物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標五步曲（珍藏版）

一、前期介入（一）、選擇參評工程主要應考慮以下因素：1、委托方的要求。（地產(chǎn)開發(fā)商通過工程創(chuàng)優(yōu)打造工程開發(fā)品牌）2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。（通過工程創(chuàng)優(yōu)，提高市場競爭力）3、企業(yè)在管工程中如有基礎條件好、符合申報條件的。（創(chuàng)優(yōu)需要良好的配套設施）（二）企業(yè)調(diào)配資源1、領導重視企業(yè)領導對創(chuàng)立達標工作關注、支持、指導的程度關系到創(chuàng)立達標的成效。2、組織保證（二）實施的細節(jié)與考前須知1、共用設備共用設備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設施設備2、供電設施設備供電設備包括進線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機等；供電設施包括配電房、電纜井、發(fā)電機房等五、迎接考評（一）接待工作1、全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。2、接待、匯報現(xiàn)場的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)立的氣氛。3、考評組到達后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周至U。（二）匯報工作匯報工作包括落實匯報人員、提供匯報材料等。1、口頭匯報通常由工程主要負責人擔任。（匯報時要語言流暢,條理清楚，突出重點，控制好時間）2、匯報資料包括：工程創(chuàng)立工作情況匯報材料創(chuàng)優(yōu)方案創(chuàng)優(yōu)達標資料總目錄等3、匯報資料一式10~15份（三）現(xiàn)場陪同現(xiàn)場陪同人員應注意：1、分清主次（陪同人員應配合檢查人員而不是引導檢查人員檢查）2、準確分工（針對檢查人員專業(yè)分組情況，確定相關專業(yè)人員陪同并攜帶相關物件）3、有問必答（準確記錄考評人員檢查中所提到的問題，做到有問必答、有理有據(jù)、切合實際，切記不可避重就輕或信口開河。）（四）考評情況匯總現(xiàn)場檢查結束后，考評組要向受檢單位通報考評情況并提出希望和要求。此時，應安排人員進行記錄。對考評人員指出的問題，必要時可適當進行解釋，同時要明確表態(tài)，對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時限。組建創(chuàng)優(yōu)工作小組，明確分工，責任到人。3、人員培訓讓每位員工都清楚創(chuàng)立的目的意義，明確創(chuàng)立達標的任務和要求,了解考評標準的內(nèi)容及本人在創(chuàng)立工作中擔任的角色。4、激勵機制可采用相應的激勵機制，如把創(chuàng)立工作成果與員工職位升降和獎金雙掛鉤等。（三）申報考前須知1、注意收集申報信息2、填寫、呈送申報表。3、跟蹤申報結果。4、逐級申報一般從市優(yōu)開始，然后逐級申報。二、內(nèi)部評定（一）工程內(nèi)部初評1、選用初評標準參照新公布的國家示范小區(qū)標準，同時結合本企業(yè)的檢查標準進行。2、明確牽頭部門牽頭部門負責組織初評的實施，包括檢查評估的時間、參加考評的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評結果的匯總等。3、選定檢查人員專業(yè)知識和豐富實踐經(jīng)驗的人員參加檢查。4、細致分組檢查1）軟件組（文件、資料、檔案、培訓等）2）環(huán)境組（保潔、綠化）3）設備組（強電、弱電、電梯等）4）財務組5、參評工程配合受檢單位應組織人員引導和陪同檢查組進行檢查，并認真做好記6、提出整改方案匯總意見并形成書面報告，提交給企業(yè)領導和受檢單位。（二）工程持續(xù)改進1、整改效果1）完全整改2）局部整改根據(jù)檢查標準3）無效整改2、整改時間企業(yè)應考慮整改所需的時間，并盡量精確估計檢查考評時間3、整改技術整改中應注意控制本錢、質(zhì)量和工期。4、二次自查通過不斷的檢查和整改，促進工程的持續(xù)改進，直到符合標準的要求。三、軟件準備完善軟件和整改硬件構成了創(chuàng)優(yōu)達標工作的主題，這兩項工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達標的整個過程，但在不同的階段側重點不同。前期準備階段以軟件為主，后期整改和鞏固階段以硬件為主。軟件包括：收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實施活動等。創(chuàng)優(yōu)過程中軟件準備主要是迎檢資料的準備，即：將考評標準的全部內(nèi)容轉化成相關主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。（一）要在參評工程管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強的同志專門負責迎檢資料的編制工作。（二）編制迎檢資料總目錄編制目錄時應考慮與參評工程的類型及相應標準的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同，為了能與考評標準相對應，建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊1、基礎管理2、房屋管理與維修養(yǎng)護3、共用設施設備管理4、保安、消防、車輛管理5、環(huán)境衛(wèi)生管理6、綠化管理7、精神文明建設8、管理效益（三）廣泛收集資料創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面，而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設計、建設施工、交竣工驗收階段形成的資料等。（四）細心整理資料要對照考評標準和總目錄進行分類、編輯、整理、成冊、歸檔。具體整理過程中應注意：1、電腦和軟盤存儲的創(chuàng)優(yōu)資料應指定專人妥善保管，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。2、應考慮人員變動因素，將創(chuàng)優(yōu)工作向''格式〃化轉變，形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，在人員發(fā)生變動的情況下仍能繼續(xù)進行迎檢資料的準備、更新工作。3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件（如IS09000質(zhì)量體系文件等），以減少文件資料的起草、復印量，節(jié)約時間和資源并保證清晰。4、正確識別考評標準中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應與檢查標準對應，突出檢查的重點，覆蓋所有檢查點。5、分工程錄應細分列項，可利用明顯標識加以隔離，如彩色隔頁紙或標簽等。6、資料的復印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應有破損。7、在日常填寫記錄時，按表格設計要求及時、準確、全面、清楚填寫。8、整理、裝訂時，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊封面要有標識，冊內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。9、與時間緊密相關的分項資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會成立過程記錄、員工花名冊等，應按由近到遠的時間順序裝訂，以方便考評人員查找。四、硬件準備硬件是指軟件運行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設施