第3講土地管理法規(guī)

房地產(chǎn)法規(guī)授課：高成ycxf78@126.com西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院課程性質(zhì)本課程的考核目的在于考核學(xué)生房地產(chǎn)方面的有關(guān)知識，考察學(xué)生運用所學(xué)的房地產(chǎn)法律知識，解決實際法律問題的能力。考核成績=30%*平時成績+70%課程論文成績平時成績：作業(yè)、考勤、課堂討論情況法：是國家和地方規(guī)范性文件的總稱，包括內(nèi)容較多，上至憲法，下至縣以上人民政府及其職能部門所出臺的具有普遍約束力的法規(guī)、規(guī)則；法律：意義較窄，一般僅指全國人大起草實施的全國性法律準則。法律規(guī)范：簡稱法規(guī)，是由國家制定或認可、體現(xiàn)統(tǒng)治階級意志，以國家強制力保證實施的行為準則。第

一

章

緒

論了解基本概念假定處理制裁例如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)地產(chǎn)：在一定土地所有制下作為財產(chǎn)的土地房地產(chǎn)：房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。第

一

章

緒

論了解基本概念了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

實物實體質(zhì)量功能

第

一

章

緒

論房地產(chǎn)的概念

指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基

目前在我們國家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。了解房地產(chǎn)第

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章

緒

論

指該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，和它與重要場所(如市中心、機場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關(guān)、同行業(yè)等)的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等，區(qū)位

建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論土地的概念土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價值位置設(shè)計權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認識土地的層面了解房地產(chǎn)第

一

章

緒

論是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準則。狹義：僅指1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，于1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。廣義：除狹義外，還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總和，即由不同層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系所組成的法律規(guī)范的有機結(jié)合體。

第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的概念法律、法規(guī)、規(guī)章、政策調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、物業(yè)管理關(guān)系及房地產(chǎn)管理關(guān)系。第

一

節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)的調(diào)整對象房地產(chǎn)法律關(guān)系概念：是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生的房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。構(gòu)成：主體（管理，開發(fā)，交易，服務(wù)主體）客體（經(jīng)濟行為和房地產(chǎn)）內(nèi)容（享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)）特征

性質(zhì)的多重性。主體的廣泛性。客體的特殊性。產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴格的程序性。1、房地產(chǎn)法律行為：體現(xiàn)在民事，如出租、交易2、房地產(chǎn)行政行為：產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)用地審批3、房地產(chǎn)司法行為：仲裁、司法裁決房地產(chǎn)法律關(guān)系事實行為

事件：不可意見的事件引起的法律關(guān)系變更，如土地的滅失法律關(guān)系的產(chǎn)生，是指因某種法律事實的出現(xiàn)而使土地法主體取得權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)的土地義務(wù)。例如，土地使用者甲按法定條件和程序把土地使用權(quán)出租給乙，乙給甲付一定數(shù)額的租金。這就在甲、乙之間產(chǎn)生了土地法律關(guān)系。承租人乙便承擔(dān)在租賃期限屆滿時向出租人歸還土地使用權(quán)和按時足額交納租金的義務(wù)。出租人享有在租賃期限屆滿時要求承租人交回土地使用權(quán)和收取租金的權(quán)利。法律關(guān)系的變更，是指因某種法律事實的出現(xiàn)而使已經(jīng)存在的法律關(guān)系三個要素中的某一個要素發(fā)生了變化。例如，甲承包了乙50畝山林。因山洪爆發(fā)，沖毀了15畝林地，致使甲乙之間訂立的山林承包合同的標(biāo)的發(fā)生了變化即土地法律關(guān)系發(fā)生了變化。法律關(guān)系的消滅，是指因某種法律事實的出現(xiàn)而使現(xiàn)存的法律關(guān)系消滅。例如甲依法征用了乙150畝上地，雙方當(dāng)事人各自全部履行了規(guī)定的義務(wù)，甲向乙全部支付了各項土地使用補償費用并按期返還了土地。這就導(dǎo)致了土地征用法律關(guān)系的消滅。第

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節(jié)

房

地

產(chǎn)

法規(guī)

概

述房地產(chǎn)法規(guī)體系1、憲法：有最高的法律效力，凡與憲法有抵觸的其他法律、法規(guī)均不具有法律效力。2、法律：如刑法、民法通則、訴訟法等基本法?！冻鞘幸?guī)劃法》、《房地產(chǎn)管理法》等。3、行政法規(guī)：是由國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定的規(guī)范性文件，其法律地位和法律效力低于憲法和法律，但高于地方性法規(guī)、政府規(guī)章。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《閑置土地處置辦法》、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等。4、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例：在不同憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下制定的規(guī)范性文件。如《土地管理法實施細則》5、部門規(guī)章：《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理》6、地方政府規(guī)章：《廣東省城市房屋拆遷管理規(guī)定》第十條城市的土地屬于國家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。

任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

第

一

節(jié)

房

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產(chǎn)

法規(guī)

概

述我國房地產(chǎn)法規(guī)的歷史沿革第一階段（1949～1955年）為立法初期開展經(jīng)濟建設(shè)，穩(wěn)定人民生活，建立房地產(chǎn)管理機構(gòu)，改造棚戶區(qū)和貧民窟，確認房地產(chǎn)權(quán)、代管無主房、沒收敵偽產(chǎn)、打擊投機。第二階段（1956～1965年）為穩(wěn)定發(fā)展時期以“國家經(jīng)租”、“公私合營”等方式對私有房屋進行社會主義改造，改變了城市房屋和土地的所有制構(gòu)成。如《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進行社會主義改造的意見》第三階段（1966～1977年）為停滯時期十年動亂，嚴重破壞房地產(chǎn)管理工作，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。

第四階段（1978年～現(xiàn)在）為蓬勃發(fā)展時期

1978年開始是我國房地產(chǎn)業(yè)的春天。立法數(shù)量多、層次高、內(nèi)容廣。體現(xiàn)：住房制度改革；土地使用制度改革；房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改變。

展望：物權(quán)法的實施、城市房地產(chǎn)管理法的修改地殼一定深度大氣對流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價值位置設(shè)計權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀認識土地的層面認識土地第

二

章

土地管理法參考資料：1、《中華人民共和國土地管理法

》，網(wǎng)絡(luò)收集2、黃河主編，《土地法教程》，2005年01月，超星圖書館土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。各國的法律均從橫向和縱向確定土地的法律范圍土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。……”

農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。認識土地第

二

章

土地管理法7zhou3,345①土地的自然特性：——面積有限——位置固定——質(zhì)量差異——土地永續(xù)利用②土地的人文特性——土地經(jīng)濟供給的稀缺性——

用途的多樣性——用途變更的困難性——社會經(jīng)濟位置的可變性——土地增值性——土地報酬遞減的可能性——合并及分割的可能性土地的特性認識土地第

二

章

土地管理法第

二

章

土地管理法調(diào)整由土地而產(chǎn)生的社會關(guān)系法律規(guī)范的綜合

土地管理關(guān)系是指國家及土地管理職能部門在行使管理土地的職權(quán)過程中與其他社會組織及公民個人所發(fā)生的關(guān)系。包括土地利用計劃管理關(guān)系、建設(shè)用地管理及審批關(guān)系、土地使用監(jiān)督關(guān)系以及土地稅收的征收管理關(guān)系等等。土地管理關(guān)系和土地交易關(guān)系雙方的地位是否平等？土地交易關(guān)系是指土地所有人或使用人與法人、公民個人及其他交易主體在平等、自愿、有償、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上形成的一種社會關(guān)系。這種關(guān)系的實質(zhì)是在流通領(lǐng)域中產(chǎn)生的一種財產(chǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系。有哪些交易關(guān)系？土地法的調(diào)整對象第

二

章

土地管理法

通過對土地法調(diào)整對象的剖析，我們認為，土地法的概念應(yīng)表述為：土地法是調(diào)整國家土地管理機關(guān)與土地所有權(quán)人、使用人之間，土地所有人與使用人之間以及土地使用人相互之間在土地管理和土地交易過程中發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。土地法的概念第

二

章

土地管理法土地法的民法調(diào)整方法、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律民事法律關(guān)系是社會關(guān)系為民事法律規(guī)范調(diào)整時所形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

土地法的行政法調(diào)整方法

行政法是調(diào)整國家行政管理的行政法律規(guī)范的總和。行政法以行政關(guān)系為調(diào)整對象，其目的是保障國家行政權(quán)運行的合法性和合理性。

土地法的調(diào)整方法第一章總則第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)第三章土地利用總體規(guī)劃第四章耕地保護第五章建設(shè)用地第六章監(jiān)督檢查第七章法律責(zé)任第八章附則

第

二

章

土地管理法土地管理法第

二

章

土地管理法1986年，第一部土地法1998年，第一次修訂2004年，第二次修訂一、第二條第四款修改為：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

二、將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”。

土地立法第

二

章

土地管理法維護社會主義土地公有制的原則保護土地使用權(quán)的原則根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。再如：農(nóng)村的土地承包經(jīng)營權(quán)。土地有償使用原則：征用、出讓、轉(zhuǎn)讓、收回、臨時用地合理利用土地的原則：例如生態(tài)退耕保護耕地原則：十分珍惜土地、合理利用土地和切實保護耕地。占一補一，占補平衡。誰占用，誰復(fù)墾。誰開發(fā)，誰使用。土地法的立法原則第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)一、土地所有權(quán)1、定義、種類、特征：土地所有權(quán)是土地所有人依法對歸其所有的土地所享有的占有、使用、收益和處分的支配性權(quán)利。種類國有土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)特征（1）主體的特殊性（2）內(nèi)容的限制性（3）客體的差異性所有權(quán)人及其代表由法律明確：國家（國務(wù)院）和集體經(jīng)濟組織。例如，在國有土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中由市、縣人民政府土地管理部門擔(dān)當(dāng)國有土地所有者代表與用地者簽訂出讓合同。

禁止土地所有權(quán)的買賣和商品性流轉(zhuǎn)。禁止濫用土地。權(quán)利主體僅限于在集體向國家轉(zhuǎn)換，集體之間僅限于邊界調(diào)整。土地所有權(quán)和土地使用權(quán)一般是分離的，導(dǎo)致所有權(quán)虛化；國有土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑？

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容國有土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容中華人民共和國唯一主體一切屬于國家所有的土地包括指國家在行使土地所有權(quán)的過程中形成的，由法律規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定城市市區(qū)土地（不含法律規(guī)定屬于集體所有的）；依法征用的土地；依法沒收、征收和征購收歸國有的土地；國家依法撥給單位、農(nóng)村集體和個人使用的國有土地；法律規(guī)定不屬于集體的一切土地（林地、草地、灘涂等）；農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于居民的集體土地；因移民、自然災(zāi)害使農(nóng)民成建制地遷移后，余下的屬于遷移集體的土地。集體土地所有權(quán)主體客體內(nèi)容村或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）等農(nóng)民集體農(nóng)民集體所有的一切土地

包括指農(nóng)民集體在依法行使土地所有權(quán)的過程中形成的權(quán)利和義務(wù)。法律規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，不含法定屬于國有的土地；農(nóng)村的宅基地、自留地和自留山。自留山、自留地、宅基地是否可以繼承?

土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指一定社會主體對土地利用的權(quán)利，是從土地所有權(quán)中分離出來的相對獨立的土地物權(quán)，包括對土地的占有、使用、一定的收益和一定的處分權(quán)。第

二

章

土地管理法土地權(quán)益：土地的所有權(quán)和土地使用權(quán)特征土地使用權(quán)具有派生性、物權(quán)性、期限性按來源分：國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)按取得方式分：出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)按用途不同分：建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)又分國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)。種類國有土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容依法直接從國家取得國有土地使用權(quán)的單位和個人

依法由國家劃撥或有償出讓給上述單位使用的土地國有土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容全民和集體所有制企業(yè)；國家機關(guān)、事業(yè)單位和社會團體；中外合資企業(yè)、合作企業(yè)、外資企業(yè)；戶口在城市，滿18周歲，具有行為能力的公民。

國務(wù)院在《關(guān)于制止侵占耕地建房的通知》規(guī)定，農(nóng)民不準在承包地、自留山、自留地、飼料地上建房、葬墳、挖坑起土、毀田打坯、燒磚。

集體土地使用權(quán)主體客體內(nèi)容承包土地的集體、農(nóng)戶或個人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位；戶口在農(nóng)村的農(nóng)戶或個人；戶口在農(nóng)村，年滿18周歲，具有行為能力的公民。依法取得的承包地、建設(shè)用地、自留山、自留地、農(nóng)村宅基地。在行使土地使用權(quán)的過程中形成的、并通過法律形式加以固定的權(quán)利和義務(wù)。取得依法確定，入股、聯(lián)營取得，合法轉(zhuǎn)移取得，承包取得。不同的用途取得方式不同：農(nóng)用地－承包；宅基地－分配；非農(nóng)經(jīng)營用地－投資；非農(nóng)公益用地－撥付。其中，非農(nóng)公益用地使用權(quán)人的權(quán)力內(nèi)容受到限制，其對土地只享有占有權(quán)、使用權(quán)，幾乎不擁有收益權(quán)和處分權(quán)?？忌洗髮W(xué)仍享有土地收益

四川省成都市武侯區(qū)人民法院，一起因考上大學(xué)戶口隨之遷往學(xué)校而引發(fā)的土地承包收益分配糾紛案。原告周某系被告簇橋鄉(xiāng)一村民小組村民。2001年8月，周某被清華大學(xué)錄取，其戶口在2001年從農(nóng)村遷往清華大學(xué)。之后村民小組以周某戶口已遷出為由，從2002年起，即停止向原告分配土地承包收益。河南虞城縣兩窯廠瘋狂取土

耕地何以承受？

案例土地征用近日，河南省虞城縣劉店鄉(xiāng)境內(nèi)的肖黃窯廠和葉大莊窯廠置國家有關(guān)政策于不顧，大肆在可耕地中取土，卻沒人制止。國有土地使用權(quán)的取得和收回的方式取得方式：（1）有償:依法有償出讓與轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)作價入股、租賃等（2）無償:依法劃撥取得收回的情形（1）屆滿的收回（2）提前收回：因社會公共利益的需要收回，給予補償（3）土地使用者不履行土地出讓合同的（4）司法機關(guān)決定收回的（5）土地使用權(quán)滅失（6）土地使用者的拋棄，停止使用的（7）公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的國有土地使用權(quán)的確認：通過申報，審查、面積測量，注冊登記，核發(fā)證書，確認國有土地使用權(quán)給單位或者個人。取得：1、集體土地所有權(quán)的確認：通過申報，審查，核準、縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。2、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的確認，與上述程序相同。3、農(nóng)村自留地、自留山、宅基地使用權(quán)：根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策取得的4、承包地使用權(quán)：一般是通過合同的形式加以確認．收回1、為農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要收回的2、不按批準用途用地的3、因撤消、遷移等原因停止使用的集體土地使用權(quán)的取得和收回的方式臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

臨時使用土地期限一般不超過二年。土地使用權(quán)出讓它是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓的主體和實施步驟主體市、縣人民政府。土地管理部門是行使該權(quán)利的唯一合法主體。土地使用權(quán)出讓管理土地使用權(quán)出讓的實施步驟(1)擬訂出讓計劃：審核、報批(2)預(yù)報：出讓土地使用權(quán)實行向上級政府預(yù)報制度。位置、面積、利用現(xiàn)狀、年限、規(guī)劃用途、出讓方式、地價評估、效益測算及實施情況等預(yù)報內(nèi)容(3)土地使用權(quán)出讓的審批A擬訂方案，報同級人民政府審核B報有批準權(quán)限的人民政府批準C土地出讓合同的簽定及相關(guān)法律手續(xù)的辦理

土地使用權(quán)出讓年限和方式

（1）出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直接影響用途出讓的最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年（2）出讓方式A、協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式有償出讓土地提出申請，具體的磋商，簽訂出讓合同，實施出讓。程序工業(yè)、市政公益事業(yè)、非盈利、及扶持、優(yōu)惠項目適應(yīng)范圍大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投標(biāo)項目B、招標(biāo)出讓是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標(biāo)形式，競投某片土地的使用權(quán)，土地招標(biāo)小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應(yīng)于C、拍賣出讓是指在指定的時間、地點，利用公開的場合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權(quán)公開叫價出讓，由價高者獲得土地使用權(quán)。適應(yīng)于競爭性強的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。三種出讓方式拍賣價最高招標(biāo)價格次之協(xié)議價格最低買方是國家，賣方土地開發(fā)者或土地使用者使用性質(zhì)、用途和范圍方面受有關(guān)部門的管理和監(jiān)督。地表、地下資源及埋藏物的所有權(quán)依然屬于國家。土地使用權(quán)受讓者可以有償轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

土地使用權(quán)出讓的有關(guān)注意事項

對土地使用權(quán)出讓管理的主要內(nèi)容

土地使用權(quán)出讓的行政管理工作是由國家土地管理部門主管；國土資源部負有主管國家土地使用權(quán)出讓的行政管理責(zé)任。案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司以拍賣方式取得s市鬧市區(qū)一塊商業(yè)用地的土地使用權(quán)，擬建造商業(yè)綜合樓，并與s市土地管理部門簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。出讓合同約定2003年9月1日開工建設(shè)，兩年內(nèi)竣工，截止于2004年9月1日。因該房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層對建造該樓宇方案發(fā)生較嚴重分歧，此次未能開工。試根據(jù)上述有關(guān)情況，回答下列問題。1．國家規(guī)定商業(yè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為多少年？

2．由于s是大城市，該市區(qū)的商業(yè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采用什么方式出讓？

3．若該房地產(chǎn)開發(fā)公司欲改變出讓合同約定的土地用途，如何處理？4．由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為違反了土地使用權(quán)出讓合同的約定，s市土地管理部門應(yīng)對該房地產(chǎn)開發(fā)公司進行哪些處理。

（1）方式：

A）出售，即買賣Ｂ）交換：

C）贈與：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理第四周1、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將從國家（政府）獲得的土地使用權(quán)在有效期內(nèi)依法有償轉(zhuǎn)讓給其他用地者的行為。定義2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和條件：A）以出讓方式獲得，并已支付全部土地出讓金和取得土地使用權(quán)證書的土地。B）按出讓合同約定進行投資開發(fā)，投資額達到25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。C）以劃撥方式取得的土地。（見書P131—132）D）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其它附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。E）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移F）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該簽訂合同并辦理過戶登記G）轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，方可轉(zhuǎn)讓。H）轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。I）轉(zhuǎn)讓年限為原出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限（2）轉(zhuǎn)讓的條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題1999年9月,某公司通過協(xié)商出讓方式,購得處于某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地20公頃的土地使用權(quán),用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集開發(fā)資金，某公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)屬證明后，立即將其中的10公頃土地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給A公司，將另10公頃土地的土地使用權(quán)抵押給M銀行并獲得了貸款。

問：（1）某公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是否合法？為什么？（2）某公司抵押土地使用權(quán)的行為是否合法？為什么？

（1）是違法的。根據(jù)〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉第三十八條（二）規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的才可以轉(zhuǎn)讓。某公司顯然未履行合同閱讀進行投資開發(fā)。

（2）可以。1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》中第一條規(guī)定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充?！?/p>

國有土地租賃管理與國有土地使用權(quán)出租管理在所適用的范圍上：以出讓方式取得的土地多用于重新開發(fā)和利用，而國有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴大到有償使用的范圍，多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的情形。1、國有土地租賃管理土地使用權(quán)出租2、土地使用權(quán)的出租管理1、土地使用權(quán)出租具有復(fù)合性：出租包括土地使用權(quán)、建筑物及其他附著物。2、出租主客體的合法性：主為出租人，客為可出租的土地3、承租人取得的是按照本來用途而使用的權(quán)利，不能將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。4、出租后，出租人繼續(xù)履行出讓合同約定的義務(wù)。（1）土地使用權(quán)的出租是指依法有償受讓國有土地使用權(quán)的單位或個人作為出租人，將其土地使用權(quán)或土地使用權(quán)連同地上建筑物和附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行為。（2）土地使用權(quán)出租的特征土地使用權(quán)出租（3）、土地使用權(quán)出租的條件A、必須為國家有償出讓或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)才可出租B、按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進行了投資、開發(fā)和利用。

C、出租人和租賃人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，通過租賃合同來確定出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的。D、出租人應(yīng)依法律規(guī)定辦理出租登記手續(xù)。土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)抵押

土地使用權(quán)抵押管理指土地使用者將其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人履行債務(wù)作出的擔(dān)保行為。實際上土地使用者（抵押人）將其土地使用權(quán)和地上附著物所有權(quán)向銀行或資金持有人抵押后，取得貸款，供其使用的行為。含義土地使用權(quán)抵押的前提條件穩(wěn)定的政局明確的土地產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的貨幣值應(yīng)注意的問題

土地使用權(quán)及地上物抵押期終止日，不得超過土地使用權(quán)年限的終止日。

土地使用權(quán)抵押程序（1）抵押申請：支付地價款或開發(fā)建設(shè)投資的抵押貸款，持具有法律效力的土地使用權(quán)文件，向銀行申請貸款（2）抵押物估價：對抵押物估價，一般按小于抵押物價值額度的一定比例確定貸款數(shù)額，一般不高于估價的70%。（3）簽訂抵押合同。（4）抵押合同公證：到當(dāng)?shù)氐乃痉ú块T公證，領(lǐng)取抵押公證書（5）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。

土地使用權(quán)出租

土地使用權(quán)抵押管理形成的抵押關(guān)系，辦理登記手續(xù)；抵押關(guān)系消失時，辦理注銷抵押登記手續(xù)；目的：防債務(wù)人一旦破產(chǎn)使債權(quán)兌現(xiàn)困難。一經(jīng)形成抵押關(guān)系，抵押權(quán)便成了債權(quán)的附從權(quán)利。債權(quán)不消失，抵押權(quán)也不能再行轉(zhuǎn)讓、出租債權(quán)人對土地使用權(quán)擁有監(jiān)督的權(quán)利。案例1998年1月，A公司以出讓方式取得了一塊面積200畝的土地使用權(quán)，進行商品房開發(fā)建設(shè)項目。1999年底，該公司以該幅土地使用權(quán)和已經(jīng)建成的一棟樓房（占地100畝）抵押給一家銀行，貸款2000萬，期限為2年。2000年12月，該公司又建成一棟樓房。由于該公司的銷售業(yè)務(wù)不好，商品房未能賣出。2001年底，抵押貸款到期，該公司無力償還，銀行決定對其享有抵押權(quán)的房地產(chǎn)進行拍賣。此時，Ａ公司還欠外債1000萬。問題：該公司全部房地產(chǎn)的拍賣所得應(yīng)如何處理？第

二

章

土地管理法案例分析:未繳納出讓金的土地使用權(quán)，銀行抵押權(quán)能否實現(xiàn)案情：某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權(quán)后因資金緊張遂與縣國土局商議先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。案情：但隨后2年，企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金。近期，由于企業(yè)經(jīng)營不善無法按時還款，銀行欲實現(xiàn)抵押權(quán)，國土局在銀行來辦理相關(guān)手續(xù)時卻告之該土地未繳納土地出讓金，使用證有瑕疵，抵押權(quán)不能實現(xiàn)。經(jīng)協(xié)商未果，銀行將國土局告上法院，要求實現(xiàn)抵押權(quán)。

請問：（1）該國有土地使用證的辦理是否合法？（2）本案中的抵押登記有什么效力？銀行的抵押權(quán)是否受法律保護，能否實現(xiàn)；（3）如何評判縣國土局的行為？其該如何履行職責(zé)？

土地使用權(quán)的劃撥管理1、土地劃撥：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。

特點：沒有期限規(guī)定不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動土地用途不得改變，要改須批準包括交納補償、安置費和無償兩種取得方式必須經(jīng)過縣級以上人民政府核準依法辦理土

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理案例：劃撥土地使用權(quán)抵押基本案情：某市一家物資公司向當(dāng)?shù)劂y行貸款，以該公司位于市區(qū)一塊劃撥土地作為抵押。當(dāng)貸款期限界滿時，該公司因經(jīng)營不善，無力償還銀行貸款，被法院依法宣布破產(chǎn)。于是，銀行主張實現(xiàn)抵押權(quán)，但破產(chǎn)清算組對該抵押持有異議，上訴法院，最終法院應(yīng)如何裁定該抵押權(quán)？2、劃撥土地使用權(quán)的使用范圍國家機關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

3、劃撥土地使用權(quán)的管理體現(xiàn)在以下三個方面上：用途的限定：流轉(zhuǎn)的管理：收回的管理：

因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的根據(jù)公共利益需要、實施城市規(guī)劃和舊城改造等，需要調(diào)整土地使用的公路、機場、鐵路、礦廠等經(jīng)核準報廢的土

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符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人2、領(lǐng)有國有土地使用證；3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；4、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。土

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理土地的征用1、土地征用的概念與特點

土地征用：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。(２００４年３月１４日十屆全國人大二次會議通過的《憲法》修正案第二十條)《土地管理法》第二條第四款“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”中的“征用”主要是改變土地所有權(quán)，也有的并不改變土地所有權(quán)。為了區(qū)別兩種不同的情況，與《憲法》相一致，建議將這一款修改。

土地征用的特點

1、嚴格按法定程序進行；2.政府行為；

3、強制性；4.補償性；5、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性

6、兼顧國家、集體、個人三者的利益。7、社會公開性土

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理2、征用土地的審批權(quán)限

依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》（1999年1月日實施）

（3）征用農(nóng)用地的，應(yīng)依照新法規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。（1）征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。由國務(wù)院批準（2）征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。土

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理（1）建設(shè)項目預(yù)審（2）申請用地與審查3、土地征用的程序國家建設(shè)征用土地的程序發(fā)布征地批準公告；發(fā)布征地安置補償方案公告；辦理征地補償?shù)怯洝?/p>

（6）實施（7）頒發(fā)建設(shè)用地批準書（3）制定征地方案（4）上報審批（5）批復(fù)確定征地范圍；資料收集與分析；實地調(diào)查；計算安置補償費，商討安置方案等農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案、供地方案土

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理4、征地補償與安置標(biāo)準原則：按照被征用土地的原用途給予補償。（１）、征用耕地

A、土地補償費：補償標(biāo)準：為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍補償對象：農(nóng)民集體經(jīng)濟組織B、安置補助費：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算補償對象：依靠土地生活的農(nóng)業(yè)人口式中：S—三年平均年產(chǎn)值（元/公頃）；P—征用耕地面積（公頃）；

P總—被征地單位的耕地總面積（公頃）；H—被征地單位的農(nóng)業(yè)人口數(shù)；F=S×4(或6)×P÷————P總×15H案例土地征用土地補償費如何分配

林某于1983年遷入某村，后即分到土地，與其他村民同樣享受權(quán)利、履行義務(wù)。因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開發(fā)，該村的部分土地被占用。該村在分配土地補償費時認為趙某是后遷戶，遂決定林某享有其他村民所得土地補償費數(shù)額的50%。林某不服訴至法院，要求判令村委會停止侵權(quán)，并補發(fā)少分的土地補償款及遲付利息。法院以該爭議不屬法院受案范圍為由不予受理。林某認為村民與村委會在此爭議中是平等的民事主體，該爭議屬于法院受理范圍，故提起上訴，二審審理后依法撤銷了原審裁定。原審法院繼續(xù)審理，后判決支持了林某的訴請。案情Ｃ、地上附著物和青苗的補償費：

補償標(biāo)準按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定執(zhí)行補償對象：補償物的所有者Ｄ、新菜地開發(fā)建設(shè)基金：

大于100萬時，105000---150000元/公頃城市人口50—100萬時，75000---105000元/公頃小于50萬時，45000---75000元/公頃（２）征用其他土地：參照征用耕地的土的補償標(biāo)準。（３）大中型水利、水電工程建設(shè)：征用土地的補償費標(biāo)準和移民安置辦法，按國務(wù)院另行的規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置或異地移民安置５、新征地補償標(biāo)準

（1）省級國土資源部門將會同有關(guān)部門制定省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準，并報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，經(jīng)省級人民政府批準應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按３０倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益