上海某商業(yè)區(qū)旅游景點(diǎn)專題

專題研究—上海***：何以成功，如何借鑒研究執(zhí)行：***以石庫門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海派文化以石庫門這一精髓為載體，集中體現(xiàn)海派文化文化創(chuàng)造商業(yè)價值現(xiàn)代化、時尚化、藝術(shù)化、國際化元素知名品牌、優(yōu)秀主題店面的大量引入全新的體驗型商業(yè)形式經(jīng)營模式：只租不賣，控制街區(qū)未來發(fā)展方向目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄開發(fā)商：***集團(tuán)***集團(tuán)主席兼行政總裁***于一九七一年在香港創(chuàng)業(yè)。至今，***已由開始時的一家小型建筑公司，發(fā)展成為一個多元化的集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括建筑及承建、建筑材料、物業(yè)發(fā)展及投資，業(yè)務(wù)領(lǐng)域并已跨出香港的基地伸展至中國大陸及北美洲。經(jīng)過不斷拓展，***集團(tuán)旗下現(xiàn)有超過四十間成員公司。在一九九七年，集團(tuán)之建筑及建筑材料業(yè)務(wù)重組成控股公司，名為***建業(yè)有限公司，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時，***建業(yè)之主要業(yè)務(wù)包括：中國內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)、水泥、建筑、建筑材料及環(huán)球建材貿(mào)易。***集團(tuán)旗下之***地產(chǎn)有限公司，從事地產(chǎn)發(fā)展及投資、物業(yè)管理、營銷及租售，在上海、香港、北京及廣州均有投資項目。此外，***集團(tuán)亦擁有美國紐約曼克頓區(qū)“RiversideSouth”地產(chǎn)發(fā)展項目百分之二十權(quán)益。***地產(chǎn)有限公司乃***集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，在香港及中國內(nèi)地從事地產(chǎn)投資及發(fā)展以及物業(yè)管理、營銷及租售業(yè)務(wù)。***早于一九八五年開始發(fā)展中國內(nèi)地業(yè)務(wù)，在北京及上海發(fā)展大型房地產(chǎn)項目，已完成的項目包括辦公樓、住宅大廈、商業(yè)中心及酒店等。在內(nèi)地之主要地產(chǎn)發(fā)展項目有：上海***、***公園及人工湖、上海***廣場、上海瑞虹新城一期、杭州西湖天地、上海城市酒店、上海城市公寓和北京華威大廈。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄石庫門的歷史和現(xiàn)實狀況滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。一般認(rèn)為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。上海的石庫門住宅興起于19世紀(jì)60年代。1860年以忠王李秀成為首的太平軍發(fā)動?xùn)|進(jìn)，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬計的蘇南、浙北難民進(jìn)入上海租界避難。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設(shè)。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為排聯(lián)式的石庫門里弄住宅。為了迎合中國傳統(tǒng)的家族居住形式，石庫門除部分設(shè)計摹仿西洋排聯(lián)式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。進(jìn)門后為一天井，天井后面為客廳（上海人叫“客堂”），之后又是后天井，后天井后為灶間和后門。天井和客堂的兩側(cè)分別為左右?guī)?，二樓的布局基本與底層相近，唯灶間的上面為“亭子間”，再上面是曬臺。本世紀(jì)初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構(gòu)變化，居民的生活習(xí)慣也發(fā)生明顯變化，石庫門住宅的結(jié)構(gòu)和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進(jìn)”（即無廂房）、“兩進(jìn)”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為2～3層；在樓梯平臺處設(shè)亭子間，立面采用陽臺；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設(shè)備。30年代以后，由于上海住房緊張，部分住戶又將多余的房間出租給他人，所以大多數(shù)石庫門改變了設(shè)計的初衷，成為多戶同住一門的住宅。石庫門里弄在最多的時候有9000多處，曾占上海市區(qū)全部住宅面積的六成以上。.單純從建筑的角度出發(fā)，石庫門是特定歷史時期的產(chǎn)物，走過百多年的歷史，而且有些石庫門的空間結(jié)構(gòu)也已不適合現(xiàn)代人的居住觀念，因此消失是正常的。90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風(fēng)情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”。由于石庫門已經(jīng)過多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄***開發(fā)改造的5個理念◆昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造。◆昨天，明天，相會在今天……◆重現(xiàn)凝固在建筑上的上海歷史文化?！簟氨Ａ襞f的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進(jìn)的。”◆策略性城市規(guī)劃，即：適當(dāng)劃分城市各區(qū)域的功能以利未來的自然發(fā)展，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施以滿足投資者與居民的需要，創(chuàng)造符合國際行政人員要求的優(yōu)良生活及工作環(huán)境，通過建設(shè)人文環(huán)境（***）和自然環(huán)境（***綠地），把整個環(huán)境營造好。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄建筑理念與特色：整舊如舊，翻新創(chuàng)新◆設(shè)計原則：保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度?！粽w規(guī)劃：保留下來的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館?！魪?qiáng)調(diào)歷史感：保留原有的磚、原有的瓦作為建材?！敉獗怼刚f如舊」：為了重現(xiàn)石庫門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，設(shè)計及工程以保留房子原貌為原則，工程人員按照當(dāng)年的圖紙進(jìn)行修建，弄堂、石庫門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺等都和當(dāng)時一樣。墻、鋪地及屋頂都盡量采用原來的舊磚、舊瓦，務(wù)求貼近它原來的面貌?！魞?nèi)部「翻新創(chuàng)新」：內(nèi)部進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的***石庫門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營消費(fèi)場所。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄定位：步步深入，層層提高不可否認(rèn)，除了設(shè)計理念新穎，運(yùn)營管理到位外，市場定位準(zhǔn)確也是使***名聲大作的一個主要原因?！吧虾?**”的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。第一階段強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起；第二階段，將該項目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)；最后階段的定位是，讓***成為一個國際交流和聚會的地點(diǎn)。層層深化的定位使得“上海***”成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出（重慶晨報）。（左圖：梅艷芳在上海***舉行上海演唱會新聞發(fā)布會）從下列描述中，我們不難發(fā)現(xiàn)上海***是如何在歷史與現(xiàn)實、現(xiàn)在與未來、凝重與時尚、建筑與文化中發(fā)現(xiàn)、確立自己的定位的。正是因為上述矛盾的解決，才使***明確了自己的位置：目標(biāo)群體：上海的年輕人階層、中產(chǎn)階級、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。年輕人的***：“小資”，這是最近在中國年輕人之間流行的新詞，和“小市民”并不是同一個意思。典型的小資是在高工資的外企工作的20多歲的人。他們對最新流行、藝術(shù)、文化等極為敏感，周末的時候喜歡在酒吧里用一只手端著雞尾酒和別人聊天。在***昂首闊步的小資們經(jīng)常讀的是翻譯成漢語的《挪威的森林》等村上春樹的小說。OL胡韻說，“周圍是古老的中國，而這個角落卻像外國一樣，我喜歡這種不平衡的感覺?！敝型庥慰皖I(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是與有文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色***分為南里和北里兩個部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了***的國際元素。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。***中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會（「一大」）會址所在，辟為步行街。南里和北里分別建有面積數(shù)百平方米的廣場，廣場上有各種建筑小品。北里廣場、南里廣場、南里中庭、人工湖觀景臺克對外租用。面積共近2000平方米，分別適宜時尚演出、主題展覽、各類產(chǎn)品推廣、娛樂表演、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布以及各種露天酒會。露天酒吧和茶座更是***的一大景觀。根據(jù)上海***網(wǎng)站公布的內(nèi)容，現(xiàn)在上海***南里、北里共入住商戶84家，其中北里一共45家，南里四層共39家。上海***招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，85%左右的租戶來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。上海***以餐飲為主，餐飲占到７０％的比例。按類別分，則包括國際畫廊、時裝店、主題餐館（如音樂主題餐廳等）、咖啡酒吧街、藝術(shù)與文化、家居飾品、其他類別服務(wù)業(yè)等。值得注意的是，上海***內(nèi)的商戶，一般來說本身不止有一個主題，比如音樂餐廳，就同時兼具音樂、餐飲兩個主題。比如比薩巴薩，就同時具餐廳、咖啡吧兩種功能。諸如此類。因此，***內(nèi)商家來說，這種交叉經(jīng)營，就增加了特色和對特定人群的吸引力與親和力。從下表的類別粗略統(tǒng)計，可以看出上海***的主要經(jīng)營內(nèi)容。從下表最后的總計數(shù)量，亦可印證交叉經(jīng)營的狀況。表一：上海***商戶交叉經(jīng)營統(tǒng)計表序號類別細(xì)類數(shù)量%（*/84）1藝術(shù)與文化910.7%工藝、美術(shù)、飾品品2娛樂1011.9%主題餐廳、視聽、酒酒吧3餐飲中式風(fēng)味89.5%日本及東南亞55.9%歐美風(fēng)味1416.7%主題餐廳33.6%美食廣場33.6%其他餐飲67.1%冰淇淋、面包、甜甜品餐飲合計3946.4%4咖啡店/茶居67.1%5零售服務(wù)3339.3%6其他11.2%總計98116.6%（圖片：***北里入口）總之，無論從哪一個角度講，***的一切都在圍繞著主題定位展開，一切都為主題定位服務(wù)。主題的突出、主體的突出，都極大的強(qiáng)化了***的特色，又反過來烘托、渲染了定位，自始至終、從里至外，始終都在圍繞著定位向公眾傳遞著同一個信號。（右圖：上海UME國際影城—上海***南里）HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄特色：既突出又明顯，且渾然天成一個建筑、一個實踐、一種理念，一種探索，在追求目的最大化的過程中，下面四種因素必須要得到高程度的關(guān)注：1、可資利用和挖掘的現(xiàn)有基礎(chǔ)。2、小環(huán)境的建設(shè)目標(biāo)與大環(huán)境基礎(chǔ)的契合。3、善用外界因素，追求與自身目的的良性互動。4、利用現(xiàn)代手段加強(qiáng)自身形象的推廣，以及與外界的即時溝通。在上述幾個方面，上海***的特色處處緊扣定位、詮釋主旨，可謂既突出又明顯，且顯得渾然天成、不可或缺，通過幾個特色相得益彰的混成，***整體的特色，便呼之欲出了?！羯詈竦臍v史感：在上海***，舊上海的風(fēng)情仿佛呼之欲出，而各個餐廳酒吧畫廊內(nèi)的現(xiàn)代裝飾卻絲毫沒有削弱這種風(fēng)情。設(shè)計師們的煞費(fèi)苦心由此可見一斑，他們甚至保存下了石庫門上的綠色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以***里有一種深厚的歷史感?！粑鞣教厣A(chǔ)：該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國租界時代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國的外資飯店、爵士樂俱樂部的密集地區(qū)，還有很多和東京西麻布一樣時髦的咖啡館。◆明星文化效應(yīng)：這里有著名的明星餐廳，如臺灣知名人物楊惠姍開設(shè)的琉璃工房主體餐廳，成龍、譚詠麟等百位香港明星經(jīng)營的"東方魅力餐飲娛樂中心"等?！羰瘞扉T博物館：通過對一幢舊樓的重新布置，真實地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海人家的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海逝去的時光。博物館也通過圖片。錄相了解上海***從石庫門建筑舊區(qū)到時尚休閑步行街的演變。◆三元的客戶關(guān)系管理(CRM)系統(tǒng)應(yīng)用平臺：建立了一個可實時更新的，用于在線宣傳的官方信息中心，全方位發(fā)布"***"商戶以及每天發(fā)生的各種市場活動的預(yù)告以及詳細(xì)報道；根據(jù)"***"租戶的經(jīng)營業(yè)務(wù)及需求，靈活、快速地為游客提供在線購物、座位預(yù)定、促銷信息發(fā)布、會員社區(qū)、營業(yè)額匯總等電子商務(wù)功能；通過線上、線下的多渠道來建立完整的用戶及會員信息數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)針對特定用戶的市場營銷宣傳，建立一對一的客戶關(guān)系市場營銷，提高用戶的忠誠度。最終建立起一個良好的使運(yùn)營方、商戶和游客三方受益，符合"***"特有的運(yùn)作模式。HYPERLINK\o"如欲回主目錄，請點(diǎn)擊！"返回目錄項目推廣：持續(xù)性的整體公關(guān)除了上述提到的各種因素以外，上海***的成功，同樣也得益于***持續(xù)地積極發(fā)起、參與、組織、承辦一系列各種規(guī)模的公眾活動，每一項活動都可視為一個整體公關(guān)活動的有機(jī)組成部分。這樣做的好處就是：借助于媒體與參加者的宣傳，擴(kuò)大***的影響。樹立起熱情、健康、活躍、時尚、有活力的形象。增加親和力和凝聚力。使自身的品牌的含金量不斷增值。通過對核心品牌的不斷宣傳，帶動周邊計劃的形象與價值的提升。據(jù)不完全統(tǒng)計，自***投入使用，經(jīng)常性舉辦或參與過的活動有：廣場表演。廣場雕塑作品展?！翱駳g?九月”系列活動。2003年，作為聯(lián)合發(fā)起單位，參與了“極限陽光拉薩行”活動。上海***2003新年倒計時晚會。上海***2004新年倒計時晚會，主題：“新年***、萬人狂舞不眠夜”。劉德華等明星參加活動。（注，倒計時晚會已基本固定于***每年舉行）***啤酒節(jié)。（右圖：2003年11月，準(zhǔn)世界小姐游覽上海***酒吧留念）民俗、洋氣兩相宜的迎春活動，即北京的廟會。包括舞龍舞獅隊，感受現(xiàn)代都市傳統(tǒng)的“年味”；由鼓手、吉他手、鍵盤手和主唱手組成的樂隊所帶來的原創(chuàng)搖滾音樂，體驗一個時尚的新年。初五的***，更有“迎財神”特別節(jié)目，當(dāng)天，在***的北里及南里廣場上，“財神爺”將為游客們發(fā)送“新年紅包”，為您帶來新年佳運(yùn)。著名影星的電影新聞發(fā)布會等時尚文化活動，也紛紛選擇在上海***登場亮相。附：ATxintiandi二月號目錄通過CRM系統(tǒng)的應(yīng)用，上海***創(chuàng)辦了活動推廣電子刊物ATxintiandi。在樹立形象、市場推廣方面，上海***可謂不遺余力。下面，通過ATxintiandi二月號的目錄，我們可以看到上海***的特點(diǎn)和特色、市場能力和吸引力。本期焦點(diǎn)民間藝術(shù)樂元宵2004上海***元宵節(jié)。浪漫二月情定***時尚生活在這里，分享至高無上的愛情生活經(jīng)艷UMME***國際影城浪蝶餐娛天天地三、新店印象老第坊—不歡不不散的地方天泰餐廳—至真真至實盡膳盡美四、精彩回顧新年***萬人狂舞不不眠夜—2004上海***新年倒計時時晚會回眸五、覓影***知性與靈性之美——記生活經(jīng)艷艷市場部經(jīng)理理王仁志六、二月快報意大利式情人節(jié)—VaBBene浪漫情人套套餐T8情人節(jié)ARK情人節(jié)PAARTY日本樂隊ERROORMESSSAGEARK專場日本樂隊ST288ARK專場演出凱博西餐廳情人節(jié)節(jié)套餐《東方少女》水晶晶雕塑珍藏品品顧志軍版畫作品展展UME驚喜情人節(jié)節(jié)水野龍生作品展王富強(qiáng)寫生作品展展HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄獲得的部分榮譽(yù)2001年度中國國年度新銳榜榜建筑獎。2002HIGGH在上?！白顣r尚場所”獎。2002年11月月，在香港舉舉行的美國建建筑師協(xié)會年年度榮譽(yù)頒獎獎慶典上，上上海***廣場被授予“文化遺產(chǎn)建建筑”獎。上海***北里（興業(yè)業(yè)路以北部分分）榮獲2003年度UrbannLanddInsttituteeULIAwarddforExcelllencee大獎。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄開發(fā)商的利益：高高投入、高產(chǎn)產(chǎn)出上海***沒有將商鋪鋪的產(chǎn)權(quán)分散散出售給業(yè)主主，而是留在在了自己的手手里，整體運(yùn)運(yùn)營。面對商戶，****只租不售，這這樣，***就有足夠的的空間和力量量來集中資源源，調(diào)控業(yè)態(tài)態(tài)與風(fēng)格，最最大限度的凸凸顯特色。對于商戶，開發(fā)商商***集團(tuán)除收取取一定保底租租金外，同時時還享有租戶戶一定比例的的利潤分成，年年收入可達(dá)7千萬元～8千萬元。表面上看來，上海海***的投資高達(dá)10多億元，但但實際并非如如此計算。由由于“***”的品牌效應(yīng)應(yīng)，帶動了周周邊房地產(chǎn)地地價的提升，從從最開始的每每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在在的每平方米米2萬元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始始售價每平方方米就高達(dá)17000元～25000元。一個房房地產(chǎn)項目，一一般都要投入入總銷售額的的1%～2%做廣告宣傳傳。根據(jù)投資資方公布的規(guī)規(guī)劃，***項目將興建建總建筑面積積80萬平方米的的高檔住宅區(qū)區(qū)，粗略計算算，要投入的的廣告費(fèi)用就就高得嚇人。但但***集團(tuán)主席****說過，“翠湖天地一一分錢廣告都都沒有投，現(xiàn)現(xiàn)在還有2000多人在排隊隊買第二期。”而且，“我們的平均均房價是最高高的?！盚YPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄媒體評論摘要直逼香港的上?！?**”。《日本經(jīng)濟(jì)濟(jì)新聞》2002年7月13日。上海***從時間的河河流里往時尚尚的河流里淌淌。改變了石庫庫門原有的居居住功能，創(chuàng)創(chuàng)新地賦予其其商業(yè)經(jīng)營功功能，把這片片反映了上海海歷史和文化化的老房子改改造成集國際際水平的餐飲飲、購物、演演藝等功能的的時尚、休閑閑文化娛樂中中心。"《華夏時報報》2003年7月21日。“***的改造品味味高雅、富有有想象，是保保護(hù)建筑文化化的一個絕佳佳范例。同時時它也告訴人人們?nèi)绾稳ソńㄔ煲粋€相當(dāng)當(dāng)受歡迎的旅旅游勝地?！薄赌先A早報報》2001年11月14日?！斑@片神奇的土地仿仿佛正在迸發(fā)發(fā)與生俱來的的魔力，像磁磁石般吸引著著目光挑剔、成成熟善變的都都市人，……仔細(xì)想一想想，“***”里融合的誘誘人要素其實實很簡單，無無非就是--都市、活力力與創(chuàng)意?！薄渡虾Ｐ瞧谄谌?001年11月14日。“上海***已經(jīng)成為一一個時尚新熱熱點(diǎn)，游人在在這里探尋美美好的人或事事物，自己亦亦成為一道亮亮麗的風(fēng)景線線?！薄渡虡I(yè)時報報》2001年11月10日?！皬堓d養(yǎng)(盧灣區(qū)區(qū)區(qū)長)：***是淮海路的的一個休閑港港灣，兼容性性很強(qiáng)。在此此，老年人懷懷舊追憶，青青年人感受新新潮，老外品品味東方文化化，中國人感感覺開放氛圍圍。***項目的機(jī)制制也較好，在在以后的舊房房開發(fā)中仍可可借鑒?！薄缎旅裰芸?001年10月22日?！?上海)中國最耀眼的大都都會，亞洲發(fā)發(fā)展最快的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心……在上海有一一個“***”，開發(fā)商將將破舊的石庫庫門聯(lián)排屋改改造成一個消消費(fèi)者的天堂堂。”《洛杉磯時時報》2001年10月19日。“上海的新地標(biāo)***廣場是個充充滿矛盾因子子的綜合體：：既古典，又又新潮；深具具文化情懷，也也具有商業(yè)氣氣息。當(dāng)初***力排眾議斥斥資興建時，還還被認(rèn)為瘋狂狂，如今證明明靠創(chuàng)意能帶帶來無限商機(jī)機(jī)?！迸_灣《遠(yuǎn)見見》2001年10月15日?！拔藗凂v足的理理由，正是這這里古老和時時尚相結(jié)合的的獨(dú)特風(fēng)韻。原原汁原味的石石庫門建筑，加加上現(xiàn)代裝飾飾、自動電梯梯、中央空調(diào)調(diào)、寬帶網(wǎng)等等現(xiàn)代氣息，促促使一些國內(nèi)內(nèi)外最時尚的的酒吧、餐廳廳和時尚精品品店紛至沓來來，使“***”成為石庫門門襯托下的具具有國際水平平和文化品位位的休閑中心心?！薄段膮R報》2001年10月2日?！皩⒃缃?jīng)滄桑的石庫庫門建筑翻新新改建而成的的「***」，展示的的不再是市民民生活中的最最瑣細(xì)部分，而而是一幅廿一一世紀(jì)上海的的剪影?！毕愀邸睹鲌髨笾芸?001年9月29日?！皩＜覐?**里張張望到的是這這個城市里政政府和企業(yè)對對歷史文化的的尊重?！薄度嗣袢請髨蟆?001年9月28日?！皬睦仙虾Ｅ美镒咦叱龅摹?**”已成為眼下下上海最風(fēng)靡靡的休閑港灣灣之一……”《解放日報報》2001年9月28日。中國撣去塵土，歡歡迎雅皮“上海一個開開發(fā)項目(***)將人們的目目光引向了中中共一大會址址，同時展示示了八十年來來中國歷經(jīng)的的變化。”《金融時報報》2001年6月25日?！?**始終把特色色文化作為自自己的“命脈”，建筑風(fēng)格格也好，招商商布局也好，從從東方視角入入手，把握現(xiàn)現(xiàn)代生活節(jié)奏奏，老房子以以新舊文化為為凝聚力，傳傳播中西文化化神韻。”《中國經(jīng)營營報》2001年5月17日?！坝?**集團(tuán)為主營營造的***廣場引起了了媒體的新一一輪關(guān)注。這這個投資達(dá)12億元人民幣幣、保護(hù)性利利用滬上石庫庫門民居的舊舊城改造項目目無疑具有為為人稱頌的文文化和歷史意意義?！薄?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報報道》2001年2月19日。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄市場檢驗過程：上上海***成功的14個因素◆上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增增長：香港貿(mào)易發(fā)發(fā)展局03年3月總結(jié)的報報告說，上海海和香港的生生產(chǎn)總值（GDP）在過去十十年的基礎(chǔ)上上保持增長，到2015年上海的總額會超過香港，2020年上海的人均GDP也會超過香港?！暨x址時，周邊有高高檔居住區(qū)作作為購買力、消消費(fèi)能力的支支撐?！魵W美建筑存在的基基礎(chǔ)。◆危舊房改造（歷史史價值很高的的石庫門建筑筑區(qū)）。◆把握了石庫門這一一海派文化的的精髓?！艚ㄖ幕谋Ａ襞c與傳承。◆現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施施。◆知名品牌的大量引引入、優(yōu)秀的的主題店面?！羧碌捏w驗型商業(yè)業(yè)形式：流行行、休閑、時時尚、藝術(shù)等等概念的詮釋釋?！舫掷m(xù)推廣，整體公公關(guān)，樹立起起熱情、健康康、活躍、時時尚、有活力力的形象。◆采用中西結(jié)合的方方式把世界最最好的品牌拿拿到上海，使使經(jīng)營寓于文文化中，所以以得到上海本本地人的認(rèn)可可?！襞c城市背景、生活活消費(fèi)習(xí)慣緊緊密相連?！粢灾形魑幕娜诤虾蠟橘u點(diǎn)，開開拓旅游市場場。與外灘、城城隍廟、玉佛佛寺、豫園、上上海老街、東東方明珠電視視塔、人民廣廣場、金貿(mào)大大廈、上海博博物館等并列列成為旅行社社的固定推介介景點(diǎn)和外地地人到上海的的必到之處。◆管理者與經(jīng)營者相相分離的經(jīng)營營模式：開發(fā)發(fā)商沒有將建建筑出售，而而是留在自己己的手里統(tǒng)一一管理。物業(yè)業(yè)所有者同時時也是經(jīng)營者者，完全可以以控制街區(qū)未未來的發(fā)展方方向。（注，此此做法可以變變通的做法是是，將物業(yè)出出售給各個分分散的業(yè)主，但但是需要有合合同保證業(yè)主主需將物業(yè)委委托給開發(fā)商商統(tǒng)一經(jīng)營，以以利于發(fā)展方方向的控制，避避免經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)過多造成的的經(jīng)營風(fēng)格的的混亂，以至至于失去特色色和目標(biāo)客戶戶群的忠誠度度）。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄上海***模式在全國國各地的擴(kuò)散散***設(shè)計師伍德德說：在設(shè)計計完上海“***”之后，幾乎乎中國的每一一個城市都找找過我。北京：蘋果街社區(qū)："街街、鋪、院、景"四字真經(jīng)是開發(fā)商對蘋果商業(yè)街的總結(jié)。4條由600間商鋪組成的全長2000余米的蘋果人文風(fēng)情街試圖讓人們重新拾回對商業(yè)風(fēng)情街的信心。鋪是臨街的，鋪面的大小是能否還原商鋪本來特性的一個關(guān)鍵，開發(fā)商有重拾古風(fēng)遺韻的想法，這個想法最后誕生的時候加上了休閑式的院落，這些院落當(dāng)然是消費(fèi)的場所，一個吃喝玩樂的所在。建外SOHO：正正在建設(shè)的建建外SOHO將仿照上海***的業(yè)態(tài)模式式，在北京CBD商務(wù)區(qū)營造造一個有16條步行商業(yè)業(yè)小街、300個沿街店鋪鋪以及20個雙層花園園的商業(yè)街區(qū)區(qū)。開發(fā)商注注意到了"小"的韻味：街街道的尺度小小，廣場??；；在設(shè)計上突突出了無中心心、多層次、混混合就是活力力，使SOHO商業(yè)街更豐豐富、更親切切。據(jù)說全部部建成以后的的建外SOHO，每天將有5萬人在這里里居住、辦公公、逛街、找找樂。西城區(qū)：西城區(qū)政政府將投資近近300億元，把人人口高度密集集、危舊平房房集中的阜成成門地區(qū)建成成融合現(xiàn)代都都市風(fēng)情和古古都風(fēng)貌的休休閑、文化旅旅蝣區(qū)。在阜阜成門東南端端，將拆除危危舊平房20多萬平方米米，改善8000戶居民的現(xiàn)現(xiàn)有住房條件件；修建一個個占地2．8萬平方米，集集休閑、文化化、娛樂為一一身的金融文文化主題公園園，公園里設(shè)設(shè)有表現(xiàn)金融融歷史人物、歷歷史事件的城城市雕塑和街街頭小品及石石刻。南京：2003年6月，南南京有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)宣布將在“總統(tǒng)府”旁，建一個個仿民國建筑筑的休閑文化化區(qū)，風(fēng)格和和經(jīng)營模式將將“克隆”上海的“***”。而在此之之前，南京鼓鼓樓區(qū)頤和路路的民國建筑筑群，也稱正正在制訂規(guī)劃劃，準(zhǔn)備“騰籠換鳥”，改造成以以酒吧茶社為為主題的休閑閑商業(yè)區(qū)。與與此同時，白白下區(qū)也宣稱稱，把百年老老商業(yè)街太平平南路分三段段改造，其中中中段通過對對富有文化內(nèi)內(nèi)涵的舊建筑筑群的改造，讓讓其發(fā)揮休閑閑旅游功能，帶帶動“人氣”，也像上海海的***，成為南京京休閑旅游對對外的“新名片”。海南：1999年海南“南海傳說”、“三亞博鰲國國家旅游休閑閑度假區(qū)”的成功開發(fā)發(fā)。上海：上海市虹口區(qū)政府府于一九九八八年底本著“修舊如初”的原則投入入巨資對多倫倫路進(jìn)行了有有效的保護(hù)和和開發(fā)，初步步形成了“名人故居、海海上舊里、文文博街市、休休閑社區(qū)”的區(qū)域特色色，在海內(nèi)外外產(chǎn)生了一定定的影響。多倫路文化名人街街，位于上海虹虹口區(qū)的靜謐謐小街多倫路路，歷史上是是一個中國文文化名人集聚聚的區(qū)域。如如今，他們的的故居大多保保存完好，再再加上區(qū)內(nèi)擁擁有一百多幢幢英、法、日日、荷式洋房房和大片石庫庫門建筑群，構(gòu)構(gòu)成了洋溢著著昔日上海人人家日常溫馨馨與浪漫氣息息的建筑博物物館。在一期開發(fā)取得成成功的基礎(chǔ)上上，虹口區(qū)政政府與上海星星科投資管理理有限公司聯(lián)聯(lián)手制定了多多倫路二期改改造藍(lán)圖，擬擬用三至五年年的時間，在在多倫路周圍圍方圓八十萬萬平方米的范范圍內(nèi)，逐步步建成一個以以名人為核心心，集商貿(mào)、文文化、旅游和和居住為一體體的國際性、多多功能的都市市休閑及文化化社區(qū)，根據(jù)據(jù)專家建議，多多倫路房業(yè)形形態(tài)有別于傳傳統(tǒng)商業(yè)街，這這里將少一些些千店一面的的百貨公司，多多一些藝術(shù)館館、特色書店店、畫廊以及及音樂廳、精精致的旱冰場場等休閑設(shè)施施，使之成為為東方的SOHO，上海的巴巴黎藻澤地。天津：

天津投投資逾500萬元建成全全國最大型健健身公園，己己對群眾開放放。該健身公公園占地5萬多平方米米，建有網(wǎng)球球場、籃球場場、門球場、棋棋牌區(qū)、綜合合器材健身區(qū)區(qū)、乒乓球區(qū)區(qū)、輪滑場、專專業(yè)攀巖墻等等設(shè)施，能滿滿足老年人和和青少年等不不同年齡層次次群體的健身身要求。在布布局風(fēng)格上，其其最大特點(diǎn)是是將健身活動動寓于園林藝藝術(shù)和休閑觀觀賞之中?！璈YPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄質(zhì)疑的聲音1、房地產(chǎn)開發(fā)商：：盲目克隆***的思路和模模式，是否會會水土不服？？2、***設(shè)計師伍德德：在設(shè)計完完上?！?**”之后，幾乎乎中國的每一一個城市都找找過我，讓我我去他們那設(shè)設(shè)計第二個“***”。我通常會會勸他們不要要重復(fù)“***”的做法，應(yīng)應(yīng)該發(fā)揮自己己城市的特色色，它的文化化、藝術(shù)。（新新聞周刊總第第152期，2003年10月）3、上海***不是真正的的mall,雖說它的休休閑娛樂功能能不錯，但購購物功能并不不足，又沒有有大的主力店店，只能算是是一個娛樂中中心，而并非非mall。4、在中國商業(yè)區(qū)域改改造的熱點(diǎn)時時期，大家都都在垂涎上海海***的火爆。但但是克隆上海海***是需要有條條件的，并不不是將其原樣樣搬過去就會會成功。不能能克隆的最主主要的原因并并不是資金，而而是當(dāng)?shù)氐牡氐赜蛭幕拖M(fèi)水平。地地域文化是多多年形成的，盲盲目引進(jìn)往往往會付出沉重重的代價。比比如在北京，雖雖然很多人都都知道德國鮮鮮釀啤酒是世世界一流的，但但少有人喝，這這使得諸多引引進(jìn)德國啤酒酒鮮釀設(shè)備的的投資者失敗敗了之后還很很茫然，答案案其實很簡單單：北京人品品嘗啤酒的水水平目前還只只處于“燕京”水平上，基基本上分不出出好壞來。上海***的原版只能能在上海，別別的城市的“***”只能借鑒，不不能照搬，一一定要根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水水平和地域文文化來進(jìn)行理理性規(guī)劃。（中國經(jīng)營營報）5、據(jù)了解，在北京京，想將上海海***成功地“移植”到北京的項項目并不止建建外ＳＯＨＯＯ一個，張寶寶全的蘋果社社區(qū)、亦莊的的“上海沙龍”，甚至是平平安大街的古古糧倉附近及及西四白塔寺寺周圍也都有有類似“***”的項目在醞醞釀之中。在在這些大大小小小的項目中中，究竟誰能能成為人氣最最旺的“北京***”？誰能最終終改變北京人人“八小時以外”的生活？（經(jīng)經(jīng)濟(jì)觀察報）HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄建議：要“創(chuàng)新性性借鑒”，不能單純純克隆1、要“創(chuàng)新性借鑒”，不不能單純克隆隆。商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：由由于商業(yè)的繁繁盛，從大型型百貨→專業(yè)市場→自由商業(yè)→體驗式消費(fèi)費(fèi)，促進(jìn)了商商業(yè)形態(tài)的多多元化，2003--2004年的北京與2000年左右的上上海類似，正正同處于商業(yè)業(yè)多元化發(fā)展展時期，已開開始步入商業(yè)業(yè)地產(chǎn)年。一方面，自由/體體驗式業(yè)態(tài)的的興起，呼喚喚充滿時尚、充充滿個性的商商業(yè)形態(tài)。另一方面，中外結(jié)結(jié)合、大俗大大雅的建筑藝藝術(shù)得到關(guān)注注，成熟的建建筑產(chǎn)品，就就是或中西合合璧、或民族族復(fù)古，能夠夠引起公眾某某種或懷舊、或或洋氣、或輝輝煌、或小資資情調(diào)等種種種滿足社會以以及人生品位位要求的建筑筑。比如上海***所所依賴的石庫庫門，所見證證的歷史，正正好是上海最最繁盛、最值值得懷念的黃黃金年代，到到現(xiàn)在，又恰恰逢其逐漸消消失，因此，公公眾對于石庫庫門，就在其其建筑上傾注注了更多的懷懷舊心理。更更兼有城市自自豪感、城市市品位、后現(xiàn)現(xiàn)代意識等。成長于石庫門的上上海***之所以成功功，更有現(xiàn)實實因素的成就就，而這些因因素，北京的的四合院恰恰恰具備的不多多：（1）共享空間間多。（2）面寬大、進(jìn)進(jìn)深淺。（3）統(tǒng)一的門門頭和招牌設(shè)設(shè)計容易產(chǎn)生生規(guī)模效應(yīng)。（4）一般以二層為主，與客戶人身間的尺度感比較好。（5）上海天氣潮濕，因注重通風(fēng)而不是很在意采光，通道往往狹窄，正如此，卻反而能夠創(chuàng)造出人氣旺盛的氛圍。因此，如果考慮到到現(xiàn)實因素的的影響，以及及商業(yè)心理對對商業(yè)結(jié)果所所造成的不同同后果，就必必須放棄任何何在上海之外外的環(huán)境中單單純克隆上海海***模式的企圖圖，轉(zhuǎn)而以借借鑒思路、理理念、手段的的方式，亦即即“創(chuàng)新性借鑒”。2、每個城市的定位位都是不同的的，舊建筑群群的文化內(nèi)涵涵有區(qū)別，完完全“克隆”***，肯定會讓讓人失望。重重要的是學(xué)習(xí)習(xí)上海善于“經(jīng)營文化資資本”的思路。否否則，以這個個模式改建休休閑商業(yè)區(qū)，即即使模仿很像像，建成后等等于又落伍了了。上?！?**”的魅力，在在于其具備的的上海歷史文文化風(fēng)貌，是是以上海獨(dú)特特的石庫門建建筑舊區(qū)為基基礎(chǔ)，改造成成具國際水平平的餐飲、商商業(yè)、娛樂、文文化的休閑步步行區(qū)。我們們目前可資利利用的是四合合院，應(yīng)該盡盡量把四合院院這一“惟一性”放大。3、在展示這些文化化資本的內(nèi)涵涵時，一定要要充分考慮到到現(xiàn)代人的直直接感受性、參參與性需求。否否則，很難像像上海***那樣具有感感召力。4、上海***總設(shè)設(shè)計師伍德：：我喜愛有歷歷史的建筑，但但是我也很實實際：如果一一個建筑或者者一個區(qū)，它它有經(jīng)濟(jì)上開開發(fā)的可行性性，它就能夠夠被保護(hù)下來來，會變得熱熱鬧而重新散散發(fā)活力；如如果它在經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)上不可可行，它就會會死掉，就不不再有活力。所所以最重要的的是它是否有有經(jīng)濟(jì)操作的的可行性。……我不喜歡一一個城市死板板地把原來的的建筑保留下下來。因為這這只是死的一一棟樓，重要要的是樓里面面的人生。人人、文化、歷歷史交疊到一一起。你不能能只看一個建建筑，我特別別看重整個區(qū)區(qū)的環(huán)境，包包括它的馬路路。如果你就就留了一棟樓樓，沒有了環(huán)環(huán)境，這棟樓樓也就沒什么么價值了。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄聲音一：寬巷子、窄窄巷子VS“***”《成都晚報報》一直以來，舊城改改造是開發(fā)界界頗為頭痛的的問題，上海海***的成功讓人人們看到了一一個新的開發(fā)發(fā)方向，即文文化創(chuàng)造商業(yè)業(yè)價值。俗話話說，“牽一發(fā)而動動全身”，寬巷子、窄窄巷子的改造造讓成都開發(fā)發(fā)界有了更多多的思考。經(jīng)營運(yùn)作是是關(guān)鍵置置信實業(yè)董事事長楊毫：上上?！?**”最成功的地地方不是建筑筑上的，而是是商業(yè)上的，它它把海派文化化、石庫文化化、酒吧文化化以及音樂文文化發(fā)揮到了了極致。這就就像櫥窗里的的時裝，別的的地方只是一一件衣服擺在在那兒，而“***”不僅僅有衣衣服，還有一一個漂亮的小小姐穿著它，這這就是區(qū)別。因因此，寬巷子子、窄巷子這這個地方的改改造是否成功功，能不能做做活，做到有有血有肉，最最終建筑不是是問題，經(jīng)營營運(yùn)作才是關(guān)關(guān)鍵。借鑒可以照搬不行行萬博置置業(yè)副總經(jīng)理理陳濤：***的商業(yè)模式式固然不錯，適適當(dāng)借鑒是可可行的，但完完全照搬就會會出問題。因因為成都畢竟竟不是上海，沒沒有上海那樣樣國際化，商商業(yè)氛圍也沒沒有人家那樣樣活躍。此外外，***也有它的缺缺陷，單體建建筑沒什么說說的，但整體體規(guī)劃問題還還是挺大的，而而且它的規(guī)模模太有限了，并并沒有完全體體現(xiàn)“老上海”的風(fēng)貌。留住個性并充分尊尊重傳統(tǒng)三利宅院張張文斌：川西西民居跟北京京胡同有異曲曲同工之妙，寬寬巷子、窄巷巷子是成都惟惟一遺留下來來的清朝古街街道，是川西西院宅式民居居的典型代表表。成都樓市市應(yīng)該多挖掘掘這種屬于成成都本土的院院落文化，寬寬巷子、窄巷巷子的改造重重點(diǎn)應(yīng)在于留留住個性并充充分尊重傳統(tǒng)統(tǒng)，保留成都都有別于其他他城市的歷史史風(fēng)貌。傳統(tǒng)與現(xiàn)代共生唐明宇、羅羅瑞陽（新加加坡城市發(fā)展展建筑事務(wù)所所總建筑師）：：在改造城市市中心傳統(tǒng)街街區(qū)的時候，應(yīng)應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是是共生的概念念，這種共生生并非是形式式上的。其中中，要做到傳傳承、保護(hù)和和創(chuàng)造相結(jié)合合，例如在保保護(hù)區(qū)周邊一一定要有時尚尚的東西做對對比、做映襯襯，以營造時時空轉(zhuǎn)換的氛氛圍。全面恢恢復(fù)古貌，不不意味著復(fù)古古，更不是排排除現(xiàn)代，保保留外貌，改改造里面，重重要的是保持持街道以及建建筑的尺度，要要建立專門的的機(jī)制確定“魂”的東西，用用一定的格式式和規(guī)范去描描述屬于成都都本土的東西西。打造“活體文化走廊”市文聯(lián)蘇蘇偉、鐘山：：寬巷子、窄窄巷子的改造造不能只是形形式上的，也也不能只理解解為修個牌坊坊，“整整”路面，再弄弄一條仿古商商業(yè)街那樣簡簡單，它涉及及到建筑學(xué)、歷歷史學(xué)、民俗俗學(xué)等諸多內(nèi)內(nèi)容。僅僅是是將這些延續(xù)續(xù)城市歷史的的街區(qū)保存下下來還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠，其著重重點(diǎn)應(yīng)在改造造與保護(hù)的基基礎(chǔ)上，如何何傳承歷史，如如何引入現(xiàn)代代商業(yè)元素上上下功夫，以以構(gòu)建和打造造這一“活體文化走走廊”。城市孤本當(dāng)下的尷尷尬一位位居于此地的的李老先生：：近幾十年來來少城的變遷遷，使以前達(dá)達(dá)官貴人的公公館變成了普普通百姓的家家。文人的風(fēng)風(fēng)雅，小巷的的風(fēng)光，時代代的印記，已已在漸漸的逝逝去?，F(xiàn)在住住在這非常不不舒適，沒有有天然氣、沒沒有廁所、做做飯燒蜂窩煤煤……真希望能早早日搬遷，讓讓老屋得到保保護(hù)和修繕，也也為城市發(fā)展展做一點(diǎn)貢獻(xiàn)獻(xiàn)。記者劉雅雅芬李暉“***”昨天與今天上海“***”改建前是有有近百年歷史史的舊里弄石石庫門建筑住住宅群，改造造后的“***”將上海獨(dú)特特的石庫門建建筑、舊的街街區(qū)，打造成成具有國際知知名度的餐飲飲、商業(yè)、娛娛樂、文化的的休閑中心。目目前，“***”共有租戶92家，其中餐餐飲占了50％。開發(fā)商***集團(tuán)除收取取一定保底租租金外，同時時還享有租戶戶一定比例的的利潤分成，年年收入可達(dá)7千萬元～8千萬元。今今天的“***”已成為上海海的時尚新坐坐標(biāo)。寬巷子、窄巷子現(xiàn)現(xiàn)狀與未來早在公公元前311年秦惠文王王時，成都便便有太城（亦亦稱大城）和和少城（亦稱稱小城）了，當(dāng)當(dāng)時的少城比比太城更為壯壯觀?？滴跷逦迨吣辏?718）清廷動員員全川力量修修成都城。并并在成都城西西建滿城，以以駐八旗兵丁丁，滿城當(dāng)時時亦稱少城、子子城。大街（寬寬巷子）居住住滿族文武官官員，小胡同同（窄巷子）則則住滿族士兵兵，等級森嚴(yán)嚴(yán)，漢人嚴(yán)禁禁入內(nèi)。由于于年久失修，今今天的寬巷子子、窄巷子不不僅建筑大多多已十分破敗敗，而且由于于外來人口的的大量擁入，昔昔日的四合院院已經(jīng)變成了了大雜院。改改造后的寬巷巷子、窄巷子子———集歷史、文文化、商業(yè)、旅旅游于一體的的新型都市景景觀將展現(xiàn)在在人們面前。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄聲音二：上海****經(jīng)營模式分分析案例很難克隆《中國經(jīng)營營報》作者：***上海***是上海具有有濃厚“海派”風(fēng)格的都市市旅游景點(diǎn)。它它的前身是上上海近代建筑筑的標(biāo)志之一一———破舊的上海海石庫門居住住區(qū)。改造之之后，上海***被創(chuàng)新地注注入了諸多時時尚的商業(yè)元元素，變成了了一個集餐飲飲、購物、娛娛樂等功能于于一身的國際際化休閑、文文化、娛樂中中心。上海的****目前已經(jīng)成成了一個具有有國際知名度度的聚會場所所，并被納入入了上海旅游游景點(diǎn)的清單單中，還成了了中國房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域改造的的經(jīng)典案例，它它的成功經(jīng)營營模式長時間間以來一直被被國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商們青青睞，很多人人都想將其成成功模式進(jìn)行行“移植”：國內(nèi)著名名房地產(chǎn)商潘潘石屹，最近近公開宣布打打算將“建外SOHO商業(yè)街”建成北京的“上海***”；另一個北北京的著名房房地產(chǎn)開發(fā)商商張寶全也有有意參照上海海***的模式規(guī)劃劃自己將開發(fā)發(fā)的社區(qū)；全全國各地建設(shè)設(shè)“上海***”熱持續(xù)高溫溫?？梢赃@樣樣說，上海***的運(yùn)營模式式已經(jīng)成為國國內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)區(qū)域改造的標(biāo)標(biāo)桿。本報駐駐上海記者站站記者通過采采訪，分析總總結(jié)了上海***的定位、規(guī)規(guī)模、選址、盈盈利等方面的的經(jīng)驗。請看看本期“上海***經(jīng)營模式分分析案例”。定位上海***是是一個“Mall”★上海***究竟是什么么，購物中心心？娛樂中心心？時尚中心心？旅游景觀觀？投資方***集團(tuán)董事長長助理周永平平說：“當(dāng)初找銀行行貸款時，他他們問，你們們究竟是做什什么？……去政府部門門審批，也不不知屬于文化化還是旅游?！痹谒絹碓皆窖Ｄ康耐獗肀硐?，許多人人對它已經(jīng)無無法辨別。其其實，開發(fā)商商認(rèn)為，***就是一個Mall(英文全稱“shopppingmaall”)?！镌谥袊?，Malll的概念越來來越時髦，如如果對目前的的房地產(chǎn)做一一個評價的話話，Mall無疑是最熱熱門的業(yè)態(tài)，因因而受到開發(fā)發(fā)商的追捧。Mall是商業(yè)競競爭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)濟(jì)壟斷、資本本高度集中的的綜合產(chǎn)物，可可以說是目前前世界上最先先進(jìn)、最高級級的商業(yè)形態(tài)態(tài)，在國外已已進(jìn)入鼎盛時時期。Mall在歐美的成成功與這類項項目高附加值值的連帶效應(yīng)應(yīng)讓投資商怦怦然心動，于于是，Mall漸成為一種種新的投資風(fēng)風(fēng)向，受到投投資者的追捧捧?！飳＜艺J(rèn)為，中國的的Mall市場只是剛剛剛起步，多多種資本正在在角力Mall市場，現(xiàn)狀狀很混亂。業(yè)業(yè)界流行一句句話“Mall是個筐，什什么都往里裝裝”，很多商家家也在追逐這這個時尚的概概念，甚至連連大型批發(fā)市市場等(非真正的Mall)，也紛紛改改名叫Mall。★什么是Mall？？國內(nèi)的一些些學(xué)者認(rèn)為：：“Mall就是在毗鄰鄰的建筑群中中或一個大建建筑物中，由由許多商店和和餐館組成的的大型零售綜綜合體”，與“ShopppingCeenter”(購物中心)的區(qū)別是：：規(guī)模大、功功能多、商品品和服務(wù)全。許多造Malll的企業(yè)有時時候造的只是是“ShopppingCeenter”這并不是“Mall”本身的含義義，“Mall”并不是要讓讓消費(fèi)者感覺覺“更大”，最主要的的是要有鮮明明的“定位”和獨(dú)特的魅魅力。★另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為為，Mall就是ShopppingMaall(意為大型購購物中心)，是一種集集購物、餐飲飲、住宿、休休閑、娛樂和和觀光旅游為為一體的“一站式”消費(fèi)場所。它它起源于歐美美，伴隨著家家庭汽車化和和住宅郊區(qū)化化而誕生，是是現(xiàn)代工業(yè)文文明和商業(yè)文文明的產(chǎn)物?！皊hopppingmaall”超級購物中中心是世界上上最為流行的的商業(yè)業(yè)態(tài)，衡衡量其成功的的標(biāo)志，不是是商場、車庫庫的多少，而而是人工湖、蹦蹦極、攀巖之之類的娛樂活活動、樹木、草草坪、圖書館館的數(shù)量。上上海***應(yīng)該說是這這種意義上的的Mall?！锷虾?**在開發(fā)過程程中，在開發(fā)發(fā)的不同階段段，定位也發(fā)發(fā)生了三個層層次的深化。第第一個階段強(qiáng)強(qiáng)調(diào)綜合性，因因為當(dāng)時上海海沒有一個地地方能夠?qū)⒉筒惋?、娛樂、購購物和旅游、文文化等等全部部集在一起。類類似這類的時時尚場所，當(dāng)當(dāng)時比較有特特色的是衡山山路，但衡山山路是很多不不同的個體組組成，沒有一一個整體的投投資者和管理理者，投資方方認(rèn)為***應(yīng)該有一個個明確的吸引引力?！镞M(jìn)展到一定時候，又又形成了第二二階段定位。投投資方希望上上海***成為上海市市中心具有歷歷史文化特色色的都市旅游游景點(diǎn)，希望望來到上海的的人，一定要要來看看上海海***，將上海***建成來上海海必到之地。★最后階段的定位是是：投資方要要讓***成為一個國國際交流和聚聚會的地點(diǎn)，里里面會有很多多的活動，很很多人在上海海***聚會，比如如二十幾年見見面的朋友可可以在這個地地方聚會。就就是這樣層層層深化的定位位使得上海***成功地穿上上了時尚文化化眩目的外衣衣，抓住了人人們的眼球，在Mall中脫穎而出?！镌趪獾腗alll購過物的人人士說，發(fā)達(dá)達(dá)國家那些“巨無霸”之所以吸引引人也得益于于它的商品細(xì)細(xì)分。上海***其實就是通通過層層定位位更加明確了了目標(biāo)消費(fèi)群群體，并通過過招商進(jìn)行了了商品的細(xì)分分。上海***成了全國時時尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引引了上海的小小資一族和居居住上海的外外籍人士，還還吸引了國內(nèi)內(nèi)其他城市的的時尚消費(fèi)群群?！飳＜艺J(rèn)為：“超大大面積、超大大規(guī)模、復(fù)合合形態(tài)的Mall不同于一般般意義上的大大型消費(fèi)中心心，也非倉儲儲式購物超市市。一般來說說，一個Mall的有效商圈圈達(dá)200～300公里，它的的形成還將帶帶動人流、物物流、信息流流、資金流全全面匯集，對對一個區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨巨大的帶動作作用。”規(guī)模規(guī)模并不算大大★上海***占地面積33萬平方米，總總建筑面積6萬平方米，從從規(guī)模來看并并不算大?！锬壳爸袊馁徫镏兄行拈_發(fā)商偏偏愛巨型化開開發(fā)，政府又又沒有相應(yīng)的的立法限制，甚甚至將購物中中心的建設(shè)視視為城市發(fā)展展的形象工程程、獻(xiàn)禮工程程，因此購物物中心規(guī)劃越越來越大，“3萬、5萬小弟弟，50萬、60萬不稀奇”，眾多開發(fā)發(fā)商展開了亞亞洲第一Mall競爭。據(jù)分分析報道，到到2003年全國已有有購物中心300多家，正在在上馬的面積積超過10萬平方米的的就有200多家，號稱稱亞洲和世界界第一Mall的項目不斷斷在媒體出現(xiàn)現(xiàn)，有的建筑筑面積甚至接接近了90萬平方米。上上海目前開始始營運(yùn)的Mall就有8家，最大的的上海正大廣廣場達(dá)24萬平方米，而而較小的友誼誼南方商城也也高達(dá)10萬平方米?！飻?shù)據(jù)表明，西歐五五國在人均國國民收入1萬美元時，平平均購物中心心規(guī)模才有3萬～4萬平方米。20世紀(jì)九十年年代初期，美美國、日本購購物中心平均均面積也只有有2萬平方米左左右。美國購購物中心規(guī)模模有三種類型型：地區(qū)性的的購物中心，面面積在36000～1800000平方米；社社區(qū)性的購物物中心，面積積在9000～36000平方米；鄰鄰里性的購物物中心，面積積在1800～9000平方米。在在九十年代初初期時，地區(qū)區(qū)性購物中心心僅占全美購購物中心總數(shù)數(shù)的5%，社區(qū)性的的購物中心占占32%，鄰里性的的購物中心占占63%，目前仍然然保持這樣的的比例。很明明顯，有2／3的購物中心心是小型化的的。中國人民民大學(xué)教授黃黃國雄就曾批批評中國的購購物中心在盲盲目造大，現(xiàn)現(xiàn)在我國的購購物中心平均均達(dá)到了13萬平方米。選址以高檔住宅支支撐★上海***位于上海盧盧灣區(qū)、緊鄰鄰熱鬧的淮海海南路，處于于“市中心的中中心”?；春Ｂ肥鞘巧虾８邫n消消費(fèi)的成熟商商業(yè)區(qū)，這樣樣地段的商業(yè)業(yè)不管怎樣都都站在了一個個良好的高起起點(diǎn)。投資方方***集團(tuán)的董事事長***因此而對上上海***具有相當(dāng)?shù)牡男判模J(rèn)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長長肯定是掛鉤鉤的，在過去去這10年中，上海海的經(jīng)濟(jì)增長長平均達(dá)到了了12%。在這樣的的一座城市的的市中心來做做這樣的一個個項目，如果果沒人喜歡，沒沒人租，那就就是不正常的的。★Mall應(yīng)選址何何處？一些購購物中心按照照國外的先進(jìn)進(jìn)理念首先在在城郊發(fā)展，但但是不久就出出現(xiàn)了城市“空心化”的問題，為為了振興城市市中心區(qū)，政政府在城市中中心推行步行行商業(yè)街的同同時，也在城城市中心區(qū)規(guī)規(guī)劃了少量的的購物中心。目目前中國在遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城市的郊郊區(qū)建的Mall，由于我國國特殊的國情情面臨著種種種的困難?！颩all與房地產(chǎn)產(chǎn)相輔相成，與與周邊居住環(huán)環(huán)境相互依賴賴、相互依托托，這在我國國表現(xiàn)明顯。有有數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall，周圍需要50萬人口的購購買力來支撐撐。據(jù)上海當(dāng)當(dāng)?shù)仉娨暶襟w體最新報道，上上海正大廣場場在開業(yè)啟動動之初只啟動動了30%的功能，目目前的招鋪率率也才達(dá)到83%，而且其中中真正開始運(yùn)運(yùn)營的只有53%，還有30%在裝修。上上海正大廣場場位于陸家嘴嘴、居住區(qū)還還不成熟，最最初只能靠易易初蓮花來吸吸引客流，這這是它難以盈盈利的主要原原因之一。上上海的8家Mall中，盈利的的很少，上海海友誼南方商商城是其中一一家。據(jù)該商商城對外公布布，有77%的消費(fèi)者來來自周圍社區(qū)區(qū)。中國的Mall的選址，大大多數(shù)也是選選擇在城市中中心區(qū)啟動，但但由于定位不不明確，與百百貨商店形成成了直接的競競爭關(guān)系，故故而并沒有獲獲得好的效益益。★上海***定位是國際際知名度的、以以時尚文化為為主題的社區(qū)區(qū)性購物中心心，目標(biāo)群體體是上海的小小資一族、居居住在上海的的外籍人士以以及到達(dá)上海海的中外游客客，這與上海?；春Ｂ返南M(fèi)群體實況況相吻合。而而且上海***是投資方投投資開發(fā)的***地區(qū)改造項項目的一部分分，整個***項目占地52公頃，與***一湖之隔就就是已經(jīng)在逐逐期開發(fā)的高高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價價每平方米即即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了了上海住宅平平均價格新高高，可想而知知入住的是什什么樣業(yè)主。即即使上海再冒冒出一個時尚尚新地標(biāo)，即即使上海凸現(xiàn)現(xiàn)“城市空心化”，3萬平方米的的上海***也能有足夠夠的購買力支支撐。模式管理者與經(jīng)營營者分離★上海***只租不賣，管管理者與經(jīng)營營者相分離，這這樣的模式與與國際Mall運(yùn)營模式同同步，也被國國內(nèi)大部分專專家認(rèn)可。因因為Mall的組織和構(gòu)構(gòu)造形式，包包含著一種促促銷思想，即即要讓消費(fèi)者者在購物場所所盡可能停留留較長時間，該該模式可保證證和提高管理理水平，更可可使Mall以一個統(tǒng)一一的社會形象象面對消費(fèi)者者，同時由于于Mall內(nèi)的各零售售商分別經(jīng)營營自己的產(chǎn)品品，可以充分分展示自己獨(dú)獨(dú)特的品牌形形象和經(jīng)營風(fēng)風(fēng)格。國內(nèi)的的造Mall者也都將這這種模式看作作理想模式，但但由于各種原原因，其中主主要因為資金金問題，大部部分Mall的運(yùn)作模式式最后都走了了樣。★在珠三角，與天河河城同一時期期啟動的第一一代Mall還有不少。但但在開發(fā)商資資金實力不足足和追求短期期利益的背景景下，開發(fā)商商為回籠資金金將商鋪大量量分割出售。遍遍地賣鋪的結(jié)結(jié)果是，商業(yè)業(yè)和物業(yè)之間間產(chǎn)生嚴(yán)重的的沖突，經(jīng)營營權(quán)根本無法法統(tǒng)一，最后后只落得個“啟而不動”的結(jié)局。甚甚至出現(xiàn)了廣廣州新中國大大廈這種以反反租的方式出出售鋪位，但但最后卻出現(xiàn)現(xiàn)因開發(fā)商資資金鏈斷裂而而使業(yè)主鋪位位被法院查封封的事情?！吧啼佡u得太太多，經(jīng)營權(quán)權(quán)無法統(tǒng)一，‘貓’(Malll)會變成‘老鼠’，新業(yè)態(tài)就就成了小商鋪鋪集成，比傳傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳傳統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)有這樣樣一種形象的的說法?！镉辛说谝淮鶰alll的前車之鑒鑒，所有的投投資商都不會會不明白這一一點(diǎn)，但在資資金壓力之下下，能夠堅持持下來的還是是不多。數(shù)據(jù)據(jù)表明，目前前珠三角不少少新建的Mall迫于資金壓壓力，已經(jīng)把把鋪位出售率率定在30%左右，北京京亦莊Mall的投資商大大地集團(tuán)甚至至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪鋪。潘石屹的的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱熱炒中，而且且他有意無意意地在將上海海***和SOHO商業(yè)街相提提并論。但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)經(jīng)銷售到小業(yè)業(yè)主手中，為為了形成統(tǒng)一一風(fēng)格的商業(yè)業(yè)街，推廣人人員需要小業(yè)業(yè)主的委托，統(tǒng)統(tǒng)一招租。潘潘石屹如何在在商鋪賣出的的前提下將知知名品牌招商商過來，引人人注目?！锷虾?**開發(fā)進(jìn)入到到第二個階段段，即從1999年9月到2001年12月，做了大大概300個以上大小小的活動。這這些活動很有有針對性，針針對一些文化化政治的團(tuán)體體，針對雅皮皮一族，針對對中產(chǎn)階層。他他們還建起了了一些樣板房房，舉辦活動動吸引不同行行業(yè)人士來參參與。現(xiàn)在上上海***集餐飲、購購物、文化與與娛樂于一體體，招租的對對象均是來自自世界各地的的知名品牌，在在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國內(nèi)內(nèi)地以外的國國家和地區(qū)。盈利以房地產(chǎn)來帶帶動★上海***僅僅是****地區(qū)改造項項目的一部分分，投資方很很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)點(diǎn)。對***而言，他并并沒有很強(qiáng)的的石庫門情結(jié)結(jié)，改造石庫庫門只不過是是他的一樁生生意。投資方方顯然意在與與商鋪***相配套的住住宅房地產(chǎn)的的開發(fā)銷售?！锉砻嫔峡磥恚虾：?**的投資高達(dá)10多億元，但但實際并非如如此計算。由由于“***”的品牌效應(yīng)應(yīng)，帶動了周周邊房地產(chǎn)地地價的提升，從從最開始的每每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在在的每平方米米2萬元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始始售價每平方方米就高達(dá)17000元～25000元。一個房房地產(chǎn)項目，一一般都要投入入總銷售額的的1%～2%做廣告宣傳傳。根據(jù)投資資方公布的規(guī)規(guī)劃，***項目將興建建總建筑面積積80萬平方米的的高檔住宅區(qū)區(qū)，粗略計算算，要投入的的廣告費(fèi)用就就高得嚇人。但***說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊買第二期?！倍遥拔覀兊钠骄績r是最高的?！贝送?，據(jù)報道，當(dāng)初***是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了***地區(qū)的52公頃土地。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻越來越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問題。而***通過***，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“***”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。★房地產(chǎn)業(yè)將購物中中心作為物業(yè)業(yè)來做，商業(yè)業(yè)把它當(dāng)作商商場來做。實實際上，它是是一個綜合體體，其運(yùn)營比比單純的物業(yè)業(yè)或純粹的百百貨商店要復(fù)復(fù)雜得多。顯顯然，我們在在很多情況下下沒有按照購購物中心發(fā)展展規(guī)律辦事。上上海***做了一個先先鋒，***意在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但用心心地做了一個個真正的Mall，結(jié)果是滿滿盤皆贏。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄聲音三：上海老頭頭不能克隆作者：***在上海看到的的最有意思的的事是：經(jīng)常常有一些上歲歲數(shù)的上海老老頭坐在路邊邊吃冰激凌。上上海朋友對此此并不奇怪：：“還吃奶油蛋蛋糕呢，怎么么了？”。上海確實實是一個非?！昂Ｅ伞钡某鞘?，這這跟它的歷史史有關(guān)，在“西化”年頭比較長長之后，從小小“經(jīng)常吃冰激激凌之類”的小孩變成成了老頭，老老頭當(dāng)街吃冰冰激凌也便成成了很自然的的事情。說這個事的意意思是：并不不是什么都能能克隆的。上上海有著和別別的城市完全全不一樣的東東西，反過來來，別的城市市也有著和上上海完全不一一樣的東西。兩兩者在某些層層次上是無法法相互學(xué)習(xí)的的，比如說呼呼和浩特的老老頭就絕對不不會當(dāng)街吃冰冰激凌。在中國商業(yè)區(qū)區(qū)域改造的熱熱點(diǎn)時期，大大家都在垂涎涎上海***的火爆。但但是克隆上海海***是需要有條條件的，并不不是將其原樣樣搬過去就會會成功。不能能克隆的最主主要的原因并并不是資金，而而是當(dāng)?shù)氐牡氐赜蛭幕拖M(fèi)水平。地地域文化是多多年形成的，盲盲目引進(jìn)往往往會付出沉重重的代價。比比如在北京，雖雖然很多人都都知道德國鮮鮮釀啤酒是世世界一流的，但但少有人喝，這這使得諸多引引進(jìn)德國啤酒酒鮮釀設(shè)備的的投資者失敗敗了之后還很很茫然，答案案其實很簡單單：北京人品品嘗啤酒的水水平目前還只只處于“燕京”水平上，基基本上分不出出好壞來。上海***的原版只能能在上海，別別的城市的“***”只能借鑒，不不能照搬，一一定要根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水水平和地域文文化來進(jìn)行理理性規(guī)劃。HYPERLINK\o""如欲回主目目錄，請點(diǎn)擊擊！"返回目錄聲音四：現(xiàn)代時尚尚點(diǎn)綴古典山山水西湖天地勝勝過上海***《聯(lián)合早報報》作者：***“上海***”，一片以以上海典型民民居石庫門舊舊宅改建而成成的文化休閑閑地帶，如今今是聞名海內(nèi)內(nèi)外的時尚場場所，上海都都會新地標(biāo)。最最近，“上海***”的投資開發(fā)發(fā)商***集團(tuán)將成功功經(jīng)驗帶到素素有“人間天堂”美譽(yù)的