物業(yè)事業(yè)部運(yùn)營管理方案

精選文檔物業(yè)事業(yè)部運(yùn)營管理、拓展方案一、物業(yè)事業(yè)部的工作職能1．的運(yùn)營管理制度。2．運(yùn)營估量。3．提出建議及建議，解決運(yùn)營中出現(xiàn)的問題。4．協(xié)調(diào)工作：協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)各業(yè)主的公共關(guān)系。項目管理：協(xié)助各項目的工作進(jìn)度，協(xié)助成立各項管理制度。人員改動、掌握經(jīng)營狀況，改進(jìn)工作流程。7．業(yè)主服務(wù)：巡視物業(yè)企業(yè)員對業(yè)主服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧等，如有業(yè)主投訴，認(rèn)真傾聽、查明出處，及時解決問題及投訴，保持企業(yè)信用及形象。8．拓展工作：配合擬定整年拓展計劃，，參加拓展活動及推行計劃及1精選文檔實行。9．等，2精選文檔10．培育物業(yè)企業(yè)員工團(tuán)隊精神：倡議相互相信、友善一致、團(tuán)結(jié)互助、精誠合作的工作氛圍。發(fā)展方向確定物業(yè)管理企業(yè)正逐漸走向市場化、規(guī)范化。但是因為物業(yè)管理企業(yè)仍然存在專業(yè)水平貧乏的現(xiàn)象及業(yè)主對物業(yè)企業(yè)天然敵對心態(tài)，所以以致物業(yè)管理行業(yè)頻頻鬧瓜葛，所以，提高物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化水平是我國物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)一發(fā)展方向。現(xiàn)代物業(yè)管理中大部分的職能是經(jīng)過對物和對行為的管理，最后轉(zhuǎn)向以供應(yīng)優(yōu)良服務(wù)主經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理涉及業(yè)主的方方面面， 各項管理工作針對性、技術(shù)性又很強(qiáng)要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理的成本花費(fèi)，就一定對物業(yè)實行專業(yè)化管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和肩負(fù)管理責(zé)任。物業(yè)企業(yè)走規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展之路，是本企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的方向，也是未來我物業(yè)企業(yè)發(fā)展的必然趨向，這需要物業(yè)企業(yè)的每一名物業(yè)管理人去思慮、去創(chuàng)立、去實現(xiàn)。物業(yè)進(jìn)出分析物業(yè)企業(yè)的收入本源，大體歸納就包含四個方面的收入：1、公共性服務(wù)花費(fèi)的收入，就是平常所說的物業(yè)管理費(fèi)；2、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)的收入；3、外包項目服務(wù)費(fèi)的收入；3精選文檔精選文檔PAGEPAGE194、物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。第一種物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)企業(yè)小區(qū)住所項目，在短期或中長久時間內(nèi)作為市場發(fā)展吸引力的主營業(yè)務(wù)收入。作為實質(zhì)性的物業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。第二種公眾代辦服務(wù)費(fèi)，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其余代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不就任何的手續(xù)費(fèi)，只好是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主供應(yīng)服務(wù)。第三、是在按期內(nèi)物業(yè)企業(yè)給外包單位供應(yīng)物業(yè)服務(wù)，短期的服務(wù)性收入。第四種服務(wù)費(fèi)收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開辟市場，物業(yè)企業(yè)的支出狀況：1、物業(yè)成本包含有服務(wù)人員的薪資、社會保險；物業(yè)管理地域公用部位、公用設(shè)施設(shè)施的平常保護(hù)費(fèi)；潔凈花費(fèi)；綠化保養(yǎng)費(fèi)；公共次序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定財富折舊等等，2、核算睜開物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理花費(fèi)；3、核算財務(wù)花費(fèi)；4、核算所得稅。物業(yè)事業(yè)部的經(jīng)營思路就目前的市場來看，物業(yè)企業(yè)如何從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)，如何采納的質(zhì)量，也不可以死死看守物業(yè)項目，只顧平常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)公司的大好資源白白浪費(fèi)。所以，一方面不停提高物業(yè)管理服務(wù)水平，同時不停創(chuàng)新增添服務(wù)項目的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)利活動。物業(yè)事業(yè)部的資源及管理運(yùn)作物業(yè)事業(yè)部在現(xiàn)有資源管理中，策劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制物業(yè)企業(yè)的資源，以求實現(xiàn)管理服務(wù)及經(jīng)營的總目標(biāo)。在物業(yè)項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務(wù)性項目的經(jīng)營管理是一項復(fù)雜的、認(rèn)真的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其余行業(yè)。物質(zhì)資源又可分為固定財富資源與資本資源。不過能力的大小、資本的多少的差別。物業(yè)企業(yè)的品牌、優(yōu)異的信用及形象，物業(yè)項目與其余單位或企業(yè)的優(yōu)異關(guān)系，必定的經(jīng)營客源網(wǎng)絡(luò)，實用的資料、時間等，都可視為物業(yè)項目的難得資源。物業(yè)項目的經(jīng)營管理目標(biāo)就是要經(jīng)過利用這些資源供應(yīng)給客戶一流的服務(wù)，同時獲取企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)盈余的目標(biāo)。經(jīng)營物業(yè)有以下四個方面的基本管理運(yùn)作：就依據(jù)物業(yè)企業(yè)的實質(zhì)狀況，物業(yè)經(jīng)營的資源的優(yōu)弊端，商家的心態(tài)，未來的市場的發(fā)展趨向和方向，擬定可行性方案。、組織。組織是指充分利用物業(yè)項目中全部可利用資源，以便最有效地達(dá)到經(jīng)營管理的目標(biāo)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)企業(yè)中各個職能單位，每項設(shè)施，每個員工在經(jīng)營管理活動中，協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。指導(dǎo)和督查，以保證獲取最高和最正確的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。、控制。控制即督查和檢查計劃的履行狀況和目標(biāo)的實現(xiàn)程度。成本控制、財務(wù)控制、質(zhì)量控制。達(dá)成運(yùn)作能力，我們的經(jīng)營與服務(wù)在平常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。物業(yè)事業(yè)部盈余模式為拓寬經(jīng)營思路，物業(yè)企業(yè)一定確定以下幾個看法：在物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)不但是服務(wù)的供應(yīng)者，還應(yīng)成為服務(wù)的組織者，是服務(wù)的集成商；在物業(yè)管理中，物業(yè)企業(yè)可利用的資源不該僅限于本企業(yè)專業(yè)技術(shù)、設(shè)施、管理人員，還包含信息和知識，信息和知識成為重要的資源；系統(tǒng)的角度，成立了現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)思路。盈余模式的成立上述現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)表示了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)盈余模式的中心理念是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營要以全面提高客戶價值為中心，實現(xiàn)自己的業(yè)務(wù)的增值。與傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)對比，要實現(xiàn)以下幾個轉(zhuǎn)變：經(jīng)營資源組織多元化、社會化。物業(yè)企業(yè)最少可以組織的四類資源來創(chuàng)立收益：企業(yè)自己的于物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗；整合社會的相關(guān)資源。收益本源的多元化。物業(yè)企業(yè)可以經(jīng)過四條門路來創(chuàng)立收益：企業(yè)利用自己資源，在為業(yè)主集體供應(yīng)基本保證的基礎(chǔ)上充分利用業(yè)主信息資源拓展自己企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。二、業(yè)務(wù)拓展從系統(tǒng)地角度，拓寬傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵，給物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者創(chuàng)立經(jīng)濟(jì)效益供應(yīng)了一個嶄新的經(jīng)營思路， 同時經(jīng)過成立了現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，從而使物業(yè)事業(yè)管理部經(jīng)過多種門路來最大限度地穩(wěn)固發(fā)展。1、市場是企業(yè)的生計之本，擴(kuò)大是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，以質(zhì)為前提，防范重量輕質(zhì)的擴(kuò)大 、簡單積累的方法，差別物業(yè)理與有形產(chǎn)品市場的實質(zhì)。2、在拓展中防范急于求成，對異地物業(yè)。我們要分析，調(diào)研，不抱著僥幸心理去拓展市場，爭獲得共贏成效的。拓展方案擴(kuò)大市場份額，實現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營 。目標(biāo)任務(wù)：五百萬?。?dāng)?shù)厥袌龅臄U(kuò)大及吞并重組，充分利用小企業(yè)資源。目前，無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)許多，好多房地產(chǎn)開發(fā)商為了盈余，自已成立物業(yè)管理企業(yè)管理自己開發(fā)的樓盤，但因為面積較小，造成大批重復(fù)投資及資源浪費(fèi)。明顯，這類狀況對物業(yè)管理行業(yè)整體進(jìn)步不利，因為這部分企業(yè)服務(wù)的不規(guī)范，也使本應(yīng)享受正常服務(wù)的業(yè)主（住戶）的利益遇到傷害，使業(yè)主投訴增加，這極大地傷害了行業(yè)的整體形象。為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，這些小物業(yè)管理企業(yè)可以經(jīng)過吞并重組，實現(xiàn)生產(chǎn)因素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源，經(jīng)過資源整合，成立家產(chǎn)規(guī)模促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。．合時介入異地及二級城市物業(yè)管理市場，擴(kuò)大物業(yè)管理面積。二級城市物業(yè)管理市場的巨大潛力，吸引了眾多企業(yè)的目光，好多物業(yè)管理企業(yè)把走向二級城市搶風(fēng)險大，略不留神便會出現(xiàn)投資損失等一系列問題。所以我們物業(yè)管理企業(yè)都一定要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，摒棄急于求成的念想，潛下心來為真切在二級市場站穩(wěn)腳跟做準(zhǔn)備。物業(yè)管理規(guī)?；l(fā)展勢在必行，在拓展市場進(jìn)度中，我們自己邊拓展邊探訪，取出正確的態(tài)度進(jìn)行物業(yè)企業(yè)拓展，只有這樣，物業(yè)管理拓展的目標(biāo)才能真的確現(xiàn)。方案一、獲守信息：1、按期做市場檢查；2、客戶主動聯(lián)系；3、經(jīng)人推介。二、甄選信息，確定目標(biāo)客戶：1、面積少于10萬平方米項目不接；2、項目投入使用時間超出10年的不接；3、業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)企業(yè)糾纏不清的項目不接（限于成熟小區(qū)）；4、維修資本不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)） ；5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大批資本的項目不接；（以上各條主要針對全拜托項目而言）6、品位過低的項目不接；7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目不接；8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超出二家的項目不接；9、企業(yè)資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項目不接；三、談判因素1、先人后事，與對方相關(guān)系系人的關(guān)系極為重要，不然很有可能為別人作嫁衣；2、要從多方面盡可能掌握對方信息，認(rèn)識對方實力和主要目的，這是確定能否接手、采納哪一種方式的基礎(chǔ)；3、知己知彼，盡量認(rèn)識競爭對手的強(qiáng)處弱勢，揚(yáng)長避短；4、要之內(nèi)部認(rèn)識和外面公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作退步，大事讓情不讓理，以退為進(jìn)；5、簽訂顧問合同時應(yīng)同時正確指引對方，明確顧問內(nèi)容及條款（特別是我方的義務(wù)、花費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）；6、如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶约耗芰υ纱瞬豢梢越邮軙r，應(yīng)直接提出，免得往后發(fā)生爭議，不可以委屈求全，使自己墮入被動；7、在開發(fā)商不可以確定應(yīng)采納哪一種管理模式時，應(yīng)正確分析、指引并向其解說采納某種模式的原由，盡量側(cè)重實效。四、依據(jù)開發(fā)商的主要需求確定企業(yè)所供應(yīng)的方式，包含：全拜托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓(xùn)。報價標(biāo)準(zhǔn)主要依照項目種類、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采納不同的價格策略。五、詳細(xì)步聚（全委和顧問管理，專項培訓(xùn)暫略）1、明確意愿性目標(biāo)后，由企業(yè)總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員觀察物業(yè)現(xiàn)場，為管理方案的構(gòu)想確定基礎(chǔ)。2、財務(wù)人員依據(jù)擬承接的項目管理服務(wù)范圍、種類、品位、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算，與拓展人員及其余相關(guān)人員對項目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報批總經(jīng)理，確定承接方式和報價金額。3、擬定方案。方案內(nèi)容包含：名稱、管理面積、績效、成就等；居民結(jié)構(gòu)等；依據(jù)開發(fā)商的需求制定服務(wù)方式和管理目標(biāo)；制定管理服務(wù)內(nèi)容，包含：開發(fā)建設(shè)時期將供應(yīng)的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)完工查收時期的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修時期的管理服務(wù)內(nèi)容、實質(zhì)運(yùn)作時期的管理服務(wù)內(nèi)容。要點(diǎn)是實質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)。物質(zhì)裝備計劃；本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住宅、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各種物件清單。管理人員裝備；依據(jù)物業(yè)實質(zhì)需求設(shè)置人員，力求精簡、一專多能并能崗位互換。對各崗位人員制定出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。管理規(guī)章制度；包含：聯(lián)合實質(zhì)擬定員工內(nèi)部制度和拘束各方的公共契約，應(yīng)擁有合法性、適用性、可操作性和拘束性。經(jīng)費(fèi)進(jìn)出估量；依據(jù)開發(fā)商供應(yīng)的資料、實地觀察以及財務(wù)初步做出的成本核算獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行大體測算，擬定進(jìn)出估量表。相關(guān)花費(fèi)；提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路為提高管理水平，可在創(chuàng)立安全文明單位、實行科學(xué)化、規(guī)范化管理、睜開開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既求實又能表現(xiàn)創(chuàng)新的思路，以保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)。（以上僅是方案的基本內(nèi)容，至于詳略棄取可依照真相而定。 ）4、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；全面核算管理成本并在保證企業(yè)收益的前提下確定相關(guān)花費(fèi)、管理限期，為最后簽訂合作協(xié)議做準(zhǔn)備。三、員工拓展物業(yè)管理市場方法為擴(kuò)大物業(yè)管理有限企業(yè)業(yè)務(wù)，充分利用員工的人脈資源，最大限度地發(fā)揮員工開發(fā)外阜物業(yè)、外阜項目的踴躍性，規(guī)范管理，創(chuàng)立效益，增添員工收入，特擬定本方法。一、管理原則1、“誰開發(fā)誰得益，誰開發(fā)誰優(yōu)先”的原則。新開發(fā)的物業(yè)項目，合同簽訂后恩賜開發(fā)人員必定比率的提成作為一次性獎勵；同時，依據(jù)開發(fā)人的意愿，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子研究通過后，可優(yōu)先考慮由其負(fù)責(zé)該物業(yè)項目的后續(xù)管理。2、“提成獎勵比率與業(yè)績相掛鉤”的原則。開發(fā)人員提成獎勵比率依照開發(fā)物業(yè)項目時貢獻(xiàn)大小進(jìn)行分配，供應(yīng)有效的項目信息、所發(fā)生的業(yè)務(wù)花費(fèi)不一樣獎勵不一樣；提成獎勵比率依照簽訂的物業(yè)管理項目一年物業(yè)費(fèi)收費(fèi)總數(shù)計算。3、“風(fēng)險共擔(dān)”原則。初次開發(fā)經(jīng)費(fèi)外的其余花費(fèi)由開發(fā)人員先行肩負(fù)，在項目合同簽訂后再由企業(yè)報銷，合同未簽訂時不予報銷。二、管理流程提出開發(fā)計劃。該計劃包含訪詢目標(biāo)的基本狀況，開辟新市場的假想，擬安排訪詢時間（不超出三天）和訪詢路線，當(dāng)?shù)匚飿I(yè)收費(fèi)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。辦理相關(guān)手續(xù)。開發(fā)人員填寫開發(fā)項目申請表（見附件1），經(jīng)計劃科、市場部簽字認(rèn)同及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審查贊同后，開發(fā)人員可到財務(wù)科辦理借款手續(xù)，按計劃安排行程。3、實行開發(fā)計劃。開發(fā)人員按計劃自主安排時間，出門時期自己按全勤考評。4、擬定可行性報告。初次訪詢工作結(jié)束后，開發(fā)人員制定發(fā)項目可行性報告（不低于 2000字）報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5、報銷花費(fèi)及還款。初次訪詢工作時期發(fā)生的過路費(fèi)、住宿費(fèi)、車票憑正規(guī)發(fā)票，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)簽字后到財務(wù)科辦理報銷手續(xù)；借款2還款手續(xù)的，財務(wù)科有權(quán)從其薪資中扣除未歸還的借款。6、堅固開發(fā)項目。初次訪詢后連續(xù)保持聯(lián)系，洽商詳細(xì)事宜，直至項目簽訂合同，時期發(fā)生的花費(fèi)在合同簽訂后依照規(guī)定報銷。7、簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由開發(fā)人員牽頭，依照企業(yè)規(guī)定及商洽結(jié)果，簽訂合同。8、兌現(xiàn)開發(fā)提成。合同簽訂后依照提成獎勵比率的相關(guān)規(guī)定兌現(xiàn)獎勵。三、考評管理（一）物業(yè)管理服務(wù)項目1、開發(fā)經(jīng)花費(fèi)報銷開發(fā)人員前去外處睜開業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的住宿費(fèi)、交通費(fèi)，在物業(yè)5支部分由個人肩負(fù)。2、兌現(xiàn)提