公司辦公樓提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

8/8辦公樓提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施（一）項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位：地理位置優(yōu)越，樓宇設(shè)施完善，以辦公和客戶服務(wù)為主業(yè)，具備優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的辦公場(chǎng)所。2、形象定位：安全、舒適、文明、潔凈(1)安全通過(guò)完善的綜合管理體系，與時(shí)完成福田地稅辦公樓物業(yè)的管理各一、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平管理的措施

（一）項(xiàng)目定位

1、市場(chǎng)定位：地理位置優(yōu)越，樓宇設(shè)施完善，以辦公和客戶服務(wù)為主業(yè)，具備優(yōu)質(zhì)\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"物業(yè)管理服務(wù)的辦公場(chǎng)所。

2、形象定位：安全、舒適、文明、潔凈

(1)安全通過(guò)完善的綜合管理體系，與時(shí)完成福田地稅辦公樓物業(yè)的管理各項(xiàng)事宜，確?？蛻舻母黜?xiàng)工作正常進(jìn)行。

(2)舒適按照規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，完成樓宇的各項(xiàng)檢修、保養(yǎng)，確保樓宇設(shè)備、設(shè)施完好，配以觀賞性佳的室外植物點(diǎn)綴，為客戶提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅的辦公、納稅場(chǎng)所。

(3)文明通過(guò)對(duì)公共秩序有效的疏導(dǎo)和維持,做好各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作,營(yíng)造活躍、輕松的辦公氛圍。

(4)潔凈提供酒店式的保潔服務(wù)，運(yùn)用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一個(gè)潔凈、優(yōu)雅的工作環(huán)境。

（二）管理目標(biāo)

１、自接管之日起，第1年接收并管理好客戶移交的所有設(shè)備、設(shè)施，并達(dá)到福田區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)，取得相關(guān)證書，第2年達(dá)到市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈管理水平。

２、自接管之日起，2年通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。

（三）管理優(yōu)勢(shì)

１、體制優(yōu)勢(shì)

物業(yè)公司是市物業(yè)管理行業(yè)中率先實(shí)行員工持股改制的甲級(jí)企業(yè)。員工持股60％，占控股地位。因此，企業(yè)的命運(yùn)取決于全體員工共同努力的結(jié)果，公司每一位員工的行為，都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)不同程度的影響。正是由于員工的主人翁地位得到了確認(rèn)，激發(fā)了員工的工作積極性和創(chuàng)造性，加上政府和股東企業(yè)的大力支持，員工在戶口和住房方面無(wú)任何后顧之憂。物業(yè)公司憑借體制上的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不斷輸入新的血液，同時(shí)加強(qiáng)員工的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，逐步提高公司的服務(wù)檔次。目前物業(yè)公司員工的大專以上文化程度比例和深戶比例與企業(yè)效益均居同行前列。近幾年，業(yè)務(wù)圍還擴(kuò)展到（別墅區(qū)）、（工業(yè)區(qū)）、（政府接待中心、商品批發(fā)市場(chǎng)）、（商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)）等地。

２、地理優(yōu)勢(shì)

福田地稅辦公樓位于福田區(qū)華富路，距離我公司總部鵬益花園只有一公里路程。針對(duì)地稅征收工作的特殊性和實(shí)際征收過(guò)程人流量的不均衡性，物業(yè)公司可憑借優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)集充足的人力、物力與各類交通和維修工具，來(lái)滿足客戶臨時(shí)性的多方面需求。

３、住房?jī)?yōu)勢(shì)

物業(yè)公司公司在福田地稅辦公樓附近有鵬益花園、銀湖鳴翠谷、潤(rùn)莊、碧湖花園4個(gè)管理樓盤。在各管理區(qū)域均設(shè)有員工宿舍。員工到福田征收管理分局辦公樓上下班只需要幾分鐘時(shí)間，鑒于政府即將試行的朝9晚6工作制，我公司若有幸接管該辦公樓，管理處所有員工均不需要客戶提供住宿用房，遇有突發(fā)事件發(fā)生，公司將在最短時(shí)間增派人力去現(xiàn)場(chǎng)支援。

４、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)

物業(yè)公司自88年開(kāi)始從事物業(yè)管理，95年接管招商街道辦事處辦公大樓，從事辦公樓物業(yè)管理已有8年歷史。我們憑借體制上的優(yōu)勢(shì)，匯集了大批機(jī)電設(shè)備專業(yè)和綜合管理人才，組成了物業(yè)公司公司強(qiáng)大的技術(shù)力量和管理力量，特別是先后接管的大學(xué)光電子學(xué)研究所辦公樓、招商街道辦事處辦公樓、大廈（省政府駐深辦公樓）、鳴翠谷、西郊華城別墅區(qū)等高檔樓宇的管理經(jīng)驗(yàn)，可確保公司新接管各類管理項(xiàng)目的正常運(yùn)作。

物業(yè)公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在能運(yùn)用先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)福田地稅樓宇設(shè)施包括消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、停車場(chǎng)設(shè)施等整體功能進(jìn)行改進(jìn)，不斷提高物業(yè)的科技含量，完善該物業(yè)的使用功能。

５、信心保證

在為政府物業(yè)提供專業(yè)化服務(wù)方面，我公司在追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，更加注重政治和社會(huì)效益，為此我公司將充分利用體制上的優(yōu)勢(shì)，集中精力，從各管理處抽調(diào)最優(yōu)秀人才，組建福田地稅分局管理處組織架構(gòu)，力爭(zhēng)在短時(shí)間打造出管理精品。為此我們?cè)谶@里重承諾：

●對(duì)于因管理不善導(dǎo)致大樓的財(cái)產(chǎn)被盜，承擔(dān)全部責(zé)任。

●對(duì)于因物業(yè)管理單位部人員有行為導(dǎo)致業(yè)主損失，賠償全部損失。

●對(duì)于因管理不善導(dǎo)致物業(yè)設(shè)施損壞，承擔(dān)賠償責(zé)任。

●因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)責(zé)任事故所造成的損失。

●由于我方原因造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失，除按雙方約定賠償經(jīng)濟(jì)損失外，愿承擔(dān)所有違約責(zé)任。

（四）有針對(duì)性的管理措施

獲悉福田地稅擬公開(kāi)招聘物業(yè)管理單位的信息后，物業(yè)公司立即組織人力，對(duì)《市地方稅務(wù)局福田征收管理分局物業(yè)委托管理\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"招標(biāo)書》進(jìn)行分析研究，了解該辦公樓的管理特點(diǎn)，并從其服務(wù)的角度出發(fā)，深入細(xì)致地分析了該辦公樓對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，接管后管理處將采取各項(xiàng)高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理措施，以確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

１、建立快捷客戶服務(wù)系統(tǒng)

物業(yè)公司將始終堅(jiān)持“客戶至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把客戶滿意與否作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足客戶需求。通過(guò)運(yùn)用創(chuàng)新的客戶服務(wù)理念，建立全方位客戶服務(wù)系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務(wù)，不斷提高客戶滿意度。根據(jù)客戶的需求信息來(lái)調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立客戶信息檔案，高效反饋、處理客戶意見(jiàn)與需求。每月按期將客戶需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。

２、實(shí)施物業(yè)整體形象工程

主體形象通過(guò)定期維護(hù)和管理，確保樓宇完好率達(dá)99％。l

l設(shè)備管理設(shè)備標(biāo)識(shí)清晰規(guī)，設(shè)備檔案完善，所有設(shè)備無(wú)油污、無(wú)銹斑、無(wú)故障運(yùn)行。

l環(huán)境維護(hù)實(shí)施水質(zhì)和空氣監(jiān)測(cè)、排污\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"管制與垃圾分類處理，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，倡導(dǎo)環(huán)境文化，保潔效果達(dá)到“潔凈”目標(biāo)。

l員工形象強(qiáng)化員工自律意識(shí)與服務(wù)觀念，通過(guò)規(guī)員工行為和實(shí)施隱性化服務(wù)，減少服務(wù)過(guò)程中對(duì)客戶的影響，體現(xiàn)對(duì)員工和客戶的尊重。

３、建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系

l在物業(yè)交接階段，管理處主任將制訂詳細(xì)的工作計(jì)劃，按照管理處組織架構(gòu)，選調(diào)和培訓(xùn)人員，組織實(shí)施維修保養(yǎng)、保潔等工作，虛心聽(tīng)取福田地稅相關(guān)負(fù)責(zé)人的意見(jiàn)，以達(dá)到平穩(wěn)過(guò)渡，順利接管。

l在物業(yè)接管以后，按照科學(xué)的管理機(jī)制和嚴(yán)格的安全制度，制定和實(shí)施機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行保養(yǎng)和維修計(jì)劃。在環(huán)境管理、公共秩序等方面管理處均按專業(yè)程序予以安排。

l推行ISO9002質(zhì)量保證體系，在福田地稅辦公樓物業(yè)管理工作中實(shí)施物業(yè)公司已成熟運(yùn)行的ISO9002質(zhì)量保證體系，并結(jié)合該物業(yè)特點(diǎn)，通過(guò)征詢客戶的意見(jiàn)，確定適宜的質(zhì)量目標(biāo)，確保接管2年通過(guò)ISO9002認(rèn)證。４、建立規(guī)化的成本控制體系

采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"物業(yè)管理年度預(yù)算案，征求客戶同意后組織實(shí)施。l

l

\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"執(zhí)行預(yù)算過(guò)程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算案中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn)。同時(shí)，采取員工參與、適當(dāng)廢除、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫(kù)房挖潛、量化指標(biāo)管理等有效手段，使成本控制落實(shí)在全員、全要素、全過(guò)程中。

l高度重視物業(yè)節(jié)能降耗工作，針對(duì)福田地稅辦公樓機(jī)電設(shè)備，制定并實(shí)施有效的設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，從而降低總體運(yùn)營(yíng)成本。

l加強(qiáng)對(duì)供應(yīng)商和供貨廠家的監(jiān)管力度，利用自身對(duì)設(shè)備十分了解的優(yōu)勢(shì)，物業(yè)公司將根據(jù)在其他辦公樓對(duì)水、電、空調(diào)的管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合該物業(yè)設(shè)備實(shí)際情況，在對(duì)供貨廠家交貨數(shù)量、保修服務(wù)容和質(zhì)量方面實(shí)施有效控制。

５、實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略

物業(yè)公司高度重視福田地稅辦公樓項(xiàng)目，除總經(jīng)理親自掛帥進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)外，擬委派公司精銳骨干組建專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，作為提供真誠(chéng)服務(wù)、實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的重要保障。通過(guò)實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略，利用物業(yè)公司體制上的優(yōu)勢(shì)，激發(fā)員工的在潛力，發(fā)揮員工的創(chuàng)新能力，培養(yǎng)高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的物業(yè)管理人才、技術(shù)人才隊(duì)伍，使?jié)M意的員工和滿意的客戶完整構(gòu)成人性化的服務(wù)、管理理念，實(shí)現(xiàn)滿意的員工創(chuàng)造滿意的客戶、滿意的客戶創(chuàng)造滿意的效率，滿意的效率創(chuàng)造企業(yè)和員工更為廣闊發(fā)展空間的良性循環(huán)。

為了確保福田地稅辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，我公司已決定從公司圍抽調(diào)最優(yōu)秀人才組建新接項(xiàng)目管理處，具體人員簡(jiǎn)介詳見(jiàn)標(biāo)書第47頁(yè)，并重承諾，一旦\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"中標(biāo)，上述所有人員不變，更不會(huì)在中標(biāo)后通過(guò)招聘和培訓(xùn)來(lái)組建新接項(xiàng)目管理處，以免使中標(biāo)項(xiàng)目有較長(zhǎng)時(shí)間的管理磨合期。

二、全方位的服務(wù)意識(shí)

真誠(chéng)服務(wù)精心管理l

規(guī)操作，以客戶滿意為目標(biāo)，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。l

(一)專業(yè)化服務(wù)

物業(yè)公司憑借管理深大光電子學(xué)研究所辦公樓、大廈、招商街道辦事處辦公樓等樓宇的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，配備專業(yè)的管理和操作人才，利用現(xiàn)代管理手段，總體協(xié)調(diào)、高效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)最終的管理目標(biāo)。

(二)規(guī)化服務(wù)

有針對(duì)性地進(jìn)行定期的規(guī)培訓(xùn)，締造高素質(zhì)的管理人才，完成規(guī)性的服務(wù)容。

(三)品牌化服務(wù)

通過(guò)實(shí)施規(guī)服務(wù)的形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長(zhǎng)遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立福田地稅辦公樓安全、舒適、文明、潔凈的整體品牌形象。

(四)人性化服務(wù)

在日常服務(wù)過(guò)程中，以人性化服務(wù)理念，針對(duì)福田地稅不均衡的人流量與天氣變化的要求，運(yùn)用不均衡管理理論，為稅務(wù)部門與納稅人營(yíng)造健康的溝通環(huán)境，充分展示稅務(wù)部門為企業(yè)文明服務(wù)的形象。

(五)分項(xiàng)承包服務(wù)

l電梯分包

合理利用“共享式”服務(wù)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，有效節(jié)約成本，我們選擇信譽(yù)良好的專業(yè)電梯公司作為分包方對(duì)三菱電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。專業(yè)公司良好的服務(wù)質(zhì)量更有助于物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

l中央空調(diào)保養(yǎng)

福田地稅辦公樓中央空調(diào)主機(jī)采用了美國(guó)約克公司產(chǎn)品，該產(chǎn)品與我公司管理的碧湖花園中央空調(diào)主機(jī)為同一廠商，在碧湖花園中央空調(diào)多年的運(yùn)行管理過(guò)程中，我公司的維修技術(shù)人員與設(shè)備保養(yǎng)分包方美國(guó)約克公司建立了良好的合作關(guān)系。如我公司有幸中標(biāo)，現(xiàn)在為福田地稅辦公樓空調(diào)保養(yǎng)的美國(guó)約克公司將再次成為我公司的合作伙伴。

(六)實(shí)施片區(qū)全方位服務(wù)1、建立“全方位聯(lián)合”概念，滿足福田地稅辦公樓各項(xiàng)服務(wù)的客觀要求。

“全方位聯(lián)合”指的是充分利用企業(yè)部資源，合理有效與外聯(lián)單位合作，完成物業(yè)管理任務(wù)。如：企業(yè)部集中采購(gòu)、企業(yè)部專業(yè)培訓(xùn)、專家小組的管理、技術(shù)指導(dǎo)，與外聯(lián)企業(yè)如水、電、通訊等相關(guān)單位與鄰近小區(qū)、大廈合作、相互支持關(guān)系的建立。

2、充分利用現(xiàn)代科技，通過(guò)網(wǎng)上與電子媒體等手段，提高全方位服務(wù)的效率。

3、物業(yè)公司公司通過(guò)禮儀培訓(xùn)，規(guī)員工的言行舉止，倡導(dǎo)員工文明服務(wù)和敬業(yè)愛(ài)崗，使員工質(zhì)素符合高尚辦公環(huán)境與文明社會(huì)環(huán)境的要求。

三、創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、安全、文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想

1、垃圾分類

從接管之日起即采取垃圾分類收集辦法，根據(jù)福田地稅辦公樓的特點(diǎn)，設(shè)立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶罐為主，一般垃圾以日用廢物、塵土為主，有害垃圾主要為污水排放沉淀物、廢舊電池等。

對(duì)垃圾分類處理，我們將配合政府相關(guān)部門，采取有效措施進(jìn)行妥善處理。

2、環(huán)?？刂?/p>

鑒于福田地稅辦公樓在納稅高峰時(shí)期人流量大，管理人員根據(jù)實(shí)際情況或季節(jié)的變化調(diào)整中央空調(diào)的冷風(fēng)量以與新風(fēng)量，保證室空氣質(zhì)量。根據(jù)環(huán)保要求，對(duì)福田地稅辦公樓食堂所產(chǎn)生廢氣、廢水的排放情況提出合理化建議。

3、精神文明建設(shè)

我公司在精神文明建設(shè)方面有以下幾點(diǎn)設(shè)想：

(1)在重大節(jié)日協(xié)助做好節(jié)日裝飾，營(yíng)造節(jié)日氣氛。

(2)配合、支持福田地稅舉辦的各類職工文化活動(dòng)。

(3)協(xié)助接待來(lái)訪福田地稅進(jìn)行參觀、學(xué)習(xí)的企事業(yè)團(tuán)體。

(4)協(xié)助辦好墻報(bào)、宣傳欄、讀報(bào)欄等工作。

4、風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制的出發(fā)點(diǎn)是為了全面解除客戶的后顧之憂，確保福田地稅辦公樓在任何時(shí)候，水、電、氣設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)任何大小事故發(fā)生。為此，物業(yè)公司將在各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格履行管理職責(zé)。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，無(wú)論多么完善的監(jiān)控設(shè)施，都必須通過(guò)人的各種規(guī)行為才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。物業(yè)公司培養(yǎng)出了眾多具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的操作員工，這些員工能夠始終如一在自己崗位盡職盡責(zé)地工作，從而確保了公司一旦接管新物業(yè)，能按照規(guī)要求，來(lái)操作各項(xiàng)設(shè)備，與時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，并將其消滅在萌芽狀態(tài)，從而為福田地稅辦公樓提供一個(gè)安全、舒適的工作環(huán)境。

四、管理學(xué)前沿理論的掌握與運(yùn)用

管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變理論等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。

(一)以人為本的管理理論

現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺(jué)性和自我實(shí)現(xiàn)，主以挖掘人的積極性、創(chuàng)造性作為管理的核心。這一理論對(duì)物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。物業(yè)公司公司體制在\t":///fangdichan/fangdichanlunwen/wyglflw/_blank"物業(yè)管理行業(yè)中最先改制，現(xiàn)已成為全員持股企業(yè)，企業(yè)員工成為了公司主人。物業(yè)公司倡導(dǎo)敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，在公司圍實(shí)施ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系，制定了“安全、舒適、文明、潔凈”的質(zhì)量方針，公司全體員工共同為創(chuàng)建名牌物業(yè)而努力。

(二)系統(tǒng)管理理論

該理論認(rèn)為：現(xiàn)代企業(yè)是為了一定的經(jīng)營(yíng)目的，由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機(jī)地結(jié)合而成的整體，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)體系。為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，必須運(yùn)用系統(tǒng)思想綜合分析和處理。

這一理論對(duì)物業(yè)管理企業(yè)十分重要。我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的客戶服務(wù)第一、注重對(duì)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9002質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。物業(yè)管理是一項(xiàng)十分繁雜的工作，應(yīng)該用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握、科學(xué)分析、全面實(shí)施。

(三)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論

為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過(guò)程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過(guò)程視為一成不變的模式。這就是管理的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論。企業(yè)管理通過(guò)動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。

在物業(yè)管理工作中，動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論應(yīng)用極為廣泛，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力、強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以與對(duì)業(yè)務(wù)流程重組從而達(dá)到提高響應(yīng)客戶的能力，縮短改善周期等都是具體應(yīng)用實(shí)例。

(四)效益統(tǒng)一原則

企業(yè)為社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足廣大客戶的需求和欲望，而且要維護(hù)和增進(jìn)客戶和社會(huì)的利益，為人類幸福做出貢獻(xiàn)，最終企業(yè)才能贏得更多的利潤(rùn)。這就是現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)中的效益統(tǒng)一原則。

根據(jù)這一原則，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，保持企業(yè)發(fā)展后勁，又要處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。

(五)企業(yè)文化

杰出而成功的大公司都有強(qiáng)有力的企業(yè)文化涵，它是企業(yè)贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的在筋骨，反映了企業(yè)的基本信念和發(fā)展追求。

物業(yè)公司公司以其特有的企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成了豐富的企業(yè)文化，為企業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。

五、針對(duì)辦公樓管理現(xiàn)狀擬采取的整改設(shè)想

獲悉福田征收管理分局公開(kāi)招標(biāo)消息后,我公司立即組成一個(gè)調(diào)研小組,由總經(jīng)理親自掛帥,二位副總經(jīng)理各自分工負(fù)責(zé)專業(yè)技術(shù)工作，公司各級(jí)人員積極參加貴局組織的發(fā)標(biāo)會(huì)，明確招標(biāo)要求，對(duì)辦公樓進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,針對(duì)目前存在的問(wèn)題制定了整改方案.

１、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的規(guī)管理

經(jīng)過(guò)深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)辦公樓的發(fā)電機(jī)房、變壓器房、配電房、風(fēng)機(jī)房、配電箱、水泵房、中央空調(diào)主機(jī)、冷卻塔等機(jī)電設(shè)備均需要盡快進(jìn)行專業(yè)保養(yǎng)。我們認(rèn)為，一般機(jī)電設(shè)備和公共水電設(shè)施壽命在十年左右，如果保養(yǎng)不到位，將大大減少各類公共設(shè)備設(shè)施的使用壽命，從現(xiàn)場(chǎng)看，應(yīng)與時(shí)整改，避免影響正常使用。

物業(yè)公司公司已實(shí)施完整的機(jī)電設(shè)備管理規(guī)程與實(shí)施辦法，并在多年的實(shí)踐中得以完善，我們有信心能保證福田地稅辦公樓的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施在短期面貌煥然一新，并逐步走向規(guī)化管理。

２、制定房屋配套設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃

福田地稅辦公樓墻面多處滲水，各類管道均有不同程度的銹