凱旋名門營銷推廣方案

特房五緣灣項目營銷推廣報告謹呈：特房集團謹呈：宏僑地產(chǎn)宏僑凱旋名門營銷推廣方案廈門同舟濟置業(yè)顧問有限公司2011.05前言

首先，非常感謝貴司各位領(lǐng)導對廈門同舟濟置業(yè)顧問有限公司的信任！在接到貴司項目邀請后，我司組成項目組同赴株洲市區(qū)進行實地勘察和市場調(diào)研，獲得了貴司的緊密配合，取得了非常珍貴的一手資料，對株洲的房地產(chǎn)市場、人文、消費習慣等有了認識和理解，而后在同舟濟各級領(lǐng)導的大力關(guān)心和悉心指導下，在各部門的專心配合下，經(jīng)過緊張的撰輯，最終順利完成了本報告。由于時間緊促，難免存在不足之處，敬請指正！我們真誠希望能夠和貴司攜手合作，對該項目進行繼續(xù)深化研究執(zhí)行，相信一定能夠取得更加驕人的業(yè)績。項目初級營銷目標項目中級營銷目標項目深層營銷目標提升開發(fā)商在社會上的口碑，打造優(yōu)秀企業(yè)品牌。做好賣的產(chǎn)品，實現(xiàn)快速銷售。實現(xiàn)有效的利潤，快速回收資本，進一步樹立項目品牌形象。項目目標品牌效益名利雙收&立足城市與區(qū)域未來發(fā)展，從客戶需求出發(fā)，規(guī)避競爭，擴大消費范圍實現(xiàn)：住宅與商業(yè)定位的協(xié)調(diào)發(fā)展首先，我們將通過住宅定位塑造項目的產(chǎn)品形象和品牌特征項目目標同舟濟觀點整體架構(gòu)公園居住生活價值實現(xiàn)體系城市概況Overview地產(chǎn)市場分析Analysis項目分析Analysis營銷策略Tactics同舟濟簡介IntroductionPARTI城市概況Overview城市概況居民生活城市規(guī)劃7城市概況株洲——炎帝故里工業(yè)重鎮(zhèn)交通樞紐移民城市株洲，古稱建寧，是“被火車拖來的城市”；位于湖南省東部，湘江中游。北向武漢，南瞰廣州，東接浙贛，西連云貴川，是長株潭城市群核心，是湖南省副中心城市，城市綜合競爭力第二強市和中部地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，是我國華中南部、華東、華南、西南地區(qū)之間最大的鐵路樞紐，全國8個重點建設的工業(yè)城市之一?，F(xiàn)轄四區(qū)五縣，總面積為11262平方千米，總?cè)丝跒?82.8萬人。其中市區(qū)的總面積為535平方千米，總?cè)丝跒?00.2萬區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃8株洲——“被火車拖來的城市”，是我國江南的交通樞紐，水、陸交通十分便利。公路：106國道、320國道、211省道、京港澳高速公路（G4）、長株高速公路（S21）、滬昆高速公路（G60）、泉南高速公路（G72）、衡炎高速及規(guī)劃中的京港澳高速復線、滬昆高速復線和連接閩南、贛南、湘南的“三南”公路都在境內(nèi)穿過

鐵路：京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯，素有“北鄭南株”之稱；京廣、滬昆高鐵；湖南“3+5”城市群城際鐵路。

航空：距黃花國際機場僅37公里，經(jīng)長株高速公路25分鐘可以到達水路：千噸級船舶能順湘江、經(jīng)長江、通上海并達世界各地，株洲港為湖南省八大港之一。區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況9經(jīng)濟總量再上臺階。2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值1275億元，增長15%。整個“十一五”期間，全市經(jīng)濟總量年均增長14%，較“十五”加快3個百分點。為株洲房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎。數(shù)據(jù)來源：株洲市統(tǒng)計局區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況10株洲是年輕的新興的工業(yè)強市，第二產(chǎn)業(yè)始終保持在55%左右，不僅帶動了地方經(jīng)濟的發(fā)展，提高了居民的收入水平，同時也促進房地產(chǎn)的發(fā)展。世界五百強中，已經(jīng)有10個在株洲投資了11個項目，如日本雅馬哈、加拿大普惠、德國西門子、美國ABC、日本三菱，美國希爾頓大酒店，法國家樂福等等，擁有蘆淞服飾城、各汽車零配件廠。服飾城數(shù)據(jù)來源：株洲市統(tǒng)計局區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況11株洲的人人均可支支配收入入快速增增長,2010年城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入為19643元，相較于2006年增長了58%；農(nóng)村居民人人均可支配收收入為7658元，相較于2006年增長了75%；居民生活水水平得到極大大改善。株洲整體經(jīng)濟濟的發(fā)展使得得居民整體收收入水平快速速增長，財富富聚集效應明明顯，居民潛潛在置業(yè)能力力較大.數(shù)據(jù)來源：株株洲市統(tǒng)計局局區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況12株洲處于武漢漢和長沙兩大大城市圈的中中間位置，城城市輻射力強強，大量吸引引外來人口，，截止09年底株洲市區(qū)區(qū)人口約100.2萬。株洲市是典型型移民城市，，對外來人口口吸引力強，，可以更加促促進房地產(chǎn)的的發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：株株洲市統(tǒng)計局局區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況13城市性質(zhì)：湖南省重要工工業(yè)城市，長長株潭地區(qū)重重要的交通樞樞紐和中心城城市之一城市職能：我國南方的重重要交通樞紐紐，以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先先導的國家老老工業(yè)基地地，中南南地區(qū)重要的的商貿(mào)和現(xiàn)代代物流中心，，海內(nèi)外炎帝帝歷史文化紀紀念地。本案一江兩岸雙中中心二二組五次七組組團一江兩岸：依托湘江，東東西兩岸的城城市發(fā)展帶；；雙中心：城市快速環(huán)道道以內(nèi)的湘江江兩岸的城市市中心區(qū)，包包括河西新城城中心和河東東蘆淞舊城中中心；二組五次：湘江兩岸城市市中心所在的的河東、河西西兩個緊湊湊發(fā)展的城市市主組團和栗栗雨、楓溪、、荷塘、田心心、石峰五個個城市次組團團。湘江河西區(qū)河東區(qū)區(qū)位環(huán)境整體交通宏觀經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)居民生活人口概況城市規(guī)劃城市概況14綜上，株洲由由于其特殊的的地理位置，，以及長株潭潭城市群的逐逐步形成，近近年來居民的的生活水平和和消費能力有有了很大的提提高，同時工工業(yè)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的的貢獻值則充充分體現(xiàn)了株株洲作為工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)、城市市交通樞紐城城市的特點。。而與經(jīng)濟發(fā)發(fā)展息息相關(guān)關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，伴隨著經(jīng)經(jīng)濟的繁榮發(fā)發(fā)展，發(fā)展形形勢良好。隨著城市規(guī)劃劃發(fā)展，未來來株洲將發(fā)展展更為美好，，更為宜居。。城市概況PARTII背景探析Analysis株洲城市概況況株洲房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概況區(qū)域市場分析析16市場分析09受08年底經(jīng)濟危機機的影響，投投資增長率有有所降低，但但總體還是有有所上升的；；10年房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資又開始始大幅度上升升，全年投資資額達146.6億元，區(qū)域房房地產(chǎn)信息指指數(shù)呈現(xiàn)上升升趨勢。數(shù)據(jù)來源：株株洲市統(tǒng)計局局房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)1709年1-9月份全市住宅宅成交199.49萬㎡，月均成成交量22.2萬㎡；2010年成交261.82萬㎡，月均成成交量21.8萬㎡；月均成成交量下降4.5%。市場分析數(shù)據(jù)來源：株株洲房產(chǎn)網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)18市場分析自去年4月以來，國務務院以及國家家相關(guān)部委宏宏觀調(diào)控力度度逐步加大，，嚴格的金融融、財稅政策策以及部分城城市限購令的的相繼出臺，，使各地商品品房成交量均均出現(xiàn)不同程程度的下滑。。根據(jù)統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)，株洲洲整體市場也也受到了較大大影響，觀望望氣氛較濃。。據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)統(tǒng)計，3月份，市區(qū)僅僅成交商品房房810套，較去年同同期下降近五五成。今年前2個月，我市房房地產(chǎn)市場行行情較淡，商商品房成交量量較去年同期期下降三成。。

進入3月份，冷淡行行情持續(xù)，各各周成交量呈呈連續(xù)下滑走走勢，分別為為240套、219套、212套、139套，其中商品品住房分別成成交224套、202套、198套、122套。與去年同期相相比，我市房房地產(chǎn)市場供供應量也明顯顯下降。截至至3月30日，市區(qū)累計計上市26.63萬平方米，較較去年同期下下降五成多，，其中1月份商品房上上市21.52萬平方米，3月份上市5.11萬平方米，2月份上市量為為零。市房產(chǎn)局一名名負責人分析析稱，我市購購房者仍以本本地居民為主主，其中又以以購買首套房房及改善型二二套房為多。。使用銀行、、公積金貸款款的購房者占占六成左右，，由此可以看看出，國家金金融政策的收收緊對我市房房地產(chǎn)市場影影響較大。在系列調(diào)控政政策相繼出臺臺的背景下，，購房者的消消費預期也受受到影響。目目前我市購房房者觀望情緒緒漸濃，不少少人仍在猶豫豫等待中。房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)19市場分析掛牌編號土地位置面積(m2)用途成交價（萬元）競得人[2010]拍字第009號蘆淞區(qū)人民中路60912.43住宅(兼容商業(yè))

10988株洲宏僑地產(chǎn)57.76商業(yè)61.08工業(yè)[2009]第025號

蘆淞區(qū)人民中路磨子塘

1304工業(yè)、住宅（兼商）

320株洲天璽地產(chǎn)

[2009]拍字第007號

蘆淞區(qū)慶云山路

19785.92住宅(兼容商業(yè))

3931株洲百江地產(chǎn)

[2010]第008號

蘆淞區(qū)鳥樹下

70224.88住宅

5959株洲鴻宇地產(chǎn)

[2010]第012號

蘆淞區(qū)建寧大道南側(cè)

10294.23住宅(兼容商業(yè))

2369株洲土地開發(fā)公司

[2010]第017號

蘆淞區(qū)建寧鄉(xiāng)龍泉村塘頭組

665.2住宅(兼容商業(yè))

109株洲東景地產(chǎn)

[2010]第020號

蘆淞區(qū)太子路

7616.49住宅(兼容商業(yè))

1432株洲百江地產(chǎn)

[2010]第021號

蘆淞區(qū)荷葉沖

5393.47住宅(兼容商業(yè))

1191黃大友

[2010]拍字第010號

蘆淞區(qū)楓溪大道西側(cè)

7001.5住宅(兼容商業(yè))

1900湖南千家宜地產(chǎn)

[2010]第040號

蘆淞區(qū)荷葉沖

9776.74住宅用地（兼容商業(yè)1%）

1854湖南德政地產(chǎn)

[2010]第041號

蘆淞區(qū)慶云辦事處譚家塅村

21720.83住宅

2824株洲新住宅地產(chǎn)

[2010]第043號

蘆淞區(qū)人民南路

2190.09住宅（兼容商業(yè)）

1533株洲百益地產(chǎn)

總計22萬㎡蘆淞區(qū)從09年底至2010年總共推出12幅地塊，總占占地面積22萬㎡，如容積積率以4計的話，總建建將達88萬㎡。房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)20市場分析掛牌編號土地位置面積(m2)用途成交價（萬元）競得人[2009]第030號天元區(qū)珠江南路四街區(qū)以西、長江西路以南3A、3B、37區(qū)73724住宅(兼容商業(yè))

7823新加坡晉合控股有限公司、新加坡海峽投資（中國）私人有限公司、香港嶺東國際有限公司、株洲星通實業(yè)有限公司等[2009]第031號164380住宅17754[2009]第032號127591住宅(兼容商業(yè))

13500[2009]第033號139966住宅(兼容商業(yè))

15383[2009]第035號98815住宅12609[2009]第036號83418商業(yè)9152[2010]拍字第006號天元區(qū)27區(qū)233245.12住宅(兼容商業(yè))

26240株洲湘譽地產(chǎn)[2010]第006號天元區(qū)五十區(qū)49337.75商業(yè)39059廣東美的置業(yè)49220.98住宅(兼容商業(yè))

161841.41住宅(兼容商業(yè))

[2010]拍字第014號天元區(qū)規(guī)劃五十四區(qū)44836.34辦公（兼容商業(yè)、住宅）6725株洲高科[2010]拍字第015號天元區(qū)規(guī)劃四十九區(qū)66932住宅(兼容商業(yè))

12048浙江恒豐地產(chǎn)[2010]拍字第016號天元區(qū)規(guī)劃五十四區(qū)18437.15商業(yè)（兼容辦公）7048楊融志、鄭光忠、楊融芳28546.15住宅(兼容商業(yè))

[2010]拍字第017號天元區(qū)五十區(qū)7177.32住宅(兼容商業(yè))

1077株洲高科[2010]拍字第018號天元區(qū)規(guī)劃四十九區(qū)27756.86住宅(兼容商業(yè)、辦公)

4164株洲市馨香地產(chǎn)[2010]拍字第013號天元區(qū)黃河南路與科瑞路交匯處25189.34住宅(兼容商業(yè))

8500株洲東鼎地產(chǎn)[2010]拍字第019號天元區(qū)33區(qū)新塘管理處56430.53住宅(兼容商業(yè))

13050株洲房屋開發(fā)[2010]拍字第021號天元區(qū)黃河南路天臺工業(yè)園規(guī)劃4A區(qū)79201.84住宅(兼容商業(yè))

17820株洲友誼地產(chǎn)、旭洲地產(chǎn)[2010]拍字第023號天元區(qū)規(guī)劃22區(qū)123166.12住宅(兼容商業(yè))

58250湖南尚格置業(yè)合計166萬㎡天元區(qū)從09年底至2010年總共推出17幅地塊，總占占地面積166萬㎡，如容積積率以4計的話，總建建將達664萬㎡。房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)21項目名稱戶型面積市場分析掛牌編號土地位置面積(m2)用途成交價（萬元）競得人[2010]第001號

紅旗北路東側(cè)

108892.39住宅(兼容商業(yè))

8279株洲錦繡香江地產(chǎn)

[2010]第002號

紅旗北路東側(cè)

156252.38住宅(兼容商業(yè))

11969株洲錦繡香江地產(chǎn)

[2010]拍字第001號

石峰區(qū)猴子山

2575.84住宅

288湖南協(xié)力地產(chǎn)

[2010]第024號

石峰區(qū)清水路

718.26住宅(兼容商業(yè))

71株洲九睦地產(chǎn)

總計27萬㎡石峰區(qū)2010年總共推出4幅地塊，總占占地面積27萬㎡，如容積積率以4計的話，總建建將達108萬㎡。房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)22市場分析掛牌編號土地位置面積(m2)用途成交價（萬元）競得人[2010]拍字第011號

荷塘區(qū)新華西路

1927.84住宅(兼容商業(yè))

520株洲建華地產(chǎn)

[2010]拍字第005號

荷塘區(qū)戴家?guī)X村

55713.84住宅(兼容商業(yè))

8360湖南尚格置業(yè)

[2010]拍字第022號

荷塘區(qū)紅旗中路

40363.66住宅(兼容商業(yè)45%)

9266株洲白云實業(yè)

[2010]拍字第022號

荷塘區(qū)金山辦事處太陽村、明照鄉(xiāng)桐梓坪村

34563.86城鎮(zhèn)住宅用地（兼容商業(yè)）

26685黃壽壽、夏圭希、株洲桐梓坪實業(yè)

83587.4259717.33[2010]拍字第028號

荷塘區(qū)新塘路

100415.88住宅（兼容商業(yè)）

21930裘日亮

[2010]拍字第029號

荷塘區(qū)新塘路

65504.63住宅（兼容商業(yè)）

14254湖南經(jīng)世置業(yè)

總計44萬㎡荷塘區(qū)2010年總共推出6幅地塊，總占占地面積44萬㎡，如容積積率以4計的話，總建建將達176萬㎡。房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)23項目名稱戶型面積市場分析片區(qū)幅數(shù)（塊）占地（萬㎡）總建（萬㎡）蘆淞區(qū)122288天元區(qū)17166664石峰區(qū)427108荷塘區(qū)644176總計392591036株洲市從09年底至2010年全年四區(qū)總總共推出39幅地塊，占地地面積259萬㎡，總建1036萬㎡；未來整整體市場量還還是比較大的的，而且可以以明顯看出政政府重點發(fā)展展天元區(qū)區(qū)域域，推出的量量也是最多的的；未來市場場競爭較激烈烈！房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)24尚格名城流金歲月印象華都文化園天鵝湖1號金色荷塘玫瑰名城中央皇庭本案25案名項目位置技術(shù)參數(shù)物業(yè)類型戶型面積（㎡）均價（元/m2）建筑風格尚格名城天元區(qū)株洲大道8號占地：800畝總建：120萬綠化率：43%容積率：2.56多層、小高層、高層85-90兩房90-140三房140-160四房6000（6#樓）法式風格華晨國際（流金歲月）天元區(qū)廬山路北師大附中對面占地：12萬㎡總建：85萬綠化率：36%容積率：3.8公寓、寫字樓、酒店138三房143-150四房180五房5000歐陸簡約文化園建設中路文化園內(nèi)占地：3.8萬㎡總建：約30萬綠化率：25%容積率：7.96高層60一房74-94兩房127-133三房4500現(xiàn)代簡約天鵝湖1號紅港中路總建：約9.5萬高層136-171三房四房4500時尚現(xiàn)代印象華都紅旗路168號總建：20萬綠化率：40%容積率：3.92小高層、高層103-133三房136-145四房4600現(xiàn)代都市金色荷塘桂花路與新塘路交匯處總建：24萬綠化率：35%容積率：2.19多層、高層、洋房83-158兩房三房4500歐式風格玫瑰名城荷塘區(qū)桂花路39號總建：20幾萬綠化率：42%容積率：1.8小高層、花園洋房92—147兩房三房4100新古典主義中央皇庭荷塘區(qū)桂花路528號占地：3.5萬㎡總建：11萬綠化率：42%容積率：3.0小高層82—132兩房三房3700簡歐26市場分析案名賣點推廣渠道主要客群尚格名城①大盤優(yōu)勢②周邊配套（學校、體育館等）③成熟社區(qū)④緊鄰湘江樓盤網(wǎng)站、短信、戶外大牌、報紙、路引、圍墻、行銷、公交車身、雜志、LED屏幕公務員，企事業(yè)單位人員，下屬縣市人員，天元區(qū)周邊、部分外地返湘人士華晨流金歲月①城市綜合體②周邊配套③未來發(fā)展?jié)摿潜P網(wǎng)站、短信、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻、公交車身公務員，企事業(yè)單位人員，下屬縣市人員，部分外地返湘人士文化園①文化園②周邊成熟配套③戶型優(yōu)勢（入戶花園、雙陽臺）樓盤網(wǎng)站、短信、報紙、雜志、圍墻部分拆遷戶，下屬縣市人員，部分外地返湘人士天鵝湖1號①天鵝湖②五星級園林③酒店級入戶大堂④白石港大橋戶外、圍墻、短信、公交車身、報紙、房展會汽車城周邊客戶，田廠、時代客戶，蘆淞區(qū)服裝老板印象華都①智能地暖②價值地段③生態(tài)園林④英式物管樓盤網(wǎng)站、短信、戶外、報紙、雜志、路引、圍墻、道旗、行銷、公交車身汽車城周邊客戶，田廠、時代、火花塞職工，部分外地返湘人士金色荷塘①緊鄰紅旗和紅港商圈②500米歐式經(jīng)典園林主軸景觀③中房品牌優(yōu)勢樓盤網(wǎng)站、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻紅旗廣場周邊、汽車城客戶為主玫瑰名城①周邊及內(nèi)部配套②成熟生活圈樓盤網(wǎng)站、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻紅旗廣場周邊、區(qū)政府、430醫(yī)院客戶為主中央皇庭①皇家園林景觀②成熟生活圈③品質(zhì)感④純板式結(jié)構(gòu)⑤戶型周正樓盤網(wǎng)站、戶外、報紙、短信、電視、圍墻、公交車身、房展會430醫(yī)院、601中學、氣象局、湘運集團等單位職工，紅旗廣場周邊客戶房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)27市場分析天鵝湖1號——流金水域半半島私藏品品項目名稱天鵝湖1號項目地址荷塘區(qū)紅港路天鵝公園內(nèi)總建面積95313平米容積率5.23綠化率40.7%均價4500總戶數(shù)640建筑風格現(xiàn)代簡約風格物業(yè)類型5棟18和28層圍合式格局主力戶型2房：87.16平米3房：131-143平米4房：162平米推廣渠道戶外、圍墻、短信、公交車身、報紙、房展會主力客群汽車城周邊客戶，田廠、時代客戶，蘆淞區(qū)服裝老板房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)28市場分析中央皇庭——上東首府皇皇庭奢居項目名稱中央皇庭項目地址荷塘區(qū)桂花路528號總建面積11萬平米容積率2.99綠化率41.7%總棟數(shù)11總戶數(shù)776物業(yè)類型18F-24F高層建筑風格簡歐設計風格均價3700主力戶型3房：133-134平米4房：153平米推廣渠道樓盤網(wǎng)站、戶外、報紙、短信、電視、圍墻、公交車身、房展會主力客群430醫(yī)院、601中學、氣象局、湘運集團等單位職工，紅旗廣場周邊客戶房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)29市場分析項目名稱印象華都項目地址荷塘區(qū)紅旗路168號總建面積20萬㎡容積率3.92綠化率40%均價4600總戶數(shù)1148建筑風格現(xiàn)代都市風格物業(yè)類型12棟高層、1棟超高層、1棟商務公寓主力戶型138三房

143-150四房

180五房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、短信、戶外、報紙、雜志、路引、圍墻、道旗、行銷、公交車身主力客群汽車城周邊客戶，田廠、時代、火花塞職工，部分外地返湘人士印象華都——紅旗商圈20萬㎡智能生生態(tài)人居典范范房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)30市場分析尚格名城——魅力大盤領(lǐng)領(lǐng)航湘江江項目名稱尚格名城項目地址天元區(qū)株洲大道8號總建面積120萬㎡容積率2.56綠化率43%均價6000總戶數(shù)10000戶建筑風格法式風格物業(yè)類型多層、小高層、高層主力戶型85-90兩房90-140三房140-160四房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、短信、戶外大牌、報紙、路引、圍墻、行銷、公交車身、雜志、賓館寫字樓等LED屏幕主力客群公務員，企事業(yè)單位人員，下屬縣市人員，天元區(qū)周邊、部分外地返湘人士房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)31市場分析華晨流金歲月月——城市共同體龍龍脈豪宅宅項目名稱華晨流金歲月項目地址廬山路北師大附中對面總建面積85萬㎡容積率3.8綠化率36%均價5000總戶數(shù)一期600戶建筑風格歐陸簡約物業(yè)類型公寓、寫字樓、酒店主力戶型85-90兩房90-140三房140-160四房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、短信、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻、公交車身主力客群公務員，企事業(yè)單位人員，下屬縣市人員，部分外地返湘人士房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)32市場分析文化園——株洲印簽文文化傳承承項目名稱文化園項目地址建設中路文化園內(nèi)總建面積30萬㎡容積率7.96綠化率25%均價4500總戶數(shù)——建筑風格現(xiàn)代簡約物業(yè)類型高層主力戶型85-90兩房90-140三房140-160四房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、短信、報紙、雜志、圍墻主力客群部分拆遷戶，下屬縣市人員，部分外地返湘人士，房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)33市場分析金色荷塘——24萬㎡尚品人居居典范項目名稱金色荷塘項目地址桂花路與新塘路交匯處總建面積24萬㎡容積率2.19綠化率35%均價4500總戶數(shù)2056戶建筑風格歐式風格物業(yè)類型多層、高層、洋房主力戶型83-158兩房三房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻主力客群紅旗廣場周邊、汽車城客戶為主房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)34市場分析玫瑰名城——有情人終成眷眷屬項目名稱玫瑰名城項目地址荷塘區(qū)桂花路39號總建面積20萬㎡左右容積率1.8綠化率42%均價4100總戶數(shù)——建筑風格新古典主義物業(yè)類型小高層、洋房主力戶型92—147兩房三房推廣渠道樓盤網(wǎng)站、戶外大牌、報紙、雜志、圍墻主力客群紅旗廣場周邊、區(qū)政府、430醫(yī)院客戶為主房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)35市場分析周邊主要競爭爭項目規(guī)模都都比較大，一一般總建都在在10萬㎡以上；物業(yè)類型都已已小高層、高高層為主，有有少量的城市市綜合體；整體戶型主要要以85㎡左右的兩房房和120㎡左右的三房房為主；周邊項目整體體均價在4500元/㎡左右，除了了尚格名城的的6#江景樓；建筑風格主要要以現(xiàn)代簡約約和歐式風格格為主，本案案采用ARTDECO建筑風格，具具有較大的項項目特點，同同時也是一大大賣點。產(chǎn)品特征房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)36市場分析各個項目賣點點不同，但都都注重內(nèi)部配配套上的打造造，提高項目目自身的附加加值；各項目優(yōu)勢不不同，賣點有有較大的區(qū)別別，有圍繞規(guī)規(guī)劃的、有圍圍繞周邊配套套景觀資源的的等；營銷手法采用用平常的推廣廣手段，如戶戶外大牌、公公交車身等，，活動營銷、、事件營銷等等應用得比較較少；近期項目開盤盤主要以剛需需為主，改善善性和投資需需求的明顯減減少，觀望氣氣氛漸濃，主主要跟國家宏宏觀政調(diào)控策策有關(guān)；各項目客群體體現(xiàn)一定的地地緣性，如各各個項目的周周邊占據(jù)較大大支撐客戶；；主要以首次次置業(yè)和二次次改善性置業(yè)業(yè)為主。消費特征房地產(chǎn)開發(fā)投資樓市供求關(guān)系土地運營情況競爭樓盤分析市場分析總結(jié)PARTIII項目分析Analysis項目分析項目界定客群定位本案項目現(xiàn)有部分分鐵皮屋，場場地內(nèi)部較為為平坦，但與與外圍道路存存在著一定的的高差項目現(xiàn)狀項目四至文化園海港路鐵路帶工廠項目現(xiàn)狀

項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析39項目地處株洲洲市內(nèi)中心文文化園偏北側(cè)側(cè)，地塊呈長長方形狀，周周邊擁有文化化園、天鵝湖湖公園、神農(nóng)農(nóng)公園和石峰峰公園，景觀觀資源良好；；通過蘆淞大大橋可直達河河西片區(qū)，目目前周邊主要要為部分廠房房和舊小區(qū)。。本案①②③④⑤①文化園②天鵝湖公園③蘆淞大橋④神農(nóng)公園⑤石峰公園項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析40商業(yè)配套：中心廣場、紅紅旗廣場商業(yè)業(yè)等一應俱全全；教育配套：市中等職業(yè)技技術(shù)學校、湖湖南鐵路職業(yè)業(yè)技術(shù)學校、、北師大附中中、株洲市八八中等；醫(yī)療配套：市中醫(yī)院；其他配套：天鵝湖公園、、神農(nóng)公園、、文化園和石石峰公園等其其他配套。項目周邊商業(yè)業(yè)、醫(yī)療、教教育、公園等等其他基礎設設施配套齊全全，方便未來來的居住。中心廣場中醫(yī)院市中等職業(yè)學學校項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析41項目位于石峰峰、天元和荷荷塘三區(qū)的交交接地帶，四四通八達，交交通優(yōu)勢明顯顯，蘆淞大橋橋的開通，大大大提高了三三區(qū)之間的聯(lián)聯(lián)系。項目附附近的白石港港，未來設有有輕軌站，距距本案約有10分鐘的步行路路程，距離株株洲汽車站、、火車站也不不遠，將直接接享受長株潭潭融城的便利利性。蘆淞大橋項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析地塊享有豐富富的景觀資源源條件,有打造成為高高檔景觀住宅宅的潛力。本案天鵝湖公園文化園神農(nóng)公園石峰公園白石港濕地風光帶蘆淞大橋湘江4大公園：石峰公園、天天鵝湖公園、、文化園、神神農(nóng)公園。1江：湘江兩岸休閑閑景觀帶1個濕地風光帶帶：白石港生態(tài)濕濕地風光帶。。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析項目被四大公公園環(huán)繞，緊緊鄰湘江，自自然環(huán)境資源源得天獨厚，，不可復制。。項目地處株洲洲中央繁華地地帶，周邊配配套齊全，交交通便捷?？偨?6萬㎡具備大盤盤規(guī)模效應。。產(chǎn)品品質(zhì)突出出，戶型格局局科學適用，，美觀大方；；超高增送面面積及得房率率。超大中庭景觀觀，歐式風格格園林。ARTDECO建筑風格，彰彰顯項目品質(zhì)質(zhì)與豪華。來自沿海的開開發(fā)團隊，實實力雄厚。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析競爭優(yōu)勢項目北側(cè)緊鄰鄰鐵路，西南南側(cè)緊鄰主要要交通干道，，噪聲粉塵污污染可能比較較嚴重；周邊項目以及及河西片區(qū)的的重點開發(fā)，，將分流部分分的客群；國家宏觀政策策趨緊及區(qū)域域后續(xù)市場的的不明朗性。。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析項目威脅45主要經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析實際用地面積：65112.25㎡建筑占地面積：19533.68㎡建筑密度：30%綠地率：25%容積率：4.0計容總建筑面積：260449㎡其中：住宅：214504.38㎡

公寓：18298.92㎡商業(yè)：26044.9㎡

附建式幼兒園500㎡公共配套建筑面積：1100.80㎡地下室建筑面積：49840.9㎡機動車位：1504個（其中地下1310個）總戶數(shù)：2342戶（其中公寓390戶）城市中心片區(qū)區(qū)高層景景觀商住高端端項目區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)品戶型優(yōu)勢勢優(yōu)勢，高贈贈送面積；超大中庭景觀觀，歐式風格格園林以項目目內(nèi)部各種配配套；臨二條城市主主干道，臨街街面廣，商業(yè)業(yè)居住價值高高。項目屬性融城先導區(qū)、、長株潭國際際物流中心，，區(qū)域發(fā)展前前景向好；交通便利、道道路通達性強強，紅港大橋橋的開通對區(qū)區(qū)域發(fā)展具有有推動作用；；老城居住區(qū)，，隨著城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展，片片區(qū)價值及居居住環(huán)境急速速提升；享有豐富的景景觀資源條件件,有打造成為高高檔景觀住宅宅的潛力；區(qū)域居民消費費能力強。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析項目建議項目同時擁有有大中庭和周周邊公園景觀觀資源；建議議把電梯改為為觀景電梯，，增加項目亮亮點，同時也也增加了賣點點！區(qū)域來源：外地及湘籍人員職業(yè)特點：私營業(yè)主、投資客等置業(yè)目的：投資購買動因：保值增值區(qū)域來源：四區(qū)五縣居民職業(yè)特點：私營業(yè)主、企業(yè)中高層人員、泛公務員等高收入群體、外地返鄉(xiāng)客等置業(yè)目的：自住為主購買動因：看重產(chǎn)品高附加值，地緣屬性區(qū)域來源：蘆淞區(qū)為主的四區(qū)居民職業(yè)特點：私營業(yè)主、商人、企事業(yè)單位高層等置業(yè)目的：自住和改善性住房購買動因：看重項目地段和景觀資源優(yōu)勢游離客戶群重點客戶群核心客戶群以蘆淞市區(qū)及及下屬縣市為為主，以私營營企事業(yè)家及及企事業(yè)高層層為主，以自自住和改善性性需求為主的的城市富裕階階層。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析采用市場比較較法與權(quán)重分分析相結(jié)合進進行初步定價價參考項目目前的銷售均價Pi（元/㎡）價值參考權(quán)重Wi尚格名城600020%（W1）文化園450030%（W2）天鵝湖1號450030%（W3）印象華都460020%（W4）合計———100%權(quán)重設置說明明：依據(jù)與項目區(qū)區(qū)位、周邊配配套、景觀資資源相似程度度設置，文化化園和天鵝湖湖1號與本項目較較為相符，分分別設置較高高權(quán)重；尚格格名城印象華華都的區(qū)位與與本項目會較較為接近，但但物業(yè)類型、、周邊配套與與本項目類型型品質(zhì)相差較較大，故設置置權(quán)重較低。。項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析選取比較因素素：外部因素素和內(nèi)部因素素，然后進行行細分。各比比較因素給予予一定比例權(quán)權(quán)重，各因素素的權(quán)重之和和為100%。選擇的比較因素權(quán)重分值參考項目本案尚格名城文化園天鵝湖1號印象華都外部因素（50%）項目位置18%9085838585交通情況12%9090908590生活配套8%8885858385景觀資源12%8885858388其他5%9085838385內(nèi)部因素（50%）小區(qū)規(guī)模6%9075758385整體規(guī)劃6%8875758085建筑風格5%8080788088景觀規(guī)劃5%9080808090產(chǎn)品優(yōu)勢13%8875757590物業(yè)管理5%9075758588升值潛力5%9080808385合計100%88.72（Q1）81.85(Q2)81.29(Q3)82.18(Q4)87.16(Qx)說明：各項目得分以以非常好、很很好、較好、、一般、差五五級分別取值值100、80、70、60、50分。各項目總總得分為各因因素得分乘以以權(quán)重后得分分和；權(quán)重引引用自其他項項目已使用過過的權(quán)重。與參考項目的的比較因素項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析參考項目均價價修正值根據(jù)修正公式式Pi1＝(Qx/Qi)×Pi進行修正（i＝1、2、3、4）P11＝(87.16/81.85)×6000（元/㎡）=5894（元/㎡）P21＝(87.16/81.29)×4500（元/㎡）=4792（元/㎡）P31＝(87.16/88)×4500（元/㎡）=4825（元/㎡）P41＝(87.16/82.18)×4600（元/㎡）=4879（元/㎡）本項目均價價P（x）確定依據(jù)通用公公式項目的的銷售基價價：P（x）=ΣPi1*Wi（i＝1、2、3、4）即P（x）＝P11×W1＋P21×W2＋P31×W3＋P41×W4＝5039.7≈5040(元/㎡)項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析根據(jù)去年全全國70個大中城市市房價漲幅幅程度（10%），考慮到到國家宏觀觀調(diào)控，未未來價格會會有一定的的增長，但但漲幅應該該不會如此此迅猛，因此，審慎慎判斷未來來項目價格漲幅為為8%左右。2010年全國70個中大城市市房價同比比漲幅約為為10%市場基礎價格市場動態(tài)遞增比5040元/㎡8%左右預計推盤時時本案整體體均價約為為5040*(1+8%)≈≈5450元/㎡項目現(xiàn)狀項目區(qū)位周邊配套項目交通景觀資源競爭優(yōu)勢項目威脅經(jīng)濟指標項目界定客群定位價格建議項目分析PARTIV營銷策略Tactics形象定位策策略營銷推廣策策略營銷團隊及及案場管理理形象定位價值整合價值提煉形象定位推廣主題區(qū)位、配套套、景觀、、產(chǎn)品四項價值點點，構(gòu)成項項目具有競競爭力的價價值體系。。如何深度挖挖掘項目價價值，形成成強有力的的銷售支撐撐，是我們們要思考的的，首先先先進行已有有價值點整整合：區(qū)位價值1.位于株洲四四區(qū)中心，，集聚發(fā)展展?jié)摿Α?.近鄰高鐵云云龍站，率率先駛?cè)肷悼燔嚨赖?。景觀價值1.東面樓棟一一層架空層層綠化，風風景無限延延伸。2.小區(qū)中心逾逾4萬平米皇家家中庭園林林。3.城市公園，，踏著風景景回家。產(chǎn)品價值1.主打90-125平米精致三三房，符合合主流客群群需求。2.ARTDECO高聳挺拔經(jīng)經(jīng)典立面，，代言層峰峰人士。配套價值1.社區(qū)國際雙雙語幼兒園園、八中、、汽車站、、火車站、、省直中醫(yī)醫(yī)院。2、天鵝公園園、文化園園、石峰公公園、神龍龍公園等五五大公園。。價值整合價值提煉形象定位推廣主題形象定位NO1:突出區(qū)位價價值，寓示示強大升值值潛力。株洲受益于于長株潭城城市共同體體核心區(qū)位位價值，本項目又位于于株洲四區(qū)區(qū)中心，承承襲幾個城城市千年歷歷史及現(xiàn)代代生活精華華。區(qū)位主題：：三湘一央涵養(yǎng)長株潭潭數(shù)千年歷歷史風華價值整合價值提煉形象定位推廣主題形象定位NO2:突出配套價價值，拔高高項目形象象品位。本案周邊均勻勻分布著5大城市公園園，步行（（車行）距距離在2-10分鐘之間，，總面積超超過300萬平米，暢暢快呼吸城城市綠肺，，輕松享受受低碳生活活。配套主題：五園一品御品逾300萬㎡城市公公園綠肺價值整合價值提煉形象定位推廣主題形象定位NO2:突出配套價價值，拔高高項目形象象品位。城市榮耀，，憑江而來來。湘江自自發(fā)源地，，總長約836千米。她榮榮耀了三湘湘，滋養(yǎng)著著長株潭，，可謂“母母親河”。。配套主題：一江一境沐浴近百萬萬米母親河河天地潤澤澤NO3:突出景觀價價值，打動動目標客群群形象定位價值整合價值提煉形象定位推廣主題項目樓棟呈呈圍合狀，，東面部分分樓棟一層層架空層綠綠化延伸，，中心形成成超4萬平方米東東南亞皇家家中庭園林林，株洲首首創(chuàng)。景觀主題：一城一園私藏超4萬平米皇家家中庭園林林形象定位價值整合價值提煉形象定位推廣主題NO4:突出產(chǎn)品價價值，打動動目標客群群。ARTDECO裝飾藝術(shù)1925年起源于法法國，興盛盛于美國，，在其近百百年的發(fā)展展歷程中，，遠東、中中東、希臘臘、羅馬、、埃及與馬馬雅等古老老文化的物物品或圖騰騰，都成為為其素材來來源。該建筑風風格強調(diào)建建筑物的高高聳、挺拔拔，給人以以拔地而起起、傲然屹屹立的非凡凡氣勢，表表達出不斷斷超越的人人文精神和和力量。產(chǎn)品主題：：一樓一景蘊藏全球藝藝術(shù)精華ARTDECO建筑首入““名門”形象定位價值整合價值提煉形象定位推廣主題NO4:突出產(chǎn)品價價值，打動動目標客群群。產(chǎn)品主題：：一戶一型集約國際大大師優(yōu)尚生生活智慧妝妝點“世家家”型格項目主打90-125平米三房戶戶型，株洲洲首創(chuàng)超大大面積空中中庭院贈送送，“N+1”魔幻空間，，掀起“中中戶”精致致豪宅生活活潮流，居居家、投資資兩相宜。。形象定位現(xiàn)有價值點點較多，需需要營造更更為凝練的的價值點支支持銷售。。價值整合價值提煉形象定位推廣主題如何凸現(xiàn)項目優(yōu)勢形象塑造至至關(guān)重要，，需要綜合合考慮多方方面的因素素，弱化““臨路、臨臨火車線””的負面影影響:如何抓住客戶價值取取向如何區(qū)隔競爭項目形象定位現(xiàn)有案名：：較好地區(qū)區(qū)隔了與周周邊項目單單一強調(diào)園園居生活的的思路，樹樹立起高端端社區(qū)的感感官。價值整合價值提煉形象定位推廣主題案名：凱旋名門建議沿用原原有案名，，凱旋讓人人聯(lián)想到德德國“凱旋旋門”，契契合項目ARTDECO建筑風格。。名門寓示項項目高品質(zhì)質(zhì)形象，專專屬于都市市層峰的高高端社區(qū)。。形象定位亮點聚焦：：四區(qū)中心心，5大公園環(huán)繞繞，中庭園園林，ARTDECO優(yōu)尚空間豪豪宅。價值整合價值提煉形象定位推廣主題項目雄踞株株洲四區(qū)中中央，高高高在上的地地位自然天天成。社區(qū)周邊5大公園環(huán)繞繞，加上超超大規(guī)模4萬平米東南南亞皇家中中庭園林，，6大公園系。ARTDECO百年歐洲經(jīng)經(jīng)典建筑精精華，大師師級高度打打造的符合合亞洲人居居家的優(yōu)質(zhì)質(zhì)戶型，汲汲取歐洲、、亞洲建筑筑居家領(lǐng)域域精髓打造造的歐亞城城邦。形象定位：四區(qū)中央·公園系·歐亞上城形象定位亮點聚焦：：四區(qū)中心心，5大公園環(huán)繞繞，中庭園園林，ARTDECO優(yōu)尚空間豪豪宅。價值整合價值提煉形象定位推廣主題強調(diào)六大公公園系，凸凸顯綠色低低碳生活。汲取歐洲、、亞洲建筑筑居家領(lǐng)域域精髓打造造的歐亞城城邦，代言言層峰人士士。推廣主題：六園一品·歐亞名門營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃操盤思路：：依據(jù)當前前的市場背背景、目標標客群特征征以及項目目自身的條條件出發(fā)，，建議以倡倡導園居生生活，以歐歐亞優(yōu)尚豪宅入市。大市趨勢：：株洲整體體住宅市場場快速去化化，價格飆飆升，破5000已是大勢所所趨；主要威脅：：臨路、臨臨火車線；；居住環(huán)境境較好的河河西板塊““吸客”能能力提升。。主要價值：：區(qū)位潛力力、外部配配套(5大公園等)、皇家中庭庭園林、ARTDECO立面、優(yōu)尚尚生活戶型型。突破點：歐歐亞優(yōu)尚豪豪宅。營銷思路：：依據(jù)目標標群體的特特性，以歐歐亞名門為為主形象，，渲染園居居低碳生活活，以歐亞亞優(yōu)尚豪宅宅入市。營銷思路營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃整體價格：：實行平開開高走、伺伺機而變的的策略；同同時保證推推售樓棟視視野的開闊闊性，同時時配合中庭庭園林湖景景給客戶以以實景體驗驗沖擊。利用一期整整體位置較較弱的樓棟棟產(chǎn)品平價價入市，引引爆市場，，再逐步提提升價格，，保證一期期銷售整體體均價水平平。建議采用““隔棟”錯錯開分階段段施工的方方式，確保保推售樓棟棟周圍的開開闊視野，，弱化高層層間“壓抑抑”的感官官。一期包含中中庭最大的的湖景，建建議湖景與與一期推售售樓棟同步步施工，在在推售時驚驚艷亮相，，樹立項目目高端形象象，給予一一期價格強強有力的支支撐。二期延伸中中庭施工，，同時對項項目東側(cè)與與火車線間間的綠化帶帶提前施工工，隔棟建建設，帶幼幼兒園樓棟棟的2#樓優(yōu)先施工工，增加項項目賣點，，有利于提提升價格。。三期視市場場情況適當當減緩建設設速度，價價格抬升，，強化高端端產(chǎn)品稀缺缺形象，必必要時加大大折扣進行行銷售。營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃將項目分成成三期開發(fā)發(fā)：一期以以打開市場場、樹立項項目形象為為主，二期期提升項目目形象，營營造升值，，為三期的的完美收官官奠定基礎礎。項目住宅總總體量為214504.38㎡，規(guī)劃為為14棟高層住宅宅，建議分分成三期入入市。一期如圖所所示，此位位置靠近人人民路、紅紅港路交叉叉路口，西西北角商業(yè)業(yè)廣場，昭昭示性好。。部分樓棟棟又接近火火車線，受受噪音影響響大，低開開保均價策策略引爆市市場。二期如圖所所示，規(guī)劃劃有社區(qū)幼幼兒園，戶戶型整體優(yōu)優(yōu)勢明顯，，利于拔高高形象，平平開高走價價格策略，，營造升值值，保證項項目利潤率率。一期二期三期營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃將項目分成成三期開發(fā)發(fā)：一期以以打開市場場、樹立項項目形象為為主，二期期提升項目目形象，營營造升值，，為三期的的完美收官官奠定基礎礎。一期二期三期三期如圖所所示，緊鄰鄰文化園，，前后三園園，戶型優(yōu)優(yōu)勢，鞏固固開發(fā)商品品牌，完美美收官。項目商業(yè)部部分是項目目重要的利利潤來源，，建議等項項目一期住住宅基本售售罄，有一一定的社區(qū)區(qū)基礎，并并借助公寓寓的入市，，再進行推推售。一期：11/12/13/15/16#樓，672套住宅、390套公寓。二二期：1/2/6/7/10#樓，712套住宅。三三期：3/5/8/9#樓，568套住宅（公寓開盤則則較為靈活活，可考慮慮與商業(yè)一一起推售）。營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃營銷中心設設置位置方方案1：在位于人人民路與紅紅港路交匯匯十字路口口的16#樓的沿街商商業(yè)設置項項目營銷中中心。優(yōu)勢：交匯匯處昭示性性好，人流流量大。劣勢：長遠遠看，不利利于項目形形象的提升升（噪音大大，樓棟密密集等負面面影響）。。解決方案：：提前做好好景觀示范范區(qū)及樣板板間的建設設，給予客客戶實景體體驗。營銷中心營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃營銷中心設設置位置方方案2：在位于人人民路主入入口的9#樓的沿街商商業(yè)設置項項目營銷中中心。優(yōu)勢：主入入口大門形形象好，位位于三期開開發(fā)區(qū)域，，利于提升升項目形象象。劣勢：整體體昭示性偏偏弱，不利利于吸引客客戶看房。。解決方案：：在15#、16#樓懸掛樓幅幅，建設路路、人民路路沿線人流流量大的路路口設置指指示牌，引引導客戶看看房。營銷中心營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃營銷中心布布置：簡歐風格，，配置完備備的功能區(qū)區(qū)域（在常常規(guī)功能區(qū)區(qū)基礎上配配備材料展展示區(qū)、試試聽室、水水吧、健身身房等），，同時要規(guī)劃劃好停車位位。營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃樣板間布置置：簡歐樣板間間風格，契契合項目ARTDECO立面、優(yōu)尚尚戶型的歐歐亞組合風風格。營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃中庭園林：：專業(yè)造景手手法，輔以以極富地域域特色的小小品，打造造皇家級精精致東南亞亞風情皇家家中庭園林林。營銷策略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃主要投放：：戶外+營銷活動+短信。戶外看板：：建議在主要要路段長期期使用，截截流片區(qū)目目標客群。。在紅旗商圈圈、建設南南路商圈、、天元區(qū)蘆蘆淞大橋橋橋頭附近選選擇3塊左右看板板。營銷活動：：配合各階段段推廣主題題開展營銷銷活動，費費用少效果果好。短信信：現(xiàn)在的短信信都是垃圾圾短信，但但是短信又又是我們認認為最便宜宜最有效的的投放方式式，可利用用短信這一一實惠的宣宣傳手段，，結(jié)合天氣氣預報、養(yǎng)養(yǎng)生常識等等實用小內(nèi)內(nèi)容，告知知客戶每天天的銷售情情況，工程程節(jié)點等，，讓客戶能能時時了解解項目的銷銷售動態(tài)及及工程進度度。將項目目賣點、活活動融入日日常生活營營銷。例：凱旋名名門提醒您您：今日株株洲最高氣氣溫37度，請注意意防暑。名名門泳池今今日免費開開放，助您您抵抗炎炎炎夏日，清清涼專線0731—28509999。營銷銷策策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃報廣廣：：配配合合重重要要營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，集集中中投投放放。。前期期投投放放以以《株洲洲晚晚報報》《《株洲洲日日報報》為主主，，《瀟湘湘晨晨報報》為輔輔。。后后期期隨隨著著購購房房客客群群向向周周邊邊地地區(qū)區(qū)擴擴展展，，可可增增加加《瀟湘湘晨晨報報》的投投放放。。公車車車車體體：：在項項目目形形象象導導入入期期將將成成為為重重要要的的媒媒體體途途徑徑，，選選擇擇1-3條跨跨區(qū)區(qū)且且途途徑徑繁繁華華區(qū)區(qū)（（居居住住集集中中區(qū)區(qū)））的的公公交交線線路路，，投投放放公公車車車車身身廣廣告告（（如如旅旅1路、、1路、、42路、、55路））。。網(wǎng)絡絡：：當前前網(wǎng)網(wǎng)絡絡已已經(jīng)經(jīng)成成為為諸諸多多購購房房者者看看房房選選房房的的重重要要平平臺臺，，其其宣宣傳傳范范圍圍較較廣廣，，廣廣告告效效用用較較高高，，建建議議項項目目長長期期投投放放，，以以輻輻射射周周邊邊省省市市人人群群。。電臺臺：：在開開盤盤期期作作為為擴擴大大宣宣傳傳面面的的重重要要手手段段，，有有效效補補充充大大媒媒體體未未達達到到的的人人群群。。夾報報（（海海報報））：：在項項目目形形象象導導入入、、一一期期首首批批開開盤盤集集中中投投放放，，瞬瞬間間擴擴大大項項目目知知名名度度。。而而后后逐逐漸漸減減少少使使用用或或不不使使用用。。輔助助媒媒體體：：報報廣廣+公車車車車體體+網(wǎng)絡絡+電臺臺+夾報報（（海海報報））。。營銷銷策策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃戶外外、、公公車車車車體體：：建建議議在在主主要要路路段段及及公公車車車車身身長長期期使使用用，，截截流流片片區(qū)區(qū)目目標標客客群群。。營銷銷策策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃活動動營營銷銷（（活活動動、、禮禮品品聯(lián)聯(lián)系系））：：多多種種營營銷銷手手法法相相結(jié)結(jié)合合，，大大范范圍圍、、深深入入的的加加強強項項目目推推廣廣，，聚聚焦焦市市場場關(guān)關(guān)注注。。SP促銷銷活活動動：：配合合各各主主要要節(jié)節(jié)日日及及項項目目工工程程節(jié)節(jié)點點，，針針對對潛潛在在客客戶戶群群開開展展SP促銷銷活活動動，，配配合合整整個個項項目目活活動動的的開開展展，，在在維維護護客客戶戶的的同同時時促促進進銷銷售售。。加油油站站紙紙巾巾盒盒：：加油油站站作作為為人人流流量量主主要要為為有有車車一一族族，，是是項項目目的的潛潛在在客客群群，，紙紙巾巾作作為為日日常常用用品品，，是是加加油油站站必必備備用用品品，，易易被被接接受受，，能能起起到到一一定定的的傳傳播播效效果果。。超市市購購物物袋袋：：在低低碳碳時時代代，，環(huán)環(huán)保保購購袋袋被被越越來來越越多多的的消消費費者者認認可可和和使使用用，，印印有有項項目目標標識識，，實實用用又又大大方方購購物物袋袋，，易易被被消消費費者者接接受受。。派派發(fā)發(fā)購購物物袋袋具具有有傳傳播播費費用用低低，，傳傳播播范范圍圍廣廣，，時時效效長長等等優(yōu)優(yōu)勢勢。。營銷銷策策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃采用用多多渠渠道道推推廣廣模模式式，，發(fā)發(fā)揮揮項項目目主主要要優(yōu)優(yōu)勢勢，，以以產(chǎn)產(chǎn)品品體體驗驗為為切切入入點點，，進進行行立立體體營營銷銷。。推廣廣模模式式多渠渠道道發(fā)發(fā)布布項項目目信信息息，，到周周邊邊各各縣縣市市中中心心區(qū)區(qū)展展銷銷，充分挖挖掘目標標客群市市場；配合項目目節(jié)點，，適當?shù)牡慕M織項項目SP促銷活動動；采用立體體營銷組組合，以以產(chǎn)品體體驗為切切入點，，多管齊下下、滴水穿石。展示區(qū)多渠道推廣媒體策略豐富媒體組合巧用信息傳播戶外、公車車體、報廣、短信、電臺等。事件營銷不斷制造相關(guān)事件，吸引客戶眼球，保持對項目的高度關(guān)注，同時針對中高端群體安排相應的體驗、奢侈品展示、酒會等，提升口碑?；顒訝I銷配合時節(jié)、工程進度等時機，舉辦現(xiàn)場活動，通過活動平臺吸引來客，加強客戶維系。多渠道推廣、主動營銷營銷策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃客戶營銷銷：項目目標標客群主主要為中中高端消消費者，，有必要要建立一一個客戶戶平臺，，為客戶戶提供更更優(yōu)質(zhì)的的服務。。客戶會：：整合企業(yè)業(yè)客戶資資源，為為項目銷銷售積累累客戶；；同時定定期發(fā)布布企業(yè)或或項目會會刊，傳傳達項目目營銷及及工程進進度等信信息，樹樹立項目目形象。。銀行聯(lián)名名卡：跟銀行聯(lián)聯(lián)合發(fā)放放聯(lián)名信信用卡，，客戶繳繳納一定定金額可可享受購購房折扣扣優(yōu)惠，，同時享享受聯(lián)名名商家的的優(yōu)惠；；同時借借助客戶戶會平臺臺擴大聯(lián)聯(lián)盟商家家，為客客戶整合合社會資資源。營銷目的的：維系客戶戶，打造造宏僑地地產(chǎn)品牌牌形象。。營銷策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃項目展銷銷：項目目標標客群主主要為中中高端消消費者，，有必要要建立一一個客戶戶平臺，，為客戶戶提供更更優(yōu)質(zhì)的的服務。。項目展銷銷：根據(jù)項目目推廣需需要，針針對其他他區(qū)周邊邊縣市開開展積極極的展銷銷活動，，主動出出擊，深深入目標標客戶市市場進行行挖掘。?；顒臃绞绞剑航Y(jié)合當?shù)氐氐倪B鎖鎖商家、、公關(guān)活活動公司司，選取取鬧市中中心人流流聚集地地，以展展銷咨詢詢的方式式進行。?；顒幽康牡模褐鲃映鰮魮?，深入入挖掘目目標客戶戶市場，，最大程程度的保保證項目目去化速速度。營銷策略略推售策略媒體整合營銷模式營銷計劃禮品聯(lián)系系：配合展銷銷等活動動大范圍圍派發(fā)印印有項目目銷售信信息的小小物品，，如雨傘傘、保溫溫杯、紙紙巾盒、、購物袋袋、裝飾飾品等。。禮品聯(lián)系系：制作一些些精美的的宣傳筆筆記本、、雨傘、、保溫杯杯、紙巾巾盒、購購