商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及融資戰(zhàn)略課件

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及融資戰(zhàn)略報告人：王德勇二OO四年五月1地產(chǎn)新政改變產(chǎn)業(yè)格局地產(chǎn)新政改變原來的產(chǎn)業(yè)格局

土地政策：土地革命、折遷政策、征地政策、開發(fā)區(qū)政策信貸政策：121文件、提高資本金比例司法解釋：11種合同無效、其中5種可要求雙倍賠償舊的產(chǎn)業(yè)格局：以銷售為主的住宅開發(fā)快速增長，并成為行業(yè)的統(tǒng)治業(yè)態(tài)新的產(chǎn)業(yè)格局：以經(jīng)營為主的商業(yè)地產(chǎn)及其它地位快速提高；產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)更加豐富；隨之而來的是房地產(chǎn)金融的興起2商業(yè)房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)競爭激化的結(jié)果之一：細(xì)分與整合屬專業(yè)房地產(chǎn)的一種，具有很強(qiáng)的商業(yè)屬性：旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文娛地產(chǎn)所有、占有、使用、處分、收益權(quán)可獨(dú)立、分別行使參與者眾多、法律關(guān)系復(fù)雜周期長、風(fēng)險大、收益高土地使用權(quán)短3商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈前期調(diào)研策劃

立項(xiàng)、購地、融資開發(fā)建設(shè)出租出售商鋪經(jīng)營房地產(chǎn)+商業(yè)商業(yè)+房地產(chǎn)+物業(yè)管理專業(yè)+理財(cái)+融資4經(jīng)濟(jì)增長帶動商業(yè)地產(chǎn)的興旺未來10年中國經(jīng)濟(jì)快速增長

商業(yè)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，到2010年，GDP翻一翻，平均每年增長7.03%快速城市化進(jìn)程城市人口在30年內(nèi)增長一倍,平均每年新增1.5個百分點(diǎn)，每年新增城市人口1950萬每年增加1.5個百分點(diǎn)5商業(yè)房地產(chǎn)快速增長商業(yè)用房投資額商業(yè)用房銷售面積6收入增長消費(fèi)加速帶動商業(yè)地產(chǎn)的興旺收入增長刺激了消費(fèi)需求，消費(fèi)需求提高帶動了商業(yè)地產(chǎn)7投資需求快速提高及中國人對房地產(chǎn)的偏好帶動商業(yè)地產(chǎn)的興旺中國投資渠道狹窄，投資需求快速提高中國文化-對房地產(chǎn)，特別是對商業(yè)房地產(chǎn)的特殊偏好

安得廣廈千萬間一鋪富三代城鄉(xiāng)居民儲蓄存款快速增長8商業(yè)房地產(chǎn)的幾種盈利模式香港模式

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨(dú)立完成。通常房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售

美國模式

只租不售,實(shí)行管理者與經(jīng)營者相分離的模式柳林大廈模式

也稱為“小商鋪、大商場”模式，拆散零售、統(tǒng)一經(jīng)營管理收取固定回報的投資模式。柳林大廈、“韓國城”、新時代廣場、東海商都萬達(dá)模式

訂單地產(chǎn)加出售部分產(chǎn)權(quán)商鋪，其核心理念是與世界一流商業(yè)企業(yè)合作開發(fā)大型商業(yè)廣場，以“先訂貨，后生產(chǎn)”的商業(yè)模式來進(jìn)行開發(fā)。萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)已和世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲和百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個項(xiàng)目均有5-8家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。截止2003年11月底，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國20個城市成功開發(fā)和開業(yè)了22個萬達(dá)商業(yè)廣場（WandaShoppingMall），按照規(guī)劃，到2005年，萬達(dá)大型商業(yè)廣場項(xiàng)目將達(dá)到50到80家。9我國流通業(yè)十五計(jì)劃

十五計(jì)劃主要目標(biāo)年均增長9%，其中批發(fā)零售年均增長10%，餐飲年均增長15%十五計(jì)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整重點(diǎn)大力發(fā)展連鎖經(jīng)營。十五末，連鎖店鋪10萬，銷售額7000億，年均增長35%積極推進(jìn)物流配送發(fā)展穩(wěn)妥進(jìn)行電子商務(wù)試點(diǎn)社會消費(fèi)品零售總額快速增長10百貨貨商商店店時時代代工業(yè)業(yè)革革命命大大量量生生產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售、、城城市市化化里里程程的的要要求求連鎖鎖超超市市時時代代適應(yīng)應(yīng)商商業(yè)業(yè)降降低低成成本本、、方方便便顧顧客客的的要要求求而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的購物物中中心心時時代代是城城市市空空洞洞化化、、居居住住郊郊區(qū)區(qū)化化的的必必然然反反映映無店店鋪鋪銷銷售售時時代代電子子技技術(shù)術(shù)和和信信息息技技術(shù)術(shù)在在流流通通領(lǐng)領(lǐng)城城的的延延伸伸西方方零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的四四次次革革命命從零零售售業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展史史看看，，商商業(yè)業(yè)零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要受受到到消消費(fèi)費(fèi)需需求求和和工工業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)兩兩股股力力量量的的制制約約11原內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)局局（（現(xiàn)現(xiàn)歸歸內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)部部））《零售業(yè)業(yè)態(tài)分類類規(guī)范意意見》：：1.超級市場場以滿足顧顧客每日日需求為為主的零零售業(yè)態(tài)態(tài)，以銷銷售食品品、生鮮鮮食品、、副食品品和生活活用品為為主2.便利店以滿足消消費(fèi)者便便利性需需求為目目的的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。主要要提供便便利商品品、便利利服務(wù)3.大型綜合合超市以銷售大大眾化實(shí)實(shí)用品為為主，滿滿足顧客客一次性性購足需需求的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。它與與超市的的不同之之處，在在于它銷銷售的是是大眾化化的實(shí)用用品，滿滿足的是是顧客一一次性購購足的需需求我國八大大零售業(yè)業(yè)態(tài)12我國八大大零售業(yè)業(yè)態(tài)4.倉儲式會會員商店店指會員制制的倉儲儲式商店店，沃爾爾瑪、麥麥德龍都都屬于這這一類型型。它們們都是會會員制，，但是方方式不一一樣，消消費(fèi)對象象也不一一樣。麥麥德龍的的會員制制客戶類類似三級級批發(fā)商商，面向向社會團(tuán)團(tuán)體、中中小商戶戶，它的的客戶很很集中，，20%的顧客客，購買買它80%的商商品，它它能更好好地掌握握其顧客客的需求求5.百貨貨店是指在一一個大的的建筑物物內(nèi)，根根據(jù)不同同的商品品設(shè)立銷銷售區(qū)，，開展定定貨、管管理、營營運(yùn)，滿滿足顧客客對時尚尚商品多多樣化選選擇需求求的零售售業(yè)態(tài)。。是大家家最熟悉悉最成熟熟的一種種經(jīng)營方方式，也也是現(xiàn)在在經(jīng)營最最不景氣氣的一種種零售業(yè)業(yè)態(tài)。最最根本的的原因在在于這些些店建立立于90年代初初經(jīng)濟(jì)最最旺盛的的時期，，而且大大部分在在貸款利利息最高高的時候候負(fù)債經(jīng)經(jīng)營。目前國外外的百貨貨店，基基本上經(jīng)經(jīng)營服裝裝服飾，，以流行行時尚為為主，跟跟超市完完全不一一樣。目目前百貨貨店要調(diào)調(diào)整，一一定要本本著這個個方式去去調(diào)整，，才能立立足13我國八大大零售業(yè)業(yè)態(tài)6.專業(yè)店指以經(jīng)營營某一大大類商品品為主，，并且備備有豐富富專業(yè)知知識的銷銷售人員員和適當(dāng)當(dāng)?shù)氖酆蠛蠓?wù)，，滿足消消費(fèi)者對對某大類類商品的的選擇需需求的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。這個業(yè)態(tài)態(tài)在國外外剛剛起起步，是是百貨店店最強(qiáng)有有力的競競爭對手手。7.專賣賣店指專門經(jīng)經(jīng)營或授授權(quán)經(jīng)營營特定品品牌，適適應(yīng)消費(fèi)費(fèi)者對品品牌選擇擇需求的的零售業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)經(jīng)營的商商品可以以不是某某一類的的商品8.購物中心心指有計(jì)劃劃地開發(fā)發(fā)擁有管管理營運(yùn)運(yùn)的各類類業(yè)態(tài)、、服務(wù)設(shè)設(shè)施的結(jié)結(jié)合體。。是有計(jì)計(jì)劃開發(fā)發(fā)的，由由一些開開發(fā)商來來建設(shè)的的。與批批發(fā)商場場的不同同在于購購物中心心有的主主力店，，占很大大比例，，有主題題、選址址、設(shè)計(jì)計(jì)，有統(tǒng)統(tǒng)一計(jì)劃劃，有管管理公司司統(tǒng)一管管理14零售業(yè)態(tài)態(tài)其它種種類按地理位位置市級商業(yè)業(yè)中心商商鋪（黃黃金地段段商鋪））、區(qū)級級商業(yè)中中心商鋪鋪、社區(qū)區(qū)商鋪按特點(diǎn)專業(yè)街商商鋪、地地鐵商鋪鋪、旅游游商鋪、、校園商商鋪按規(guī)模超級特大大、大、、中、小小15零售業(yè)態(tài)態(tài)的選擇擇與確定定位置規(guī)模模渠道戰(zhàn)略略目標(biāo)市場場市場定位位產(chǎn)品戰(zhàn)略略主力商品品價格戰(zhàn)略略價格特征征促銷戰(zhàn)略略銷售方式、服服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)設(shè)施、陳列16現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)展趨勢勢大型化細(xì)分化廉價化連鎖化網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)化便利化農(nóng)改超17資金提供者中介機(jī)構(gòu)資金使用者商業(yè)銀行保險公司司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投投資信托托政府家庭外國投資資者投資者商業(yè)銀行行專業(yè)銀行行投資銀行行信托機(jī)構(gòu)構(gòu)開發(fā)商家庭普通企業(yè)業(yè)土地所有有者政府金融工具具商業(yè)貸款款政策性貸貸政股票海外貸款款基金信托委托貸款款房地產(chǎn)企企業(yè)的資資金來源源18資本市場場成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)必由之之路新發(fā)展萎縮拐點(diǎn)資本戰(zhàn)略略產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略略19資本市場場有利于于解決房房地產(chǎn)行行業(yè)的諸諸多固有有問題資本市場場對房地產(chǎn)產(chǎn)公司來來說，更更多元化化和更便便宜的資資金來源源利用、集集中和分分散房地地產(chǎn)投資資業(yè)主可以以脫售資資產(chǎn)小投資者者可以參參與投資資房地產(chǎn)產(chǎn)促進(jìn)房地地產(chǎn)流動動性，使使房地產(chǎn)產(chǎn)交易更更便利更高效率率、市場場自律和和側(cè)重于于收益將將減少投投機(jī)性開開發(fā)、抑抑制不平平衡20房地產(chǎn)在在資本市市場中大大受歡迎迎收益：12.2%風(fēng)險：10.8%收益：12.0%風(fēng)險：10.9%收益：11.8%風(fēng)險：11.2%是1972年至2000年三種投投資組合合的收益益與風(fēng)險險情況212004：地產(chǎn)金金融年信托：現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的選選擇2003年有24家信托公公司發(fā)行行了約66個房地產(chǎn)產(chǎn)信托計(jì)計(jì)劃，總總規(guī)模為為60.92億元上半年僅僅有14個，融資資額13.82億，而第第三季度度則已與與上前年年相當(dāng)，，分別為為15個和12.1億，而第第四季度度又是大大幅增長長，分別別達(dá)到37個和35億元。貸款型信信托股權(quán)型信信托財(cái)產(chǎn)型信信托混合型信信托222004：地產(chǎn)金金融年資金來源債務(wù)融資權(quán)益融資商業(yè)銀行38.7%0.6%民間CMBS16.9%0.0%外國投資12.8%12.8%人壽保險12.7%10.0%儲蓄協(xié)會9.4%0.3%聯(lián)邦MBS3.7%0.0%退休基金2.2%38.6%產(chǎn)業(yè)基金0.9%37.7%其它2.7%0.0%產(chǎn)業(yè)基金金：未來來的金庫庫（1999年6月30日）232004：地產(chǎn)金金融年外資：先先覺者的的途徑直接投資資通過信托托投入房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目購買帶贖贖回合約約的物業(yè)業(yè)上市：大大腕的游游戲直接上市市IPO借殼上市市24住宅抵押押貸款證證券化（（抵押貸貸款債券券）房地產(chǎn)購購買者抵押貸款款銀行證券投資資者抵押債權(quán)權(quán)現(xiàn)金抵押債權(quán)權(quán)現(xiàn)金一級市場場二級市場場25美國住宅宅抵押貸貸款二級級市場的的運(yùn)作購房人抵押貸款款發(fā)放銀銀行保險機(jī)構(gòu)構(gòu)等中介或交交易商政府擔(dān)保保交換抵押押債權(quán)政府及私私人中介介機(jī)構(gòu)FNMC、FHLMC或其它中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)行住宅宅抵押貸貸款債券券發(fā)行債券券或股票票證券交易易商債券投資資者121345626住宅抵押押貸款證證券化的的環(huán)境及及近期趨趨勢需要很多多條件：：完備的法法律政策策：復(fù)興興金融公公司法、、國民住住宅法、、住宅和和城市發(fā)發(fā)展法、、緊急住住宅融資資法標(biāo)準(zhǔn)化、、大量的的抵押貸貸款：長長期、固固定利率率、定期期付款機(jī)構(gòu)投資資者充足足中介機(jī)構(gòu)構(gòu)完備（（提供擔(dān)擔(dān)保、保保險、投投資者））我國近期期只可能能是試點(diǎn)點(diǎn)27房地產(chǎn)行行業(yè)資金金并未斷斷流地產(chǎn)資金金來源增增長率28國際投資資者目前前在亞洲洲房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域還還不活躍躍國際化與與全球化化的趨勢勢一致人民幣升升值、入入世協(xié)定定，國際際投資者者將會增增加證券化和和REITs將使亞洲洲的房地地產(chǎn)更具具流動性性中國地產(chǎn)產(chǎn)新政使使房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)更更加透明明、規(guī)范范資本市場場將加速速國際化化的進(jìn)程程29資金流流動的的管道道首先是是資金金從西西方流流往亞亞洲的的管道道，然然后是是資金金從亞亞洲（（特別別是中中國））流向向西方方的管管道30中國房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)：看看重項(xiàng)項(xiàng)目土地、、房產(chǎn)產(chǎn):增增值、、增值值、再再增值值資本市市場：：看重重收益益物業(yè)作作為資資產(chǎn)類類別:回報、、回報報、再再回報報!資本市市場需需求戰(zhàn)略與與持續(xù)續(xù)經(jīng)營營專業(yè)/公司管管理透明度度公司治治理資本市市場–游戲已已是不不同往往日31REITS在美國國發(fā)展展迅速速NAREITREAL-TIME成份股股數(shù)量量NAREITREAL-TIME成份股股市值值（百百萬美美元））32REITS是美國國房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)益融融資的的主要要來源源資金來源債務(wù)融資權(quán)益融資商業(yè)銀行38.7%0.6%民間CMBS16.9%0.0%外國投資12.8%12.8%人壽保險12.7%10.0%儲蓄協(xié)會9.4%0.3%聯(lián)邦MBS3.7%0.0%退休基金2.2%38.6%產(chǎn)業(yè)基金0.9%37.7%其它2.7%0.0%（1999年6月30日））33在美美國國國國家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托投投資資協(xié)協(xié)會會REITS指數(shù)數(shù)成成份份股股主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)細(xì)細(xì)分分情情況況：：公司數(shù)量公司名稱市值（百萬美元）在全部REITS中所占比例（%）35工業(yè)／辦公4556128.659620辦公26814.416.86738工業(yè)9979.46.27747混合8767.15.514937零售40707.825.605822商業(yè)中心19283.112.12989區(qū)域購物中心18580.111.68766獨(dú)立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2844.51.789325居住28298.517.800820公寓26213.916.48965普通住宅2084.61.311319混合12450.57.831816酒店渡假6194.63.89663自有倉庫5288.53.326713醫(yī)療衛(wèi)生7612.54.78856特種物業(yè)5319.83.346420抵押7539.74.742813住宅貸款5151.83.24077商業(yè)貸款1387.91.5021商業(yè)房地產(chǎn)在在美國REITS占有重要地位位34日本持續(xù)增長–特別是通過上上市,二次配售，和和J-REIT債券市場新加坡已推出了3個個REITs資產(chǎn)負(fù)債率限限制有所松動動香港2003年8月頒布房地地產(chǎn)基金方面面的法律韓國又有另外兩只只CR-REITs上市馬來西亞已對現(xiàn)有的關(guān)關(guān)于REIT的立法作出了了實(shí)質(zhì)性的修修改臺灣已頒布REITs方面的法規(guī)印度正在完成房地地產(chǎn)共同基金金方面的框架架印尼RBA正在考慮創(chuàng)立立REITS（REITs））開始流行亞洲洲35國家REIT市值(10億美元)REITs的數(shù)目日本6.58新加坡1.33韓國（CR-REITs)0.46馬來西亞0.13全亞洲(澳大利亞除外)8.220澳大利亞34.642全亞洲42.862美國179.2145全球222.0207亞洲REITs目前的總市值值達(dá)82億美美元36房地產(chǎn)企業(yè)上上市的利弊分分析上市好處打通股權(quán)融資資渠道擴(kuò)大企業(yè)知名名度規(guī)范企業(yè)運(yùn)行行，戰(zhàn)略、治治理結(jié)構(gòu)、關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系、政政府關(guān)系改善企業(yè)經(jīng)營營機(jī)制上市弊端瓜分利潤稀釋股權(quán)嚴(yán)格信息披露露規(guī)范運(yùn)作37我國房地產(chǎn)公公司上市的政政策演變出臺時間法規(guī)名稱相關(guān)內(nèi)容1995年7月21日1996年12月26日日1997年9月10日2001年1月11日中國證監(jiān)會[1995]129號文文證監(jiān)會<<關(guān)關(guān)于股票發(fā)行行工作若干規(guī)規(guī)定的通知>>證監(jiān)會<<關(guān)于做好股要要發(fā)行工作的的通知>>公開發(fā)行證券券公司信息披披露編報規(guī)則則第10號及及第11號及通知1995年下下半年房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司申申請配股進(jìn)行行了一些限制制金融、房地產(chǎn)產(chǎn)等行業(yè)暫不不考慮金融、房地產(chǎn)產(chǎn)等行業(yè)暫不不考慮上市及擬上市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司信息披披露規(guī)定房地產(chǎn)公司上上市的限制性性規(guī)定全部取取消382001年后上市房地地產(chǎn)公司公司名稱發(fā)行前總股本（萬股）發(fā)行價格（元）發(fā)行數(shù)量（萬股）籌資額（萬元）棲霞建設(shè)140008.3400033200平均211446.69652142275梧州中恒126725.25450023625天鴻寶業(yè)1082510.4400041600金地集團(tuán)270009.42900084780東華實(shí)業(yè)200001.855269947天房發(fā)展4237151210060500發(fā)行規(guī)模普通通偏小，籌資額不高，，表明：政策上對房地地產(chǎn)公司上市市依然采取謹(jǐn)謹(jǐn)慎的態(tài)度主營突出，均均以開發(fā)為主主業(yè)39國內(nèi)主板人民民幣普通股發(fā)發(fā)行條件形成清晰的業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略略目標(biāo)，合理理配置存量資資源主營業(yè)業(yè)務(wù)突突出，，擁有有核心心競爭爭力和和持續(xù)續(xù)發(fā)展展能力力避免同同業(yè)競競爭，，減少少和規(guī)規(guī)范關(guān)關(guān)聯(lián)交交易產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系清清晰，，業(yè)務(wù)務(wù)、資資產(chǎn)、、人員員、機(jī)機(jī)構(gòu)、、財(cái)務(wù)務(wù)獨(dú)立立，自自主經(jīng)經(jīng)營，，獨(dú)立立承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任和風(fēng)風(fēng)險建立公公司治治理的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，股股東大大會、、董事事會、、監(jiān)事事會及及經(jīng)理理層規(guī)規(guī)范運(yùn)運(yùn)作經(jīng)營主主體部部分必必須在在同一一管理理層下下，圍圍繞主主營業(yè)業(yè)務(wù)連連續(xù)經(jīng)經(jīng)營至至少三三年且且盈利利必須剝剝離非非經(jīng)營營性資資產(chǎn)及及社會會職能能公司三三年前前不得得存在在對公公司未未來產(chǎn)產(chǎn)生影影響的的違法法違規(guī)規(guī)行為為公司預(yù)預(yù)期利利潤率率達(dá)到到同期期銀行行存款款利率率公司累累計(jì)對對外投投資額額不得得超過過公司司凈資資產(chǎn)的的百分分之五五十發(fā)行前前一年年末，，凈資資產(chǎn)在在總資資產(chǎn)中中所占占比例例不低低于百百分之之三十十，無無形資資產(chǎn)在在凈資資產(chǎn)中中所占占比例例不高高于百百分之之二十十公司不不得存存在重重大訴訴訟、、仲裁裁、股股權(quán)糾糾紛或或潛在在糾紛紛公司與與股東東在業(yè)業(yè)務(wù)、、資產(chǎn)產(chǎn)、人人員、、機(jī)構(gòu)構(gòu)、財(cái)財(cái)務(wù)等等方面面分開開，獨(dú)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作公司不不得存存在重重大或或頻繁繁的關(guān)關(guān)聯(lián)交交易，，且關(guān)關(guān)聯(lián)交交易顯顯失公公允，，公司司內(nèi)部部缺乏乏保障障關(guān)聯(lián)聯(lián)交易易公允允性的的措施施公司不不得與與控股股股東東及其其所屬屬企業(yè)業(yè)存在在嚴(yán)重重的同同業(yè)競競爭公司最最近三三年內(nèi)內(nèi)財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)計(jì)文件件不存存在虛虛假記記載；；所申申報的的財(cái)務(wù)務(wù)資料料合規(guī)規(guī)，充充分、、完整整、準(zhǔn)準(zhǔn)確地地反映映公司司的財(cái)財(cái)務(wù)信信息；；公司司不存存在重重大的的財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險險公司的的股東東大會會、董董事會會、監(jiān)監(jiān)事會會依法法獨(dú)立立履行行職責(zé)責(zé)、行行使權(quán)權(quán)力，，公司司治理理結(jié)構(gòu)構(gòu)完善善公司設(shè)設(shè)立后后股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓及增增資、、減資資的行行為合合法，，并履履行法法定程程序公司在在最近近三年年內(nèi)無無重大大違法法行為為其他問問題基本原原則中國證證監(jiān)會會規(guī)定定的條條件40香港主主板上上市的的條件件要求盈盈利5000萬萬港元元（最最近一一年2000萬萬，之之前兩兩年合合計(jì)3000萬萬）必須具具備3年?duì)I營業(yè)記記錄最低市市值為為1億億港幣幣所有H股必須須由公公眾人人士持持有，，除非非本交交易所所行使使其酌酌情決決定權(quán)權(quán)而另另行準(zhǔn)準(zhǔn)許最低公公眾持持有的的H股一般般不得得少于于發(fā)行行人現(xiàn)現(xiàn)有已已發(fā)行行股本本總額額的10%，及及最低低公眾眾持有有的H股及其其他所所有流流通股股不得得低于于已發(fā)發(fā)行股股本總總額的的25%股東的的最少少人數(shù)數(shù)為100名，，每100萬港港元發(fā)發(fā)行額額須由由不少少于3名股股東持持有公司要要有2名獨(dú)獨(dú)立非非執(zhí)行行董事事，1名公公司秘秘書，，設(shè)立立審核核委員員會香港聯(lián)交所所上市的條條件41主要上市方方式對比國內(nèi)主板A股香港主板國內(nèi)B股要求高低融資數(shù)量特點(diǎn)高較容易很少考慮較復(fù)雜借殼上市最多少少需大量現(xiàn)金金投入二級市場存存在一定機(jī)機(jī)會融資多知名度高融資少知名度影響響小股權(quán)設(shè)置靈靈活需境外戰(zhàn)略略伙伴可躲過審批批二級市場存存在機(jī)會42可供選擇的的上市方案案一設(shè)立股份份公司上市市（IPO）1、以現(xiàn)有資資產(chǎn)發(fā)起設(shè)設(shè)立股份公公司并直接接上市；2、有限公司司整體改制制為股份公公司并直接接上市二、尋找合合適的殼資資源，通過過借殼或買買殼上市43發(fā)起設(shè)立股股份公司直直接上市利利弊分析有利因素：：國有企業(yè)、、國有股占占51%的企業(yè)作為為主發(fā)起人人的，可連連續(xù)計(jì)算原原企業(yè)或所所投入業(yè)務(wù)務(wù)和資產(chǎn)對對應(yīng)的經(jīng)營營業(yè)績。在發(fā)起設(shè)立立時可以選選擇資質(zhì)好好的資產(chǎn)，，剝離部分分資質(zhì)差的的資產(chǎn)，這這樣可以提提高公司的的盈利能力力，并減小小擬上市公公司的總股股本。不利因素：：需對資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行評估、、審計(jì)，工工作量較大大，報批時時間較長，，影響股份份公司的設(shè)設(shè)立時間。。44有利因素：：能保持目前前的公司總總體結(jié)構(gòu)，，操作較為為簡單；可連續(xù)計(jì)算算原企業(yè)的的業(yè)績。不利因素：：資產(chǎn)剝離不不徹底，要要達(dá)到比較較高的凈資資產(chǎn)收益率率的難度較較大，設(shè)立立股份公司司后的凈資資產(chǎn)收益率率的壓力增增大；不能很好地地調(diào)整公司司的資本結(jié)結(jié)構(gòu)，負(fù)債債等題不易易解決整體改制直直接上市利利弊分析45有利因素：：如能在短期期內(nèi)找到合合適的殼資資源、則進(jìn)進(jìn)入資本市市場的時間間可能大大大縮短；通過借殼或或買殼上市市對公司自自身的要求求相對較少少（如凈資資產(chǎn)收益率率、股本規(guī)規(guī)模等）；；運(yùn)作得好，，可以低成成本借殼不利因素：：借殼或買殼殼上市的直直接代價較較大；如殼資源不不理想，借借殼或買殼殼上市后的的再融資時時間會較長長。借殼殼或或買買殼殼上上市市利利弊弊分分析析46推介介、、發(fā)發(fā)行行、、上上市市推薦薦與與批批準(zhǔn)準(zhǔn)直接接上上市市工工作作步步驟驟輔導(dǎo)導(dǎo)改制制設(shè)立立股股份份公公司司47推介介、、發(fā)發(fā)行行、、上上市市推薦薦與與批批準(zhǔn)準(zhǔn)直接接上上市市工工作作步步驟驟輔導(dǎo)導(dǎo)提出出申申請請發(fā)起起人人：：簽簽訂訂發(fā)發(fā)起起人人協(xié)協(xié)議議批準(zhǔn)準(zhǔn)批準(zhǔn)準(zhǔn)部部門門：：國國務(wù)務(wù)院院授授權(quán)權(quán)部部門門或或省省級級人人民民政政府府改制制設(shè)立立股股份份公公司司48推介介、、發(fā)發(fā)行行、、上上市市推薦薦與與批批準(zhǔn)準(zhǔn)直接接上上市市工工作作步步驟驟輔導(dǎo)導(dǎo)政府府政政策策：：國有有資資產(chǎn)產(chǎn)、、國國有有土土地地、、國國有有股股權(quán)權(quán)的的分分報報分分批批資產(chǎn)產(chǎn)重重組組：：業(yè)務(wù)務(wù)重重組組、、資資產(chǎn)產(chǎn)重重組組、、人人員員重重組組、、機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)重重組組股票票發(fā)發(fā)行行方方案案：：發(fā)行行規(guī)規(guī)模模、、發(fā)發(fā)行行價價格格、、發(fā)發(fā)行行方方式式、、募募集集資資金金投投向向改制制設(shè)立立股股份份公公司司49推介介、、發(fā)發(fā)行行、、上上市市推薦薦與與批批準(zhǔn)準(zhǔn)直接接上上市市工工作作步步驟驟輔導(dǎo)至少一一年的的輔導(dǎo)導(dǎo)期發(fā)行人人有關(guān)關(guān)上市市的行行為合合規(guī)性性獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營商標(biāo)、、專利利、土土地等等法律律權(quán)屬屬內(nèi)部決決策及及控制制制度度股份制制企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)會計(jì)計(jì)制度度主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人人的相相關(guān)法法律知知識輔導(dǎo)結(jié)結(jié)束后后進(jìn)行行驗(yàn)收收與考考試合格方方可提提出申申請改制設(shè)立股股份公公司50推介、、發(fā)行行、上上市推薦與與批準(zhǔn)準(zhǔn)直接上上市工工作步步驟輔導(dǎo)主承銷銷商內(nèi)內(nèi)核根據(jù)發(fā)發(fā)行人人質(zhì)量量評價價體系系及盡盡職調(diào)調(diào)查，，保證證發(fā)行行人內(nèi)內(nèi)部管管理良良好、、運(yùn)作作規(guī)范范、具具有發(fā)發(fā)展主承銷銷商推推薦發(fā)行申申請，，進(jìn)行行靜默默期，，等待待批準(zhǔn)準(zhǔn)受理：：5個工作作日初審：：30個工作作日審核：：發(fā)審審委投投票核準(zhǔn)：：復(fù)議：：改制設(shè)立股股份公公司51推介、、發(fā)行行、上上市推薦與與批準(zhǔn)準(zhǔn)直接上上市工工作步步驟輔導(dǎo)發(fā)審會會會后后事項(xiàng)項(xiàng)推介發(fā)行上上市改制設(shè)立股股份公公司52直接上上市股股份公公司設(shè)設(shè)立工工作流流程圖圖各中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)場場工作作企業(yè)提提供相相關(guān)資資料律師：：保證重重組合合法性性企業(yè)：：確定發(fā)發(fā)起人人，完成協(xié)協(xié)議評估師師：資產(chǎn)及及土地地評估估會計(jì)師師：審計(jì)工工作券商：：協(xié)調(diào)各各方工工作調(diào)帳國家工工商局局：名稱預(yù)預(yù)核準(zhǔn)準(zhǔn)中介機(jī)機(jī)構(gòu)完完成報報告上報主主管部部委協(xié)助企企業(yè)完完成各各類文文件初步確確定重重組方方案獲得國國有股股權(quán)處處置批批復(fù)上報經(jīng)經(jīng)貿(mào)委委批準(zhǔn)設(shè)設(shè)立股股份公公司53直接上上市時時間表表54直接上上市申申請文文件招股說說明書書及發(fā)發(fā)行公公告書書主承銷銷商的的推薦薦文件件發(fā)行人人律師師的意意見發(fā)行申申請及及授權(quán)權(quán)文件件募集集資資金金運(yùn)運(yùn)用用的的有有關(guān)關(guān)文文件件股份份有有限限公公司司的的設(shè)設(shè)立立文文件件及及章章程程發(fā)行行方方案案及及發(fā)發(fā)行行定定價價分分析析報報告告其它它相相關(guān)關(guān)文文件件發(fā)行行人人改改制制和和重重組組方方案案的的說說明明發(fā)行行人人近近3年及及最最近近主主要要決決策策有有效效性性的的相相關(guān)關(guān)文文件件發(fā)行人同同業(yè)競爭爭情況的的說明近3年重大關(guān)關(guān)聯(lián)交易易的說明明。。。。。。55我國房地地產(chǎn)上市公司司存在問問題一整體素質(zhì)質(zhì)較差歷史遺留留問題嚴(yán)嚴(yán)重管理層專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)差不良存貨貨過高：：2002年底平平均近10億元元，占凈資產(chǎn)產(chǎn)的99.77%。負(fù)債率高高：2002年為57.1%，多出身于于建筑行行業(yè)，不不懂房地地產(chǎn)不能準(zhǔn)確確把握市市場趨勢勢業(yè)績增長長遠(yuǎn)低于于行業(yè)總總體水平平56房地產(chǎn)上市公司司存在的的問題二二業(yè)績差，，再融資資能力不不足

房地產(chǎn)上市公司

全部上市公司

低于平均水平的百分比（%）每股收益(元/股)0.140.1717.64凈資產(chǎn)收益率（%）50.55.538.67主營業(yè)務(wù)收入(億元)8.0810.5923.7利潤總額（億元）0.600.7722.0057我國房地地產(chǎn)上市市公司存存在的問問題三業(yè)業(yè)績波波動性極極大業(yè)務(wù)特點(diǎn)點(diǎn)決定了了業(yè)績波波動以開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)為主主房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目周期期長達(dá)3年以上上房地產(chǎn)投投入與產(chǎn)產(chǎn)出在時時間上不不配比58我國房房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司的啟啟示保持良良好的的業(yè)績績：提提高專專業(yè)化化運(yùn)水水平保持業(yè)業(yè)績的的穩(wěn)定定：收收入的的確認(rèn)認(rèn)原則則與方方法、、部分分財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)的安安排保持持持續(xù)的的發(fā)展展能力力：合合理的的業(yè)務(wù)務(wù)模式式努力保保持融融資及及再融融資能能力599、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。07:10:3607:10:3607:1012/22/20227:10:36AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2207:10:3607:10Dec-2222-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。07:10:3607:10:3607:10Thursday,December22,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2207:10:3607:10:36December22,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。22十二月月20227:10:36上午07:10:3612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月227:10上上午午12月月-2207:10December22,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/227:10:3607:10:3622December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。7:10:36上午7:10上上午07:10:3612月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是