物業(yè)管理物業(yè)租賃管理概述課件

物業(yè)管理物業(yè)管理第十章物業(yè)租賃管理本章講授本章講授：物業(yè)經(jīng)營管理的含義、內(nèi)容和原則物業(yè)租賃物業(yè)中介代理房屋租賃合同租戶管理房屋租金第十章物業(yè)租賃管理本章講授本章講授：本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解租賃合同的法律特征物業(yè)中介代理2．掌握物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的含義和內(nèi)物業(yè)租賃3．重點(diǎn)掌握房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)房屋租金的構(gòu)成房屋租金的確定房屋租金的計(jì)算方式本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重物業(yè)經(jīng)營管理的含義傳統(tǒng)理論對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容劃分的三分法公共服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)特約服務(wù)物業(yè)綜合管理物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)導(dǎo)向公共利益市場導(dǎo)向企業(yè)利益物業(yè)經(jīng)營管理的含義傳統(tǒng)理論對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容劃分的三分法公共服務(wù)物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營性的服務(wù)與管理物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇

物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場上，開展多種經(jīng)營服務(wù)概念理解范疇：概念理解目的：滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求，提高了他們的工作、生活質(zhì)量提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益和競爭能力是綜合管理的補(bǔ)充促進(jìn)物業(yè)管理交易市場的健康發(fā)展概念理解目的：物業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)特點(diǎn)：服務(wù)性與綜合管理服務(wù)的互補(bǔ)性對(duì)物業(yè)區(qū)域條件和市場的依賴性需求與服務(wù)的差異性經(jīng)營管理定位的現(xiàn)實(shí)性和超前性物業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)特點(diǎn)：物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容一般配套服務(wù)類型：最貼近日常生活的衣食行樂服務(wù)商務(wù)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類經(jīng)營中介服務(wù)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容一般配套服務(wù)類型：物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃物業(yè)經(jīng)營管理的主要項(xiàng)目個(gè)性化服務(wù)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理的一個(gè)發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃物業(yè)經(jīng)營管理的原則服務(wù)效益有償競爭質(zhì)量公共

資源管理經(jīng)營物業(yè)市場物業(yè)經(jīng)營管理的原則服務(wù)效益有償競爭質(zhì)量公共資源物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位物業(yè)租賃的含義物業(yè)租賃的特征物業(yè)租賃的種類房屋租賃的原則物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一也是物業(yè)市場流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：物業(yè)租賃物業(yè)出租與出售的區(qū)別：物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡；而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán)在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是經(jīng)過多次交換實(shí)現(xiàn)；而物業(yè)的出售是通過一次交換在流通過程與消費(fèi)過程的相互關(guān)系上，物業(yè)租賃的流通過程與消費(fèi)過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變。物業(yè)出售中兩者是分離的物業(yè)租賃物業(yè)出租與出售的區(qū)別：物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：物業(yè)租賃的分類按物業(yè)用途住宅租賃非住宅租賃按租賃房屋性質(zhì)公房租賃私房租賃按物業(yè)租賃期限短期租賃長期租賃無限期租賃按承租人國籍國內(nèi)房屋租賃涉外房屋租賃物業(yè)租賃的分類按物業(yè)用途住宅租賃非住宅租賃按租賃房屋性質(zhì)公房物業(yè)租賃的原則房屋租賃的原則：為承租者服務(wù)的原則維護(hù)租賃房屋的原則提高經(jīng)濟(jì)效益的原則保證租賃關(guān)系正常的原則充分發(fā)揮房屋效用的原則物業(yè)租賃的原則房屋租賃的原則：物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：物業(yè)中介代理從以下三個(gè)層次來理解狹義廣義泛義微觀層次地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)宏觀層次地產(chǎn)服務(wù)資產(chǎn)管理相關(guān)領(lǐng)域物業(yè)中介代理從以下三個(gè)層次來理解狹義廣義泛義微觀層次地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理工作性質(zhì):委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì)物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)咨詢物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理工作性質(zhì):房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同租賃合同的法律特征：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，它是一種債權(quán)合同房屋租賃合同租賃合同的法律特征：房屋租賃合同租賃合同的法律特征雙務(wù)合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式(6)房屋的修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責(zé)任(10)當(dāng)事人約定的其他條款房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利:有按期收取租金的權(quán)利有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利有依法收回出租房屋的權(quán)利有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利:出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的義務(wù):有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)保障承租人居住安全和房屋裝修，設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)組織租戶，依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的義務(wù):承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利:有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利有要求保障房屋安全的權(quán)利，對(duì)非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護(hù)養(yǎng)出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利:承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的義務(wù):有按期交納租金的義務(wù)有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)有維護(hù)原有房屋，愛護(hù)使用，妥善保管的義務(wù)有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的義務(wù):租戶管理租賃關(guān)系租賃關(guān)系管理物業(yè)租賃條件房屋租賃登記備案制度城市《房屋租賃證》租戶管理租戶管理租賃關(guān)系租賃關(guān)系租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系租賃關(guān)系租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)租賃關(guān)系管理租賃關(guān)系管理:就是對(duì)租賃關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)，所進(jìn)行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動(dòng)，藉以保證租賃關(guān)系的建立和正常進(jìn)行管理工作內(nèi)容:簽訂租賃契約、審核租賃關(guān)系的變更與終止、辦理停、退稅手續(xù)等租賃關(guān)系管理租賃關(guān)系管理:就是對(duì)租賃關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)，所進(jìn)行的物業(yè)租賃條件出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋或國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租遵守租賃政策：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件:出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件:物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件:城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件:物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件:物業(yè)租賃條件

不得出租的幾種房屋未依法取得房屋所有權(quán)證書的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共用房屋未取得共有人同意的權(quán)屬有爭議的屬于違法建筑的不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形物業(yè)租賃條件不得出租的幾種房屋房屋租賃登記備案制度凡進(jìn)行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，辦理登記備案手續(xù)變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法下列條款規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)房屋租賃登記備案制度凡進(jìn)行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房屋租賃登記備案制度申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件書面租賃合同房屋所有權(quán)證件當(dāng)事人的合法證件城市人民政府規(guī)定的其他文件出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明出租委托代管房屋，還須提交委托人授權(quán)的出租的證明房屋租賃登記備案制度申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件城市《房屋租賃證》房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，由該房地產(chǎn)管理部門核發(fā)《房屋租賃證》縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證城市《房屋租賃證》房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門房屋租金房屋租金的概念房屋租金的類型和構(gòu)成城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定房屋租金房屋租金的概念房屋租金的概念房屋租金:即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償表現(xiàn)形式:是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額房屋租金的概念房屋租金:即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一房屋租金的類型和構(gòu)成

房屋租金成本租金折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)投資利息稅金五項(xiàng)因素市實(shí)場際租租金金商品租金保險(xiǎn)費(fèi)地租利潤八項(xiàng)因素在商品租金基礎(chǔ)上根據(jù)市場供求關(guān)系形成房屋租金的類型和構(gòu)成房成折舊費(fèi)五項(xiàng)市實(shí)商保險(xiǎn)費(fèi)八項(xiàng)在商城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定城市房租的計(jì)算原則以租養(yǎng)房按質(zhì)論價(jià)利益兼顧調(diào)節(jié)供求城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定城市房租的計(jì)算原則城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定物業(yè)租賃價(jià)格的確定確定租金標(biāo)準(zhǔn)租金基數(shù)核定步驟等級(jí)計(jì)算法項(xiàng)目基分計(jì)算法結(jié)合計(jì)算法租金標(biāo)準(zhǔn)=租金基數(shù)±增減調(diào)劑因素

城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定物業(yè)租賃價(jià)格的確定確定租租金基步城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定商業(yè)物業(yè)租金計(jì)租方式毛租金凈租金百分比租金城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定商業(yè)物業(yè)租金計(jì)租方式案例：2011年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對(duì)租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)管理物業(yè)租賃管理概述課件分析：根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對(duì)業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時(shí)書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對(duì)物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理物業(yè)租賃管理概述課件也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對(duì)物業(yè)費(fèi)由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)管理物業(yè)租賃管理概述課件本章要點(diǎn)1．物業(yè)經(jīng)營管理的含義、

內(nèi)容和原則物業(yè)經(jīng)營管理的含義物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理的原則2．物業(yè)租賃地位物業(yè)租賃的含義物業(yè)租賃的特征物業(yè)租賃的種類房屋租賃的原則3．物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容4．房屋租賃合同與租戶

管理租賃合同的法律特征房屋租賃合同基本條款的

主要內(nèi)容租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)本章要點(diǎn)1．物業(yè)經(jīng)營管理的含義、

內(nèi)容和原則2．物業(yè)租賃3第10章完了！第10章完了！物業(yè)管理物業(yè)租賃管理概述課件物業(yè)管理物業(yè)管理第十章物業(yè)租賃管理本章講授本章講授：物業(yè)經(jīng)營管理的含義、內(nèi)容和原則物業(yè)租賃物業(yè)中介代理房屋租賃合同租戶管理房屋租金第十章物業(yè)租賃管理本章講授本章講授：本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解租賃合同的法律特征物業(yè)中介代理2．掌握物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的含義和內(nèi)物業(yè)租賃3．重點(diǎn)掌握房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)房屋租金的構(gòu)成房屋租金的確定房屋租金的計(jì)算方式本章的學(xué)習(xí)目的與要求1．了解2．掌握3．重物業(yè)經(jīng)營管理的含義傳統(tǒng)理論對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容劃分的三分法公共服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)特約服務(wù)物業(yè)綜合管理物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)導(dǎo)向公共利益市場導(dǎo)向企業(yè)利益物業(yè)經(jīng)營管理的含義傳統(tǒng)理論對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容劃分的三分法公共服務(wù)物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求為目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營性的服務(wù)與管理物業(yè)經(jīng)營管理的概念以市場化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的概念理解范疇：屬于第三產(chǎn)業(yè)，并不專屬于物業(yè)管理的工作范疇

物業(yè)管理企業(yè)可以充分利用其優(yōu)勢(shì)，在細(xì)分市場上，開展多種經(jīng)營服務(wù)概念理解范疇：概念理解目的：滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求，提高了他們的工作、生活質(zhì)量提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益和競爭能力是綜合管理的補(bǔ)充促進(jìn)物業(yè)管理交易市場的健康發(fā)展概念理解目的：物業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)特點(diǎn)：服務(wù)性與綜合管理服務(wù)的互補(bǔ)性對(duì)物業(yè)區(qū)域條件和市場的依賴性需求與服務(wù)的差異性經(jīng)營管理定位的現(xiàn)實(shí)性和超前性物業(yè)經(jīng)營管理的特點(diǎn)特點(diǎn)：物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容一般配套服務(wù)類型：最貼近日常生活的衣食行樂服務(wù)商務(wù)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類經(jīng)營中介服務(wù)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的內(nèi)容一般配套服務(wù)類型：物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃物業(yè)經(jīng)營管理的主要項(xiàng)目個(gè)性化服務(wù)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理的一個(gè)發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃物業(yè)經(jīng)營管理的原則服務(wù)效益有償競爭質(zhì)量公共

資源管理經(jīng)營物業(yè)市場物業(yè)經(jīng)營管理的原則服務(wù)效益有償競爭質(zhì)量公共資源物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位物業(yè)租賃的含義物業(yè)租賃的特征物業(yè)租賃的種類房屋租賃的原則物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一也是物業(yè)市場流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。即房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式之一物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，其核心問題是租金問題物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：物業(yè)租賃物業(yè)出租與出售的區(qū)別：物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡；而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán)在收回房屋的投資和利息方面，物業(yè)的租賃是經(jīng)過多次交換實(shí)現(xiàn)；而物業(yè)的出售是通過一次交換在流通過程與消費(fèi)過程的相互關(guān)系上，物業(yè)租賃的流通過程與消費(fèi)過程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變。物業(yè)出售中兩者是分離的物業(yè)租賃物業(yè)出租與出售的區(qū)別：物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系物業(yè)租賃物業(yè)租賃的特征：物業(yè)租賃的分類按物業(yè)用途住宅租賃非住宅租賃按租賃房屋性質(zhì)公房租賃私房租賃按物業(yè)租賃期限短期租賃長期租賃無限期租賃按承租人國籍國內(nèi)房屋租賃涉外房屋租賃物業(yè)租賃的分類按物業(yè)用途住宅租賃非住宅租賃按租賃房屋性質(zhì)公房物業(yè)租賃的原則房屋租賃的原則：為承租者服務(wù)的原則維護(hù)租賃房屋的原則提高經(jīng)濟(jì)效益的原則保證租賃關(guān)系正常的原則充分發(fā)揮房屋效用的原則物業(yè)租賃的原則房屋租賃的原則：物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：物業(yè)中介在真正意義上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，或者說是由專業(yè)中介人在國家法律、政府規(guī)章以及行業(yè)自律組織規(guī)則框架下所從事的一系列中間介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。物業(yè)中介代理物業(yè)中介的涵義：物業(yè)中介代理從以下三個(gè)層次來理解狹義廣義泛義微觀層次地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)宏觀層次地產(chǎn)服務(wù)資產(chǎn)管理相關(guān)領(lǐng)域物業(yè)中介代理從以下三個(gè)層次來理解狹義廣義泛義微觀層次地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理工作性質(zhì):委托－代理性質(zhì)和契約性質(zhì)物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)咨詢物業(yè)中介代理物業(yè)中介代理工作性質(zhì):房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同租賃合同的法律特征：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的、用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任，以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，它是一種債權(quán)合同房屋租賃合同租賃合同的法律特征：房屋租賃合同租賃合同的法律特征雙務(wù)合同有償合同諾成合同要式合同繼續(xù)性合同房屋租賃合同租賃合同的法律特征房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：(1)甲乙雙方的姓名或名稱及住所(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(3)租賃用途(4)租賃期限(5)租金及支付方式(6)房屋的修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租的規(guī)定(8)變更和解除合同的條件(9)違約責(zé)任(10)當(dāng)事人約定的其他條款房屋租賃合同房屋租賃合同基本條款的主要內(nèi)容：房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)房屋租賃合同租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利:有按期收取租金的權(quán)利有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利有依法收回出租房屋的權(quán)利有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的權(quán)利:出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的義務(wù):有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)保障承租人居住安全和房屋裝修，設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)組織租戶，依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)出租人的權(quán)利和義務(wù)出租人的義務(wù):承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利:有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利有要求保障房屋安全的權(quán)利，對(duì)非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護(hù)養(yǎng)出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的權(quán)利:承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的義務(wù):有按期交納租金的義務(wù)有按約定用途使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)有維護(hù)原有房屋，愛護(hù)使用，妥善保管的義務(wù)有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)承租人的權(quán)利和義務(wù)承租人的義務(wù):租戶管理租賃關(guān)系租賃關(guān)系管理物業(yè)租賃條件房屋租賃登記備案制度城市《房屋租賃證》租戶管理租戶管理租賃關(guān)系租賃關(guān)系租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系租賃關(guān)系租賃關(guān)系即租賃契約關(guān)系，是指出租者與承租者之間的經(jīng)濟(jì)租賃關(guān)系管理租賃關(guān)系管理:就是對(duì)租賃關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)，所進(jìn)行的組織、指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)活動(dòng)，藉以保證租賃關(guān)系的建立和正常進(jìn)行管理工作內(nèi)容:簽訂租賃契約、審核租賃關(guān)系的變更與終止、辦理停、退稅手續(xù)等租賃關(guān)系管理租賃關(guān)系管理:就是對(duì)租賃關(guān)系的各項(xiàng)活動(dòng)，所進(jìn)行的物業(yè)租賃條件出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋或國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租轉(zhuǎn)租：承租人經(jīng)出租人同意?？梢砸婪▽⒊凶獾姆课蒉D(zhuǎn)租遵守租賃政策：住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件出租：城市公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件:出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件:物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件:城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件:物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件:經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)不清，或產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)糾紛尚未處理完結(jié)的房屋不能出租自管房單位和私房業(yè)主出租的必須是自住自用有余的房屋，私房業(yè)主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房結(jié)構(gòu)安全，設(shè)備齊全，能夠正常使用的房屋，險(xiǎn)房屋和違章建筑房屋不得出租能夠確保在租賃期內(nèi)使用的房屋，即已被證明即將被拆遷的房屋不得出租物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件:物業(yè)租賃條件

不得出租的幾種房屋未依法取得房屋所有權(quán)證書的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共用房屋未取得共有人同意的權(quán)屬有爭議的屬于違法建筑的不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形物業(yè)租賃條件不得出租的幾種房屋房屋租賃登記備案制度凡進(jìn)行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，辦理登記備案手續(xù)變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法下列條款規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)房屋租賃登記備案制度凡進(jìn)行房屋租賃的，須先向房屋所在地市、縣房屋租賃登記備案制度申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件書面租賃合同房屋所有權(quán)證件當(dāng)事人的合法證件城市人民政府規(guī)定的其他文件出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明出租委托代管房屋，還須提交委托人授權(quán)的出租的證明房屋租賃登記備案制度申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件城市《房屋租賃證》房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，由該房地產(chǎn)管理部門核發(fā)《房屋租賃證》縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證城市《房屋租賃證》房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門房屋租金房屋租金的概念房屋租金的類型和構(gòu)成城市房租的計(jì)算原則及價(jià)格確定房屋租金房屋租金的概念房屋租金的概念房屋租金:即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償表現(xiàn)形式:是指承租人租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額房屋租金的概念房屋租金:即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一房