某項(xiàng)目市場及可行性報(bào)告

常德漢壽項(xiàng)目市場研究及可行性研究報(bào)告寫在前面的話

本方案旨在通過對漢壽宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的分析，漢壽市房地產(chǎn)市場的研究及判斷，結(jié)合我們針對客戶開展的問卷訪談，來把握漢壽未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向，再通過項(xiàng)目地塊屬性及優(yōu)劣勢分析，來判定項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展方向及項(xiàng)目產(chǎn)品定位。本方案不涉及項(xiàng)目形象定位，案名，營銷推廣策略，VI及延展等。此部分內(nèi)容我們將在本方案通過后進(jìn)行闡述。PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)PART6經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART5項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位PART4本案地塊屬性及SWOT分析PART2常德漢壽住宅市場研究及個案分析PART3問卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)PART2常德漢壽住宅市場研究及個案分析目錄PART3問卷訪談及消費(fèi)行為樣本分析PART4本案地塊屬性及SWOT分析PART5項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展方向及產(chǎn)品定位PART6經(jīng)濟(jì)效益預(yù)算PART1常德漢壽城市發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)漢壽縣位于湖南省北部的洞庭湖西濱，現(xiàn)為常德市轄縣，被國家命名為“中國甲魚之鄉(xiāng)”、“中國黑楊之鄉(xiāng)”、“中華詩詞之鄉(xiāng)”“中國珍珠之鄉(xiāng)”、“中國苧麻之鄉(xiāng)”。漢壽縣東臨益陽市，西靠常德城，南銜桃花源，北瀕洞庭湖，距省會長沙僅百余公里。境內(nèi)沅水、澧水通江達(dá)海，石長鐵路、長常高速公路穿境而過，319國道橫貫東西，省道S205線縱穿南北，常德桃花源機(jī)場近在咫尺。林業(yè)是漢壽的支柱產(chǎn)業(yè)。漢壽城市綜述——常德下轄縣，農(nóng)牧之鄉(xiāng)，交通便利。漢壽縣轄16個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)、1個民族鄉(xiāng)：蔣家嘴鎮(zhèn)、巖汪湖鎮(zhèn)、坡頭鎮(zhèn)、酉港鎮(zhèn)、洲口鎮(zhèn)、罐頭嘴鎮(zhèn)、滄港鎮(zhèn)、朱家鋪鎮(zhèn)、太子廟鎮(zhèn)、毓德鋪鎮(zhèn)、崔家橋鎮(zhèn)、軍山鋪鎮(zhèn)、百祿橋鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、洋淘湖鎮(zhèn)、龍陽鎮(zhèn)、周文廟鄉(xiāng)、鴨子港鄉(xiāng)、文蔚鄉(xiāng)、新興鄉(xiāng)、聶家橋鄉(xiāng)、毛家灘回族維吾爾族鄉(xiāng)、豐家鋪鄉(xiāng)、東岳廟鄉(xiāng)、巖嘴鄉(xiāng)、株木山鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、龍?zhí)稑蜞l(xiāng)、月明潭鄉(xiāng)、大南湖鄉(xiāng)。湖南省常德市人口589萬，漢壽縣人口814,542人年內(nèi)人口出生率10.56‰，死亡率8.72‰，人口自然增長率1.83‰

（2009年）漢壽縣城市綜述——地域人口較多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城明顯。城關(guān)鎮(zhèn)58786酉港鎮(zhèn)35851蔣家嘴鎮(zhèn)18782巖汪湖鎮(zhèn)23025洲口鎮(zhèn)33525坡頭鎮(zhèn)24539太子廟鎮(zhèn)20933崔家橋鎮(zhèn)16108朱家鋪鎮(zhèn)21206毓德鋪鎮(zhèn)14645西湖鎮(zhèn)7811漢壽覆蓋人口約81萬人口，2008年城鎮(zhèn)人口6W，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口入城，2010年約10W。軍山鋪鎮(zhèn)24003百祿橋鎮(zhèn)18854滄港鎮(zhèn)19365龍陽大道芙蓉大道漢壽規(guī)劃：漢壽老城區(qū)道路狹窄，車流量混雜促使?jié)h壽縣向老城區(qū)西南角發(fā)展新城區(qū)依托龍陽大道與芙蓉大道發(fā)展，行政機(jī)構(gòu)已逐漸遷往該地塊，檢查院，法院等已在該板塊落戶，預(yù)計(jì)縣政府亦將在該板塊落戶。漢壽縣城市發(fā)展—老城區(qū)已飽和，漢壽的發(fā)展集中在新城區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13501元，增長12.9%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出9173元，增長15.0%。百戶城鎮(zhèn)居民年末擁有：摩托車24輛，電話58部，移動電話176部，冰箱90臺，彩電130臺，組合音響44臺，空調(diào)94臺，熱水器84臺，洗衣機(jī)98部，家用計(jì)算機(jī)24臺。

農(nóng)民人均純收入5092元，比上年增長11.3%。其中：人均工資收入1996元，比上年增長14.32%；一產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入2098元，增長6.45%；二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收入649元，增長12.28%；各項(xiàng)轉(zhuǎn)移收入330元，增長23.11%。農(nóng)民人均可支配收入4928元，增長10.49%。人均住房價值9902元，人均居住面積43平方米。百戶農(nóng)民家庭年末擁有：自行車94輛，洗衣機(jī)61部，冰箱38臺，摩托車52輛，彩電111臺，電話66部，移動電話119部，空調(diào)6臺，熱水器7臺,家用計(jì)算機(jī)3臺。

漢壽宏觀經(jīng)濟(jì)——漢壽城鎮(zhèn)人口收入水平較高，城鎮(zhèn)人均可支配收入13501，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)來源主要為二，三產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村人均可支配收入5092，經(jīng)濟(jì)收入來源以第一產(chǎn)業(yè)為主2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到90億左右。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值22.5億元，年均增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值33.3億元，年均增長21%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34.2億元，年均增長11%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到11500元；地方財(cái)政總收入年均增長11％以上。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，縣域經(jīng)濟(jì)競爭力增強(qiáng)，2010年，一、二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重分別為25:37:38。城鎮(zhèn)化水平提高7個百分點(diǎn)，達(dá)到38％；縣域森林覆蓋率、城鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率分別提高到30%、38%；科技對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)55%；全縣適齡兒童入學(xué)率、小學(xué)畢業(yè)生升學(xué)率、小學(xué)在校學(xué)生鞏固率達(dá)100%，初中在校學(xué)生年鞏固率達(dá)99%以上，應(yīng)屆初中畢業(yè)生升入高中階段學(xué)校的比例達(dá)到95%以上。漢壽經(jīng)濟(jì)——產(chǎn)業(yè)搭配平均，二，三產(chǎn)業(yè)以第一為基礎(chǔ)，發(fā)展迅速。同時漢壽有一定旅游資源。漢壽第一一產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——全全國確認(rèn)認(rèn)的糧、棉、、油、魚魚大縣漢壽縣2009年全縣實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值98.41億元，，增長12.3%。第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值30.98億億元，增增長8.3%；；漢壽縣縣以第一一產(chǎn)業(yè)為為基礎(chǔ)，，借助西西洞庭的的天然優(yōu)優(yōu)勢發(fā)展展，被譽(yù)譽(yù)為“中中國甲魚魚之鄉(xiāng)““”中國國黑楊之之鄉(xiāng)“””中國珍珍珠之鄉(xiāng)鄉(xiāng)“”中中國苧麻麻之鄉(xiāng)““是國家家確認(rèn)的的重點(diǎn)商商品糧、、棉、油油、魚大大縣。漢壽縣2009年第二二產(chǎn)業(yè)增增加值26.99億元元，增長長18.5%；；全部工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值70.54億億元，增增長25.1%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值18.96億億元，增增長18.0%。81家規(guī)模模工業(yè)完完成產(chǎn)值值45.29億億元,增增長29.1%，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值11.73億億元，增增長26.5%。規(guī)模模以下工工業(yè)企業(yè)業(yè)及個體體工業(yè)完完成產(chǎn)值值25.25億億元,增增長9.8%，，實(shí)現(xiàn)增增加值7.23億元，，增長8.5%，依托托第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，同同時中聯(lián)聯(lián)等知名名企業(yè)入入駐帶動動第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。漢壽第二二產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——依依托第一一產(chǎn)業(yè)，，工業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，中聯(lián)聯(lián)，三一一入駐漢漢壽，帶帶動地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?jié)h壽第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展情況況——第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重愈大大，零售售業(yè)規(guī)模模不斷擴(kuò)擴(kuò)大漢壽2009年年，第三三產(chǎn)業(yè)增增加值40.44億元元，增長長11.7%。。批發(fā)零零售業(yè)單單位總量量增加，，流通規(guī)規(guī)模擴(kuò)大大，同同時多元元市場主主體形成成，多種種經(jīng)濟(jì)成成分共同同發(fā)展，，商品銷銷售結(jié)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)化化，促使使市場更更趨完善善，龍龍頭企業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅猛，規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)顯著，，從業(yè)業(yè)人員也也大量增增加

企業(yè)法人個）從業(yè)人員（人）銷售收入（萬元）合計(jì)4014238246663批發(fā)1251599127219零售2762639119444

企業(yè)法人（個）從業(yè)人員合計(jì)2762639綜合零售1211288食品、飲料及煙草制品17118紡織、服裝及日用品24180文化、體育用品及器材11111汽車、摩托車、燃料及零配件19181醫(yī)藥及醫(yī)療器材16142家用電器及電子產(chǎn)品21205五金、家具及室內(nèi)裝修材料38318無店鋪及其他996漢壽縣政政府于2002年3月月成立了了漢壽縣縣旅游局局。作為為漢壽旅旅游業(yè)的的指導(dǎo)協(xié)協(xié)調(diào)部門門，經(jīng)過過幾年卓卓有成效效的工作作，啟動動了漢壽壽旅游業(yè)業(yè)，基本本構(gòu)建““兩點(diǎn)一一線”旅旅游格局局。截止止到2006年年底，縣縣內(nèi)旅游游企業(yè)已已發(fā)展到到了22家。目目前，對對游客開開放的景景區(qū)主要要有西洞洞庭湖青青山湖國國家城市市濕地公公園、鹿鹿溪旅游游度假區(qū)區(qū)、清水水湖旅游游度假區(qū)區(qū)、農(nóng)業(yè)業(yè)旅游觀觀光走廊廊。濕地地公園主主推游洞洞庭湖，，鹿溪主主推森林林觀光、、度假，，清水湖湖主打高高爾夫之之旅，農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游游則以農(nóng)農(nóng)家樂、、漁家樂樂為主，，力推珍珍珠養(yǎng)殖殖、加工工、銷售售、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品采摘摘、垂釣釣、水鄉(xiāng)鄉(xiāng)舟楫競競技游樂樂等觀賞賞和參與與性項(xiàng)目目來吸引引游客旅游業(yè)起起步較晚晚，發(fā)展展快，自自然資源源豐富。?？偨Y(jié)常德直轄轄縣，轄16個個鎮(zhèn)、13個鄉(xiāng)鄉(xiāng)、1個個民族鄉(xiāng)鄉(xiāng)，人口口81萬萬，縣城城人口5.8萬萬，地處處常德與與異樣之之間，交交通便利利一、二、、三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展平平均，以以第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)，城城鎮(zhèn)人均均收入與與消費(fèi)都都較高，，農(nóng)村收收入較高高，但消消費(fèi)較低低。新城區(qū)飛飛速發(fā)展展，商品品房的開開發(fā)90%集中中于新城城區(qū)，老老城區(qū)的的人口外外溢與新新城區(qū)的的交通優(yōu)優(yōu)勢將進(jìn)進(jìn)一步促促使該地地區(qū)的發(fā)發(fā)展。1城市綜述述2宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)3城市發(fā)展展趨勢PART2常常德漢漢壽住宅宅市場研研究及個個案分析析季度2009年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平米）2009年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平米）同比一季度61183.3%二季度23.890%三季度7.48.514.8%四季度4.18.3102.4%合計(jì)19.531.662%商品房供供應(yīng)量分分析2010年第4季度，，全縣商商品房（（包括住住宅和非非住宅））批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積8.3萬平方方米，環(huán)環(huán)比下降降2.3%，其其中住宅宅批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積7.7萬平方方米，環(huán)環(huán)比下降降2.5%，與與去年同同期相比比，分別別增長15.3%和13.6%。2010年全縣縣累計(jì)批批準(zhǔn)預(yù)售售面積為為31.6萬平平方米，，比去年年同期19.5萬平方方米增長長62%。漢壽商品品房供應(yīng)應(yīng)增長迅迅猛。10年供供應(yīng)量同同比09增長62%商品房供供應(yīng)量2009—2010如圖：10年供供應(yīng)量雖雖有所波波動，但但總比09年供供應(yīng)量，，總體大大幅增加加，從圖圖中看出出漢壽第第二季度度的房產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量量相比每每年其他他季度供供應(yīng)量較較小。09年漢漢壽商品品房共供供應(yīng)19.5萬萬平米米，10年共供供應(yīng)31.6萬萬平米米整體供應(yīng)應(yīng)量增長長迅速，，第二季季度為漢漢壽供應(yīng)應(yīng)低谷季度2009年銷售面積（萬㎡）2010年銷售面積（萬㎡）銷量同比2009年銷售金額（萬）2010年銷售金額（萬）同比一季度3.14.854.8%38008333119.2%二季度4.77.353.3%570012501119.3%三季度1.84.2133.3%25347010176.6%四季度5.58.860%742318186145%合計(jì)15.125.166.2%1945745886135.8%商品房銷銷售量分分析第四季度度，全縣縣商品房房銷售652套套，面積積8.8萬平方方米，環(huán)環(huán)比分別別增長92.6%和95.2%，其其中住宅宅銷售面面積占商商品房銷銷售的比比重為95.8%，與與去年銷銷售套數(shù)數(shù)與面積積同比增增長60.9%和60%。2010年1-12月月全縣累累計(jì)銷售售商品房房2036套，，25.1萬平平方米，，實(shí)現(xiàn)銷銷售金額額4.59億元元，分別別比去年年同期增增長63.5%、66.2%和135.8%。10年漢漢壽商品品房成交交均價1828元/㎡㎡相比09年1289元/㎡㎡成交均均價增長長41.8%10年漢漢壽商品品房銷售售面積同同比09年增長長66.2%，，銷售金金額亦增增長135.8%商品房成交交均價2009—2010如圖：漢壽商品房房住宅成交交均價成上上漲趨勢，，09年1季度漢壽壽商品房成成交均價1225元元/㎡，10年第4季度商品品房成交均均價2066元/㎡㎡，10年年1---12月漢漢壽縣商品品房平均價價格為1785元/㎡，比去年年同期1530元/㎡增長16.6%漢壽住宅均均價穩(wěn)步上上升，單價價較低，2010年年均價在2066元元/平米,漢壽房房地產(chǎn)市場場發(fā)展健康康商品住宅供供銷對比期間商品房房批準(zhǔn)預(yù)售售面積2010年年第四季度度商品房供供銷比-----------------------------------=1:1.06期間商品房房住宅銷售售面積商品房住宅宅供銷比約約為（期間間商品住宅宅批準(zhǔn)預(yù)售售面積：期期間商品住住宅銷售面面積）1:12010年年1---12月商商品房累計(jì)計(jì)供銷比基基本上為1:0.79。從以上數(shù)據(jù)據(jù)來看，漢漢壽縣1---12月商品房房批準(zhǔn)預(yù)售售面積為31.6萬萬平方米，，1---12月商商品房供銷銷總面積25.1萬萬平方米，，基本上是是市場投放放10000平方米米，銷售7900平平方米住房房。特別是是天湖御景景、清華園園、書香一一品和芙蓉蓉世紀(jì)城等等大中樓盤盤銷售走勢勢一直處于于領(lǐng)先地位位，在全縣縣所占銷售售比重較大大，占漢壽壽成交量的的51.2%。漢壽商品房房供銷屬于于持平狀況況，品質(zhì)較較好樓盤去去化速度快快2010年年漢壽商品品房投放量量與銷售量量從成交面積積來看，2010年年第四季度度全縣住房房一、二級級市場交易易量之比為為3.9:1。，一一級市場商商品住房交交易在第四四季度比三三級市場要要旺盛得多多。1---12月月份一級市市場比二級級市場顯得得尤為突出出，一、二二級市場交交易之比為為4.8:1漢壽商品房房拖放量與與銷售量之之比為1：：1.06，商品房房銷售市場場火熱房地產(chǎn)市場場分析總結(jié)結(jié)漢壽整體供供應(yīng)量較大大，但11年隨著一一部分中型型項(xiàng)目退出出市場，預(yù)預(yù)計(jì)11年年商品房供供應(yīng)量將會會有所下降降，當(dāng)?shù)厣躺唐贩啃枨笄蠡九c供供應(yīng)相持平平。漢壽房價從從09年——10年逐逐步上升，，漢壽本身身房價較低低，房地產(chǎn)產(chǎn)市場較規(guī)規(guī)范，預(yù)計(jì)計(jì)11年漢漢壽房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格格將進(jìn)一步步上升。1供需2價格市場個案分分析芙蓉大道龍陽大道本案龍澤苑格林積家長陽路芙蓉世紀(jì)城城南岳路瓏園君臨天下天湖御景南灣美樹清華園龍池漢壽樓盤分分布云鼎新貴典型樓盤———天湖御御景開發(fā)商湖南天湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位漢壽縣漢南路和芙蓉路交匯處

物業(yè)屬性多層、小高層基本資料占地面積7W平方米，綠化率40%，容積率2.27總戶數(shù)400戶配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司華宇地產(chǎn)物業(yè)公司建基物業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位湖南省建筑建材設(shè)計(jì)院推出產(chǎn)品三室二廳為主，238㎡復(fù)式樓價格均價2100元/㎡，天湖御景———首席公公園式美景景尊邸戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率3房2廳135—143.558%90%4房2廳132—18136%90%復(fù)式238.436%83%合計(jì)135——238.43100%89%客戶來源購買動機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約65%約35%約60%約40%約0%消化速度40套/月消化率89%暢銷戶型及理由小三房與小四房，面積適中，總價不高，戶型周正，景觀好。滯銷戶型及理由大三房與大四房，面積過大，總價過高。價格描述起價1800元/㎡，均價2100元/㎡，最高價2380元/㎡，樓層差30元/㎡，主要賣點(diǎn)配套較齊全，銷售較早商業(yè)描述及價格情況高層沿街商帝，價格在1.5W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，內(nèi)部水景優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶描述營銷描述與與分析戶型配比情情況（二期期）典型住宅個個案分析典型樓盤———芙蓉世世紀(jì)城開發(fā)商漢壽縣世紀(jì)鑫城地產(chǎn)開發(fā)有限公司

區(qū)位漢壽縣漢南路與芙蓉路交匯處

物業(yè)屬性多層、小高層基本資料總占地120畝，總建筑面積18W平米配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司長沙原野地產(chǎn)物業(yè)公司設(shè)計(jì)單位推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房價格10年均價2100元/㎡，芙蓉世紀(jì)城城——領(lǐng)袖袖生活，坐坐享受其““城”戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率2房2廳78.2316%85%3房2廳101—132.450%92%4房2廳137.27—146.2025%78%5房2廳171.328%64%合計(jì)135——238.43100%80%客戶來源購買動機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約95%約5%約65%約30%約5%消化速度40套/月消化率89%暢銷戶型及理由二房小三房，面積適中，總價不高，戶型周正，景觀好，小區(qū)規(guī)模漢壽最大。滯銷戶型及理由小兩房與大四房，居民人口組成較大，基本1家三口以上價格描述多層均價2000元/㎡電梯房起價1780元/㎡，均價2200元/㎡，最高價2380元/㎡，樓層差30元/㎡，主要賣點(diǎn)大規(guī)模小區(qū)商業(yè)描述及價格情況高層沿街商帝，價格在1.2W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，中心花園優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶描述營銷描述與與分析戶型配比情情況（二期期）典型住宅個個案分析戶型方正大大氣，通風(fēng)風(fēng)采光好；；餐廳，客廳廳兩入戶花花園一線貫貫通，海納納戶外無限限風(fēng)光；主臥帶270°大飄飄窗，增大大使用面積積，享受景景觀優(yōu)勢；；雙陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，增大使使用面積；；開發(fā)商湖南飛鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

區(qū)位芙蓉大道東路九中正對面

物業(yè)屬性商業(yè)裙樓，小高層基本資料總占地55畝，共700多戶配套漢壽9中，龍珠公園（規(guī)劃中），步步高超市，漢壽縣人民政府代理公司新捷豹地產(chǎn)承建公司中國新興建設(shè)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房價格待定南灣美樹———巴厘島島皇家園林林私邸戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率3房2廳127—139.460%待售4房2廳154—15740%待售合計(jì)127—157100%待售客戶來源購買動機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約90%約10%約60%約35%約5%消化速度待售消化率暢銷戶型及理由一期推出主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由四房相對三房難走價格描述待定（預(yù)計(jì)起價在2100元/平米，均價2300左右主要賣點(diǎn)內(nèi)部綠化配套商業(yè)描述及價格情況高層沿街商帝，價格在1.2W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)，中心花園，水景，休閑廣場優(yōu)惠措施按揭99，一次性98客戶描述營銷描述與與分析戶型配比情情況（二期期）典型住宅個個案分析板式設(shè)計(jì)，，通風(fēng)采光光俱佳戶型布局合合理，分區(qū)區(qū)明顯雙陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，簡約實(shí)實(shí)用主臥帶大飄飄窗，增大大景觀視野野大面積陽臺臺贈送，增增加使用面面積戶型干濕，，動靜分區(qū)區(qū)明顯餐廳配陽臺臺，增加戶戶型適用性性主次臥帶大大飄窗，增增大景觀視視野開發(fā)商湖南中城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位龍陽路，東南抵銀水湖物業(yè)屬性商業(yè)裙樓，小高層基本資料總占地面積:5258.1平方米，總建筑面積:31572.62平方米配套漢壽縣政務(wù)中心、漢壽國土資源局、地稅局、法院，漢壽縣汽車站代理公司長沙楚函地產(chǎn)顧問有限公司承建公司中國新興建設(shè)開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位湖南方圓建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所推出產(chǎn)品三室二廳為主，少量二，四，五房價格均價：2150元

最高價：起價1888元/㎡君臨天下———漢壽第第一高樓，，銀水湖畔畔，貴族官官邸，大戶戶人家戶型面積區(qū)間（㎡）戶數(shù)比例銷售率2房2廳9510%85%3房2廳114—143.460%95%4房2廳156—16830%70%合計(jì)127—157100%待售92%客戶來源購買動機(jī)本地外地剛需改善型居住投資客所占比例約95%約5%約55%約40%約5%消化速度待售消化率暢銷戶型及理由一起推出，主要以三房，四房為主滯銷戶型及理由四房相對三房難走價格描述均價在2100元/平米，起價1888主要賣點(diǎn)交通，規(guī)劃中銀水湖公園商業(yè)描述及價格情況高層沿街商帝，價格在1.W左右小區(qū)公共配套沿街商業(yè)優(yōu)惠措施無折扣客戶描述營銷描述與與分析戶型配比情情況（二期期）典型住宅個個案分析本樓盤去化化速度前期期較慢，去去化主要集集中在10年下半年年板式設(shè)計(jì)，，通風(fēng)采光光俱佳戶型布局合合理，分區(qū)區(qū)明顯雙陽臺設(shè)計(jì)計(jì)，簡約實(shí)實(shí)用主臥帶270°大飄飄窗，增大大景觀視野野二進(jìn)式廁所所，充分利利用空間大面積陽臺臺贈送，增增加使用面面積戶型干濕，，動靜分區(qū)區(qū)明顯餐廳配陽臺臺，增加戶戶型適用性性主次臥帶大大飄窗，增增大景觀視視野主次臥帶270°飄飄窗，增大大使用面積積各樓盤銷售售產(chǎn)品情況況總結(jié)1.多以多多層產(chǎn)品為為主，有少少量多層+小高層。。純小高層層產(chǎn)品僅有有一項(xiàng)目2.基本所所有項(xiàng)目都都有一定的的園林，但但不具備特特色3.戶型產(chǎn)產(chǎn)品，以三三房為主，，有部分二二房，四房房，四房以以上稀少，，無一房

游離客戶漢壽縣城的的富裕階層層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的富裕階層層其他周邊縣縣的客戶偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶在外打工的的漢壽籍人人士客戶來源總總結(jié)——各各樓盤客戶戶群基本統(tǒng)統(tǒng)一漢壽住宅客客戶多以縣縣城富裕階階層為主，，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)入城人口口也在逐步步增加去化速度分分析總結(jié)1.現(xiàn)階段段去化速度度較快，基基本維持在在40套/月2.電梯房房去化速度度相比多層層較慢，根根據(jù)市場反反饋，電梯梯房去化速速度主要在在近段時間間加快，主主要由于客客戶消費(fèi)觀觀念的改變變PART3問問卷訪訪談及消費(fèi)費(fèi)行為樣本本分析隨機(jī)人士訪訪談姓名李股長年齡40歲左右職業(yè)規(guī)劃局業(yè)務(wù)股常德漢壽生活時長邵陽人現(xiàn)居住地漢壽老城現(xiàn)有物業(yè)2套房是否與家人同住否置業(yè)需求暫無意向居住地暫看意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價價格合理對購房需求——目前沒有購房需求對常德漢壽市場看法——常德漢壽的消費(fèi)很高，茶樓、休閑、洗浴等生意火暴；開發(fā)物業(yè)品質(zhì)和開發(fā)商品牌很重要；常德漢壽目前已經(jīng)沒什么地了，老城區(qū)沒有土地供應(yīng)，主要是拆改。常德漢壽新城區(qū)缺乏大型的購物場所對新城區(qū)的看法——1、目前形象不是很好，沒有什么配套；2、周邊幾條道路還不錯，道路交通較好，3、新城區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目較集中，發(fā)展迅速；4、重視周邊的幾個客戶群體，如醫(yī)生，教師，公務(wù)員等。姓名李經(jīng)理年齡28職業(yè)地產(chǎn)營銷部經(jīng)理常德漢壽生活時長28年現(xiàn)居住地常德漢壽現(xiàn)有物業(yè)2套物業(yè)是否與家人同住是置業(yè)需求暫看意向居住地常德漢壽意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價適當(dāng)控制總價對常德漢壽市場看法——關(guān)于物業(yè)類型，常德漢壽人民偏愛于多層樓梯房，主要因素是出于總價低，物業(yè)管理費(fèi)較便宜，電梯房消費(fèi)觀念還有待改變；關(guān)于產(chǎn)品：110—135㎡的三房成為常德漢壽主力產(chǎn)品戶型；對于產(chǎn)品附加值常德漢壽市民也很樂意接受，只要產(chǎn)品做得好，60—80㎡緊湊型兩房或100㎡以內(nèi)的緊湊小三房都是可以的；常德漢壽房產(chǎn)市場比較規(guī)范，對項(xiàng)目工程要求較嚴(yán)；關(guān)于主力成交客戶群體問題，主要為常德漢壽本地居民消化，剛需為主，很少人投資，但一般都會有兩套至三套物業(yè)；關(guān)于小戶型作為大盤可以做一點(diǎn)但不宜多，戶型建議3-4房，面積控制在100—140㎡；主要購買力的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入縣人員，以及縣城本身居名；漢壽城區(qū)商業(yè)銷售火熱，老城區(qū)商業(yè)單面積最高達(dá)到6W/平米，新城區(qū)基本維持在1W左右；市場對車位需求也較強(qiáng)，一般車位6-7W/個。姓名陳先生年齡35歲職業(yè)出租車司機(jī)常德漢壽生活時長常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)自建房是否與家人同住是置業(yè)需求三房意向居住地新城區(qū)意向物業(yè)/面積120㎡左右新置業(yè)后是否與家人同住是意向總價35W左右考慮購房的因素1、漢壽房價比09年上漲了400多，大城市房價再漲，害怕漢壽房價上漲。2、現(xiàn)住老城區(qū)道路不便，不利于出車工作，3、政府不批準(zhǔn)自建房，4、新城區(qū)學(xué)校較多，考慮孩子上學(xué)方便。對新城區(qū)購房顧慮1、配套不夠完善；2、周邊無大型商業(yè)，無蔬菜市場，生活不方便；3、新城區(qū)交通線路較少，家人出入受到影響。姓名張小姐年齡22歲職業(yè)南灣美樹銷售常德漢壽生活時長常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)父母自建房是否與家人同住是置業(yè)需求/意向居住地新城區(qū)意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價/對常德漢壽市場的看法：1、漢壽市場情況較好，南灣美樹每天上課量基本維持在15批左右，特別是在下半年；2、周邊樓盤都買的不錯，每月大約去化40套左右，開盤基本都銷售80%；3、漢壽人多數(shù)喜歡多層房，但電梯房消費(fèi)觀正在逐漸改變；4、客戶主要來源是周邊政府機(jī)構(gòu)，學(xué)校，醫(yī)生，年底有很多回鄉(xiāng)客戶上門；5、新城區(qū)道路狀況雖好，但交通還是不便利；6、各樓盤都推出VIP辦理活動，但很多樓盤不需要交預(yù)定金；7、很多樓盤都是尾盤，11房源主要來自“云鼎公館”“南灣美樹”和“芙蓉世紀(jì)城”8、樓盤價格都在漲，但漲幅不大；9、各樓盤都有一定綠化，但沒什么特色；姓名朱小姐年齡35歲職業(yè)解放路個體戶常德漢壽生活時長常德漢壽人現(xiàn)居住地漢壽老城區(qū)現(xiàn)有物業(yè)1套房是否與家人同住/置業(yè)需求暫無意向居住地暫看意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價價格合理對購房需求——會考慮買電梯房，一般自住，不會作為投資；購房首先考慮到生活成本，比如物業(yè)管理費(fèi)，其次是周邊配套，還有就是社區(qū)的人員情況；可以接受2200左右價格的房子；對區(qū)域的選擇主要是新城區(qū)地塊。對常德漢壽市場看法——漢壽市一般單位職工基本都有幾套房子，但住房檔次不是很高，大部分是多層；現(xiàn)多層房都在1600-1800元每平米，政府不允許自建房；認(rèn)為縣城購房需求量大，普遍品質(zhì)一般。對新城區(qū)的看法——目前沒什么配套，購物不方便。如果有大型點(diǎn)的購物中心認(rèn)為可以考慮。總結(jié)1.市場情情況較樂觀觀，消費(fèi)觀觀念有待進(jìn)進(jìn)一步改變變2.去化快快產(chǎn)品主要要是三房，，四房，二二房較差，，無客戶問問一房3.政府促促進(jìn)商品房房消費(fèi)，禁禁止自建房房4.市場產(chǎn)產(chǎn)品較多，，但基本較較普通，無無特色5.商業(yè)價價格過高，，商業(yè)價格格與住宅價價格成畸形形住宅市場問問卷年齡構(gòu)成學(xué)歷構(gòu)成年齡構(gòu)成：：30歲以下下的年輕客客戶剛需大大，為主要要購房群體體;學(xué)歷構(gòu)成：：大學(xué)以上學(xué)學(xué)歷占整體體比例的63.4%,文化層層次較高;家庭結(jié)構(gòu)：：四種結(jié)構(gòu)比比例相差不不大，其中中三口之家家是主要家家庭結(jié)構(gòu)形形式。家庭結(jié)構(gòu)基本特征———高素質(zhì)質(zhì)、高學(xué)歷歷的小家庭庭將成為置置業(yè)中堅(jiān)力力量。問卷調(diào)查家庭年平均均年收入工作性質(zhì)個人月收入入工作性質(zhì)：：市調(diào)大多針針對置業(yè)顧顧問或銷售售經(jīng)理等專專業(yè)性人才才，故職位位大多為私私企;月收入分析析：月收入在2000-2500元的客戶戶占總比例例的70%;家庭平均年年收入：家庭平均年年收入主力力為4-6萬,占比比70%;基本特征———大多受受訪者為私私企中等收收入群體，，購房能力力一般。問卷調(diào)查51付款方式購房目的：：絕大多數(shù)受受訪者選擇擇按揭付款款，占九成成。置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)分分析：以首次置業(yè)業(yè)為主,占占總體比例例的70%,改善居居住的意愿愿較強(qiáng)烈，，二次以上上置業(yè)群體體占比20%，投資資需求者占占10%；；置業(yè)意向———現(xiàn)狀多多為首次置置業(yè)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)承受能力力不高，大大多選擇按按揭付款。。問卷調(diào)查52接受單價區(qū)區(qū)間（單位位：元/㎡㎡）接受總價（（單位：萬萬元/套））接受總價：：六成受訪者者接受總價價在30萬萬元以下，，30%的的客戶認(rèn)為為可以在30-40萬元之間間，至于總總價超過60萬元的的房子沒有有受訪者選選擇。單價區(qū)間：：過半受訪者者認(rèn)為單價價應(yīng)保持在在2000-2500元/㎡㎡之間；還還有16.7%的人人認(rèn)為應(yīng)該該降到2000元/㎡以下，，只有兩成成受訪者接接受2500元/㎡㎡以上的價價格。置業(yè)意向———客戶接接受單總價價多集中在在中低端價價位市場。。問卷調(diào)查53戶型選擇計(jì)劃購房面面積戶型選擇：：四成受訪者者首選三房房二廳二衛(wèi)衛(wèi)的舒適型型戶型，其其次緊湊型型三房二廳廳一衛(wèi)也較較受喜愛，，占13.3%。還有部分受受訪者選擇擇寬敞型的的四房二廳廳二衛(wèi)和用用于投資型型的一房一一廳一衛(wèi)，，各占10%。面積區(qū)間選選擇：超過三成受受訪者首選選110-140㎡㎡的房屋面面積，其次次對于81-110㎡以及及141-160㎡㎡的面積積區(qū)間也有有不少擁護(hù)護(hù)者，分別別占20.2%和16.7%。產(chǎn)品需求———三房二二廳二衛(wèi)的的舒適戶型型仍是客戶戶首選，110-140㎡的的房屋面積積較受客戶戶喜歡。問卷調(diào)查市調(diào)分析總總結(jié)漢壽住宅多多為剛需住住房，但單單戶人口較較多，但又又需控制總總價，所以以面積區(qū)間間在110——140平米，，購買總價價在30W左右。住宅商業(yè)市場調(diào)調(diào)查商業(yè)問卷調(diào)調(diào)查被調(diào)查人群群是否愿意意購買商鋪鋪被調(diào)查人群群何時購買買商鋪被調(diào)查人群群購買商鋪鋪的用途由于調(diào)查人人群大部分分人為私營營企業(yè)主，，他們很多多愿意購買買新的商鋪鋪?zhàn)约航?jīng)營營被調(diào)查人群群欲購商鋪鋪面積被調(diào)查人群群欲購商鋪鋪總價由于漢壽商商鋪價格普普遍較高，，客戶大多多選擇30—60平平米的商鋪鋪，控制總總價，同時時調(diào)查人群群多為沿街街個體戶，，支配資金金有限，控控制的商鋪鋪總價。老城區(qū)是市市場云集，，但業(yè)態(tài)混混亂，多以以小商品批批發(fā)為主，，也不乏步步步高等大大型商家新城區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)單一，多多以建材為為主，也具具備少量服服務(wù)行業(yè)漢壽商業(yè)情情況——門門面租售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓情況格林積家門門面門面位置：：漢壽縣芙芙蓉路與龍龍陽大道交交匯處門面售價:1.2W/平米門面面積:44平米米門面租價：：1250元/月此門面與本本項(xiàng)目位置置相近—售售價較高，，但由于新新城區(qū)發(fā)展展未完善，，門面租金金低地段：北正正街或十十字街情況：商鋪鋪/門面/店面(歷史經(jīng)營營手機(jī)店)面積：38㎡售價：49萬元二手門面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓情況地段：汽車車總站正對對面或五五里橋大大市場情況：商鋪鋪/門面/店面(歷史經(jīng)營營理發(fā)及旅旅館)門面形態(tài)：：2間33平米門面面+4層旅旅館面積：400㎡售價：168萬元縣區(qū)門面較較貴，二手手自建門面面將近15000元元/平米，，靠近步行行街門面在在2W左右右市調(diào)分析總總結(jié)商業(yè)商業(yè)主要還還是集中在在老城區(qū)，，新城區(qū)以以建材和服服務(wù)業(yè)為主主，漢壽商商業(yè)單價過過高，老城城區(qū)商業(yè)平平均2-3W/平米米，新城區(qū)區(qū)商業(yè)價格格也在1W-1.5W,導(dǎo)致致客戶需求求面積較小小，總價在在50—70W之間間居多。PART4本本案地地塊屬性及及SWOT分析項(xiàng)目概況本案地塊概述行政區(qū)域：：常德漢壽壽縣地塊四至：：西靠為平平地，東臨臨漢壽公路路管理局，，南臨芙蓉蓉大道，北北靠居民區(qū)區(qū)。用地面積：：約160畝容積率：未未知建筑限高：：未知建筑密度：：未知綠地率：未未知土地性質(zhì)：：綜合用地地?cái)M發(fā)展物業(yè)業(yè)組合：商商業(yè)+住宅宅項(xiàng)目四至地塊位于漢漢壽縣西南南方，龍陽陽大道西側(cè)側(cè)，芙蓉大大道北側(cè)，，西為平地地，北靠政政府居住區(qū)區(qū)。項(xiàng)目地塊平地政府宿舍，，居民區(qū)計(jì)劃生育局局芙蓉大道交通現(xiàn)狀分分析地塊芙蓉大道龍陽大道芙蓉大道項(xiàng)目位于芙芙蓉大道北北面，離城城市主干道道龍陽大道道大約300米，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明明顯，交通通便利。地塊資源認(rèn)認(rèn)知本案內(nèi)部地地形平整，，內(nèi)部局部部有池塘，，個別池塘塘蓄水較深深，外部為為零散居民民區(qū)（北面面）與縣計(jì)計(jì)生局，龍龍澤苑（南南面），外外部預(yù)計(jì)規(guī)規(guī)劃廣場，，外部景觀觀有待開發(fā)發(fā)。地塊周邊行行政配套縣計(jì)生局龍池中學(xué)漢壽人民檢檢察院縣人民法院院辰龍律師事事務(wù)所縣財(cái)政局本案項(xiàng)目處于行行政中心周周邊，發(fā)展展?jié)摿薮蟠?，同時周周邊人流購購買力強(qiáng)。。地塊分析總總結(jié)項(xiàng)目目前基基地呈長方方形布局，，一面臨街街、縱深較較短，展示示面佳。地地勢以平地地為主，少少量池塘，，布局較容容易。交通條件較較強(qiáng)，處于于漢壽兩大大要道交匯匯處西北處處，南靠芙芙蓉大道，，東距龍陽陽大道300米。版塊內(nèi)整體體配套較好好，交通局局，法院，，檢察院，，婦幼醫(yī)院院，龍池中中學(xué)坐落周周圍，但在在購物、消消費(fèi)、娛樂樂等配套方方面較缺乏乏，不及老老城區(qū)板塊塊，西南面面基本以平平地為主，，所有配套套主要集中中在東北面面。區(qū)域未來前前景良好，，縣政府也也將搬遷至至該地區(qū)，，項(xiàng)目處于于漢壽縣城城行政建設(shè)設(shè)中心區(qū)域域，周邊配配套都在進(jìn)進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)。4未來規(guī)劃1地塊現(xiàn)狀2交通條件3基礎(chǔ)配套項(xiàng)目SWOT分析1，項(xiàng)目處處于漢壽新新城區(qū)，未未來漢壽縣縣商務(wù)政務(wù)務(wù)中心，周周邊配套逐逐步完善；；2，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模體量較較大，容易易做成品牌牌項(xiàng)目和可可延續(xù)性項(xiàng)項(xiàng)目；3，項(xiàng)目地地塊平整，，無居民，，不存在拆拆遷；4，項(xiàng)目周周邊交通路路網(wǎng)較完善善、發(fā)達(dá)，，交通相對對便利。5，地勢平平整，項(xiàng)目目狹長易于于規(guī)劃；6，區(qū)域交交通便利，，臨街面寬寬，項(xiàng)目展展示力強(qiáng)；；7，項(xiàng)目規(guī)規(guī)模為漢壽壽最大，品品牌效應(yīng)巨巨大。優(yōu)勢（Strength）項(xiàng)目SWOT分析劣勢（Weakness）1、項(xiàng)目處處于城區(qū)邊邊緣，相比比其他項(xiàng)目目更遠(yuǎn)離老老城區(qū)，周周邊商業(yè)配配套更不完完善；2、小區(qū)地地勢平整，，周邊多為為平地與居居民區(qū)，景景觀資源較較少；3、周邊多多為農(nóng)地，，讓項(xiàng)目感感覺偏遠(yuǎn)。。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會（Opportunity）1、新城區(qū)區(qū)域發(fā)展迅迅速，區(qū)域域增長潛力力巨大；2、縣政府府將向新城城區(qū)搬遷，，該板塊將將成為漢壽壽新的行政政中心；3、漢壽縣縣限制自建建房，極大大的促進(jìn)了了商品房的的消費(fèi)；4、老城區(qū)區(qū)擁擠現(xiàn)狀狀和交通情情況逐漸促促使新城區(qū)區(qū)為宜居板板塊；5、漢壽縣縣價格較低低，全縣市市場情況良良好，房產(chǎn)產(chǎn)政策全面面，有助于于市場的持持續(xù)發(fā)展。。威脅（Treat））1、政府大大力促進(jìn)新新城區(qū)的發(fā)發(fā)展，大量量樓盤坐落落該板塊，，區(qū)域競爭爭將增大；；2、政府11年契稅稅政策的下下達(dá)，促使使大面積住住房難以去去化；項(xiàng)目SWOT分析小小結(jié)新城區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展處處于起步階階段，周邊邊配套不夠夠完善；項(xiàng)目周邊人人流量少，，項(xiàng)目顯冷冷清；景觀資源缺缺乏，政府府規(guī)劃進(jìn)度度不快，板塊未來發(fā)發(fā)展?jié)摿^較大；充分挖掘項(xiàng)項(xiàng)目道路，，交通，行行政配套優(yōu)優(yōu)勢；通過項(xiàng)目本本身的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，充充分挖掘其其獨(dú)特優(yōu)勢勢；解決規(guī)避深度挖掘PART5項(xiàng)項(xiàng)目物物業(yè)發(fā)展方方向及產(chǎn)品品定位在探討物業(yè)業(yè)發(fā)展方向向之前，我我們先回顧顧下前面漢漢壽市場分分析結(jié)論；；1、漢壽市市場不允許許建自建房房，人們消消費(fèi)觀正在在逐步從多多層往電梯梯房發(fā)展；；2、目前漢漢壽市場以以多層，9-12層層小高層為為主，有少少量高層（（南灣美樹樹），相對對來說多層層去化速度度相比小高高層快；3、漢壽市市場供貨量量與銷售量量持平，供供需基本平平衡。4、目前市市場上有一一別墅項(xiàng)目目（高爾夫夫中心周邊邊，遠(yuǎn)離城城鎮(zhèn)），別別墅去化速速度不夠理理想；5、產(chǎn)品檔檔次較高的的受客戶青青睞；6、商業(yè)銷銷售火熱，，車庫價格格可比長沙沙；任何一個項(xiàng)項(xiàng)目都有三三個可能的的開發(fā)方向向1，高檔住住宅2，中高檔檔住宅3，普通住住宅一般品質(zhì)要要求產(chǎn)品具有較較高品質(zhì)擁有核心資資源影響因子高檔住宅中高檔住宅普通住宅項(xiàng)目具備情況對地段和地塊的要求外部因素高較高一般地塊具備一定規(guī)模，處于漢壽新區(qū)，地塊平整，自然資源不足，開發(fā)高檔項(xiàng)目（如別墅、洋房等）受到很大限制對公共配套的要求低一般高版塊內(nèi)配套相對缺乏對噪音控制的要求高較高一般項(xiàng)目臨芙蓉大道，但現(xiàn)有車流小，噪音較小對自然景觀的要求高較高一般項(xiàng)目內(nèi)部與周邊多為平地，自然景觀較少對建筑質(zhì)量．硬件．裝修檔次的要求內(nèi)部因素高較高一般基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮對公共休閑空間的要求較高較高一般項(xiàng)目體量大，小區(qū)內(nèi)公共配套易于實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理的要求高較高較高或一般基于我們的定位確定，結(jié)合成本考慮品牌機(jī)會點(diǎn)高較高較高或一般缺乏品牌周邊新入人群高較高一般較好，未來漢壽發(fā)展板塊項(xiàng)目資源因因子分析與與項(xiàng)目功能能定位表定位選擇判判斷小結(jié)基于分析，，本項(xiàng)目基基本不具備備做豪宅的地塊屬性性。中檔定位豪宅定位普通定位地塊價值難難以實(shí)現(xiàn)；；項(xiàng)目資源能能有效契合合；項(xiàng)目規(guī)模大大，處于新新城中心區(qū)區(qū)，無自然然資源，不不符合豪宅宅定位；領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷地位位—產(chǎn)品有不不可重復(fù)性性—過河拆橋橋追隨者—搭便車，，借勢—以小博大大，殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確確，挖掘客客戶—瞄準(zhǔn)市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求點(diǎn)點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的的評估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品的特色和和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大大次/非主流流市場敏銳的機(jī)會會主義者四種競爭策策略模型產(chǎn)品定位邏邏輯小區(qū)規(guī)模具具備領(lǐng)導(dǎo)者者氣質(zhì)，市市場產(chǎn)品需需做追隨者者物業(yè)形態(tài)選選擇別墅形態(tài)1.市場無無別墅項(xiàng)目目2.區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)較低，，無本土大大型企業(yè)，，二三產(chǎn)業(yè)業(yè)剛起步，，支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)為第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，別墅墅購買力不不強(qiáng)3.地塊自自然資源缺缺乏，別墅墅開發(fā)難度度大所以別別墅形態(tài)態(tài)多層形態(tài)1.多層成成本低，市市場接受率率高2.市場多多層較多，，市場競爭爭較大，但但客戶接受受度較高3.多層形象象較低，難以以突顯項(xiàng)目檔檔次所以多多層形態(tài)可行所以多多層形態(tài)可行小高層形態(tài)1.小高層產(chǎn)產(chǎn)品逐步被市市場接受2.小高層產(chǎn)產(chǎn)品競爭較小小，僅有南灣灣美樹為小高高層產(chǎn)品體量量較大，其他他項(xiàng)目已去化化或僅有獨(dú)棟棟小高層存量量3.小高層產(chǎn)產(chǎn)品增大容積積率，提高綠綠化面積，更更適宜突顯項(xiàng)項(xiàng)目形象所以小小高層形態(tài)可行方案思路一物業(yè)形態(tài)選擇擇多層形態(tài)小高層形態(tài)多層+小高層層形態(tài)多層與小高層層產(chǎn)品相結(jié)合合，充分適應(yīng)應(yīng)市場，滿足足不同客戶需需求，同時體體現(xiàn)項(xiàng)目形象象方案一1，核心價值值導(dǎo)向：發(fā)掘未來區(qū)域域價值+規(guī)模模+高端內(nèi)部部配套+競爭爭導(dǎo)向（中高檔品質(zhì)質(zhì)+建筑特色色+內(nèi)部配套套+高調(diào)造勢勢）；2，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營導(dǎo)向：緊緊把握剛需需客群，適當(dāng)當(dāng)主觀控制總總價，以超值值理念引領(lǐng)市市場；3，規(guī)劃發(fā)展展導(dǎo)向：《多層+11層小高層+頂層復(fù)式式》的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)，獨(dú)獨(dú)特的建筑及及園林，以區(qū)區(qū)別漢壽市場場現(xiàn)有的供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品。方案一滿足下現(xiàn)有消消費(fèi)，同時照照顧消費(fèi)趨勢勢，以多層+小高層產(chǎn)品品形態(tài)開發(fā)物物業(yè)，項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展展方向應(yīng)打““高端，性價價比”客戶的的首選產(chǎn)品，，做中高檔品品質(zhì)的多類型型物業(yè)形態(tài)定定位。多層+小高層層產(chǎn)品布局分分布建議芙蓉大道龍陽大道商業(yè)裙樓+28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑2F+5F多多層商業(yè)裙樓樓搭配11F小高層板式式純住宅規(guī)劃廣場11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅2F商業(yè)—5F住宅方案思路二方案二小高層形態(tài)1.單獨(dú)的小小高層形態(tài)，，放棄部分多多層消費(fèi)者，，滿足市場消消費(fèi)趨勢；2.純多層形形態(tài)，更具備備檔次，有利利于建立物業(yè)業(yè)形象；3.純小高層層產(chǎn)品易于規(guī)規(guī)劃；方案二結(jié)合吉首市場場需求，最求求發(fā)展趨勢，，以高端的姿姿態(tài)發(fā)展物業(yè)業(yè)，1，核心價值值導(dǎo)向：發(fā)掘未來區(qū)域域價值+規(guī)模模+高端內(nèi)部部配套+競爭爭導(dǎo)向（中高檔品質(zhì)質(zhì)+建筑特色色+內(nèi)部配套套+高調(diào)造勢勢）；2，項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營導(dǎo)向：把握剛需客群群，適當(dāng)控制制單套總價，，以時尚先進(jìn)進(jìn)理念把握消消費(fèi)者，引領(lǐng)領(lǐng)市場消費(fèi)觀觀；3，規(guī)劃發(fā)展展導(dǎo)向：《全部11層層小高層/全全部17層小小高層》的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，獨(dú)特的建建筑及園林，，以區(qū)別漢壽壽市場現(xiàn)有的的供應(yīng)產(chǎn)品。。純小高層產(chǎn)品品布局分布建建議芙蓉大道龍陽大道商業(yè)裙樓+28F高層縣計(jì)生局縣公路局龍澤苑11F小高層層板式純住宅宅,搭配臨街街商業(yè)規(guī)劃廣場11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層11F小高層層2F商業(yè)—5F住宅2F+9F2F+9F2F+9F物業(yè)外立面建建議——多層層打造漢壽地區(qū)區(qū)標(biāo)志性物業(yè)業(yè)，建筑立面面時尚新穎物業(yè)外立面建建議——小高高層打造漢