物業(yè)公司財(cái)務(wù)處理流程

2211目 錄第一章會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作 1第二節(jié)會(huì)計(jì)科目使用說明 11主要會(huì)計(jì)政策 12科目設(shè)置原則及使用說明 1第三節(jié)會(huì)計(jì)電算化 21建立賬簿 22分配權(quán)限 33反結(jié)賬 3第三節(jié)稅費(fèi)管理 31企業(yè)所得稅 42營(yíng)業(yè)稅 43印花稅 44其他稅種 6第二章財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié)核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制 71物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理 72停車場(chǎng)管理 93能源費(fèi)管理 4工程維保業(yè)務(wù) 5押金、保證金管理 6多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理 7廣告業(yè)務(wù)管理 8增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理 第二節(jié)具體財(cái)務(wù)管理辦法 251財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠 2經(jīng)濟(jì)合同管理 3工程材料管理 4物業(yè)公司入伙流程 5物業(yè)公司撤管管理 附件：物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目表 46本手冊(cè)適用于物業(yè)公司核算的各類銷售型物業(yè)，包括塔樓、室外步行街、住宅及其他銷售型物業(yè)。第一章 會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作參考《財(cái)務(wù)操作指引。第二節(jié)會(huì)計(jì)科目使用說明1主要會(huì)計(jì)政策1.1會(huì)計(jì)制度《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定。1.2會(huì)計(jì)年度：公歷1月1日至12月31日。1.3記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。1.4記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則遵循歷史成本原則。1.5壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計(jì)提壞賬，月度可不計(jì)提。期間計(jì)提比例1年以內(nèi)1%1-2年5%2-3年10%3-5年50%5年以上100%2科目設(shè)置原則及使用說明2.1遵企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定滿足集團(tuán)總體要兼顧各公司經(jīng)營(yíng)個(gè)性和共務(wù)信息支持。2.2一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除,四至六級(jí)科目可根據(jù)自身實(shí)際情況修訂但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè)定各公司不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下：OA流程：經(jīng)辦人-地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人-商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理2.3明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則：2.3.1只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)置明細(xì)科目。2.3.2輔助核算和臺(tái)帳設(shè)置應(yīng)互為補(bǔ)充，避免重復(fù)勞動(dòng)。2.4物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見附件1，使用說明如下：2.4.1分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件科目核算“應(yīng)收賬款-物業(yè)管理收入“預(yù)收賬款-物業(yè)管理收入”不再進(jìn)行輔助核算。2.4.2公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系的職工薪酬一律在管理費(fèi)用核算但外包保安人員的工資應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-安全保衛(wèi)費(fèi)”里核算。2.4.3他應(yīng)付款-預(yù)提費(fèi)用”核算，車輛費(fèi)用一律在“管理費(fèi)用”核算。2.4.4多種經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。2.4.5物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-其他經(jīng)營(yíng)收入除核算多種經(jīng)營(yíng)收入外，還應(yīng)核算工本價(jià)簽、垃圾清運(yùn)費(fèi)等各類增值收入。第三節(jié)會(huì)計(jì)電算化1建立賬簿1.1建賬原則1.1.1原則上商管公司管理自持物業(yè)(大商業(yè))；物業(yè)公司管理所有銷售型物業(yè)（公寓，寫字樓，住宅，底商，室外步行街等。1.1.2對(duì)于商管公司管理銷售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷售物業(yè)。1.1.3對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司兼管多個(gè)廣場(chǎng)的銷售物業(yè)的情況應(yīng)區(qū)分廣場(chǎng)分別建立二級(jí)賬套進(jìn)行核算。PAGEPAGE10PAGEPAGE91.2新公司建賬流程新公司注冊(cè)成立，應(yīng)告知各公司行政啟動(dòng)OA審批流程，把新公司的名稱、部門和人員加入到集團(tuán)的組織機(jī)構(gòu)列表中，取得RTX和OA賬號(hào)后再申請(qǐng)建立賬簿、分配權(quán)限，申請(qǐng)時(shí)需提供公司工商注冊(cè)名稱和賬簿啟用時(shí)（工商注冊(cè)時(shí)間并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掃描件萬達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表。OA流程：發(fā)起人--公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶—商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部—商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部1.3二級(jí)賬套建賬流程物業(yè)公司需建立二級(jí)賬套的，由各公司財(cái)務(wù)部提請(qǐng)OA建賬，并附《萬達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表。OA流程同新公司建賬流程。1.4同一公司多個(gè)帳套的核算原則1.4.1可根據(jù)賬套數(shù)量開立多個(gè)銀行賬戶，并為每個(gè)賬套設(shè)定專用賬戶；1.4.2基本戶在一級(jí)賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶；1.4.3每個(gè)二級(jí)帳套專用一個(gè)一般存款戶，專門核算該帳套所轄銷售物業(yè)的收支；1.4.4一、二賬套間代收代付款項(xiàng)應(yīng)通過往來處理，定期結(jié)清。2分配權(quán)限新員工入職、調(diào)動(dòng)、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動(dòng)，需提請(qǐng)OA審批。具體流程及各崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見《財(cái)務(wù)操作指引。3反結(jié)賬反結(jié)賬時(shí)需通過OA提交申請(qǐng)寫明賬套名稱和編碼原因調(diào)整的會(huì)計(jì)期間和憑證號(hào)。審批順序發(fā)起人--公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人—商管總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人—商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶-商管地產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié)稅費(fèi)管理各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納稅計(jì)繳及申報(bào)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為各公司納稅申報(bào)第一責(zé)任人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報(bào)情況。1企業(yè)所得稅1.1總分機(jī)構(gòu)納稅問題：目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。1.2納稅籌劃原則：1.2.1銷售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實(shí)際盈虧情況納稅申報(bào)。1.2.2通過預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。1.2.3一次性從項(xiàng)目公司取得的開辦費(fèi)收入應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開辦費(fèi)合同期限，合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項(xiàng)目公司申請(qǐng)款項(xiàng)。1.2.4季度末可以通過計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。2營(yíng)業(yè)稅2.1營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天即遵循現(xiàn)金收付制并據(jù)此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。2.2收款額和開票額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。2.3水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照代收代付處理。2.4房產(chǎn)稅及土地使用稅原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅如需繳納則須上報(bào)總部處理。3印花稅3.1原則上以下合同無需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理：3.1.1貼花。常見于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲服務(wù)合同、白蟻防治合同。3.1.2電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。3.1.3消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同——維保合同由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維修款等，因此不屬于加工承攬合同。常見于工程部。3.1.4演出合同、活動(dòng)協(xié)作合同——其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見于企劃部。3.1.5貼花。常見于行政部。3.1.6花。常見于行政部。3.1.7體檢合作協(xié)議——印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見于行政部。3.1.8面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見于財(cái)務(wù)部。3.2序號(hào)適應(yīng)稅目常見涉稅合同稅率1購銷合同物資物品采購合同。按購銷金額0.3‰貼花2加工承攬合同企劃部的各類設(shè)計(jì)合同、制作合同、裝飾布置合同、印刷合同、廣告合同；工程部的工程項(xiàng)目安裝合同、改造合同、維修合同、檢測(cè)合同；物管部各類制作合同、系統(tǒng)改造合同、測(cè)試合同。按加工或承攬收入0.5‰貼花3財(cái)產(chǎn)租賃合同停車場(chǎng)租用合同，租戶答謝會(huì)場(chǎng)按租賃金額1‰貼花。稅額不足1元，按1元貼花4財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同車輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。按保險(xiǎn)費(fèi)收入1‰貼花5權(quán)利、許可證照工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。按件貼花5元4其他稅種日常稅務(wù)處理原則參考《財(cái)務(wù)操作指引。第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié)核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制1物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理1.1物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和申報(bào)1.1.1物業(yè)公司應(yīng)積極與項(xiàng)目公司溝通，開盤前1個(gè)月須完成物業(yè)管理成本的測(cè)算，并據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含10%的酬金且在未來3年間能夠滿足各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。1.1.2測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同業(yè)態(tài)，分別測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如SOHO有自供冷、暖的寫字樓項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立于其它業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算。1.1.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算，包括但不限于供冷季供暖季的供給總天數(shù)每天供給時(shí)間等設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。1.1.4物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)，特別是基層崗位建議采取綜合工時(shí)制本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置豪宅和甲級(jí)寫字樓的關(guān)鍵部門，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門副職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。1.1.5物業(yè)服務(wù)費(fèi)文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進(jìn)行初步評(píng)審評(píng)審合格后報(bào)商管總部審批流程為經(jīng)辦人→總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對(duì)接人審核→物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后方可與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)接評(píng)審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起OA流程正式上報(bào)審批。1.1.6物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后當(dāng)?shù)厣坦?物業(yè)公司應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部如房管局物業(yè)科辦理備案手續(xù)與項(xiàng)目公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定位需考慮樓盤檔次和周邊同類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮項(xiàng)目公司售樓時(shí)承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批通過，而商住樓只需物價(jià)局備案。1.2收費(fèi)注意事項(xiàng)1.2.1物業(yè)公司收費(fèi)范圍項(xiàng)目收費(fèi)范圍收費(fèi)面積費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注住宅物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算精裝式公寓物業(yè)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算寫字樓物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算室外步行街物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算注：一般物業(yè)費(fèi)應(yīng)包含電梯費(fèi)和公攤能耗費(fèi)1.2.2清運(yùn)費(fèi)，具體根據(jù)各地實(shí)際情況而定。1.2.3承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。1.2.4提前入伙的因提前入伙期內(nèi)的物管費(fèi)無法向業(yè)主收取原則上項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須與項(xiàng)目公司書面確認(rèn)并明確物管費(fèi)承擔(dān)問題。1.2.5由于項(xiàng)目公司未銷售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公司承擔(dān)。1.3空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進(jìn)行收取。1.4爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程1.4.1原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。1.4.2除房屋空置外業(yè)主因各種原因提出減免請(qǐng)求，各公司必須對(duì)減免原因進(jìn)行復(fù)核。其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)無法收取的各公司須向商管總部提交專題書面報(bào)告由商管總部最終裁定。1因項(xiàng)目公司未按照入伙通知書約定時(shí)間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕承擔(dān)；2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕承擔(dān)的；3）其他事項(xiàng)需要一事一議，通過專題書面報(bào)告報(bào)批。1.5物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn)1.5.1收費(fèi)管理按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額收取物管費(fèi)統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況當(dāng)期物管費(fèi)到期之前應(yīng)敦促相關(guān)部門及時(shí)催繳下期物管費(fèi)。1.5.2核算要求收費(fèi)開收費(fèi)開票物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程圖物業(yè)部財(cái)務(wù)部收費(fèi)中心業(yè)主發(fā)放繳費(fèi)單繳納費(fèi)用Y審核NYYY建立基礎(chǔ)臺(tái)賬Y填制繳費(fèi)單Y2停車場(chǎng)管理2.1停車場(chǎng)收入確認(rèn)2.1.1正常臨時(shí)停車收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天確認(rèn)收入。2.1.2預(yù)付費(fèi)停車卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費(fèi)日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。2.2管理要點(diǎn)及流程圖2.2.1收費(fèi)管理：客人離場(chǎng)到達(dá)崗?fù)r(shí)，收費(fèi)員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的應(yīng)收金額先把發(fā)票撕好遞給客人發(fā)票的同時(shí)告訴客人應(yīng)交金額待客人按發(fā)票數(shù)交足款后方可放行嚴(yán)禁先收錢后給發(fā)票的行為每個(gè)收費(fèi)員從使用其電腦卡密碼開始收費(fèi)到退出改由另一收費(fèi)員電腦卡號(hào)登陸為一個(gè)收費(fèi)周期每個(gè)收費(fèi)周期的始末都需填停車場(chǎng)日?qǐng)?bào)表。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè)款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。2.2.2財(cái)務(wù)收費(fèi)稽核與核算：收費(fèi)員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費(fèi)情況，日?qǐng)?bào)表與停車場(chǎng)系統(tǒng)必須核對(duì)一致，通過電腦收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)費(fèi)，收費(fèi)員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費(fèi)系統(tǒng)核對(duì)包括清點(diǎn)主力店優(yōu)惠券，核對(duì)準(zhǔn)確無誤后存入銀行；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。2.2.3發(fā)票管理發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)購買、領(lǐng)用、核銷。1）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)購買停車場(chǎng)發(fā)票。3）停車場(chǎng)領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)；4停車場(chǎng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼噲?chǎng)收費(fèi)員手中并在一式二聯(lián)的“停車場(chǎng)票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。2.2.4流程圖PAGEPAGE36PAGEPAGE35入入賬二級(jí)審核預(yù)付費(fèi)停車卡辦理流程車場(chǎng)辦卡助理財(cái)務(wù)部收費(fèi)員財(cái)務(wù)部出納財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)查詢車費(fèi)臺(tái)，并填寫《車位繳費(fèi)單》核實(shí)收費(fèi)金額，收費(fèi)，簽字具發(fā)根據(jù)收款員簽收的《車位繳費(fèi)單》，辦理延期款項(xiàng)送存銀行，編制日收款報(bào)表NO審核延期的截止日期YESNOYES審核票款是否相符NOYES核銷發(fā)票，審核表單YES入入賬核銷發(fā)票、核對(duì)報(bào)表與收回代金券正常臨時(shí)停車收費(fèi)流程停車場(chǎng)收費(fèi)員停車場(chǎng)統(tǒng)計(jì)員財(cái)務(wù)部收費(fèi)員財(cái)務(wù)部出納財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)掃描臨時(shí)停車卡，根據(jù)收費(fèi)系統(tǒng)顯示金額收費(fèi)查詢收費(fèi)系統(tǒng)的應(yīng)收款，核對(duì)票款，編制日?qǐng)?bào)表核對(duì)上交的票款、日?qǐng)?bào)表,款項(xiàng)送存銀行核對(duì)銀行進(jìn)賬單、日?qǐng)?bào)表NOYES2.3停車場(chǎng)優(yōu)惠、減免收費(fèi)等審批流程2.3.1適用范圍：對(duì)租金、車位管理費(fèi)、購買車場(chǎng)代金券等的減免或優(yōu)惠。2.3.2已辦理免費(fèi)和月卡的車輛磁卡刷過后道閘會(huì)自動(dòng)放電腦中也不產(chǎn)生費(fèi)用。2.3.3存在消費(fèi)免費(fèi)停車現(xiàn)象時(shí)收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑條作為抵減電腦金額的憑證，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。2.3.4持代金券者收費(fèi)員須收回代金券并撕角作廢作為抵減電腦金額的憑證并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。2.3.5軍車警車收費(fèi)員須特殊車輛登記“上登記完整信息及金額方可放行，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。2.3.6來訪車輛：使用“訪客停車單，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開具，收費(fèi)員須收回公司開具有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單填寫完整訪客單上的信息登記好訪客車輛產(chǎn)生的天下班前收到補(bǔ)填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。7送貨車（免費(fèi)停車1小時(shí)使送貨停車單有送貨車輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車場(chǎng)的租戶到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章送貨停車單，離場(chǎng)時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車1小時(shí)，并在當(dāng)日停車場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。2.2特殊事項(xiàng)處理制度2.2.1、廢卡：當(dāng)天產(chǎn)生的廢卡，必須在當(dāng)天處理，處理完畢停車場(chǎng)主管和崗?fù)な召M(fèi)員兩人同時(shí)在特殊車輛登記表上簽字，確認(rèn)處理的時(shí)間和電腦產(chǎn)生的金額。2.2.2、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車場(chǎng)主管解決，停車場(chǎng)主管解決不了的找工程部維修進(jìn)而聯(lián)系廠家故障期間收費(fèi)員要做好手動(dòng)開閘記并需停車場(chǎng)主管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。嚴(yán)禁擅自人工啟動(dòng)道閘。2.2.3、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車場(chǎng)主管并留下車主、車輛，確保車道暢通，按公司規(guī)定要求車主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)員，發(fā)票交還車主，再記錄存檔。2.4停車場(chǎng)分成管理2.4.1獨(dú)立的住宅物業(yè)停車場(chǎng)獨(dú)立的住宅物業(yè)地下停車場(chǎng)收入直接記入公司停車場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。2.4.2插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場(chǎng)1）如使用一套停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記入公司停車場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。2）若自持物業(yè)與銷售物業(yè)分別使用兩套獨(dú)立停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，能分別獨(dú)立收費(fèi)及核算的對(duì)自持物業(yè)部分的停車場(chǎng)收入先記入公司停車場(chǎng)收入月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成；對(duì)銷售物業(yè)的停車場(chǎng)收入直接記入公司停車場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成2.4.3大商業(yè)地面停車位大商業(yè)地面停車位的收入應(yīng)先記入公司停車場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。3能源費(fèi)管理3.1項(xiàng)目公司將電表過戶前物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系項(xiàng)目公司過戶事宜在整體入伙日十日之前將電費(fèi)戶名由項(xiàng)目公司變更為物業(yè)公司，完成過戶事宜。3.2項(xiàng)目公司將電表過戶后如入伙后仍有整改項(xiàng)目的物業(yè)公司工程部對(duì)施工方使用電量進(jìn)行計(jì)量每或待整改項(xiàng)目結(jié)束后）與項(xiàng)目公司（或施工方）結(jié)算。工程部每月定期抄工程部每月定期抄表?？头藛T根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書。無誤后，開具正式票據(jù)。收費(fèi)員將當(dāng)月收費(fèi)情況登記臺(tái)。抄表繳費(fèi)通知客戶繳款登記臺(tái)帳3.2.1工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。3.2.2物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書經(jīng)財(cái)務(wù)進(jìn)行審核后通知項(xiàng)目公司（或施工方）繳款。3.2.3客戶按時(shí)繳款，收費(fèi)員根據(jù)繳費(fèi)通知書核對(duì)金額無誤后，開具正式收據(jù)或發(fā)票，交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。3.2.4收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于當(dāng)月欠費(fèi)，及時(shí)跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費(fèi)力度。3.3入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過戶項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi)的物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表向業(yè)主收費(fèi)。3.3.1工程部應(yīng)每月月末抄表并將抄表結(jié)果反饋至財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部根據(jù)電費(fèi)發(fā)票及抄表數(shù)計(jì)提物業(yè)公司成本；3.3.2項(xiàng)目公司完成過戶后欲結(jié)算前期墊付電費(fèi)且電費(fèi)發(fā)票為項(xiàng)目公司抬頭的應(yīng)由項(xiàng)目公司出具證明函件，持證明函件至當(dāng)?shù)仉娏Σ块T更改電費(fèi)發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票（可更改抬頭）3.3.3項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本，并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。3.4正常經(jīng)營(yíng)電費(fèi)管控要點(diǎn)入伙后銷售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機(jī)房用電多數(shù)是采用臺(tái)電的契約用電制只要尖峰用電超過裝置契約時(shí)，就會(huì)罰款2～3倍，這代表控制機(jī)房用電將能夠有效的省下電費(fèi)而如因用電量不足則會(huì)導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提高因此如入住率不足則應(yīng)敦促工程部下調(diào)契約電量如機(jī)房?jī)?nèi)為多臺(tái)變壓器的則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間表適當(dāng)停運(yùn)變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用因此變壓器的停運(yùn)也需慎重應(yīng)測(cè)算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi)用權(quán)衡利弊。4工程維保業(yè)務(wù)后的工程維保，項(xiàng)目遺留問題及共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)范圍內(nèi)的工程維保。4.1公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保公共維修基金是指售房單位在銷售商品住房時(shí)依法向購房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)大修、更新、改造的儲(chǔ)備資金。項(xiàng)目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行政主管部門代管。條件具備的小區(qū)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決定可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管的物業(yè)管理行政主管部門不得干涉維修基金的正常使用。維修基金歸全體業(yè)主共有應(yīng)設(shè)立專帳管理專款專用定期接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置維修基金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計(jì)劃經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施維修基金不足時(shí)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。4.2維保期內(nèi)工程維保在物業(yè)的工程接管驗(yàn)收階段項(xiàng)目公司和物業(yè)公司要大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定進(jìn)行移交接管確保各分項(xiàng)工程完全滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范和使用的要求對(duì)存在的問題要及時(shí)督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。在物業(yè)接管驗(yàn)收后物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé)任確保工程的正常使用和安全對(duì)于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工的項(xiàng)目公司施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。對(duì)工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委，督促整改當(dāng)工程出現(xiàn)問題多次聯(lián)系相關(guān)施工單位而不能如期履行合同要求的情況物業(yè)管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時(shí)間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形式，物業(yè)管理處應(yīng)以工作聯(lián)系單或函件的形式告知項(xiàng)目公司，請(qǐng)求協(xié)助處理。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。在工程維保期內(nèi)，對(duì)于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔(dān)并支付工程費(fèi)用。4.3 維保期后工程維保工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修并在日常經(jīng)營(yíng)中支付維修維護(hù)費(fèi)用。4.4項(xiàng)目工程遺留問題根據(jù)《大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定，問題定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷和功能不完善的由用，由此增加的費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。4.5共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)按年度收取收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)局審定物業(yè)公司在實(shí)際支出時(shí)需審批后方可支出并需向業(yè)主委員會(huì)公示費(fèi)用。共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修主要包括：屋面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通、間門窗和樓梯及其扶手的油漆維修樓內(nèi)消防信報(bào)箱電子防盜門等設(shè)施及其管線的養(yǎng)?？顚Ｓ谩Ｎ飿I(yè)公司做代收代付處理。4.6工程維保期后物業(yè)公司維保費(fèi)支付流程款款項(xiàng)支付財(cái)務(wù)預(yù)算物料采購招標(biāo)管理合同簽訂合同履行監(jiān)督管理4.6.1維保材料采購計(jì)劃的制定及審批維保計(jì)劃制定工程物料申購單申購單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人總經(jīng)理區(qū)域財(cái)務(wù)副總、區(qū)域總經(jīng)理審批。年 月份工程物料申購單序號(hào)類別品名規(guī)格單位數(shù)量金額（元）備（對(duì)物料的特殊要求和說明）1234564.6.2得超過當(dāng)月采購計(jì)劃的10%。特殊情況緊急采購（包括但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑孤兜龋┛梢钥陬^請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購后辦理書面申請(qǐng)。4.6.3工程材料采購控制（參見《工程物資管理）4.6.4直接委托、招投標(biāo)采購（參見《采購操作指引）4.6.5合同履行及監(jiān)督管理。(參見《合同管理》)4.6.6合同款項(xiàng)支付1）嚴(yán)格按照合同約定的付款方式和金額執(zhí)行2付款前須有合同履行監(jiān)督責(zé)任人按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)出具的書面檢查評(píng)估意見3）嚴(yán)格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有，履行質(zhì)量問題扣款的條款內(nèi)容4）維保合同評(píng)估（竣工驗(yàn)收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織進(jìn)行的業(yè)務(wù)效果評(píng)估（竣工驗(yàn)收以及尾款支付前的質(zhì)量保證評(píng)（如有約定評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的依據(jù)5）合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金6）付款須有完善的付款審批手續(xù)。4.6.7 成本歸集配工程維保費(fèi)用。年 月原材料出庫匯總表部門：住宅管理處 共1頁 第1頁序號(hào)類別名稱規(guī)格/型號(hào)單位單價(jià)數(shù)量金額備注12345671庫管員： 部門經(jīng)理： 分管副總：5押金、保證金管理5.1押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利益、降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重要工具。5.1.1押金保證金的分類住宅、寫字樓裝修押金停車卡押金電費(fèi)押金電卡押金工作證押金招投標(biāo)保證金場(chǎng)地使用費(fèi)押金其他押金室外步行街物管費(fèi)保證金質(zhì)量保證金履約保證金招投標(biāo)保證金裝修押金場(chǎng)地使用費(fèi)押金其他押金5.2.押金保證金的退還控制5.2.1押金保證退還的主要風(fēng)險(xiǎn)有如下：1）重復(fù)退還；2）未退還給原繳款人，原繳款人追索；3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟(jì)糾紛；4）退還保證期內(nèi)的押金保證金,公司喪失風(fēng)險(xiǎn)保證。5.2.2押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制1)押金保證金退還條件：合同終止；達(dá)到合同約定押金保證金退還期限；押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回；達(dá)到政府職能部門及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；費(fèi)用清算完畢2)辦理退還的相關(guān)憑證正常辦理退還需要的相關(guān)憑證：商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件；商戶退款申請(qǐng)及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件；辦理退款人員的身份證明；以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證：1.公司開具的押金保證收據(jù)丟失的財(cái)務(wù)部查實(shí)后要求押金保證金交款人書面聲明原收據(jù)作廢收據(jù)原件持有人及第三方持有人無權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證金并且承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛丟失人為個(gè)人的需在證明上簽名并加蓋手印如丟失人為法人性質(zhì)，需提供自己開具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。2.非交款人本人來辦理的。原交款人為個(gè)人的，由原交款人出具書面委托書；原交款是法人，必須由原交款人出具書面委托書，加蓋公章。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)商管公司不認(rèn)可押金保證金的相互轉(zhuǎn)讓非法受讓人持有的押金保證金收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。5.3退還押金保證金的審批流程及審核要點(diǎn)5.3.1押金保證金退還流程（圖3-10）提交保證金收款收據(jù)、委托文書、合同或提交保證金收款收據(jù)、委托文書、合同或經(jīng)營(yíng)結(jié)束證明、身份證明審核業(yè)主提供的文件真實(shí)完整性、保證期是否到期、應(yīng)收費(fèi)用清算裝修押金、電費(fèi)電卡押金、物管費(fèi)押金的等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能源費(fèi)結(jié)算費(fèi)用是否重復(fù)退還，核實(shí)票據(jù)的真實(shí)性及完整性走付款審批流程付款審批，付款同時(shí)收回停車卡、電卡、工作證等業(yè)主申請(qǐng)住宅客服審核如需要工程人員審核財(cái)務(wù)部復(fù)核5.3.2審批流程各環(huán)節(jié)審核要點(diǎn)1)業(yè)主提出退款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按以上要求業(yè)主提交相關(guān)退還押金保證金的所有憑證。2)住宅客服審核要點(diǎn):是否符合退款條件,相關(guān)證明文件是否完整,對(duì)客戶提供的資料進(jìn)行初步審核，對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行清算，并協(xié)助客戶辦理相關(guān)審批流程。3）工程人員審核要點(diǎn)（如需：對(duì)于裝修押金、電卡電費(fèi)押金、物管費(fèi)押金等的退還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費(fèi)及能源費(fèi)用是否清算完畢。程人員對(duì)費(fèi)用的清算，核實(shí)退款人身份信息等。5)押金保證金退還時(shí)領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品并保證完整。公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。業(yè)主申請(qǐng)退還押金保證時(shí)必須出具身份證明財(cái)務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項(xiàng)時(shí)，必須再次對(duì)身份證明原件進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項(xiàng)；執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個(gè)人身份證明領(lǐng)取。6多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理6.1多種經(jīng)營(yíng)定義6.1.1多種經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)公司利用銷售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收取場(chǎng)地管理費(fèi)的一種經(jīng)營(yíng)方式具體包括電梯轎廂與燈箱廣告房地產(chǎn)中介家政服務(wù)環(huán)保物資回收、倉庫租賃、臨時(shí)促銷等。6.1.2銷售物業(yè)鼓勵(lì)開展多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。6.2多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理6.2.1管理要點(diǎn)認(rèn)原則等。6.2.2現(xiàn)場(chǎng)管理對(duì)于已繳費(fèi)的多種經(jīng)營(yíng)戶由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營(yíng)許可證注明其點(diǎn)位經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及繳費(fèi)有效期。6.3多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（圖3-6）6.3.1收費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制多種經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格執(zhí)行先交費(fèi)、后進(jìn)場(chǎng)的收費(fèi)方式6.3.2收費(fèi)內(nèi)容控制包括場(chǎng)地占用費(fèi)、能耗費(fèi)、保潔費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金等。6.3.3收費(fèi)要點(diǎn)控制1）多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)需業(yè)務(wù)部門按合同約定或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開具收費(fèi)告知單；2）客服/收費(fèi)員確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無誤后按收費(fèi)告知單開具票據(jù)并收費(fèi)；3）確認(rèn)費(fèi)用收取后，方能允許客戶進(jìn)場(chǎng)。4占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須支付相當(dāng)于兩個(gè)月使用費(fèi)的押金。5）財(cái)務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)臺(tái)帳，日清日結(jié)。7廣告業(yè)務(wù)管理7.1廣告收入是指規(guī)劃內(nèi)廣告位收入包括外墻廣告和樓頂廣告銷售物業(yè)鼓勵(lì)開展廣告業(yè)務(wù)創(chuàng)收。7.2廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制7.3廣告收入經(jīng)營(yíng)方式:整體外包、自行招商。7.3.1整體外包關(guān)注點(diǎn)：1）外包合同收費(fèi)中能源費(fèi)是否單獨(dú)收??；2）收入收取期間；3)收入增長(zhǎng)比率；4）合作公司經(jīng)營(yíng)狀況。7.3.2自行招商關(guān)注點(diǎn)：1）了解市場(chǎng)行情，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；2）收入額度是否達(dá)到招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3）簽訂合同時(shí)，收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)注明是場(chǎng)地管理費(fèi)。7.4廣告合同管理由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。8增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理8.1增值收費(fèi)業(yè)務(wù)概述8.1.1物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及衍生性服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到或超《物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的服務(wù)質(zhì)量要求提供產(chǎn)品本身以外的服務(wù)給顧客使得產(chǎn)品的價(jià)值增加取得經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益共同增值的一種服務(wù)方式。依托所服務(wù)的物業(yè)場(chǎng)所開展多種經(jīng)營(yíng)就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。8.1.2物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、通訊服務(wù)收入、出入證工本費(fèi)收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。8.2收費(fèi)公示制度8.2.1水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并公布集團(tuán)服務(wù)投訴電話：400-810-1090。8.2.2溫馨提示：在收費(fèi)室設(shè)置“溫馨提示”標(biāo)識(shí)：交費(fèi)后，請(qǐng)您索要正式收據(jù)或發(fā)票（票樣附后，如索要不成，請(qǐng)撥打財(cái)務(wù)監(jiān)督電話：*********。8.3收入的確認(rèn)8.3.1收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制8.3.2收入確認(rèn)的原則：實(shí)質(zhì)重于形式8.3.3收入確認(rèn)的時(shí)間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時(shí)收費(fèi)，依據(jù)收入確認(rèn)的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項(xiàng)的同時(shí)開具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。開具繳費(fèi)單開票員審核繳費(fèi)單金額的正確性開具票據(jù)開票員根據(jù)繳費(fèi)單開具票據(jù)并將報(bào)銷聯(lián)和記開具繳費(fèi)單開票員審核繳費(fèi)單金額的正確性開具票據(jù)開票員根據(jù)繳費(fèi)單開具票據(jù)并將報(bào)銷聯(lián)和記賬聯(lián)交給收款員收費(fèi)審核業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目開具繳費(fèi)單業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目開具繳費(fèi)單收 費(fèi)收 費(fèi)收款員根據(jù)票據(jù)收款業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費(fèi)票據(jù)提供增值服務(wù)業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費(fèi)票據(jù)提供增值服務(wù)提供增值服務(wù)8.5.流程控制8.5.1收費(fèi)審核1)開票員審核繳費(fèi)單上服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)項(xiàng)目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)簽訂的收費(fèi)合同填寫。2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否正確、審批權(quán)限是否齊全。3)業(yè)務(wù)部門實(shí)施服務(wù)前必須查看繳費(fèi)票據(jù)，確認(rèn)客戶已經(jīng)繳費(fèi)。4)每日由收款員、出納對(duì)當(dāng)天票款進(jìn)行核對(duì)，會(huì)計(jì)記賬時(shí)應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。5)財(cái)務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于20%。8.5.2票據(jù)監(jiān)控1)領(lǐng)用票據(jù)由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理領(lǐng)用采取以舊換新的方式建票據(jù)領(lǐng)用登記簿，收款員到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上簽收。2)使用：收款員根據(jù)實(shí)際繳費(fèi)金額開具收據(jù)交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。收據(jù)更換發(fā)票時(shí)，需由客戶提供原始收據(jù)經(jīng)收款員檢查無誤后予以更換并同當(dāng)收款日?qǐng)?bào)表一起交財(cái)務(wù)部進(jìn)行票據(jù)核銷。據(jù)使用臺(tái)帳。為，財(cái)務(wù)部及時(shí)予以糾正、制止。第二節(jié)具體財(cái)務(wù)管理辦法1財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠1.1投保險(xiǎn)種及投保范圍：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)及集團(tuán)規(guī)定的其它險(xiǎn)種。住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所幼兒園鍋爐房物業(yè)用房及公共設(shè)備等。公眾責(zé)任險(xiǎn)范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。1.2投保期間1.2.1財(cái)產(chǎn)投保當(dāng)年七月一日之前投保的保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至次年的六月三十日二十四時(shí)止當(dāng)年七月一日之后投保的保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至第三年的六月三十日二十四時(shí)止，保費(fèi)按實(shí)際發(fā)生天數(shù)計(jì)算。1.2.2財(cái)產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時(shí)至次年的六月三十日二十四時(shí)止為一個(gè)保險(xiǎn)年度。1.2.3新入伙項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)機(jī)器損壞險(xiǎn)公眾責(zé)任險(xiǎn)均以入伙之日為保險(xiǎn)期間起始日。對(duì)于在提請(qǐng)OA審批時(shí)無法確定入伙日的，可酌情提前保險(xiǎn)起始日，但不得晚于實(shí)際入伙日。1.2.4對(duì)于分批入伙的情況財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和機(jī)器損壞險(xiǎn)應(yīng)分批投保公眾責(zé)任險(xiǎn)應(yīng)于首批入伙時(shí)一次性投保各批次物業(yè)。1.3投續(xù)保流程1.3.1新增財(cái)產(chǎn)投保1）新入伙項(xiàng)目需在入伙日前30日完成內(nèi)部OA投保審批并確保入伙日前取得正式保單取得保單后七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù)部備案。2）對(duì)于按照財(cái)產(chǎn)估值投保取得財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值后調(diào)整投保價(jià)值的不屬于新增財(cái)產(chǎn)投保，請(qǐng)參照續(xù)保流程。1.3.2財(cái)產(chǎn)續(xù)保1）股份公司每年4月份統(tǒng)一下發(fā)關(guān)于財(cái)產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。2）各續(xù)保公司必須于每年的5月31日前將投保材料通過OA系統(tǒng)報(bào)商管總部保險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組審批6月20日前將審批后的投保材料送交所在地保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)并于6月30日前取得正式保單，確保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的緊密延續(xù)。3）各續(xù)保公司取得正式保單后七日內(nèi)將保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù)部備案。1.4理賠及其后續(xù)管控1.4.1財(cái)務(wù)監(jiān)管1）建立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬2）與行政部保險(xiǎn)臺(tái)賬核對(duì)；3）監(jiān)督業(yè)務(wù)部門及時(shí)報(bào)險(xiǎn)、理賠；1.4.2保險(xiǎn)檔案1）保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬2《出險(xiǎn)通知書《索賠申請(qǐng)書》1.4.3保險(xiǎn)墊付資金控制。1）保險(xiǎn)公司已確定理賠金額之后方可墊付；2）墊付資金時(shí)需同時(shí)提供《出險(xiǎn)通知、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗(yàn)收單等明確保險(xiǎn)相關(guān)附件；3按審批支付流程支付財(cái)務(wù)部在保險(xiǎn)臺(tái)賬中登記代墊事宜及時(shí)跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠情況。2經(jīng)濟(jì)合同管理2.1經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合同分類業(yè)務(wù)分類編號(hào)合同類型備注收入01物業(yè)管理合同02多種經(jīng)營(yíng)合同03廣告位合同04租賃合同支出05保潔合同06綠化合同07垃圾清運(yùn)合同08資本性支出合同09保險(xiǎn)合同10媒體發(fā)布合同11物料采購合同12企劃制作合同其它13其它合同2.2同主體混亂的情形。其他要求參考《財(cái)務(wù)操作指引。3工程材料管理3.1計(jì)劃審批3.1.1計(jì)劃審批分為月度計(jì)劃采購和緊急零星采購。3.1.2采購計(jì)劃必須經(jīng)采購部門負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理審批后方可實(shí)施采購。3.1.3對(duì)于緊急零星采購申請(qǐng)時(shí)須詳細(xì)說明理由每月緊急采購總額不得超過當(dāng)月采購計(jì)劃的10%。3.1.4每月,行政部必須將所有簽字版的采購計(jì)劃報(bào)送一份財(cái)務(wù)部備案。3.2計(jì)劃采購3.2.1行政部為采購實(shí)施部門，財(cái)務(wù)部為采購的監(jiān)督部門。3.2.2采購人員必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的采購計(jì)劃實(shí)施采購。3.2.3正常性工程材料的采購應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購原則上同一工程材料的供應(yīng)商不少于三家。3.2.4政府企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強(qiáng)的工程材料在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進(jìn)行購買。3.2.5已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒有包含的工程材料從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進(jìn)行采購如金額超過5,000元的需要在合格供方名錄里選擇三家公司進(jìn)行比價(jià)后選擇一家進(jìn)行采購。3.2.6除結(jié)算起點(diǎn)（1000元）以內(nèi)的零星采購?fù)猓扇∞D(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。3.3入庫審核要點(diǎn)3.3.1行政部權(quán)責(zé)1）行政部設(shè)專職或兼職采購人員與保管人員物料入庫應(yīng)遵循采購人員與保管人員相分離原則。2）不符事項(xiàng)保管人員有權(quán)拒收物料如需第三方檢驗(yàn)的應(yīng)當(dāng)由具備檢驗(yàn)資格的第三方出具證明。3）驗(yàn)收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認(rèn)。4）保管人員對(duì)驗(yàn)收合格的物料開入庫單（根據(jù)實(shí)際情況購買或印并根《入庫單》登記材料保管明細(xì)賬。3.3.2財(cái)務(wù)部權(quán)責(zé)1）財(cái)務(wù)部指定人員負(fù)責(zé)對(duì)庫房進(jìn)行監(jiān)盤。2）審核采購的材料是否在采購計(jì)劃范圍內(nèi)。3）供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。4）審核《入庫單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫金額相符。5）財(cái)務(wù)報(bào)銷時(shí)應(yīng)核對(duì)采購計(jì)劃，采購計(jì)劃、發(fā)票、供貨清單及入庫票是付款的必備依據(jù)；緊急采購應(yīng)補(bǔ)辦入庫手續(xù)，方可報(bào)銷。3.4出庫審核要點(diǎn)3.4.1保管人員審核是否《工程作業(yè)單（根據(jù)實(shí)際情況自制或購買審批簽字手續(xù)是否合規(guī)《出庫單》上的品名、數(shù)量填寫無誤后，方可辦理出庫。3.4.2財(cái)務(wù)人員審核《出庫單（自制或購買）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人、保管人員簽字是否齊全，品名、數(shù)量、單價(jià)填寫是否完整。3.5稽核要點(diǎn)3.5.1保管人員應(yīng)于每月25日將符合財(cái)務(wù)要求的出入庫報(bào)表《出庫單上報(bào)財(cái)務(wù)部每月末，財(cái)務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫單《工程作業(yè)單《材料保管明細(xì)賬（根據(jù)實(shí)際情況自制）和《庫存材料明細(xì)表》(附表3-3)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實(shí)際庫存數(shù)。3.5.2財(cái)務(wù)根據(jù)當(dāng)期出庫單和《庫存材料明細(xì)表》結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本、費(fèi)用或往來賬。3.5.3每年6月末和12月末，各公司財(cái)務(wù)部應(yīng)會(huì)同行政部對(duì)工程材料進(jìn)行全面清查盤點(diǎn)，《材料保管明細(xì)賬》和《庫存材料明細(xì)表》賬存數(shù)量與實(shí)盤數(shù)量是否一致。3.6檔案管理要點(diǎn)3.6.1每年3月底前，保管人員將上年度《工程作業(yè)單《出庫單《庫存材料明細(xì)表整理裝訂成冊(cè)并歸檔保存。根據(jù)采購計(jì)劃實(shí)施根據(jù)采購計(jì)劃實(shí)施采購保管人員留庫單賬聯(lián)及財(cái)務(wù)聯(lián)入賬5入庫流程采購人員行政部門負(fù)責(zé)人保管人員財(cái)務(wù)人員取得正規(guī)發(fā)票運(yùn)票檢票據(jù)貨清單等NO填制庫單》，并簽字庫單簽字庫單簽字確認(rèn)月末編制存材料明細(xì)賬》連同庫單務(wù)聯(lián)一起上交財(cái)務(wù)部審核入庫物資的數(shù)量等YESNO審核賬表是否相符YES入入賬辦理出庫登記《材料明細(xì)賬》圖3-16出庫流程經(jīng)辦人部門負(fù)責(zé)人庫房保管人員行政部負(fù)責(zé)人財(cái)務(wù)人員程作業(yè)單》真寫庫單》簽字月末盤點(diǎn)，編制存材料明細(xì)表》、《部門出庫匯總表》簽字NO審核業(yè)務(wù)的真實(shí)性YESNO審核手續(xù)的合規(guī)性YESNO審核表單YESNO審核賬表是否相符YES4物業(yè)公司入伙流程4.1入伙原則4.1.1凡未達(dá)到國(guó)家當(dāng)?shù)卣图瘓F(tuán)制度規(guī)定的入伙標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目物業(yè)公司一律不得辦理入伙手續(xù)。4.1.2如項(xiàng)目公司未達(dá)到入伙條件，集團(tuán)將會(huì)按制度追究項(xiàng)目公司的責(zé)任。4.1.3如未達(dá)到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責(zé)任。4.2入伙前準(zhǔn)備工作4.2.1要求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部提供實(shí)測(cè)報(bào)告或簽字確認(rèn)的實(shí)測(cè)面積及業(yè)主明細(xì)并根據(jù)此明細(xì)表計(jì)算各業(yè)主首期應(yīng)繳物管費(fèi)及房屋公共設(shè)施日常維修費(fèi)，建議取數(shù)保留到整數(shù)。4.2.2入伙前15天配合項(xiàng)目公司填制并核對(duì)寄給業(yè)主的入伙通知書，保證入伙通知書中各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)金額準(zhǔn)確無誤。4.2.3入伙前一周左右足額購置發(fā)票入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā)票應(yīng)事先向稅務(wù)局提出申請(qǐng)，一次性足額購置發(fā)票。事先刻制好“物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)“日常維修費(fèi)”“垃圾清運(yùn)費(fèi)”及收費(fèi)期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財(cái)務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋并做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。4.2.4協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司在入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)重大工程問題的解答；4.2.5入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)立業(yè)主裝修咨詢、辦理組（精裝交房的除外；4.2.6入伙現(xiàn)場(chǎng)需設(shè)獨(dú)立投訴處理辦公室原則與入伙現(xiàn)場(chǎng)距離不宜太遠(yuǎn)投訴辦公室應(yīng)不少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場(chǎng)解決；4.2.7協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司入伙前3天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練項(xiàng)目公司與物業(yè)公司的全體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)銀行，事先準(zhǔn)備蓋好收款單位及帳號(hào)的現(xiàn)金繳款單安裝并調(diào)整好POS機(jī)，保證入伙期間財(cái)務(wù)收費(fèi)環(huán)節(jié)順暢。4.3集中入伙時(shí)工作流程4.3.1項(xiàng)目公司收費(fèi)組職責(zé)及流程：1）財(cái)務(wù)人員憑營(yíng)銷部開具并簽名的《房屋交接單》所列款項(xiàng)收款；2)收款后，收款人員在《房屋交接單》財(cái)務(wù)簽字處簽字確認(rèn)。3）當(dāng)日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但不交鑰匙，待支票進(jìn)帳后再交鑰匙給業(yè)主。退面積差房款，僅限于退客戶支票。4.3.2物業(yè)公司收費(fèi)組職責(zé)及流程：1）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)收費(fèi)組整體工作，負(fù)責(zé)收費(fèi)組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組員與繳費(fèi)業(yè)主之間存在的問題，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)收費(fèi)組的工作狀況。2）收費(fèi)員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)測(cè)算與收費(fèi)工作，對(duì)繳費(fèi)業(yè)主產(chǎn)生的疑問進(jìn)行耐心解答，保證款項(xiàng)的收繳準(zhǔn)確無誤，與其他小組做好文件資料的傳接工作。3）入伙期間每天晚上整理當(dāng)天所開票據(jù)并審核應(yīng)收、實(shí)收金額，做好收費(fèi)日?qǐng)?bào)表，區(qū)分POS機(jī)刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對(duì)，以減輕月底對(duì)帳壓力。4及時(shí)準(zhǔn)確登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)（收費(fèi)日?qǐng)?bào)表可由此取數(shù)因入伙期間所有單據(jù)可能會(huì)集中在入伙后統(tǒng)一錄入因此更應(yīng)及時(shí)登記物管費(fèi)收費(fèi)臺(tái)帳保證各項(xiàng)收費(fèi)金額的準(zhǔn)確性。4.4集中入伙后工作集中入伙后對(duì)零星業(yè)主的入伙原則上仍要求項(xiàng)目公司與物業(yè)公司各司其職但根據(jù)實(shí)際情況集中入伙后項(xiàng)目公司若撤離該項(xiàng)目的經(jīng)物業(yè)公司與項(xiàng)目公司協(xié)商后可以將未入伙業(yè)主清單及相關(guān)資料移交物業(yè)公司由物業(yè)公司代開房產(chǎn)發(fā)票并代收相關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)退房款等，物業(yè)公司應(yīng)定期與項(xiàng)目公司做好票據(jù)及款項(xiàng)的交接。4.5入伙流程圖收收費(fèi)組:向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用物業(yè)客服組：安排業(yè)主簽訂物管費(fèi)等協(xié)議鑰匙組：向業(yè)主發(fā)放鑰匙圖4.4入伙流程項(xiàng)目公司物業(yè)公司收費(fèi)組：向業(yè)主收入差價(jià)款、契稅等費(fèi)用組：驗(yàn)證客戶身份，發(fā)放房屋交接單驗(yàn)房組：陪同業(yè)主驗(yàn)房入伙結(jié)束4.6入伙流程表格4.6.1房屋交接單

房屋交接單編號(hào)： 年 月 日業(yè)主姓名小區(qū)樓棟房號(hào)合同號(hào)面積業(yè)主姓名小區(qū)樓棟房號(hào)合同號(hào)面積單價(jià)（元/㎡）總房款實(shí)收款備注財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人日期營(yíng)銷部經(jīng)辦人日期本人同意接收此房屋。業(yè)主簽字：日期XXXX萬達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（蓋章）日期：物業(yè)管理處留存（第一聯(lián)：營(yíng)銷部 第二聯(lián)：財(cái)務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處）4.6.2業(yè)主信息登記表業(yè)主信息登記表房 號(hào)姓 名籍 貫建筑面積M2聯(lián)絡(luò)電話現(xiàn)居住地址（郵政地址）工作單位家庭成員姓 名與業(yè)主關(guān)系籍 貫身份證號(hào)碼戶口所在地工作單位照片粘貼照片1照片2照片3照片4車輛號(hào)牌車型顏色停車位編號(hào)姓 名37PAGEPAGE44PAGEPAGE454.6.3物品交付確認(rèn)書物品交付確認(rèn)書房號(hào)： 年 月 日業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人收到本人收到 交付的關(guān)于 的房號(hào)以下物品：以下物品：11、鑰匙 套 把2、服務(wù)指南業(yè)戶簽名： 經(jīng)辦人：4.6.3鑰匙交付確認(rèn)書

鑰匙交付確認(rèn)書單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日業(yè)主姓名： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。業(yè)戶簽名： 經(jīng)辦人：鑰匙交付確認(rèn)書單元編號(hào)： 幢 層 室 年 月 日業(yè)主姓名： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。業(yè)戶簽名： 經(jīng)辦人：4.6.5入伙流程確認(rèn)單入伙流程確認(rèn)單房號(hào)： 業(yè)主： 序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容經(jīng)辦人備注1接待組：2收費(fèi)組：項(xiàng)目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單（一式三聯(lián)（見附件一）④收費(fèi)員向業(yè)主收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；收費(fèi)員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費(fèi)等相關(guān)手續(xù)；經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。3資料組：?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補(bǔ)簽相關(guān)《臨時(shí)管理規(guī)約《前期物業(yè)服務(wù)合同》承諾書《區(qū)域防火責(zé)任書》等；登記業(yè)主信息，填寫《業(yè)主信息登記表（見附件二）?向業(yè)主發(fā)放入伙相關(guān)資料及相關(guān)物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物品交付確認(rèn)書《鑰匙交付確認(rèn)書（見附件三、四）④經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)（見附件五）4驗(yàn)房組（項(xiàng)目公司派人現(xiàn)場(chǎng)參與：房屋，查驗(yàn)水、電、燃?xì)獗淼鹊讛?shù)；驗(yàn)房人員指導(dǎo)業(yè)主簽署《房屋驗(yàn)收表（見附件六；如有整改問題與業(yè)主簽署《業(yè)主托管鑰匙委托書（見附件七；④查驗(yàn)問題由驗(yàn)房組反饋項(xiàng)目公司限期整改；⑤經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。5資料歸檔組:資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時(shí)整理歸檔。4.6.6房屋驗(yàn)收表房號(hào)：

房屋驗(yàn)收表驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn)收情況建筑工程天花墻面地面門窗強(qiáng)弱電插座有線接入電話接入網(wǎng)絡(luò)接入其他空氣開關(guān)空開箱煙感、噴淋給排排水管水表、水閥燃?xì)夤芟涝O(shè)施其他水電表底度水表讀數(shù)電表讀數(shù)其他重要說明：1、請(qǐng)業(yè)主對(duì)表中各項(xiàng)逐一驗(yàn)收，如有問題請(qǐng)將相關(guān)情況描述清楚。2、如業(yè)主驗(yàn)收結(jié)束后，交回本報(bào)告沒有問題記錄，則表示該房間一切設(shè)施設(shè)備正常，如日后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備問題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行負(fù)責(zé)。3、此表一式叁份，業(yè)主、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司各執(zhí)一份。本人聲明已檢查清楚上述房間一切設(shè)施設(shè)備，除上述需要更正和改善的項(xiàng)目外，本人對(duì)其他項(xiàng)目已驗(yàn)收滿意。業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項(xiàng)目公司：日期： 日期： 日期：4.6.7業(yè)主托管鑰匙委托書業(yè)主托管鑰匙委托書（第一聯(lián)：物業(yè)管理處） 記錄號(hào)：————————————————————： 年月日前本人將 幢 層 室的入戶門鑰匙 把交物業(yè)管理有限公司托管，用于 。托管期結(jié)束后本人將對(duì)該房屋再次查驗(yàn)房屋須符商品房買賣合同》約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主簽名： 托管日期： 經(jīng)辦人：業(yè)主托管鑰匙委托書（第二聯(lián)：業(yè)主） 記錄號(hào)：————————————————————： 年月日前本人將 幢 層 室的入戶門鑰匙把交 托管，用于 。托管期結(jié)束后本人將對(duì)該房屋再次查驗(yàn)房屋須符商品房買賣合同》約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主簽名： 托管日期： 經(jīng)辦人：5物業(yè)公司撤管管理為加強(qiáng)銷售物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益保持物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的正常秩序根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例在日常的操作中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：5.1撤管前準(zhǔn)備物業(yè)公司提出撤管申請(qǐng)商管總部物業(yè)部接到申請(qǐng)后進(jìn)行實(shí)地考察同意撤管后方可進(jìn)行清算處理。5.2撤管流程物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司整體撤管方案的審核財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司撤管過程中資產(chǎn)處置、資金平衡、資產(chǎn)清算等審核工作。撤管方案必須經(jīng)由物管部財(cái)務(wù)部復(fù)核，并經(jīng)股份公司總裁最終審批后方可撤管。5.3撤管中注意事項(xiàng)5.3.1由建設(shè)局指定一家當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)師事務(wù)所對(duì)公司成立以來的賬簿、賬冊(cè)憑證等進(jìn)行全面審計(jì)。5.3.2資產(chǎn)的移交注意事項(xiàng)：對(duì)項(xiàng)目公司移交的資產(chǎn)需全部移交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)在物業(yè)持續(xù)期間購買的固定資產(chǎn)交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行管理對(duì)物業(yè)持續(xù)期間的財(cái)務(wù)檔案統(tǒng)一交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行管理，以便日后查詢。向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交，具體移交事宜包括以下內(nèi)容：1）辦公桌椅、辦公用品和保安器具、勞動(dòng)工具等物品和清單；2）業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等有關(guān)臺(tái)帳；3）與相關(guān)單位簽訂的各類協(xié)議書；4）向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；5）共用部位共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房出租收入等余額；6）業(yè)主電梯、水泵、中央空調(diào)等能：耗運(yùn)行分?jǐn)傎~冊(cè)，業(yè)主水、電費(fèi)抄表數(shù)及代收賬冊(cè)；7）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，竣工驗(yàn)收資料，業(yè)主清冊(cè)（房屋分配方案）等檔案資料；8）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；9）物業(yè)有關(guān)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；10）物業(yè)管理用房和屬于全體業(yè)主共同所有的其他財(cái)物；11）物業(yè)管理需要的其它資料。5.3.3物業(yè)公司與新物業(yè)服務(wù)公司業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)和交接并制作查驗(yàn)記錄查驗(yàn)記錄必須包括項(xiàng)目名稱查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)結(jié)論存在問題等并由查驗(yàn)人簽字雙方企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)蓋章，存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄載明。5.3.4根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所的要求對(duì)其他應(yīng)收款應(yīng)付賬款其他應(yīng)付款等進(jìn)行公示公示一段時(shí)間后對(duì)其他應(yīng)收款轉(zhuǎn)作清算損失對(duì)應(yīng)付賬款其他應(yīng)付款等轉(zhuǎn)作清算收益。5.3.5債權(quán)債務(wù)清理后，注銷銀行賬戶，并將銀行余額全額轉(zhuǎn)給投資控股方。5.3.6對(duì)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出過程中，雙方有爭(zhēng)議的，可以協(xié)商解決，經(jīng)協(xié)商調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。5.3.7根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的清算報(bào)告進(jìn)行國(guó)地稅注銷。5.3.8根據(jù)國(guó)地稅注銷通知書辦理工商注銷。PAGEPAGE66PAGEPAGE65附件：物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目表科目名稱科目類型方向級(jí)次標(biāo)準(zhǔn)輔助核算使用說明庫存現(xiàn)金資產(chǎn)借1取消收支項(xiàng)目核算銀行存款資產(chǎn)借1取消收支項(xiàng)目核算結(jié)算戶資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算稅款專戶資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算票據(jù)保證金戶資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算其他專戶資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算其他貨幣資金資產(chǎn)借1取消收支項(xiàng)目核算外埠存款資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算銀行本票資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算銀行匯票資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算信用卡資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算信用證保證金資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算存出投資款資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算其他資產(chǎn)借2取消收支項(xiàng)目核算交易性金融資產(chǎn)資產(chǎn)借1取消收支項(xiàng)目核算應(yīng)收票據(jù)資產(chǎn)借1應(yīng)收賬款資產(chǎn)借1物業(yè)管理收入資產(chǎn)借2輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)住宅物業(yè)管理費(fèi)收入資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)收入資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)商場(chǎng)/公建物業(yè)管理費(fèi)收入資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)停車場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)收入資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)其他物業(yè)管理收入資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入資產(chǎn)借2停車費(fèi)收入資產(chǎn)借3逐日做賬自有物業(yè)租賃收入資產(chǎn)借3廣告收入資產(chǎn)借3清潔服務(wù)收入資產(chǎn)借3維修服務(wù)收入資產(chǎn)借3場(chǎng)地管理費(fèi)收入資產(chǎn)借3其他經(jīng)營(yíng)收入資產(chǎn)借3待分?jǐn)傎Y產(chǎn)借2其他資產(chǎn)借2預(yù)付賬款資產(chǎn)借1業(yè)務(wù)預(yù)付款資產(chǎn)借2電費(fèi)資產(chǎn)借3水費(fèi)資產(chǎn)借3燃?xì)赓M(fèi)資產(chǎn)借3核算采暖費(fèi)汽油費(fèi)資產(chǎn)借3其他資產(chǎn)借3待攤費(fèi)用資產(chǎn)借2保險(xiǎn)費(fèi)資產(chǎn)借3維保費(fèi)資產(chǎn)借3法律顧問費(fèi)資產(chǎn)借3停車場(chǎng)稅費(fèi)資產(chǎn)借3其他資產(chǎn)借3其他資產(chǎn)借2應(yīng)收股利資產(chǎn)借1應(yīng)收利息資產(chǎn)借1其他應(yīng)收款資產(chǎn)借1備用金資產(chǎn)借2不使用本科目，一律在內(nèi)部業(yè)務(wù)借款核算部門備用金資產(chǎn)借3不使用本科目，一律在內(nèi)部業(yè)務(wù)借款核算個(gè)人備用金資產(chǎn)借3不使用本科目，一律在內(nèi)部業(yè)務(wù)借款核算內(nèi)部業(yè)務(wù)借款資產(chǎn)借2取消客商輔助本公司員工資產(chǎn)借3取消客商輔助其他公司員工資產(chǎn)借3取消客商輔助內(nèi)部公司往來資產(chǎn)借2日常往來資產(chǎn)借2專項(xiàng)往來資產(chǎn)借3不使用其他往來資產(chǎn)借3不使用外部公司往來資產(chǎn)借2日常往來資產(chǎn)借3電費(fèi)資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)水費(fèi)資產(chǎn)借3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)其他資產(chǎn)借2壞賬準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1應(yīng)收票據(jù)資產(chǎn)貸2應(yīng)收賬款資產(chǎn)貸2預(yù)付賬項(xiàng)資產(chǎn)貸2其他應(yīng)收款資產(chǎn)貸2長(zhǎng)期應(yīng)收款資產(chǎn)貸2應(yīng)收股利資產(chǎn)貸2應(yīng)收利息資產(chǎn)貸2代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)資產(chǎn)借1材料采購資產(chǎn)借1在途物資資產(chǎn)借1原材料資產(chǎn)借1土雜資產(chǎn)借2工具資產(chǎn)借2電器資產(chǎn)借2水暖資產(chǎn)借2勞保資產(chǎn)借2五金資產(chǎn)借2綠化資產(chǎn)借2幼兒用品資產(chǎn)借2其他資產(chǎn)借2強(qiáng)電資產(chǎn)借3弱電資產(chǎn)借3空調(diào)資產(chǎn)借3給排水資產(chǎn)借3綜合資產(chǎn)借3工具資產(chǎn)借3辦公用品資產(chǎn)借3物管資產(chǎn)借3低值易耗資產(chǎn)借3勞防用品資產(chǎn)借3寫字樓資產(chǎn)借3福利資產(chǎn)借3其他資產(chǎn)借3材料成本差異資產(chǎn)借1庫存商品資產(chǎn)借1發(fā)出商品資產(chǎn)借1商品進(jìn)銷差價(jià)資產(chǎn)借1委托加工物資資產(chǎn)借1周轉(zhuǎn)材料資產(chǎn)借1包裝物資產(chǎn)借2在庫資產(chǎn)借3在用資產(chǎn)借3攤銷資產(chǎn)貸3低值易耗品資產(chǎn)借2在庫資產(chǎn)借3在用資產(chǎn)借3攤銷資產(chǎn)貸3其他資產(chǎn)借2存貨跌價(jià)準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1持有至到期投資資產(chǎn)借1持有至到期投資減值準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1可供出售金融資產(chǎn)資產(chǎn)借1成本資產(chǎn)借2利息調(diào)整資產(chǎn)借2應(yīng)計(jì)利息資產(chǎn)借2公允價(jià)值變動(dòng)資產(chǎn)借2長(zhǎng)期股權(quán)投資資產(chǎn)借1成本資產(chǎn)借2損益調(diào)整資產(chǎn)借2其他權(quán)益變動(dòng)資產(chǎn)借2長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)借1成本資產(chǎn)借2公允價(jià)值變動(dòng)資產(chǎn)借2投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）資產(chǎn)貸1投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1長(zhǎng)期應(yīng)收款資產(chǎn)借1未實(shí)現(xiàn)融資收益資產(chǎn)貸1固定資產(chǎn)資產(chǎn)借1房屋及建筑物資產(chǎn)借2裝修費(fèi)資產(chǎn)借2機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)借2運(yùn)輸工具資產(chǎn)借2電子設(shè)備資產(chǎn)借2其他設(shè)備資產(chǎn)借2累計(jì)折舊資產(chǎn)貸1房屋及建筑物資產(chǎn)貸2裝修費(fèi)資產(chǎn)貸2機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)貸2運(yùn)輸工具資產(chǎn)貸2電子設(shè)備資產(chǎn)貸2其他設(shè)備資產(chǎn)貸2固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1房屋及建筑物資產(chǎn)貸2裝修費(fèi)資產(chǎn)貸2機(jī)器設(shè)備資產(chǎn)貸2運(yùn)輸工具資產(chǎn)貸2電子設(shè)備資產(chǎn)貸2其他設(shè)備資產(chǎn)貸2在建工程資產(chǎn)借1建筑工程資產(chǎn)借2安裝工程資產(chǎn)借2在安裝設(shè)備資產(chǎn)借2待攤支出資產(chǎn)借2其他資產(chǎn)借2工程物資資產(chǎn)借1固定資產(chǎn)清理資產(chǎn)借1無形資產(chǎn)資產(chǎn)借1專利權(quán)資產(chǎn)借2非專利技術(shù)資產(chǎn)借2商標(biāo)權(quán)資產(chǎn)借2著作權(quán)資產(chǎn)借2土地使用權(quán)資產(chǎn)借2軟件使用權(quán)資產(chǎn)借2累計(jì)攤銷資產(chǎn)貸1專利權(quán)資產(chǎn)貸2非專利技術(shù)資產(chǎn)貸2商標(biāo)權(quán)資產(chǎn)貸2著作權(quán)資產(chǎn)貸2土地使用權(quán)資產(chǎn)貸2軟件使用權(quán)資產(chǎn)貸2無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)貸1專利權(quán)資產(chǎn)貸2非專利技術(shù)資產(chǎn)貸2商標(biāo)權(quán)資產(chǎn)貸2著作權(quán)資產(chǎn)貸2土地使用權(quán)資產(chǎn)貸2軟件使用權(quán)資產(chǎn)貸2商譽(yù)資產(chǎn)借1長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)借1開辦費(fèi)資產(chǎn)借2不使用開辦費(fèi)支出資產(chǎn)借3不使用開辦費(fèi)攤銷資產(chǎn)借3不使用固定資產(chǎn)修理資產(chǎn)借2租入固定資產(chǎn)改良資產(chǎn)借2其他長(zhǎng)期待攤費(fèi)用資產(chǎn)借2遞延所得稅資產(chǎn)資產(chǎn)借1待處理財(cái)產(chǎn)損溢資產(chǎn)借1短期借款負(fù)債貸1中國(guó)銀行負(fù)債貸2農(nóng)業(yè)銀行負(fù)債貸2工商銀行負(fù)債貸2建設(shè)銀行負(fù)債貸2交通銀行負(fù)債貸2其他銀行負(fù)債貸2應(yīng)付票據(jù)負(fù)債貸1應(yīng)付賬款負(fù)債貸1預(yù)收賬款負(fù)債貸1物業(yè)管理收入負(fù)債貸2輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)住宅物業(yè)管理費(fèi)收入負(fù)債貸3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)收入負(fù)債貸3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)商場(chǎng)/公建物業(yè)管理費(fèi)收入負(fù)債貸3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)停車場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)收入負(fù)債貸3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)其他物業(yè)管理收入負(fù)債貸3輔助核算精確到樓棟，用臺(tái)賬核算更明晰級(jí)數(shù)據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入負(fù)債貸2停車費(fèi)收入負(fù)債貸3自有物業(yè)租賃收入負(fù)債貸3廣告收入負(fù)債貸3清潔服務(wù)收入負(fù)債貸3維修服務(wù)收入負(fù)債貸3場(chǎng)地管理費(fèi)收入負(fù)債貸3其他經(jīng)營(yíng)收入負(fù)債貸3其他負(fù)債貸2應(yīng)付職工薪酬負(fù)債貸1工資負(fù)債貸2職工福利負(fù)債貸2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸2醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3年金繳費(fèi)負(fù)債貸3失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3工傷保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3生育保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3其它保險(xiǎn)費(fèi)負(fù)債貸3住房公積金負(fù)債貸2工會(huì)經(jīng)費(fèi)負(fù)債貸2職工教育經(jīng)費(fèi)負(fù)債貸2非貨幣性福利負(fù)債貸2辭退福利負(fù)債貸2股份支付負(fù)債貸2其他負(fù)債貸2綜合保險(xiǎn)負(fù)債貸3其他負(fù)債貸3應(yīng)交稅費(fèi)負(fù)債貸1增值稅負(fù)債貸2進(jìn)項(xiàng)稅額負(fù)債貸3銷項(xiàng)稅額負(fù)債貸3出口退稅負(fù)債貸3進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出負(fù)債貸3已交稅金負(fù)債貸3待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額負(fù)債貸3消費(fèi)稅負(fù)債貸2營(yíng)業(yè)稅