武漢房地產(chǎn)市調(diào)報告2

市調(diào)報告

武漢南湖湯遜湖一帶樓盤調(diào)研報告撰寫及制作：陳瑤市調(diào)概述

本次市調(diào)從2011年07月19日至21日，歷時三天，范圍為武漢南湖板塊、大橋板塊以及白沙洲板塊的相關(guān)樓盤，具體包括金地圣愛米倫、大華南湖公園世家、泰然南湖玫瑰灣、保利心語、聯(lián)發(fā)投龍灣、萬科金色城市以及福星惠譽東瀾岸。市調(diào)目的是實地了解相關(guān)樓盤及其最新情況，并進行相應(yīng)分析，以期為我司項目決策提供參考。相關(guān)樓盤分析要點●樓盤總體情況，如規(guī)劃、配套、區(qū)域等●樓盤自身風格、特點、定位等●各項目優(yōu)勢及其不足之處●各樓盤與鄰近樓盤關(guān)系，以及對我司項目之影響金地圣愛米倫圣愛米倫金地圣愛米倫位于南湖之西，毗鄰二環(huán)線，占地22萬方，建筑面積38萬方，容積率為1.58，綠化率為30%。項目由高層住宅、花園洋房及墅院洋房組成，并輔以極具特色的園林逸景及高端商業(yè)配套。項目地理位置良好，距中南商圈、街道口商圈，均在20分鐘車程左右，生活購物較為便捷。周邊有數(shù)所高等院校，文人氣息較為濃厚。規(guī)劃概述金地圣愛米倫設(shè)計風格金地圣愛米倫設(shè)計理念來至法蘭西，其住宅、裝飾、景觀、會所、空間組合以及物業(yè)形態(tài)均具有濃郁的法式風格，以凸顯項目定位與特色，并試圖以這種濃墨重彩之筆給予業(yè)主一種原滋原味的法式情調(diào)生活。金地圣愛米倫建筑體現(xiàn)著一個民族的性情，而法國是一個浪漫的國度。法式建筑正彰顯出法國典雅、高貴與浪漫的獨特格調(diào)，其風格在豪華、端莊的同時，更凸顯出一種浪漫的詩意。法式風格具有一種古典美，其建筑多采用對稱造型，外部多圓形廊柱，斜坡面運用廣泛，尤其是屋頂。顏色穩(wěn)重，給人一種舒適而尊貴的感覺。外墻多以石材和仿石材裝飾，對一些特定部位常以精雕細琢。設(shè)計風格金地圣愛米倫設(shè)計風格石材飾面斜坡面法式廊柱對稱造型顏色穩(wěn)重舒適金地圣愛米倫“千萬不要和法蘭西談洋房”“在此之前，武漢從未法蘭西”兩句廣告，一語道破金地圣愛米倫的風格基調(diào)。而金地以其優(yōu)異的品牌形象，不俗的實力與創(chuàng)新，確實將圣愛米倫打造得頗具法式風情。一方面，圣愛米倫在物理層面上具備了法式格局，無論建筑特點、園林綠化，空間組合，還是點綴各處的雕塑浮圖，配套的紅酒會館，以及極具情調(diào)的風情街，處處可見法蘭西精致與優(yōu)雅的痕跡。另一方面，圣愛米倫在軟性傳播上一直堅持著法式口吻，從媒體傳播，項目資料，到活動造勢，具體營銷，至始至終以法蘭西自居，試圖以此彰顯自身的與眾不同與獨一無二，并拉開與其他項目的距離。得益于自身的品質(zhì)與良好的策劃，金地圣愛米倫的法蘭西情調(diào)，已是深入人心，其高端的定位業(yè)已明顯。而基于高收入群體對高品質(zhì)與個性化生活的追求，勢必會讓金地圣愛米倫在該群體中頗具吸引力。風格定位金地圣愛米倫●金地品牌形象佳，項目自身品質(zhì)好，策劃與傳播精準到位，擁有特殊的吸引力?！駪粜?、綠化與物業(yè)均屬上乘，在南湖一帶同檔次樓盤中，有不小的競爭力?！裰苓吔逃Y源豐厚，區(qū)域相關(guān)配套較好，距武昌核心商圈在理想車程之內(nèi)，購物較為方便。項目優(yōu)勢金地圣愛米倫○雖然金地圣愛米倫品質(zhì)與定位皆不錯，但以其目前10000/㎡至12000/㎡的最低單價，過于昂貴，可能會使一部分想追求高品質(zhì)居家的中高收入者心生猶豫，望而卻步?！鹗勖讉愖陨砭G化與景觀雖顯不俗，但周圍環(huán)境不佳，數(shù)片荒地以及受污染的巡司河皆會使其扣分。盡管周圍可能隨后便會開發(fā)，巡司河在政府著力治理之下亦可能日漸清澈，但絕不是朝夕之事，可預(yù)見未來數(shù)年圣愛米倫都會受周邊揚塵與噪音的一些影響。不過只要周圍成熟，圣愛米倫自身價值與居住品質(zhì)，便會立即復(fù)蘇并得到提升?！?0分鐘配套仍顯不足。圣愛米倫雖然距中南、街道口較近，但一線配套仍顯不濟，居住生活的便利性不足。小區(qū)內(nèi)的法式風情街招商后，會有一定緩解，但受格調(diào)的限制，難有明顯好轉(zhuǎn)。所以，只能等待圣愛米倫相關(guān)綜合商業(yè)配套了，但那是兩年左右之后的事了，因為綜合商業(yè)體尚未開工。劣勢與不足金地圣愛米倫倫項目對比金地圣愛米倫倫屬高端樓盤盤，盡管價格格昂貴，有些些不足之處，，但在南湖板板塊同檔次樓樓盤中，還是是非常具有吸吸引力，尤其其是對于有異異國情調(diào)、浪浪漫情懷的高高收入者。不不過圣愛米倫倫的價格與周周圍條件的滯滯后，仍可能能會將一部分分潛在客戶推推向其他樓盤盤，譬如泰然然玫瑰灣的洋洋房別墅，以以及保利心語語的聯(lián)排別墅墅。而基于定定位等不同，，金地圣愛米米倫并不會對對我司項目的的聯(lián)排別墅造造成沖擊，相相反我司可利利用自身特點點與優(yōu)勢，形形成差異化競競爭。大華南湖公園園世家三期規(guī)劃概述三期大華南湖公園園世家三期為為其二期向西西擴展，居南南湖板塊核心心，文馨街與與文昌路交匯匯地段。項目目占地15.8萬方，建建筑面積34萬方，容積積率為1.73，綠化率率為35%。。項目由高層層住宅與聯(lián)排排花園洋房組組成。項目距武珞路路中南、街道道口兩大商圈圈均很近，區(qū)區(qū)域內(nèi)亦非常常成熟，在本本次市調(diào)七大大樓盤中，成成熟度為最高高。大華南湖公園園世家三期設(shè)計風格大華南湖公園園世家三期建建筑風格為新新古典主義，，試圖將古典典與現(xiàn)代有機機結(jié)合，將人人與自然與建建筑融為一體體，營造一種種自然、詩意意的居住情懷懷。大華南湖公園園世家三期新古典主義建建筑風格設(shè)計風格新古典主義建建筑風格整體體以現(xiàn)代風格格為主，與從從傳統(tǒng)古典風風格中提煉出出來的一些經(jīng)經(jīng)典元素，自自然有機地結(jié)結(jié)合，從而達達到一種神似似的意蘊。主體均以現(xiàn)代代材料和工藝藝建造，而古古典元素多運運用在樓頂、、樓檐、線角角、外墻飾面面以及各種裝裝飾點綴的部部位。色調(diào)較少，主主要有白色、、黃色、灰色色、褐色以及及鐵紅色等，，色調(diào)在面搭搭配上常以大大面色配以細細長色，既相相互沖突，又又相互渲染統(tǒng)統(tǒng)一。古典元素在運運用上其實較較為抽象，只只追求一種意意境，但往往往在與現(xiàn)代元元素搭配時，，卻會顯得精精致，并透露露出典雅浪漫漫的氣質(zhì)。大華南湖公園園世家三期新古典主義風風格之體現(xiàn)設(shè)計風格大華南湖公園園世家三期大華南湖公園園世家一期二二期三期其實實都是新古典典主義風格，，在項目資料料和營銷傳媒媒上，大華其其實強調(diào)了這這一點，但并并未如金地圣圣愛米倫那般般，貫穿整個個項目，并不不予余力地強強調(diào)自己的風風格基調(diào)。原因在于新古古典主義風格格已經(jīng)很普遍遍，其視覺感感受亦不如純純古典風格建建筑或者法蘭蘭西風格、西西班牙風格等等建筑那樣更更具沖擊力和和感染力，難難以在客戶心心中留下與眾眾不同的印記記。但這并不會說說明新古典風風格建筑已沒沒有市場，也也不能說明這這種風格的項項目處于競爭爭劣勢。因為為置業(yè)者優(yōu)先先考慮的是項項目的品質(zhì)、、配套、區(qū)域域等，風格如如何大多處于于次要位置，，很難成為決決定性的因素素。盡管如此，建建筑風格仍不不能忽視。相相識性較強的的兩個項目，，誰如果在風風格上更加注注意細節(jié)，更更能營造一種種符合項目定定位的氛圍與與意境，誰便便能脫穎而出出成為勝者。。而大華在這方方面便做的很很好，其南湖湖公園世家項項目的成功，，不僅僅是因因為地域優(yōu)勢勢，更是因為為對品質(zhì)的重重視，對細節(jié)節(jié)的雕琢，對對意蘊的追求求。風格定位大華南湖公園園世家三期●地理位置佳，，項目歷經(jīng)數(shù)數(shù)年，已形成成規(guī)模優(yōu)勢，，品質(zhì)形象深深入人心?！窠煌槙?，購購物出行方便便。區(qū)域成熟熟，相關(guān)配套套充足，居住住生活便捷。?！駪粜汀⒕G化、、管理以及配配套皆為優(yōu)良良，投資與居居家兩廂皆宜宜。項目優(yōu)勢優(yōu)大華南湖公園園世家三期優(yōu)劣矛盾本是是并存，但個個人認為，大大華南湖公園園世家本身并并無什么劣勢勢與不足之處處，無論是其其戶型、綠化化，還是配套套與地理位置置，皆無明顯顯瑕疵，說它它是南湖板塊塊最佳樓盤也也不為過。如果硬要說它它有什么劣勢勢，可能就是是其“還算值值”的價格，，對一些經(jīng)濟濟條件一般的的置業(yè)者有一一定壓力，或或者不符合一一些有特定要要求的置業(yè)者者，譬如一定定要臨湖之類類的。劣勢勢與與不不足足大華華南南湖湖公公園園世世家家三三期期大華華南南湖湖公公園園世世家家各各方方面面的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，使使其其擁擁有有較較強強的的競競爭爭力力，，具具體體到到現(xiàn)現(xiàn)今今比比較較流流行行的的花花園園洋洋房房，，對對比比金金地地圣圣愛愛米米倫倫，，有有價價格格等等多多方方面面優(yōu)優(yōu)勢勢，，對對比比保保利利心心語語，，有有區(qū)區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢，，對對比比玫玫瑰瑰灣灣，，有有品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢勢，，只只不不過過沒沒有有其其臨臨湖湖資資源源。。對對我我司司項項目目的的別別墅墅的的潛潛在在客客戶戶，，也也可可能能會會有有一一定定的的分分流流影影響響，，不不過過由由于于定定位位與與目目標標的的差差異異，，影影響響很很有有限限。。項目目對對比比泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣位位于于珞珞獅獅南南路路與與南南湖湖大大道道的的夾夾角角，，并并瀕瀕臨臨南南湖湖。。項項目目占占地地28萬萬方方，，建建筑筑面面積積64萬萬方方，，容容積積率率為為1.7，，綠綠化化率率為為35%。。項項目目由由高高層層、、小小高高層層、、花花園園洋洋房房以以及及一一線線湖湖景景別別墅墅組組成成，，其其中中三三期期主主推推一一樓樓一一戶戶的的小小高高層層與與電電梯梯花花園園洋洋房房，，均均為為北北歐歐風風格格。。項目目集集10分分鐘鐘商商圈圈、、千千米米一一線線湖湖景景以以及及華華農(nóng)農(nóng)獅獅子子山山之之人人文文氣氣息息，，非非凡凡由由此此而而生生。。規(guī)劃劃概概述述泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣設(shè)設(shè)計計時時采采用用的的是是北北歐歐風風格格。。這這種種風風格格的的主主體體基基調(diào)調(diào)表表現(xiàn)現(xiàn)出出現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格的的特特點點，，與與現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義的的區(qū)區(qū)別別亦亦不不明明顯顯，，所所以以雖雖然然格格調(diào)調(diào)簡簡單單，，但但有有時時候候卻卻容容易易混混淆淆。。設(shè)計計風風格格泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣北歐歐風風格格風格格設(shè)設(shè)計計線條條簡簡潔潔，，時時尚尚簡簡約約外形形明明快快，，親親切切天天然然自然然樸樸實實，，尊尊貴貴閑閑適適色澤澤簡簡單單，，黑黑白白搭搭配配淺色色為為主主，，木木石石質(zhì)質(zhì)感感泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣風格格設(shè)設(shè)計計立體體線線條條簡簡潔潔明明朗朗，，大大面面積積運運用用白白色色，，窗窗框框玻玻璃璃的的藍藍黑黑色色調(diào)調(diào)與與之之襯襯托托。。自然然樸樸實實，，外外墻墻提提取取北北歐歐傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的木木石石材材質(zhì)質(zhì)質(zhì)質(zhì)感感作作為為外外墻墻色色調(diào)調(diào)。。一樓樓一一戶戶小小高高層層電梯梯花花園園洋洋房房，，5F/棟棟泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣樓盤盤住住宅宅項項目目的的質(zhì)質(zhì)量量與與功功能能正正日日漸漸趨趨向向同同一一，，品品質(zhì)質(zhì)亦亦日日益益接接近近，，再再加加上上人人的的個個性性化化需需求求與與審審美美觀觀，，建建筑筑的的外外在在形形式式與與風風格格的的重重要要性性將將愈愈見見提提高高，，對對房房產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的促促進進與與影影響響亦亦會會愈愈見見明明顯顯。。建筑筑風風格格主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在外外立立面面，，一一個個獨獨特特的的建建筑筑風風格格能能夠夠起起到到區(qū)區(qū)別別作作用用，，并并有有利利于于提提高高品品質(zhì)質(zhì)與與知知名名度度。。但但從從審審美美角角度度考考慮慮，，任任何何一一種種美美都都是是各各種種元元素素的的最最終終協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，并并能能潛潛移移默默化化地地影影響響人人的的感感知知與與心心靈靈歸歸屬屬。。泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣前前兩兩期期整整體體風風格格為為““大大公公園園景景觀觀社社區(qū)區(qū)””，，建建筑筑立立面面上上片片段段地地運運用用了了北北歐歐元元素素。。而而位位于于項項目目中中心心的的三三期期則則采采用用大大面面積積整整體體色色帶帶，，強強化化了了這這種種格格調(diào)調(diào)，，更更加加突突出出了了自自身身的的風風格格定定位位。。值得得注注意意的的一一點點是是，，玫玫瑰瑰灣灣無無論論是是在在項項目目資資料料，，還還是是在在營營銷銷傳傳播播上上，，很很少少提提到到自自身身的的北北歐歐風風格格。。而而事事實實上上，，玫玫瑰瑰灣灣的的定定位位一一直直鎖鎖定定在在““濱濱湖湖””與與““大大公公園園景景觀觀社社區(qū)區(qū)””上上，，對對于于舶舶來來的的北北歐歐風風格格好好像像并并不不重重視視。。但其其實實相相比比建建筑筑風風格格，，““濱濱湖湖大大公公園園””更更能能體體玫玫瑰瑰灣灣的的獨獨特特與與優(yōu)優(yōu)勢勢，，所所以以玫玫瑰瑰灣灣有有此此一一舉舉理理所所當當然然。。而而玫玫瑰瑰灣灣以以項項目目定定位位獲獲得得客客戶戶后后候候，，客客戶戶也也會會漸漸漸漸發(fā)發(fā)覺覺在在““濱濱湖湖大大公公園園””之之外外的的另另一一種種美美，，從從而而獲獲得得驚驚喜喜，，并并增增進進心心靈靈依依附附。。風格格定定位位泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣風格格定定位位三期期與與一一期期、、二二期期的的立立面面色色調(diào)調(diào)對對比比一期期二期期三期期泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣●10分分鐘鐘直直達達街街道道口口，，購購物物出出行行便便捷捷，，坐坐擁擁千千米米湖湖岸岸線線，，自自然然資資源源得得天天獨獨厚厚，，毗毗鄰鄰華華農(nóng)農(nóng)獅獅子子山山，，兼兼具具人人文文氛氛圍圍。。項項目目品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)優(yōu)異異，，景景觀觀綠綠化化可可圈圈可可點點，，在在高高端端樓樓盤盤上上有有一一定定競競爭爭力力。?！鹑谄陧楉椖磕烤鞘?00平平米米以以上上的的大大戶戶型型，，造造成成均均價價及及總總價價皆皆顯顯高高昂昂，，會會導(dǎo)導(dǎo)致致受受眾眾群群體體狹狹窄窄，，加加上上現(xiàn)現(xiàn)今今嚴嚴謹謹?shù)牡恼卟撸?，與與低低迷迷的的市市場場形形勢勢，，難難以以獲獲得得突突破破。。優(yōu)勢勢與與劣劣勢勢泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣項目目對對比比泰然然南南湖湖玫玫瑰瑰灣灣與與金金地地圣圣愛愛米米倫倫、、大大華華南南湖湖公公園園世世家家一一樣樣，，均均推推出出高高層層、、洋洋房房等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，但但只只有有玫玫瑰瑰灣灣全全是是大大戶戶型型，，其其似似乎乎試試圖圖以以此此彰彰顯顯自自身身是是純純粹粹的的高高端端大大盤盤，，但但在在當當前前形形勢勢下下，，恐恐怕怕難難以以消消化化，，資資金金回回籠籠周周期期亦亦會會拉拉長長。。不過過其其獨獨一一無無二二的的自自然然資資源源卻卻是是其其他他兩兩個個項項目目所所不不具具備備的的，，這這將將會會形形成成一一種種差差異異化化的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢。。而而基基于于與與我我司司項項目目在在自自然然、、人人文文兩兩大大招招牌牌上上的的趨趨同同，，必必會會對對我我項項目目產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定的的沖沖擊擊，，要要加加以以注注意意。。保利利心心語語保利利心心語語東東臨臨野野芷芷湖湖，，西西靠靠野野芷芷湖湖西西路路，，北北接接南南湖湖大大道道，，占占地地130萬萬方方，，建建筑筑面面積積419萬萬方方，，為為武武昌昌第第一一大大盤盤。。項項目目容容積積率率2.97，，綠綠化化率率35%，，由由高高層層、、小小高高層層以以及及疊疊拼拼別別墅墅多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組成成。。保利利心心語語自自開開發(fā)發(fā)至至今今，，已已經(jīng)經(jīng)形形成成相相當當規(guī)規(guī)模模，，人人氣氣亦亦一一直直居居高高不不下下，，成成為為武武漢漢樓樓盤盤一一代代表表。。規(guī)劃劃概概述述保利利心心語語保利利心心語語的的建建筑筑風風格格其其實實就就是是現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格，，不不過過在在策策劃劃定定位位中中，，保保利利自自己己創(chuàng)創(chuàng)造造了了一一種種名名叫叫Art-deco的的風風格格，，表表示示建建筑筑不不僅僅具具有有現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義的的特特色色，，而而且且還還有有典典雅雅尊尊貴貴的的氣氣質(zhì)質(zhì)。。但但項項目目中中除除了了疊疊拼拼別別墅墅上上的的一一些些略略有有古古典典味味道道的的石石材材飾飾面面，，再再找找不不到到多多少少能能明明顯顯代代表表這這種種格格調(diào)調(diào)的的元元素素。。這種種風風格格也也談?wù)劜徊簧仙鲜鞘切滦鹿殴诺涞渲髦髁x義風風格格，，貼貼切切一一點點說說，，只只能能算算是是現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格的的一一種種延延伸伸和和點點綴綴。。設(shè)計計風風格格保利利心心語語現(xiàn)代代主主義義風風格格設(shè)計計風風格格外立立面面簡簡潔潔流流暢暢，，多多幾幾何何線線條條修修飾飾，，立立體體層層次次感感強強。。外立立面面常常有有各各種種凹凹凸凸，，譬譬如如飄飄窗窗、、挑挑臺臺、、內(nèi)內(nèi)置置陽陽臺臺，，造造型型豐豐富富。靈活活利利用用色色塊塊色色帶帶搭搭配配組組合合，，彰彰顯顯建建筑筑特特色色與與美美感感。。建筑筑設(shè)設(shè)計計穩(wěn)穩(wěn)重重，，注注重重科科學(xué)學(xué)性性、、合合理理性性與與實實用用性性。。保利利心心語語設(shè)計計風風格格現(xiàn)代代主主義義風風格格之之體體現(xiàn)現(xiàn)保利利心心語語從圖圖中中可可以以看看出出，，保保利利心心語語的的建建筑筑是是典典型型的的現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格，，而而保保利利冠冠名名以以Art-deco，，其其實實是是想想擺擺脫脫現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格的的普普遍遍性性，，彰彰顯顯自自己己與與眾眾不不同同的的格格調(diào)調(diào)。。而而公公眾眾也也確確實實能能感感受受到到保保利利獨獨特特的的氣氣質(zhì)質(zhì)，，盡盡管管其其骨骨子子里里仍仍是是現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風風格格。。如果查查看保保利的的其它它項目目，比比如保保利花花園、、保利利拉菲菲等，，我們們會發(fā)發(fā)現(xiàn)，，保利利的許許多項項目的的建筑筑風格格其實實都差差不多多，有有很多多的相相似性性，就就像從從一個個模子子里出出來的的?？煽蔀槭彩裁幢１＠牡拿恳灰粋€項項目都都會給給予我我們不不一樣樣的感感受呢呢？其實原原因還還是在在于保保利這這個品品牌。。保利利雄厚厚的實實力、、獨特特的策策劃以以及熟熟練的的運作作技巧巧，將將保利利的品品牌塑塑造得得深入入人心心。而而保利利的發(fā)發(fā)展，，其實實也是是其風風格與與氣質(zhì)質(zhì)的不不斷磨磨合，，最終終形成成一種種較為為穩(wěn)定定的格格調(diào)。。于是，，保利利項目目的建建筑風風格漸漸漸開開始趨趨向相相似，