某項(xiàng)目市場(chǎng)及可行性報(bào)告

常德漢壽項(xiàng)目市場(chǎng)研究及可行性研究報(bào)告寫(xiě)在前面的話

本方案旨在通過(guò)對(duì)漢壽宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的分析，漢壽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究及判斷，結(jié)合我們針對(duì)客戶(hù)開(kāi)展的問(wèn)卷訪談，來(lái)把握漢壽未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向，再通過(guò)項(xiàng)目地塊屬性及優(yōu)劣勢(shì)分析，來(lái)判定項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向及項(xiàng)目產(chǎn)品定位。本方案不涉及項(xiàng)目形象定位，案名，營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，VI及延展等。此部分內(nèi)容我們將在本方案通過(guò)后進(jìn)行闡述。PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)PART6經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART5項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位PART4本案地塊屬性及SWOT分析PART2常德漢壽住宅市場(chǎng)研究及個(gè)案分析PART3問(wèn)卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)PART2常德漢壽住宅市場(chǎng)研究及個(gè)案分析目錄PART3問(wèn)卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析PART4本案地塊屬性及SWOT分析PART5項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位PART6經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)漢壽縣位于湖南省北部的洞庭湖西濱，現(xiàn)為常德市轄縣，被國(guó)家命名為“中國(guó)甲魚(yú)之鄉(xiāng)”、“中國(guó)黑楊之鄉(xiāng)”、“中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)”“中國(guó)珍珠之鄉(xiāng)”、“中國(guó)苧麻之鄉(xiāng)”。漢壽縣東臨益陽(yáng)市，西靠常德城，南銜桃花源，北瀕洞庭湖，距省會(huì)長(zhǎng)沙僅百余公里。境內(nèi)沅水、澧水通江達(dá)海，石長(zhǎng)鐵路、長(zhǎng)常高速公路穿境而過(guò)，319國(guó)道橫貫東西，省道S205線縱穿南北，常德桃花源機(jī)場(chǎng)近在咫尺。林業(yè)是漢壽的支柱產(chǎn)業(yè)。漢壽城市綜述——常德下轄縣，農(nóng)牧之鄉(xiāng)，交通便利。漢壽縣轄16個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)民族鄉(xiāng)：蔣家嘴鎮(zhèn)、巖汪湖鎮(zhèn)、坡頭鎮(zhèn)、酉港鎮(zhèn)、洲口鎮(zhèn)、罐頭嘴鎮(zhèn)、滄港鎮(zhèn)、朱家鋪鎮(zhèn)、太子廟鎮(zhèn)、毓德鋪鎮(zhèn)、崔家橋鎮(zhèn)、軍山鋪鎮(zhèn)、百祿橋鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、洋淘湖鎮(zhèn)、龍陽(yáng)鎮(zhèn)、周文廟鄉(xiāng)、鴨子港鄉(xiāng)、文蔚鄉(xiāng)、新興鄉(xiāng)、聶家橋鄉(xiāng)、毛家灘回族維吾爾族鄉(xiāng)、豐家鋪鄉(xiāng)、東岳廟鄉(xiāng)、巖嘴鄉(xiāng)、株木山鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、龍?zhí)稑蜞l(xiāng)、月明潭鄉(xiāng)、大南湖鄉(xiāng)。湖南省常德市人口589萬(wàn)，漢壽縣人口814,542人年內(nèi)人口出生率10.56‰，死亡率8.72‰，人口自然增長(zhǎng)率1.83‰

（2009年）漢壽縣城市綜述——地域人口較多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城明顯。城關(guān)鎮(zhèn)58786酉港鎮(zhèn)35851蔣家嘴鎮(zhèn)18782巖汪湖鎮(zhèn)23025洲口鎮(zhèn)33525坡頭鎮(zhèn)24539太子廟鎮(zhèn)20933崔家橋鎮(zhèn)16108朱家鋪鎮(zhèn)21206毓德鋪鎮(zhèn)14645西湖鎮(zhèn)7811漢壽覆蓋人口約81萬(wàn)人口，2008年城鎮(zhèn)人口6W，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入城，2010年約10W。軍山鋪鎮(zhèn)24003百祿橋鎮(zhèn)18854滄港鎮(zhèn)19365龍陽(yáng)大道芙蓉大道漢壽規(guī)劃：漢壽老城區(qū)道路狹窄，車(chē)流量混雜促使?jié)h壽縣向老城區(qū)西南角發(fā)展新城區(qū)依托龍陽(yáng)大道與芙蓉大道發(fā)展，行政機(jī)構(gòu)已逐漸遷往該地塊，檢查院，法院等已在該板塊落戶(hù)，預(yù)計(jì)縣政府亦將在該板塊落戶(hù)。漢壽縣城市發(fā)展—老城區(qū)已飽和，漢壽的發(fā)展集中在新城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13501元，增長(zhǎng)12.9%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出9173元，增長(zhǎng)15.0%。百戶(hù)城鎮(zhèn)居民年末擁有：摩托車(chē)24輛，電話58部，移動(dòng)電話176部，冰箱90臺(tái)，彩電130臺(tái)，組合音響44臺(tái)，空調(diào)94臺(tái)，熱水器84臺(tái)，洗衣機(jī)98部，家用計(jì)算機(jī)24臺(tái)。

農(nóng)民人均純收入5092元，比上年增長(zhǎng)11.3%。其中：人均工資收入1996元，比上年增長(zhǎng)14.32%；一產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入2098元，增長(zhǎng)6.45%；二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入649元，增長(zhǎng)12.28%；各項(xiàng)轉(zhuǎn)移收入330元，增長(zhǎng)23.11%。農(nóng)民人均可支配收入4928元，增長(zhǎng)10.49%。人均住房?jī)r(jià)值9902元，人均居住面積43平方米。百戶(hù)農(nóng)民家庭年末擁有：自行車(chē)94輛，洗衣機(jī)61部，冰箱38臺(tái)，摩托車(chē)52輛，彩電111臺(tái)，電話66部，移動(dòng)電話119部，空調(diào)6臺(tái)，熱水器7臺(tái),家用計(jì)算機(jī)3臺(tái)。

漢壽宏觀經(jīng)濟(jì)——漢壽城鎮(zhèn)人口收入水平較高，城鎮(zhèn)人均可支配收入13501，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要為二，三產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村人均可支配收入5092，經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源以第一產(chǎn)業(yè)為主2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到90億左右。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值22.5億元，年均增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值33.3億元，年均增長(zhǎng)21%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34.2億元，年均增長(zhǎng)11%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到11500元；地方財(cái)政總收入年均增長(zhǎng)11％以上。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，2010年，一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重分別為25:37:38。城鎮(zhèn)化水平提高7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到38％；縣域森林覆蓋率、城鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率分別提高到30%、38%；科技對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)55%；全縣適齡兒童入學(xué)率、小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率、小學(xué)在校學(xué)生鞏固率達(dá)100%，初中在校學(xué)生年鞏固率達(dá)99%以上，應(yīng)屆初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到95%以上。漢壽經(jīng)濟(jì)——產(chǎn)業(yè)搭配平均，二，三產(chǎn)業(yè)以第一為基礎(chǔ)，發(fā)展迅速。同時(shí)漢壽有一定旅游資源。漢壽第一一產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——全全國(guó)確認(rèn)認(rèn)的糧、棉、、油、魚(yú)魚(yú)大縣漢壽縣2009年全縣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值98.41億元，，增長(zhǎng)12.3%。第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值30.98億億元，增增長(zhǎng)8.3%；；漢壽縣縣以第一一產(chǎn)業(yè)為為基礎(chǔ)，，借助西西洞庭的的天然優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)展展，被譽(yù)譽(yù)為“中中國(guó)甲魚(yú)魚(yú)之鄉(xiāng)““”中國(guó)國(guó)黑楊之之鄉(xiāng)“””中國(guó)珍珍珠之鄉(xiāng)鄉(xiāng)“”中中國(guó)苧麻麻之鄉(xiāng)““是國(guó)家家確認(rèn)的的重點(diǎn)商商品糧、、棉、油油、魚(yú)大大縣。漢壽縣2009年第二二產(chǎn)業(yè)增增加值26.99億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%；；全部工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值70.54億億元，增增長(zhǎng)25.1%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值18.96億億元，增增長(zhǎng)18.0%。81家規(guī)模模工業(yè)完完成產(chǎn)值值45.29億億元,增增長(zhǎng)29.1%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值11.73億億元，增增長(zhǎng)26.5%。規(guī)模模以下工工業(yè)企業(yè)業(yè)及個(gè)體體工業(yè)完完成產(chǎn)值值25.25億億元,增增長(zhǎng)9.8%，，實(shí)現(xiàn)增增加值7.23億元，，增長(zhǎng)8.5%，依托托第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同同時(shí)中聯(lián)聯(lián)等知名名企業(yè)入入駐帶動(dòng)動(dòng)第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。漢壽第二二產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——依依托第一一產(chǎn)業(yè)，，工業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，中聯(lián)聯(lián)，三一一入駐漢漢壽，帶帶動(dòng)地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?jié)h壽第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重愈大大，零售售業(yè)規(guī)模模不斷擴(kuò)擴(kuò)大漢壽2009年年，第三三產(chǎn)業(yè)增增加值40.44億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)11.7%。。批發(fā)零零售業(yè)單單位總量量增加，，流通規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大，同同時(shí)多元元市場(chǎng)主主體形成成，多種種經(jīng)濟(jì)成成分共同同發(fā)展，，商品銷(xiāo)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化，促使使市場(chǎng)更更趨完善善，龍龍頭企業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅猛，規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)顯著，，從業(yè)業(yè)人員也也大量增增加

企業(yè)法人個(gè)）從業(yè)人員（人）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）合計(jì)4014238246663批發(fā)1251599127219零售2762639119444

企業(yè)法人（個(gè)）從業(yè)人員合計(jì)2762639綜合零售1211288食品、飲料及煙草制品17118紡織、服裝及日用品24180文化、體育用品及器材11111汽車(chē)、摩托車(chē)、燃料及零配件19181醫(yī)藥及醫(yī)療器材16142家用電器及電子產(chǎn)品21205五金、家具及室內(nèi)裝修材料38318無(wú)店鋪及其他996漢壽縣政政府于2002年3月月成立了了漢壽縣縣旅游局局。作為為漢壽旅旅游業(yè)的的指導(dǎo)協(xié)協(xié)調(diào)部門(mén)門(mén)，經(jīng)過(guò)過(guò)幾年卓卓有成效效的工作作，啟動(dòng)動(dòng)了漢壽壽旅游業(yè)業(yè)，基本本構(gòu)建““兩點(diǎn)一一線”旅旅游格局局。截止止到2006年年底，縣縣內(nèi)旅游游企業(yè)已已發(fā)展到到了22家。目目前，對(duì)對(duì)游客開(kāi)開(kāi)放的景景區(qū)主要要有西洞洞庭湖青青山湖國(guó)國(guó)家城市市濕地公公園、鹿鹿溪旅游游度假區(qū)區(qū)、清水水湖旅游游度假區(qū)區(qū)、農(nóng)業(yè)業(yè)旅游觀觀光走廊廊。濕地地公園主主推游洞洞庭湖，，鹿溪主主推森林林觀光、、度假，，清水湖湖主打高高爾夫之之旅，農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游游則以農(nóng)農(nóng)家樂(lè)、、漁家樂(lè)樂(lè)為主，，力推珍珍珠養(yǎng)殖殖、加工工、銷(xiāo)售售、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品采摘摘、垂釣釣、水鄉(xiāng)鄉(xiāng)舟楫競(jìng)競(jìng)技游樂(lè)樂(lè)等觀賞賞和參與與性項(xiàng)目目來(lái)吸引引游客旅游業(yè)起起步較晚晚，發(fā)展展快，自自然資源源豐富。?？偨Y(jié)常德直轄轄縣，轄16個(gè)個(gè)鎮(zhèn)、13個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)、1個(gè)個(gè)民族鄉(xiāng)鄉(xiāng)，人口口81萬(wàn)萬(wàn)，縣城城人口5.8萬(wàn)萬(wàn)，地處處常德與與異樣之之間，交交通便利利一、二、、三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展平平均，以以第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)，城城鎮(zhèn)人均均收入與與消費(fèi)都都較高，，農(nóng)村收收入較高高，但消消費(fèi)較低低。新城區(qū)飛飛速發(fā)展展，商品品房的開(kāi)開(kāi)發(fā)90%集中中于新城城區(qū)，老老城區(qū)的的人口外外溢與新新城區(qū)的的交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)將進(jìn)進(jìn)一步促促使該地地區(qū)的發(fā)發(fā)展。1城市綜述述2宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)3城市發(fā)展展趨勢(shì)PART2常常德漢漢壽住宅宅市場(chǎng)研研究及個(gè)個(gè)案分析析季度2009年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平米）2009年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)平米）同比一季度61183.3%二季度23.890%三季度7.48.514.8%四季度4.18.3102.4%合計(jì)19.531.662%商品房供供應(yīng)量分分析2010年第4季度，，全縣商商品房（（包括住住宅和非非住宅））批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積8.3萬(wàn)平方方米，環(huán)環(huán)比下降降2.3%，其其中住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積7.7萬(wàn)平方方米，環(huán)環(huán)比下降降2.5%，與與去年同同期相比比，分別別增長(zhǎng)15.3%和13.6%。2010年全縣縣累計(jì)批批準(zhǔn)預(yù)售售面積為為31.6萬(wàn)平平方米，，比去年年同期19.5萬(wàn)平方方米增長(zhǎng)長(zhǎng)62%。漢壽商品品房供應(yīng)應(yīng)增長(zhǎng)迅迅猛。10年供供應(yīng)量同同比09增長(zhǎng)62%商品房供供應(yīng)量2009—2010如圖：10年供供應(yīng)量雖雖有所波波動(dòng)，但但總比09年供供應(yīng)量，，總體大大幅增加加，從圖圖中看出出漢壽第第二季度度的房產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量量相比每每年其他他季度供供應(yīng)量較較小。09年漢漢壽商品品房共供供應(yīng)19.5萬(wàn)萬(wàn)平米米，10年共供供應(yīng)31.6萬(wàn)萬(wàn)平米米整體供應(yīng)應(yīng)量增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，，第二季季度為漢漢壽供應(yīng)應(yīng)低谷季度2009年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）2010年銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）銷(xiāo)量同比2009年銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）2010年銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）同比一季度3.14.854.8%38008333119.2%二季度4.77.353.3%570012501119.3%三季度1.84.2133.3%25347010176.6%四季度5.58.860%742318186145%合計(jì)15.125.166.2%1945745886135.8%商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售量分分析第四季度度，全縣縣商品房房銷(xiāo)售652套套，面積積8.8萬(wàn)平方方米，環(huán)環(huán)比分別別增長(zhǎng)92.6%和95.2%，其其中住宅宅銷(xiāo)售面面積占商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售的比比重為95.8%，與與去年銷(xiāo)銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)與面積積同比增增長(zhǎng)60.9%和60%。2010年1-12月月全縣累累計(jì)銷(xiāo)售售商品房房2036套，，25.1萬(wàn)平平方米，，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額4.59億元元，分別別比去年年同期增增長(zhǎng)63.5%、66.2%和135.8%。10年漢漢壽商品品房成交交均價(jià)1828元/㎡㎡相比09年1289元/㎡㎡成交均均價(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)41.8%10年漢漢壽商品品房銷(xiāo)售售面積同同比09年增長(zhǎng)長(zhǎng)66.2%，，銷(xiāo)售金金額亦增增長(zhǎng)135.8%商品房成交交均價(jià)2009—2010如圖：漢壽商品房房住宅成交交均價(jià)成上上漲趨勢(shì)，，09年1季度漢壽壽商品房成成交均價(jià)1225元元/㎡，10年第4季度商品品房成交均均價(jià)2066元/㎡㎡，10年年1---12月漢漢壽縣商品品房平均價(jià)價(jià)格為1785元/㎡，比去年年同期1530元/㎡增長(zhǎng)16.6%漢壽住宅均均價(jià)穩(wěn)步上上升，單價(jià)價(jià)較低，2010年年均價(jià)在2066元元/平米,漢壽房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展健康康商品住宅供供銷(xiāo)對(duì)比期間商品房房批準(zhǔn)預(yù)售售面積2010年年第四季度度商品房供供銷(xiāo)比-----------------------------------=1:1.06期間商品房房住宅銷(xiāo)售售面積商品房住宅宅供銷(xiāo)比約約為（期間間商品住宅宅批準(zhǔn)預(yù)售售面積：期期間商品住住宅銷(xiāo)售面面積）1:12010年年1---12月商商品房累計(jì)計(jì)供銷(xiāo)比基基本上為1:0.79。從以上數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)看，漢漢壽縣1---12月商品房房批準(zhǔn)預(yù)售售面積為31.6萬(wàn)萬(wàn)平方米，，1---12月商商品房供銷(xiāo)銷(xiāo)總面積25.1萬(wàn)萬(wàn)平方米，，基本上是是市場(chǎng)投放放10000平方米米，銷(xiāo)售7900平平方米住房房。特別是是天湖御景景、清華園園、書(shū)香一一品和芙蓉蓉世紀(jì)城等等大中樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售走勢(shì)勢(shì)一直處于于領(lǐng)先地位位，在全縣縣所占銷(xiāo)售售比重較大大，占漢壽壽成交量的的51.2%。漢壽商品房房供銷(xiāo)屬于于持平狀況況，品質(zhì)較較好樓盤(pán)去去化速度快快2010年年漢壽商品品房投放量量與銷(xiāo)售量量從成交面積積來(lái)看，2010年年第四季度度全縣住房房一、二級(jí)級(jí)市場(chǎng)交易易量之比為為3.9:1。，一一級(jí)市場(chǎng)商商品住房交交易在第四四季度比三三級(jí)市場(chǎng)要要旺盛得多多。1---12月月份一級(jí)市市場(chǎng)比二級(jí)級(jí)市場(chǎng)顯得得尤為突出出，一、二二級(jí)市場(chǎng)交交易之比為為4.8:1漢壽商品房房拖放量與與銷(xiāo)售量之之比為1：：1.06，商品房房銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)火熱房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析總結(jié)結(jié)漢壽整體供供應(yīng)量較大大，但11年隨著一一部分中型型項(xiàng)目退出出市場(chǎng)，預(yù)預(yù)計(jì)11年年商品房供供應(yīng)量將會(huì)會(huì)有所下降降，當(dāng)?shù)厣躺唐贩啃枨笄蠡九c供供應(yīng)相持平平。漢壽房?jī)r(jià)從從09年——10年逐逐步上升，，漢壽本身身房?jī)r(jià)較低低，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)較規(guī)規(guī)范，預(yù)計(jì)計(jì)11年漢漢壽房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格將進(jìn)一步步上升。1供需2價(jià)格市場(chǎng)個(gè)案分分析芙蓉大道龍陽(yáng)大道本案龍澤苑格林積家長(zhǎng)陽(yáng)路芙蓉世紀(jì)城城南岳路瓏園君臨天下天湖御景南灣美樹(shù)清華園龍池漢壽樓盤(pán)分分布云鼎新貴典型樓盤(pán)———天湖御御景開(kāi)發(fā)商湖南天湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位漢壽縣漢南路和芙蓉路交匯處

物業(yè)屬性多層、小高層基本資料占地面積7W平方米，綠化率40%，容積率2.27總戶(hù)數(shù)400戶(hù)配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司華宇地產(chǎn)物業(yè)公司建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位湖南省建筑建材設(shè)計(jì)院推出產(chǎn)品三室二廳為主，238㎡復(fù)式樓價(jià)格均價(jià)2100元/㎡，天湖御景———首席公公園式美景景尊邸戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)數(shù)比例銷(xiāo)售率3房2廳135—143.558%90%4房2廳132—18136%90%復(fù)式238.436%83%合計(jì)135——238.43100%89%客戶(hù)來(lái)源購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約65%約35%約60%約40%約0%消化速度40套/月消化率89%暢銷(xiāo)戶(hù)型及理由小三房與小四房，面積適中，總價(jià)不高，戶(hù)型周正，景觀好。滯銷(xiāo)戶(hù)型及理由大三房與大四房，面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高。價(jià)格描述起價(jià)1800元/㎡，均價(jià)2100元/㎡，最高價(jià)2380元/㎡，樓層差30元/㎡，主要賣(mài)點(diǎn)配套較齊全，銷(xiāo)售較早商業(yè)描述及價(jià)格情況高層沿街商帝，價(jià)格在1.5W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，內(nèi)部水景優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶(hù)描述營(yíng)銷(xiāo)描述與與分析戶(hù)型配比情情況（二期期）典型住宅個(gè)個(gè)案分析典型樓盤(pán)———芙蓉世世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商漢壽縣世紀(jì)鑫城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

區(qū)位漢壽縣漢南路與芙蓉路交匯處

物業(yè)屬性多層、小高層基本資料總占地120畝，總建筑面積18W平米配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司長(zhǎng)沙原野地產(chǎn)物業(yè)公司設(shè)計(jì)單位推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房?jī)r(jià)格10年均價(jià)2100元/㎡，芙蓉世紀(jì)城城——領(lǐng)袖袖生活，坐坐享受其““城”戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)數(shù)比例銷(xiāo)售率2房2廳78.2316%85%3房2廳101—132.450%92%4房2廳137.27—146.2025%78%5房2廳171.328%64%合計(jì)135——238.43100%80%客戶(hù)來(lái)源購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約95%約5%約65%約30%約5%消化速度40套/月消化率89%暢銷(xiāo)戶(hù)型及理由二房小三房，面積適中，總價(jià)不高，戶(hù)型周正，景觀好，小區(qū)規(guī)模漢壽最大。滯銷(xiāo)戶(hù)型及理由小兩房與大四房，居民人口組成較大，基本1家三口以上價(jià)格描述多層均價(jià)2000元/㎡電梯房起價(jià)1780元/㎡，均價(jià)2200元/㎡，最高價(jià)2380元/㎡，樓層差30元/㎡，主要賣(mài)點(diǎn)大規(guī)模小區(qū)商業(yè)描述及價(jià)格情況高層沿街商帝，價(jià)格在1.2W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，中心花園優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶(hù)描述營(yíng)銷(xiāo)描述與與分析戶(hù)型配比情情況（二期期）典型住宅個(gè)個(gè)案分析戶(hù)型方正大大氣，通風(fēng)風(fēng)采光好；；餐廳，客廳廳兩入戶(hù)花花園一線貫貫通，海納納戶(hù)外無(wú)限限風(fēng)光；主臥帶270°大飄飄窗，增大大使用面積積，享受景景觀優(yōu)勢(shì)；；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，增大使使用面積；；開(kāi)發(fā)商湖南飛鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

區(qū)位芙蓉大道東路九中正對(duì)面

物業(yè)屬性商業(yè)裙樓，小高層基本資料總占地55畝，共700多戶(hù)配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司新捷豹地產(chǎn)承建公司中國(guó)新興建設(shè)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房?jī)r(jià)格待定南灣美樹(shù)———巴厘島島皇家園林林私邸戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)數(shù)比例銷(xiāo)售率3房2廳127—139.460%待售4房2廳154—15740%待售合計(jì)127—157100%待售客戶(hù)來(lái)源購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約90%約10%約60%約35%約5%消化速度待售消化率暢銷(xiāo)戶(hù)型及理由一期推出主要以三房，四房為主滯銷(xiāo)戶(hù)型及理由四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述待定（預(yù)計(jì)起價(jià)在2100元/平米，均價(jià)2300左右主要賣(mài)點(diǎn)內(nèi)部綠化配套商業(yè)描述及價(jià)格情況高層沿街商帝，價(jià)格在1.2W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，中心花園，水景，休閑廣場(chǎng)優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶(hù)描述營(yíng)銷(xiāo)描述與與分析戶(hù)型配比情情況（二期期）典型住宅個(gè)個(gè)案分析板式設(shè)計(jì)，，通風(fēng)采光光俱佳戶(hù)型布局合合理，分區(qū)區(qū)明顯雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，簡(jiǎn)約實(shí)實(shí)用主臥帶大飄飄窗，增大大景觀視野野大面積陽(yáng)臺(tái)臺(tái)贈(zèng)送，增增加使用面面積戶(hù)型干濕，，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明顯餐廳配陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，增加戶(hù)戶(hù)型適用性性主次臥帶大大飄窗，增增大景觀視視野開(kāi)發(fā)商湖南中城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)位龍陽(yáng)路，東南抵銀水湖物業(yè)屬性商業(yè)裙樓，小高層基本資料總占地面積:5258.1平方米，總建筑面積:31572.62平方米配套漢壽縣政務(wù)中心、漢壽國(guó)土資源局、地稅局、法院，漢壽縣汽車(chē)站代理公司長(zhǎng)沙楚函地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司承建公司中國(guó)新興建設(shè)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)單位湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房?jī)r(jià)格均價(jià)：2150元

最高價(jià)：起價(jià)1888元/㎡君臨天下———漢壽第第一高樓，，銀水湖畔畔，貴族官官邸，大戶(hù)戶(hù)人家戶(hù)型面積區(qū)間（㎡）戶(hù)數(shù)比例銷(xiāo)售率2房2廳9510%85%3房2廳114—143.460%95%4房2廳156—16830%70%合計(jì)127—157100%待售92%客戶(hù)來(lái)源購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約95%約5%約55%約40%約5%消化速度待售消化率暢銷(xiāo)戶(hù)型及理由一起推出，主要以三房，四房為主滯銷(xiāo)戶(hù)型及理由四房相對(duì)三房難走價(jià)格描述均價(jià)在2100元/平米，起價(jià)1888主要賣(mài)點(diǎn)交通，規(guī)劃中銀水湖公園商業(yè)描述及價(jià)格情況高層沿街商帝，價(jià)格在1.W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)優(yōu)惠措施無(wú)折扣客戶(hù)描述營(yíng)銷(xiāo)描述與與分析戶(hù)型配比情情況（二期期）典型住宅個(gè)個(gè)案分析本樓盤(pán)去化化速度前期期較慢，去去化主要集集中在10年下半年年板式設(shè)計(jì)，，通風(fēng)采光光俱佳戶(hù)型布局合合理，分區(qū)區(qū)明顯雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，簡(jiǎn)約實(shí)實(shí)用主臥帶270°大飄飄窗，增大大景觀視野野二進(jìn)式廁所所，充分利利用空間大面積陽(yáng)臺(tái)臺(tái)贈(zèng)送，增增加使用面面積戶(hù)型干濕，，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明顯餐廳配陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，增加戶(hù)戶(hù)型適用性性主次臥帶大大飄窗，增增大景觀視視野主次臥帶270°飄飄窗，增大大使用面積積各樓盤(pán)銷(xiāo)售售產(chǎn)品情況況總結(jié)1.多以多多層產(chǎn)品為為主，有少少量多層+小高層。。純小高層層產(chǎn)品僅有有一項(xiàng)目2.基本所所有項(xiàng)目都都有一定的的園林，但但不具備特特色3.戶(hù)型產(chǎn)產(chǎn)品，以三三房為主，，有部分二二房，四房房，四房以以上稀少，，無(wú)一房

游離客戶(hù)漢壽縣城的的富裕階層層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的富裕階層層其他周邊縣縣的客戶(hù)偶得客戶(hù)游離客戶(hù)重要客戶(hù)核心客戶(hù)在外打工的的漢壽籍人人士客戶(hù)來(lái)源總總結(jié)——各各樓盤(pán)客戶(hù)戶(hù)群基本統(tǒng)統(tǒng)一漢壽住宅客客戶(hù)多以縣縣城富裕階階層為主，，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)入城人口口也在逐步步增加去化速度分分析總結(jié)1.現(xiàn)階段段去化速度度較快，基基本維持在在40套/月2.電梯房房去化速度度相比多層層較慢，根根據(jù)市場(chǎng)反反饋，電梯梯房去化速速度主要在在近段時(shí)間間加快，主主要由于客客戶(hù)消費(fèi)觀觀念的改變變PART3問(wèn)問(wèn)卷訪訪談及消費(fèi)費(fèi)行為樣本本分析隨機(jī)人士訪訪談姓名李股長(zhǎng)年齡40歲左右職業(yè)規(guī)劃局業(yè)務(wù)股常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng)邵陽(yáng)人現(xiàn)居住地漢壽老城現(xiàn)有物業(yè)2套房是否與家人同住否置業(yè)需求暫無(wú)意向居住地暫看意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價(jià)價(jià)格合理對(duì)購(gòu)房需求——目前沒(méi)有購(gòu)房需求對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法——常德漢壽的消費(fèi)很高，茶樓、休閑、洗浴等生意火暴；開(kāi)發(fā)物業(yè)品質(zhì)和開(kāi)發(fā)商品牌很重要；常德漢壽目前已經(jīng)沒(méi)什么地了，老城區(qū)沒(méi)有土地供應(yīng)，主要是拆改。常德漢壽新城區(qū)缺乏大型的購(gòu)物場(chǎng)所對(duì)新城區(qū)的看法——1、目前形象不是很好，沒(méi)有什么配套；2、周邊幾條道路還不錯(cuò)，道路交通較好，3、新城區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目較集中，發(fā)展迅速；4、重視周邊的幾個(gè)客戶(hù)群體，如醫(yī)生，教師，公務(wù)員等。姓名李經(jīng)理年齡28職業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng)28年現(xiàn)居住地常德漢壽現(xiàn)有物業(yè)2套物業(yè)是否與家人同住是置業(yè)需求暫看意向居住地常德漢壽意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價(jià)適當(dāng)控制總價(jià)對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法——關(guān)于物業(yè)類(lèi)型，常德漢壽人民偏愛(ài)于多層樓梯房，主要因素是出于總價(jià)低，物業(yè)管理費(fèi)較便宜，電梯房消費(fèi)觀念還有待改變；關(guān)于產(chǎn)品：110—135㎡的三房成為常德漢壽主力產(chǎn)品戶(hù)型；對(duì)于產(chǎn)品附加值常德漢壽市民也很樂(lè)意接受，只要產(chǎn)品做得好，60—80㎡緊湊型兩房或100㎡以?xún)?nèi)的緊湊小三房都是可以的；常德漢壽房產(chǎn)市場(chǎng)比較規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目工程要求較嚴(yán)；關(guān)于主力成交客戶(hù)群體問(wèn)題，主要為常德漢壽本地居民消化，剛需為主，很少人投資，但一般都會(huì)有兩套至三套物業(yè)；關(guān)于小戶(hù)型作為大盤(pán)可以做一點(diǎn)但不宜多，戶(hù)型建議3-4房，面積控制在100—140㎡；主要購(gòu)買(mǎi)力的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入縣人員，以及縣城本身居名；漢壽城區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售火熱，老城區(qū)商業(yè)單面積最高達(dá)到6W/平米，新城區(qū)基本維持在1W左右；市場(chǎng)對(duì)車(chē)位需求也較強(qiáng)，一般車(chē)位6-7W/個(gè)。姓名陳先生年齡35歲職業(yè)出租車(chē)司機(jī)常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng)常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)自建房是否與家人同住是置業(yè)需求三房意向居住地新城區(qū)意向物業(yè)/面積120㎡左右新置業(yè)后是否與家人同住是意向總價(jià)35W左右考慮購(gòu)房的因素1、漢壽房?jī)r(jià)比09年上漲了400多，大城市房?jī)r(jià)再漲，害怕漢壽房?jī)r(jià)上漲。2、現(xiàn)住老城區(qū)道路不便，不利于出車(chē)工作，3、政府不批準(zhǔn)自建房，4、新城區(qū)學(xué)校較多，考慮孩子上學(xué)方便。對(duì)新城區(qū)購(gòu)房顧慮1、配套不夠完善；2、周邊無(wú)大型商業(yè)，無(wú)蔬菜市場(chǎng)，生活不方便；3、新城區(qū)交通線路較少，家人出入受到影響。姓名張小姐年齡22歲職業(yè)南灣美樹(shù)銷(xiāo)售常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng)常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)父母自建房是否與家人同住是置業(yè)需求/意向居住地新城區(qū)意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價(jià)/對(duì)常德漢壽市場(chǎng)的看法：1、漢壽市場(chǎng)情況較好，南灣美樹(shù)每天上課量基本維持在15批左右，特別是在下半年；2、周邊樓盤(pán)都買(mǎi)的不錯(cuò)，每月大約去化40套左右，開(kāi)盤(pán)基本都銷(xiāo)售80%；3、漢壽人多數(shù)喜歡多層房，但電梯房消費(fèi)觀正在逐漸改變；4、客戶(hù)主要來(lái)源是周邊政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校，醫(yī)生，年底有很多回鄉(xiāng)客戶(hù)上門(mén)；5、新城區(qū)道路狀況雖好，但交通還是不便利；6、各樓盤(pán)都推出VIP辦理活動(dòng)，但很多樓盤(pán)不需要交預(yù)定金；7、很多樓盤(pán)都是尾盤(pán)，11房源主要來(lái)自“云鼎公館”“南灣美樹(shù)”和“芙蓉世紀(jì)城”8、樓盤(pán)價(jià)格都在漲，但漲幅不大；9、各樓盤(pán)都有一定綠化，但沒(méi)什么特色；姓名朱小姐年齡35歲職業(yè)解放路個(gè)體戶(hù)常德漢壽生活時(shí)長(zhǎng)常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)1套房是否與家人同住/置業(yè)需求暫無(wú)意向居住地暫看意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價(jià)價(jià)格合理對(duì)購(gòu)房需求——會(huì)考慮買(mǎi)電梯房，一般自住，不會(huì)作為投資；購(gòu)房首先考慮到生活成本，比如物業(yè)管理費(fèi)，其次是周邊配套，還有就是社區(qū)的人員情況；可以接受2200左右價(jià)格的房子；對(duì)區(qū)域的選擇主要是新城區(qū)地塊。對(duì)常德漢壽市場(chǎng)看法——漢壽市一般單位職工基本都有幾套房子，但住房檔次不是很高，大部分是多層；現(xiàn)多層房都在1600-1800元每平米，政府不允許自建房；認(rèn)為縣城購(gòu)房需求量大，普遍品質(zhì)一般。對(duì)新城區(qū)的看法——目前沒(méi)什么配套，購(gòu)物不方便。如果有大型點(diǎn)的購(gòu)物中心認(rèn)為可以考慮。總結(jié)1.市場(chǎng)情情況較樂(lè)觀觀，消費(fèi)觀觀念有待進(jìn)進(jìn)一步改變變2.去化快快產(chǎn)品主要要是三房，，四房，二二房較差，，無(wú)客戶(hù)問(wèn)問(wèn)一房3.政府促促進(jìn)商品房房消費(fèi)，禁禁止自建房房4.市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品較多，，但基本較較普通，無(wú)無(wú)特色5.商業(yè)價(jià)價(jià)格過(guò)高，，商業(yè)價(jià)格格與住宅價(jià)價(jià)格成畸形形住宅市場(chǎng)問(wèn)問(wèn)卷年齡構(gòu)成學(xué)歷構(gòu)成年齡構(gòu)成：：30歲以下下的年輕客客戶(hù)剛需大大，為主要要購(gòu)房群體體;學(xué)歷構(gòu)成：：大學(xué)以上學(xué)學(xué)歷占整體體比例的63.4%,文化層層次較高;家庭結(jié)構(gòu)：：四種結(jié)構(gòu)比比例相差不不大，其中中三口之家家是主要家家庭結(jié)構(gòu)形形式。家庭結(jié)構(gòu)基本特征———高素質(zhì)質(zhì)、高學(xué)歷歷的小家庭庭將成為置置業(yè)中堅(jiān)力力量。問(wèn)卷調(diào)查家庭年平均均年收入工作性質(zhì)個(gè)人月收入入工作性質(zhì)：：市調(diào)大多針針對(duì)置業(yè)顧顧問(wèn)或銷(xiāo)售售經(jīng)理等專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性人才才，故職位位大多為私私企;月收入分析析：月收入在2000-2500元的客戶(hù)戶(hù)占總比例例的70%;家庭平均年年收入：家庭平均年年收入主力力為4-6萬(wàn),占比比70%;基本特征———大多受受訪者為私私企中等收收入群體，，購(gòu)房能力力一般。問(wèn)卷調(diào)查51付款方式購(gòu)房目的：：絕大多數(shù)受受訪者選擇擇按揭付款款，占九成成。置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)分分析：以首次置業(yè)業(yè)為主,占占總體比例例的70%,改善居居住的意愿愿較強(qiáng)烈，，二次以上上置業(yè)群體體占比20%，投資資需求者占占10%；；置業(yè)意向———現(xiàn)狀多多為首次置置業(yè)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)承受能力力不高，大大多選擇按按揭付款。。問(wèn)卷調(diào)查52接受單價(jià)區(qū)區(qū)間（單位位：元/㎡㎡）接受總價(jià)（（單位：萬(wàn)萬(wàn)元/套））接受總價(jià)：：六成受訪者者接受總價(jià)價(jià)在30萬(wàn)萬(wàn)元以下，，30%的的客戶(hù)認(rèn)為為可以在30-40萬(wàn)元之間間，至于總總價(jià)超過(guò)60萬(wàn)元的的房子沒(méi)有有受訪者選選擇。單價(jià)區(qū)間：：過(guò)半受訪者者認(rèn)為單價(jià)價(jià)應(yīng)保持在在2000-2500元/㎡㎡之間；還還有16.7%的人人認(rèn)為應(yīng)該該降到2000元/㎡以下，，只有兩成成受訪者接接受2500元/㎡㎡以上的價(jià)價(jià)格。置業(yè)意向———客戶(hù)接接受單總價(jià)價(jià)多集中在在中低端價(jià)價(jià)位市場(chǎng)。。問(wèn)卷調(diào)查53戶(hù)型選擇計(jì)劃購(gòu)房面面積戶(hù)型選擇：：四成受訪者者首選三房房二廳二衛(wèi)衛(wèi)的舒適型型戶(hù)型，其其次緊湊型型三房二廳廳一衛(wèi)也較較受喜愛(ài)，，占13.3%。還有部分受受訪者選擇擇寬敞型的的四房二廳廳二衛(wèi)和用用于投資型型的一房一一廳一衛(wèi)，，各占10%。面積區(qū)間選選擇：超過(guò)三成受受訪者首選選110-140㎡㎡的房屋面面積，其次次對(duì)于81-110㎡以及及141-160㎡㎡的面積積區(qū)間也有有不少擁護(hù)護(hù)者，分別別占20.2%和16.7%。產(chǎn)品需求———三房二二廳二衛(wèi)的的舒適戶(hù)型型仍是客戶(hù)戶(hù)首選，110-140㎡的的房屋面積積較受客戶(hù)戶(hù)喜歡。問(wèn)卷調(diào)查市調(diào)分析總總結(jié)漢壽住宅多多為剛需住住房，但單單戶(hù)人口較較多，但又又需控制總總價(jià)，所以以面積區(qū)間間在110——140平米，，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)價(jià)在30W左右。住宅商業(yè)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查商業(yè)問(wèn)卷調(diào)調(diào)查被調(diào)查人群群是否愿意意購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪被調(diào)查人群群何時(shí)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪被調(diào)查人群群購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪的用途由于調(diào)查人人群大部分分人為私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主，，他們很多多愿意購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)新的商鋪鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)營(yíng)被調(diào)查人群群欲購(gòu)商鋪鋪面積被調(diào)查人群群欲購(gòu)商鋪鋪總價(jià)由于漢壽商商鋪價(jià)格普普遍較高，，客戶(hù)大多多選擇30—60平平米的商鋪鋪，控制總總價(jià)，同時(shí)時(shí)調(diào)查人群群多為沿街街個(gè)體戶(hù)，，支配資金金有限，控控制的商鋪鋪總價(jià)。老城區(qū)是市市場(chǎng)云集，，但業(yè)態(tài)混混亂，多以以小商品批批發(fā)為主，，也不乏步步步高等大大型商家新城區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)單一，多多以建材為為主，也具具備少量服服務(wù)行業(yè)漢壽商業(yè)情情況——門(mén)門(mén)面租售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓情況格林積家門(mén)門(mén)面門(mén)面位置：：漢壽縣芙芙蓉路與龍龍陽(yáng)大道交交匯處門(mén)面售價(jià):1.2W/平米門(mén)面面積:44平米米門(mén)面租價(jià)：：1250元/月此門(mén)面與本本項(xiàng)目位置置相近—售售價(jià)較高，，但由于新新城區(qū)發(fā)展展未完善，，門(mén)面租金金低地段：北正正街或十十字街情況：商鋪鋪/門(mén)面/店面(歷史經(jīng)營(yíng)營(yíng)手機(jī)店)面積：38㎡售價(jià)：49萬(wàn)元二手門(mén)面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓情況地段：汽車(chē)車(chē)總站正對(duì)對(duì)面或五五里橋大大市場(chǎng)情況：商鋪鋪/門(mén)面/店面(歷史經(jīng)營(yíng)營(yíng)理發(fā)及旅旅館)門(mén)面形態(tài)：：2間33平米門(mén)面面+4層旅旅館面積：400㎡售價(jià)：168萬(wàn)元縣區(qū)門(mén)面較較貴，二手手自建門(mén)面面將近15000元元/平米，，靠近步行行街門(mén)面在在2W左右右市調(diào)分析總總結(jié)商業(yè)商業(yè)主要還還是集中在在老城區(qū)，，新城區(qū)以以建材和服服務(wù)業(yè)為主主，漢壽商商業(yè)單價(jià)過(guò)過(guò)高，老城城區(qū)商業(yè)平平均2-3W/平米米，新城區(qū)區(qū)商業(yè)價(jià)格格也在1W-1.5W,導(dǎo)致致客戶(hù)需求求面積較小小，總價(jià)在在50—70W之間間居多。PART4本本案地地塊屬性及及SWOT分析項(xiàng)目概況本案地塊概述行政區(qū)域：：常德漢壽壽縣地塊四至：：西靠為平平地，東臨臨漢壽公路路管理局，，南臨芙蓉蓉大道，北北靠居民區(qū)區(qū)。用地面積：：約160畝容積率：未未知建筑限高：：未知建筑密度：：未知綠地率：未未知土地性質(zhì)：：綜合用地地?cái)M發(fā)展物業(yè)業(yè)組合：商商業(yè)+住宅宅項(xiàng)目四至地塊位于漢漢壽縣西南南方，龍陽(yáng)陽(yáng)大道西側(cè)側(cè)，芙蓉大大道北側(cè)，，西為平地地，北靠政政府居住區(qū)區(qū)。項(xiàng)目地塊平地政府宿舍，，居民區(qū)計(jì)劃生育局局芙蓉大道交通現(xiàn)狀分分析地塊芙蓉大道龍陽(yáng)大道芙蓉大道項(xiàng)目位于芙芙蓉大道北北面，離城城市主干道道龍陽(yáng)大道道大約300米，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明明顯，交通通便利。地塊資源認(rèn)認(rèn)知本案內(nèi)部地地形平整，，內(nèi)部局部部有池塘，，個(gè)別池塘塘蓄水較深深，外部為為零散居民民區(qū)（北面面）與縣計(jì)計(jì)生局，龍龍澤苑（南南面），外外部預(yù)計(jì)規(guī)規(guī)劃廣場(chǎng)，，外部景觀觀有待開(kāi)發(fā)發(fā)。地塊周邊行行政配套縣計(jì)生局龍池中學(xué)漢壽人民檢檢察院縣人民法院院辰龍律師事事務(wù)所縣財(cái)政局本案項(xiàng)目處于行行政中心周周邊，發(fā)展展?jié)摿薮蟠螅瑫r(shí)周周邊人流購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。。地塊分析總總結(jié)項(xiàng)目目前基基地呈長(zhǎng)方方形布局，，一面臨街街、縱深較較短，展示示面佳。地地勢(shì)以平地地為主，少少量池塘，，布局較容容易。交通條件較較強(qiáng)，處于于漢壽兩大大要道交匯匯處西北處處，南靠芙芙蓉大道，，東距龍陽(yáng)陽(yáng)大道300米。版塊內(nèi)整體體配套較好好，交通局局，法院，，檢察院，，婦幼醫(yī)院院，龍池中中學(xué)坐落周周?chē)?，但在在?gòu)物、消消費(fèi)、娛樂(lè)樂(lè)等配套方方面較缺乏乏，不及老老城區(qū)板塊塊，西南面面基本以平平地為主，，所有配套套主要集中中在東北面面。區(qū)域未來(lái)前前景良好，，縣政府也也將搬遷至至該地區(qū)，，項(xiàng)目處于于漢壽縣城城行政建設(shè)設(shè)中心區(qū)域域，周邊配配套都在進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)。4未來(lái)規(guī)劃1地塊現(xiàn)狀2交通條件3基礎(chǔ)配套項(xiàng)目SWOT分析1，項(xiàng)目處處于漢壽新新城區(qū)，未未來(lái)漢壽縣縣商務(wù)政務(wù)務(wù)中心，周周邊配套逐逐步完善；；2，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模體量較較大，容易易做成品牌牌項(xiàng)目和可可延續(xù)性項(xiàng)項(xiàng)目；3，項(xiàng)目地地塊平整，，無(wú)居民，，不存在拆拆遷；4，項(xiàng)目周周邊交通路路網(wǎng)較完善善、發(fā)達(dá)，，交通相對(duì)對(duì)便利。5，地勢(shì)平平整，項(xiàng)目目狹長(zhǎng)易于于規(guī)劃；6，區(qū)域交交通便利，，臨街面寬寬，項(xiàng)目展展示力強(qiáng)；；7，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模為漢壽壽最大，品品牌效應(yīng)巨巨大。優(yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（Weakness）1、項(xiàng)目處處于城區(qū)邊邊緣，相比比其他項(xiàng)目目更遠(yuǎn)離老老城區(qū)，周周邊商業(yè)配配套更不完完善；2、小區(qū)地地勢(shì)平整，，周邊多為為平地與居居民區(qū)，景景觀資源較較少；3、周邊多多為農(nóng)地，，讓項(xiàng)目感感覺(jué)偏遠(yuǎn)。。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（Opportunity）1、新城區(qū)區(qū)域發(fā)展迅迅速，區(qū)域域增長(zhǎng)潛力力巨大；2、縣政府府將向新城城區(qū)搬遷，，該板塊將將成為漢壽壽新的行政政中心；3、漢壽縣縣限制自建建房，極大大的促進(jìn)了了商品房的的消費(fèi)；4、老城區(qū)區(qū)擁擠現(xiàn)狀狀和交通情情況逐漸促促使新城區(qū)區(qū)為宜居板板塊；5、漢壽縣縣價(jià)格較低低，全縣市市場(chǎng)情況良良好，房產(chǎn)產(chǎn)政策全面面，有助于于市場(chǎng)的持持續(xù)發(fā)展。。威脅（Treat））1、政府大大力促進(jìn)新新城區(qū)的發(fā)發(fā)展，大量量樓盤(pán)坐落落該板塊，，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將增大；；2、政府11年契稅稅政策的下下達(dá)，促使使大面積住住房難以去去化；項(xiàng)目SWOT分析小小結(jié)新城區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展處處于起步階階段，周邊邊配套不夠夠完善；項(xiàng)目周邊人人流量少，，項(xiàng)目顯冷冷清；景觀資源缺缺乏，政府府規(guī)劃進(jìn)度度不快，板塊未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿^較大；充分挖掘項(xiàng)項(xiàng)目道路，，交通，行行政配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)；通過(guò)項(xiàng)目本本身的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，充充分挖掘其其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)勢(shì)；解決規(guī)避深度挖掘PART5項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)展方方向及產(chǎn)品品定位在探討物業(yè)業(yè)發(fā)展方向向之前，我我們先回顧顧下前面漢漢壽市場(chǎng)分分析結(jié)論；；1、漢壽市市場(chǎng)不允許許建自建房房，人們消消費(fèi)觀正在在逐步從多多層往電梯梯房發(fā)展；；2、目前漢漢壽市場(chǎng)以以多層，9-12層層小高層為為主，有少少量高層（（南灣美樹(shù)樹(shù)），相對(duì)對(duì)來(lái)說(shuō)多層層去化速度度相比小高高層快；3、漢壽市市場(chǎng)供貨量量與銷(xiāo)售量量持平，供供需基本平平衡。4、目前市市場(chǎng)上有一一別墅項(xiàng)目目（高爾夫夫中心周邊邊，遠(yuǎn)離城城鎮(zhèn)），別別墅去化速速度不夠理理想；5、產(chǎn)品檔檔次較高的的受客戶(hù)青青睞；6、商業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售火熱，，車(chē)庫(kù)價(jià)格格可比長(zhǎng)沙沙；任何一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都有三三個(gè)可能的的開(kāi)發(fā)方向向1，高檔住住宅2，中高檔檔住宅3，普通住住宅一般品質(zhì)要要求產(chǎn)品具有較較高品質(zhì)擁有核心資資源影響因子高檔住宅中高檔住宅普通住宅項(xiàng)目具備情況對(duì)地段和地塊的要求外部因素高較高一般地塊具備一定規(guī)模，處于漢壽新區(qū)，地塊平整，自然資源不足，開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目（如別墅、洋房等）受到很大限制對(duì)公共配套的要求低一般高版塊內(nèi)配套相對(duì)缺乏對(duì)噪音控制的要求高較高一般項(xiàng)目臨芙蓉大道，但現(xiàn)有車(chē)流小，噪音較小對(duì)自然景觀的要求高較高一般項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊多為平地，自然景觀較少對(duì)建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求內(nèi)部因素高較高一般基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對(duì)公共休閑空間的要求較高較高一般項(xiàng)目體量大，小區(qū)內(nèi)公共配套易于實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理的要求高較高較高或一般基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌機(jī)會(huì)點(diǎn)高較高較高或一般缺乏品牌周邊新入人群高較高一般較好，未來(lái)漢壽發(fā)展板塊項(xiàng)目資源因因子分析與與項(xiàng)目功能能定位表定位選擇判判斷小結(jié)基于分析，，本項(xiàng)目基基本不具備備做豪宅的地塊屬性性。中檔定位豪宅定位普通定位地塊價(jià)值難難以實(shí)現(xiàn)；；項(xiàng)目資源能能有效契合合；項(xiàng)目規(guī)模大大，處于新新城中心區(qū)區(qū)，無(wú)自然然資源，不不符合豪宅宅定位；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位位—產(chǎn)品有不不可重復(fù)性性—過(guò)河拆橋橋追隨者—搭便車(chē)，，借勢(shì)—以小博大大，殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶(hù)—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品品和需求點(diǎn)點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大大次/非主流流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)會(huì)主義者四種競(jìng)爭(zhēng)策策略模型產(chǎn)品定位邏邏輯小區(qū)規(guī)模具具備領(lǐng)導(dǎo)者者氣質(zhì)，市市場(chǎng)產(chǎn)品需需做追隨者者物業(yè)形態(tài)選選擇別墅形態(tài)1.市場(chǎng)無(wú)無(wú)別墅項(xiàng)目目2.區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)較低，，無(wú)本土大大型企業(yè)，，二三產(chǎn)業(yè)業(yè)剛起步，，支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)為第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，別墅墅購(gòu)買(mǎi)力不不強(qiáng)3.地塊自自然資源缺缺乏，別墅墅開(kāi)發(fā)難度度大所以別別墅形態(tài)態(tài)多層形態(tài)1.多層成成本低，市市場(chǎng)接受率率高2.市場(chǎng)多多層較多，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較大，但但客戶(hù)接受受度較高3.多層形象象較低，難以以突顯項(xiàng)目檔檔次所以多多層形態(tài)可行所以多多層形態(tài)可行小高層形態(tài)1.小高層產(chǎn)產(chǎn)品逐步被市市場(chǎng)接受2.小高層產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)較小小，僅有南灣灣美樹(shù)為小高高層產(chǎn)品體量量較大，其他他項(xiàng)目已去化化或僅有獨(dú)棟棟小高層存量量3.小高層產(chǎn)產(chǎn)品增大容積積率，提高綠綠化面積，更更適宜突顯項(xiàng)項(xiàng)目形象所以小小高層形態(tài)可行方案思路一物業(yè)形態(tài)選擇擇多層形態(tài)小高層形態(tài)多層+小高層層形態(tài)多層與小高層層產(chǎn)品相結(jié)合合，充分適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，滿(mǎn)足足不同客戶(hù)需需求，同時(shí)體體現(xiàn)項(xiàng)目形象象方案一1，核心價(jià)值值導(dǎo)向：發(fā)掘未來(lái)區(qū)域域價(jià)值+規(guī)模模+高端內(nèi)部部配套+競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向（中高檔品質(zhì)質(zhì)+建筑特色色+內(nèi)部配套套+高調(diào)造勢(shì)勢(shì)）；2，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向：緊緊把握剛需需客群，適當(dāng)當(dāng)主觀控制總總價(jià)，以超值值理念引領(lǐng)市市場(chǎng)；3，規(guī)劃發(fā)展展導(dǎo)向：《多層+11層小高層+頂層復(fù)式式》的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)獨(dú)特的建筑及及園林，以區(qū)區(qū)別漢壽市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有的供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品。方案一滿(mǎn)足下現(xiàn)有消消費(fèi)，同時(shí)照照顧消費(fèi)趨勢(shì)勢(shì)，以多層+小高層產(chǎn)品品形態(tài)開(kāi)發(fā)物物業(yè)，項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展展方向應(yīng)打““高端，性?xún)r(jià)價(jià)比”客戶(hù)的的首選產(chǎn)品，，做中高檔品品質(zhì)的多類(lèi)型型物業(yè)形態(tài)定定位。多層+小高層層產(chǎn)品布局分分布建議芙蓉大道龍陽(yáng)大道商業(yè)裙樓+28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑2F+5F多多層商業(yè)裙樓樓搭配11F小高層板式式純住宅規(guī)劃廣場(chǎng)11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅方案思路二方案二小高層形態(tài)1.單獨(dú)的小小高層形態(tài)，，放棄部分多多層消費(fèi)者，，滿(mǎn)足市場(chǎng)消消費(fèi)趨勢(shì)；2.純多層形形態(tài)，更具備備檔次，有利利于建立物業(yè)業(yè)形象；3.純小高層層產(chǎn)品易于規(guī)規(guī)劃；方案二結(jié)合吉首市場(chǎng)場(chǎng)需求，最求求發(fā)展趨勢(shì)，，以高端的姿姿態(tài)發(fā)展物業(yè)業(yè)，1，核心價(jià)值值導(dǎo)向：發(fā)掘未來(lái)區(qū)域域價(jià)值+規(guī)模模+高端內(nèi)部部配套+競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向（中高檔品質(zhì)質(zhì)+建筑特色色+內(nèi)部配套套+高調(diào)造勢(shì)勢(shì)）；2，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向：把握剛需客群群，適當(dāng)控制制單套總價(jià)，，以時(shí)尚先進(jìn)進(jìn)理念把握消消費(fèi)者，引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)觀觀；3，規(guī)劃發(fā)展展導(dǎo)向：《全部11層層小高層/全全部17層小小高層》的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，獨(dú)特的建建筑及園林，，以區(qū)別漢壽壽市場(chǎng)現(xiàn)有的的供應(yīng)產(chǎn)品。。純小高層產(chǎn)品品布局分布建建議芙蓉大道龍陽(yáng)大道商業(yè)裙樓+28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑11F小高層層板式純住宅宅,搭配臨街街商業(yè)規(guī)劃廣場(chǎng)11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層2F商業(yè)—5F住宅2F+9F2F+9F2F+9F物業(yè)外立面建建議——多層層打造漢壽地區(qū)區(qū)標(biāo)志性物業(yè)業(yè)，建筑立面面時(shí)尚新穎物業(yè)外立面建建議——小高高層打造漢