法務(wù)培訓(xùn)講義課件

法務(wù)培訓(xùn)（經(jīng)理）法務(wù)部（西區(qū)、南區(qū)）法務(wù)主管：張羽分機(jī)：715手機(jī)務(wù)培訓(xùn)（經(jīng)理）法務(wù)部（西區(qū)、南區(qū)）Theonlylimittoourrealizationoftomorrowwillbeourdoubtsoftomorrow.

實(shí)現(xiàn)明天理想的唯一障礙是今天的疑慮。

——羅斯福Theonlylimittoourrealizat目錄一、五種交易類(lèi)型二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)四、案例分享目錄一、五種交易類(lèi)型一、五種交易類(lèi)型有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓改底單公證單一、五種交易類(lèi)型有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)1、有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)：交易房屋已取得房產(chǎn)證，雙方正常辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議傭金確認(rèn)書(shū)告知書(shū)（審成交時(shí)不是必備件，但歸檔時(shí)需要）家庭購(gòu)房申請(qǐng)表購(gòu)房承諾書(shū)保障服務(wù)合同（過(guò)2.2%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必簽）承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)（所交易的房屋有承租人的情況下適用）共有權(quán)人同意出售證明（所交易的房屋有共有權(quán)人的情況下適用）產(chǎn)證復(fù)印件全套，如有共有權(quán)證或土地使用權(quán)證書(shū)須將共有權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)證書(shū)一并提交有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)1、有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)：交易房屋已取得房產(chǎn)證，雙方有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)出賣(mài)人身份證復(fù)印件：（1）居民身份證，或港澳地區(qū)通行證（2）外國(guó)人需提供護(hù)照（3）臺(tái)灣地區(qū)居民需提供臺(tái)胞證（4）未成年人須提供身份證明或戶(hù)口本以體現(xiàn)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系（5）軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證出賣(mài)人的代理人身份證復(fù)印件（出賣(mài)人委托代理人的情況下適用）出賣(mài)人的授權(quán)委托書(shū)（出賣(mài)人委托代理人的情況下適用且授權(quán)委托書(shū)應(yīng)使用法務(wù)部示范版本）買(mǎi)受人身份證復(fù)印件（1）居民身份證，或澳港地區(qū)通行證（2）外國(guó)人需提供護(hù)照（3）臺(tái)灣地區(qū)居民需提供臺(tái)胞證（4）未成年人須提供身份證明或戶(hù)口本以體現(xiàn)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系（5）軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證買(mǎi)受人的代理人身份證復(fù)印件（買(mǎi)受人委托代理人的情況下適用）買(mǎi)受人的授權(quán)委托書(shū)（買(mǎi)受人委托代理人的情況下適用且授權(quán)委托書(shū)應(yīng)使用公司示范版本）其它因特殊情況需提交的資料有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)出賣(mài)人身份證復(fù)印件：簽約流程委托出售協(xié)議房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同購(gòu)房意向書(shū)委托看房確認(rèn)書(shū)北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議保障服務(wù)合同錢(qián)款交付書(shū)定金保管書(shū)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明家庭購(gòu)房申請(qǐng)表購(gòu)房承諾書(shū)告知書(shū)傭金確認(rèn)書(shū)定金轉(zhuǎn)付書(shū)定金轉(zhuǎn)傭金協(xié)議共有權(quán)人同意出售聲明簽約流程委托出售協(xié)議房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同購(gòu)房意向書(shū)委托看房確認(rèn)書(shū)等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)1、等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)：交易房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)證，或正在辦理房屋所有權(quán)證，雙方需在取得房屋所有權(quán)證后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：除提供的產(chǎn)權(quán)資料與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)不同（此時(shí)提供購(gòu)房合同全套、抵押貸款合同或預(yù)售合同和首付款發(fā)票）以及需要提供等產(chǎn)證補(bǔ)充協(xié)議以外，其他與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)并無(wú)不同。等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)1、等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)：交易房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)證，或正使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簶I(yè)主對(duì)交易房產(chǎn)僅享有使用權(quán)，雙方需對(duì)使用權(quán)人辦理變更手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：業(yè)主原公有住房租賃合同或公有住房使用權(quán)證復(fù)印件使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（平臺(tái)下載打印版買(mǎi)賣(mài)合同）傭金確認(rèn)書(shū)（單方）服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簶I(yè)主對(duì)交易房產(chǎn)僅享有使用權(quán)，雙方需改底單1、改底單：交易房產(chǎn)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，再通過(guò)開(kāi)發(fā)商將此交易房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人修改為客戶(hù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：買(mǎi)賣(mài)雙方就改底單達(dá)成的協(xié)議（平臺(tái)下載打印版買(mǎi)賣(mài)合同）傭金確認(rèn)書(shū)（單方）服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料改底單1、改底單：交易房產(chǎn)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，公證單1、公證單：交易房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書(shū)的形式直接委托客戶(hù)再行出售交易房產(chǎn)，或因業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證尚未下發(fā)而委托客戶(hù)或客戶(hù)指定的人辦理一手房屋所有權(quán)證等后續(xù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：A、與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)提交的資料大體一致，另需簽訂服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)。B、注意在合同中不要體現(xiàn)公證的內(nèi)容。公證單1、公證單：交易房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書(shū)的形式直接委托客成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：1、高風(fēng)險(xiǎn)：A、承諾由公司承擔(dān)連帶、賠償、擔(dān)保等責(zé)任，可能導(dǎo)致公司承擔(dān)不確定的賠償責(zé)任；B、向出賣(mài)人或買(mǎi)受人承諾貸款額度、貸款期限、相關(guān)稅費(fèi)的具體數(shù)額（包含避稅或包價(jià)的問(wèn)題），可能導(dǎo)致公司被處罰或負(fù)擔(dān)不確定的額外支出；C、以公司名義承諾出賣(mài)人或買(mǎi)受人提供資料的真實(shí)性、有效性，可能導(dǎo)致公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；D、出賣(mài)人或買(mǎi)受人委托代理人但未提供有效的授權(quán)委托書(shū)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效由公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；E、改底單、使用權(quán)、公證單交易，可能導(dǎo)致公司被處罰；F、其它可能引起公司承擔(dān)賠償責(zé)任或被處罰的情況。

成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：1、高風(fēng)險(xiǎn)：成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：2、中風(fēng)險(xiǎn)：A、約定合同在某種情況下解除或終止、或公司在某種情況下退傭的，可能導(dǎo)致公司退傭的；B、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同而未簽訂北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可能導(dǎo)致公司無(wú)法追傭的；C、交易房產(chǎn)有抵押而未約定解押條款的，可能導(dǎo)致合同無(wú)效、公司退傭的；D、合同條款填寫(xiě)存在較重大的瑕疵、或缺少部分必要資料的情況，可能產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致公司涉訴的；E、未能填寫(xiě)或提供出賣(mài)人或買(mǎi)受人的有效聯(lián)系地址，可能導(dǎo)致無(wú)法追傭的；F、其它可能導(dǎo)致公司退傭、無(wú)法追傭的情況。3、低風(fēng)險(xiǎn)：合同簽訂較規(guī)范，不缺少必要資料。成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：2、中風(fēng)險(xiǎn)：結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)單一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目單等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)單公證單改底單使用權(quán)、小產(chǎn)權(quán)結(jié)半傭結(jié)剩余傭金結(jié)傭?qū)徍藰?biāo)準(zhǔn)成交審核通過(guò),實(shí)收實(shí)結(jié)成交審核通過(guò),過(guò)戶(hù)完成實(shí)收實(shí)結(jié)成交審核通過(guò),應(yīng)收等于實(shí)收.成交審核通過(guò)、傭金收齊（應(yīng)收傭金的一半）提供新產(chǎn)證及契稅票（剩余傭金金額）提供出賣(mài)人出具的以買(mǎi)受人（或買(mǎi)受人指定的人）為受托人的公證委托書(shū)原件（實(shí)收傭金額）提供客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或以客戶(hù)為所有權(quán)人的新房屋所有權(quán)證復(fù)印件（實(shí)收傭金額）提供以買(mǎi)受人為使用權(quán)人的新的公有住房租賃合同或使用權(quán)證復(fù)印件、提供以買(mǎi)受人為產(chǎn)權(quán)人的小產(chǎn)權(quán)證明材料（實(shí)收傭金額）結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)單一二手聯(lián)動(dòng)等二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)合同合同的主要條款代理定金和違約金不可抗力職務(wù)行為二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)合同合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、居間合同：居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。3、買(mǎi)賣(mài)合同：出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織其中自然人包括：A、完全民事行為能力人：可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，包括①18周歲以上精神狀況正常的成年人②16周歲以上（不滿(mǎn)18周歲）有勞動(dòng)收入的未成年人。B、限制民事行為能力人：只可以獨(dú)立進(jìn)行部分民事活動(dòng)，包括①10周歲以上的未成年人②不能完全辨別自己行為的精神病人。C、無(wú)民事行為能力人：完全沒(méi)有進(jìn)行民事活動(dòng)的能力，包括①不滿(mǎn)10周歲的未成年人②不能辨別自己行為的精神病人。合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織合同的主要條款2、標(biāo)的物3、總價(jià)款及付款方式4、履行期限、地點(diǎn)、方式5、違約責(zé)任6、解決爭(zhēng)議的辦法合同的主要條款2、標(biāo)的物代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用書(shū)面形式，也可采用口頭形式。法律規(guī)定采用書(shū)面形式的，采用書(shū)面形式。3、在不動(dòng)產(chǎn)的交易過(guò)程中，若合同雙方有代理人，應(yīng)采用書(shū)面委托的形式，授權(quán)委托書(shū)應(yīng)載明代理人的姓名或名稱(chēng)、代理事項(xiàng)、代理期限、有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)等，并由委托人簽名或蓋章。代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。定金和違約金1、定金：合同當(dāng)事人為了保證合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的比例（不超過(guò)20%）支付給對(duì)方。給付定金的一方不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2、違約金：當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，違約金是違約責(zé)任的一種。定金和違約金1、定金：合同當(dāng)事人為了保證合同的履行，依據(jù)法律定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)系和區(qū)別聯(lián)系：兩者都有懲罰、補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)。區(qū)別：定金約定不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%，并且以實(shí)際支付為準(zhǔn)。違約金雙方可以自由約定，一般不超過(guò)35%。定金和違約金只能選擇其一，其由守約方選擇。定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)系和區(qū)別定金和違約金舉例甲乙雙方約定定金10萬(wàn)，乙方交付甲方定金5萬(wàn)。甲方違約，乙方選擇適用定金罰則，只能要求甲方雙倍返還定金10萬(wàn)，而不是20萬(wàn)。甲乙雙方約定定金10萬(wàn)，違約金30萬(wàn)。乙方交付甲方定金5萬(wàn)，甲方違約，則由守約方乙方選擇適用定金或者違約金，此時(shí)顯然選擇違約金更有利于乙方，甲方在賠償乙方違約金30萬(wàn)的同時(shí)還要將收受的定金5萬(wàn)返還乙方。定金和違約金舉例不可抗力1、不可抗力：訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況。2、可分為三種情況：自然災(zāi)害（地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等）、政府行為（征收、征用等）、社會(huì)異常事件（罷工、騷亂等）。3、不可抗力的免責(zé)效力：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。4、無(wú)法獲得銀行貸款不屬于不可抗力。不可抗力1、不可抗力：訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服職務(wù)行為1、工作人員在工作時(shí)間、工作范圍內(nèi)所作的行為及承諾由公司承擔(dān)責(zé)任。2、公司承擔(dān)責(zé)任后可向相關(guān)人員進(jìn)行追償。3、提示：未經(jīng)公司許可，不得任意向客戶(hù)作出書(shū)面承諾！職務(wù)行為1、工作人員在工作時(shí)間、工作范圍內(nèi)所作的行為及承諾由三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)1、居間合同備注以及補(bǔ)充協(xié)議以約定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)為主，一般不涉及居間方的義務(wù)，居間合同對(duì)于居間方的義務(wù)已經(jīng)有明確條款加以約定，不需要再重復(fù)。2、一般情況下居間合同的備注可以約定：屋內(nèi)家具家電以及附屬設(shè)施設(shè)備，付款方式以及付款時(shí)間，過(guò)戶(hù)時(shí)間，交房時(shí)間等。3、居間合同中不應(yīng)約定居間方無(wú)法做到的條款。4、居間合同中不應(yīng)約定居間方承擔(dān)連帶責(zé)任的條款。5、如簽約時(shí)客戶(hù)或業(yè)主要求居間方承諾，業(yè)務(wù)人員應(yīng)委婉拒絕，為了安慰客戶(hù)或業(yè)主，可以約定“附條件承諾”所謂的“附條件承諾”是指名為承諾，實(shí)際上沒(méi)有約定承諾的內(nèi)容。三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)1、居間合同備注以及補(bǔ)充協(xié)議舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾2009年6月30日之前辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，處理方式為：“丙方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，于2009年6月30日前積極配合雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，若因任何一方材料不齊或稅費(fèi)不足導(dǎo)致居間方無(wú)法為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，則該過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！弊⒁猓恨k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，而不是辦理完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾2009年6月30日之前辦理完舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾按照地區(qū)“指導(dǎo)價(jià)”報(bào)稅，處理方式為：“本交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，居間方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，協(xié)助買(mǎi)受人按照國(guó)家法律法規(guī)以及北京市政府和國(guó)家稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理交易過(guò)程中的稅費(fèi)繳納手續(xù)?！迸e例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾按照地區(qū)“指導(dǎo)價(jià)”報(bào)稅，處理方舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵“甲方承諾：該房地產(chǎn)除抵押給抵押權(quán)人外不存在任何權(quán)利瑕疵，否則甲方愿意承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任?！?/p>

OR“甲方承諾該房屋沒(méi)有抵押給任何公司和個(gè)人，也不存在其他任何權(quán)利瑕疵，否則甲方愿意承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任。”舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下,買(mǎi)受人要求保證房屋質(zhì)量：“乙方在此確認(rèn)其于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前已對(duì)該房屋進(jìn)行初步驗(yàn)看。雙方在此同意甲方將該房屋連同現(xiàn)有裝潢、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備（詳見(jiàn)物業(yè)校驗(yàn)單）按現(xiàn)狀交付乙方即可，但是甲方必須保證該房地產(chǎn)內(nèi)的管道、管線(xiàn)暢通以及該房地產(chǎn)附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用?！迸e例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下,買(mǎi)受人要求保證房屋質(zhì)量：舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾物業(yè)維修基金等費(fèi)用轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受人的：“本合同約定房?jī)r(jià)款中該款項(xiàng)包含了連同維修基金賬面余額、煤氣初裝費(fèi)（若有）、電話(huà)初裝費(fèi)（若有）、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)（若有）等在內(nèi)的甲方已支付發(fā)展商或物業(yè)管理公司的其他一切費(fèi)用，上述費(fèi)用雙方不再另行結(jié)算。甲方應(yīng)在本交易完成當(dāng)日與乙方辦理上述事宜之戶(hù)名變更手續(xù)。房屋交接后乙方使用該房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。”舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾物業(yè)維修基金等費(fèi)用轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)受舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾戶(hù)口遷出的“甲方承諾自該房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起的叁拾日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥原有戶(hù)口（若有）的遷出手續(xù)。如由于甲方未及時(shí)遷出戶(hù)口造成乙方損失的，甲方承擔(dān)賠償責(zé)任?！迸e例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾戶(hù)口遷出的四、案例分享某房產(chǎn)業(yè)主為王先生和丁大（丁大系王先生的阿姨），簽署合同當(dāng)日，王先生和其母親丁?。ǘ〈蟮拿妹茫﹣?lái)簽署合同。其二人提供的產(chǎn)證顯示：王先生享有99%的產(chǎn)權(quán)，丁大享有1%的產(chǎn)權(quán)。丁小表示，其有丁大的授權(quán)，其可以替丁大簽署合同，其在合同“出賣(mài)人”一欄直接簽署了“丁大”，“代理人”一欄處未填寫(xiě)。其未提供授權(quán)委托書(shū)和承諾書(shū)。當(dāng)日，客戶(hù)張女士也簽署了該合同，并表示該合同需要貸款，因自己年齡過(guò)大，需要以后將該合同主體由自己變更為自己的侄兒張先生。之后張女士將100萬(wàn)支付給了王先生。數(shù)日后，丁大女士來(lái)分行表示，如客戶(hù)不給其100萬(wàn)，則其不同意出售該房產(chǎn)。請(qǐng)問(wèn)：1、該案涉及的合同是否生效？如果生效，為什么？如果不生效，采取何措施才生效？2、該合同的買(mǎi)受人（客戶(hù)）由張女士變?yōu)閺埾壬?，需要采取何方式？四、案例分享某房產(chǎn)業(yè)主為王先生和丁大（丁大系王先生的阿姨），案例分享業(yè)主王先生將其位于朝陽(yáng)區(qū)富力城房屋一套，產(chǎn)權(quán)證尚在辦理當(dāng)中，建筑面積為131平米，王先生掛牌價(jià)格為人民幣480萬(wàn)，我公司業(yè)務(wù)人員幫助王先生居間介紹了客戶(hù)李女士，李女士看過(guò)該房屋后非常滿(mǎn)意，決定以480萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，條件是該房屋內(nèi)家具家電包含在房屋價(jià)格內(nèi)。簽約當(dāng)天客戶(hù)由于在外地尚未回京，委托其配偶李先生來(lái)簽約，我公司了解到該房屋是業(yè)主自住沒(méi)有出租給其他人，該房屋有貸款，抵押權(quán)人是中國(guó)銀行，尚欠100萬(wàn)未還清，屋內(nèi)家具家電包括空調(diào)一臺(tái)，洗衣機(jī)一臺(tái)，冰箱一臺(tái)，電視機(jī)一臺(tái)，沙發(fā)一組。經(jīng)我公司斡旋，簽約當(dāng)天支付意向金20萬(wàn)，并交定金30萬(wàn)，首付款面簽當(dāng)日支付230萬(wàn)，其余尾款200萬(wàn)向銀行貸款，并約定居間服務(wù)費(fèi)12萬(wàn)。請(qǐng)問(wèn)：1、應(yīng)簽訂什么合同？2、業(yè)主及客戶(hù)應(yīng)該提交什么文件和資料？3、買(mǎi)受人要求在居間合同備注中承諾該房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)瑕疵，應(yīng)如何填寫(xiě)？案例分享業(yè)主王先生將其位于朝陽(yáng)區(qū)富力城房屋一套，產(chǎn)權(quán)證尚在辦結(jié)束！謝謝！法務(wù)培訓(xùn)講義演講完畢，謝謝觀(guān)看！演講完畢，謝謝觀(guān)看！法務(wù)培訓(xùn)（經(jīng)理）法務(wù)部（西區(qū)、南區(qū)）法務(wù)主管：張羽分機(jī)：715手機(jī)務(wù)培訓(xùn)（經(jīng)理）法務(wù)部（西區(qū)、南區(qū)）Theonlylimittoourrealizationoftomorrowwillbeourdoubtsoftomorrow.

實(shí)現(xiàn)明天理想的唯一障礙是今天的疑慮。

——羅斯福Theonlylimittoourrealizat目錄一、五種交易類(lèi)型二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)四、案例分享目錄一、五種交易類(lèi)型一、五種交易類(lèi)型有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓改底單公證單一、五種交易類(lèi)型有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)1、有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)：交易房屋已取得房產(chǎn)證，雙方正常辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議傭金確認(rèn)書(shū)告知書(shū)（審成交時(shí)不是必備件，但歸檔時(shí)需要）家庭購(gòu)房申請(qǐng)表購(gòu)房承諾書(shū)保障服務(wù)合同（過(guò)2.2%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)必簽）承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承諾書(shū)（所交易的房屋有承租人的情況下適用）共有權(quán)人同意出售證明（所交易的房屋有共有權(quán)人的情況下適用）產(chǎn)證復(fù)印件全套，如有共有權(quán)證或土地使用權(quán)證書(shū)須將共有權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)證書(shū)一并提交有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)1、有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)：交易房屋已取得房產(chǎn)證，雙方有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)出賣(mài)人身份證復(fù)印件：（1）居民身份證，或港澳地區(qū)通行證（2）外國(guó)人需提供護(hù)照（3）臺(tái)灣地區(qū)居民需提供臺(tái)胞證（4）未成年人須提供身份證明或戶(hù)口本以體現(xiàn)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系（5）軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證出賣(mài)人的代理人身份證復(fù)印件（出賣(mài)人委托代理人的情況下適用）出賣(mài)人的授權(quán)委托書(shū)（出賣(mài)人委托代理人的情況下適用且授權(quán)委托書(shū)應(yīng)使用法務(wù)部示范版本）買(mǎi)受人身份證復(fù)印件（1）居民身份證，或澳港地區(qū)通行證（2）外國(guó)人需提供護(hù)照（3）臺(tái)灣地區(qū)居民需提供臺(tái)胞證（4）未成年人須提供身份證明或戶(hù)口本以體現(xiàn)法定監(jiān)護(hù)關(guān)系（5）軍人需提供居民身份證，無(wú)居民身份證的須提供軍官證買(mǎi)受人的代理人身份證復(fù)印件（買(mǎi)受人委托代理人的情況下適用）買(mǎi)受人的授權(quán)委托書(shū)（買(mǎi)受人委托代理人的情況下適用且授權(quán)委托書(shū)應(yīng)使用公司示范版本）其它因特殊情況需提交的資料有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)出賣(mài)人身份證復(fù)印件：簽約流程委托出售協(xié)議房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同購(gòu)房意向書(shū)委托看房確認(rèn)書(shū)北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同自行劃轉(zhuǎn)補(bǔ)充協(xié)議保障服務(wù)合同錢(qián)款交付書(shū)定金保管書(shū)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明家庭購(gòu)房申請(qǐng)表購(gòu)房承諾書(shū)告知書(shū)傭金確認(rèn)書(shū)定金轉(zhuǎn)付書(shū)定金轉(zhuǎn)傭金協(xié)議共有權(quán)人同意出售聲明簽約流程委托出售協(xié)議房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同購(gòu)房意向書(shū)委托看房確認(rèn)書(shū)等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)1、等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)：交易房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)證，或正在辦理房屋所有權(quán)證，雙方需在取得房屋所有權(quán)證后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：除提供的產(chǎn)權(quán)資料與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)不同（此時(shí)提供購(gòu)房合同全套、抵押貸款合同或預(yù)售合同和首付款發(fā)票）以及需要提供等產(chǎn)證補(bǔ)充協(xié)議以外，其他與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)并無(wú)不同。等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)1、等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)：交易房產(chǎn)尚未取得房屋所有權(quán)證，或正使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簶I(yè)主對(duì)交易房產(chǎn)僅享有使用權(quán)，雙方需對(duì)使用權(quán)人辦理變更手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：業(yè)主原公有住房租賃合同或公有住房使用權(quán)證復(fù)印件使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（平臺(tái)下載打印版買(mǎi)賣(mài)合同）傭金確認(rèn)書(shū)（單方）服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)簶I(yè)主對(duì)交易房產(chǎn)僅享有使用權(quán)，雙方需改底單1、改底單：交易房產(chǎn)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，再通過(guò)開(kāi)發(fā)商將此交易房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人修改為客戶(hù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：買(mǎi)賣(mài)雙方就改底單達(dá)成的協(xié)議（平臺(tái)下載打印版買(mǎi)賣(mài)合同）傭金確認(rèn)書(shū)（單方）服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明其它因特殊情況需提交的資料改底單1、改底單：交易房產(chǎn)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，公證單1、公證單：交易房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書(shū)的形式直接委托客戶(hù)再行出售交易房產(chǎn)，或因業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)證尚未下發(fā)而委托客戶(hù)或客戶(hù)指定的人辦理一手房屋所有權(quán)證等后續(xù)手續(xù)。2、應(yīng)簽訂的合同及提供的資料：A、與有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)提交的資料大體一致，另需簽訂服務(wù)完結(jié)確認(rèn)書(shū)。B、注意在合同中不要體現(xiàn)公證的內(nèi)容。公證單1、公證單：交易房產(chǎn)的業(yè)主以委托公證書(shū)的形式直接委托客成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：1、高風(fēng)險(xiǎn)：A、承諾由公司承擔(dān)連帶、賠償、擔(dān)保等責(zé)任，可能導(dǎo)致公司承擔(dān)不確定的賠償責(zé)任；B、向出賣(mài)人或買(mǎi)受人承諾貸款額度、貸款期限、相關(guān)稅費(fèi)的具體數(shù)額（包含避稅或包價(jià)的問(wèn)題），可能導(dǎo)致公司被處罰或負(fù)擔(dān)不確定的額外支出；C、以公司名義承諾出賣(mài)人或買(mǎi)受人提供資料的真實(shí)性、有效性，可能導(dǎo)致公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；D、出賣(mài)人或買(mǎi)受人委托代理人但未提供有效的授權(quán)委托書(shū)，可能導(dǎo)致合同無(wú)效由公司承擔(dān)過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任；E、改底單、使用權(quán)、公證單交易，可能導(dǎo)致公司被處罰；F、其它可能引起公司承擔(dān)賠償責(zé)任或被處罰的情況。

成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：1、高風(fēng)險(xiǎn)：成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：2、中風(fēng)險(xiǎn)：A、約定合同在某種情況下解除或終止、或公司在某種情況下退傭的，可能導(dǎo)致公司退傭的；B、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同而未簽訂北京市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可能導(dǎo)致公司無(wú)法追傭的；C、交易房產(chǎn)有抵押而未約定解押條款的，可能導(dǎo)致合同無(wú)效、公司退傭的；D、合同條款填寫(xiě)存在較重大的瑕疵、或缺少部分必要資料的情況，可能產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致公司涉訴的；E、未能填寫(xiě)或提供出賣(mài)人或買(mǎi)受人的有效聯(lián)系地址，可能導(dǎo)致無(wú)法追傭的；F、其它可能導(dǎo)致公司退傭、無(wú)法追傭的情況。3、低風(fēng)險(xiǎn)：合同簽訂較規(guī)范，不缺少必要資料。成交審核時(shí)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)：2、中風(fēng)險(xiǎn)：結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)單一二手聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目單等產(chǎn)證過(guò)戶(hù)單公證單改底單使用權(quán)、小產(chǎn)權(quán)結(jié)半傭結(jié)剩余傭金結(jié)傭?qū)徍藰?biāo)準(zhǔn)成交審核通過(guò),實(shí)收實(shí)結(jié)成交審核通過(guò),過(guò)戶(hù)完成實(shí)收實(shí)結(jié)成交審核通過(guò),應(yīng)收等于實(shí)收.成交審核通過(guò)、傭金收齊（應(yīng)收傭金的一半）提供新產(chǎn)證及契稅票（剩余傭金金額）提供出賣(mài)人出具的以買(mǎi)受人（或買(mǎi)受人指定的人）為受托人的公證委托書(shū)原件（實(shí)收傭金額）提供客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的新的房屋買(mǎi)賣(mài)合同或以客戶(hù)為所有權(quán)人的新房屋所有權(quán)證復(fù)印件（實(shí)收傭金額）提供以買(mǎi)受人為使用權(quán)人的新的公有住房租賃合同或使用權(quán)證復(fù)印件、提供以買(mǎi)受人為產(chǎn)權(quán)人的小產(chǎn)權(quán)證明材料（實(shí)收傭金額）結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)正常交易非正常交易租賃單有產(chǎn)證正常過(guò)戶(hù)單一二手聯(lián)動(dòng)等二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)合同合同的主要條款代理定金和違約金不可抗力職務(wù)行為二、房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律知識(shí)合同合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2、居間合同：居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。3、買(mǎi)賣(mài)合同：出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。合同1、合同：平等主體的自然人、法人及其他組織之間設(shè)立、變更合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織其中自然人包括：A、完全民事行為能力人：可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，包括①18周歲以上精神狀況正常的成年人②16周歲以上（不滿(mǎn)18周歲）有勞動(dòng)收入的未成年人。B、限制民事行為能力人：只可以獨(dú)立進(jìn)行部分民事活動(dòng)，包括①10周歲以上的未成年人②不能完全辨別自己行為的精神病人。C、無(wú)民事行為能力人：完全沒(méi)有進(jìn)行民事活動(dòng)的能力，包括①不滿(mǎn)10周歲的未成年人②不能辨別自己行為的精神病人。合同的主要條款1、合同主體：自然人、法人、其他組織合同的主要條款2、標(biāo)的物3、總價(jià)款及付款方式4、履行期限、地點(diǎn)、方式5、違約責(zé)任6、解決爭(zhēng)議的辦法合同的主要條款2、標(biāo)的物代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。2、委托代理：可采用書(shū)面形式，也可采用口頭形式。法律規(guī)定采用書(shū)面形式的，采用書(shū)面形式。3、在不動(dòng)產(chǎn)的交易過(guò)程中，若合同雙方有代理人，應(yīng)采用書(shū)面委托的形式，授權(quán)委托書(shū)應(yīng)載明代理人的姓名或名稱(chēng)、代理事項(xiàng)、代理期限、有無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)等，并由委托人簽名或蓋章。代理1、代理：包括法定代理、委托代理、指定代理。定金和違約金1、定金：合同當(dāng)事人為了保證合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的比例（不超過(guò)20%）支付給對(duì)方。給付定金的一方不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。2、違約金：當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，違約金是違約責(zé)任的一種。定金和違約金1、定金：合同當(dāng)事人為了保證合同的履行，依據(jù)法律定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)系和區(qū)別聯(lián)系：兩者都有懲罰、補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)。區(qū)別：定金約定不得超過(guò)合同標(biāo)的額的20%，并且以實(shí)際支付為準(zhǔn)。違約金雙方可以自由約定，一般不超過(guò)35%。定金和違約金只能選擇其一，其由守約方選擇。定金和違約金3、定金和違約金的聯(lián)系和區(qū)別定金和違約金舉例甲乙雙方約定定金10萬(wàn)，乙方交付甲方定金5萬(wàn)。甲方違約，乙方選擇適用定金罰則，只能要求甲方雙倍返還定金10萬(wàn)，而不是20萬(wàn)。甲乙雙方約定定金10萬(wàn)，違約金30萬(wàn)。乙方交付甲方定金5萬(wàn)，甲方違約，則由守約方乙方選擇適用定金或者違約金，此時(shí)顯然選擇違約金更有利于乙方，甲方在賠償乙方違約金30萬(wàn)的同時(shí)還要將收受的定金5萬(wàn)返還乙方。定金和違約金舉例不可抗力1、不可抗力：訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況。2、可分為三種情況：自然災(zāi)害（地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等）、政府行為（征收、征用等）、社會(huì)異常事件（罷工、騷亂等）。3、不可抗力的免責(zé)效力：因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責(zé)任。4、無(wú)法獲得銀行貸款不屬于不可抗力。不可抗力1、不可抗力：訂立合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服職務(wù)行為1、工作人員在工作時(shí)間、工作范圍內(nèi)所作的行為及承諾由公司承擔(dān)責(zé)任。2、公司承擔(dān)責(zé)任后可向相關(guān)人員進(jìn)行追償。3、提示：未經(jīng)公司許可，不得任意向客戶(hù)作出書(shū)面承諾！職務(wù)行為1、工作人員在工作時(shí)間、工作范圍內(nèi)所作的行為及承諾由三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)1、居間合同備注以及補(bǔ)充協(xié)議以約定買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)為主，一般不涉及居間方的義務(wù)，居間合同對(duì)于居間方的義務(wù)已經(jīng)有明確條款加以約定，不需要再重復(fù)。2、一般情況下居間合同的備注可以約定：屋內(nèi)家具家電以及附屬設(shè)施設(shè)備，付款方式以及付款時(shí)間，過(guò)戶(hù)時(shí)間，交房時(shí)間等。3、居間合同中不應(yīng)約定居間方無(wú)法做到的條款。4、居間合同中不應(yīng)約定居間方承擔(dān)連帶責(zé)任的條款。5、如簽約時(shí)客戶(hù)或業(yè)主要求居間方承諾，業(yè)務(wù)人員應(yīng)委婉拒絕，為了安慰客戶(hù)或業(yè)主，可以約定“附條件承諾”所謂的“附條件承諾”是指名為承諾，實(shí)際上沒(méi)有約定承諾的內(nèi)容。三、簽訂備注及補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)1、居間合同備注以及補(bǔ)充協(xié)議舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾2009年6月30日之前辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)，處理方式為：“丙方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，于2009年6月30日前積極配合雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，若因任何一方材料不齊或稅費(fèi)不足導(dǎo)致居間方無(wú)法為雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，則該過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！弊⒁猓恨k理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)手續(xù)，而不是辦理完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾2009年6月30日之前辦理完舉例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾按照地區(qū)“指導(dǎo)價(jià)”報(bào)稅，處理方式為：“本交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)，居間方承諾在甲、乙雙方資料齊全并積極配合的前提下，協(xié)助買(mǎi)受人按照國(guó)家法律法規(guī)以及北京市政府和國(guó)家稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定辦理交易過(guò)程中的稅費(fèi)繳納手續(xù)?！迸e例說(shuō)明附條件承諾客戶(hù)要求承諾按照地區(qū)“指導(dǎo)價(jià)”報(bào)稅，處理方舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵“甲方承諾：該房地產(chǎn)除抵押給抵押權(quán)人外不存在任何權(quán)利瑕疵，否則甲方愿意承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任?！?/p>

OR“甲方承諾該房屋沒(méi)有抵押給任何公司和個(gè)人，也不存在其他任何權(quán)利瑕疵，否則甲方愿意承擔(dān)由此造成的違約責(zé)任。”舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)受人要求承諾房屋權(quán)屬無(wú)瑕疵舉例說(shuō)明附條件承諾買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下,買(mǎi)受