五個住鴻榮源的房子

沒有鴻榮源,寶安富人“沒有鴻榮源,寶安高尚社區(qū)只剩半壁江山

鴻榮源開發(fā)面積達60萬平方米

沒有鴻榮源,寶安高尚社區(qū)只剩半壁江山

鴻榮源開發(fā)面積達60萬寶安少了鴻榮源寶安住宅進程倒退三—五年【地產(chǎn)策劃-】風火-深圳鴻榮源西林項目整合推廣策略-71課件有深圳必有寶安

有寶安必有鴻榮源有深圳必有寶安

有寶安必有鴻榮源追根溯源，讓我們來看看它的發(fā)展歷程及其品牌內(nèi)涵追根溯源，讓我們來看看它的寶安豪宅的絲綢之路寶安豪宅的絲綢之路和記黃埔項目和記黃埔鴻榮源“雅字號”奠定寶安第一金字招牌弘雅花園雅景居雅豪軒御景臺麗景城鴻榮源“雅字號”奠定寶安第一金字招牌弘雅花園雅景居雅豪軒御景衡量一個樓盤的地位要看人們內(nèi)心對它的真正評價——品牌內(nèi)核鴻榮源花園對業(yè)主及非業(yè)主意味著什么？衡量一個樓盤的地位我住雅豪軒（御景臺）!還是說我住在寶城區(qū)(寶安)… -----作為衡量一線品牌的標準.1我住雅豪軒（御景臺）!1如果你說你住在寶安，別人可能不愿和你多交談如果你補充說住在雅豪軒，別人眼睛又亮了。2如果你說你住在寶安，別人可能不愿和你多交談2有人來社區(qū)抓狗，雅豪軒的住戶說：鴻榮源的狗也敢抓？3有人來社區(qū)抓狗，3雅豪軒的老人總是很喜歡談起自己的兒子。4雅豪軒的老人總是很喜歡談起自己的兒子。4你住雅豪軒，形象又好，人們可能猜測你是臺商。5你住雅豪軒，形象又好，5寶安人談到深圳市區(qū)的豪宅，總會第一聯(lián)想到家鄉(xiāng)搏出去的鴻榮源6寶安人談到深圳市區(qū)的豪宅，6由此可見由此可見鴻榮源，寶安最受

敬仰的子弟開發(fā)商路過的人，都知道“雅字號”里住的是誰鴻榮源，寶安最受

敬仰的子弟開發(fā)商路過的人，都知道“雅字號”寶安三巨頭“土”富通“豪”泰華“智”鴻榮源蟠龍居冠城世家

富盈門泰華明珠寶安三巨頭只要你在寶安置業(yè)，最有面子的房子就是鴻榮源的了寶安置業(yè)的首選寶安置業(yè)的首選

是衡量寶安豪宅的一個標高是衡量寶安成功人士的一個標高總體來說豪宅的標志鴻榮源總體來說豪宅的標志鴻榮源在一個很高的基座上有著良好先天地段優(yōu)勢的西林項目面世——我們?nèi)绾窝由炱放撇呗砸鉀Q的問題在一個很高的基座上策略要解決的問題發(fā)展方向論證第二章程發(fā)展方向論證第二章程志存高遠志存高遠西林項目，面對的是一個新的市場局面西林項目，面對的是一個新的市場局面西林項目的競爭面一：無競爭二：寶安中高檔樓盤西林項目的競爭面一：無競爭一：無競爭地王冠城世家即將售完在形象上能取代他，成就寶安第一樓王那就在高端市場獨樹一幟一：無競爭地王冠城世家即將售完二：寶安中高檔樓盤和記黃埔項目

新安湖二期振業(yè)項目……二：寶安中高檔樓盤和記黃埔項目寶安土地供應(yīng)量豐富，中高檔定位的樓盤眾多涌現(xiàn)，在產(chǎn)品品質(zhì)上難分伯仲,寶安城區(qū)本來就較小，在地段上難以產(chǎn)生絕對優(yōu)勢。要脫穎而出，必須高舉高打要做就做寶安第一競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢指標才是硬道理？轉(zhuǎn)身看西林指標才是硬道理？轉(zhuǎn)身看西林A：地段最好突破寶安豪宅極限A：地段最好突破寶安豪宅極限34區(qū)有老城區(qū)積淀的新城區(qū)成熟，高尚，純粹，城中富人區(qū)34區(qū)有老城區(qū)積淀的新城區(qū)B、景觀最優(yōu)突破寶安豪宅極限B、景觀最優(yōu)突破寶安豪宅極限5層以上看海70——300米的超寬樓間距5萬占面4萬園林決大部分可看園林極大照顧正南朝向——試問寶安誰能敵？5層以上看海——試問寶安誰能敵？C、戶型最適突破寶安豪宅極限C、戶型最適突破寶安豪宅極限120平方米大三房、大四房送六米層高錯開式陽臺，餐客廳躍式區(qū)隔

——最適合寶安家庭居住的戶型120平方米大三房、大四房D、配套最豐突破寶安豪宅極限D(zhuǎn)、配套最豐突破寶安豪宅極限銀行區(qū)一級重點小學、幼兒園百貨醫(yī)院賓館銀行區(qū)一級重點小學、幼兒園百貨醫(yī)院賓館西林項目

1、憑靠寶安新老中心，配套無可匹敵2、鴻榮源多年培育，弘雅系列超級社區(qū)根基成熟（片區(qū)規(guī)劃，社區(qū)人氣、文化、環(huán)境、配套蔚然可觀）3、都心豪宅，景觀極豐西林項目

1、憑靠寶安新老中心，配套無可匹敵集中表現(xiàn)在三大突破豪宅的社區(qū)成熟度豪宅的城市的資源配給度豪宅的自然的資源享有度集中表現(xiàn)在三大突破豪宅的社區(qū)成熟度豪宅的城市的資源配給度豪結(jié)論鴻榮源在寶安經(jīng)過多年親耕，西林更是青出于藍寶安城市人居鼎級標高廣告如何傳達這個意思?結(jié)論鴻榮源在寶安經(jīng)過多年親耕，西林更是青出于藍廣告如何傳達這鴻榮源在寶安的極品之作策略核心鴻榮源在寶安的極品之作策略核心鴻榮源嫡系項目屬性定位：城市寬景府邸項目屬性定位：城市寬景府邸嫡系純正名門血統(tǒng)寶安本土有龍脈的豪宅嫡系純正名門血統(tǒng)發(fā)展方向論證第三章程發(fā)展方向論證第三章程正合奇勝推廣核心論證正合奇勝推廣核心論證先回到消費者

大三房，大四房，必為二次置業(yè)者。

寶安二次置業(yè)者在想什么？先回到消費者

大三房，大四房，必為二次置業(yè)者。

寶安二次他們現(xiàn)在有房子，要讓他們買第二套，除非在身份上有極大提高滿足，是寶安最好的房子。否則寧可不買。他們現(xiàn)在有房子，要讓他們買第二套，除非在身份上有只買第一，不買第二誰最牛就認誰只買第一，不買第二他們極端務(wù)實（如果他是站在一個很高的位置來打量他可承受的住宅，對房子的10塊錢的差價也很在意）又極端務(wù)虛（喜歡附庸洋氣的東西，如果告訴他這是寶安最有錢人住的最有品位的房子，那怕有西曬也可馬虎過去）他們極端務(wù)實三大來源本土及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富豪本地辦廠的外商及高級管理層本地公務(wù)員三大來源本土及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富豪結(jié)論：顯然我們是要把本項目包裝成寶安第一富人區(qū)，最有品位，最有身份的住宅

————但什么推廣概念可以產(chǎn)生這樣的效果呢？結(jié)論：顯然我們是要把本項目包裝成寶安不妨回溯中國的居住文明史三個重要時期不妨回溯中國的居住文明史開元天寶中國先進文化技術(shù)的輸出時期，各國訪華使來到中國，中國的絲綢、瓷器、茶葉成了上層家庭的象征，同時中國建筑影響了日本建筑形態(tài)的成熟。開元天寶西學東漸外來先進文化技術(shù)的輸入時期，中國外交使來到外國，把西方的建筑引進中國，同時各大城市開始出現(xiàn)西洋住宅。并扮演重要的社會角色。西學東漸WTO|APEC中西文化交融的鼎盛時期，全球經(jīng)濟一體化，大批外商涌入中國，位于中國珠三角的寶安是一典型，新格局下建筑與生活形態(tài)都呼喚一次革新。西林這個時候應(yīng)運而生。WTO|APEC中西文化交融的鼎盛時期，全球經(jīng)濟一體化，大批推廣概念使館區(qū)，涉外寓所推廣概念使館區(qū)，涉外寓所使館區(qū)—對中心區(qū)弘雅片區(qū)的一次準確定義—新古典主義住宅的心理滿足感的飽滿揭示—對樓市的一股新風的沖擊使館區(qū)

涉外

一次對寶安傳統(tǒng)豪宅土豪形象的正向顛覆

一次對寶安富人階層多外籍人士的客觀描述

一次對寶安本土富豪附庸洋風在身份提升上的有效滿足

涉外

一次對寶安傳統(tǒng)豪宅土豪形象的正向顛覆

一次對寶安強調(diào)其寶安最適合居住的豪宅的居住功能的強調(diào)

對其高綠化率，寬間距的生活優(yōu)越最佳表現(xiàn)寓所強調(diào)其寶安最適合居住的豪宅的居住功能的強調(diào)

對其高綠化率，命名：嘉天下命名：嘉天下命名：雅郡命名：雅郡策略提案結(jié)束，謝謝！本方案版權(quán)歸風火廣告所有，未經(jīng)同意不得擅自使用或引用！策略提案結(jié)束，謝謝！本方案版權(quán)歸風火廣告所有，未經(jīng)同意不得擅浦東別墅市場四月月報2008.5浦東別墅市場四月月報2008.5本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第二部分浦東獨棟別墅市場第三部分浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分浦東高端住宅市場第五部分浦東高端住宅競爭個案市場分析本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第一部分上海獨棟別墅市場分析第一部分上海獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，第二部分浦東獨棟別墅市場分析第二部分浦東獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月市場去化在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場去化在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計4市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應(yīng)充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，達到7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別第三部分浦東獨棟別墅競爭市場分析第三部分浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂//////159647423///目前，該項目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司樓盤案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為項目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項目的性價比和稀缺性明顯；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶//////139123551///該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有第四部分浦東高端住宅市場第四部分浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應(yīng)浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房第五部分浦東高端住宅競爭市場分析第五部分浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000元總價范圍540裝修標準/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價格單價55000-60000總價范圍1100-3600萬裝修標準4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價格單價50000總價范圍1250-1750萬裝修標準4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價財富海景341181952334267743233///266546961財富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價格單價34500總價范圍524-1100萬裝修標準/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價裕龍花園127230756127230282119730827///3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;裕龍花園案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交匯報結(jié)束敬請指導匯報結(jié)束浦東別墅市場四月月報2008.5浦東別墅市場四月月報2008.5本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第二部分浦東獨棟別墅市場第三部分浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分浦東高端住宅市場第五部分浦東高端住宅競爭個案市場分析本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第一部分上海獨棟別墅市場分析第一部分上海獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，第二部分浦東獨棟別墅市場分析第二部分浦東獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月市場去化在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場去化在新增供應(yīng)的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計4市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，達到了7.4萬元/平米的高價；御翠園供應(yīng)充足，預計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，達到7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別第三部分浦東獨棟別墅競爭市場分析第三部分浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂//////159647423///目前，該項目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司樓盤案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為項目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項目的性價比和稀缺性明顯；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶//////139123551///該項目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項目還有后期房源，但推盤時間未定；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有第四部分浦東高端住宅市場第四部分浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應(yīng)浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導致成交量相比3月有所下滑；市場去化受3月份新增供應(yīng)的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時，表明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房第五部分浦東高端住宅競爭市場分析第五部分浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000元總價范圍540裝修標準/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價格單價55000-60000總價范圍1100-3600萬裝修標準4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價格單價50000總價范圍1250-1750萬裝修標準4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價財富海景341181952334267743233///266546961財富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對高端客源具有較強的吸引力；案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價格單價34500總價范圍524-1100萬裝修標準/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價裕龍花園127230756127230282119730827///3月成交1套,面積197平方米,成交價30827元/平方米;裕龍花園案名裕龍花園近期動態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達到去年同期水平；從上海整個別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點，不管從成交量還是成交均價都對整個別墅市場產(chǎn)生了深遠的影響；以御翠園為代表的浦東頂級別墅的成交，直接帶動了整個獨棟市場的量價齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交匯報結(jié)束敬請指導匯報結(jié)束題西林壁題西林壁序…

序…

2004，影響深圳，社會上下必須關(guān)注的大事件——20042004，影響深圳，社會上下必須關(guān)注的大事件——2004水何澹澹豪宅涌起東看熙園西看西林水何澹澹共襄盛舉，2003，我們從熙園走向西林,成功是目的地共襄盛舉，2003，鴻榮源西林項目整合推廣策略鴻榮源西林項目整合推廣策略||推廣三章經(jīng)||品牌文脈理解第一章程第二章程發(fā)展方向探討第三章程推廣核心論證||推廣三章經(jīng)||品牌文脈理解第一章程第二章程發(fā)展方向探討第推廣文脈探尋第一章程推廣文脈探尋第一章程在深圳，在寶安鷹擊長空在深圳，在寶安鷹擊長空寶安十個富人,有五個住鴻榮源的房子

沒有鴻榮源,寶安富人“無家可匹”

寶安十個富人,有五個住鴻榮源的房子

沒有鴻榮源,寶安富人“沒有鴻榮源,寶安高尚社區(qū)只剩半壁江山

鴻榮源開發(fā)面積達60萬平方米

沒有鴻榮源,寶安高尚社區(qū)只剩半壁江山

鴻榮源開發(fā)面積達60萬寶安少了鴻榮源寶安住宅進程倒退三—五年【地產(chǎn)策劃-】風火-深圳鴻榮源西林項目整合推廣策略-71課件有深圳必有寶安

有寶安必有鴻榮源有深圳必有寶安

有寶安必有鴻榮源追根溯源，讓我們來看看它的發(fā)展歷程及其品牌內(nèi)涵追根溯源，讓我們來看看它的寶安豪宅的絲綢之路寶安豪宅的絲綢之路和記黃埔項目和記黃埔鴻榮源“雅字號”奠定寶安第一金字招牌弘雅花園雅景居雅豪軒御景臺麗景城鴻榮源“雅字號”奠定寶安第一金字招牌弘雅花園雅景居雅豪軒御景衡量一個樓盤的地位要看人們內(nèi)心對它的真正評價——品牌內(nèi)核鴻榮源花園對業(yè)主及非業(yè)主意味著什么？衡量一個樓盤的地位我住雅豪軒（御景臺）!還是說我住在寶城區(qū)(寶安)… -----作為衡量一線品牌的標準.1我住雅豪軒（御景臺）!1如果你說你住在寶安，別人可能不愿和你多交談如果你補充說住在雅豪軒，別人眼睛又亮了。2如果你說你住在寶安，別人可能不愿和你多交談2有人來社區(qū)抓狗，雅豪軒的住戶說：鴻榮源的狗也敢抓？3有人來社區(qū)抓狗，3雅豪軒的老人總是很喜歡談起自己的兒子。4雅豪軒的老人總是很喜歡談起自己的兒子。4你住雅豪軒，形象又好，人們可能猜測你是臺商。5你住雅豪軒，形象又好，5寶安人談到深圳市區(qū)的豪宅，總會第一聯(lián)想到家鄉(xiāng)搏出去的鴻榮源6寶安人談到深圳市區(qū)的豪宅，6由此可見由此可見鴻榮源，寶安最受

敬仰的子弟開發(fā)商路過的人，都知道“雅字號”里住的是誰鴻榮源，寶安最受

敬仰的子弟開發(fā)商路過的人，都知道“雅字號”寶安三巨頭“土”富通“豪”泰華“智”鴻榮源蟠龍居冠城世家

富盈門泰華明珠寶安三巨頭只要你在寶安置業(yè)，最有面子的房子就是鴻榮源的了寶安置業(yè)的首選寶安置業(yè)的首選

是衡量寶安豪宅的一個標高是衡量寶安成功人士的一個標高總體來說豪宅的標志鴻榮源總體來說豪宅的標志鴻榮源在一個很高的基座上有著良好先天地段優(yōu)勢的西林項目面世——我們?nèi)绾窝由炱放撇呗砸鉀Q的問題在一個很高的基座上策略要解決的問題發(fā)展方向論證第二章程發(fā)展方向論證第二章程志存高遠志存高遠西林項目，面對的是一個新的市場局面西林項目，面對的是一個新的市場局面西林項目的競爭面一：無競爭二：寶安中高檔樓盤西林項目的競爭面一：無競爭一：無競爭地王冠城世家即將售完在形象上能取代他，成就寶安第一樓王那就在高端市場獨樹一幟一：無競爭地王冠城世家即將售完二：寶安中高檔樓盤和記黃埔項目

新安湖二期振業(yè)項目……二：寶安中高檔樓盤和記黃埔項目寶安土地供應(yīng)量豐富，中高檔定位的樓盤眾多涌現(xiàn)，在產(chǎn)品品質(zhì)上難分伯仲,寶安城區(qū)本來就較小，在地段上難以產(chǎn)生絕對優(yōu)勢。要脫穎而出，必須高舉高打要做就做寶安第一競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢指標才是硬道理？轉(zhuǎn)身看西林指標才是硬道理？轉(zhuǎn)身看西林A：地段最好突破寶安豪宅極限A：地段最好突破寶安豪宅極限34區(qū)有老城區(qū)積淀的新城區(qū)成熟，高尚，純粹，城中富人區(qū)34區(qū)有老城區(qū)積淀的新城區(qū)B、景觀最優(yōu)突破寶安豪宅極限B、景觀最優(yōu)突破寶安豪宅極限5層以上看海70——300米的超寬樓間距5萬占面4萬園林決大部分可看園林極大照顧正南朝向——試問寶安誰能敵？5層以上看?！噯枌毎舱l能敵？C、戶型最適突破寶安豪宅極限C、戶型最適突破寶安豪宅極限120平方米大三房、大四房送六米層高錯開式陽臺，餐客廳躍式區(qū)隔

——最適合寶安家庭居住的戶型120平方米大三房、大四房D、配套最豐突破寶安豪宅極限D(zhuǎn)、配套最豐突破寶安豪宅極限銀行區(qū)一級重點小學、幼兒園百貨醫(yī)院賓館銀行區(qū)一級重點小學、幼兒園百貨醫(yī)院賓館西林項目

1、憑靠寶安新老中心，配套無可匹敵2、鴻榮源多年培育，弘雅系列超級社區(qū)根基成熟（片區(qū)規(guī)劃，社區(qū)人氣、文化、環(huán)境、配套蔚然可觀）3、都心豪宅，景觀極豐西林項目

1、憑靠寶安新老中心，配套無可匹敵集中表現(xiàn)在三大突破豪宅的社區(qū)成熟度豪宅的城市的資源配給度豪宅的自然的資源享有度集中表現(xiàn)在三大突破豪宅的社區(qū)成熟度豪宅的城市的資源配給度豪結(jié)論鴻榮源在寶安經(jīng)過多年親耕，西林更是青出于藍寶安城市人居鼎級標高廣告如何傳達這個意思?結(jié)論鴻榮源在寶安經(jīng)過多年親耕，西林更是青出于藍廣告如何傳達這鴻榮源在寶安的極品之作策略核心鴻榮源在寶安的極品之作策略核心鴻榮源嫡系項目屬性定位：城市寬景府邸項目屬性定位：城市寬景府邸嫡系純正名門血統(tǒng)寶安本土有龍脈的豪宅嫡系純正名門血統(tǒng)發(fā)展方向論證第三章程發(fā)展方向論證第三章程正合奇勝推廣核心論證正合奇勝推廣核心論證先回到消費者

大三房，大四房，必為二次置業(yè)者。

寶安二次置業(yè)者在想什么？先回到消費者

大三房，大四房，必為二次置業(yè)者。

寶安二次他們現(xiàn)在有房子，要讓他們買第二套，除非在身份上有極大提高滿足，是寶安最好的房子。否則寧可不買。他們現(xiàn)在有房子，要讓他們買第二套，除非在身份上有只買第一，不買第二誰最牛就認誰只買第一，不買第二他們極端務(wù)實（如果他是站在一個很高的位置來打量他可承受的住宅，對房子的10塊錢的差價也很在意）又極端務(wù)虛（喜歡附庸洋氣的東西，如果告訴他這是寶安最有錢人住的最有品位的房子，那怕有西曬也可馬虎過去）他們極端務(wù)實三大來源本土及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富豪本地辦廠的外商及高級管理層本地公務(wù)員三大來源本土及臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)富豪結(jié)論：顯然我們是要把本項目包裝成寶安第一富人區(qū)，最有品位，最有身份的住宅

————但什么推廣概念可以產(chǎn)生這樣的效果呢？結(jié)論：顯然我們是要把本項目包裝成寶安不妨回溯中國的居住文明史三個重要時期不妨回溯中國的居住文明史開元天寶中國先進文化技術(shù)的輸出時期，各國訪華使來到中國，中國的絲綢、瓷器、茶葉成了上層家庭的象征，同時中國建筑影響了日本建筑形態(tài)的成熟。開元天寶西學東漸外來先進文化技術(shù)的輸入時期，中國外交使來到外國，把西方的建筑引進中國，同時各大城市開始出現(xiàn)西洋住宅。并扮演重要的社會角色。西學東漸WTO|APEC中西文化交融的鼎盛時期，全球經(jīng)濟一體化，大批外商涌入中國，位于中國珠三角的寶安是一典型，新格局下建筑與生活形態(tài)都呼喚一次革新。西林這個時候應(yīng)運而生。WTO|APEC中西文化交融的鼎盛時期，全球經(jīng)濟一體化，大批推廣概念使館區(qū)，涉外寓所推廣概念使館區(qū)，涉外寓所使館區(qū)—對中心區(qū)弘雅片區(qū)的一次準確定義—新古典主義住宅的心理滿足感的飽滿揭示—對樓市的一股新風的沖擊使館區(qū)

涉外

一次對寶安傳統(tǒng)豪宅土豪形象的正向顛覆

一次對寶安富人階層多外籍人士的客觀描述

一次對寶安本土富豪附庸洋風在身份提升上的有效滿足

涉外

一次對寶安傳統(tǒng)豪宅土豪形象的正向顛覆

一次對寶安強調(diào)其寶安最適合居住的豪宅的居住功能的強調(diào)

對其高綠化率，寬間距的生活優(yōu)越最佳表現(xiàn)寓所強調(diào)其寶安最適合居住的豪宅的居住功能的強調(diào)

對其高綠化率，命名：嘉天下命名：嘉天下命名：雅郡命名：雅郡策略提案結(jié)束，謝謝！本方案版權(quán)歸風火廣告所有，未經(jīng)同意不得擅自使用或引用！策略提案結(jié)束，謝謝！本方案版權(quán)歸風火廣告所有，未經(jīng)同意不得擅浦東別墅市場四月月報2008.5浦東別墅市場四月月報2008.5本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第二部分浦東獨棟別墅市場第三部分浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四部分浦東高端住宅市場第五部分浦東高端住宅競爭個案市場分析本次匯報內(nèi)容第一部分上海獨棟別墅市場第一部分上海獨棟別墅市場分析第一部分上海獨棟別墅市場分析市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；市場供應(yīng)明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論從供應(yīng)量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有達到去年同期水平；市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時間相市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價達到了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供應(yīng)增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進一步增加，基本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達到去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，