房地產(chǎn)市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性報告案例

2012年6月昆明房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)一、昆明樓市概況二、房產(chǎn)政策解讀三、本土營銷案例四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒

五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

1城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設(shè)現(xiàn)代新昆明的偉大構(gòu)想，昆明將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。

規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。到2020年，昆明市域城市化水平將達(dá)73%。

中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經(jīng)濟(jì)區(qū),以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧?？谛鲁菚x寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（2010-2020）PART

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城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設(shè)現(xiàn)代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色的生物產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城——即昆陽——?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。

北城——即現(xiàn)在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、現(xiàn)代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達(dá)到3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機(jī)場地位。東城南城西城主城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

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昆明城市概況/城市功能片區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)—發(fā)展引導(dǎo)區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務(wù)的副中心和城市向北的對外交通樞紐，煙草、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)東市區(qū)—發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)二環(huán)路內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域PART

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昆明樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：昆明的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)的進(jìn)程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領(lǐng)昆明商業(yè)的發(fā)展北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)的變化，而未來輕軌的開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的快速發(fā)展加快推動昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個組團(tuán)式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。三環(huán)的“圈層”效應(yīng)

城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很明顯的分界，產(chǎn)生強(qiáng)烈的“圈內(nèi)”和“圈外”的感覺?！耙画h(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”，天壤之別。昆明樓市一環(huán)板塊的價值已經(jīng)體現(xiàn)，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊的價值正在朝著以前一環(huán)的價值靠攏。而三環(huán)板塊的重要價值之一在于，內(nèi)接昆明主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應(yīng)。區(qū)位房價（2007年“451”格局）房價（2012年“67915”格局）三環(huán)外區(qū)域——逼近6000元/平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內(nèi)6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房價曾經(jīng)的“451“格局就是依據(jù)一環(huán)和二環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房價格局，成為價格標(biāo)桿，重塑2012年“67915”格局，僅僅用了五年。PART

2昆明樓市中的三環(huán)“圈層效應(yīng)”效應(yīng)5呈貢新城板塊：別墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少量樓盤昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內(nèi)，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵循昆明環(huán)路圈層效應(yīng)理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴(kuò)散，輻射到3大新城以及安寧。PART

2昆明樓市板塊分布解讀二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

PART1國家宏觀觀政策宏觀調(diào)控控落實(shí)保障障性住房房抑制投資資投機(jī)完善首套套房優(yōu)惠惠政策保證住房房剛性需需求國八條限限購政策策差別化信信貸政策策PART1國家宏觀觀政策二、房產(chǎn)產(chǎn)政策解解讀1、國家宏宏觀政策策2、昆明明本土土政策策根據(jù)2012年國家家及地地方政政策出出臺的的調(diào)控控政策策，未來中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)調(diào)控手手段可可能從從限購購、限限價等等行政政手段段轉(zhuǎn)變變?yōu)槭惺袌鼋?jīng)經(jīng)濟(jì)手手段，，但抑抑制投投資性性需求求的目目標(biāo)不不會變變，控控制房房價上上漲不不動搖搖，同同時加加大保保障性性住房房供給給，滿滿足市市場剛剛性需需求。。PART2昆明2012最新房房產(chǎn)政政策序號標(biāo)題時間內(nèi)容01《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》2012-04-09近日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2012年立法工作計劃的通知》，規(guī)定了三檔總計190件相關(guān)法律規(guī)章的起草、修改工作，《基本住房保障條例》位列第二檔，權(quán)威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務(wù)院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02《住房公積金管理?xiàng)l例》二次修訂2012-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路的世紀(jì)國建賓館里，聚集了數(shù)位房地產(chǎn)專家，就住房公積金管理的相關(guān)問題展開了討論。意味著《住房公積金管理?xiàng)l例》的第二次修訂，住建部已啟動前期工作。《條例》修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報國務(wù)院法制辦。修訂內(nèi)容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大。03《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》2012-04-10昨日，最高法發(fā)布《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》，對法院如何受理行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收、受理后如何進(jìn)行審查和裁定等問題進(jìn)行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導(dǎo)的強(qiáng)制執(zhí)行方式。自2012年4月10日起施行。04《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理辦法》2012-04-174月17日，財政部下發(fā)《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理辦法》，明確自今年7月1日起實(shí)施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取的一般準(zhǔn)備比例由此前的1%提高至1.5%，金融企業(yè)信貸資產(chǎn)的風(fēng)險準(zhǔn)備金計提標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)調(diào)整。05《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）2012-04-20北京市住建委昨日發(fā)文宣布，北京市住建委昨日發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿），擬在建設(shè)過程中，為開發(fā)商提取預(yù)付款增加2次，同時資金監(jiān)管不再涉及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。06《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》2012-04-2423日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。PART2昆明房房地產(chǎn)產(chǎn)重點(diǎn)點(diǎn)政策策解讀讀序號標(biāo)題政策要點(diǎn)政策評析01《下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)》——2012年05月12日中國人民銀行中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次“降準(zhǔn)”并不是為了挽救樓市泡沫，如果政府現(xiàn)在還想挽救，要做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要目的是緩解銀行體系的流動性壓力，避免信貸收縮影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流動性增加后，肯定會有部分資金進(jìn)入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》4月23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數(shù)上限為10410元繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關(guān)部委多次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數(shù)字斤斤計較的剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調(diào)整主要是基于這部分人群的實(shí)際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求PART2昆明二二手別別墅、、商業(yè)業(yè)、非非住宅宅房產(chǎn)產(chǎn)交易易稅費(fèi)費(fèi)大幅幅提升升個稅繳繳納標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為為成交交價全全額的的1%或差額額的20%，即不不滿5年的非非住宅宅個稅稅按成成交價價全額額的1%征收，，滿5年的非非住宅宅按有有原始始發(fā)票票的（（契稅稅發(fā)票票、不不動產(chǎn)產(chǎn)說明明書等等一系系列））的按按照成成交價價與原原房價價差額額的20%征收。。昆明市市針對對非住住宅（（商鋪鋪、寫寫字樓樓、廠廠房等等）二二手轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土土地增增值稅稅的調(diào)調(diào)整，，除沿沿用原原來按按交易易額1%征收土土地增增值稅稅的同同時，，也按按照增增值率率不同同征收收30%-60%（四級級累進(jìn)進(jìn)制））土地地增值值稅，，即征征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是按成成交價價減去去扣除除項(xiàng)目目金額額后的的30%-60%征收(扣除金金額包包括最最初購購房時時的納納稅證證明和和發(fā)票票證明明等)。增值值額未未超過過扣除除項(xiàng)目目金額額50%的部分分，實(shí)實(shí)行稅稅率為為30%；增值值額超超過扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額50%，未超超過100%的部分分，稅稅率為為40%；增值值額超超過扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金額100%，未超超過200%的部分分，稅稅率為為50%；增值值額超超過扣扣除項(xiàng)項(xiàng)目金金200%的部分分，適適用稅稅率為為60%。2012年以前前按照照成交交價的的1%來征收收2012年以前前按照照成交交價的的1%來征收收土地增增值稅稅個人所所得稅稅政策解解讀總總結(jié)：：1抑制投資投機(jī)2惠民政策保證剛需3大力發(fā)展保障性住房三、本本土營營銷案案例1、東盟盟森林林2、云南南華僑僑城3、星耀耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)開發(fā)商商：云南實(shí)實(shí)力房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營集團(tuán)團(tuán)有限限公司司項(xiàng)目狀狀態(tài)：：一期售售罄，，二期期剩余余少量量房源源項(xiàng)目類類型：：綜合體體所在區(qū)區(qū)域：：昆明東東南板板塊建筑面面積：：340萬平平方米米銷售價價格：住宅宅5300-5800/平方米米商鋪15000-30000/平方米米項(xiàng)目地地址：：云南省省昆明明市彩彩云北北路興興呈路路由浙商商投資資和浙浙滇置置業(yè)聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)的的大型型綜合合地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目東盟盟商貿(mào)貿(mào)港開開篇項(xiàng)項(xiàng)目的的東盟盟森林林占地地2000余畝，集鉑鉑金超五星星酒店、商商品交易、、會展、民民俗文化交交流、東南南亞風(fēng)情商商業(yè)街、配配套寫字辦辦公、商業(yè)業(yè)廣場、配配套住宅為為一體的大大型商業(yè)綜綜合體，涵涵蓋5萬㎡希爾頓頓鉑金五星星級酒店，，10萬㎡地中海海式品質(zhì)住住宅，集東東南亞民俗俗風(fēng)情街，，旅游休閑閑，購物娛娛樂，文化化餐飲，酒酒店商務(wù)于于一體的以以國際化精精神為靈魂魂的大型綜綜合項(xiàng)目，，已被列為為省政府"雙百重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目"及昆明市重重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目。PART1東盟森林基本信息項(xiàng)目簡介2011年8月17日，周三，，《云南信息報報》甫一出街，，頭版出位位搶眼，引引起南方都都市報、新新京報、華華商報、華華西都市報報、新民晚晚報、楚天天都市報、、大河報、、新周刊、、鳳凰網(wǎng)等等30余家媒體關(guān)關(guān)注，此廣廣告更是通通過微博這這個媒介，，在全國范范圍內(nèi)瘋狂狂流轉(zhuǎn)，短短短半天時時間內(nèi)，微微博關(guān)注達(dá)達(dá)到上十萬萬人。PART1東盟森林-出位廣告營營銷云南信息報報頭版整整版涂黑黑廣告封面頭條新新聞下面，，是一大片片的涂黑，，中間小的的不能再小小的空白地地，露出一一行小字“東盟森林，，白金五星星社區(qū)”。2012年3月，東盟森森林打出二二期紫檀““全部房源源統(tǒng)統(tǒng)一口口價3800元/㎡競拍”的廣廣告。如此此低價競拍拍，似乎是是要一夜之之間將昆明明房價拉回回十年前。。而廣告中中“不必再再羨慕十年年前買了房房賺翻的人人”的聳動動，勾得不不少置業(yè)者者心癢癢。。據(jù)了解，，若購房者想想?yún)⒓颖敬未闻馁u活動動，需繳納納5萬元的保證證金。根據(jù)拍賣會會現(xiàn)場參會會人員達(dá)近近2000人統(tǒng)計，此此次拍賣活活動開發(fā)商商收取保證證金就可達(dá)達(dá)一億元左左右。4月21日東盟森林林拍賣活動動在國際會會展中心舉舉行，邀請請了云南電電視臺著名名主持人小小從作為主主持，并準(zhǔn)準(zhǔn)備了很多多表演活動動暖場，聚聚集了很多多人氣。但但現(xiàn)場拍賣賣叫價都是是由開發(fā)商商邀請的拍拍賣師掌握握，價格始始終控制在在5500以上。拍賣會的實(shí)實(shí)質(zhì)為開發(fā)發(fā)商廣告作作秀及收取取保證金緩緩解資金壓壓力。PART1東盟森林林/房價3800起拍賣以低房價價拍賣為為噱頭，，圈錢緩緩解資金金壓力PART1東盟森林林/賣點(diǎn)總結(jié)結(jié)物業(yè)增值值知名酒店店及大型型商超、、影院的的入駐會會為社區(qū)區(qū)物業(yè)帶帶來更大大的增值值空間。。區(qū)位優(yōu)勢勢毗鄰1號輕軌王王家營站站，緊鄰鄰彩云北北路、昆昆玉高速速、呈榮榮大道，，便捷交交通宜居環(huán)境境臨昆玉路路百畝生生態(tài)公園園，昆明明首家低低碳環(huán)保保綠色生生態(tài)小區(qū)區(qū)新開發(fā)區(qū)區(qū)輕軌物物業(yè)千畝森林林城市綜綜合體希爾頓酒酒店入駐駐三、本土土營銷案案例1、東盟森森林2、云南華華僑城3、星耀水水鄉(xiāng)開發(fā)商：：華僑城集集團(tuán)項(xiàng)目狀態(tài)態(tài)：一期售罄罄，二期期天麓剩剩余少量量房源項(xiàng)目類型型：國家休閑閑度假區(qū)區(qū)所在區(qū)域域：昆明東南南板塊建筑面積積：1244萬平方米銷售價格格：22000/平方米項(xiàng)目地址址：云南省昆昆明市宜宜良縣陽陽宗海北北岸云南華僑僑城實(shí)業(yè)業(yè)有限公公司秉承承華僑城城集團(tuán)““規(guī)劃劃就是財財富”、、“環(huán)境境就是優(yōu)優(yōu)勢”等等先進(jìn)理理念，以以周圍眾眾多的旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)為依托托，按照照“生態(tài)態(tài)優(yōu)先、、旅游先先行”的的原則進(jìn)進(jìn)行旅游游項(xiàng)目和和主題社社區(qū)的系系統(tǒng)開發(fā)發(fā)。云南南華僑城城旅游項(xiàng)項(xiàng)目主要要包括滇滇越鐵路路主題旅旅游、生生態(tài)旅游游小鎮(zhèn)、、體育公公園、國國際會議議中心、、頂級溫溫泉SPA、溫泉水水公園、、生態(tài)濕濕地及森森林休閑閑公園等等，華僑僑城立志志將該項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)成一個個融旅游游、觀光光、娛樂樂、度假假為一體體的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的國國際化旅旅游度假假勝地。。PART2云南華僑城基本信息項(xiàng)目簡介華僑城集團(tuán)成成立于1985年11月11日，是隸屬于于國務(wù)院國資資委管理的大大型中央企業(yè)業(yè)之一。成立立二十多年以以來，由深圳圳灣畔的一片片灘涂起步，，發(fā)展成為一一個跨區(qū)域、、跨行業(yè)經(jīng)營營的大型國有有企業(yè)集團(tuán)，，培育了房地地產(chǎn)及酒店開開發(fā)經(jīng)營、旅旅游及相關(guān)文文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營、電子及配配套包裝產(chǎn)品品制造等三項(xiàng)項(xiàng)國內(nèi)領(lǐng)先的的主營業(yè)務(wù)。。PART2華僑城主要業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成華僑城主要業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成PART2華僑城旅游+酒店+地產(chǎn)發(fā)展模式式Textinhere地產(chǎn)酒店旅游華僑城獨(dú)創(chuàng)的的“旅游+地產(chǎn)”的成片片開發(fā)模式現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)較為為成熟。其““旅游+地產(chǎn)”其實(shí)是是“先旅游后后地產(chǎn)”的路路子，一方面面提升了房地地產(chǎn)的價值（（保證了地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛毛利率），另另一方面也使使旅游資源的的邊際效應(yīng)得得到了充分的的挖掘，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)產(chǎn)的雙贏。PART2華僑城發(fā)展模模式研究華僑城的策略略是進(jìn)行成片片的區(qū)域型綜綜合開發(fā)：先先將大塊地拿拿到手，再分分期開發(fā)，構(gòu)構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條條，進(jìn)行旅游游和房地產(chǎn)、、酒店、商業(yè)業(yè)、文化、教教育之間的跨跨產(chǎn)業(yè)資源整整合，使各產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源源彼此結(jié)合，，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)協(xié)同的方式，，發(fā)揮主題公公園的旅游效效應(yīng)。旅游能夠聚人人氣、創(chuàng)品牌牌，但創(chuàng)造的的利潤不如房房地產(chǎn)豐厚，，把可控制的的資源最大化化整合到地產(chǎn)產(chǎn)中，通過區(qū)區(qū)域資源的優(yōu)優(yōu)化配置，使使土地產(chǎn)生出出最大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和社會會效益，為華華僑城旅游提提供了比旅游游本身更豐厚厚的利潤。PART2云南華僑城/賣點(diǎn)總結(jié)旅游地產(chǎn)超五星酒店旅游度假企業(yè)會所定制制高端住宅1234天麓豪宅，用用地面積近22萬m2，建筑面積5萬m2，均價22000左右，靠山臨臨海，風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美，周邊高高爾夫球場，，高級會所，，溫泉水療一一應(yīng)俱全，專專為高端成功功人士打造項(xiàng)目分為四大大區(qū)：濱水水休閑度假區(qū)區(qū)、康體運(yùn)動動休閑區(qū)、主主題文化旅游游區(qū)、山谷生生態(tài)度假區(qū)，，集地中海風(fēng)風(fēng)情建筑，高高端SPA，滇越鐵路主主題小鎮(zhèn)，高高爾夫球場，，高級會所為為一體的國際際旅游度假區(qū)區(qū)依托華僑城國國際旅游度假假區(qū)優(yōu)勢，推推出企業(yè)會所所定制服務(wù)，，即根據(jù)企業(yè)業(yè)的要求對800-1000平米大宅從戶戶型到格局全全方位的定制制服務(wù)。項(xiàng)目擁有圣托托里尼會議超超五星酒店，，皇宮酒酒店、高爾爾夫會所酒店店、城堡酒酒店等多個五五星級酒店以以及菲拉精品品酒店、、火車主題酒酒店、半半山藝術(shù)酒店店、山谷谷木屋酒店、、萬福精精舍等多家風(fēng)風(fēng)情酒店三、本土營銷銷案例1、東盟森林2、云南華僑城城3、星耀水鄉(xiāng)開發(fā)商：昆明明星耀（國際際）俱樂部有有限公司項(xiàng)目狀態(tài)：房房源充足項(xiàng)目類型：生生態(tài)濕地，別別墅所在區(qū)域：昆昆明北部板塊塊建筑面積：55萬平方米銷售價格：18000/平方米項(xiàng)目地址：昆昆明空港經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)嵩明嘉嘉麗澤濕地星耀水鄉(xiāng)總占占地約6500畝，總建筑面面積53萬平米，其中中住宅42萬平米，公建建11萬平米。公建建包括主題精精品酒店、高高爾夫會所、、辦公樓、特特色商業(yè)街、、千人會議中中心、垂釣俱俱樂部、馬術(shù)術(shù)俱樂部、員員工宿舍、綜綜合運(yùn)動館。。PART3星耀水鄉(xiāng)基本信息項(xiàng)目簡介利用特嘉麗澤澤片區(qū)高原水水資源，8條河道貫通整整個片區(qū)，規(guī)規(guī)劃有生態(tài)濕濕地園；充分保留農(nóng)場場原始生態(tài)環(huán)環(huán)境，規(guī)劃出出了薰衣草莊莊園以及花海海園，養(yǎng)生園園等大型生態(tài)態(tài)主題區(qū)域；；項(xiàng)目住宅區(qū)域域周邊規(guī)劃有有高爾夫，以以及大部分生生態(tài)區(qū)域，居居住環(huán)境相對對較優(yōu)；項(xiàng)目內(nèi)部的生生態(tài)區(qū)域以及及住宅區(qū)域的的交通規(guī)劃是是不可以行車車的，只能騎騎馬，走路或或自行車，能能更好的保持持生態(tài)環(huán)境。。PART3星耀水鄉(xiāng)/項(xiàng)目規(guī)劃PART3星耀水鄉(xiāng)/濕地資源利用嘉麗澤片片區(qū)高原水資資源，8條河道貫通整整個片區(qū)；生態(tài)濕地公園園，孕育出出整個項(xiàng)目自自然風(fēng)光；地處稀缺生態(tài)態(tài)環(huán)境區(qū)域域，屬于云南南保留較完好好的原生態(tài)濕濕湖泊區(qū)。。2009年嵩明嘉麗麗澤高原水鄉(xiāng)鄉(xiāng)張祖祖林最好保持它的的原生態(tài)，一一定要處理好好保護(hù)和開發(fā)發(fā)的問題，保保護(hù)好就是最最大的開發(fā)。。項(xiàng)目擁有極好好的濕地自然然風(fēng)光PART3星耀水鄉(xiāng)/馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)擁有有全昆明最好好的馬術(shù)俱樂樂部星耀水鄉(xiāng)馬術(shù)術(shù)俱樂部馬匹匹多為百萬以以上名馬，星星耀集團(tuán)購買買所得，很多多參加過著名名電影拍攝，，荷蘭品種占占大多數(shù)PART3星耀水鄉(xiāng)/分時度假簽約RCI：購房者購買買了一套房屋屋，可能每年年只有一個月月的時間自住住，其余11個月處處于閑閑置狀狀態(tài)，，通過過RCI交換平平臺，，可將將房屋屋閑置置的11個月交交換，，讓別別人住住進(jìn)你你的房房屋，，享用用這個個房屋屋所在在社區(qū)區(qū)的全全部度度假資資源，，自己己到不不同國國家旅旅游度度假時時，可可免費(fèi)費(fèi)住進(jìn)進(jìn)相同同等級級的房房屋和和享受受社區(qū)區(qū)度假假資源源。星耀水水鄉(xiāng)簽簽約溫溫德姆姆集團(tuán)團(tuán)分時時度假假項(xiàng)目目PART3星耀水水鄉(xiāng)/建筑特特色星耀水水鄉(xiāng)建建筑材材料優(yōu)優(yōu)秀，，特色色明顯顯星耀水水鄉(xiāng)的的別墅墅，主主體建建筑全全部采采用加加拿大大進(jìn)口口木材材，為為云南南首例例，防防潮，，防蟲蟲，防防震性性能良良好。。外觀有有4種主色色調(diào)24種搭配配組成成，讓讓人有有耳目目一新新的感感覺。。彩色色搭配配的別別墅區(qū)區(qū)，充充滿活活力，，充斥斥著童童話色色彩，，在別別墅樓樓盤中中也較較少有有此風(fēng)風(fēng)格。。PART3星耀水水鄉(xiāng)/賣點(diǎn)總總結(jié)規(guī)劃合理分時度假建筑特色濕地資源配套豐富四、、經(jīng)經(jīng)典典項(xiàng)項(xiàng)目目借借鑒鑒廣州州金金地地門門道道科科技技園園PART1金地地門門道道科科技技園園金地地門門道道-EOD綠色色生生態(tài)態(tài)辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園門道道商商務(wù)務(wù)園園，，占占地地70余萬萬平平米米，，共共分分八八大大區(qū)區(qū)塊塊，，以以國國際際綠綠色色生生態(tài)態(tài)商商務(wù)務(wù)辦辦公公區(qū)區(qū)的的先先進(jìn)進(jìn)理理念念，，將將商商務(wù)務(wù)、、匯匯展展、、休休閑閑、、娛娛樂樂等等有有機(jī)機(jī)地地結(jié)結(jié)合合。。引引入入低低容容積積率率、、綠綠色色生生態(tài)態(tài)的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計理理念念和和發(fā)發(fā)展展模模式式，，打打造造健健康康、、和和諧諧、、創(chuàng)創(chuàng)造造力力優(yōu)優(yōu)先先的的以以現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)為為引引領(lǐng)領(lǐng)的的國國際際化化商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)。。PART1金地地門門道道科科技技園園/項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)主主要要有有4層和和8層輕輕型型物物業(yè)業(yè)兩兩種種。。面面向向文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意企企業(yè)業(yè)銷銷售售租租賃賃。。其其樓樓面面空空間間組組合合靈靈活活，，既既可可獨(dú)獨(dú)立立使使用用，，也也可可拼拼接接后后使使用用。。每每層層單單元元面面積積約約250~400平方方米米，，每每棟棟面面積積約約1000~3200平方方米米。。以大大開開間間，，大大窗窗幕幕為為主主錯錯落落交交置置的的獨(dú)獨(dú)棟棟辦辦公公區(qū)區(qū)在在英英國國著著名名設(shè)設(shè)計計院院的的雕雕琢琢之之下下，，合院院思思想想在在12萬余余平平米米的的建建筑筑規(guī)規(guī)模模中中自自然然流流露露PART1金地地門門道道科科技技園園/功能能分分區(qū)區(qū)園區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，劃分分為為生生活活區(qū)區(qū)、、生生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)、、價價值值提提升升區(qū)區(qū)三三個個空空間間類類別別，條條件件較較弱弱的的地地塊塊先先轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，條條件件較較好好的的地地塊塊后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或自自行行開開發(fā)發(fā)。。生活活區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)并并迅迅速速啟啟動動，分期進(jìn)進(jìn)度與招招商保持持同步。。生活區(qū)區(qū)以服務(wù)務(wù)本項(xiàng)目目入園企企業(yè)為主主，適當(dāng)當(dāng)兼顧洪洪灣片區(qū)區(qū)其他企企業(yè)，經(jīng)經(jīng)營方式式以物業(yè)業(yè)開發(fā)出出售為主主，出租租為輔。。價值提升升區(qū)生產(chǎn)區(qū)生活區(qū)PART1金地門道道科技園園/戶型PART1金地門道道科技園園/小結(jié)規(guī)劃共分八大區(qū)塊，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合配套中心果嶺區(qū)，設(shè)有8層的研發(fā)商務(wù)樓和4層的產(chǎn)業(yè)別墅。規(guī)劃有商務(wù)會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設(shè)施。戶型以通透高挑戶型為主，獨(dú)棟商業(yè)建筑為輔戶型設(shè)計合理，空間組合靈活五、項(xiàng)目目發(fā)展方方向構(gòu)想想1、項(xiàng)目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART1項(xiàng)目區(qū)位位我公司項(xiàng)項(xiàng)目所在在地為呈呈貢縣洛洛陽片區(qū)區(qū)小新冊冊村附近近，距離離呈貢市市政府僅5分鐘車程程，鐵路路近在咫咫尺，出出門便是是呈黃快快速公路路，地理理位置優(yōu)優(yōu)越地處昆明明主城、、空港經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)、、呈貢新新區(qū)三城城中心，，位于經(jīng)經(jīng)開區(qū)規(guī)規(guī)劃工業(yè)業(yè)園大沖沖片區(qū)PART1項(xiàng)目定位位根據(jù)總公公司綠色色交易的的經(jīng)營理理念，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際情況，，經(jīng)公司司領(lǐng)導(dǎo)研研究決定定，項(xiàng)目初步步定位為為集高端端農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品，冷冷鏈，物物流，倉倉儲為一一體的綠綠色工業(yè)業(yè)園區(qū)冷鏈倉儲儲高端食材材城物流五、項(xiàng)目目發(fā)展方方向構(gòu)想想1、項(xiàng)目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART2客戶分析析目標(biāo)客戶戶01.相關(guān)行業(yè)業(yè)企業(yè)或或個人從事冷鏈鏈物流行行業(yè)食品加工工業(yè)者相關(guān)包裝裝、倉儲儲、運(yùn)輸輸行業(yè)02.投資客工業(yè)物業(yè)業(yè)投資者者03.大面積物物業(yè)需求求者別墅投資資者企業(yè)定制制會所相關(guān)行業(yè)業(yè)倉儲、、加工、、物流、、包裝行行業(yè)執(zhí)業(yè)業(yè)者對物物業(yè)的需需求較高高，對此此類客戶戶可以租租代售形形式進(jìn)行行銷售根據(jù)廣州州金地門門道工業(yè)業(yè)園區(qū)的的成功案案例，園園區(qū)景觀觀綠化優(yōu)優(yōu)美，生生活配套套規(guī)劃合合理，吸吸引了眾眾多企業(yè)業(yè)和個人人入駐。。其中不不乏別墅墅投資客客及企業(yè)業(yè)定制會會所。此此類客戶戶為對生生活或辦辦公環(huán)境境要求較較高的，，可進(jìn)行行物業(yè)銷銷售方式式近年來工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)穩(wěn)定而而持續(xù)的的增長引引起了許許多投資資客的興興趣，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而從投投資商業(yè)業(yè)和住宅宅轉(zhuǎn)向工工業(yè)廠房房。此類類客戶為為物業(yè)銷銷售客戶戶五、項(xiàng)目目發(fā)展方方向構(gòu)想想1、項(xiàng)目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART3營銷方式式媒體廣告告推廣產(chǎn)銷見面面會農(nóng)產(chǎn)品主主題文化化路演PART3營銷方式式媒體組織織：平面媒體體—《云南日報報》陽光樓市市《春城晚報報》地產(chǎn)版《云南信息息報》《都市時報報》《白金風(fēng)尚尚》《大觀周刊刊》《加油》網(wǎng)絡(luò)媒體體—搜房網(wǎng)昆昆明站站、云云南信息息港房房網(wǎng)電視媒體體—YNTV-2《都市條形形碼》KMTV-1《《街頭巷尾尾》戶外廣告告—機(jī)場路、、市區(qū)黃黃金媒體體+高速路出出入城單單立柱媒體廣告告推廣-------------軟文報道道不低于于20篇-------------平面硬廣廣投放不不低于40次-------------網(wǎng)絡(luò)媒體體報道數(shù)數(shù)次-------------電視硬廣廣投放40次-------------電視專題題節(jié)目3-5期-------------戶外投放放PART3營銷方式式產(chǎn)銷見面面會農(nóng)產(chǎn)品主主題文化化路演產(chǎn)銷見面面會和路路演活動動可同時時交替進(jìn)進(jìn)行，旨旨在宣傳傳農(nóng)產(chǎn)品品綠色交易文化化，為園園區(qū)綠色色產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)行宣傳傳和推廣廣，展示示園區(qū)物物業(yè)類型，最終終達(dá)到推推盤效果果。生活配套套營銷手段段規(guī)劃合理從報規(guī)報建開始就積極規(guī)劃園區(qū)辦公區(qū)域及配套設(shè)置的構(gòu)建?？山梃b珠江金地門道打造綠色辦公區(qū)，以租代售的形式或華僑城會所定制方式，為企業(yè)定制獨(dú)棟會所或辦公樓，解決產(chǎn)權(quán)不可分割的問題生活配套套區(qū)規(guī)劃劃完善，，進(jìn)行商商務(wù)、娛娛樂、購購物等的的有機(jī)結(jié)結(jié)合。輔輔以配套套單身公公寓解決決園區(qū)辦辦公人員員生活住住宿問題題。參考本土營銷銷案例進(jìn)行報報媒、網(wǎng)絡(luò)、、電話等的營營銷。可找本本土知名廣告告策劃公司及及代理銷售公公司進(jìn)行推盤盤。小結(jié)：匯報完畢謝謝謝謝12月-2211:59:5711:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:5712月月-2212月月-2211:59:572022/12/3111:59:579、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。11:59:5711:59:5711:5912/31/202211:59:57AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2211:59:5711:59Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。11:59:5711:59:5711:59Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2211:59:5711:59:57December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。31十二月月202211:59:58上午午11:59:5812月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:59上上午12月-2211:59December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/3111:59:5811:59:5831December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你