房地產行業(yè)年度策略報告

解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部—房地產行業(yè)2013年年度策略報告2012-12-202一、主要結論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄3主要結論解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部

城鎮(zhèn)化將是貫徹2013年的主題，市場將反復演繹挖掘。在我們看來，新型城鎮(zhèn)化的重點在中西部區(qū)域、縣級市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。受益的地產股包括：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。樓市復蘇初期

年末的暖冬提示小陽春行情值得期待。剛需足以支撐市場，而庫存正逐步被消化。結構性特點越發(fā)明顯：小戶型自住型產品供不應求，大戶型投資型產品去化艱難。維持超配，推薦“白馬股”+“城鎮(zhèn)化”

維持地產股超配建議。個股推薦：保利地產、榮盛發(fā)展、金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。

4一、主要結論二、主題：解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部三、樓市：溫和復蘇四、策略：維持超配五、個股：高周轉龍頭+城鎮(zhèn)化受益股目錄5解讀城鎮(zhèn)化，布局中西部城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略意義不言而喻

中國未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化；協調推進城鎮(zhèn)化是實現現代化的重大戰(zhàn)略選擇（李克強）城鎮(zhèn)化的側重點在中西部

在城鎮(zhèn)化進程中，要把加強中小城市和小城鎮(zhèn)建設作為重點。在中西部地區(qū)，以縣城為基礎積極發(fā)展中小城市（李克強）多種路徑尋找受益地產股

從區(qū)域的角度，重慶、武漢、長沙、西安等城市有望成為中西部的核心城市；從類別的角度，除了住宅以為，工業(yè)地產、旅游地產、城市綜合體開發(fā)商也將從中受益。目前，我們認為最符合城鎮(zhèn)化主題的地產股有：金科股份、華夏幸福、南國置業(yè)。6城鎮(zhèn)化主題正在不斷升溫資料來源：中國銀河證券研究部7關于城鎮(zhèn)化的幾個概念城鎮(zhèn)化的定義

是指農村人口轉化為城鎮(zhèn)人口的過程。反映城鎮(zhèn)化水平高低的一個重要指標為城鎮(zhèn)化率，即一個地區(qū)常住于城鎮(zhèn)的人口占該地區(qū)總人口的比例。城鎮(zhèn)化是人口持續(xù)向城鎮(zhèn)集聚的過程，是世界各國工業(yè)化進程中必然經歷的歷史階段。當前，世界城鎮(zhèn)化水平已超過50%。城鎮(zhèn)化與城市化有何差別？

在英文中是一個詞：Urbanization；但在中文中，有細微的差別：城市是City，而城鎮(zhèn)是Town。在我們看來，中央采用城鎮(zhèn)化而非城市化的表述，意在突出農村。

8城市化的歷史城市的最早出現始于舊—新舊石器時期；到17世紀，城市擴張的動力來自商人；但只有到了19世紀，工業(yè)革命的誕生使得人口在城市集聚，出現了快速城市化的現象。19世紀的工業(yè)城市化，與技術革新密切相關，尤以英國的工業(yè)革命和美國的鐵路時代最為典型。20世紀，北美的城市化出現了大都市圈現象（MetropolitanArea)，并出現了住房問題和貧民區(qū)等負面的后果。20世紀的中后期，在第三世界國家出現了城市化加速的現象，包括：拉美、東南亞、中國和韓國。

9李克強關于城鎮(zhèn)化的論述城鎮(zhèn)化是我國最大內需潛力之所在。城鎮(zhèn)化的過程是農民轉為市民的過程，這意味著消費觀念的更新和消費結構的升級，意味著巨大消費潛力的釋放。城鎮(zhèn)化過程中農村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉移，還意味著勞動生產率的提高，意味著經濟發(fā)展質量和效益的提升。推進城鎮(zhèn)化，應當堅持城市發(fā)展與產業(yè)成長“兩手抓”，把城鎮(zhèn)化與調整產業(yè)結構、培育新興產業(yè)、發(fā)展服務業(yè)、促進就業(yè)創(chuàng)業(yè)結合起來。要引導產業(yè)向城市和園區(qū)集中，促進企業(yè)集聚發(fā)展。服務業(yè)是城鎮(zhèn)就業(yè)最大的容納器。

10推進城鎮(zhèn)化需要深入研究一些重大問題城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題。城鎮(zhèn)化布局既要遵循經濟規(guī)律，也要考慮國家安全。如何在中西部一些發(fā)展條件較好的地區(qū)，加快培育新的城市群、形成新的增長極，值得認真謀劃和推進。怎樣找出有效的辦法，積極挖掘現有中小城市發(fā)展?jié)摿?，更好發(fā)展小城鎮(zhèn)，把有條件的東部地區(qū)中心鎮(zhèn)、中西部地區(qū)縣城和重要邊境口岸逐步發(fā)展成為中小城市，也是一項緊迫的課題。土地利用問題。人多地少是我國城鎮(zhèn)化的最大制約因素。戶籍改革問題。各類城市如何根據綜合承載能力和發(fā)展?jié)摿?，科學制定農民工落戶條件，實行差別化戶籍政策，需要做進一步研究探索。資源支撐問題。能源資源不足是我國的一個基本國情。生態(tài)環(huán)境問題。如何在城鎮(zhèn)居民中推廣綠色生活方式和消費模式

11城鎮(zhèn)化與房地產城鎮(zhèn)化使得農農民進城變?yōu)闉槭忻瘢瑥亩鴰砹藢ψ∽≌拇罅啃栊枨?。在中國國正在逐步進進入老齡化的的階段，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化將成為一一股對沖的力力量。城鎮(zhèn)化化產生的新市市民的財富和和收入都遠低低于城里的居居民，這就要要求政府為其其提供解決方方案。對開發(fā)發(fā)商而言，如如何通過低成成本的租屋和和小戶型的居居屋，是對其其核心能力的的考驗。除了農民進城城以外，建設設新市鎮(zhèn)是城城市化的另一一條道路。在在農村轉變?yōu)闉槭墟?zhèn)的過程程中，土地價價值將大幅提提升。率先進進入的開發(fā)商商將從中受益益。城鎮(zhèn)化過程中中，各地將因因地制宜發(fā)展展各自的優(yōu)勢勢產業(yè)，建設設工業(yè)園區(qū)，，這可能為專專業(yè)的工業(yè)地地產商提供商商機。城鎮(zhèn)化將帶動動服務業(yè)（包包括零售業(yè)））的發(fā)展，這這也將為相關關的開發(fā)商提提供機會。12受益于城鎮(zhèn)化的地產股與住宅開發(fā)相相關：金科股份——公司定位于二二三四線城市市的住宅開發(fā)發(fā)。60%的業(yè)務布局在在大西南（包包括重慶、成成都等）與工業(yè)地產相相關：華夏幸?！薪赢a業(yè)轉移移，工業(yè)地產產；盈利模式式獨特，鎖定定業(yè)績高。市市場仍有分歧歧，估值偏低低。與商業(yè)地產相相關：南國置業(yè)——為城鎮(zhèn)化服務務；區(qū)域布局局在武漢及湖湖北二線城市市的商業(yè)地產產開拓者；商商業(yè)地產開發(fā)發(fā)、經營能力力強；獨特盈盈利模式打通通商業(yè)地產產產業(yè)鏈條，實實現自身擴張張循環(huán)。13一、主要結論論二、主題：解解讀城鎮(zhèn)化三、樓市：溫溫和復蘇四、策略：維維持超配五、個股：高高周轉龍頭+城鎮(zhèn)化受益股股目錄14樓市溫和復蘇蘇樓市運行數據據顯示：當前前樓市已處于于復蘇初期11月份，銷售淡淡季不淡；開發(fā)商大多完完成或超額完完成年度銷售售目標；草根證據表明明，小戶型產產品出現斷檔檔，開發(fā)商加加大開工；年末，土地市市場明顯回暖暖；資料來源：中中國銀河證券券研究部1511月份，住宅銷銷量創(chuàng)新高，，樓市已顯上上升趨勢資料來源：國國家統(tǒng)計局、、各地房管局局、WIND16開發(fā)商推盤增增加，成交略略大于批售十大城市住宅宅新增可售與與成交批售比比資料來源：各各地房管局、、WIND、中國銀河證證券研究部17房價在6月份回落筑底底后，震蕩回回升資料來源：國國家統(tǒng)計局、、中國指數研研究院、WIND18去庫存力度與與持續(xù)性不高高，表明供求求總體平衡十大城市的每每月住宅凈去去化量資料來源：各各地房管局、、WIND、中國銀河證證券研究部19庫存量高位徘徘徊，靜態(tài)去去化周期7.6個月十大城市的住住宅庫存量資料來源：各各地房管局、、WIND、中國銀河證證券研究部20住宅投資增速速企穩(wěn)回升商品住宅投資資額同比增速速資料來源：國國家統(tǒng)計局、、WIND21新開工面積下下滑趨緩商品住宅新開開工面積同比比增速資料來源：國國家統(tǒng)計局、、WIND22各項指標都有有筑底跡象商品房銷售增增速、新開工工面積增速和和投資增速資料來源：國國家統(tǒng)計局、、WIND23主要城市土地地購置面積觸觸底回升資料來源：WIND、中國銀河證證券研究部24土地市場也已已走出谷底全國商品房土土地購置情況況資料來源：國國家統(tǒng)計局、、WIND25草根調研結論論從各區(qū)域樓市市看，一線城城市的供應更更加短缺，房房價反彈壓力力較大；二三三線城市供應應較為充足，，房價表現相相對溫和從產品結構來來看，小戶型型、剛需產品品仍舊是市場場成交的主流流，去化速度度較快，已經經出現斷檔跡跡象，提價能能力較強；而而大戶型、投投資型產品去去化雖然改善善，但總體仍仍舊較為緩慢慢。開發(fā)商“以價價換量”的策策略暫告段落落，轉而“保保價求利”開發(fā)商的資金金鏈與去年相相比明顯改善善，對后市的的信心也更強強小結：無論從從數據分析還還是草根證據據看，樓市短短期向上的趨趨勢已經確立立。預計明年年小陽春，再再度放量的概概率較大。26一、主要結論論二、主題：解解讀城鎮(zhèn)化，，布局中西部部三、樓市：溫溫和復蘇四、策略：維維持超配五、個股：高高周轉龍頭+城鎮(zhèn)化受益股股目錄27房地產股配置置策略結論：維持超超配資料料來來源源：：WIND、中中國國銀銀河河證證券券研研究究部部28樓市市回回暖暖是是主主要要催催化化劑劑，，不不確確定定性性在在于于政政策策地產產股股的的股股價價表表現現及及驅驅動動因因素素資料料來來源源：：WIND、中中國國銀銀河河證證券券研研究究部部29貨幣幣政政策策金融融機機構構貸貸款款余余額額同同比比增增速速資料料來來源源：：CEIC9月末末，，金金融融機機構構貸貸款款余余額額為為61.5萬億億，，同同比比增增長長16.3%；增速速與與09年6月份份的的34.4%相比比顯顯著著回回落落，，但但仍仍舊舊略略高高于于01年末末的的11.6%、05年末末的的13.0%的兩兩個個前前期期底底部部30貨幣幣政政策策房地地產產貸貸款款余余額額同同比比增增速速資料料來來源源：：CEIC三季季度度末末，，金金融融機機構構房房地地產產貸貸款款余余額額為為11.7萬億億，，同同比比增增長長12.2%；其中中，，房房地地開開發(fā)發(fā)貸貸款款余余額額3.8萬億億，，同同比比增增長長11.0%；購購房房貸貸款款余余額額7.2萬億億，，同同比比增增長長12.0%，增增速速均均見見底底反反彈彈。。預預計計，，四四季季度度購購房房貸貸款款和和開開發(fā)發(fā)貸貸款款增增速速繼繼續(xù)續(xù)溫溫和和回回升升。。31近期期的的房房地地產產行行業(yè)業(yè)政政策策2012.11.28李克強副總理：未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房產稅趕快總結經驗，盡快推廣試點，甚至在全國推廣2012.11.13住建部部長：樓市調控政策沒打算放松2012.11.08上海：支持住房公積金繳存職工以自住和改善為目的的住房消費2012.11.02鎮(zhèn)江：新就業(yè)人員購買自住房，父母可成共同還款人2012.10.25武漢：公積金可異地還貸，二手房可貸額度提升2012.10.24天津新政：網簽首付可分兩次交納2012.10.22房產稅試點擴圍難，接近財政部人士透露，“兩湖”房產稅相關工作已暫停2012.10.21陜西新政：商品房利潤控制在10%2012.10.17溫家寶：房地產調控初見成效2012.10.07貴陽：購房入戶資料料來來源源：：WIND、中中國國銀銀河河證證券券研研究究部部32股價價的的驅驅動動因因素素預預測測經濟濟政政策策：：穩(wěn)健健貨貨幣幣+積極極財財政政，，中中性性偏偏多多行業(yè)業(yè)政政策策：：中央央真真空空、、地地方方微微松松，，中中性性偏偏多多樓市市表表現現：：復蘇蘇初初期期，，量量價價微微升升，，中中性性偏偏多多估值值水水平平：：對應應于于2012年業(yè)業(yè)績績，，龍龍頭頭股股-PE10倍，，NAV折價價20%；二二線線股股-PE11倍，，NAV折價價30%至45%。估估值值仍仍有有上上漲漲空空間間。。結論論：：總體體偏偏正正面面，，雖雖然然累累積積超超額額收收益益較較多多，，但但上上漲漲行行情情似似乎乎還還未未走走完完。。維維持持超超配配。。33一、、主主要要結結論論二、、主主題題：：解解讀讀城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化，，布布局局中中西西部部三、、樓樓市市：：溫溫和和復復蘇蘇四、、策策略略：：維維持持超超配配五、、個個股股：：高高周周轉轉龍龍頭頭+城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化受受益益股股目錄錄34行業(yè)業(yè)分分化化延延續(xù)續(xù)，，繼繼續(xù)續(xù)優(yōu)優(yōu)先先配配置置高高周周轉轉龍龍頭頭2013年樓樓市市將將呈呈現現溫溫和和復復蘇蘇的的態(tài)態(tài)勢勢，，賺賺取取開開發(fā)發(fā)利利潤潤的的高高周周轉轉模模式式仍仍舊舊是是最最佳佳的的選選擇擇；；另另一一方方面面，，區(qū)區(qū)域域和和產產品品分分化化的的特特點點也也將將更更加加突突出出。。因因此此，，從從板板塊塊配配置置的的角角度度，，我我們們仍仍然然建建議議配配置置銷銷售售好好、、周周轉轉快快、、業(yè)業(yè)績績增增速速高高的的全全國國性性開開發(fā)發(fā)商商和和二二三三線線開開發(fā)發(fā)商商，，包包括括保保利利地地產產、、萬萬科科、、榮榮盛盛發(fā)發(fā)展展、、中中南南建建設設、、陽陽光光城城等等。。保利利地地產產（（600048）：：全國國性性開開發(fā)發(fā)商商中中的的龍龍頭頭，，近近幾幾年年增增長長勢勢頭頭迅迅猛猛。。公公司司堅堅持持高高杠杠桿桿、、高高周周轉轉模模式式，，執(zhí)執(zhí)行行力力強強。。產產品品定定位位于于主主流流人人群群、、中中小小戶戶型型，，在在剛剛需需為為主主的的市市場場中中凸凸顯顯優(yōu)優(yōu)勢勢。。榮盛盛發(fā)發(fā)展展（（002146）：：二三三線線城城市市開開發(fā)發(fā)商商中中的的龍龍頭頭。。主主要要區(qū)區(qū)域域布布局局在在廊廊坊坊、、滄滄州州、、徐徐州州等等華華北北區(qū)區(qū)域域的的二二、、三三線線城城市市，，產產品品面面向向剛剛性性需需求求。。公公司司同同樣樣貫貫徹徹高高杠杠桿桿、、高高周周轉轉開開發(fā)發(fā)模模式式，，項項目目管管控控到到位位、、成成本本控控制制能能力力強強者者。。35城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略受受益益股股城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略是是中中國國經經濟濟中中長長期期發(fā)發(fā)展展主主線線，，也也是是房房地地產產股股2013年的的主主題題；；而而新新型型城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化重重心心在在于于中中西西部部，，相相應應的的受受益益地地產產股股包包括括：：金金科科股股份份、、華華夏夏幸幸福福和和南南國國置置業(yè)業(yè)。。金科科股股份份(000656)公司司定定位位于于二二三三四四線線城城市市的的住住宅宅開開發(fā)發(fā)。。60%的業(yè)業(yè)務務布布局局在在大大西西南南（（包包括括重重慶慶、、成成都都等等））。。華夏夏幸幸福福(600340)公司司的的業(yè)業(yè)務務模模式式是是與與各各地地方方政政府府合合作作，，負負責責工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃、、招招商商、、開開發(fā)發(fā)運運營營以以及及配配套套住住宅宅和和其其他他設設施施的的開開發(fā)發(fā)。。公公司司的的業(yè)業(yè)務務范范圍圍已已經經從從廊廊坊坊拓拓展展到到了了沈沈陽陽、、青青島島、、無無錫錫、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江等等外外地地。。南國置置業(yè)(002305)公司定定位于于二三三線城城市的的商業(yè)業(yè)地產產的開開發(fā)、、銷售售和運運營。。武漢漢大家家裝（（為家家裝提提供一一條龍龍服務務的零零售市市場））是其其標志志性的的成功功項目目。公公司已已經開開始走走出武武漢，，到湖湖北的的二線線城市市（已已進入入荊州州）區(qū)區(qū)復制制其成成功的的商業(yè)業(yè)模式式。36重點覆覆蓋公公司估估值表表資料來來源：：WIND、中國國銀河河證券券研究究部37389、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:19:0002:19:0002:1912/24/20222:19:00AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:19:0002:19Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:19:0002:19:0002:19Saturday,December24,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2202:19:0002:19:00December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。24十十二二月20222:19:00上上午02:19:0012月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:19上上午午12月月-2202:19December24,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/242:19:0002:19:0024December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2:19:00上午午2:19上午午02:19:0012月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:19:0002:19:0002:1912/24/20222:19:00AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2202:19:0002:19Dec-2224-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。02:19:0002:19:0002:19Saturday,December24,202213、不知香積積寺，數里里入云峰。。。12月-2212月-2202:19:0002:19:00December24,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。24十二月月20222:19:00上午02:19:0012月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月222:19上上午12月-2202:19December24,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/242:19:0002:19:0024December202217、空山新雨后