易居-沈陽三一新天地項目產(chǎn)品規(guī)劃建議最終-

三一·新天地項目產(chǎn)品規(guī)劃建議目錄一、項目概況二、房地產(chǎn)市場研究三、市場暢銷產(chǎn)品四、產(chǎn)品規(guī)劃建議五、項目規(guī)劃調(diào)整方案六、新規(guī)劃方案經(jīng)營測算一、項目概況項目基本指標(biāo)及規(guī)劃限制條件項目位置：沈陽市鐵西區(qū)洪湖二街23號一期占地面積：4.32萬平方米建筑面積：____萬平方米容積率：____地塊形狀：不規(guī)則的矩形項目基本指標(biāo)用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則，內(nèi)部平整；兩邊為市政道路，另二邊鄰老社區(qū)和項目二期用地西北至洪湖二街

地塊內(nèi)部東南：東南目前為廢棄的廠區(qū)，規(guī)劃中的項目二期。內(nèi)部：地塊現(xiàn)狀大部分為平整的荒地，內(nèi)部有幾個大坑。西北：洪湖二街以北為中國海外貿(mào)易公司。西南至燕塞湖街東北至洪湖小區(qū)

西南：燕塞湖街以西為盛發(fā)集團辦工廠區(qū)。東北：為洪湖小區(qū)，為回遷房。東南至規(guī)劃中二期

項目區(qū)位項目處于沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。項目緊鄰沈陽二環(huán)線。區(qū)域內(nèi)以原居民為主，隨著城市發(fā)展外擴，目前以成為沈陽熱點開發(fā)區(qū)域之一。隨著區(qū)域環(huán)境的建設(shè)，地鐵一號線的開通，必將推進該區(qū)域的地產(chǎn)市場發(fā)展。項目發(fā)展?jié)摿﹁F百商圈新城商圈三一新天地本項目正處于鐵百商圈與新城商圈交匯處，隨著鐵西鐵百商圈的不斷擴大完善，以及新城商圈的形成。再加上地鐵的開通、配套的逐漸完善，本項目具有強大的發(fā)展?jié)摿Αｍ椖縎WOT分析SWOTOpportunity（機會）沈陽市場剛性需求仍是主要購買力，如市場回暖同樣為項目的發(fā)展提供機會；09年地鐵一號線的開通，縮短了項目與城市中心的距離，拓寬項目客戶群，為項目銷售提供機會；如項目能抓住客戶需求，因地制宜的進行產(chǎn)品設(shè)計，也是項目發(fā)展的一個機會。Strength

（優(yōu)勢）項目緊臨主要交通干道（沈遼路、沈新路），交通暢達性較高；三一集團實體品牌支撐，為項目發(fā)展提供良好保障；產(chǎn)品種類眾多，80萬平方米雄踞區(qū)域體量之首，打造低密度城市生活；項目自身配套齊全。Weakness（劣勢）雖然道路通常，但公交線路較少，為項目銷售及客戶出入帶來不便；項目開發(fā)由內(nèi)而外進行，內(nèi)部地塊受位置影響，不利于整體項目的包裝宣傳，市場接受度將受一定影響。Threat（威脅）區(qū)域競爭項目供應(yīng)量較大，瓜分客源，為項目成功銷帶來威脅；整體房地產(chǎn)市場低迷，為項目整體發(fā)展帶來影響。項目本體條件小結(jié)交通條件區(qū)位認(rèn)知配套資源沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。重點開發(fā)區(qū)域。本地塊周邊眾多大型企業(yè)交通路況較好，臨沈遼、沈新。眾多公交線路，以及09年開通的地鐵一號線。周邊目前配套較少。距二環(huán)內(nèi)配套需要5分鐘車程到達。二、房地產(chǎn)市場研究市場研究范范圍城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀觀特征。項目區(qū)域房房地產(chǎn)市場場研究。針對性市場場調(diào)查研究究。業(yè)內(nèi)專家訪訪談評論根據(jù)項目本本體特征確確定市場研研究的范圍圍08沈陽房房地產(chǎn)市場場總結(jié)08年沈陽陽商品均價價在7月后后出現(xiàn)下滑滑，但依然然高于07年價格，，價格整體水水平已經(jīng)出出現(xiàn)明顯波波動，但是是仍比較穩(wěn)穩(wěn)定。不過過，由于目目前購房者對于于房價下調(diào)調(diào)有比較強強烈的預(yù)期期，開發(fā)商若不不對房價做做出適當(dāng)調(diào)調(diào)整，成交量低靡靡的現(xiàn)狀恐恐難在短時時間內(nèi)得到到改善。08年沈陽陽商品房供供大于求，，在國際金融融危機日益益嚴(yán)峻、國國內(nèi)經(jīng)濟出出現(xiàn)下滑風(fēng)風(fēng)險的大背背景下，沈沈陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場階段段性調(diào)整的的趨勢已經(jīng)經(jīng)確立，開開發(fā)商更多多的是期盼盼政策面能能夠有有力力的救市政政策出臺，，沈陽整個市市場觀望氣氣氛濃重，，推盤節(jié)奏奏明顯放緩緩。08沈陽房房地產(chǎn)市場場總結(jié)08年房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)1、住宅：住宅購房者的觀望情緒在9月逐漸消散；但隨之金融危機爆發(fā)，觀望情緒再次濃厚。成交下滑。2、商業(yè)：在金融危機前，由于住宅的觀望情緒濃厚，使得辦公與商網(wǎng)的投資、保值價值得以顯現(xiàn)，辦公與商網(wǎng)成交面積的增加；但在金融危機爆發(fā)后，此項數(shù)據(jù)也明顯下滑。3、別墅：在碧桂園的拉動下，08年別墅成交面積創(chuàng)歷史新高。4、政策：國家及地方政府在10月后，連續(xù)出臺一系列“救市”政策。5、開發(fā)商：開發(fā)商也在觀望市場，紛紛少推頻推試驗市場，同時，等待國家政策的導(dǎo)向指引。6、房價：從04年起的房價逐年高漲趨勢結(jié)束，就目前進入調(diào)整期。7、土地：一改往年拿地的熱潮局面，從10月起，開發(fā)商拿地量劇減。也有較少開發(fā)商逆勢拿地。08沈陽房房地產(chǎn)市場場總結(jié)易居觀點：：11月開始始的“中央央救市”使使戰(zhàn)局發(fā)生生了微妙的的變化，購購房人和開開發(fā)商的心心理狀態(tài)都都發(fā)生了轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，雖然然市場還沒沒有出現(xiàn)明明顯的反應(yīng)應(yīng)，這也是是因為中國國人傳統(tǒng)的的“過年””觀念導(dǎo)致致，而年后后，爭奪陣陣地的大小小戰(zhàn)役還是是不可避免免，圍繞著著價格、購買買力和住房房保障的問問題將重新拷問市市場。1、國務(wù)院院總理溫家家寶10.17日主主持召開國國務(wù)院常務(wù)務(wù)會議，，針對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，會會議強調(diào)，，加大保障障性住房建建設(shè)規(guī)模，，降低住房房交易稅費費，支持居居民購房2、財政部部緊急發(fā)布布“十點措措施”旨在在維護房地地產(chǎn)市場的的穩(wěn)定；3、降低基基準(zhǔn)利率及及首次購房房者且90平以下者者的首付款款；4、政府補補貼；5、降低契契稅；6、行業(yè)向更穩(wěn)穩(wěn)定方向發(fā)發(fā)展：08年后3年，中央央財政將投投資9000億元，，用于廉租租住房、經(jīng)經(jīng)濟適用住住房建設(shè)和和棚戶區(qū)改改造。按照照規(guī)劃提出出的工作目目標(biāo)，3年年解決747萬戶低低收入家庭庭住房困難難，加上目目前已解決決的住房困困難的200多萬戶戶低收入家家庭，全國國1000萬戶低收收入住房困困難家庭的的住房問題題基本得到到解決。大規(guī)模的保保障房建設(shè)設(shè)可以拉動動經(jīng)濟發(fā)展展，這對于原來來依賴房地地產(chǎn)發(fā)展的的下游產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個福福音；解決決了低收入入人群的住住房問題，，使得前幾年年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的惡意炒炒房行為得得以抑制，至少在避免了起伏伏不定的房房價對普通通市民的傷傷害；再有就是是為樓市提供供了“基礎(chǔ)礎(chǔ)配置”，，這是穩(wěn)定定行業(yè)發(fā)展展的基本要要素.09沈陽房房地產(chǎn)市場場預(yù)見市場研究范范圍城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀觀特征。項目區(qū)域房房地產(chǎn)市場場研究。針對性市場場調(diào)查研究究。業(yè)內(nèi)專家訪訪談評論根據(jù)項目本本體特征確確定市場研研究的范圍圍區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)分布布情況1、周邊競競品區(qū)域界界定迎賓花園海逸詩閣城建雅居金廈燕翔苑苑天一名筑本案金奧1、2期金奧3期天天空之城鵬程上漾園園宏發(fā)長島一一期宏發(fā)世界1期宏發(fā)3期三三千院宏發(fā)世界2期富海云天新城惠澤園園瑞士風(fēng)情小小鎮(zhèn)二期B金盛花園瑞士風(fēng)情二二期北區(qū)瑞士風(fēng)情二二期A瑞士風(fēng)情一一期漾日華庭沈新園世代龍城二環(huán)二環(huán)三環(huán)楓和美苑樓盤名稱總量套數(shù)總量面積約㎡現(xiàn)推套數(shù)銷售均價（元）2008年總銷套數(shù)2008年推售庫存合計高層多層合計高層多層高層多層合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣78651065%27635%7233032821611240004400602847%3253%268太湖麗景112299088%13212%6501058649096333739001205546%6554%466宏發(fā)三千院4200248459%171641%35000042002484171636004500（洋)2520102040%150060%1680宏發(fā)長島22102210100%/0%15000020002000/4300/4900（精）/0%700三隆春天花園623623100%/0%49492623623/3450/232232100%/0%391海逸詩閣二期260078030%182070%200000160054010603560（小高）3660140043031%97069%200恒大綠洲（08封頂）25702570100%/0%24500013421342/3200/3800精（起）/852852100%/0%490銀河城（08動工）21952195100%/0%195000416416/3150（起）/145145100%/0%271風(fēng)和美苑一期43828264%15636%39420未開盤37004100未開盤/合計1674412644

4100

13662521109581112984

66294062

2567

44662008年年三一新天天地競品銷銷售及庫存存量統(tǒng)計表表樓盤名稱整個項目棟數(shù)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間2009年總量套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層套數(shù)比例套數(shù)比例龍澤灣1881015層6層72—100103—10872648266%24434%66543太湖麗景96318層、11層6層38—7161—128100293593%677%57858宏發(fā)三千院5694735層5/6層35—6890—1301680146487%21613%140000宏發(fā)長島1212/35層/51—145/910910100%/0%61500春天花園33/27層/43—116/391391100%/0%30685海逸詩閣二期52193311層5/6層35—7062—135120035029%85071%92000恒大綠洲（08封頂）1616/18層、11層/78—290/0%164150銀河城（08動工）1717/18、26、30、31層/86—136/20502050100%/0%181350風(fēng)和美苑一期84411、18層6層70—9080—10543828264%15636%41000合計

10115858285%153315%8350862009年年各競品樓樓盤推量情情況統(tǒng)計表表從上表可以以清晰看出出，本項目目區(qū)域內(nèi)2009年年住宅將有有83.5萬平方米米供應(yīng)量，，可以預(yù)見見，項目銷銷售將承受受較大的競競爭壓力。。區(qū)域09年年房地產(chǎn)供供應(yīng)情況樓盤名稱推出時間棟數(shù)套數(shù)總推面積約㎡合計高層多層多層高層合計龍澤灣2009.41881024448272666543太湖麗景2009.696367935100257858三千院2009.45694721614641680140000海逸詩閣二期09年521933850350120092000風(fēng)和美苑一期2009.484415628243841000合計

1533858210115397401區(qū)域競爭中中，最主要的重重點競爭項項目09年年供應(yīng)量為為39.7萬平方米米。競爭壓力非非常嚴(yán)峻。。區(qū)域09年年房地產(chǎn)供供應(yīng)房型面面積情況樓盤名稱推出時間產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)高層多層高層面積㎡多層面積㎡合計高層多層龍澤灣2009.415層6層72—100103—108726482244太湖麗景2009.618層、11層6層38—7161—128100293567三千院2009.435層5/6層35—6890—13016801464216宏發(fā)長島2009.135層/51—145/910910/春天花園2009.127層/43—116/391391/海逸詩閣二期09年115/6層35—7062—1351200350850恒大綠洲（08封頂）09年18層、11層/78—290/17181718/銀河城（08動工）09年18、26、30、31層/86—136/20502050/風(fēng)和美苑一期2009.411、18層6層70—9080—105438282156合計

1011585821533從上表可以以看出，本本項目直接接競爭對手手09年供應(yīng)應(yīng)房源的房房型面積為為60-90平方米米。因此，在這這么強大的的競爭環(huán)境境下，同等等面積上的的戶型創(chuàng)新顯顯得尤為重重要。區(qū)域市場總總結(jié)受大市場萎萎靡影響及及自身區(qū)域域位置等限限制，區(qū)域域板塊銷售售也呈現(xiàn)低低迷趨勢。。部分開發(fā)商商資金鏈斷斷裂，樓盤盤開始大幅幅降價，快快速回籠資資金（最低低可打到7折，折后后均價2700元）），以度過過今年的房房地產(chǎn)冬天天。經(jīng)過了解，，此板塊產(chǎn)產(chǎn)品主要去去化以張士士開發(fā)區(qū)、、于洪新城城區(qū)域客戶戶為主。此此區(qū)域客戶戶群體整體體收入較低低，基本以以各大企業(yè)業(yè)的職員為為主，且80后的年年輕占多數(shù)數(shù)，收入有有限（總價價和首付需需要得到這這部分消費費人群的認(rèn)認(rèn)可）。所以在產(chǎn)品品設(shè)計方面面投其所好好，既考慮慮到功能實實用性，又又不乏幻彩彩多變及項項目品質(zhì)體體現(xiàn)是項目目的以良好好發(fā)展所要要考慮的關(guān)關(guān)鍵問題。。市場研究范范圍城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀觀特征。項目區(qū)域房房地產(chǎn)市場場研究。針對性市場場調(diào)查研究究。業(yè)內(nèi)專家訪訪談評論根據(jù)項目本本體特征確確定市場研研究的范圍圍我們針對沈沈陽鐵西區(qū)區(qū)：

西站站、家樂福福、鐵西百百貨、盛發(fā)發(fā)水果批發(fā)發(fā)市場、金金奧住宅區(qū)區(qū)、三一重重裝

六個個地點進行行近300份問卷調(diào)調(diào)查。得得出以下結(jié)結(jié)果；受訪者基本本資料受訪者年齡受訪者家庭成員情情況受訪者職業(yè)特征本次調(diào)查主主要針對25-35歲人群展展開，此部部分人群也也是未來購購房的中堅堅力量。針對性市場場調(diào)查研究究購買住房調(diào)調(diào)查內(nèi)容1、您現(xiàn)在在住哪個區(qū)區(qū)？□鐵西區(qū)□□于洪區(qū)區(qū)□皇姑姑區(qū)□和和平區(qū)□□沈河區(qū)□□大東區(qū)區(qū)□渾南南新區(qū)□□東陵區(qū)2、您目前前的工作區(qū)區(qū)域？□鐵西區(qū)□□于洪區(qū)區(qū)□皇姑姑區(qū)□和和平區(qū)□□沈河區(qū)□□大東區(qū)區(qū)□渾南南新區(qū)□□東陵區(qū)3、您置業(yè)業(yè)會選擇那那一類的房房子？□洋房□□多層樓房房□高層層住宅□□小高層住住宅□躍躍層□LOFT復(fù)復(fù)式□□其他4、假如您您置業(yè)，會會選購多大大面積的住住房？（請請只回答一一項）□50㎡以以下□□50——60㎡□□60—70㎡□□70—80㎡□□80—90㎡㎡□90—100㎡□□100—120㎡□□120—140㎡□□140㎡㎡以上5、您購買買上題所選選的房屋面面積，希望望設(shè)計什么么樣的戶型型結(jié)構(gòu)？□一室一廳廳□一一室二廳□□二室室二廳□□三室一一廳□□三室二廳廳□□四室二二廳□□其他6、如果您您買房，出出于哪一種種考慮？□滿足居住住要求（第第一次購房房）□□婚房□□改改善住房房條件□□就近近上班□□為為父母購購房□為子女購購房□□投資資□□其他7、如果您您打算買房房，想在什什么時間購購買？□1年□□2年□□3年年□3年年以上8、您購買買所選的房房屋面積，，愿意并能能夠支付的的單價范圍圍是？□3000—3500元/㎡㎡□3500—3700元元/㎡□□3700—4000元/㎡㎡□4000—4300元元/㎡□4300—4500元/㎡㎡□4500元/㎡以上9、您買買房時關(guān)關(guān)注的是是什么？？（可多多選）請您對關(guān)關(guān)注的因因素進行行排序：：①地段段②價價格③③配套④④交通通⑤品品牌信譽譽⑥景景觀⑦⑦規(guī)劃⑧⑧物業(yè)業(yè)⑨房房型布局局⑩得得房率10、就就房子本本身而言言，您認(rèn)認(rèn)為下列列哪一點點最重要要？（請請只回答答一項））□外觀□□朝朝向□□室內(nèi)內(nèi)設(shè)計□□工工程質(zhì)量量□□配套設(shè)設(shè)施□□采光光□□通風(fēng)□□房房廳數(shù)□建筑結(jié)結(jié)構(gòu)□□其他他11、你你平時經(jīng)經(jīng)常閱讀讀的報紙紙是什么么？□遼沈晚晚報□□華商商晨報□□沈陽晚晚報□□沈沈陽日報報□□時代代商報□□其它______12、您您喜歡收收聽的廣廣播頻率率有哪些些？□103.4□□97.5□□98.6□□99.8□□102.9□□其它它_______受訪者居住區(qū)域域受訪者工作區(qū)域域受訪者現(xiàn)有住房房情況針對性市市場調(diào)查查結(jié)果針對性市市場調(diào)查查研究購買住房房調(diào)查內(nèi)內(nèi)容1、您現(xiàn)現(xiàn)在住哪哪個區(qū)？？□鐵西區(qū)區(qū)□于于洪區(qū)□□皇姑姑區(qū)□□和平區(qū)區(qū)□沈沈河區(qū)□□大東東區(qū)□□渾南新新區(qū)□□東陵區(qū)區(qū)2、您目目前的工工作區(qū)域域？□鐵西區(qū)區(qū)□于于洪區(qū)□□皇姑姑區(qū)□□和平區(qū)區(qū)□沈沈河區(qū)□□大東東區(qū)□□渾南新新區(qū)□□東陵區(qū)區(qū)3、您置置業(yè)會選選擇那一一類的房房子？□洋房□□多層層樓房□□高層層住宅□□小高高層住宅宅□躍躍層□□LOFT復(fù)復(fù)式□□其他4、假如如您置業(yè)業(yè)，會選選購多大大面積的的住房？？（請只只回答一一項）□50㎡㎡以下□□50——60㎡㎡□□60—70㎡□□70—80㎡□□80——90㎡㎡□90——100㎡□□100—120㎡㎡□□120—140㎡□□140㎡㎡以上5、您購購買上題題所選的的房屋面面積，希希望設(shè)計計什么樣樣的戶型型結(jié)構(gòu)？？□一室一一廳□□一室室二廳□□二二室二廳廳□□三室一一廳□□三室室二廳□□四室室二廳□□其其他6、如果果您買房房，出于于哪一種種考慮？？□滿足居居住要求求（第一一次購房房）□□婚婚房□□改改善住住房條件件□□就近近上班□□為為父母購購房□為子女女購房□□投資資□□其其他7、如果果您打算算買房，，想在什什么時間間購買？？□1年□□2年□□3年年□3年以上上8、您購購買所選選的房屋屋面積，，愿意并并能夠支支付的單單價范圍圍是？□3000—3500元/㎡㎡□3500—3700元元/㎡□□3700——4000元/㎡□□4000—4300元/㎡㎡□4300—4500元/㎡㎡□4500元/㎡㎡以上9、您買買房時關(guān)關(guān)注的是是什么？？（可多多選）請您對關(guān)關(guān)注的因因素進行行排序：：①地段段②價價格③③配套④④交通通⑤品品牌信譽譽⑥景景觀⑦⑦規(guī)劃⑧⑧物業(yè)業(yè)⑨房房型布局局⑩得得房率10、就就房子本本身而言言，您認(rèn)認(rèn)為下列列哪一點點最重要要？（請請只回答答一項））□外觀□□朝朝向□□室內(nèi)內(nèi)設(shè)計□□工工程質(zhì)量量□□配套設(shè)設(shè)施□□采光光□□通風(fēng)□□房房廳數(shù)□建筑結(jié)結(jié)構(gòu)□□其他他11、你你平時經(jīng)經(jīng)常閱讀讀的報紙紙是什么么？□遼沈晚晚報□□華商商晨報□□沈陽晚晚報□□沈沈陽日報報□□時代代商報□□其它______12、您您喜歡收收聽的廣廣播頻率率有哪些些？□103.4□□97.5□□98.6□□99.8□□102.9□□其它它_______針對性市市場調(diào)查查結(jié)果受訪者意向面積積段受訪者需求房型型受訪者購房用途途針對性市市場調(diào)查查研究購買住房房調(diào)查內(nèi)內(nèi)容1、您現(xiàn)現(xiàn)在住哪哪個區(qū)？？□鐵西區(qū)區(qū)□于于洪區(qū)□□皇姑姑區(qū)□□和平區(qū)區(qū)□沈沈河區(qū)□□大東東區(qū)□□渾南新新區(qū)□□東陵區(qū)區(qū)2、您目目前的工工作區(qū)域域？□鐵西區(qū)區(qū)□于于洪區(qū)□□皇姑姑區(qū)□□和平區(qū)區(qū)□沈沈河區(qū)□□大東東區(qū)□□渾南新新區(qū)□□東陵區(qū)區(qū)3、您置置業(yè)會選選擇那一一類的房房子？□洋房□□多層層樓房□□高層層住宅□□小高高層住宅宅□躍躍層□□LOFT復(fù)復(fù)式□□其他4、假如如您置業(yè)業(yè)，會選選購多大大面積的的住房？？（請只只回答一一項）□50㎡㎡以下□□50——60㎡㎡□□60—70㎡□□70—80㎡□□80——90㎡㎡□90——100㎡□□100—120㎡㎡□□120—140㎡□□140㎡㎡以上5、您購購買上題題所選的的房屋面面積，希希望設(shè)計計什么樣樣的戶型型結(jié)構(gòu)？？□一室一一廳□□一室室二廳□□二二室二廳廳□□三室一一廳□□三室室二廳□□四室室二廳□□其其他6、如果果您買房房，出于于哪一種種考慮？？□滿足居居住要求求（第一一次購房房）□□婚婚房□□改改善住住房條件件□□就近近上班□□為為父母購購房□為子女女購房□□投資資□□其其他7、如果果您打算算買房，，想在什什么時間間購買？？□1年□□2年□□3年年□3年以上上8、您購購買所選選的房屋屋面積，，愿意并并能夠支支付的單單價范圍圍是？□3000—3500元/㎡㎡□3500—3700元元/㎡□□3700——4000元/㎡□□4000—4300元/㎡㎡□4300—4500元/㎡㎡□4500元/㎡㎡以上9、您買買房時關(guān)關(guān)注的是是什么？？（可多多選）請您對關(guān)關(guān)注的因因素進行行排序：：①地段段②價價格③③配套④④交通通⑤品品牌信譽譽⑥景景觀⑦⑦規(guī)劃⑧⑧物業(yè)業(yè)⑨房房型布局局⑩得得房率10、就就房子本本身而言言，您認(rèn)認(rèn)為下列列哪一點點最重要要？（請請只回答答一項））□外觀□□朝朝向□□室內(nèi)內(nèi)設(shè)計□□工工程質(zhì)量量□□配套設(shè)設(shè)施□□采光光□□通風(fēng)□□房房廳數(shù)□建筑結(jié)結(jié)構(gòu)□□其他他11、你你平時經(jīng)經(jīng)常閱讀讀的報紙紙是什么么？□遼沈晚晚報□□華商商晨報□□沈陽晚晚報□□沈沈陽日報報□□時代代商報□□其它______12、您您喜歡收收聽的廣廣播頻率率有哪些些？□103.4□□97.5□□98.6□□99.8□□102.9□□其它它_______針對性市市場調(diào)查查結(jié)果受訪者預(yù)計購房房時間受訪者購購房心理價位位受訪者住房關(guān)注注點針對性市場調(diào)查查研究購買住房房調(diào)查內(nèi)內(nèi)容1、您現(xiàn)現(xiàn)在住哪哪個區(qū)？？□鐵西區(qū)區(qū)□于于洪區(qū)□□皇姑姑區(qū)□□和平區(qū)區(qū)□沈沈河區(qū)□□大東東區(qū)□□渾南新新區(qū)□□東陵區(qū)區(qū)2、您目前的的工作區(qū)域？？□鐵西區(qū)□□于洪區(qū)□□皇姑區(qū)□□和平區(qū)□□沈河區(qū)□□大東區(qū)□□渾南新區(qū)□□東陵區(qū)3、您置業(yè)會會選擇那一類類的房子？□洋房□多多層樓房□□高層住宅□□小高層住住宅□躍層層□LOFT復(fù)式□□其他4、假如您置置業(yè)，會選購購多大面積的的住房？（請請只回答一項項）□50㎡以下下□50—60㎡㎡□□60—70㎡□□70——80㎡□□80——90㎡□90—100㎡□□100—120㎡□□120——140㎡□□140㎡以上5、您購買上上題所選的房房屋面積，希希望設(shè)計什么么樣的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)？□一室一廳□□一室二二廳□二二室二廳□□三室一廳廳□三室室二廳□□四室二二廳□其其他6、、如如果果您您買買房房，，出出于于哪哪一一種種考考慮慮？？□滿滿足足居居住住要要求求（（第第一一次次購購房房））□□婚婚房房□□改改善善住住房房條條件件□□就就近近上上班班□□為為父父母母購購房房□為為子子女女購購房房□□投投資資□□其其他他7、、如如果果您您打打算算買買房房，，想想在在什什么么時時間間購購買買？？□1年年□□2年年□□3年年□□3年年以以上上8、、您您購購買買所所選選的的房房屋屋面面積積，，愿愿意意并并能能夠夠支支付付的的單單價價范范圍圍是是？？□3000——3500元元/㎡㎡□□3500——3700元元/㎡㎡□□3700——4000元元/㎡㎡□□4000——4300元元/㎡㎡□4300——4500元元/㎡㎡□□4500元元/㎡㎡以以上上9、、您您買買房房時時關(guān)關(guān)注注的的是是什什么么？？（（可可多多選選））請您您對對關(guān)關(guān)注注的的因因素素進進行行排排序序：：①①地地段段②②價價格格③③配配套套④④交交通通⑤⑤品品牌牌信信譽譽⑥⑥景景觀觀⑦⑦規(guī)規(guī)劃劃⑧⑧物物業(yè)業(yè)⑨⑨房房型型布布局局⑩⑩得得房房率率10、、就就房房子子本本身身而而言言，，您您認(rèn)認(rèn)為為下下列列哪哪一一點點最最重重要要？？（（請請只只回回答答一一項項））□外外觀觀□□朝朝向向□□室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計計□□工工程程質(zhì)質(zhì)量量□□配配套套設(shè)設(shè)施施□□采采光光□□通通風(fēng)風(fēng)□□房房廳廳數(shù)數(shù)□建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)□□其其他他11、、你你平平時時經(jīng)經(jīng)常常閱閱讀讀的的報報紙紙是是什什么么？？□遼遼沈沈晚晚報報□□華華商商晨晨報報□□沈沈陽陽晚晚報報□□沈沈陽陽日日報報□□時時代代商商報報□□其其它它______12、、您您喜喜歡歡收收聽聽的的廣廣播播頻頻率率有有哪哪些些？？□103.4□□97.5□□98.6□□99.8□□102.9□□其其它它_______針對對性性市市場場調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果受訪訪者者最最看看重重房房屋屋哪哪一一方方面面質(zhì)質(zhì)量量受訪訪者者閱閱讀讀報報紙紙種種類類受訪訪者者收收聽聽廣廣播播種種類類針對對性性市市場場調(diào)調(diào)查查總總結(jié)結(jié)從以以上上圖圖標(biāo)標(biāo)可可以以清清晰晰看看出出：：受訪訪者者主主要要以以鐵鐵西西、、皇皇姑姑、、于于洪洪為為主主；；受訪訪者者購購房房動動機機主主要要是是為為了了改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境，，其其中中婚婚房房需需求求也也占占18%有有一一定定比比例例，，基基本本都都是是剛剛性性需需求求；；在面面積積方方面面主主要要集集中中于于60-90平平方方米米，，占占整整體體受受訪訪者者的的59%；；戶型型方方面面基基本本傾傾向向于于兩兩房房與與三三房房，，占占整整體體的的79%，，其其中中兩兩房房需需求求仍仍是是主主力力需需求求達達整整體體需需求求的的59%；；在購購房房要要素素方方面面，，最最令令受受訪訪者者關(guān)關(guān)注注的的是是價價格格，，68%的的受受訪訪者者接接受受3000-3700元元/平平方方米米（（其其中中19%是是3500-3700元/平平方方米米、49%是是3000-3500元/平平方方米米）的的售售價價；；其其次次則則是是項項目目質(zhì)質(zhì)量量及及品品質(zhì)質(zhì)，，也也是是受受訪訪者者非非常常關(guān)關(guān)注注的的問問題題。。綜上上所所述述，，70-90平平方方米米的的兩兩房房或或小小三三房房是是市市場場熱熱門門需需求求，，這也也是是在在產(chǎn)產(chǎn)品品上上引引起起市市場場關(guān)關(guān)注注的的切切入入點點之之一一。。市場場研研究究范范圍圍城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場宏宏觀觀特特征征。。項目區(qū)域房地地產(chǎn)市場研究究。針對性市場調(diào)調(diào)查研究。業(yè)內(nèi)專家訪談?wù)動懻摳鶕?jù)項目本體體特征確定市市場研究的范范圍深度訪談業(yè)內(nèi)內(nèi)人士姓名職務(wù)所在公司服務(wù)項目李克新總經(jīng)理精博堂海逸詩閣劉鑫營銷總監(jiān)尚華恒泰保利上林灣白力勇銷售經(jīng)理世代龍城地產(chǎn)世代龍澤灣高健營銷總監(jiān)勝道文化宏發(fā)三千院霍寶森銷售經(jīng)理巨臣地產(chǎn)青城房地產(chǎn)市場總總體走勢判斷斷國內(nèi)一線城市市房價下跌，，使得客群產(chǎn)產(chǎn)生觀望態(tài)勢勢。市場供給大于于需求。沈陽剛性需求求客戶多。受經(jīng)濟危機影影響，失業(yè)率率提升，客戶戶購房信心不不足。預(yù)估2009年開春后回回暖，8-9月份達到一一個銷售高峰峰期。項目客群組成成隨著沈陽地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)進入一一個“百家爭爭鳴”的狀態(tài)態(tài)，客戶跨區(qū)區(qū)域購房的情情況有所減少少。硬性需求客群群量大，80后逐步成為為購房主力軍軍，這與針對對性市場調(diào)查查結(jié)果相同。。營銷策略結(jié)論論月月開新盤，，周周有特價價，增加產(chǎn)品品的“新鮮鮮度”。整合營銷策略略，多種傳播播渠道。做好項目終端端包裝（樣板板間、樣板景景觀區(qū)），提提升情景營銷銷。注重“產(chǎn)品力力”，提高附附加值，這正正與市場關(guān)注注點相契合。。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士士對本項目規(guī)規(guī)劃建議擴大產(chǎn)品線提升附加值多層戶型在70-120之間；高層層戶型在50-80之間間。首推期以多層層為主，占有有區(qū)域市場部部分份額。注重“產(chǎn)品力力”，提高附附加值。三、市場暢銷銷產(chǎn)品項目面積區(qū)間60以下60-8080-100100-120120-140140以上合計世代龍澤灣多層套數(shù)70160230

比例29%71%高層套數(shù)

330140

470

比例

70%30%

三隆春天花園高層/綜合套數(shù)80

57080

729

比例11%

78%11%

恒達綠洲高層套數(shù)47621894188976比例50%20%10%20%碧桂園銀河城高層套數(shù)90180270比例33%67%太湖麗景多層套數(shù)6666132比例50%50%高層套數(shù)288288576比例50%50%小高層套數(shù)110110220比例50%50%宏發(fā)長島高層套數(shù)4404404405302202070比例20%20%20%30%10%宏發(fā)三千院高層套數(shù)70015006004001003300比例21%45%18%12%3%海逸詩閣多層套數(shù)

500500

1000

比例

50%50%

高層套數(shù)200200500

900

比例22%22%56%

周邊競爭項目目戶型配比一一覽表周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列周邊項目暢銷銷戶型配比羅羅列針對周邊競品品戶型分析，，采集項目周周邊競品的戶戶型面積進行行市場考證，，以有效得知知市場喜好，，更好的為項項目服務(wù):從以上圖標(biāo)可可以很清晰的的看出，周邊各項目戶戶型面積80-100平平方米的均占占40%以上上。可見，此面積積區(qū)間為區(qū)域域熱銷戶型面面積。分析：大體量樓盤戶戶型面積段以以二室二廳，，與小三室產(chǎn)產(chǎn)品為主，但但為提高本案案檔次，可將將配比略微提提高。周邊熱銷戶型型羅列海逸詩閣·3房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·101平平海逸詩閣·3房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·105平平恒大綠洲·2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·86.75平·戶型型1恒大綠洲·2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·86.75平·戶型型2周邊熱銷戶型型羅列宏發(fā)長島·1房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·57.51平-58.82平宏發(fā)長島·2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·88.86平-91.18平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)衛(wèi)·125.34平-133.35平周邊熱銷戶型型羅列宏發(fā)長島·2房2廳2衛(wèi)衛(wèi)·64平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)衛(wèi)·105.62平-105.63平宏發(fā)長島·3房2廳2衛(wèi)衛(wèi)·112.95平周邊熱銷戶型型羅列三隆春天·2房2廳1衛(wèi)衛(wèi)·64平三千院·2房房2廳1衛(wèi)··92.10平三千院·3房房2廳1衛(wèi)··92.10平、上躍25.77平平周邊熱銷戶型型羅列四、產(chǎn)品規(guī)劃劃建議通過對業(yè)內(nèi)專專業(yè)人士訪談?wù)劇^(qū)域產(chǎn)品品考察及針對對性市場調(diào)查查等措施，進進行綜合分析析，得出以下下產(chǎn)品戶型建建議。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士士訪談區(qū)域產(chǎn)品考察察針對性市場調(diào)調(diào)查＋＋主力戶型：70+、90+創(chuàng)新兩房房和三房以現(xiàn)在的市場場情況及政府府70/90政策的出臺臺，在戶型方方面市場越來來越追求“小小而全，不乏乏舒適”的產(chǎn)產(chǎn)品。通過對對全國各大房房地產(chǎn)開發(fā)項項目熱銷產(chǎn)品品的調(diào)查，不不難發(fā)現(xiàn)90+、70+產(chǎn)品已成為為現(xiàn)今市場的的主流產(chǎn)品。。舉例一、萬科科90+三房房戶型舉例一、萬科科90+三房房戶型舉例一