金東花鳥市場項目商業(yè)規(guī)劃建議1

金東花鳥市場項目商業(yè)規(guī)劃建議

2012年7月28日

自2011年來，國家為了遏制抬高房價的房地產(chǎn)投機行為，釋放剛性需求，打出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳，至2012年房地產(chǎn)市場逐漸向理性回歸。由于我國經(jīng)濟受房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，在經(jīng)濟增速有所下滑的情況下，2012年6月國家出臺相關寬松政策刺激市場經(jīng)濟，但是中央決策層仍反復強調(diào)，當前仍處關鍵時期，樓市調(diào)控不能放松，并加強信息監(jiān)控，督察執(zhí)行情況，抓緊研究對策。一旦房價反彈超出預期，隨時出臺新的調(diào)控政策。

住宅市場嚴格調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資趨勢。柳州市的商業(yè)市場情況如何？本報告基于對柳州本地的市場情況和商業(yè)業(yè)態(tài)、屬性的分析，對金東花鳥市場做一個前期的商業(yè)規(guī)劃和定位。

前言柳州市城市規(guī)劃柳州城市規(guī)劃河東片區(qū)規(guī)劃柳州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀柳州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀柳州市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀項目商業(yè)可行性分析宏觀市場環(huán)境分析項目本體條件分析項目商業(yè)規(guī)劃定位建議報告結(jié)構導圖柳州市城市規(guī)劃柳州市圍繞現(xiàn)有城區(qū)由內(nèi)向外有序拓展、延生、緊湊發(fā)展，遠景城市以向東、向北為主要的發(fā)展空間。柳州城市規(guī)劃城市空間發(fā)展方向綜合考慮規(guī)劃區(qū)范圍的工程地質(zhì)評價、地形地貌、遺址保護、地下水保護區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)、生態(tài)功能區(qū)劃、重大基礎設施用地及城市建設現(xiàn)狀等因素，進行空間管制區(qū)劃，并分別制定管制要求。用地發(fā)展方向空間管制城市向東發(fā)展，河東片區(qū)內(nèi)的比較優(yōu)勢在嚴格的管制下將得到最大化體現(xiàn)。1、兩處城市中心：河東區(qū)的市級行政辦公中心；位于人民廣場、龍城路、飛鵝路商業(yè)區(qū)及魚峰山一帶的市級商業(yè)、文化娛樂中心。

一處城市次中心：城市商務辦公區(qū)，位于潭中中路以北、躍進路以東。

2、中心城區(qū)的布局規(guī)劃：柳北片以工業(yè)及其生活配套功能為主。柳西片以工業(yè)及其生活配套功能為主，逐步向南適當有序拓展。城中片以居住、商業(yè)為主。河東片是綜合型城市新區(qū)，城市的新中心，應高標準的進行規(guī)劃建設和管理。柳南片是以居住為主。

城市空間布局結(jié)構—中心城區(qū)+外圍組團柳州城市規(guī)劃

河東片是綜合型城市新區(qū)，城市的新中心，會高標準的進行規(guī)劃建設和管理，品質(zhì)口碑聚集度高1、居住用地布局居住主要分布于城中、河東和柳南片根據(jù)整個城市功能結(jié)構分區(qū)，劃定14個居住片區(qū)1居住片區(qū)基本規(guī)模在10—20萬人左右，每個片區(qū)分別包括若干個居住區(qū)。2、商業(yè)和公共設施用地布局規(guī)劃形成市級中心兩處，由于中心城區(qū)商業(yè)趨于飽和，未來商業(yè)發(fā)展趨向于河東片區(qū)。城市用地布局規(guī)劃柳州城市規(guī)劃

河東片區(qū)居住用地和商業(yè)用地體量比例大，住宅和商業(yè)市場基礎穩(wěn)定本案1、河東片區(qū)現(xiàn)有主干道有文昌路、桂中大道、河東路和東環(huán)大道；自文昌路末起有高新一到五路等2、未來規(guī)劃多條市政交通設施城市道路交通規(guī)劃柳州城市規(guī)劃河東片區(qū)交通發(fā)達，出行便捷1、規(guī)劃目標：柳州市行政中心、金融商貿(mào)中心、產(chǎn)業(yè)服務中心和人居環(huán)境示范區(qū)；新世紀新柳州城市形象和功能的標志性區(qū)域；廣西區(qū)內(nèi)金融、貿(mào)易、商務集聚的高地之一。2、規(guī)劃定位：河東新區(qū)有別于舊城單一的商業(yè)中心功能，將具有行政辦公、商務會展、金融貿(mào)易、零售娛樂、文化體育、教育醫(yī)療、中高檔居住等城市中心功能，成為柳州市功能完善、輻射力強、業(yè)態(tài)組合新、行業(yè)集聚度大的塊狀綜合性中心。主要滿足全市居住、工作及外來人口等各類消費者，并輻射延伸周邊10公里半徑內(nèi)城鎮(zhèn)和地區(qū)，服務對象具有超廣域性。河東片區(qū)總體規(guī)劃河東片區(qū)規(guī)劃

河東片區(qū)將是柳州市的綜合中心，輻射范圍廣，消費人群結(jié)構豐富河東中心事務區(qū)用地規(guī)劃河東片區(qū)規(guī)劃河東中心事務區(qū)用地構成用地名稱用地面積（公頃）所占比例總用地219.90100.0其中一類居住用地5.622.6二類居住用地52.7724.0行政辦公用地12.455.7商業(yè)金融用地22.0610.0文化娛樂用地13.916.3醫(yī)療衛(wèi)生用地3.121.4停車場用地4.592.1廣場用地13.256.0道路交通用地53.8224.5公共綠地38.3117.4本案中心事務區(qū)a:在桂中大道西側(cè)形成柳州市新的行政辦公區(qū)組團，b:東側(cè)建設柳州商務服務區(qū)組團，c:在桂中大道的終點、文昌路南側(cè)建設以會龍山公園綠地為中心的休閑商業(yè)區(qū)組團。河東片功能布局河東片區(qū)規(guī)劃

以hopsca模式布局，即“商務-商業(yè)-賓館-服務-公寓”綜合區(qū)模式，以南北向的桂中大道和東西向的文昌路作為主體交通骨架，形成3大組團。abc本案河東片區(qū)功能布局河東片區(qū)規(guī)劃組團名稱總建筑面積業(yè)態(tài)備注行政辦公組團36.5萬平方米市民廣場、市級行政辦公區(qū)、行政服務區(qū)及商業(yè)、文化等配套設施。組團南部形成圍繞行政辦公區(qū)形成以市民集會、休閑為主的市級大型公共綠地。中部為行政服務區(qū)，包括政府采購中心、土地拍賣市場、招待中心、后勤服務中心等。北部為配套建設。包括3個居住組團，附設托幼、商業(yè)、會所、體育場等社區(qū)服務設施。商務服務區(qū)組團83.4萬平方米會展中心、金融商務區(qū)、專業(yè)服務區(qū)、綜合寫字樓群及商務公寓和酒店區(qū)。南部由國際金融中心、金融保險公司總部組成的金融商務區(qū)。中部為專業(yè)服務區(qū)，包括從事生產(chǎn)性服務的證券中心、人才交流中心、技術信息市場、房地產(chǎn)市場、拍賣中心等機構和文化娛樂設施。北部為大公司總部和綜合性商務寫字樓用地。依托柳江開發(fā)一定規(guī)模的濱江景觀住宅，以高檔獨立式別墅和酒店式公寓為主。休閑商業(yè)區(qū)組團14.1萬平方米住宅商業(yè)作為柳州未來城市新軸線的終點，以會龍山公園為核心，同時在公園西部臨柳江建設柳州文化園區(qū)；公園南部為高檔住宅區(qū)；組團東部臨東環(huán)路作為大型的商業(yè)住宅建設用地。

隨著城市向東發(fā)展的步伐，河東片區(qū)高端商業(yè)基礎逐漸完備柳州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀柳州市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展大致上為起飛型商業(yè)柳州商業(yè)現(xiàn)狀傳統(tǒng)初級型經(jīng)濟起飛前高質(zhì)型成熟型起飛型有商業(yè)街的雛形，商品缺乏明確的分類。商店有了固定的場所，單體經(jīng)營型居多，百貨商店為商業(yè)體系中的骨干。人均gdp約6400－31800元/人經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，城市化進程加速，城市商業(yè)發(fā)展迅速，市場需求出現(xiàn)細分化，各種新型零售業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，外商正在或已經(jīng)進入。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值高于31800元。各種大型和現(xiàn)代化購物中心出現(xiàn)，消費水準較高，例如香港和上海。居民收入和消費差距十分明顯，商店提供非常專業(yè)化的服務。例如，世界上經(jīng)濟發(fā)達國家，美國和日本。柳州1、市級中心商業(yè)區(qū)：以龍城路、魚峰路為主體，以五星商廈、工貿(mào)大廈等大型商場和柳州賓館、麗晶賓館等賓館為核心的城市中心商業(yè)區(qū)。2、六個特色街區(qū)：以飛鵝路為主體的服裝和鞋類貿(mào)易街；以柳邕路為主體的糧食與農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易街區(qū)；以白云市場和金地市場為主體的家電舊貨貿(mào)易街區(qū)；以西環(huán)和東環(huán)路為主體的家具奇石貿(mào)易街；以紅光路和城站路為主體的機電產(chǎn)品和零配件貿(mào)易街區(qū)；以柳北鋼材市場和西環(huán)建材市場為主體的生產(chǎn)資料貿(mào)易街區(qū)。初步形成了“1＋6”的商業(yè)形態(tài)布局柳州商業(yè)現(xiàn)狀柳州商業(yè)呈現(xiàn)中間全，四周專的格局態(tài)勢構筑以生活服務體系為基礎、流通輻射體系為主導、產(chǎn)業(yè)服務體系為延伸的基本布局框架。柳州商業(yè)規(guī)劃布局

河東區(qū)涵蓋新城中心商務區(qū)，為生活體系類商業(yè)，以都市零售業(yè)、現(xiàn)代餐飲娛樂業(yè)、生活服務業(yè)等為核心，擴展到旅游會展業(yè)、文化休閑業(yè)、社區(qū)服務業(yè)等綜合生活領域，實現(xiàn)生活服務功能的延伸創(chuàng)新。生活服務體系流通輻射體系產(chǎn)業(yè)服務體系●兩大市級商業(yè)商務中心舊城中心商務區(qū)新城中心商務區(qū)●十個片區(qū)商業(yè)生活中心●居住小區(qū)配套商業(yè)●交通樞紐商業(yè)●柳江兩岸濱江商業(yè)●主題特色商業(yè)街區(qū)●三類柳州特色旅游商業(yè)●兩個中心柳州汽車貿(mào)易中心柳州日用消費品集散中心●兩個網(wǎng)絡農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場網(wǎng)絡廣西糖網(wǎng)批發(fā)市場網(wǎng)絡●兩個市場群生產(chǎn)資料市場群生活資料市場群●三大公共平臺商務公共平臺會展交易平臺休閑服務平臺●三種布局形態(tài)中心事務區(qū)產(chǎn)業(yè)服務中心貿(mào)易中心綜合服務區(qū)工業(yè)基地輔助功能區(qū)生活服務體系柳州商業(yè)規(guī)劃布局五星步行街麗笙酒店生活服務體系流通輻射體系柳州商業(yè)規(guī)劃布局柳州飛鵝商場流通輻射體系產(chǎn)業(yè)服務體系柳州商業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)服務體系1、距離本案1公里范圍內(nèi)基本上沒有大型商業(yè)及商業(yè)物業(yè)存在，多為40平米左右的商鋪。唯一的專業(yè)市場就是目前本案的花鳥市場--金東花鳥市場，周邊分布了一些社區(qū)輔助性商業(yè)（社區(qū)店），主要是滿足居住小區(qū)人群日常生活的業(yè)態(tài)，沿街主要是汽車修配、工程機械配件類單一業(yè)態(tài)。2、商業(yè)集中在：河東路東段、東環(huán)大道北段；興佳山水福第、居上好人家、金色世紀、金東花鳥市場等區(qū)域附屬商業(yè)。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布和屬性項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布零散，商業(yè)屬性為“專、小、雜”商業(yè)業(yè)態(tài)分布和屬性項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)組成數(shù)量單個面積㎡租金水平(元/㎡)河東路東段河魚店54050工程機械配件84045電動車配件及維修43045東環(huán)大道北段汽車消費服務430030—35工程機械配件240金色世紀尊隆大酒店1/40—50汽車服務550煙酒店330五金店130旅游用品130商業(yè)業(yè)態(tài)分布和屬性項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀居上好人家食品超市14040—50汽車維修店640棋牌休閑140茶館340煙酒專賣240汽車美容與養(yǎng)護340興佳山水福地酒莊310030—40挖掘機養(yǎng)護250汽車配件290小型私人會所230小型超市260棋牌休閑130本案附屬小餐館54030超市便利店2100電動車維修140五金店245小藥房145金東賓館1/興佳山水福第1、主要商業(yè)形態(tài)為汽車銷售和修配服務、工程機械配件等單一業(yè)態(tài)；2、從河東片區(qū)區(qū)域上，是新城中心事務區(qū)占主導地位，本項目周邊商業(yè)剛剛處于起步的階段；3、中高端消費聚集在河東柳江、文昌路、東環(huán)路、潭中東路圍合的區(qū)域，業(yè)態(tài)主要為高檔酒店、寫字樓、公寓、和餐飲、娛樂、時尚休閑類。項目周邊商業(yè)特點小結(jié)項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

項目雖處于河東東北角，但是受河東中心事務區(qū)和學校學區(qū)的輻射，再結(jié)合項目周邊區(qū)域的規(guī)劃優(yōu)勢得出項目有較高商業(yè)可塑性。4、河東新區(qū)有別于舊城單一的商業(yè)中心功能，將具有行政辦公、商務會展、金融貿(mào)易、零售娛樂、文化體育、教育醫(yī)療、中高檔居住等城市中心功能，成為柳州市功能完善、輻射力強、業(yè)態(tài)組合新、行業(yè)集聚度大的塊狀綜合性中心。主要滿足全市居住、工作及外來人口等各類消費者，并輻射延伸周邊10公里半徑內(nèi)城鎮(zhèn)和地區(qū)，服務對象具有超廣域性。5、周邊的住宅項目學區(qū)優(yōu)勢明顯，除了現(xiàn)有的學校未來還會有河東北中學、河東北小學、河東北體育中心、濱江路小學等教育設施的規(guī)劃市增值的保證。項目周邊商業(yè)特點小結(jié)項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀項目商業(yè)可行性分析國內(nèi)生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額、人均可支配收入增長情況宏觀環(huán)境分析

從2007年至2011年柳州市綜合經(jīng)濟與消費品市場增長速度平穩(wěn)，城市人均可支配收入逐年遞增，商業(yè)市場基礎穩(wěn)固。2011年柳州常住人口和總?cè)丝诮y(tǒng)計宏觀環(huán)境分析

從柳州市的人口保持穩(wěn)定增速，高標準住房需求和生活需求逐年增長。2011年人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)單位：人縣

區(qū)常住人口總?cè)丝谌?/p>

市37587043554441城中區(qū)160217116240魚峰區(qū)356296234217柳南區(qū)492043302008柳北區(qū)428043322530柳江縣562351552336柳城縣353796401065鹿寨縣421019463391融安縣285641315774融水苗族自治縣402054479173三江侗族自治縣2972443677071、全市2010年的常住人口與2000年相比，增長4.33%，年平均增長0.42%。全市總?cè)丝谂c2000年相比，十年共增長3.6%，年平均增長0.35%。2、同2000年相比，15-59歲人口比重上升了1.54個百分點，60歲及以上人口的比重上升了2.83個百分點。3、同2000年相比，每10萬人具有大學文化程度的由3872人上升為8685人；具有高中文化程度的由13468人上升為14582人；具有初中文化程度的由32212人上升為37058人；具有小學文化程度的由37878人下降為28654人。