湖北四海生汽配產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目課件

河南天略商業(yè)運(yùn)營有限公司2014.11河南天略商業(yè)運(yùn)營有限公司2014.112中西部最大的汽車產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目整體定位2中西部最大的汽車產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目整體定位3市場招商商鋪銷售工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策略團(tuán)隊(duì)建設(shè)宣傳推廣市場調(diào)研發(fā)展定位戰(zhàn)略思考招商策略業(yè)態(tài)規(guī)劃3市場招商商鋪銷售工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策略團(tuán)隊(duì)建設(shè)宣傳推廣市4【目錄】第一部分市場調(diào)研篇第二部分發(fā)展定位篇第三部分規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇第四部分銷售策略篇第五部分宣傳推廣篇第六部分營銷團(tuán)隊(duì)建議篇第七部分招商策略篇第八部分營銷思路定位篇第九部分項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略思考篇4【目錄】5第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項(xiàng)目區(qū)位市場分析5第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析6一、地理位置概述

本項(xiàng)目所在地老河口市位于湖北西北部，漢水中游，隸屬于襄陽市。南水北調(diào)中線工程丹江口大壩下游，東依中原，西依武當(dāng)，北枕秦巴，南眺荊襄；地處襄渝要道，秦楚通衢，扼鄂、豫、川、陜四省要沖，是湖北省“襄十隨”汽車走廊重要生產(chǎn)基地。經(jīng)過多年發(fā)展，現(xiàn)已培育形成了裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品深加工、循環(huán)經(jīng)濟(jì)三大支柱產(chǎn)業(yè)和精細(xì)化工、紡織服裝、冶金建材三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及新能源、新材料、光電子等新興產(chǎn)業(yè)。全市所轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，版圖面積1032平方公里，人口53萬，城市化率56%。老河口歷史悠遠(yuǎn)，人杰地靈，是牛郎織女神話傳說發(fā)源地，春秋名將伍子胥故里，漢代丞相蕭何的封地，北宋大文豪歐陽修治所，黃河大合唱詞作者、詩人張光年的故鄉(xiāng)，抗日名將、第五戰(zhàn)區(qū)司令李宗仁抗日御敵指揮部所在地。項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析6一、地理位置概述本項(xiàng)目所在地老河口市位于湖北7老河口作為隸屬襄陽的縣級(jí)市處于鄂、豫、川、陜、渝毗鄰地區(qū)的中心地區(qū)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析一、地理位置概述7老河口作為隸屬襄陽的縣級(jí)市處于鄂、豫、川、陜、渝毗鄰地區(qū)的8福銀高速路樊魏高速路襄荊高速路本地區(qū)位于武漢、鄭州、西安、重慶四個(gè)特大城市對(duì)角線的交匯點(diǎn)上，東距武漢330公里，西距西安450公里，南距重慶650公里，北距鄭州350公里，是連接?xùn)|西南北的重要交通樞紐。襄渝鐵路、漢丹鐵路橫貫東西，福銀高速、老宜高速、316國道、302省道縱貫?zāi)媳?，襄陽、南陽、十堰、宜昌一小時(shí)通達(dá)，武漢、鄭州、西安一日往返；千噸級(jí)船舶長年通航，上達(dá)秦塞，下抵東海；坐擁國家大型空港老河口機(jī)場，近接客運(yùn)樞紐襄陽機(jī)場。

項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析二、區(qū)域交通鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達(dá)8福銀高速路樊魏高速路襄荊高速路本地區(qū)位于武漢9老河口市大力實(shí)施“2311”工程，突出招商引資和項(xiàng)目建設(shè)，提前超額完成了“三年翻番”的戰(zhàn)略目標(biāo)，開創(chuàng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新局面。老河口地處武漢—襄陽—十堰的湖北汽車工業(yè)走廊之中，機(jī)械制造、汽車產(chǎn)業(yè)與周邊大工業(yè)配套優(yōu)勢明顯。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了由零散的汽車小配件向?qū)I(yè)化、規(guī)?；目偝刹考a(chǎn)轉(zhuǎn)變；由單一的零部件生產(chǎn)向汽車整車改裝、動(dòng)力系統(tǒng)制造、汽車專用機(jī)床設(shè)計(jì)制造的歷史性跨越。主導(dǎo)產(chǎn)品有整車、改裝車、半掛車、組合機(jī)床及通用部件、電力變壓器、汽車電器等25大類近1200多個(gè)規(guī)格型號(hào)的產(chǎn)品。2012年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值208.19億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長14.0%。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值36.85億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值109.99億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值61.35億元，增長12.0%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸郵政業(yè)增長13.2%，批發(fā)和零售業(yè)增長9.6%，住宿和餐飲業(yè)增長8.1%，營利性服務(wù)業(yè)增長21.6%，非營利性服務(wù)業(yè)增長14.7%。三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析9老河口市大力實(shí)施“2311”工程，突出招商引10未來五年，老河口將以“2311”工程為總抓手，堅(jiān)定不移實(shí)施工業(yè)領(lǐng)先、沿江組群發(fā)展戰(zhàn)略，打造現(xiàn)代化中等城市，重振老河口明星城市輝煌。力爭到2016年，實(shí)現(xiàn)“一千三百”目標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破1000億元，建成裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品加工、循環(huán)經(jīng)濟(jì)三大百億產(chǎn)業(yè)和百億園區(qū)；沿漢江“工業(yè)走廊”及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成。生產(chǎn)總值達(dá)到450—500億元，地方一般預(yù)算收入突破25億元。城市建成區(qū)面積40平方公里，城市綠化覆蓋率45%、綠地率38%，建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化中等城市。老河口城市功能完善，金融市場活躍，商務(wù)休閑、旅游購物、現(xiàn)代物流等服務(wù)門類齊全，有著巨大的商貿(mào)和市場潛力。按照“河谷組群發(fā)展的大城市、都市襄陽的副中心城市、漢江經(jīng)濟(jì)帶的明星城市”的戰(zhàn)略定位，圍繞“一江兩城、組群發(fā)展、東西互動(dòng)、江城一體”長遠(yuǎn)目標(biāo)。五年內(nèi)城市建成區(qū)面積將擴(kuò)大到40平方公里，老河口、谷城沿江組群發(fā)展，建設(shè)100平方公里、100萬人口的現(xiàn)代化大城市。三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況10未來五年，老河口將以“2311”工程為總抓11三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——GDP項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析襄陽2012年GDP

2501.9萬元，全省排名第三湖北城市全國排名武漢

13位宜昌

100位襄陽

101位孝感

153位黃石

154位黃岡

159位荊州

171位荊門

185位鄂州

186位咸寧

222位隨州

246位11三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——GDP項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析襄陽20112三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——工業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金六大產(chǎn)業(yè)為工業(yè)支柱工業(yè)增加值：

2013年1-9月工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量849.89億元占全省比重首次達(dá)到13.7%，工業(yè)增加值占全市GDP比重達(dá)到51.9%。汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金等六大產(chǎn)業(yè)占全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的94%。12三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——工業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析汽車、食品、13三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析2012年上半年襄陽地區(qū)各工業(yè)經(jīng)濟(jì)所占比重,其汽車及零部方面和新能源汽車分別占據(jù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體的39.2%和0.4%13三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析201214三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析2013年襄陽地區(qū)工業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)占據(jù)近三層汽車產(chǎn)業(yè)龍頭產(chǎn)業(yè)地位穩(wěn)固占據(jù)百強(qiáng)企業(yè)近三成。在百強(qiáng)企業(yè)中，作為龍頭產(chǎn)業(yè)的汽車及新能源汽車產(chǎn)業(yè)，有29戶企業(yè)入圍，是所有產(chǎn)業(yè)中進(jìn)入百強(qiáng)企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入達(dá)858.5億，且占據(jù)百強(qiáng)企業(yè)前10名中的5名。排名2013年襄陽工業(yè)十強(qiáng)企業(yè)1湖北中煙工業(yè)有限公司襄陽卷煙廠2風(fēng)神襄陽汽車有限公司3東風(fēng)汽車股份有限公司4神龍汽車有限公司襄樊工廠5湖北中航精機(jī)科技股份有限公司6湖北華電襄陽發(fā)電有限公司7駱駝集團(tuán)股份有限公司8東風(fēng)德納車橋有限公司9宜城市襄大農(nóng)牧有限公司10湖北奧星糧油工業(yè)有限公司14三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析201315項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析湖北是汽車工業(yè)大省，汽車產(chǎn)業(yè)是湖北的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在全省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重的地位。截至2010年底，全省汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)1195家，資產(chǎn)總額3568億元，分別比“十五”末的2005年增加762家、2223億元。2010年，全省汽車整車產(chǎn)量在上年歷史性地突破百萬輛大關(guān)后再上新臺(tái)階，達(dá)172.3萬輛，是“十五”末的3.71倍，占全國的比重達(dá)到9.4%。

2013年10月份,湖北省生產(chǎn)汽車13.98萬輛,同比增長20.84%;2013年1-10月,湖北省共生產(chǎn)汽車127.66萬輛,同比增長7.29%。

為全省第一大支柱產(chǎn)業(yè)。三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——汽車產(chǎn)業(yè)15項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析湖北是汽車工業(yè)大省，汽車產(chǎn)業(yè)是湖北的重要16項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——湖北及襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)十二五舉措：做大做強(qiáng)汽車及零部件龍頭產(chǎn)業(yè)，形成年100萬輛整車、200萬根車橋、100萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)的年產(chǎn)規(guī)模，汽車工業(yè)產(chǎn)值突破3000億元，新能源汽車產(chǎn)值突破500億元，成為全國重要的汽車及零部件基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地和中國汽車名城，引領(lǐng)區(qū)域汽車和新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆濉逼陂g，全市汽車工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到4000億元根據(jù)湖北“十二五”規(guī)劃，湖北將投資101個(gè)重大項(xiàng)目，投資金額達(dá)到1205億元，依托武漢-隨州-襄樊-十堰汽車產(chǎn)業(yè)帶，以整車生產(chǎn)為龍頭，以武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，建設(shè)城市圈汽車及零部件產(chǎn)業(yè)鏈，著力完善汽車自主研發(fā)體系，重點(diǎn)發(fā)展發(fā)動(dòng)機(jī)、變速箱、機(jī)電一體化等關(guān)鍵零部件，形成中西部最大汽車產(chǎn)業(yè)基地。16項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——湖北及襄陽市汽車17三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——“十二五”規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)布局項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析高新區(qū)以東風(fēng)襄陽基地為基礎(chǔ)形成襄陽汽車產(chǎn)業(yè)的核心板塊；棗陽市、襄州區(qū)、老河口市、谷城縣、宜城市和南漳縣分別建立了汽車零部件產(chǎn)業(yè)園，形成了1+6的襄陽汽車產(chǎn)業(yè)板塊格局。襄州區(qū)谷城縣老河口市襄陽（國家級(jí)）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)棗陽市東風(fēng)公司商用車、中高檔乘用車和新能源客車生產(chǎn)基地北汽福田專用車生產(chǎn)基地國家汽車動(dòng)力和部件制造基地南漳縣汽車產(chǎn)業(yè)空間布局與園區(qū)建設(shè)同步發(fā)展宜城市17三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況——“十二五”規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)布局項(xiàng)目宏18【本章小結(jié)】A、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，為大中型客車、貨車、重型車、等的銷售提供了廣闊的市場空間；B、鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。高速公路呈“十”字形與周邊城市相聯(lián)，具備發(fā)達(dá)的物流商貿(mào)流通，繁榮的市場經(jīng)濟(jì)，為汽車市場的消費(fèi)帶來了源動(dòng)力，為汽配城招商組市起到推動(dòng)作用；C、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，個(gè)人投資渠道較少，持幣待購所蓄積的能量巨大，而汽配城的銷售模式，為投資者提供了一個(gè)合適平臺(tái)。D、汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金六大產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。汽車產(chǎn)業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。使得相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得更加迅猛，汽配市場前景良好。項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、汽車產(chǎn)業(yè)的龍頭地位、當(dāng)?shù)氐陌l(fā)達(dá)的物流商貿(mào)系統(tǒng)，為將來汽車后市場帶來巨大的商機(jī)18【本章小結(jié)】項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、汽車產(chǎn)業(yè)19第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項(xiàng)目區(qū)位市場分析19第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分20周邊專業(yè)汽配市場分析一、襄陽地區(qū)汽配市場分布天潤汽車城晟達(dá)農(nóng)機(jī)汽車大市場長虹路東風(fēng)大道鄧城大道光彩汽配城錦繡東風(fēng)汽配城1.鄧城大道沿線2.東風(fēng)大道沿線3.長虹路沿線4.天潤汽車城5.錦繡東風(fēng)汽配城6.光彩汽配城（光彩大市場）7.襄陽晟達(dá)農(nóng)機(jī)汽車大市場8.檀溪汽配大市場檀溪汽配大市場20周邊專業(yè)汽配市場分析一、襄陽地區(qū)汽配市場分布天潤汽車城晟21周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—鄧城大道沿線區(qū)位：鄧城大道（316國道）、義烏大道概況：建筑基本為住宅裙樓及農(nóng)民自建房，形象較差；

汽配商戶約120家，總經(jīng)營面積約0.7萬㎡（建筑面積約1.5萬㎡），分布在鄧城大道和義烏大道兩邊，是襄陽自然形成最早的汽配汽修服務(wù)街，以滿足周邊需求為主。生意都較好；租金：15-24元/平米/月；靠鉆石大道附近租金在20元/平米·月；商戶以廠家駐點(diǎn)和個(gè)體經(jīng)營組成，以零售為主；市場點(diǎn)評(píng)：鄧城大道是襄陽城區(qū)北側(cè)的主要交通干道，也是漢十高速路必經(jīng)之路，車流物流量大，市場環(huán)境的需求，使得汽配機(jī)電專業(yè)市場發(fā)展較好。21周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—鄧城大道沿線區(qū)22周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—東風(fēng)大道沿線區(qū)位：東風(fēng)汽車大道概況：汽配商戶約90家，總經(jīng)營面積約0.5萬㎡（建筑面積約1萬㎡），分布在東風(fēng)大道路兩邊，由于神龍、東風(fēng)二汽企業(yè)在附近的原因，自然形成汽配街，以滿足周邊企業(yè)及批發(fā)為主，生意較好；租金：15元/平米·月；商戶以廠家直營和個(gè)體經(jīng)營組成，批發(fā)零售兼營。市場點(diǎn)評(píng)：依靠汽車工業(yè)發(fā)展自然形成的專業(yè)市場，市場具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)營狀況也良好。22周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—東風(fēng)大道沿線區(qū)23周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—長虹路沿線區(qū)位：長虹路概況：分布在長虹路兩邊，自然形成，以零售滿足周邊個(gè)人消費(fèi)為主；汽配商戶約43家，總經(jīng)營面積約0.3萬㎡（建筑面積0.5萬㎡）；租金：17元/平米·月；商戶為個(gè)體經(jīng)營零售，拓展能力弱。市場點(diǎn)評(píng)：長虹路零散分布汽配機(jī)電市場，生意主要面對(duì)城區(qū)內(nèi)（或者居住周邊）零散的車主或者個(gè)人，拓展能力不強(qiáng)。23周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—長虹路沿線區(qū)位24周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—天潤汽車城區(qū)位：長虹路概況：建筑面積：8萬㎡左右。其中汽配區(qū)、汽車用品及維修區(qū)經(jīng)營面積約1萬㎡，汽車銷售展廳區(qū)面積約6萬㎡；主要經(jīng)營：汽車銷售、汽車飾品、汽車用品、汽車維修為主，有少量汽車配件；商家數(shù)量約150家。汽配商戶18家，主要零售為主，汽車銷售展廳展銷牌子約30個(gè)，街鋪?zhàn)饨?—15元∕㎡·月，低價(jià)位車銷售的汽車城，依托于汽車展廳銷售，街鋪空置率約25%市場點(diǎn)評(píng)：依托于4S店成市，業(yè)態(tài)以汽車飾品、維修為主，對(duì)經(jīng)營環(huán)境依賴程度大。汽配商戶流動(dòng)量比較大。24周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—天潤汽車城區(qū)位25周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—錦繡東風(fēng)汽配城區(qū)位：東風(fēng)大道概況：開

發(fā)

商：襄陽市閩建房地產(chǎn)投資有限公司建筑面積：7.5萬㎡（在經(jīng)營面積0.6萬㎡，空置率75%）開業(yè)時(shí)間：2008年10月共36棟、三層（62㎡）單層面積：21㎡（3.5mX6m），一樓高4米，二三樓高3米鋪位數(shù)量：1500現(xiàn)在有商戶：98家經(jīng)營汽配商戶：58家租金：轉(zhuǎn)角10-15元/㎡·月商鋪售價(jià)：4500元/平米市場點(diǎn)評(píng)：市場經(jīng)營商家入駐不足7%，空置率非常高，現(xiàn)有經(jīng)營戶主要是做熟客，批發(fā)經(jīng)營為主。市場沒做起來的原因主要是招商力度不夠，物業(yè)銷售之后沒有統(tǒng)一的招商及經(jīng)營管理。25周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—錦繡東風(fēng)汽配城26周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—光彩汽配城區(qū)位：鄧城大道與襄陽路交匯處概況：建筑面積：3萬㎡經(jīng)營面積：1萬㎡開業(yè)時(shí)間：2006年共10棟，單體三層（135㎡）單層面積：45㎡（5mX9m）一樓高4.5米；二三樓高3米經(jīng)營汽配商戶：252家租金：20元/平米·月商鋪售價(jià)：2007年1500-2000元/平米；2013年6000-7000元/平米市場點(diǎn)評(píng)：商家生意都比較穩(wěn)定，商戶由廠家辦事處、地區(qū)代理商及個(gè)體經(jīng)營戶組成，以零售為主批發(fā)為輔；主要襄陽市場為主；主要依靠老客戶；市場鋪位無空置。據(jù)商家介紹在經(jīng)營的市場規(guī)模小沒影響力、產(chǎn)品不齊全，他們也經(jīng)常從十堰調(diào)貨，亟待市場的升級(jí)。26周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—光彩汽配城區(qū)位27周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—襄陽晟達(dá)農(nóng)機(jī)汽車大市場區(qū)位：襄陽市高新區(qū)團(tuán)山鎮(zhèn)概況：占地面積：8萬㎡經(jīng)營面積：約4萬㎡，其中相關(guān)配件經(jīng)營

面積約0.15萬㎡，經(jīng)營商戶25家。經(jīng)營商戶：100家經(jīng)營業(yè)態(tài)：農(nóng)機(jī)產(chǎn)品租金：15元/平米·月市場點(diǎn)評(píng)：此類產(chǎn)品針對(duì)性太強(qiáng)，規(guī)模升級(jí)的空間有限，不太適作為本項(xiàng)目的發(fā)展業(yè)態(tài)。目前是目前鄂西北地區(qū)最大的農(nóng)機(jī)大市場，以露天展示為主，入駐商家近100家，銷售8大系列100多種品牌的農(nóng)機(jī)產(chǎn)品，其中省內(nèi)區(qū)域總代理10余家（整車銷售為主），零部件銷售為輔。市場年銷售額在20億元以上，實(shí)現(xiàn)利稅過千萬元。生意都比較好！27周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—襄陽晟達(dá)農(nóng)機(jī)汽28周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—檀溪汽配大市場區(qū)位：長虹南路概況襄樊地區(qū)早期的汽配市場，由于開辦較早，管理方經(jīng)營管理意識(shí)薄弱；相關(guān)配套已經(jīng)跟不上如今汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，加上整體襄陽市汽配市場向城北襄州區(qū)定位，該市場在做業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。市場點(diǎn)評(píng)：整體汽配業(yè)態(tài)管理方在考慮轉(zhuǎn)型28周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場—檀溪汽配大市場29周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場—總結(jié)路名/市場名建筑面積（萬㎡）在經(jīng)營汽配面積（萬㎡）商戶數(shù)量（戶）經(jīng)營性質(zhì)（批發(fā)/零售）租金（元/㎡·月）鄧城大道1.50.7120零售20東風(fēng)汽車大道10.590批發(fā)/零售15長虹路0.50.343零售17天潤汽車城81.0150零售12錦繡東風(fēng)汽配城7.50.658批發(fā)11光彩汽配城31.0252零售/批發(fā)20襄陽晟達(dá)農(nóng)機(jī)汽車大市場40.1525零售/批發(fā)15合計(jì)25.54.2573816該數(shù)據(jù)為2011年市場調(diào)查數(shù)據(jù)29周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場—總結(jié)路名/市場30周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場—總結(jié)經(jīng)營體量：襄陽現(xiàn)有汽配商戶約740戶（含以街邊店及專業(yè)市場），經(jīng)營面積約4.25萬平米。經(jīng)營性質(zhì)：個(gè)體經(jīng)營戶占60%，廠家設(shè)點(diǎn)占40%；街邊店商戶生意以隨機(jī)上門客戶為主，專業(yè)市場商戶生意以老客戶（業(yè)務(wù)拓展）為主，整體以滿足本地需求為主，有少量批發(fā)外地。承租租金：整體平均租金約15元/㎡·月，最高為20元/㎡·月，承租租金能力低。租金偏低主要是零售小商戶經(jīng)營能力有限，而批發(fā)大商戶需要的倉儲(chǔ)面積較大（或者以辦公性質(zhì)租賃），所以租金相對(duì)較低。市場空間：襄陽汽車制造及汽車配件制造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)企業(yè)近千家，目前襄陽市政府正在申請(qǐng)“中國汽車城”的稱號(hào)，可以看出襄陽汽配市場空間巨大，但襄陽汽配市場還處于街邊店為主導(dǎo)局面，市場整合規(guī)模化開發(fā)存在較大機(jī)會(huì)。商戶分析：商戶對(duì)整個(gè)襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)及汽配經(jīng)營較為肯定，但目前整個(gè)大市場環(huán)境競爭加劇，商戶利潤空間受到一定的擠壓。對(duì)于規(guī)?；y(tǒng)一管理化的市場充滿期待，也有意向集中在更大的市場經(jīng)營發(fā)展。本項(xiàng)目周邊相關(guān)市場已有長足發(fā)展，由于以上各種原因無法順應(yīng)現(xiàn)有汽車產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。上述這些市場資源必將成為本項(xiàng)目未來整合的對(duì)象，它們的存在為本項(xiàng)目建立帶來良好的市場基礎(chǔ)。30周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場—總結(jié)經(jīng)營體量：31第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項(xiàng)目區(qū)位市場分析31第一部分市場調(diào)研篇項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分32項(xiàng)目區(qū)位市場分析襄陽市老河口市汽配市場區(qū)位狀況分析老河口市區(qū)現(xiàn)目前未形成較具規(guī)模的汽配市場，大部分汽配經(jīng)營者以零散的形式分布。本地區(qū)的汽配零售份額較大部被襄陽的各汽配市場所占據(jù)，而整個(gè)襄樊地區(qū)的汽配產(chǎn)品的不全也導(dǎo)致該地區(qū)的汽配經(jīng)營者經(jīng)常去十堰或者宜昌調(diào)貨，由此可見這相對(duì)一部分的市場份額被其他汽配市場所占有，造成本地資源的外流。面對(duì)十二五期間老河口市將把機(jī)械裝備制造產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)定位市重點(diǎn)項(xiàng)目。打造200億的汽車及零部件的產(chǎn)業(yè)集群；面對(duì)如此之大的汽車產(chǎn)業(yè)，那同樣也會(huì)需要個(gè)如此之大的配套；形成大產(chǎn)業(yè)、大配套為一體的格局。放眼整個(gè)襄陽四區(qū)三縣三市現(xiàn)需一個(gè)能滿足汽配物流、汽配展示、汽配交易、汽配倉儲(chǔ)、汽配信息提供為一體的超大規(guī)模的汽車產(chǎn)業(yè)城。32項(xiàng)目區(qū)位市場分析襄陽市老河口市汽配市場區(qū)位狀況分析33本篇總結(jié)作為汽車產(chǎn)業(yè)大省，產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長的重要作用日益顯現(xiàn)，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長亮點(diǎn)，這為汽車汽配交易市場的興起提供了巨大的發(fā)展空間。因此本項(xiàng)目建立具備了良好的大環(huán)境。33本篇總結(jié)34第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升34第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT35本項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目概況湖北四海升潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園位于湖北省老河口市，占地面積1300畝，投資15億（一期為占地500畝）項(xiàng)目完成將成為中西部最大的汽車產(chǎn)業(yè)城。本市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、省市兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)關(guān)注的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。35本項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目概況湖北四海升潤滑油汽配工36本項(xiàng)目簡介二、地理位置本項(xiàng)目位于湖北老河口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)李紀(jì)路，距離302省道3公里、316國道8公里、福銀高速20公里交通便利。本項(xiàng)目三、建設(shè)周期本項(xiàng)目于2012年9月開工四、開發(fā)商湖北四海生潤滑油科技有限公司

36本項(xiàng)目簡介二、地理位置本項(xiàng)目位于湖北老河口經(jīng)37本項(xiàng)目簡介五、經(jīng)濟(jì)效益分析湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園，領(lǐng)導(dǎo)中西部汽配市場，打造鄂西北最大的“現(xiàn)代汽車后市場”，輻射周邊400公里上億消費(fèi)群體，中西部鄂、豫、川、陜、渝四省一市數(shù)千億市場商機(jī)。建成后的四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)園年?duì)I業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為鄂西北乃至中西部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。37本項(xiàng)目簡介五、經(jīng)濟(jì)效益分析湖北四海生潤滑油38第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升38第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT39項(xiàng)目地塊分析湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園鳥瞰圖39項(xiàng)目地塊分析湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園鳥瞰圖40一、地理位置及交通狀況1、地理位置四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園位于老河口市老河口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)李紀(jì)路2、交通狀況襄渝鐵路、漢丹鐵路橫貫東西，福銀高速、老宜高速、316國道、302省道縱貫?zāi)媳?，襄陽、南陽、十堰、宜昌一小時(shí)通達(dá)，武漢、鄭州、西安一日往返；千噸級(jí)船舶長年通航，上達(dá)秦塞，下抵東海；坐擁國家大型空港老河口機(jī)場，近接客運(yùn)樞紐襄陽機(jī)場。交通優(yōu)勢，無可復(fù)制。高速：福銀高速、老宜高速鐵路：襄渝鐵路、漢丹鐵路國道：316國道、302省道。即將開通328國道、310、316省道。航道：漢水作為長江最大的支流常年通航500噸級(jí)船舶機(jī)場：距老河口機(jī)場8公里，襄陽劉集機(jī)場85公里公路：全市公路總里程757.407公里，其中：一級(jí)35.854公里、二級(jí)91.153公里。國道27.915公里、省道56.972公里、縣道140.82公里、鄉(xiāng)道531.7公里。項(xiàng)目地塊分析40一、地理位置及交通狀況1、地理位置項(xiàng)目地塊分析41第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升41第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT42一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析1、宏觀分析利好①、13上半年全國車市的期中成績好過預(yù)期。日前，全國乘用車市場信息聯(lián)席會(huì)發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國汽車產(chǎn)銷量分別為817.84萬輛和865.72萬輛，同比分別增長16.7%和14%，再次刷新全球紀(jì)錄，超越美國居世界第一，打破了持續(xù)近兩年的微增長。②、中國私家車汽車保有量過億，據(jù)相關(guān)報(bào)道，政府用車占比30%，私人用車占70%，那就是說，在13億人口里面，僅有7000萬個(gè)人擁有車輛，如此快速的產(chǎn)銷增長，令中國的汽車后市場為業(yè)界看好。13年10月發(fā)布的中國汽車后市場藍(lán)皮書預(yù)測，中國汽車后市場在未來十至十五年時(shí)間中，每年將保持兩位數(shù)以上的高速增長，2015年中國汽車售后市場產(chǎn)值有望增至7000億元，成為全球第一大汽車后市場。今后較長一段時(shí)間內(nèi)，在居民收入持續(xù)增長、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的雙重動(dòng)力下，汽車市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展勢頭。剛剛召開的兩會(huì)對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)“十二五”的目標(biāo)早已經(jīng)明確，到2015年形成2500萬輛產(chǎn)能。到2020年，汽車銷量將超過3000萬輛。屆時(shí)我國汽車保有量將超過2億輛，汽車后服務(wù)市場將達(dá)到數(shù)萬億的市場空間。

42一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析1、宏觀分析利好43一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析2、規(guī)模技術(shù)指標(biāo)：

本項(xiàng)目為老河口市首家汽車汽配大型專業(yè)市場，目前襄陽地區(qū)面積最大，規(guī)劃最為先進(jìn)的汽車專業(yè)市場，總投資15個(gè)億，占地約1300畝，一期為379畝，一期建筑面積32.8萬平米。3、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)：專業(yè)市場成功的關(guān)鍵取決于市場供求、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目位于老河口市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，項(xiàng)目輻射鄂、豫、川、陜、渝區(qū)域。4、新規(guī)劃帶來的利好：

老河口經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是湖北省政府批準(zhǔn)成立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，機(jī)械裝備制造業(yè)、汽車及零部件被定為“十二五期間老河口市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。”打造200億汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集群。發(fā)展?jié)摿薮蟆?3一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析2、規(guī)模技術(shù)指標(biāo)：44一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析5、汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)襄陽汽車產(chǎn)業(yè)2013年上半年產(chǎn)值722.8億。同比增長3.7%。襄陽是國家汽車動(dòng)力和部件制造基地，擁有東風(fēng)集團(tuán)和不同規(guī)模的汽車零部件企業(yè)300多家，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)的市場、人才、技術(shù)、環(huán)境，為發(fā)展汽車后市場提供了豐富的資源和條件。25萬風(fēng)神襄樊汽車公司

09-11年汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能增速對(duì)比30萬東風(fēng)汽車股份有限公司5萬東風(fēng)創(chuàng)普汽車公司5萬湖北福田專用車公司2萬其他改裝型企業(yè)2011年整車目標(biāo)產(chǎn)能詳情44一、項(xiàng)目優(yōu)勢（S）分析項(xiàng)目SWOT分析5、汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)245項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目劣勢（W）分析1、市場培育緩慢的壓力：對(duì)于新建大型專業(yè)市場，前期經(jīng)營大多會(huì)出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項(xiàng)配套服務(wù)不能及時(shí)到位等問題，這將不利于招商組市工作的開展。要想輻射鄂、豫、川、陜、渝及周邊省市，需要專業(yè)的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。2、銷招組市面臨巨大壓力：項(xiàng)目體量較大，而本市吸納量有限，因此本項(xiàng)目的銷招組市工作面臨巨大壓力。3、項(xiàng)目區(qū)位不理想：

項(xiàng)目位于縣級(jí)市老河口城北，遠(yuǎn)離襄陽核心汽配商圈，客戶心里距離較遠(yuǎn)，地塊周邊荒涼，生活配套缺失，生活不便，人氣不足。4、招商銷售相互轉(zhuǎn)嫁壓力：

招商和銷售本來就是相互矛盾的，市場前三年需要積極培育，招商的低租金將轉(zhuǎn)嫁給銷售一定的壓力。45項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目劣勢（W）分析1、市場培育緩慢的壓力46三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析1、城市規(guī)劃發(fā)展的機(jī)遇全市轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，版圖面積1032平方公里，市區(qū)面積27平方公里，人口53萬,城市化率56%。按照“河谷組群發(fā)展的大城市、都市襄陽的副中心城市、漢江經(jīng)濟(jì)帶的明星城市”的戰(zhàn)略定位，圍繞“一江兩城、組群發(fā)展、東西互動(dòng)、江城一體”長遠(yuǎn)目標(biāo)。五年內(nèi)城市建成區(qū)面積將擴(kuò)大到40平方公里，老河口、谷城沿江組群發(fā)展，建設(shè)100平方公里、100萬人口的現(xiàn)代化大城市。未來五年，老河口將以“2311”工程為總抓手，堅(jiān)定不移實(shí)施工業(yè)領(lǐng)先、沿江組群發(fā)展戰(zhàn)略，打造現(xiàn)代化中等城市，重振老河口明星城市輝煌。力爭到2016年，實(shí)現(xiàn)“一千三百”目標(biāo)，即經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破1000億元，建成裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品加工、循環(huán)經(jīng)濟(jì)三大百億產(chǎn)業(yè)和百億園區(qū)；沿漢江“工業(yè)走廊”及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成。為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨好襄陽老河口社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，老百姓對(duì)汽車的消費(fèi)增長迅速。項(xiàng)目SWOT分析46三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析1、城市規(guī)劃發(fā)展的機(jī)遇項(xiàng)目SWOT47三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析3、本地行業(yè)競爭對(duì)手少目前老河口市規(guī)?；钠囀袌霎a(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項(xiàng)目可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。4、市場空間巨大2020年我國的汽車需求將突破3000萬輛，汽車銷售空間非常大。同時(shí)，汽車產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為1：2.6和1：7.8，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺1元，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就會(huì)有2.6元的進(jìn)賬；汽車產(chǎn)業(yè)中1個(gè)崗位能拉動(dòng)7.8個(gè)人的就業(yè)。項(xiàng)目SWOT分析47三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析3、本地行業(yè)競爭對(duì)手少項(xiàng)目SWOT48四、項(xiàng)目威脅（T）分析1、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國家目前對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2、資金風(fēng)險(xiǎn)隨著房價(jià)的飆升和經(jīng)濟(jì)成本的增長，對(duì)項(xiàng)目的投入也將不斷增大，這會(huì)加大本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。3、已建項(xiàng)目形成的影響周邊城市（十堰、宜昌等）的汽車配件市場，特別是也對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。項(xiàng)目SWOT分析48四、項(xiàng)目威脅（T）分析1、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析49五、SWOT綜合分析1、本項(xiàng)目要解決的主要問題A、本項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，而區(qū)域市場容量相對(duì)有限；B、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題，需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展做相應(yīng)調(diào)整；C、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足客戶需求的同時(shí)，還要與其它競爭對(duì)手形成差異化優(yōu)勢；D、當(dāng)前政策形式下，該項(xiàng)目的價(jià)格定位要慎重，前期要做好深入調(diào)研，爭取做到效益最大化；E、極力尋求政府對(duì)該項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并落到實(shí)處。項(xiàng)目SWOT分析49五、SWOT綜合分析1、本項(xiàng)目要解決的主要問題項(xiàng)目SWO50項(xiàng)目地塊分析五、SWOT綜合分析2、本項(xiàng)目在開發(fā)中的注意事項(xiàng)A、客戶群不僅僅是老河口53萬人口和襄陽550萬人，還要包括周邊城市十堰、宜昌、荊門、隨州包括河南南陽，乃至鄂、豫、川、陜、渝周邊省市區(qū)域；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項(xiàng)目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項(xiàng)目市場定位要適中，不易過于高檔；E、市場推廣包裝要注意與當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點(diǎn)訴求簡單明了。50項(xiàng)目地塊分析五、SWOT綜合分析2、本項(xiàng)目在開發(fā)中的注意51項(xiàng)目地塊分析六、小結(jié)因而本項(xiàng)目在運(yùn)作上需：起點(diǎn)要高、定位要準(zhǔn)、規(guī)劃要科學(xué)、產(chǎn)品要合理、配套要完善、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要專業(yè)……51項(xiàng)目地塊分析六、小結(jié)因而本項(xiàng)目在運(yùn)作上需：52第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升52第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT53開發(fā)理念定位一、項(xiàng)目開發(fā)理念定位策略湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園要以復(fù)合型汽車城發(fā)展創(chuàng)新模式，打造鄂、豫、川、陜四省交界中西部地區(qū)最大“汽車后市場”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動(dòng)市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費(fèi)。汽配城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、潤滑油銷售、汽車配件，汽車用品、汽車保養(yǎng)、汽車美容、二手車交易、車輛上牌、保險(xiǎn)等汽車后服務(wù)市場。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)包括中西部最大的工程機(jī)械綜合市場等。檢測、上牌、保險(xiǎn)、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂、住宿等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。53開發(fā)理念定位一、項(xiàng)目開發(fā)理念定位策略湖北四海生潤滑油汽配54開發(fā)理念定位一、項(xiàng)目開發(fā)理念定位策略讓汽配銷售告別“地?cái)偂笔降哪Ｊ?，搬進(jìn)以汽配銷售、汽車文化、汽配貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進(jìn)入汽配流通的“專業(yè)化市場”年代。按照汽車產(chǎn)業(yè)商流、物流、信息流的國際性集散地的目標(biāo)，以及國內(nèi)外汽車廠商搶灘中西部和鄂豫川陜渝市場的核心戰(zhàn)略要地定位。在未來的2-3年內(nèi)，力爭汽車行業(yè)主流客戶全部入駐。引進(jìn)國內(nèi)外汽車科技的最新成果，導(dǎo)入汽車營銷的最新理念，接軌WTO，建設(shè)具有鮮明的開放性、區(qū)域性特征的國際汽車及零配件集散中心。規(guī)?；瘒H化先進(jìn)性將與汽車貿(mào)易相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、車管等部門吸引進(jìn)汽車城，為國內(nèi)外廠商和汽車消費(fèi)者提供"一站式"服務(wù)，引導(dǎo)、培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣。服務(wù)配套齊全化54開發(fā)理念定位一、項(xiàng)目開發(fā)理念定位策略讓汽配銷售告別“地?cái)?5開發(fā)理念定位二、項(xiàng)目開發(fā)理念定位在明確發(fā)展定位的同時(shí)，積極倡導(dǎo)汽車文化，確立核心價(jià)值理念——打造中西部地區(qū)最大“現(xiàn)代汽車后市場”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動(dòng)市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費(fèi)。汽配城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、潤滑油銷售、汽車配件，汽車用品、汽車保養(yǎng)、汽車美容、二手車交易、車輛上牌、保險(xiǎn)等汽車后服務(wù)市場。引入各項(xiàng)配套功能，讓消費(fèi)者正真享受購車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活?！叭珖幕冗M(jìn)縣市”、“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“湖北省衛(wèi)生城市”、“湖北省園林城市”、“湖北省可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”，一張張無可復(fù)制的城市名片，使老河口的品牌影響力迅猛提升，給地處老河口的本項(xiàng)目帶來了前所未有的機(jī)遇。湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園，領(lǐng)航湖北汽配市場，輻射周邊400公里上億消費(fèi)群體，鄂、豫、川、陜、渝四省一市數(shù)千億市場商機(jī)。建成后的四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)園年?duì)I業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為鄂西北乃至中西部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場和汽車產(chǎn)業(yè)中心。55開發(fā)理念定位二、項(xiàng)目開發(fā)理念定位在明確發(fā)展56開發(fā)理念定位三、產(chǎn)品形象定位湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園要建成襄陽地區(qū)老河口市的標(biāo)志性建筑，建筑風(fēng)格上要請(qǐng)大家設(shè)計(jì)——時(shí)尚、簡介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨(dú)到，雅而不俗。力爭成為一張與眾不同的城市新名片，成為襄陽地區(qū)老何口市有代表性的建筑和樣板市場。56開發(fā)理念定位三、產(chǎn)品形象定位湖北四海生潤滑57開發(fā)理念定位四、產(chǎn)品功能定位七大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、潤滑油市場、汽車配件市場、汽車用品市場、汽車保養(yǎng)裝飾市場、農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場、二手車交易市場及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險(xiǎn)）一條龍服務(wù)。國際化商業(yè)布局，完整的經(jīng)營業(yè)態(tài)，傾力打造“中西部汽貿(mào)第一城”，湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園將成為鄂西北汽車行業(yè)、“襄十隨”汽車走廊及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集散中心、龍頭位置，輻射鄂、豫、川、陜、渝四省一市，積極推動(dòng)鄂西北區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展。57開發(fā)理念定位四、產(chǎn)品功能定位七大市場及配套服58開發(fā)理念定位五、項(xiàng)目核心價(jià)值及其構(gòu)成要素〖招商、安商、興商〗1、立足老河口，輻射周邊省市，定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度；2、通過良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠度。培養(yǎng)消費(fèi)者“買汽車、購配件就到四海生”的消費(fèi)習(xí)慣。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動(dòng)權(quán)；58開發(fā)理念定位五、項(xiàng)目核心價(jià)值及其構(gòu)成要素〖招商、安商59開發(fā)理念定位五、項(xiàng)目核心價(jià)值及其構(gòu)成要素3、新一代汽配城在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽配交易有著顯著的不同。把服務(wù)有機(jī)的融入到產(chǎn)品中，并通過個(gè)性化服務(wù)獲得消費(fèi)者青睞，從而爭取更大的市場發(fā)展空間，是本項(xiàng)目應(yīng)做到的重要一點(diǎn)；4、在汽車行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性的今天，汽配城必須在營銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，汽配城服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競爭中脫穎而出；5、市場題量較大，招商遵循十八字方針：先數(shù)量后質(zhì)量、先外圍后內(nèi)鋪、先培育后收益；6、運(yùn)營推廣上，采取十六字方針：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一運(yùn)營，統(tǒng)一管理；7、市場運(yùn)營商要分三步走：招商、安商、興商，從而達(dá)到市場的興旺發(fā)達(dá)。59開發(fā)理念定位五、項(xiàng)目核心價(jià)值及其構(gòu)成要素3、新一代汽配城60第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升60第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT61項(xiàng)目客群定位分析一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開發(fā)商實(shí)力、市場推廣情況等。【純投資客戶】是面向大眾的返租客。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營，他們主要收取租金，獲取返租回報(bào)。根據(jù)襄陽老河口商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人；第2類：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；第3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士；第4類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶【包租客】具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，采取包租經(jīng)營，大多為專業(yè)的市場經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)。61項(xiàng)目客群定位分析一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】62項(xiàng)目客群定位分析二、客戶區(qū)域分析1、襄陽老河口地區(qū)的汽配行業(yè)內(nèi)人士及投資人群2、宜昌、十堰、隨州武漢省地區(qū)汽配行業(yè)人士及投資人群3、南陽、鄭州、西安等行業(yè)內(nèi)人士（作為在鄭州地區(qū)多年經(jīng)營汽配市場的經(jīng)驗(yàn)以及本司長期與相關(guān)市場合作的經(jīng)歷，可以對(duì)手上相應(yīng)的行業(yè)內(nèi)人士及有實(shí)力的投資客進(jìn)行重點(diǎn)推薦。62項(xiàng)目客群定位分析二、客戶區(qū)域分析1、襄陽老河口地區(qū)的汽配63項(xiàng)目客群定位分析三、客戶消費(fèi)行為分析

自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。其次是原來的經(jīng)營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。對(duì)投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴(kuò)，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。鋪位需求，需要進(jìn)行市場調(diào)研價(jià)位需求，需要進(jìn)行市場調(diào)研

63項(xiàng)目客群定位分析三、客戶消費(fèi)行為分析64第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升64第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT65項(xiàng)目價(jià)格定位一、本案市場價(jià)格待市場深入調(diào)研后，然后給本項(xiàng)目合理的定價(jià)建議。65項(xiàng)目價(jià)格定位一、本案市場價(jià)格待市場深入調(diào)研后，然后給本項(xiàng)66項(xiàng)目價(jià)格定位二、付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略一次性付款分期付款按揭付款預(yù)售證辦理前優(yōu)惠7%5%3%預(yù)售證辦理后優(yōu)惠5%3%2%付款方式手續(xù)66項(xiàng)目價(jià)格定位二、付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略一次性付款分期67項(xiàng)目價(jià)格定位三、開盤及價(jià)格策略1、可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略2、采取低開高走的價(jià)格策略：開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值67項(xiàng)目價(jià)格定位三、開盤及價(jià)格策略1、可采取5000元抵1568第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT分析開發(fā)理念定位項(xiàng)目客群定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目賣點(diǎn)提升68第二部分發(fā)展定位篇本項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目SWOT69項(xiàng)目賣點(diǎn)提升1、四海生鄂西北汽車產(chǎn)業(yè)第一城2、四海生，產(chǎn)業(yè)城、財(cái)富城3、四海生，新形象、新商機(jī)、旺市場4、加盟四海生，財(cái)富輕松升5、實(shí)實(shí)在在的財(cái)富，世世代代的搖錢樹6、買鋪即收3年租，即買即賺7、四海生汽配城，個(gè)人投資的新金礦8、年年收租，代代收益，坐享其成9、帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金69項(xiàng)目賣點(diǎn)提升1、四海生鄂西北汽車產(chǎn)業(yè)第一城70項(xiàng)目賣點(diǎn)提升10、四海生汽配城，圓您致富之夢11、買個(gè)好旺鋪，世代搖錢樹12、立足老河口服務(wù)鄂西北輻射中西部13、扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)浪耐ò诉_(dá)14、21世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)大地產(chǎn)大商業(yè)15、產(chǎn)權(quán)多元化/運(yùn)作企業(yè)化/服務(wù)社會(huì)化16、統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一宣傳17、大政策帶動(dòng)大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財(cái)富18、國家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，享受各種政策優(yōu)惠70項(xiàng)目賣點(diǎn)提升10、四海生汽配城，圓您致富之夢71第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議71第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主72規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設(shè)計(jì)，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以紅褐色或青色為主調(diào)，襯托出簡潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。72規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思73第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議73第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主74項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議底層層高4.5米，二層以上3.3米，柱距、面寬則依據(jù)各塊分區(qū)情況合理定位大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、適用，適合于市場長遠(yuǎn)經(jīng)營的需要。建成后，將成為中西部地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ能囐Q(mào)集散中心。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來深遠(yuǎn)意義。74項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議底層層高4.5米，二層以上3.3米，柱距75第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議75第三部分規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目主項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議76一、空間布局

九大主體及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、潤滑油市場、汽車配件市場、汽車用品市場、汽車保養(yǎng)裝飾市場、農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場、二手車交易市場、上述相關(guān)行業(yè)廠房、倉儲(chǔ)物流市場。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、電子商務(wù)、酒店、娛樂、公寓住宅、辦公、上牌、等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。建成后的湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園將成為中國中西部區(qū)域最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議76一、空間布局項(xiàng)目主體潤滑油市場汽配市場汽車用品保養(yǎng)裝飾車貿(mào)市場品牌專賣車輛展示農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場倉儲(chǔ)物流汽車行業(yè)廠房二手車交易項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議77二、核心主體劃分項(xiàng)目主體潤滑油市場汽配市場汽車用品保養(yǎng)裝飾車貿(mào)市場品牌專賣車項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議78二、主體配套劃分項(xiàng)目主體工商稅務(wù)銀行保險(xiǎn)車輛上牌電子商務(wù)大型停車場三、生活配套劃分項(xiàng)目主體公寓住宅餐飲娛樂住宿辦公公共交通住宅將成為生活配套重要開發(fā)主體，既然解決商戶住宿問題，又解決了開發(fā)商迅速的資金回籠項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議78二、主體配套劃分項(xiàng)目主體工商稅項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議79四、市場建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)模化的系統(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場建設(shè)理念，打造鄂西北及鄂、豫、川、陜交匯處汽車后市場第一品牌。市場建設(shè)按“立足老河口、服務(wù)鄂西北、輻射中西部”的思路，引領(lǐng)中西部汽車貿(mào)易的發(fā)展。2)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。3)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)未來的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。4)標(biāo)志性原則：得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為鄂西北區(qū)域性地標(biāo)和中西部地區(qū)汽車后市場的名片。五、具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）項(xiàng)目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議79四、市場建設(shè)原則80第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略80第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略81銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀A(yù)商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式二是主題性商業(yè)模式三是專業(yè)性商業(yè)模式。81銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀A(yù)商業(yè)模式82銷售總體策略（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其原因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個(gè)商場的規(guī)模能夠全部承載得下。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，面對(duì)這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。82銷售總體策略（一）綜合性商業(yè)模式83銷售總體策略（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某一個(gè)行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢的市場平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)。但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，并且這種商業(yè)模式要求：①規(guī)模化，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；②規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大；③租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營。83銷售總體策略（二）主題性商業(yè)模式84銷售總體策略（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求吸引每個(gè)消費(fèi)者。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對(duì)于湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如汽車產(chǎn)業(yè)、汽車后服務(wù)市場、物流運(yùn)輸及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

對(duì)于本項(xiàng)目，是屬于專業(yè)性商業(yè)模式。

而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。84銷售總體策略（三）專業(yè)性商業(yè)模式85銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀B專業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式產(chǎn)權(quán)商鋪：是指個(gè)人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營為目的，通過購買獲得或者通過銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營銷模式。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會(huì)”，它盛行于全國各大中城市，其回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。產(chǎn)權(quán)商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實(shí)可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財(cái)富源泉。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場的主流。投資看回報(bào)，縱觀股市、債券、保險(xiǎn)等主要投資渠道，無論在回報(bào)速度、回報(bào)率、回報(bào)可持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)性等方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪都是21世紀(jì)第一個(gè)，也可能是最后一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇。從全國各大城市近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來看，也證實(shí)了這一點(diǎn)。甚至有的專業(yè)化市場的產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值都翻番。85銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀B專業(yè)性產(chǎn)86銷售總體策略幾類理財(cái)方式比較收益說明風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)知識(shí)投入時(shí)間適合人群儲(chǔ)蓄存款3.0%1年期定期存儲(chǔ)存款利率最低不需要很少所有人基金、債券7%2013年整年固定收益率基金較低較少較少有一定積蓄的人群股票、外匯不定市場變化無常高較多較多有一定積蓄和專業(yè)知識(shí)人群商鋪8%一般返租3-10年較低較少很少有一定積蓄的人群86銷售總體策略幾類理財(cái)方式比較收益說明風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)知識(shí)投入時(shí)間87銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。87銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商88營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制（2）經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險(xiǎn)在承租期中，如果經(jīng)營管理不良，無法繼續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致各商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營戶，他們?cè)陂L期的經(jīng)營運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)經(jīng)營管理能力及吸引消費(fèi)能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強(qiáng)；另一方面針對(duì)項(xiàng)目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營。88營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商89營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制（3）委托經(jīng)營期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)

分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾。但在委托經(jīng)營期滿后，也必須解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益。

※發(fā)展商需提前解決好這一問題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長、執(zhí)行會(huì)長、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場的統(tǒng)一經(jīng)營。

或者和運(yùn)營商提前和業(yè)主簽訂長期經(jīng)營權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運(yùn)營商：業(yè)主）89營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C產(chǎn)權(quán)式商90營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案制定方案的原則：尊重市場規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長避短，把握時(shí)機(jī)。營銷方案：以整體分割銷售為基本點(diǎn)，返租回報(bào)銷售為突破點(diǎn)，制定銷售策略，爭取火爆開市。1、全產(chǎn)權(quán)發(fā)售（產(chǎn)權(quán)式商鋪）建議將車城商鋪整體分割成中小鋪位，每塊商鋪都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主持有全私產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，可自由進(jìn)行買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等相關(guān)活動(dòng)。注意要點(diǎn)：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價(jià)低，客群投資門檻較低，從而達(dá)到迅速回籠資金的目的。90營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案制定方案的原則：尊重市場規(guī)91營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案2、投資返租

投資返租是目前國內(nèi)最流行的一種物業(yè)投資模式。業(yè)主買下商鋪后，不用自己經(jīng)營，由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營，定期向業(yè)主支付租金。建議本項(xiàng)目采取以下租約方式：業(yè)主買下湖北四海生潤滑油汽配工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)物流園鋪位時(shí)，即可簽訂3年（或以上）的商鋪?zhàn)赓U合同，保證商鋪一買下來就能收取租金，天天賺錢，不會(huì)有一天閑置。注意要點(diǎn)：此處必須注意的是，盡可能的在合同上把交房期限往后延伸，以爭取更多的對(duì)招商免租金政策的支持。91營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案2、投資返租92營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案3、投資回報(bào)率以目前國內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場回報(bào)率約定為8%左右或以上。A、三年租金回報(bào)：第一年7%，第二年8%，第三年9%；B、十年返租回報(bào)：第一年7%，第二年8%，第三年9%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報(bào)：每年8%，共返十年，前3年一次性返還。4、租金抵房款為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門檻，采用即買即簽約，簽定購房合同的同時(shí)，簽定返租協(xié)議，并一次性返還3年租金，沖抵購房款。5、一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費(fèi)和契稅等92營銷總體策略二、本項(xiàng)目銷售方案3、投資回報(bào)率93營銷總體策略【總結(jié)】

在銷售上，我們要面對(duì)兩種投資群體——投資客、自購自營戶，在運(yùn)營商，我們要有效的平衡產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾，所以在投資戶購房的同時(shí)我們就要簽訂返租協(xié)議，市場所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)獨(dú)立，有效解決了開發(fā)商融資問題的同時(shí)，也為市場持續(xù)健康運(yùn)營做好了最基本的保證。93營銷總體策略【總結(jié)】94第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略94第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略95項(xiàng)目命名本項(xiàng)目雄踞鄂豫川陜渝四省一市黃金交匯處，身處湖北省“襄十隨”汽車走廊重要生產(chǎn)基地老河口。為反映項(xiàng)目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍，及今后在全國范圍內(nèi)升級(jí)復(fù)制汽車城項(xiàng)目，給投資者留下最直接的印象，又能體現(xiàn)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)，我們建議案名為“湖北四海生汽車產(chǎn)業(yè)城”，以有助于項(xiàng)目品牌形象的建立和提升，以達(dá)到擴(kuò)大開發(fā)商品牌形象之目的。95項(xiàng)目命名本項(xiàng)目雄踞鄂豫川陜渝四省一市黃金交匯處，96項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目案名：湖北四海生汽車產(chǎn)業(yè)城96項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目案名：97第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略97第四部分銷售策略篇銷售總體策略項(xiàng)目命名銷售渠道策略98銷售渠道策略一、創(chuàng)新思路1、構(gòu)造“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實(shí)施動(dòng)、靜組合的展銷策略；

“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場銷售點(diǎn)（售樓部）、市中心商業(yè)區(qū)接待點(diǎn)、周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市縣宣展點(diǎn)，形成依托襄陽、覆蓋四個(gè)區(qū)3個(gè)縣級(jí)市3個(gè)縣全局型營銷模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷售人員組成的營銷網(wǎng)、咨詢網(wǎng)、宣傳網(wǎng)、信息網(wǎng)；

“動(dòng)、靜組合”即在現(xiàn)場及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷接待點(diǎn)，在周邊市縣設(shè)置滾動(dòng)式宣展點(diǎn)，變被動(dòng)待客式營銷為主動(dòng)吸客式營銷，產(chǎn)生“城內(nèi)開花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營銷效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴(kuò)大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速商鋪銷售。2、網(wǎng)點(diǎn)功能：銷售點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)銷售處及周邊市縣宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場觀摩、認(rèn)購；3、本案以現(xiàn)場及銷售處并重為主展示點(diǎn)，周邊市縣銷售點(diǎn)根據(jù)本案推廣需要及客戶結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況，以滾動(dòng)模式進(jìn)行宣展。98銷售渠道策略一、創(chuàng)新思路1、構(gòu)造“三點(diǎn)一面銷售渠道策略99二、渠道分解銷售渠道構(gòu)成現(xiàn)場銷售中介公司活動(dòng)銷售人員銷售優(yōu)惠銷售團(tuán)購優(yōu)惠銷售人員、業(yè)務(wù)員老客戶關(guān)系客戶售樓部看房車各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各大商場設(shè)咨詢點(diǎn)沿街商鋪派發(fā)DM行業(yè)商戶大型商貿(mào)會(huì)房展會(huì)與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會(huì)重復(fù)購買優(yōu)惠其他銷售信函銷售電郵銷售銷售渠道策略99二、渠道分解銷售渠道構(gòu)成現(xiàn)場銷售中介公司活動(dòng)100第五部分宣傳推廣篇銷售推廣策略廣告?zhèn)鞑ゲ呗曰顒?dòng)策略100第五部分宣傳推廣篇銷售推廣策略廣告?zhèn)鞑ゲ呗曰顒?dòng)策略101銷售推廣策略銷售策略是通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象的設(shè)計(jì)，表達(dá)項(xiàng)目的特點(diǎn)和企業(yè)的經(jīng)營理念，處處體現(xiàn)四海生的理念意識(shí)和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。形象設(shè)計(jì)主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房包裝設(shè)計(jì)、項(xiàng)目樓書、DM單頁以及看樓專線引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、銷售團(tuán)隊(duì)形象設(shè)計(jì)等。101銷售推廣策略銷售策略是通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象102銷售推廣策略一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、視覺識(shí)別系統(tǒng)（VI）1）基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)：項(xiàng)目logo、標(biāo)準(zhǔn)字體、標(biāo)準(zhǔn)色、象征圖形與文字說明2）應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)：A、工地圍墻展示、工地廣告牌、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、條幅布幔、銷售形象展示、外賣場展示（展銷會(huì)展場設(shè)計(jì)、空飄、昭示牌、看房專車等）B、事物用品系統(tǒng)：工作證（卡）、名片、便簽、筆、紙杯、手提袋、銷售人員工作牌、購房合同封套（檔案袋）C、導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)：戶型牌、業(yè)態(tài)功能牌、區(qū)位標(biāo)示牌等3）戶外廣告類：屋頂廣告、高炮、車體廣告、墻體廣告、燈箱廣告、路牌廣告等102銷售推廣策略一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)1、視覺識(shí)別103銷售推廣策略一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)2、理念識(shí)別系統(tǒng)（1）項(xiàng)目價(jià)值定位（2）發(fā)展戰(zhàn)略（目標(biāo)、規(guī)劃）（3）文化定位、文化內(nèi)容、核心價(jià)值觀（4）經(jīng)營理念：核心理念、企業(yè)精神、作風(fēng)特點(diǎn)、經(jīng)營方針（5）企業(yè)口號(hào)、座右銘、形象宣傳語103銷售推廣策略一、項(xiàng)目/公司形象識(shí)別系統(tǒng)設(shè)計(jì)2、理念識(shí)別104銷售推廣策略二、推廣策略1、推廣目標(biāo)：在目標(biāo)客戶中，項(xiàng)目名稱、品牌概念認(rèn)知度達(dá)70%。2、推廣周期規(guī)劃：（時(shí)間待定）（1）產(chǎn)品導(dǎo)入期：地理位置告知，項(xiàng)目主題概念滲透，蓄勢，以形象推廣為主；（2）開盤上市期：高密度、轟炸式集中推廣產(chǎn)品，全新概念及完全利益，蓄客開盤，以投資價(jià)值回報(bào)推廣為主；（3）熱銷跟進(jìn)期：延續(xù)上市期推廣，多種營銷事件，高速度消化產(chǎn)品（4）全面尾期3、廣告表現(xiàn)：

采用絕對(duì)超前的現(xiàn)代時(shí)尚物業(yè)形象推廣方式（1）平面設(shè)計(jì)：系列性現(xiàn)代時(shí)尚、環(huán)保設(shè)計(jì)語言，有概念性品味形象。（2）版面設(shè)計(jì)：采用大版面，精練簡約文案的版式風(fēng)格。（3）賣點(diǎn)設(shè)計(jì)：（根據(jù)項(xiàng)目，另具體方案）104銷售推廣策略二、推廣策略1、推廣目標(biāo)：105銷售推廣策略二、推廣策略4、全方位媒體組合策略針對(duì)各細(xì)分市場，選擇有效的媒體，開展整合營銷傳播活動(dòng)，根據(jù)項(xiàng)目的有效受眾群體，重點(diǎn)突出。（1）報(bào)紙廣告：《襄陽晚報(bào)》、《楚天都市報(bào)襄陽版》、《襄陽廣電報(bào)》及行業(yè)雜志；（2）短信廣告：短信群發(fā)，效果非常好；（集中在汽配市場附近、及針對(duì)私營企業(yè)主、高檔車主）（3）電臺(tái)廣告：襄陽廣播電臺(tái)（可以創(chuàng)辦“四海生汽車產(chǎn)業(yè)城”廣播欄目）；（4）電視臺(tái)廣告：襄陽電視臺(tái)（創(chuàng)辦“四海生汽車城”電視欄目）；（5）網(wǎng)絡(luò)廣告：《襄陽房產(chǎn)網(wǎng)》、《襄陽房產(chǎn)超市網(wǎng)》，創(chuàng)建《湖北四海生汽車產(chǎn)業(yè)城網(wǎng)》；（6）流體廣告：宣傳車、長途旅客車及襄陽市至各縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)客車上發(fā)布車身廣告、座套廣告等，可放置海報(bào)、樓書等印刷品；（7）硬性媒體：大型戶外廣告、高炮、墻體廣告、項(xiàng)目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔；（8）案場環(huán)境包裝：圍墻設(shè)計(jì)包裝（項(xiàng)目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶外廣告（項(xiàng)目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設(shè)計(jì)（樓盤形象展示）；105銷售推廣策略二、推廣策略4、全方位媒體組合策略106銷售推廣策略二、推廣策略5、項(xiàng)目售樓部選擇及包裝①位置選擇A：醒目B：交通便利：a.車輛出入方便；b.臨近公交車站②建筑設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)外觀效果時(shí)尚、大氣、流線）A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設(shè)計(jì)，裝修色彩時(shí)尚、明快、星級(jí)檔次；B、寬敞：銷售中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室），并設(shè)衛(wèi)生間；C、實(shí)用：面積夠用就行，總使用面積控制在200—300平方米以內(nèi)，高度8米（兩層為宜）。106銷售推廣策略二、推廣策略5、項(xiàng)目售樓部選擇及包裝107銷售推廣策略二、推廣策略5、項(xiàng)目售樓部選擇及包裝③項(xiàng)目接待中心組成內(nèi)部硬性包裝A、形象墻：作為銷售中心形象標(biāo)志，主要突出項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志。形象墻前面是