金茂府項目案例分析課件

【大寧·金茂府】案例分享BY同策咨詢2015-04【大寧·金茂府】案例分享BY同策咨詢2015-04豪宅奇跡金茂傳奇2015年4月18日千萬級豪宅開盤熱銷21億首推房源幾近售罄！豪宅奇跡金茂傳奇2015年4月18日三維度深度解析金茂府熱銷的背后秘密維度一“方興地王效應(yīng)”維度二“不失時宜的產(chǎn)品”維度三“極致營銷手段”三維度深度解析金茂府熱銷的背后秘密維度一維度二維度三Dimension

1大寧地王方興品牌Dimension1大寧地王地王的前世該幅地塊原來是上海四方鍋爐廠和居民小區(qū)；出讓面積96429㎡，容積率2.2，純居住屬性；中環(huán)內(nèi)區(qū)位，東至平型關(guān)路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規(guī)劃路；地塊包含諸多限制條件。上海大寧路街道325街坊住宅地塊中環(huán)線內(nèi)罕見住宅地塊閘北大寧地塊屬性地王的前世該幅地塊原來是上海四方鍋爐廠和居民小區(qū)；上海大寧路地王的前世2013年末周邊二手房價——次新房3.5-4.5萬元/㎡地塊周邊仍以二手公寓小區(qū)居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬～4.5萬元/㎡。2013年末周邊新房市場——新房3.1-3.7萬元/㎡地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬～3.7萬元/㎡。明園森林都市三期——3.3萬元/㎡大寧瑞仕花園——3.5萬元/㎡大寧地塊周邊市場價格地王的前世2013年末周邊二手房價2013年末周邊新房市場明2014年1月28日，方興地產(chǎn)101億豪取上海大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價47609元/㎡，溢價率111.5%引發(fā)全城矚目。地王的誕生15家知名房企參與，140輪的激烈競價招商萬科寶礦聯(lián)合體、遠洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、融創(chuàng)綠城、不夜城與電氣與上海建工聯(lián)合、保利置業(yè)、方興地產(chǎn)、九龍倉地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、嘉華置業(yè)、恒基地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、山東魯能，世盈投資、富博置業(yè)（世茂地產(chǎn)、合景泰富聯(lián)合體）大寧地塊出讓，刷新上海宅地地王總價樂居專題搜房專題2014年1月28日，方興地產(chǎn)101億豪取上海大寧路街道32方興品牌方興地產(chǎn)，數(shù)個上海商務(wù)地標建筑的締造者金茂大廈——陸家嘴第一座商務(wù)地標方興地產(chǎn)——上海從不陌生的開發(fā)商北外灘雙地標上海國際航運服務(wù)中心、上海港國際客運中心方興品牌方興地產(chǎn)，數(shù)個上海商務(wù)地標建筑的締造者金茂大廈——陸方興地王誕生市場變化2013.1-2015.3上海商品住宅供求走勢930新政出臺2013年全市共成交1296萬方，2014年成交1005萬方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出臺前，成交量萎縮明顯。2014年10月起，市場需求得以釋放，成交量逐步攀升。2014年初上海房地產(chǎn)市場銷售轉(zhuǎn)入低迷方興地王誕生市場變化2013.1-2015.3上海商品住宅供上海每年都會出現(xiàn)地王但是從未有一塊地王會受到如此關(guān)注拿地時間：2013年末處于上海樓市最火熱的階段地塊特質(zhì)：2014年上?？們r地王樓板價：面粉貴于面包是不爭的事實（4.7萬元/㎡的樓板價，而周邊房價僅4.5萬元/㎡，地塊目標成本價需達到7.0-7.5萬元/㎡）拿地后：2014年上海樓市的萎靡以及些許放松引發(fā)關(guān)注上海每年都會出現(xiàn)地王拿地時間：2013年末處于上海樓市最火熱Dimension

2中國的【海德公園1號】Dimension2中國的區(qū)位理念方興理念，“只在核心地段，建造地標物業(yè)”整個大寧周邊有150萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施，包括項目緊鄰的25萬方綜合商業(yè)體「大寧國際廣場」、未來將入駐上海第二家「久光百貨」等……項目南邊有「閘北公園」，西邊有浦西市中心最大的城市綠肺「大寧靈石公園」。享有全學區(qū)概念，從大寧國際幼兒園、大寧國際小學、風華初中、上海大學均是閘北區(qū)乃至上海最為優(yōu)質(zhì)的教育資源。區(qū)位理念方興理念，“只在核心地段，建造地標物業(yè)”整個大寧周邊8大商圈大寧商圈、人民廣場商圈、新天地商圈、中山公園商圈、靜安寺商圈、徐家匯商圈、古北商圈、陸家嘴商圈100萬方，三大城市公園60萬方大寧靈石公園、15萬方閘北公園、13萬方金茂府私家公園4座學區(qū)學府大寧國際小學、大寧國際幼兒園、風華初級中學、大寧國際小學總部2座三甲醫(yī)院上海市第十人民醫(yī)院、上海市中醫(yī)院6.42平方公里國際影視園區(qū)上海溫哥華電影學院登陸大寧商圈環(huán)繞+優(yōu)質(zhì)教育成熟配套+綠色生態(tài)借勢北上海8大商圈商圈環(huán)繞+優(yōu)質(zhì)教育借勢北上海一直以來“金茂”便是上海人心中品質(zhì)、高端和地標的代名詞！方興地產(chǎn)作為金茂品牌的所有者，15年44座城市地標的開發(fā)實力也同樣令人折服，同時秉承的“綠金”理念更讓“金茂粉”的隊伍不斷壯大。中國第五座“金茂府”方興對于大寧地塊的產(chǎn)品線的選擇產(chǎn)品品牌一直以來“金茂”便是上海人心中品質(zhì)、高端和地標的代名詞！中國行政區(qū)域閘北區(qū)位板塊大寧（內(nèi)中環(huán)）占地面積96039㎡建筑面積216110㎡容積率2.2綠化率35%均價75000元/㎡樓層小高層、高層車位比1:1.2總戶數(shù)1558物業(yè)費5.95元/㎡·月交付標準精裝修（報價10000元/㎡）開盤時間2015年4月物業(yè)公司金茂物業(yè)開發(fā)商：方興置業(yè)（上海）有限公司

代理商：易居中國基本參數(shù)行政區(qū)域閘北區(qū)位板塊大寧（內(nèi)中環(huán)）占地面積96039㎡建筑面物業(yè)分布：住宅東西兩區(qū)，分兩期開發(fā)，一二期分別配置不同主題會所功能；一期二期一期住宅二期住宅自建小學自建公園一期住宅內(nèi)設(shè)計有泛會所概念，主要功能為老年活動中心、高爾夫練習、四點半學堂。社區(qū)主會所設(shè)計在二期，目前功能主題不詳。2.5萬方私屬公園1萬多方金茂自建大寧國際小學（總部）社區(qū)公建配套：特斯拉充電樁（2個）特斯拉充電樁整體規(guī)劃物業(yè)分布：住宅東西兩區(qū)，分兩期開發(fā)，一二期分別配置不同主題會風格：新古典主義風格建材：卡拉麥里金全石材干掛金茂府的立面風格沿襲了目前市場上豪宅表現(xiàn)的主流趨勢。也是金茂府一貫的產(chǎn)品線風格。整體表現(xiàn)可以說中規(guī)中矩，并無亮點。建筑立面風格：金茂府的立面風格沿襲了目前市場上豪宅表現(xiàn)的主流趨勢。也13萬方主題園林，一軸一園五組團，其中約2.5萬方私屬公園；公建配套——大寧國際小學（總部），政府引進、學區(qū)保障；70米棟距，大視野環(huán)境，住宅私密性高；社區(qū)雙會所配置，高端人性化居住享受；特別配置特斯拉充電樁，免費提供給業(yè)主使用。規(guī)劃特色定制型豪宅社區(qū)13萬方主題園林，一軸一園五組團，其中約2.5萬方私屬公園；國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅霧霾環(huán)境下的豪宅變革之路——產(chǎn)品特色國內(nèi)首個獲得霧霾環(huán)境下的豪宅變革之路——產(chǎn)品特色國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅中國的【海德公園1號】“在英國，包括舉世矚目的海德公園1號、英國查爾斯王子基金會興建的示范性住宅王子之家等一大批高端住宅項目都在BREEAM體系下進行了綠色建筑認證?！盉REEAM中國區(qū)總裁介紹稱，甚至連英國首相府邸唐寧街10號也在2012年獲得BREEAM認證。??因通過BREEAM認證的住宅項目往往“非富即貴”，這套評估體系也被當做億萬級豪宅的標準。其在人居環(huán)境方面倡導的“健康與舒適”標準，從居住的視覺舒適、室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱舒適、水質(zhì)、噪音、安全和可達性、污染物和隱私空間8個方面進行嚴格評估，同時對小區(qū)環(huán)境也提出要求，從而推動人居生活品質(zhì)不斷提升。??事實上，BREEAM住宅認證體系和標準已經(jīng)超越單純對環(huán)境的關(guān)切，而成為億萬豪宅品質(zhì)、性能和價值的標簽。不失時宜的產(chǎn)品國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅中國的【海德公園1循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)抗干擾隔音降噪系統(tǒng)24小時新風置換系統(tǒng)抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)全屋凈水軟水系統(tǒng)屋頂?shù)孛鏌嶙韪粝到y(tǒng)高效外墻保溫系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)智能家庭控制系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)金茂府的科技健康概念：十二大科技系統(tǒng)環(huán)?？萍歼\用循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)金茂府的科技健康概念：十二大科技系統(tǒng)環(huán)保科技十二大科技系統(tǒng)——抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)、24小時新風置換系統(tǒng)抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)的原理：在新風置換系統(tǒng)中集成【靜電除塵+鹽溶液過濾】（好比空氣凈化器的濾網(wǎng)作用）過濾級：2級（初級過濾5um，終極過濾1um）金茂府樣板展示恒氧靜電除塵：利用高壓靜電場使氣體電離從而使塵粒帶電吸附到電極上的收塵方法；鹽溶液：類似海水過濾的薄膜，只有很小的分子顆粒及水分子可以通過。環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)、24小時新風置換十二大科技系統(tǒng)——毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)無聲、最安靜的空調(diào)系統(tǒng)；無風感，高舒適度；沒有冷凝水，不存在細菌孳生源；節(jié)能效果顯著；占用面積小，節(jié)省建筑空間；布置靈活、安裝方便；安裝完成幾乎不用維修；金茂府將毛細管席安裝在房間頂棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房間輻射冷量；冬季通入32-28℃的熱水，柔和的向房間輻射熱量鋪設(shè)情況金茂府樣板展示恒溫環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)無聲、最安靜的空調(diào)系統(tǒng)；鋪十二大科技系統(tǒng)——循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)清潔的可再生能源地源熱泵系統(tǒng)利用了地球表面淺層作為熱交換地熱資源（通常小于400米深）進行能量轉(zhuǎn)換；可靠、節(jié)能不受室外環(huán)境影響。根據(jù)美國環(huán)保署EPA估計，設(shè)計安裝良好的地源熱泵平均比傳統(tǒng)的制冷機系統(tǒng)可節(jié)約yoghurt30-40%的運行費用綠色、環(huán)保不用抽取地下水，沒有燃燒、沒有排煙，也沒有廢棄物，是綠色建筑空調(diào)系統(tǒng)的典型代表。維護費用極低該系統(tǒng)的地下?lián)Q熱器埋于地下，此阿勇高密度聚乙烯塑料管，使用壽命長達50年以上；運行過程中免于維護，從而節(jié)省了維護費用。恒溫環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)清潔的可再生能源恒溫環(huán)?？剖罂萍枷到y(tǒng)——高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)斷橋鋁合金：鋁合金門窗是建筑能耗流散的一個重要渠道。斷橋鋁合金利用橡膠條隔斷門窗框的冷熱橋，起到節(jié)能效果，同時保持良好的氣密性及水密性。高性能雙效low-e玻璃：可調(diào)節(jié)光線，防止陽光直射引起的視覺炫目，同時具備防輻射功能，過濾紫外線對家具衣物的損害。金茂府在南向臥室均設(shè)計了雙層中空玻璃夾百葉的窗體。金茂府實景展示恒溫環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)斷橋鋁合金：鋁合金門窗十二大科技系統(tǒng)——抗干擾隔音降噪系統(tǒng)保溫隔音：高強度的整體抗壓，吸收重物落地沖擊力，保護地板，減少落伍損傷；抗壓緩沖：特有的保溫、隔音性能，增強了房間的私密性，可放心的睡臥在地板上，金茂府將這項系統(tǒng)采用在樓層地板上，可理解為隔音地坪的作用。環(huán)?？萍歼\用抗噪十二大科技系統(tǒng)——抗干擾隔音降噪系統(tǒng)金茂府將這項系統(tǒng)采用在樓十二大科技系統(tǒng)——同層排水系統(tǒng)與建筑物同壽命，免維護；高效節(jié)水：內(nèi)壁光滑的HDPE管材、雙沖面板、沖水即停無水管噪音無衛(wèi)生死角雙沖面板節(jié)水用水設(shè)備靈活、凸顯衛(wèi)浴空間強支撐力支架、免維護隱藏水箱真正的產(chǎn)權(quán)獨立。金茂府實景展示環(huán)?？萍歼\用抗噪十二大科技系統(tǒng)——同層排水系統(tǒng)與建筑物同壽命，免維護；金茂府金茂府的科技健康概念，從產(chǎn)品本質(zhì)上其實并不新鮮，早在08年的中鷹黑森林就主打過綠色科技環(huán)保概念。金茂府此次主要是在新風系統(tǒng)上增加了一道防PM2.5的裝置系統(tǒng)。而這無疑給了我們這些生活在霧霾環(huán)境下的消費者，一個趨之若鶩的關(guān)鍵吸引點。綠色科技產(chǎn)品特色金茂府的科技健康概念，從產(chǎn)品本質(zhì)上其實并不新鮮，早在08年的豪宅也做小面積：金茂府主打改善型住宅概念，主力面積段：150-190㎡（三房）同時推出小面積的95㎡2+1房且主臥套房設(shè)計，部分220-240㎡大四房。95㎡158㎡192㎡95㎡340032003600控制面積段，控制總價面積段選擇豪宅也做小面積：金茂府主打改善型住宅概念，主力面積段：150特點：1.95㎡可改造成三房兩衛(wèi)，滿足生活需求2.約8㎡，近12%的附送面積3.20㎡主臥套房，大飄窗，豐富室內(nèi)空間4.十大收納系統(tǒng)體系設(shè)計5.全明雙衛(wèi)設(shè)計6.大尺度景觀陽臺，采光性佳7.3.15米墅級層高，舒適感提升緊湊型“2+1”產(chǎn)品95㎡戶型特點：5.全明雙衛(wèi)設(shè)計緊湊型“2+1”產(chǎn)品95㎡戶型特點：1.約8%房附送面積，約12㎡2.全明采光設(shè)計，戶型空間全部通透3.室內(nèi)金茂十大收納體系設(shè)計4.獨立電梯入戶，獨立電梯前室，增加功能空間與私密性5.12米極致的南向面寬6.主臥全套房設(shè)計7.大尺度景觀陽臺，3.15米墅級層高，居住舒適度極佳舒適性三房產(chǎn)品158㎡戶型特點：5.12米極致的南向面寬舒適性三房產(chǎn)品158㎡戶型特點：1.獨立電梯入戶，獨立8㎡電梯前室2.15.2m四開間朝南，極致南向面寬3.4.5-7.8米可變橫廳，可分可合，滿足多功能居住需求4.約8%的附送空間豪華型四房產(chǎn)品192㎡戶型特點：豪華型四房產(chǎn)品192㎡戶型多面積段戶型設(shè)計，滿足不同家庭置業(yè)需求全明戶型，采光充足戶型方正，大面寬締造舒適居住尺度套房設(shè)計，突顯主人身份尊貴感金茂十大收納體系，滿足全家庭收納需求N+1戶型靈動空間，全家庭多功能需求3.15米極致舒適層高，墅級享受寬敞客廳外加大尺度景觀陽臺所有臥室均帶飄窗設(shè)計，豐富生活空間戶型九大價值點戶型設(shè)計特點多面積段戶型設(shè)計，滿足不同家庭置業(yè)需求戶型九大價值點戶型設(shè)計戶型面積95㎡、158㎡192㎡入戶門美國希勒奇（7㎝定制）美國希勒奇（7㎝定制）入戶門鎖美國希勒奇美國希勒奇衛(wèi)生龍頭漢斯格雅漢斯格雅衛(wèi)生潔具(全套)勞芬（瑞士）勞芬（瑞士）廚房整體櫥柜百麗櫥柜百麗櫥柜廚房4件套（油煙機、煤氣灶、消毒柜、微波爐）博士嘉格納冰箱意大利寶格斯意大利寶格斯廚房間水槽法蘭克法蘭克水處理器冰特爾冰特爾垃圾粉碎機維斯特母維斯特母玻璃門窗（雙層中空玻璃）Low-e阿魯克阿魯克控制開關(guān)okonoff柯耐弗okonoff柯耐弗以德系品牌為主的精工奢裝社區(qū)裝修品牌戶型面積95㎡、158㎡192㎡入戶門美國希勒奇（7㎝定制）豪宅戶型趨勢針對如今一線城市市場，消費者對總價十分敏感的現(xiàn)狀。金茂府此次推出95㎡的2+1房（主臥套房設(shè)計）和158㎡的大三房，也正是大勢所趨，迎合了市場的接受度，并且在功能布局上也是既符合傳統(tǒng)大宅該有的配置，同時又保障了戶型各空間的基本舒適尺度，可謂是打了一張安全牌。戶型選擇豪宅戶型趨勢針對如今一線城市市場，消費者對總價十分敏感Dimension

3價格存疑，止于現(xiàn)場整合營銷，上天入地Dimension3價格存疑，止于現(xiàn)場2014年末外界對于價格預估8-10萬元/㎡項目實景如何？2014年末外界對于價格預估項目實景如何？樣板段打造營銷推廣樣板段打造營銷推廣1月17日3月21日4月18日3月7日售樓處、樣板房（95平米、158平米兩套）示范區(qū)公開認籌BV奢侈品概念樣板房開盤4個月主要營銷節(jié)點1月17日3月21日4月18日3月7日售樓處、樣板房認籌BV樣板段共和新路彭江路樣板段特色亮點：上海首個BREEAM標準未來生活館2.5萬方上海最大的項目實景示范區(qū)樣板段樣板段打造帶房動線樣板段共和新路彭江路樣板段特色亮點：樣板段樣板段打造帶房動線彭江路段：社區(qū)大門正對面就是閘北區(qū)救助管理站，管理站兩旁均為私人的雜貨店、餐廳等，整條路段顯得檔次很低，且西側(cè)路段?？苛舜罅康默F(xiàn)場土方車。相對混雜的外部環(huán)境，一定程度上拉低了示范樣板區(qū)的整體形象。彭江路樣板段打造彭江路段：社區(qū)大門正對面就是閘北區(qū)救助管理站，管理站兩旁均為樣板段入口形象：廣場式半圍合空間，營造鬧中取靜，低調(diào)私密的豪宅形象。樣板段打造樣板段入口形象：廣場式半圍合空間，營造鬧中取靜，低調(diào)私密的豪樣板段停車區(qū)域形象：配置了兩個特斯拉充電樁作為社區(qū)主要的特色展示，未來也會免費提供給業(yè)主使用。展現(xiàn)了高端形象的人性化考量樣板段打造樣板段停車區(qū)域形象：配置了兩個特斯拉充電樁作為社區(qū)主要的特色樣板段售樓處形象：進深約15米多的景觀中軸，兩旁對稱的水池+楊梅樹陣，營造出極強的儀式感與尊貴感。一軸樣板段打造樣板段售樓處形象：進深約15米多的景觀中軸，兩旁對稱的水池+樣板段園林展示：社區(qū)的總體景觀園林面積達到13萬方，樣板段開放了集中的2.5萬方社區(qū)公園，項目特別聘請了加拿大著名的奧雅景觀設(shè)計公司，以全球知名的生態(tài)公園卜茶德公園的原型打造。一園樣板段打造樣板段園林展示：社區(qū)的總體景觀園林面積達到13萬方，樣板段開樣板段園林展示：打造多層次的原生態(tài)的綠化，坡地景觀、園林小品以及大型樹木、喬木、灌木有機結(jié)合。園路蜿蜒曲折，營造出移步異景的效果。樣板段打造樣板段園林展示：打造多層次的原生態(tài)的綠化，坡地景觀、園林小品樣板段園林展示：樣板段實景還原了樓宇宅間入戶組團，可以看到，金茂針對不同的樓宇設(shè)計了不同的場景和雕塑小品，為每一棟樓都設(shè)計了專門的標識感，營造了一種專屬的尊貴體驗。樣板段打造樣板段園林展示：樣板段實景還原了樓宇宅間入戶組團，可以看到，樣板房大堂實景展示（95㎡戶型）金茂府設(shè)計了南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅對公共空間的大尺度要求；南側(cè)大堂為主要的接待區(qū)，北側(cè)大堂融入了泛會所的功能。大堂的地面采用拼花大理石鋪設(shè)，墻面?；u鋪設(shè)為主，吊頂配以水晶燈飾，樣板段打造樣板房大堂實景展示（95㎡戶型）金茂府設(shè)計了南北雙大堂概念，樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板房打造了不同的風格主題，例如此套的chanel主題，另有LV、BV等主題風格。樣板間由香港頂尖設(shè)計師梁志天設(shè)計此套為95平米2+1房，層高3.1米。樣板段打造樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板房打造了不同的風格主題，例樣板房實景展示：（95㎡樣板）客廳面寬3.6米不算大，但比較方正通透。并且3.1米層高，也使整個空間感并不顯得壓抑，客廳南面直通觀景陽臺，日照采光條件較好。陽臺（半贈送面積）南向步入式陽臺除具備良好的觀景條件，提高餐客廳的通透性之外，收納功能也很強。圖中能看到一側(cè)安裝有拖把池，并放置了洗衣機。拖把池下方還有收納柜，可擺放一些日用品。樣板段打造樣板房實景展示：（95㎡樣板）客廳面寬3.6米不算大，但比較入戶玄關(guān)被設(shè)置在入戶門后方。圖中所見的配飾收納柜及鞋架等為隱蔽設(shè)計，需開啟玄關(guān)處的兩門收納櫥才能看到。值得注意的是，鞋架為旋轉(zhuǎn)式設(shè)計，可同時放置30雙鞋，功能強大。這樣大大提高了套內(nèi)空間的利用率。樣板房實景展示：（95㎡樣板）餐廳靠近入戶門，雖然并沒有獨立成區(qū)域，但與客廳之間仍有一定距離，還是很明確的做到了功能分區(qū)。另外，需注意的是入戶門做到了7CM厚，用材考究且隔音性、安全性較普通入戶門更強。樣板段打造入戶玄關(guān)被設(shè)置在入戶門后方。圖中所見的配飾收納柜及鞋架等為隱主臥面寬3.4米，為套房設(shè)計，含起居室、衛(wèi)生間于一體。且主臥套間面積達到了約20平方米，市面上90多平戶型小3房不少，但很少做成2個衛(wèi)生間。主臥也附贈內(nèi)飄窗，窗臺2個平方左右，可坐在上面觀景或休息。樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板段打造主臥面寬3.4米，為套房設(shè)計，含起居室、衛(wèi)生間于一體。且主臥書房：2+1房在戶型上的最大亮點在于贈送面積。除陽臺半贈送，2間臥室全贈送之外，樣板間中朝北的書房也為半贈送面積，大大提高了附加值。北面的大窗近占到整面墻的寬度，因而采光和通風性都非常優(yōu)越。樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板段打造書房：2+1房在戶型上的最大亮點在于贈送面積。除陽臺半贈送，廚房通風性強，L型設(shè)計是最常見也最節(jié)省空間的。水槽下方有收納柜，生活雜物合理存放。廚電品牌主要為博世。樣板房實景展示：（95㎡樣板）衛(wèi)生間該戶型中，主、客衛(wèi)的布局及面積均相仿，洗漱臺上方為鏡柜，除了安裝有鏡子方便梳洗之外，進一步增強了收納功能。潔具品牌主要為勞芬和漢斯格雅。大宅的品牌上還有進一步提升。樣板段打造廚房通風性強，L型設(shè)計是最常見也最節(jié)省空間的。水槽下方有收納樣板房大堂實景展示（158㎡戶型）南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅對公共空間的大尺度要求，大堂獨立區(qū)分了接待區(qū)與休息區(qū)，更具私密性；大堂的地面采用拼花大理石鋪設(shè)，墻面?；u鋪設(shè)為主，吊頂配以水晶燈飾，樣板段打造樣板房大堂實景展示（158㎡戶型）南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅樣板房實景展示：（158㎡樣板）158㎡3房，2梯2戶設(shè)計。該戶型最大的亮點在于由私家電梯入戶，每戶可享8㎡的電梯前室。這樣的設(shè)計往往只能在大平層及別墅內(nèi)看到。私家電梯入戶除了私密性強之外，也增強了空間附加值。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）158㎡3房，2梯2戶設(shè)計。樣板房實景展示：（158㎡樣板）客廳面寬4.5米。南面通過兩扇落地窗大門可步入至觀景陽臺。該戶型中雙臥朝南，加上客廳，總計達到12平米的南向面寬。由于層高達到3.1米，整個空間在視覺上非常開闊。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）客廳面寬4.5米。南面通過兩樣板房實景展示：（158㎡樣板）餐廳餐廳北面設(shè)有低窗臺的飄窗，一方面增加了室內(nèi)的采光和通風性，也為就餐增添了幾分生活情趣。用餐時可一邊品嘗美食一邊欣賞社區(qū)景觀。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）餐廳餐廳北面設(shè)有低窗臺的飄樣板房實景展示：（158㎡樣板）客臥面寬3.6米且進深很大。南面附贈全景飄窗，較普通飄窗而言視野及通透性更突出。另外，市面上不少戶型將餐客廳做大，但房間都很小。而該戶型客臥空間也很大，大衣櫥輕松擺放。主臥面寬3.9米，套間功能更為齊全。不但有起居室、衛(wèi)生間還設(shè)有步入式衣帽間。住戶在主臥內(nèi)就可完成一站式起居，且這樣的設(shè)計可提升居住舒適性及生活私密性。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）客臥面寬3.6米且進深很大。健康科技體驗館展示：特別設(shè)計了體驗館，直觀的數(shù)據(jù)展示出金茂府的健康科技居住品質(zhì)與普通住宅居住品質(zhì)的差異化。新風系統(tǒng)毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)全屋凈水軟水系統(tǒng)樣板段打造健康科技體驗館展示：特別設(shè)計了體驗館，直觀的數(shù)據(jù)展示出金茂府金茂府的整體樣板段設(shè)計幾乎可以給予滿分，2.5萬方的實景樣板段也確實是其一大亮點。樓宇景觀、大堂、戶型等的實景還原，使整個參觀動線更加生動流暢，精細化的設(shè)計，大大提升了產(chǎn)品的品質(zhì)形象。唯一不足的表現(xiàn)就在于社區(qū)外部的道路環(huán)境。樣板段打造實景還原金茂府的整體樣板段設(shè)計幾乎可以給予滿分，2.5萬方的實景樣板樣板段打造營銷推廣（整體營銷費用投入已達8000萬元）樣板段打造營銷推廣（整體營銷費用投入已達8000萬元）媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢產(chǎn)品發(fā)布會，活動現(xiàn)場，明星助陣，3D表演，巨人團隊表演等創(chuàng)意表現(xiàn)形式，樹立品牌形象同時拉高項目調(diào)性，建立項目認知。知名度業(yè)內(nèi)發(fā)酵名人引爆，跨界合作2014年11月6日產(chǎn)品發(fā)布會2015年1月17日示范區(qū)開放14年9月25日知名媒體經(jīng)典項目參觀品鑒行14年11月6日BREEAM住宅認證盛典15年1月17日

金茂府示范啟幕15年3月7日金茂府認籌15年3月21日BV樣板房公開活動15年4月18日首次開盤1、形象入市媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢產(chǎn)品發(fā)布會，活動現(xiàn)場，明節(jié)點活動2014年11月6日，在上海金茂君悅大酒店舉行的"以傳奇致敬傳奇——大寧金茂府啟幕暨中國首座英國BREEAM住宅認證盛典"中，英國政府建筑環(huán)境處主任與BREEAM中國區(qū)總裁一同為方興地產(chǎn)旗下上海大寧金茂府頒發(fā)認證證書，這是繼BREEAM標準應(yīng)用英國海德公園一號后，國內(nèi)首個榮獲該認證的住宅項目。首個BREEAM認證住宅節(jié)點活動2014年11月6日，在上海金茂君悅大酒店舉行的"以節(jié)點活動2015年1月17日，上海大寧金茂府示范區(qū)驚艷亮相，一時賓客盈門。當天這座上海首個BREEAM標準未來生活館和2.5萬方上海最大的項目實景示范區(qū)讓不少見多識廣的業(yè)內(nèi)人士稱贊不已。當晚的活動更是將一整日的開放推向高潮，德國精工巨人團隊在500平方米的草坪舞臺上演申城首秀，并帶出“情歌王子”張信哲，通過其沉淀華語歌壇20年的天籟之音，傳達大寧金茂府傳承方興地產(chǎn)引領(lǐng)高端綠金品質(zhì)的“信仰”。明星助陣示范區(qū)亮相節(jié)點活動2015年1月17日，上海大寧金茂府示范區(qū)驚艷亮相，LED舞臺及表演區(qū)自助餐活動背景畫面現(xiàn)場布置室內(nèi)平面圖自助餐背景畫面微信簽到微信時光機自助餐節(jié)點活動2015.3.21BV樣板房開放1.關(guān)注公眾號完成簽到2.填寫簽到信息3.大屏幕顯示信息，完成簽到LED舞臺及表演區(qū)自助餐活動背景畫面現(xiàn)場布置室內(nèi)平面圖自助餐2、賣點釋放自媒體+大V合作區(qū)域覆蓋陣地導視和第三方媒體如克而瑞房價、行業(yè)自媒體大V的合作，極大提高了行業(yè)影響力和市場公信力。點位1：慧芝湖花園小區(qū)門口廣告牌點位2：共和新路（近彭江路）指引牌點位3：平型關(guān)路段指引牌點位4：“上海長途汽車站”大樓點位5：售樓處門口桁架點位6：陣地圍擋區(qū)域戶外配合渠道拓客，線上媒體配合中介聯(lián)動2、賣點釋放自媒體+大V合作區(qū)域覆蓋陣地導視和第三方媒體如克地產(chǎn)大V：開盤數(shù)據(jù)被質(zhì)疑后，大V站隊推送反駁軟文。微信營銷地產(chǎn)大V：開盤數(shù)據(jù)被質(zhì)疑后，大V站隊推送反駁軟文。微信營銷68區(qū)域覆蓋及陣地導視共和新路（近彭江路）上的“金茂府”指引牌廣中路（近平型關(guān)路）上的“金茂府”指引牌平型關(guān)路段上的“道旗”廣告牌“大寧金茂府”豎在慧芝湖花園小區(qū)門口的廣告牌區(qū)域覆蓋及陣地導視共和新路（近彭江路）上的“金茂府”指引牌廣69全方位媒體投放全方位媒體投放703、深度蓄客每周舉辦高端圈層的暖場活動每周一次高頻次固定高端圈層的暖場活動，拔高項目調(diào)性，拓展高端客戶，提高市場熱度及關(guān)注度，實現(xiàn)口碑傳播。3、深度蓄客每周舉辦高端圈層的暖場活動每周一次高頻次固定高端2015年3月7日，大寧·金茂府首次公開認籌。早上九點剛過，就有來自上海各區(qū)的買家提早到售樓處門口等候。十點鐘，公開認籌正式開始，面對等候多時的買家，32位售樓員緊張有序的忙碌著。當日認籌下單瞬破400組，遠超市場預期。首次認籌五重優(yōu)惠蓄客成效2015年3月7日，大寧·金茂府首次公開認籌。早上九點剛過，723月7日、8日開始認籌，支付1萬元意向金，可領(lǐng)購房號，開盤享1萬抵10萬等5重優(yōu)惠，并可獲得千元油卡。3月7日、8日兩天共認籌400組，其中市場客戶約占6成；認小籌達到1200組。蓄客成效小籌升籌4月11日開始升籌，至開盤，升籌客戶超過400組；閘北客戶占比66%，客戶年齡層在30-40歲之間的比例為72%3月7日、8日開始認籌，支付1萬元意向金，可領(lǐng)購房號，開盤享ending開盤ending開盤12375891046首開4棟樓，多面積段戶型，產(chǎn)品搭配平均，選擇性廣。推售貨量推售產(chǎn)品分布：1號樓：95㎡3房2廳2衛(wèi)86套2號樓：95㎡3房2廳2衛(wèi)86套4號樓：192㎡4房2廳3衛(wèi)22套6號樓：158㎡3房2廳2衛(wèi)84套及少量特殊戶型共計282套12375891046首開4棟樓，多面積段戶型，產(chǎn)品搭配平均價格策略面積段認籌優(yōu)惠升籌優(yōu)惠折后總價（萬）95㎡1萬抵10萬4萬抵20萬588-688158㎡1萬抵10萬5萬抵30萬1028-1128192㎡1萬抵10萬7萬抵40萬1350-1550折扣優(yōu)惠情況一次性付款按揭首付分期95㎡10萬優(yōu)惠優(yōu)惠7萬3成首付無158㎡15萬優(yōu)惠優(yōu)惠8萬192㎡20萬優(yōu)惠優(yōu)惠10萬獲取折扣的條件一個月內(nèi)全款到賬條件是首付3成，并當天簽掉按揭合同，首付款4月30日前到賬開盤優(yōu)惠付款優(yōu)惠2015年2月開始釋放價格信息，對外口徑在7.0-7.5萬元/㎡價格策略面積段認籌優(yōu)惠升籌優(yōu)惠折后總價（萬）95㎡1萬抵10戶型折后總價（萬/套）推案套數(shù)當日去化量（套數(shù)）去化率95平3房588-68817216790.78%158平3房1028-11288874195平4房1350-15502215總計588-688282256成交情況開盤首日后，成交情況統(tǒng)一對外口徑項目于2015年4月18日開盤，采用搖號開盤戶型折后總價推案套數(shù)當日去化量（套數(shù)）去化率95平3房588根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)實際的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：4.18日開盤，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)成交段4.24-5.31截至5.31，金茂府共網(wǎng)簽276套，整體成交均價69132元/㎡，總銷22.96億元實際簽約（簽約數(shù)據(jù)截止到2015.5.31）房型面積段成交套（套）成交均價（元/㎡）2+1R95179660513R15875690561752709264R1921875205大平層234（定制戶型）295820合計27669132根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)實際的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：4.18日開盤，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)成交段借勢地王效應(yīng)大寧地王，方興品牌，逆市吸睛；精塑綠金產(chǎn)品金茂產(chǎn)品，

BREEAM認證，恰逢其時；重現(xiàn)場，狠營銷實景營造，全力推廣，搏營銷成功。大寧金茂府案例回顧借勢地王效應(yīng)大寧金茂府案例回顧非高價值地段塑造高價值產(chǎn)品如何實現(xiàn)營銷上的突破借鑒一：形象上高舉高打，樹立項目整體調(diào)性借鑒二：重視現(xiàn)場，體驗為先，強勢影響客戶借鑒三：媒體全面鋪開，廣泛覆蓋，多線并行借鑒四：活動配合，重視客戶粘連，深度蓄客非高價值地段塑造高價值產(chǎn)品借鑒一：形象上高舉高打，樹立項目整同策咨詢專業(yè)至上服務(wù)至誠The

End同策咨詢專業(yè)至上服務(wù)至誠TheEnd【大寧·金茂府】案例分享BY同策咨詢2015-04【大寧·金茂府】案例分享BY同策咨詢2015-04豪宅奇跡金茂傳奇2015年4月18日千萬級豪宅開盤熱銷21億首推房源幾近售罄！豪宅奇跡金茂傳奇2015年4月18日三維度深度解析金茂府熱銷的背后秘密維度一“方興地王效應(yīng)”維度二“不失時宜的產(chǎn)品”維度三“極致營銷手段”三維度深度解析金茂府熱銷的背后秘密維度一維度二維度三Dimension

1大寧地王方興品牌Dimension1大寧地王地王的前世該幅地塊原來是上海四方鍋爐廠和居民小區(qū)；出讓面積96429㎡，容積率2.2，純居住屬性；中環(huán)內(nèi)區(qū)位，東至平型關(guān)路，南至彭江路，西至共和新路，北至和源福邸、東北明園森林都市攬翠苑、規(guī)劃路；地塊包含諸多限制條件。上海大寧路街道325街坊住宅地塊中環(huán)線內(nèi)罕見住宅地塊閘北大寧地塊屬性地王的前世該幅地塊原來是上海四方鍋爐廠和居民小區(qū)；上海大寧路地王的前世2013年末周邊二手房價——次新房3.5-4.5萬元/㎡地塊周邊仍以二手公寓小區(qū)居多，如慧芝湖花園、水木年華花園、新梅共和城，最新交易價在3.5萬～4.5萬元/㎡。2013年末周邊新房市場——新房3.1-3.7萬元/㎡地塊周邊在售項目主要有明園森林都市三期、中星馨恒苑一期尚品新作以及大寧瑞仕花園，目前新房成交均價在3.1萬～3.7萬元/㎡。明園森林都市三期——3.3萬元/㎡大寧瑞仕花園——3.5萬元/㎡大寧地塊周邊市場價格地王的前世2013年末周邊二手房價2013年末周邊新房市場明2014年1月28日，方興地產(chǎn)101億豪取上海大寧路街道325街坊住宅地塊，樓板價47609元/㎡，溢價率111.5%引發(fā)全城矚目。地王的誕生15家知名房企參與，140輪的激烈競價招商萬科寶礦聯(lián)合體、遠洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、融創(chuàng)綠城、不夜城與電氣與上海建工聯(lián)合、保利置業(yè)、方興地產(chǎn)、九龍倉地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、嘉華置業(yè)、恒基地產(chǎn)、新城地產(chǎn)、山東魯能，世盈投資、富博置業(yè)（世茂地產(chǎn)、合景泰富聯(lián)合體）大寧地塊出讓，刷新上海宅地地王總價樂居專題搜房專題2014年1月28日，方興地產(chǎn)101億豪取上海大寧路街道32方興品牌方興地產(chǎn)，數(shù)個上海商務(wù)地標建筑的締造者金茂大廈——陸家嘴第一座商務(wù)地標方興地產(chǎn)——上海從不陌生的開發(fā)商北外灘雙地標上海國際航運服務(wù)中心、上海港國際客運中心方興品牌方興地產(chǎn)，數(shù)個上海商務(wù)地標建筑的締造者金茂大廈——陸方興地王誕生市場變化2013.1-2015.3上海商品住宅供求走勢930新政出臺2013年全市共成交1296萬方，2014年成交1005萬方，同比下降22.5%，尤其在2014年930新政出臺前，成交量萎縮明顯。2014年10月起，市場需求得以釋放，成交量逐步攀升。2014年初上海房地產(chǎn)市場銷售轉(zhuǎn)入低迷方興地王誕生市場變化2013.1-2015.3上海商品住宅供上海每年都會出現(xiàn)地王但是從未有一塊地王會受到如此關(guān)注拿地時間：2013年末處于上海樓市最火熱的階段地塊特質(zhì)：2014年上?？們r地王樓板價：面粉貴于面包是不爭的事實（4.7萬元/㎡的樓板價，而周邊房價僅4.5萬元/㎡，地塊目標成本價需達到7.0-7.5萬元/㎡）拿地后：2014年上海樓市的萎靡以及些許放松引發(fā)關(guān)注上海每年都會出現(xiàn)地王拿地時間：2013年末處于上海樓市最火熱Dimension

2中國的【海德公園1號】Dimension2中國的區(qū)位理念方興理念，“只在核心地段，建造地標物業(yè)”整個大寧周邊有150萬平方米的商業(yè)配套設(shè)施，包括項目緊鄰的25萬方綜合商業(yè)體「大寧國際廣場」、未來將入駐上海第二家「久光百貨」等……項目南邊有「閘北公園」，西邊有浦西市中心最大的城市綠肺「大寧靈石公園」。享有全學區(qū)概念，從大寧國際幼兒園、大寧國際小學、風華初中、上海大學均是閘北區(qū)乃至上海最為優(yōu)質(zhì)的教育資源。區(qū)位理念方興理念，“只在核心地段，建造地標物業(yè)”整個大寧周邊8大商圈大寧商圈、人民廣場商圈、新天地商圈、中山公園商圈、靜安寺商圈、徐家匯商圈、古北商圈、陸家嘴商圈100萬方，三大城市公園60萬方大寧靈石公園、15萬方閘北公園、13萬方金茂府私家公園4座學區(qū)學府大寧國際小學、大寧國際幼兒園、風華初級中學、大寧國際小學總部2座三甲醫(yī)院上海市第十人民醫(yī)院、上海市中醫(yī)院6.42平方公里國際影視園區(qū)上海溫哥華電影學院登陸大寧商圈環(huán)繞+優(yōu)質(zhì)教育成熟配套+綠色生態(tài)借勢北上海8大商圈商圈環(huán)繞+優(yōu)質(zhì)教育借勢北上海一直以來“金茂”便是上海人心中品質(zhì)、高端和地標的代名詞！方興地產(chǎn)作為金茂品牌的所有者，15年44座城市地標的開發(fā)實力也同樣令人折服，同時秉承的“綠金”理念更讓“金茂粉”的隊伍不斷壯大。中國第五座“金茂府”方興對于大寧地塊的產(chǎn)品線的選擇產(chǎn)品品牌一直以來“金茂”便是上海人心中品質(zhì)、高端和地標的代名詞！中國行政區(qū)域閘北區(qū)位板塊大寧（內(nèi)中環(huán)）占地面積96039㎡建筑面積216110㎡容積率2.2綠化率35%均價75000元/㎡樓層小高層、高層車位比1:1.2總戶數(shù)1558物業(yè)費5.95元/㎡·月交付標準精裝修（報價10000元/㎡）開盤時間2015年4月物業(yè)公司金茂物業(yè)開發(fā)商：方興置業(yè)（上海）有限公司

代理商：易居中國基本參數(shù)行政區(qū)域閘北區(qū)位板塊大寧（內(nèi)中環(huán)）占地面積96039㎡建筑面物業(yè)分布：住宅東西兩區(qū)，分兩期開發(fā)，一二期分別配置不同主題會所功能；一期二期一期住宅二期住宅自建小學自建公園一期住宅內(nèi)設(shè)計有泛會所概念，主要功能為老年活動中心、高爾夫練習、四點半學堂。社區(qū)主會所設(shè)計在二期，目前功能主題不詳。2.5萬方私屬公園1萬多方金茂自建大寧國際小學（總部）社區(qū)公建配套：特斯拉充電樁（2個）特斯拉充電樁整體規(guī)劃物業(yè)分布：住宅東西兩區(qū)，分兩期開發(fā)，一二期分別配置不同主題會風格：新古典主義風格建材：卡拉麥里金全石材干掛金茂府的立面風格沿襲了目前市場上豪宅表現(xiàn)的主流趨勢。也是金茂府一貫的產(chǎn)品線風格。整體表現(xiàn)可以說中規(guī)中矩，并無亮點。建筑立面風格：金茂府的立面風格沿襲了目前市場上豪宅表現(xiàn)的主流趨勢。也13萬方主題園林，一軸一園五組團，其中約2.5萬方私屬公園；公建配套——大寧國際小學（總部），政府引進、學區(qū)保障；70米棟距，大視野環(huán)境，住宅私密性高；社區(qū)雙會所配置，高端人性化居住享受；特別配置特斯拉充電樁，免費提供給業(yè)主使用。規(guī)劃特色定制型豪宅社區(qū)13萬方主題園林，一軸一園五組團，其中約2.5萬方私屬公園；國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅霧霾環(huán)境下的豪宅變革之路——產(chǎn)品特色國內(nèi)首個獲得霧霾環(huán)境下的豪宅變革之路——產(chǎn)品特色國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅中國的【海德公園1號】“在英國，包括舉世矚目的海德公園1號、英國查爾斯王子基金會興建的示范性住宅王子之家等一大批高端住宅項目都在BREEAM體系下進行了綠色建筑認證?！盉REEAM中國區(qū)總裁介紹稱，甚至連英國首相府邸唐寧街10號也在2012年獲得BREEAM認證。??因通過BREEAM認證的住宅項目往往“非富即貴”，這套評估體系也被當做億萬級豪宅的標準。其在人居環(huán)境方面倡導的“健康與舒適”標準，從居住的視覺舒適、室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱舒適、水質(zhì)、噪音、安全和可達性、污染物和隱私空間8個方面進行嚴格評估，同時對小區(qū)環(huán)境也提出要求，從而推動人居生活品質(zhì)不斷提升。??事實上，BREEAM住宅認證體系和標準已經(jīng)超越單純對環(huán)境的關(guān)切，而成為億萬豪宅品質(zhì)、性能和價值的標簽。不失時宜的產(chǎn)品國內(nèi)首個獲得英國BREEAM認證的科技住宅中國的【海德公園1循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)抗干擾隔音降噪系統(tǒng)24小時新風置換系統(tǒng)抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)全屋凈水軟水系統(tǒng)屋頂?shù)孛鏌嶙韪粝到y(tǒng)高效外墻保溫系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)智能家庭控制系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)金茂府的科技健康概念：十二大科技系統(tǒng)環(huán)?？萍歼\用循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)金茂府的科技健康概念：十二大科技系統(tǒng)環(huán)?？萍际罂萍枷到y(tǒng)——抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)、24小時新風置換系統(tǒng)抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)的原理：在新風置換系統(tǒng)中集成【靜電除塵+鹽溶液過濾】（好比空氣凈化器的濾網(wǎng)作用）過濾級：2級（初級過濾5um，終極過濾1um）金茂府樣板展示恒氧靜電除塵：利用高壓靜電場使氣體電離從而使塵粒帶電吸附到電極上的收塵方法；鹽溶液：類似海水過濾的薄膜，只有很小的分子顆粒及水分子可以通過。環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——抗霾防PM2.5除塵系統(tǒng)、24小時新風置換十二大科技系統(tǒng)——毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)無聲、最安靜的空調(diào)系統(tǒng)；無風感，高舒適度；沒有冷凝水，不存在細菌孳生源；節(jié)能效果顯著；占用面積小，節(jié)省建筑空間；布置靈活、安裝方便；安裝完成幾乎不用維修；金茂府將毛細管席安裝在房間頂棚上。夏季通入16/18℃的冷水，柔和的向房間輻射冷量；冬季通入32-28℃的熱水，柔和的向房間輻射熱量鋪設(shè)情況金茂府樣板展示恒溫環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)無聲、最安靜的空調(diào)系統(tǒng)；鋪十二大科技系統(tǒng)——循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)清潔的可再生能源地源熱泵系統(tǒng)利用了地球表面淺層作為熱交換地熱資源（通常小于400米深）進行能量轉(zhuǎn)換；可靠、節(jié)能不受室外環(huán)境影響。根據(jù)美國環(huán)保署EPA估計，設(shè)計安裝良好的地源熱泵平均比傳統(tǒng)的制冷機系統(tǒng)可節(jié)約yoghurt30-40%的運行費用綠色、環(huán)保不用抽取地下水，沒有燃燒、沒有排煙，也沒有廢棄物，是綠色建筑空調(diào)系統(tǒng)的典型代表。維護費用極低該系統(tǒng)的地下?lián)Q熱器埋于地下，此阿勇高密度聚乙烯塑料管，使用壽命長達50年以上；運行過程中免于維護，從而節(jié)省了維護費用。恒溫環(huán)?？萍歼\用十二大科技系統(tǒng)——循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)清潔的可再生能源恒溫環(huán)?？剖罂萍枷到y(tǒng)——高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)斷橋鋁合金：鋁合金門窗是建筑能耗流散的一個重要渠道。斷橋鋁合金利用橡膠條隔斷門窗框的冷熱橋，起到節(jié)能效果，同時保持良好的氣密性及水密性。高性能雙效low-e玻璃：可調(diào)節(jié)光線，防止陽光直射引起的視覺炫目，同時具備防輻射功能，過濾紫外線對家具衣物的損害。金茂府在南向臥室均設(shè)計了雙層中空玻璃夾百葉的窗體。金茂府實景展示恒溫環(huán)保科技運用十二大科技系統(tǒng)——高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)斷橋鋁合金：鋁合金門窗十二大科技系統(tǒng)——抗干擾隔音降噪系統(tǒng)保溫隔音：高強度的整體抗壓，吸收重物落地沖擊力，保護地板，減少落伍損傷；抗壓緩沖：特有的保溫、隔音性能，增強了房間的私密性，可放心的睡臥在地板上，金茂府將這項系統(tǒng)采用在樓層地板上，可理解為隔音地坪的作用。環(huán)?？萍歼\用抗噪十二大科技系統(tǒng)——抗干擾隔音降噪系統(tǒng)金茂府將這項系統(tǒng)采用在樓十二大科技系統(tǒng)——同層排水系統(tǒng)與建筑物同壽命，免維護；高效節(jié)水：內(nèi)壁光滑的HDPE管材、雙沖面板、沖水即停無水管噪音無衛(wèi)生死角雙沖面板節(jié)水用水設(shè)備靈活、凸顯衛(wèi)浴空間強支撐力支架、免維護隱藏水箱真正的產(chǎn)權(quán)獨立。金茂府實景展示環(huán)?？萍歼\用抗噪十二大科技系統(tǒng)——同層排水系統(tǒng)與建筑物同壽命，免維護；金茂府金茂府的科技健康概念，從產(chǎn)品本質(zhì)上其實并不新鮮，早在08年的中鷹黑森林就主打過綠色科技環(huán)保概念。金茂府此次主要是在新風系統(tǒng)上增加了一道防PM2.5的裝置系統(tǒng)。而這無疑給了我們這些生活在霧霾環(huán)境下的消費者，一個趨之若鶩的關(guān)鍵吸引點。綠色科技產(chǎn)品特色金茂府的科技健康概念，從產(chǎn)品本質(zhì)上其實并不新鮮，早在08年的豪宅也做小面積：金茂府主打改善型住宅概念，主力面積段：150-190㎡（三房）同時推出小面積的95㎡2+1房且主臥套房設(shè)計，部分220-240㎡大四房。95㎡158㎡192㎡95㎡340032003600控制面積段，控制總價面積段選擇豪宅也做小面積：金茂府主打改善型住宅概念，主力面積段：150特點：1.95㎡可改造成三房兩衛(wèi)，滿足生活需求2.約8㎡，近12%的附送面積3.20㎡主臥套房，大飄窗，豐富室內(nèi)空間4.十大收納系統(tǒng)體系設(shè)計5.全明雙衛(wèi)設(shè)計6.大尺度景觀陽臺，采光性佳7.3.15米墅級層高，舒適感提升緊湊型“2+1”產(chǎn)品95㎡戶型特點：5.全明雙衛(wèi)設(shè)計緊湊型“2+1”產(chǎn)品95㎡戶型特點：1.約8%房附送面積，約12㎡2.全明采光設(shè)計，戶型空間全部通透3.室內(nèi)金茂十大收納體系設(shè)計4.獨立電梯入戶，獨立電梯前室，增加功能空間與私密性5.12米極致的南向面寬6.主臥全套房設(shè)計7.大尺度景觀陽臺，3.15米墅級層高，居住舒適度極佳舒適性三房產(chǎn)品158㎡戶型特點：5.12米極致的南向面寬舒適性三房產(chǎn)品158㎡戶型特點：1.獨立電梯入戶，獨立8㎡電梯前室2.15.2m四開間朝南，極致南向面寬3.4.5-7.8米可變橫廳，可分可合，滿足多功能居住需求4.約8%的附送空間豪華型四房產(chǎn)品192㎡戶型特點：豪華型四房產(chǎn)品192㎡戶型多面積段戶型設(shè)計，滿足不同家庭置業(yè)需求全明戶型，采光充足戶型方正，大面寬締造舒適居住尺度套房設(shè)計，突顯主人身份尊貴感金茂十大收納體系，滿足全家庭收納需求N+1戶型靈動空間，全家庭多功能需求3.15米極致舒適層高，墅級享受寬敞客廳外加大尺度景觀陽臺所有臥室均帶飄窗設(shè)計，豐富生活空間戶型九大價值點戶型設(shè)計特點多面積段戶型設(shè)計，滿足不同家庭置業(yè)需求戶型九大價值點戶型設(shè)計戶型面積95㎡、158㎡192㎡入戶門美國希勒奇（7㎝定制）美國希勒奇（7㎝定制）入戶門鎖美國希勒奇美國希勒奇衛(wèi)生龍頭漢斯格雅漢斯格雅衛(wèi)生潔具(全套)勞芬（瑞士）勞芬（瑞士）廚房整體櫥柜百麗櫥柜百麗櫥柜廚房4件套（油煙機、煤氣灶、消毒柜、微波爐）博士嘉格納冰箱意大利寶格斯意大利寶格斯廚房間水槽法蘭克法蘭克水處理器冰特爾冰特爾垃圾粉碎機維斯特母維斯特母玻璃門窗（雙層中空玻璃）Low-e阿魯克阿魯克控制開關(guān)okonoff柯耐弗okonoff柯耐弗以德系品牌為主的精工奢裝社區(qū)裝修品牌戶型面積95㎡、158㎡192㎡入戶門美國希勒奇（7㎝定制）豪宅戶型趨勢針對如今一線城市市場，消費者對總價十分敏感的現(xiàn)狀。金茂府此次推出95㎡的2+1房（主臥套房設(shè)計）和158㎡的大三房，也正是大勢所趨，迎合了市場的接受度，并且在功能布局上也是既符合傳統(tǒng)大宅該有的配置，同時又保障了戶型各空間的基本舒適尺度，可謂是打了一張安全牌。戶型選擇豪宅戶型趨勢針對如今一線城市市場，消費者對總價十分敏感Dimension

3價格存疑，止于現(xiàn)場整合營銷，上天入地Dimension3價格存疑，止于現(xiàn)場2014年末外界對于價格預估8-10萬元/㎡項目實景如何？2014年末外界對于價格預估項目實景如何？樣板段打造營銷推廣樣板段打造營銷推廣1月17日3月21日4月18日3月7日售樓處、樣板房（95平米、158平米兩套）示范區(qū)公開認籌BV奢侈品概念樣板房開盤4個月主要營銷節(jié)點1月17日3月21日4月18日3月7日售樓處、樣板房認籌BV樣板段共和新路彭江路樣板段特色亮點：上海首個BREEAM標準未來生活館2.5萬方上海最大的項目實景示范區(qū)樣板段樣板段打造帶房動線樣板段共和新路彭江路樣板段特色亮點：樣板段樣板段打造帶房動線彭江路段：社區(qū)大門正對面就是閘北區(qū)救助管理站，管理站兩旁均為私人的雜貨店、餐廳等，整條路段顯得檔次很低，且西側(cè)路段停靠了大量的現(xiàn)場土方車。相對混雜的外部環(huán)境，一定程度上拉低了示范樣板區(qū)的整體形象。彭江路樣板段打造彭江路段：社區(qū)大門正對面就是閘北區(qū)救助管理站，管理站兩旁均為樣板段入口形象：廣場式半圍合空間，營造鬧中取靜，低調(diào)私密的豪宅形象。樣板段打造樣板段入口形象：廣場式半圍合空間，營造鬧中取靜，低調(diào)私密的豪樣板段停車區(qū)域形象：配置了兩個特斯拉充電樁作為社區(qū)主要的特色展示，未來也會免費提供給業(yè)主使用。展現(xiàn)了高端形象的人性化考量樣板段打造樣板段停車區(qū)域形象：配置了兩個特斯拉充電樁作為社區(qū)主要的特色樣板段售樓處形象：進深約15米多的景觀中軸，兩旁對稱的水池+楊梅樹陣，營造出極強的儀式感與尊貴感。一軸樣板段打造樣板段售樓處形象：進深約15米多的景觀中軸，兩旁對稱的水池+樣板段園林展示：社區(qū)的總體景觀園林面積達到13萬方，樣板段開放了集中的2.5萬方社區(qū)公園，項目特別聘請了加拿大著名的奧雅景觀設(shè)計公司，以全球知名的生態(tài)公園卜茶德公園的原型打造。一園樣板段打造樣板段園林展示：社區(qū)的總體景觀園林面積達到13萬方，樣板段開樣板段園林展示：打造多層次的原生態(tài)的綠化，坡地景觀、園林小品以及大型樹木、喬木、灌木有機結(jié)合。園路蜿蜒曲折，營造出移步異景的效果。樣板段打造樣板段園林展示：打造多層次的原生態(tài)的綠化，坡地景觀、園林小品樣板段園林展示：樣板段實景還原了樓宇宅間入戶組團，可以看到，金茂針對不同的樓宇設(shè)計了不同的場景和雕塑小品，為每一棟樓都設(shè)計了專門的標識感，營造了一種專屬的尊貴體驗。樣板段打造樣板段園林展示：樣板段實景還原了樓宇宅間入戶組團，可以看到，樣板房大堂實景展示（95㎡戶型）金茂府設(shè)計了南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅對公共空間的大尺度要求；南側(cè)大堂為主要的接待區(qū)，北側(cè)大堂融入了泛會所的功能。大堂的地面采用拼花大理石鋪設(shè)，墻面?；u鋪設(shè)為主，吊頂配以水晶燈飾，樣板段打造樣板房大堂實景展示（95㎡戶型）金茂府設(shè)計了南北雙大堂概念，樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板房打造了不同的風格主題，例如此套的chanel主題，另有LV、BV等主題風格。樣板間由香港頂尖設(shè)計師梁志天設(shè)計此套為95平米2+1房，層高3.1米。樣板段打造樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板房打造了不同的風格主題，例樣板房實景展示：（95㎡樣板）客廳面寬3.6米不算大，但比較方正通透。并且3.1米層高，也使整個空間感并不顯得壓抑，客廳南面直通觀景陽臺，日照采光條件較好。陽臺（半贈送面積）南向步入式陽臺除具備良好的觀景條件，提高餐客廳的通透性之外，收納功能也很強。圖中能看到一側(cè)安裝有拖把池，并放置了洗衣機。拖把池下方還有收納柜，可擺放一些日用品。樣板段打造樣板房實景展示：（95㎡樣板）客廳面寬3.6米不算大，但比較入戶玄關(guān)被設(shè)置在入戶門后方。圖中所見的配飾收納柜及鞋架等為隱蔽設(shè)計，需開啟玄關(guān)處的兩門收納櫥才能看到。值得注意的是，鞋架為旋轉(zhuǎn)式設(shè)計，可同時放置30雙鞋，功能強大。這樣大大提高了套內(nèi)空間的利用率。樣板房實景展示：（95㎡樣板）餐廳靠近入戶門，雖然并沒有獨立成區(qū)域，但與客廳之間仍有一定距離，還是很明確的做到了功能分區(qū)。另外，需注意的是入戶門做到了7CM厚，用材考究且隔音性、安全性較普通入戶門更強。樣板段打造入戶玄關(guān)被設(shè)置在入戶門后方。圖中所見的配飾收納柜及鞋架等為隱主臥面寬3.4米，為套房設(shè)計，含起居室、衛(wèi)生間于一體。且主臥套間面積達到了約20平方米，市面上90多平戶型小3房不少，但很少做成2個衛(wèi)生間。主臥也附贈內(nèi)飄窗，窗臺2個平方左右，可坐在上面觀景或休息。樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板段打造主臥面寬3.4米，為套房設(shè)計，含起居室、衛(wèi)生間于一體。且主臥書房：2+1房在戶型上的最大亮點在于贈送面積。除陽臺半贈送，2間臥室全贈送之外，樣板間中朝北的書房也為半贈送面積，大大提高了附加值。北面的大窗近占到整面墻的寬度，因而采光和通風性都非常優(yōu)越。樣板房實景展示：（95㎡樣板）樣板段打造書房：2+1房在戶型上的最大亮點在于贈送面積。除陽臺半贈送，廚房通風性強，L型設(shè)計是最常見也最節(jié)省空間的。水槽下方有收納柜，生活雜物合理存放。廚電品牌主要為博世。樣板房實景展示：（95㎡樣板）衛(wèi)生間該戶型中，主、客衛(wèi)的布局及面積均相仿，洗漱臺上方為鏡柜，除了安裝有鏡子方便梳洗之外，進一步增強了收納功能。潔具品牌主要為勞芬和漢斯格雅。大宅的品牌上還有進一步提升。樣板段打造廚房通風性強，L型設(shè)計是最常見也最節(jié)省空間的。水槽下方有收納樣板房大堂實景展示（158㎡戶型）南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅對公共空間的大尺度要求，大堂獨立區(qū)分了接待區(qū)與休息區(qū)，更具私密性；大堂的地面采用拼花大理石鋪設(shè)，墻面玻化磚鋪設(shè)為主，吊頂配以水晶燈飾，樣板段打造樣板房大堂實景展示（158㎡戶型）南北雙大堂概念，展現(xiàn)了豪宅樣板房實景展示：（158㎡樣板）158㎡3房，2梯2戶設(shè)計。該戶型最大的亮點在于由私家電梯入戶，每戶可享8㎡的電梯前室。這樣的設(shè)計往往只能在大平層及別墅內(nèi)看到。私家電梯入戶除了私密性強之外，也增強了空間附加值。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）158㎡3房，2梯2戶設(shè)計。樣板房實景展示：（158㎡樣板）客廳面寬4.5米。南面通過兩扇落地窗大門可步入至觀景陽臺。該戶型中雙臥朝南，加上客廳，總計達到12平米的南向面寬。由于層高達到3.1米，整個空間在視覺上非常開闊。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）客廳面寬4.5米。南面通過兩樣板房實景展示：（158㎡樣板）餐廳餐廳北面設(shè)有低窗臺的飄窗，一方面增加了室內(nèi)的采光和通風性，也為就餐增添了幾分生活情趣。用餐時可一邊品嘗美食一邊欣賞社區(qū)景觀。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）餐廳餐廳北面設(shè)有低窗臺的飄樣板房實景展示：（158㎡樣板）客臥面寬3.6米且進深很大。南面附贈全景飄窗，較普通飄窗而言視野及通透性更突出。另外，市面上不少戶型將餐客廳做大，但房間都很小。而該戶型客臥空間也很大，大衣櫥輕松擺放。主臥面寬3.9米，套間功能更為齊全。不但有起居室、衛(wèi)生間還設(shè)有步入式衣帽間。住戶在主臥內(nèi)就可完成一站式起居，且這樣的設(shè)計可提升居住舒適性及生活私密性。樣板段打造樣板房實景展示：（158㎡樣板）客臥面寬3.6米且進深很大。健康科技體驗館展示：特別設(shè)計了體驗館，直觀的數(shù)據(jù)展示出金茂府的健康科技居住品質(zhì)與普通住宅居住品質(zhì)的差異化。新風系統(tǒng)毛細管網(wǎng)輻射系統(tǒng)高效節(jié)能外窗隔熱系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)全屋凈水軟水系統(tǒng)樣板段打造健康科技體驗館展示：特別設(shè)計了體驗館，直觀的數(shù)據(jù)展示出金茂府金茂府的整體樣板段設(shè)計幾乎可以給予滿分，2.5萬方的實景樣板段也確實是其一大亮點。樓宇景觀、大堂、戶型等的實景還原，使整個參觀動線更加生動流暢，精細化的設(shè)計，大大提升了產(chǎn)品的品質(zhì)形象。唯一不足的表現(xiàn)就在于社區(qū)外部的道路環(huán)境。樣板段打造實景還原金茂府的整體樣板段設(shè)計幾乎可以給予滿分，2.5萬方的實景樣板樣板段打造營銷推廣（整體營銷費用投入已達8000萬元）樣板段打造營銷推廣（整體營銷費用投入已達8000萬元）媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢產(chǎn)品發(fā)布會，活動現(xiàn)場，明星助陣，3D表演，巨人團隊表演等創(chuàng)意表現(xiàn)形式，樹立品牌形象同時拉高項目調(diào)性，建立項目認知。知名度業(yè)內(nèi)發(fā)酵名人引爆，跨界合作2014年11月6日產(chǎn)品發(fā)布會2015年1月17日示范區(qū)開放14年9月25日知名媒體經(jīng)典項目參觀品鑒行14年11月6日BREEAM住宅認證盛典15年1月17日

金茂府示范啟幕15年3月7日金茂府認籌15年3月21日BV樣板房公開活動15年4月18日首次開盤1、形象入市媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢媒體和業(yè)內(nèi)先行造勢產(chǎn)品發(fā)布會，活動現(xiàn)場，明節(jié)點活動2014年11月6日，在上海金茂君悅大酒店舉行的"以傳奇致敬傳奇——大寧金茂府啟幕暨中國首座英國BREEAM住宅認證盛典"中，英國政府建筑環(huán)境處主任與BREEAM中國區(qū)總裁一同為方興地產(chǎn)旗下上海大寧金茂府頒發(fā)認證證書，這是繼BREEAM標準應(yīng)用英國海德公園一號后，國內(nèi)首個榮獲該認證的住宅項目。首個BREEAM認證住宅節(jié)點活動2014年11月6日，在上海金茂君悅大酒店舉行的"以節(jié)點活動2015年1月17日，上海大寧金茂府示范區(qū)驚艷亮相，一時賓客盈門。當天這座上海首個BREEAM標準未來生活館和2.5