池州金匯璞玉天城戶型配比建議

會計學1池州金匯璞玉天城戶型配比建議Part1市場審視第1頁/共48頁2013年1-5月整體成交量二月份成交1277套，認購921套，為上半年月銷量最高單月；三、四月份銷量明顯下滑，在五月份，五一小長假前后眾多商家推盤，剛需大量釋放，使得銷量強勢反彈，再次突破千套銷量大關；六月份受銀行“錢荒”影響，以及部分剛需得到釋放后，銷量再次急劇下跌，成為上半年銷量最低單月；五六月份的市場形成冰火兩重天的局面。第2頁/共48頁——住宅成交量銳減265套池州樓市6月平淡收尾2013年6月池州樓市成交量下滑2013年6月池州商品房成交703套，比五月減少365套，降幅為33.6%。其中住宅成交575套，比5月減少265套，降幅為46.1%。池州樓市6月平淡收尾第3頁/共48頁4月份各面積段成交情況其中80-100平米的戶型銷售最多，達到了225套，其次是100-120平米的戶型。兩種戶型銷售總數(shù)達到了473套，占了四月份銷售總套數(shù)的63%，這是由當?shù)鼐用竦氖杖胨?，家庭結構的原因共同造成的。第4頁/共48頁6月份銷售的戶型面積主要集中在100-120㎡，以及80-100㎡，其中80-100㎡的房源銷售232套，占31.54%；100-120㎡的房源銷售267套，占44.75%。6月份各面積段成交情況第5頁/共48頁6月份各面積段成交情況從成交均價方面來看，4000元/平方米以上的房源仍占絕大多數(shù)，成交538套，比例為84.33%。第6頁/共48頁價格:成交均價為4189元/平米；戶型面積：成交結構方面，80-100平米戶型與100-120㎡平米戶型市場占有率不分上下，100-120㎡平米戶型由于其寬敞的空間、居住的舒適度和功能的齊全是客戶的主力需求，但其面積相對80-100㎡平米戶型較大，總價較高，致使大部分客戶轉而購買80-100平米戶型。80-100平米戶型面積相對較小，總價較低以及其實用的居住空間較容易為市場所接受?？蛻舴治觯撼刂轂槿珖木€城市，雖然池州不乏有錢人，但整體經(jīng)濟落后，居民收入偏低，許多購房者要花費十幾年的積蓄購買一套房子，拮據(jù)的經(jīng)濟使其選擇購買小面積的房源。市場審視小結第7頁/共48頁啟示：三房戶型是市場的主力需求，由于房價高企不下，很多年輕買家“望價卻步”，原計劃買套三的不得不轉向購買套二。故建議本項目在戶型配置上可增加小三房的比例，滿足市場需求。市場審視小結第8頁/共48頁Part2銷量TOP8戶型配比分析第9頁/共48頁萬成香格里拉一室兩廳一衛(wèi)面積：80.8㎡

兩室兩廳兩衛(wèi)面積：83㎡

三室兩廳兩衛(wèi)面積：109.36㎡

萬成香格里拉住宅共有25種戶型。其中1室2廳有80.8㎡﹑81.65㎡﹑81.74㎡3種戶型面積；2室2廳有83㎡﹑86㎡﹑91㎡﹑92㎡﹑94㎡﹑97㎡﹑98㎡﹑107.67㎡﹑108.82㎡、112.14㎡、116㎡﹑116.55㎡13種戶型面積；3室2廳有87㎡、100㎡﹑108㎡﹑108.95㎡﹑121㎡﹑123㎡﹑124.28㎡﹑136㎡和123.3㎡9戶型。第10頁/共48頁80—100100—120120—14080.81室2廳107.672室2廳1213室2廳81.651室2廳108.822室2廳1233室2廳81.741室2廳112.142室2廳124.283室2廳832室2廳1162室2廳1363室2廳862室2廳116.552室2廳123.33室2廳873室2廳1003室2廳912室2廳1083室2廳922室2廳108.953室2廳942室2廳972室2廳982室2廳萬成香格里拉第11頁/共48頁綠洲桂花城兩室兩廳一衛(wèi)面積：84.1三室兩廳兩衛(wèi)面積：121㎡五室兩廳兩衛(wèi)面積：148.15㎡共有25種戶型。其中2室2廳有84.1㎡﹑94㎡﹑83㎡﹑87.89㎡﹑83.98㎡﹑88.4㎡6種戶型面積；3室2廳有90.6㎡﹑93.5㎡﹑121.1㎡﹑101.3㎡﹑121㎡﹑129㎡﹑110㎡﹑124㎡﹑107㎡、96㎡、121.48㎡﹑124.34㎡﹑107.62㎡﹑94.46㎡﹑100.74㎡﹑96.72㎡﹑117.59㎡﹑93.93㎡﹑122.95㎡﹑105.74㎡﹑96.89㎡和104.86㎡22種戶型面積；5室2廳有148.15㎡、189.25㎡﹑142.95㎡﹑184.53㎡﹑140.37㎡﹑130.69㎡6種戶型。第12頁/共48頁80—100100—120120—14084.12室2廳101.33室2廳121.13室2廳942室2廳1103室2廳1213室2廳832室2廳1073室2廳1243室2廳87.892室2廳107.623室2廳121.483室2廳83.982室2廳100.743室2廳124.343室2廳88.42室2廳117.593室2廳122.953室2廳90.63室2廳105.743室2廳148.155室2廳93.53室2廳104.863室2廳189.255室2廳963室2廳142.955室2廳96.893室2廳184.535室2廳982室2廳140.375室2廳130.695室2廳綠洲桂花城第13頁/共48頁碧桂園兩房兩廳一衛(wèi)面積：83㎡四室2廳2衛(wèi)面積：215㎡三房兩廳兩衛(wèi)面積：122㎡三房兩廳兩衛(wèi)面積：122㎡80—100100—120120—140832室2廳1103室2廳1223室2廳842室2廳112.813室2廳1303室2廳87.222室2廳105.333室2廳135.913室2廳第14頁/共48頁華府駿苑兩房兩廳面積74.7㎡三房兩廳一衛(wèi)面積135.1㎡兩房兩廳面積112.2

㎡80以下80--100100--12074.532室2廳89.392室2廳109.652室2廳74.72室2廳92.212室2廳112.23室2廳70.512室2廳93.62室2廳112.993室2廳98.72室2廳110.643室2廳第15頁/共48頁凱旋公館戶型A：87㎡

戶型B：91㎡戶型C：109㎡80—100100--120140以上872室2廳1092室2廳1553室2廳912室2廳1172室2廳1443室2廳120--1401353室2廳1232室2廳第16頁/共48頁高速·秋浦天地戶型一室一廳E346.82—50.88㎡D5戶型兩室兩廳107㎡戶型三室兩廳141.14㎡共有20種戶型，其中一室一廳的有78.81㎡，50.78—55.61㎡，46.82—50.88㎡、共5組；二室二廳的有107㎡、98--101㎡、87.81㎡、91.34㎡、129.25㎡、85.12㎡、共7組；三室兩廳的有141.14㎡、115.6㎡、118.86㎡、123.24㎡、130.91㎡、117.24㎡、129.63㎡、125.8㎡共8種。第17頁/共48頁高速·秋浦天地80以下80--100120—14046.821室2廳982室2廳141.143室2廳50.881室2廳87.812室2廳129.252室2廳50.781室2廳91.342室2廳123.243室2廳55.611室2廳85.122室2廳130.913室2廳78.811室2廳129.633室2廳100--120125.83室2廳1012室2廳1072室2廳115.63室2廳118.863室2廳117.243室2廳第18頁/共48頁曼哈頓兩室兩廳86㎡兩室兩廳93㎡三室兩廳103㎡80—100100—120862室2廳1033室2廳932室2廳1153室2廳1253室2廳1033室2廳第19頁/共48頁天湖麗景灣戶型面積：57.72㎡戶型面積：90.52—90.93戶型面積：134.22—134.31㎡共有21種戶型，其中一室一廳57.72㎡、76.86㎡兩種戶型；兩室兩廳有90.52—90.93㎡、85.6—85.59㎡、88.55—89.84㎡、81.76㎡、98.01㎡、84.74—84.99㎡、84.26—92.63㎡、86.96㎡、13種戶型；三室兩廳的有107.82—107.98㎡、134.22—134.31㎡、124.26㎡、111.36㎡6種戶型第20頁/共48頁80以下80—100100--12057.721室2廳90.52—90.932室2廳107.82—107.983室2廳76.861室2廳85.59—85.62室2廳111.363室2廳88.55—89.842室2廳118.863室2廳81.762室2廳120—14098.012室2廳124.263室2廳84.74—84.992室2廳134.22—134.313室2廳84.26—92.632室2廳86.962室2廳天湖麗景灣第21頁/共48頁60708090100110120130140萬成香格里拉綠洲桂花城碧桂園華府駿苑凱旋公館高速·秋浦天地曼哈頓天湖麗景灣戶型面積項目名稱第22頁/共48頁1、市場上最小戶型為高速·秋浦天地的小樂公寓46.82㎡一房，其中兩室兩廳一衛(wèi)的戶型集中區(qū)間在82-95㎡，集中在90㎡左右，僅華府駿苑有70-80平米的兩房。2、三室是市場上的主導戶型，面積區(qū)間跨越為100-135平方米，其中一衛(wèi)的面積大多分布在100-120㎡，在110㎡上下浮動，而兩衛(wèi)的戶型面積區(qū)間為120㎡以上，面積段跨度較大，而平均在130㎡左右。3、市場上也出現(xiàn)了四室兩廳兩衛(wèi)和五室兩廳兩衛(wèi)的戶型，面積段從140-235㎡都有，正常四室集中在145㎡左右。4、綜上所訴：戶型設計的好與壞對于當?shù)貥潜P的銷售有較大影響，所以本項目需要在現(xiàn)階段做好戶型優(yōu)化。對本區(qū)域樓盤戶型的總結第23頁/共48頁1、緊湊兩室的面積段應該在75-80㎡，搶占市場先機，舒適兩室的面積段應該在80-90㎡。3、三室的戶型應該集中在92-120㎡，市場上的主流戶型應該占到最大的份額，其中客戶對于衛(wèi)生間的要求不嚴格，那么一衛(wèi)的設計應該多于兩個衛(wèi)生間的。一衛(wèi)的面積應該在90-105平方米，兩衛(wèi)的面積在105-120平米。3、四室的戶型份額應該占到較小的比例。面積應該控制在140㎡以內(nèi)。4、戶型面積的相應縮小，有助于在總價有優(yōu)勢的情況下拉快銷售速度。戶型面積段占比備注兩房一廳70----80平米10%緊湊兩房兩房兩廳80----90平米30%舒適兩房三房兩廳一衛(wèi)90---95平米15%緊湊三房三房兩廳一衛(wèi)95---110平米20%舒適三房三房兩廳兩衛(wèi)110----120平米15%主流三房四房兩廳一衛(wèi)120-130平米8%豪華大套四房兩廳兩衛(wèi)130-140平米2%豪華大套戶型配比建議第24頁/共48頁Part3項目審視第25頁/共48頁項目位于站前區(qū)長江南路與林蔭路交叉口，池州市體育館就在斜對面，項目周邊有天堂湖、濕地公園、齊山風景區(qū)等優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源。項目審視/位置第26頁/共48頁項目數(shù)量單位總用地面積62898平米總建筑面積148909.9平米地上建筑面積119173.9平米其中住宅107373.9平米商業(yè)11800平米地下建筑面積29736平米綠化率36.5%容積率2.2——停車位1065個項目審視/地塊經(jīng)濟技術指標第27頁/共48頁兩室兩廳88.66

㎡兩室兩廳114.96㎡三室兩廳126.14

㎡共有20種戶型，其中2室2廳的88.66㎡﹑83.32㎡共2種戶型面積；3室2廳的有126.14㎡﹑111.26㎡﹑114.19㎡﹑114.96㎡﹑121.98㎡﹑98.36㎡共6種戶型面積；4室2廳的有138.43㎡﹑129.79㎡﹑141.03㎡共3種戶型面積；5室2廳的有152.11㎡共1種戶型面積。項目審視/戶型配比第28頁/共48頁80—100100—120140以上88.662室2廳111.263室2廳141.034室2廳83.322室2廳114.193室2廳152.115室2廳98.363室2廳114.963室2廳120-140126.143室2廳121.983室2廳138.434室2廳129.794室2廳項目審視/戶型配比第29頁/共48頁景觀資源周邊交通客戶需求項目對面為池州體育館，攬齊山、天堂湖、濕地公園三大自然景觀項目僅有一路公交車上下站臺，出行不便目標客戶以首置及外地客戶為主但實自然景觀為共享資源，內(nèi)部園林永遠不能代替自然資源的價值項目周邊大配套不全，距公交車站較遠，出行不方便相對于區(qū)域內(nèi)占據(jù)較佳地段、體量較大、社區(qū)配套更全項目，本項目無法搶占制高點，搶奪頂級富豪市場有較大的市場風險項目審視/項目要素理解第30頁/共48頁社區(qū)缺乏配套出行不便影響生活品質(zhì)市場對中小戶型的需求宏調(diào)政策的影響…………盡管項目所處區(qū)域齊山公園、天堂湖、濕地公園等自然景觀，但綜合各項因素，項目仍然不宜搶占過高市場，戶型面積不宜過大，避免總價過高，造成銷售停滯，從而有效規(guī)避開發(fā)風險！項目審視/項目要素理解第31頁/共48頁Part4戶型配比及設計亮點建議第32頁/共48頁根據(jù)市場分析及項目要素分析，建議在保證戶型足夠舒適度的前提下，控制戶型面積的合理大小，整體戶型比例按115/80政策執(zhí)行。本區(qū)域兩房與小三房一直是熱銷戶型。通過對比發(fā)現(xiàn)，同樣面積條件下，小三房更受客戶青睞．建議本項目戶型設置增加小三房的比例，適應市場對空間實用的需求思考第33頁/共48頁5#樓8戶9#樓6戶戶型比例構想第34頁/共48頁5#樓建議住宅戶型比例

2房2廳2房2廳3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)合計單層戶數(shù)1211218面積75829296115125293面積范圍75～8080～9090～9595～110110～120120～130

單層面積7516492962301256579棟總面積112524601380144034501875117309棟各戶型套數(shù)151515151515759棟各戶型比例12%26%12%12%26%12%100%戶型比例構想第35頁/共48頁9#樓建議住宅戶型比例

2房2廳2房2廳3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)合計單層戶數(shù)121118面積75829296115293面積范圍75～8080～9090～9595～110110～120

單層面積7516492961155429棟總面積1125246013801440172581309棟各戶型套數(shù)1515151515759棟各戶型比例17%32%17%17%17%100%戶型比例構想第36頁/共48頁75㎡的二房二廳戶型設計緊湊；分區(qū)明確、功能齊全；采用了大飄窗臺、轉角飄窗設計，提升室內(nèi)使用空間和觀景視野；戶型設計參考（一）第37頁/共48頁戶型特點：82㎡I小三房二廳1.方正實用2.動靜分區(qū)明顯、躍式設計使空間具層次感3.臥室有飄窗通風采光好,是空間無形中放大很多。戶型設計參考（二）第38頁/共48頁戶型特點：89㎡三房二廳1.方正實用2.客廳與餐廳的空間尺度恰到好處，不浪費空間3.雙陽臺設計，且具備大陽臺空間4.房間面積分