XXXX房地產企業(yè)必須面對的個涉稅風險點

標桿房地產企業(yè)

必須要應對的

50個涉稅風險點

主講人：蔡昌

caichang@126.com

著名房地產稅收籌劃實戰(zhàn)專家中央財經大學稅務管理系主任國際注冊高級會計師（ICSPA）中國第一位稅務籌劃方向博士第三種眼光看稅收籌劃的奇才北京大學、清華大學客座教授任國內多家股份公司獨立董事國內知名房地產企業(yè)稅務顧問蔡昌

第1講

標桿企業(yè)如何

規(guī)避涉稅風險2023/1/184稅務風險企業(yè)的納稅行為偏離稅法規(guī)定，而導致企業(yè)未來利益的損失。其表現(xiàn)形式是多繳了稅或者少繳了稅，再或者是引起未來多繳稅或少繳稅。房地產企業(yè)為何面臨更多的稅務風險呢？

（1）開發(fā)周期長，不確定性大。

（2）流程復雜，不易于整體觀。

（3）朝令夕改，房地產政策變化快。

（4）涉及政府監(jiān)管多，協(xié)調難度大。稅務風險的由來房地產價值鏈及

納稅情況分析房地產稅負重、征稅環(huán)

節(jié)多、涉及16個稅種稅收政策復雜而多變各地執(zhí)行尺度不一稅收征管嚴、稽查多

設計建安環(huán)節(jié)資金運籌與成本分攤預售與銷售項目清算與增值自持物業(yè)獲取土地稅務指引為房地產企業(yè)價值鏈重構與稅收籌劃指明方向，形成系統(tǒng)的風險控制框架與節(jié)稅模式。

營業(yè)稅

土地增值稅

企業(yè)所得稅全程稅務指引——房地產稅務重構2023/1/1861.制度與流程控制策略如何進行土地轉移的籌劃？

轉讓土地，合作建房，還是其他模式【案例】：企業(yè)分家，土地房產轉移1、轉讓土地使用權2、合作建房3、轉讓在建工程4、對外投資

標桿企業(yè)涉稅風險應對策略【案例分析】：鴻翔集團是一家開發(fā)房地產企業(yè)，2012年3月取得一塊土地，價值為6000萬元，經過董事會決議，準備將土地用于建造鴻翔大廈（作為一家酒店獨立經營），從事賓館住宿和餐飲娛樂服務。鴻翔大廈的建設期為2年，建造鴻翔大廈預計需要再投入1.3億元資金，預計建成后的鴻翔大廈的公允價值為2.8億元。請問：集團應如何投資建設鴻翔大酒店？如何投資建設星級酒店【案例分析】如果先建設鴻翔大廈，建成后以大廈對外投資設立鴻翔大酒店進行經營，則需要按照公允價值2.8億元計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如何投資建設星級酒店【籌劃方案】鴻翔集團以土地使用權和1.3億元資金，投資成立一家法人企業(yè)，由該法人企業(yè)建造并經營鴻翔大廈。

建造過程：委托一家建筑施工企業(yè)代建。

【技巧】：先投資再委托代建【案例引申】：大型集團公司一般以集團名義出面談判，但具體拿地時以下屬子公司與政府簽訂土地出讓協(xié)議，然后建設酒店等經營性物業(yè)。如何投資建設星級酒店2023/1/18102.合同簽訂策略（1）建安成本的分拆：通過經濟合同界定“材料

投入清單”。（2）分體的工程項目：分簽技巧（3）建安工程的轉包：設計一家建安公司

標桿企業(yè)涉稅風險應對策略2023/1/5113.涉稅會計處處理策略頂部穹窿的的攤銷處理理成本對象獨獨立核算：：成本核算算對象成本分拆的的會計技巧巧標桿企業(yè)涉涉稅風險應應對策略第2講房地產50個涉稅風險點點確定投資主主體（1）獨立核算算的法人子子公司（2）非法人的的二級分公公司（3）項目部風險點1、利潤分配配的稅收成成本2、注冊地與與開發(fā)地是是否一致3、長期持有有還是短期期包裝出售售4、借款經營營與資金運運作模式1.確定投資主主體的稅務務風險點稅收管轄權權分析——屬地管理（1）營業(yè)稅：：納稅人轉轉讓、出租租土地使用用權，應當當向土地所所在地主管管稅務機關關申報繳納納營業(yè)稅；；納稅人銷銷售、出租租不動產，，應當向不不動產所在在地的主管管稅務機關關申報繳納納營業(yè)稅。。（2）土地增值值稅：自轉轉讓房地產產合同簽訂訂7日內向房地地產所在地地主管稅務務機關辦理理納稅申報報，并在稅稅務機關核核定的期限限內繳納土土地增值稅稅（3）土地使用用稅：土地地所在地稅稅務機關征征收（4）房產稅：：房產所在在地稅務機機關征收2.房地產分支支機構的稅稅務風險點點風險點（1）分公司不不具備法人人資格，其其民事責任任由公司全全盤承擔。。包括簽訂訂合同、融融資、對外外投資等。。（2）分公司接接受發(fā)票（3）分支機構構盈虧狀況況新設分支機機構虧損時時，可以考考慮采用分分公司模式式。（4）分支機構構的利潤分分配及風險險責任問題題分支機構不不利于進行行獨立的利利潤分配；；公司運作多多個項目時時，可能會會涉及別的的項目風險險牽連；分分公司也會會對總公司司造成信譽譽和經營業(yè)業(yè)績的顯著著影響。2.房地產分支支機構的稅稅務風險點點風險點（5）分公司的的企業(yè)所得得稅操作實實務a.分公司跨區(qū)區(qū)經營，主主要涉及地地區(qū)財政利利益關系，，各地稅務務局存在爭爭搶稅源問問題。b.跨省經營：：統(tǒng)一核算算、分級管管理、就地地預繳、匯匯總清算、、財政調庫庫?！敹悺?008】28號分支機構在在項目所在在地按月或或按季度預預繳企業(yè)所所得稅。分支機構新新設當年不不用預繳地地方，分支支機構撤銷銷當年的稅稅款全部由由總機構繳繳納。c.省內跨市經經營：按照照省局政策策執(zhí)行。【河北政策分分享】2.房地產分支支機構的稅稅務風險點點風險點（1）境外外投資資者收收購中中方股股權，，或以以股權權轉讓讓及其其他方方式并并購境境內房房地產產的，，須妥妥善安安排職職工、、處理理債務務，自自外商商投資資企業(yè)業(yè)營業(yè)業(yè)執(zhí)照照頒發(fā)發(fā)之日日起3個月內內以自自有資資金一一次性性支付付全部部轉讓讓金（2）中外外方股股東均均不得得簽訂訂有保保證任任何一一方固固定回回報的的收益益條款款（3）境外外投資資者不不得以以變更更境內內房地地產企企業(yè)實實際控控制人人的方方式，，規(guī)避避外資資房地地產審審批。。（4）外匯匯出入入境符符合國國家外外匯管管理政政策。。3.外資房房地產產企業(yè)業(yè)的稅稅務風風險點點注冊資資本約約束條條件國內設設立居居民房房地產產企業(yè)業(yè)，但但股東東為非非居民民企業(yè)業(yè)股東東。注注冊資資本要要求：：（1）投資資總額額在1000萬美元元（含含）以以上的的，注注冊資資本不不低于于投資資總額額的50%。（2）投資資總額額在300萬美元元至1000萬美元元的，，注冊冊資本本不低低于投投資總總額的的50%。（3）投資資總額額在300萬美元元（含含）以以下的的，注注冊資資本不不低于于投資資總額額的70%。3.外資房房地產產企業(yè)業(yè)的稅稅務風風險點點2023/1/519開辦費的會會計與稅務務處理開辦費不再再列入長期期待攤費用用，與會計計準則一致致，可以從從生產經營營當期一次次性扣除。。國稅函[2009]98號文件規(guī)定定，新稅法法中開（籌籌）辦費未未明確列作作長期待攤攤費用，企企業(yè)可以在在開始經營營之日的當當年一次性性扣除，也也可以按照照新稅法有有關長期待待攤費用的的處理規(guī)定定處理，但但一經選定定，不得改改變。開辦費中的的業(yè)務招待待費直接計計入開辦費費，可以實實現(xiàn)一次性性稅前扣除除，不需作作納稅調整整?！径悇罩敢浚洪_辦費盡盡早列支扣扣除。4.開辦費的納納稅風險點點房地產信托托融資的兩兩種模式（1）信托債務務融資：房房地產企業(yè)業(yè)向信托公公司舉債，，約定按期期支付利息息。信托融融資成本高高于銀行貸貸款利率，，且需要支支付大筆融融資顧問費費或財務顧顧問費。（2）信托股權權融資：房房地產企業(yè)業(yè)直接吸收收信托公司司投資。稅稅后支付融融資成本，，增加顯性性稅負。5.房地產信托托融資的稅稅務風險點點風險點（1）信托債務務融資合同同和利息單單據是扣稅稅憑證，融融資成本超超銀行貸款款利率部分分不能扣除除；（2）融資顧問問費形式上上為服務業(yè)業(yè)發(fā)票，不不能作為資資本化利息息進入開發(fā)發(fā)成本，導導致土地增增值稅損失失。（3）信托股權權融資到期期后需要股股權溢價贖贖回信托公公司所持股股份，股權權轉讓溢價價無法實現(xiàn)現(xiàn)稅前列支5.房地產產信托托融資資的稅稅務風風險點點風險點點（1）契稅稅計稅稅依據據的確確定國稅函函【2009】603號文件件規(guī)定定：出出讓國國有土土地使使用權權，其其契稅稅計稅稅價格格為承承受人人為取取得該該土地地使用用權而而支付付的全全部經經濟利利益。。對通通過招招拍掛掛程序序承受受國有有土地地使用用權而而支付付的全全部經經濟利利益。。對通通過招招拍掛掛程序序承受受國有有土地地使用用權的的，應應按照照土地地成交交總價價款計計征契契稅，，其中中的土土地前前期開開發(fā)成成本不不得扣扣除。。財稅【2004】134號文件件規(guī)定定：出出讓國國有土土地使使用權權的，，其契契稅計計稅價價格為為承受受人為為取得得該土土地使使用權權而支支付的的全部部經濟濟利益益。6.出讓土土地計計征契契稅的的稅務務風險險點2023/1/523（2）計稅依據據第一：以協(xié)協(xié)議方式出出讓的，其其契稅計稅稅價格為成成交價格。。成交價格格包括土地地出讓金、、土地補償償費、安置置補助費、、地上附著著物和青苗苗補償費、、拆遷補償償費、市政政建設配套套費等承受受者應支付付的貨幣、、實物、無無形資產及及其他經濟濟利益。6.出讓土地計計征契稅的的稅務風險險點2023/1/524（2）計稅依據據第二：沒有有成交價格格或者成交交價格明顯顯偏低的，，征收機關關可依次按按下列兩種種方式確定定：之一，評估估價格：由由政府批準準設立的房房地產評估估機構根據據相同地段段、同類房房地產進行行綜合評定定，并經當當?shù)囟悇諜C機關確認的的價格。之二，土地地基準地價價：由縣以以上人民政政府公示的的土地基準準地價。6.出讓土地計計征契稅的的稅務風險險點2023/1/525（3）以競價方方式出讓的的，其契稅稅計稅價格格，一般應應確定為競競價的成交交價格，土土地出讓金金、市政建建設配套費費以及各種種補償費用用應包括在在內。（4）先以劃撥撥方式取得得土地使用用權，后經經批準改為為出讓方式式取得該土土地使用權權的，應依依法繳納契契稅，其計計稅依據為為應補繳的的土地出讓讓金和其他他出讓費用用?！敦斦?、國國家稅務總總局關于國國有土地使使用權出讓讓等有關契契稅問題的的通知》（財稅[2004]134號號）6.出讓土地計計征契稅的的稅務風險險點2023/1/526土地返還款款如何記賬賬？觀點一：取取得土地使使用權以實實際支付的的土地價款款作為土地地成本，實實際收到的的出讓金返返還款直接接沖減土地地成本。觀觀點二：：土地返還還款具有政政府補助的的性質，計計入營業(yè)外外收入?！舅伎肌浚阂话阏J為為，如果企企業(yè)通過招招拍掛取得得土地且已已全額繳納納了土地出出讓金并取取得全額票票據的，后后期所取得得的土地返返還款應作作為營業(yè)外外收入。土地增值稅稅扣除要求求：一般可可稅前扣除除全部土地地價款。大連-土地返還款款不得計入入扣除項目目。青島-從政府部門門取得的拆拆遷補償及及財政補貼貼款項，抵抵減開發(fā)成成本中的土土地征用及及拆遷補償償費的金額額。7.取得政府土土地返還款款的稅務風風險點2023/1/527對納稅人人因改變變土地用用途而簽簽訂土地地使用權權出讓合合同變更更協(xié)議或或者重新新簽訂土土地使用用權出讓讓合同的的，應征征收契稅稅。計稅依據據為因改改變土地地用途應應補繳的的土地收收益金及及應補繳繳政府的的其他費費用。——《國家稅務務總局關關于改變變國有土土地使用用權出讓讓方式征征收契稅稅的批復復》（國稅函函[2008]662號）【注意】：納稅人人不得因因各種原原因少交交出讓金金而減少契契稅。8.土地用途途變化的的稅務風風險點房地產企企業(yè)應按按照土地地使用權權出讓合合同約定定的土地地用途、、動工開開發(fā)期限限開發(fā)土土地。因因超過合合同約定定的動工工開發(fā)日日期而繳繳納的土土地閑置置費，計計入開發(fā)發(fā)產品的的建安成成本?！斗康禺a開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計制制度》規(guī)定：土土地閑置置費計入入管理費費用。《國家稅務務總局關關于印發(fā)發(fā)〈房地產開開發(fā)經營營業(yè)務企企業(yè)所得得稅處理理辦法〉的通知》規(guī)定，土土地閑置置費計入入“土地地征用費費及拆遷遷補償費費”。9.土地閑置置費的稅稅務風險險點《關于調整整住房供供應結構構穩(wěn)定住住房價格格意見的的通知》（國辦發(fā)發(fā)[2006]37號）對超出合合同約定定動工開開發(fā)日期期滿1年未動工工開發(fā)的的，依法法從高征征收土地地閑置費費，并責責令限期期開工、、竣工；；滿2年未動工工開發(fā)的的，無償償收回土土地使用用權。對對雖按合合同約定定日期動動工建設設，但開開發(fā)建設設面積不不足1/3或已投資資額不足足1/4，且未經經批準中中止開發(fā)發(fā)建設連連續(xù)滿1年的，按按閑置土土地處置置?！舅伎肌客恋亻e置置費可在在土地增增值稅前前扣除嗎嗎？9.土地閑置置費的稅稅務風險險點2023/1/530土地使用用稅何時時開始繳繳納？何何時終止止？以出讓或或轉讓方方式有償償取得土土地使用用權的，，應由受受讓方從從合同約約定交付付土地時時間的次次月起繳繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅；；合同未未約定交交付土地地時間的的，由受受讓方從從合同簽簽訂的次次月起繳繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅。。——《關于房房產稅、、城鎮(zhèn)土土地使用用稅有關關政策的的通知》》（財稅稅[2006]186號）（一）征征用的耕耕地，自自批準征征用之日日起滿1年時開始始繳納土土地使用用稅；（（二）征征用的非非耕地，，自批準準征用次次月起繳繳納土地地使用稅稅?！吨腥A人人民共和和國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅暫暫行條例例》處理技巧巧：先做做土地整整理，稍稍后與政政府簽訂訂出讓合合同9.土地使用用稅的稅稅務風險險點土地投資資的涉稅稅分析（1）營業(yè)稅稅免征營業(yè)業(yè)稅——財稅【2002】191號（2）土地增增值稅對于以房房地產進進行投資資、聯(lián)營營的，投投資、聯(lián)聯(lián)營的一一方以作作價入股股進行投投資或作作為聯(lián)營營條件，，將房地地產轉讓讓到所投投資、聯(lián)聯(lián)營的企企業(yè)中的的，暫免免征收土土地增值值稅?！敹悺?995】48號對于以土土地作價價入股進進行投資資或聯(lián)營營的，凡凡所投資資、聯(lián)營營的企業(yè)業(yè)從事房房地產開開發(fā)的，，或者房房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)以其建建造的商商品房進進行投資資和聯(lián)營營的，均均不適用用暫免征征收土地地增值稅稅的規(guī)定定?！敹悺?006】21號10.土地作價價投資的的稅務風風險點土地投資資的涉稅稅分析（3）契稅同一投資資主體內內部所屬屬企業(yè)之之間土地地、房屋屋權屬劃劃轉，包包括母公公司與全全資子公公司之間間，同一一公司所所屬全資資子公司司之間，，同一自自然人與與其設立立的個人人獨資企企業(yè)、一一人有限限公司之之間土地地、房屋屋權屬的的劃轉，，免征契契稅。——財稅【2012】4號財稅【2008】175號、國稅稅函【2008】514號均失效效（4）印花稅稅按照雙方約定定的轉讓價款款作為計稅依依據，稅率為為萬分之五。。10.土地作價投資資的稅務風險險點土地投資的涉涉稅分析（5）企業(yè)所得稅稅投資轉讓沒有有增值，則無無需繳納企業(yè)業(yè)所得稅。增值轉讓，應應當確認資產產轉讓所得，，計算繳納企企業(yè)所得稅。。即投資交易易發(fā)生時，分分解為按公允允價值銷售土土地使用權和和投資兩項經經濟業(yè)務處理理，計算確認認資產轉讓所所得或損失。。10.土地作價投資資的稅務風險險點風險點（1）股權形式轉轉移土地使用用權面臨稅務務風險一些企業(yè)取得得土地后不想想開發(fā)或無力力開發(fā)，以土土地設立子公公司后直接轉轉讓子公司股股權以獲得增增值收益。面臨征收土地地增值稅的風風險：100%轉讓股權，且且這些以股權權形式表現(xiàn)的的資產主要是是土地使用權權、地上建筑筑物及附著物物，應按土地地增值稅規(guī)定定征稅?！獓惡?000】】687號（2）核定征收的的風險清算房地產開開發(fā)企業(yè)以房房地產投資、、聯(lián)營的或以以轉讓股權名名義轉讓房地地產的，不適適用核定方式式征收，應進進行查賬清算算。——湘地稅發(fā)【2010】】25號10.土地作價投資資的稅務風險險點2023/1/535改制重組契稅稅政策（1）非公司制企企業(yè)整體改建建為有限責任任公司或股份份有限公司，，以及有限責責任公司與股股份有限公司司之間變化的的，對改建后后的公司承受受原企業(yè)土地地、房屋權屬屬，免征契稅稅（2）在股權轉讓讓中，單位、、個人承受公公司股權，公公司土地、房房屋權屬不發(fā)發(fā)生轉移，不不征收契稅。?！敹悺?012】4號【注意】：不論部分股股權還是全部部股權轉讓，，均不征收契稅?！舅伎肌浚涸鲑Y擴股是是否繳納契稅稅？11.股權重組免征征契稅的稅務務風險點2023/1/536拆遷補償稅收收政策（1）營業(yè)稅國稅函【1995】】549號：開發(fā)公司司拆一還一，，與拆遷面積積相等的部分分，按成本價價征收營業(yè)稅稅，超面積部部分，按同類類產品售價征征收營業(yè)稅。。即：償還面積積與拆遷建筑筑面積相等部部分，由當?shù)氐囟悇諜C關按按同類住宅房房屋的成本價價核定計征營營業(yè)稅；償還還面積超過原原拆遷面積的的，按房屋實實際銷售價格格或同類房屋屋的市場價格格征收營業(yè)稅稅。成本價價僅為為建造造成本本，不不包含含地價價嗎？？12.拆遷補補償費費的稅稅務風風險點點2023/1/537拆遷遷補補償償稅稅收收政政策策【案例例】：拆拆掉掉80平方方，，取取得得120平方方，，因因此此，，80平方方按按標標準準價價（（成成本本價價））計計算算營營業(yè)業(yè)稅稅，，40平方方按按市市場場價價格格繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅。。【注意意】：實實踐踐中中許許多多沒沒有有把把拆拆遷遷還還房房視視同同銷銷售售計計稅稅，，還還有有很很多多企企業(yè)業(yè)根根本本沒沒有有進進行行清清算算。。12.拆遷遷補補償償費費的的稅稅務務風風險險點點2023/1/538拆遷遷補補償償稅稅收收政政策策（2）個個人人所所得得稅稅按規(guī)定取取得的拆拆遷補償償費，免免征個人人所得稅稅。（3）企業(yè)所所得稅貨幣形式式的拆遷遷補償費費，計入入土地成成本。實物補償償?shù)模窗凑展试蕛r值或或同類房房屋市場場價格計計算的金金額，以““拆遷補補償費””的形式式計入開開發(fā)成本本的土地地成本。。另外，對對補償?shù)牡姆课輵獞曂瑢ν怃N售售，銷售售收入按按照公允允價值或同同類房屋屋市場價價格計算算的金額額確定，，同時應應按同期期同類房屋屋成本確確認為視視同銷售售成本。。12.拆遷補償償費的稅稅務風險險點2023/1/539拆遷補償償稅收政政策如何計入入開發(fā)成成本？【成本處理理方法】：（1）直接支支付給被被拆遷戶戶的，要要有真實實性——規(guī)劃，拆拆遷文件件或公告告，當?shù)氐夭疬w補補償文件件，補償償協(xié)議，，付款證證明，收收款證明明，收款款人身份份證復印印件，有有關部門門測量面面積文件件等。（2）產權調調換，一一方面對對換出的的房屋應應視同銷銷售，另另一方面面，以換換出房屋屋的售價價作為下下一步開開發(fā)產品品的開發(fā)發(fā)成本中中的土地地征用及及拆遷補補償費。。12.拆遷補償償費的稅稅務風險險點2023/1/540拆遷補補償稅稅收政政策【案例分分析】中盛房房地產產公司司2011年5月開發(fā)發(fā)某城城中村村改造造項目目，該該項目目占地地20000平方米米，住住宅建建筑面面積為為60000平方米米。其其中，，用于于安置置回遷遷戶村村民的的住宅宅面積積為10000平方米米，其其余50000平方米米的住住宅由由開發(fā)發(fā)商自自行銷銷售或或使用用。該該項目目于2012年9月完工工，2012年12月開發(fā)發(fā)項目目全部部銷售售完畢畢，房房屋已已交付付業(yè)主主入住住。自自行銷銷售收收入25000萬元，，平均均銷售售價格格為5000元/平方米米。該項目目工程程竣工工決算算成本本包括括開發(fā)發(fā)成本本16000萬元，，其中中，土土地征征用費費（不不包括括拆遷遷補償償費））6000萬元，，前期期工程程費700萬元，，建筑筑安裝裝工程程費7200萬元，，基礎礎12.拆遷補補償費費的稅稅務風風險點點2023/1/541設施建建設費費1600萬元，，公共共配套套設施施費200萬元，，開發(fā)發(fā)間接接費300萬元，，向某某公司司借款款400萬元（（利率率不超超銀行行同類類同期期貸款款）。。【解答】：拆遷補補償費費支出出=項目土土地成成本=銷售收收入=單位可可售面面積計計稅成成本=補償安安置房房銷售售成本本=整個項項目銷銷售成成本=【會計處處理】12.拆遷補補償費費的稅稅務風風險點點2023/1/542【解答】：拆遷補補償費費支出出=10000××0.5=5000（萬元元）項目土土地成成本=6000+5000=11000（萬元元）銷售收收入=25000+5000=30000（萬元元）單位可可售面面積計計稅成成本=（160000000+50000000）/60000=3500（元/平方米米）補償安安置房房銷售售成本本=10000××0.35=3500（萬元元）整個項項目銷銷售成成本=3500+50000×0.35=21000（萬元元）12.拆遷補補償費費的稅稅務風風險點點2023/1/543【會計處理】1.開發(fā)產品完完工時，按按安置時的的同期同類類房屋價格格：借：開發(fā)成成本——拆遷補償費費5000貸：應付賬賬款——拆遷補償費費5000借：應付賬賬款——拆遷補償費費5000貸：主營業(yè)業(yè)務收入50002.結轉安置房房成本的會會計處理借：主營業(yè)業(yè)務成本——安置房土地地征用及拆拆遷補償費費3500貸：開發(fā)產產品350012.拆遷補償費費的稅務風風險點2023/1/544拆遷補償稅稅收政策（4）土地增值值稅拆遷補償費費作為房地地產開發(fā)成成本，屬于于土地增值值稅清算的的扣除項目目。房地產企業(yè)業(yè)支付給回回遷戶的補補差價款，，計入拆遷遷補償費，，回遷戶支支付給房地地產開發(fā)企企業(yè)的補差差價款，應應抵減本項項目拆遷補補償費?！景l(fā)票】拆遷補償費費無須開發(fā)發(fā)票，根據據付款收據據入賬，同同時將政府府拆遷文件件、被拆遷遷人信息、、補償金額額等資料留留置于房地地產公司備備查。12.拆遷補償費費的稅務風風險點2023/1/545拆遷補償稅收收政策（5）契稅被拆遷戶取得得的與拆遷面面積相等的房房屋，免征契契稅。12.拆遷補償費的的稅務風險點點2023/1/546政策性搬遷補補償收入的稅稅務處理政策性搬遷非非政策性搬遷遷的主要區(qū)別別體現(xiàn)為：一是企業(yè)取得得搬遷補償收收入，不立即即作為當年度度的應稅收入入征稅，而是是在搬遷周期期內，扣除搬搬遷支出后統(tǒng)統(tǒng)一核算；二是給予最長長五年的搬遷遷期限；三是企業(yè)以前前年度發(fā)生尚尚未彌補的虧虧損的，搬遷遷期間從法定定虧損結轉年年限中減除。?！獓叶悇湛偩志株P于發(fā)布《企業(yè)政策性性搬遷所得稅稅管理辦法》》的公告（國家稅務總局局公告2012年第40號）13.搬遷補償?shù)募{納稅風險點2023/1/547政策性搬遷所所涉及的資產產的稅務處理理一是搬遷后原原資產經過簡簡單安裝或不不安裝（如無無形資產）仍仍可以繼續(xù)使使用的，在該該資產重新投投資使用后，，繼續(xù)計提折折舊或攤銷費費用；二是搬遷后原原資產需要大大修理后才能能重新使用的的，該資產的的凈值加上大大修理支出，，為該資產的的計稅成本。。在該資產重重新投資使用用后，就該資資產尚可使用用的年限計提提折舊。同時時，該大修理理支出應進行行資本化，不不得從搬遷遷收入中扣除除。13.搬遷補償?shù)募{納稅風險點2023/1/548政策性搬遷補補償收入的稅稅務處理【風險點分析】：政策性搬遷補補償收入盡量量在5年內按規(guī)定開開支。13.搬遷補償?shù)募{納稅風險點1.“甲供材”的的經濟學分析析信息不對稱2.“甲供材”的的納稅解決方方案（1）乙供材料，，乙方開發(fā)票票（2）三方協(xié)議（3）甲方負擔稅稅款：直接繳繳稅給稅務局局（4）稅款轉嫁14.甲供材的納稅稅風險點（1）由建設單位位或總包單位位提供邊遠地區(qū)或工工期長的項目目，施工所需需的臨時設施施一般由建設設單位提供，，或由建筑企企業(yè)作為承包包工程進行建建設，建成后后產權歸建設設單位所有。。建造費用直直接由建設單單位支付并分分攤計入開發(fā)發(fā)成本。（2）由建筑單位位向建設單位位或總包單位位收取臨時設設施包干費，，負責搭建施施工所需臨時時設施。臨時設施一般般按照工程項項目的工期進進行攤銷。15.臨時設施/周轉房的納稅稅風險點風險規(guī)避與處處理技巧：（1）如果售樓部部有單獨的工工程概預算，，可單獨作為為成本對象進行核算，，作為自建固固定資產處理理；（2）如果果以后后作為為物業(yè)業(yè)管理理用房房，因因產權權屬于于全體體業(yè)主主，可作為為“開開發(fā)成成本——配套設設施””核算算；（3）如果果是臨臨時建建筑，，作為為固定定資產產核算算，以以后售售樓處處拆除時，，直接接計入入固定定資產產清理理即可可。（4）售樓樓部、、樣板板房的的裝修修費用用，凡凡是利利用開開發(fā)產產品作作為售樓部部、樣樣板房房的，，無論論數(shù)額額大小小，一一律計計入建建造成成本。。16.售樓部部的納納稅風風險點點2023/1/552以房抵抵工程程款應應由房房地產產企業(yè)業(yè)和施施工企企業(yè)分分別給給對方方開具具發(fā)票票。房地產產企業(yè)業(yè)給施施工企企業(yè)開開具““銷售售不動動產””發(fā)票票，同同時按按照營營業(yè)稅稅的““銷售售不動動產””稅目目繳納納營業(yè)業(yè)稅，，施工工企業(yè)業(yè)給房房地產產企業(yè)業(yè)開具具“建建筑安安裝””發(fā)票票，同同時按按照營營業(yè)稅稅的““建筑筑安裝裝業(yè)””稅目目繳納納營業(yè)業(yè)稅。。施工企企業(yè)應應保留留好收收到的的“銷銷售不不動產產”發(fā)發(fā)票。。當收收到的的折抵抵工程程款的的房屋屋再次次出售售時，，在房房屋銷銷售環(huán)環(huán)節(jié)按按照現(xiàn)現(xiàn)行二二手房房銷售售的相相關政政策執(zhí)執(zhí)行。。房屋屋開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開給給施工工企業(yè)業(yè)的““銷售售不動動產””發(fā)票票，可可以作作為建建安企企業(yè)取取得房房屋的的成本本，在在建安安企業(yè)業(yè)銷售售房屋屋的營營業(yè)稅稅計稅稅收入入中扣扣除。。17.以房抵抵工程程款的的納稅稅風險險點2023/1/553轉讓在在建項項目的的稅收收政策策（1）營業(yè)業(yè)稅單位和和個人人轉讓讓在建建工程程項目目時，，不管管是否否辦理理立項項人和和土地地使用用人的的更名名手續(xù)續(xù)，其其實質質是發(fā)發(fā)生了了轉讓讓不動動產所所有權權或土土地使使用權權的行行為。。對于于轉讓讓在建建工程程，按按以下下辦法法征收收營業(yè)業(yè)稅：：a.轉讓已已完成成土地地前期期開發(fā)發(fā)或正正在進進行土土地前前期開開發(fā)，，但尚尚未進進入施施工階階段的的在建建項目目，按按“轉轉讓無無形資資產””稅目目中““轉讓讓土地地使用用權””稅目目征收收營業(yè)業(yè)稅。。b.轉讓已進進入建筑筑物施工工階段的的在建項項目，按按“銷售售不動產產”稅目目征收營營業(yè)稅。。18.購買在建建工程的的稅務風風險點2023/1/554轉讓在建建項目的的稅收政政策（2）土地增增值稅a.轉讓已完完成土地地前期開開發(fā)或正正在進行行土地前前期開發(fā)發(fā)，但尚尚未進入入施工階階段的在在建項目目，按““轉讓土土地使用用權”征征收土地地增值稅稅。已投投入成本本部分可可以扣除除，但不不能加計計扣除。。b.轉讓已進進入建筑筑物施工工階段的的在建項項目，按按“銷售售不動產產”征收收土地增增值稅，，可以考考慮加計計扣除。?！舅伎肌浚悍纸庠鲈鲋怠刂贫愗撠?8.購買在建建工程的的稅務風風險點2023/1/555整體收購購項目公公司（1）涉稅政政策a.不征收營營業(yè)稅b.免征土地地增值稅稅，但考考慮風險險。c.企業(yè)所得得稅：免免稅重組組——特殊性稅稅務處理理-股權收購購：收購購全部股股權的75%以上，股股權收購購發(fā)生時時的股權權支付金金額不低低于交易易支付總總額的85%。-吸收合并并：股權權支付金金額不低低于交易易支付金金額的85%。（2）溢價處處理【思考】：事前處處理技巧巧-事后處理理技巧19.整體收購購項目公公司的稅稅務風險險點2023/1/556何謂合作作開發(fā)？？（1）基本條條件a.必須以雙雙方名義義辦理合合建審批批手續(xù)b.辦理土地地使用權權變更登登記c.其中至少少一方應應具有房房地產開開發(fā)資質質（2）合作開開發(fā)的三三種模式式a.聯(lián)建模式式b.項目公司司聯(lián)營開開發(fā)模式式c.參建模式式20.合作開發(fā)發(fā)的多種種模式及及納稅風風險點2023/1/557模式解析析及風險險分析（1）聯(lián)建模模式a.一方提供供土地使使用權b.具有開發(fā)發(fā)資質的的房開公公司提供供技術與與資金c.以雙方名名義開發(fā)發(fā)，按約約定比例例分配房房屋并使使用或出出售【風險點分分析】：實務中中往往沒沒有履行行必要的的聯(lián)建法法律手續(xù)續(xù)。（2）項目公公司聯(lián)營營開發(fā)模模式合作雙方方簽署聯(lián)聯(lián)合開發(fā)發(fā)協(xié)議，，出資或或出土地地等資源源組成房房地產開開發(fā)實體體，資金金要投入入，土地地要過戶戶。20.合作開發(fā)發(fā)的多種種模式及及納稅風風險點2023/1/558模式解析及及風險分析析【風險點分析析】：雙方獲取取的利益視視同分紅進進行利潤分分配（3）參建模式式參建方對已已經成立的的房地產項項目參與投投資或預購購房產的合合作行為。。參建模式因因沒有被主主管行政部部門批準而而被認定為為無法律效效力。實踐踐中，房屋屋參建常常常表現(xiàn)為間間接融資模模式?！撅L險點分析析】：其實不是是一種合規(guī)規(guī)的聯(lián)合開開發(fā)模式。。蘊含著各各種風險，，還可能逃逃避稅收、、抽逃利潤潤。20.合作開發(fā)的的多種模式式及納稅風風險點【土地投資方方的稅務處處理】：供地方出土土地占50%股份，建成成后分房自自用。1、投入土地地的營業(yè)稅稅：部分土土地使用權權轉移，換換取部分不不動產，發(fā)發(fā)生土地使使用權轉讓讓行為，需需要繳納營營業(yè)稅。2、分得50%房產的處理理企業(yè)所得稅稅：非貨幣幣資產交換換，且分得得的房產按按照公允價價值計價，，并確認土土地轉讓損損益。20.合作開發(fā)的的多種模式式及納稅風風險點【土地投資方方的稅務處處理】：3、土地增值值稅：按比比例分房自自用的，免免征土地增增值稅。4、印花稅：：產權轉移移數(shù)據，稅稅率0.05%5、契稅：免免征契稅20.合作開發(fā)的的多種模式式及納稅風風險點【接受土地方方的稅務處處理】1.投入資金，，進行開發(fā)發(fā)成本核算算2.換出開發(fā)產產品：視同同銷售（1）營業(yè)稅：：按出售一一半開發(fā)產產品計稅征收城建稅稅及教育費費附加（2）企業(yè)所得得稅：市場場銷售價格格（3）印花稅：：繳納0.05%（4）契稅：免免征（5）土地增值值稅：分配配部分免稅稅；自己銷銷售部分繳繳稅20.合作開發(fā)的的多種模式式及納稅風風險點2023/1/562模式解析及及風險分析析房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)代為為客戶建設設房產，并并收取管理理費的，按按照“服務務業(yè)-代理業(yè)”稅稅目征收5%的營業(yè)稅。。而對建筑筑施工按照照“建筑業(yè)業(yè)”稅目征征收3%的營業(yè)稅。。【風險點分析析】：必須符合合代建條件件。（1）已委托方方的名義辦辦理房屋立立項及相關關手續(xù)（2）與委托方方不發(fā)生土土地使用權權、產權的的轉移（3）與委托方方簽訂委托托代建合同同（4）不以受托托方的名義義辦理工程程結算21.代建模式的的納稅風險險點2023/1/563BT模式解析及及風險分析析所謂BT，即是“BuildTransfer”英文字母母縮寫，意意即“建設設—移交”。BT模式是政府府利用非政政府資金來來進行非營營利性基礎礎設施建設設的一種融融資模式。。主要運作作主體及模模式為合同同授予方是是政府（包包括政府有有關部門或或政府授權權的企業(yè)）），BT項目公司負負責該項目目的投融資資和建設施施工，項目目完工后移移交給政府府，政府根根據回購協(xié)協(xié)議在規(guī)定定的期限內內支付回購購資金（含含占用資金金的投資回回報）?！撅L險點分析析】：BT項目分為兩兩種模式，，一種是投投資建設方方即做投資資又提供建建造服務；；另一種是是投資建設設方僅進行行投資，而而未直接提提供建造服服務的模式式。22.BT項目的納稅稅風險點2023/1/564BT模式繳納營營業(yè)稅的三三種模式（1）以取得的的回購款項項按照“建建筑業(yè)”稅稅目全額繳繳納營業(yè)稅稅?！吨貞c市地地方稅務局局關于建筑筑業(yè)營業(yè)稅稅有關政策策問題的通通知》（渝渝地稅發(fā)【【2008】195號））（2）以取得的的回購款項項扣除支付付給建筑施施工企業(yè)工工程承包款款總額后的的余額，按按照“建筑筑業(yè)”稅目目繳納營業(yè)業(yè)稅?！不帐∈⌒鞘械氐胤蕉悇站志?、廣東省省惠州市地地方稅務局局和河南省省地方稅務務局。（3）以取得的的回購款項項扣除支付付給建筑施施工企業(yè)工工程承包款款總額后的的余額，按按照“服務務業(yè)-代理業(yè)””稅目繳納納營業(yè)稅。——江西省省地方稅務務局2010年第4號公告22.BT項目的納稅稅風險點2023/1/565如何確定成本本對象（1）以單獨編制制設計預算和和施工預算的的單位工程為為成本對象。。（2）對同一開發(fā)發(fā)地點、結構構類型相同的的群體開發(fā)項項目，如果開開竣工時間相相近，由同一一單位施工，，可以合并為為一個成本對對象。（3）單獨建筑的的停車場，應應作為成本對對象單獨核算算。但利用地地下基礎設施施形成的停車車場，作為公公共配套設施施處理?！撅L險點分析】：成本對象在在開工之前合合理確定，并并報稅務機關關備案。23.確定成本對象象的納稅風險險點成本項目的歸歸集與分配原原則成本歸集根據據企業(yè)會計準準則、會計制制度及財務通通則等規(guī)定，，直接費用在在發(fā)生時直接接計入成本對對象，間接費費用在資產負負債表日按照照系統(tǒng)、合理理的方法分攤攤計入成本對對象。成本分配原則則：誰受益誰誰承擔，多受受益多承擔。。24.成本歸集的納納稅風險點成本項目的結結轉原則與技技巧1、配比原則：：收入與成本本相匹配2、成本結轉追追溯調整原則則：后期開發(fā)發(fā)項目由于預預算成本變動動、規(guī)劃變更更、或市場因因素等各種原原因，造成各各期開發(fā)項目目之間分配的的成本費用與與原來預先分分配的金額產產生差異時，，一般處理原原則是：其變變化差異金額額在發(fā)生變化化的當期進行行結轉，調整整以前年度已已經結轉的開開發(fā)項目成本本。25.成本結轉的納納稅風險點2023/1/569開發(fā)間間接費費的處處理企業(yè)為為直接接組織織和管管理開開發(fā)項項目所所發(fā)生生的，，且不不能將將其歸歸屬于于特定定成本本對象象的成成本費費用性性支出出。主主要包包括管管理人人員工工資、、職工工福利利費、、折舊舊費、、修理理費、、辦公公費、、水電電費、、勞動動保護護費、、工程程管理理費、、周轉轉房攤攤銷以以及項項目營營銷設設施建建造費費等。。【會計處處理】：如何何核算算“開開發(fā)間間接費費”【風險點點分析析】：“管管理費費用””向向“開開發(fā)間間接費費”的的轉化化26.開發(fā)間間接費費的納納稅風風險點點1．占地地面積積法按已動動工開開發(fā)成成本對對象占占地面面積占占開發(fā)發(fā)用地總面面積的的比例例進行行分配配。2．建筑筑面積積法按已動動工開開發(fā)成成本對對象建建筑面面積占占開發(fā)發(fā)用地總總建建筑筑面面積積的的比比例例進進行行分分配配。。27.成本本分分配配方方法法的的納納稅稅風風險險點點3．直直接接成成本本法法按期期內內某某一一成成本本對對象象的的直直接接開開發(fā)發(fā)成成本本占占期期內內全全部部成本本對對象象直直接接開開發(fā)發(fā)成成本本的的比比例例進進行行分分配配。。4．預預算算造造價價法法按期期內內某某一一成成本本對對象象預預算算造造價價占占期期內內全全部部成成本本對對象預預算算造造價價的的比比例例進進行行分分配配。。5、其其他他成成本本分分配配方方法法———層高高系系數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積法法27.成本本分分配配方方法法的的納納稅稅風風險險點點層高高系系數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積法法：：對同同一一項項目目中中既既包包含含住住宅宅，，又又包包含含其其他他類類型型房房產產的的，，可可以以采采用““層層高高系系數(shù)數(shù)建建筑筑面面積積分分攤攤法法””作作為為成成本本分分攤攤的的計計算算方方法法。。（1）計計算算層層高高系系數(shù)數(shù)在納納稅稅人人同同一一項項目目（（包包含含不不同同類類型型房房地地產產））中中，，選選取取住住宅宅層層高為為基基數(shù)數(shù)，，設設定定為為1；層層高高低低于于住住宅宅的的，，以以1為系系數(shù)數(shù)；；其其他他的的用房房層層高高高高于于住住宅宅層層高高的的，，按按其其他他類類別別用用房房層層高高與與住住宅宅層層高之之比比，，計計算算出出其其層層高高系系數(shù)數(shù)。。某類類型型用用房房層層高高系系數(shù)數(shù)=該類類型型用用房房層層高高/住宅宅層層高高27.成本本分分配配方方法法的的納納稅稅風風險險點點（2）計計算算層層高高系系數(shù)數(shù)面面積積總層層高高系系數(shù)數(shù)面面積積=∑∑（某某類類型型用用房房層層高高系系數(shù)數(shù)×某類類型型用用房房可可售建建筑筑面面積積））某類型用用房已售售部分的的層高系系數(shù)面積積=某類型用用房層高高系數(shù)×某類型用用房已售售建筑面面積（3）計算不不同類型型用房已已售部分分可分攤攤的房地地產開發(fā)發(fā)成本=房地產開開發(fā)總成成本/總層高系系數(shù)面積積×某類型用用房已售售部分的層高高系數(shù)面面積27.成本分配配方法的的納稅風風險點1．一般常常見分攤攤方法直接成本本法、預預算造價價法2．可以考考慮的其其他方法法借款費用用資本化化【思考】：可以按按照建筑筑面積法法分攤利利息成本本嗎？28.利息費用用及分攤攤的納稅稅風險點點2023/1/575廣告宣傳傳費的稅稅務處理理（1）計算基基數(shù)銷售收入入是否包包括視同同銷售收收入？視視同銷售售收入是是否作為為業(yè)務招招待費、、廣告費費的扣除除基數(shù)？？（2）預售未未完工開開發(fā)產品品取得的的收入是是否作為為業(yè)務招招待費、、廣告費費的扣除除基數(shù)？？29.廣告宣傳傳費的納納稅風險險點2023/1/576業(yè)務招待費的的處理（1）扣除標準不超過營業(yè)收入總額額的0.5%，按照實際發(fā)發(fā)生額的60%扣除。（2）預售未完工工開發(fā)產品取取得的收入是是否作為業(yè)務務招待費的扣扣除基數(shù)？（3）沒有銷售收收入或預售收收入的期間如如何列支業(yè)務務招待費？30.業(yè)務招待費的的納稅風險點點31.裝修費的納稅稅風險點（1）裝修費能否否進開發(fā)成本本？（2）裝修費的納納稅風險點分分析2023/1/578預提費用的稅稅務處理除以下幾項預預提（應付））費用外，房房地產開發(fā)成成本的計稅成成本均應為實實際發(fā)生的成成本。（1）出包工程未未最終辦理結結算而未取得得全額發(fā)票的的，在證明資資料充分的前前提下，其發(fā)發(fā)票不足金額額可以預提，，但最高不得得超過合同總總金額的10％注意：一些未未全額支付工工程款的房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)，可能存在在預提的空間間。但土地增增值稅不能扣扣除未支付部部分的工程款款。32.預提費用的納納稅風險點2023/1/579（2）公共配套設設施尚未建造造或尚未完工工的，可按預預算造價合理理預提建造費費用。此類公公共配套設施施必須符合已已在售房合同同、協(xié)議或廣廣告、模型中中明確承諾建建造且不可撤撤銷，或按照照法律法規(guī)規(guī)規(guī)定必須配套套建造的條件件。（3）應向政府上上交但尚未上上交的報批報報建費用、物物業(yè)完善費用用可以按規(guī)定定預提。物業(yè)業(yè)完善費用是是指按規(guī)定應應由企業(yè)承擔擔的物業(yè)管理理基金、公建建維修基金或或其他專項基基金。32.預提費用的納納稅風險點2023/1/580支付境外勞勞務費繳納納營業(yè)稅嗎嗎？提供或接受受勞務的單單位或個人人在境內，，均應當繳繳納營業(yè)稅稅。但根據財稅稅【2009】111號文件，境境外單位向向境內單位位提供文化化體育業(yè)、、旅店業(yè)、、倉儲業(yè)、、服務業(yè)中中的裱畫、、鐫刻等勞勞務，不征征收營業(yè)稅稅?！撅L險點分析析】：境外設計計費需要交交納營業(yè)稅稅嗎？注意不含稅稅合同的風風險33.支付境外勞勞務費的納納稅風險點點2023/1/581支付付境境外外勞勞務務費費繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅嗎嗎？？（1）境境外外企企業(yè)業(yè)是是否否在在境境內內設設立立機機構構？？（2）勞勞務務是是否否屬屬于于來來源源于于中中國國境境內內的的所所得得【風險險點點分分析析】：境境外外設設計計費費需需要要交交納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅嗎嗎？？33.支付付境境外外勞勞務務費費的的納納稅稅風風險險點點（1）若若屬屬于于可可售售面面積積的的一一部部分分，，則則一一般般在在立立項項中中會會有有詳詳細細而而嚴嚴格格的的說說明明。。進進行行正正常常的的成本本分分配配核核算算。。成本本=土地地成成本本+建安安成成本本（2）屬屬于于公公共共配配套套或或人人防防工工程程作為為公公共共配配套套設設施施建建造造成成本本，，由由可可售售面面積積共共同同負負擔擔，，但但不不準準對對業(yè)業(yè)主主出出售售。。（3）所所獲獲取取的的收收入入一一般般為為租租賃賃費費或或管管理理費費，，可可考考慮慮由由物物業(yè)業(yè)公公司司收收取取，，不不計計入入房房款款總總額額。。34.地下下室室、、地地下下停停車車場場的的稅稅務務風風險險企業(yè)業(yè)將將停停車車場場所所車車位位成成本本從從總總的的成成本本中中分分出出一一部部分分單單獨獨核核算算，，對對其其中中售售出出的的車車位位單單獨獨結結轉轉了了成成本本。。那那么么沒沒有有銷銷售售的的車車位位成成本本如如何何處處理理？？單獨核算成本本的停車場，，或在“開發(fā)發(fā)產品”下待待售，或按規(guī)規(guī)定作為自用用固定資產算算。但不能將將沒有銷售的的車位的成本本結轉，應該該在剩余的房房屋銷售時結結轉成本。35.地下車位未結結轉完的成本本如何處理？？（1）企業(yè)單獨建建造的停車場場所銷售產權權或永久使用用權，作為成成本對象單獨獨核算，視為為“銷售不動動產”處理。。（2）銷售有限使使用權，視為為“服務業(yè)—租賃業(yè)”處理理。此時，若若視為自用固固定資產，不不需要清算，，但成本也不不能作為土地地增值稅的扣扣除項目。成成本分拆比較較困難。（3）作為公共配配套處理，銷銷售價款合并并為總售房價價款納稅。36.人防車位的土土地增值稅風風險點（1）一般產權屬屬于全體業(yè)主主，不能買賣賣交易，可以以收取租金或或管理費；（2）若有搭棚或或修建亭式結結構建筑，則則要計算修建建成本，一般般在有限期內內攤銷，或計計入基礎設施施費或者開發(fā)發(fā)間接費。37.地上停車位的的成本分拆（1）成本對象在在建造過程中中如發(fā)生單項項工程或單位位工程報廢或或毀損，應按按減去殘料價價值或保險公公司、責任人人賠償后的凈凈損失，直接接計入繼續(xù)施施工工程的開開發(fā)成本。（2）成本對象如如整體報廢或或毀損，其損損失可按規(guī)定定報稅務部門門批準后，按按報廢原因分分別計入管理理費用或營業(yè)業(yè)外支出。38.成本對象報廢廢或毀損的納納稅風險點操作要點報廢、毀損等等損失應當盡盡早確認政策：財稅稅【2009】】57號國家稅務總局局2011年25號公告政策關鍵點：：（1）清單申報+專項申報（2）以前年度損損失追補確認認（3）損失的處理理技巧38.成本對象報廢廢或毀損的納納稅風險點2023/1/588虛開發(fā)票票（1）有哪幾幾種情況況？假發(fā)票+真發(fā)票假假業(yè)務（2）法律責責任【風險點分分析】（1）如何防范不按按規(guī)定開開具發(fā)票票的行為為？（2）不符合合規(guī)定的的發(fā)票不不得扣除除39.獲取發(fā)票票的納稅稅風險點點2023/1/589《發(fā)票管理理辦法》2011年2月執(zhí)行第三十六六條違違反發(fā)發(fā)票管理理法規(guī)的的行為包包括：（一）未未按照照規(guī)定印印制發(fā)票票或者生生產發(fā)票票防偽專專用品的的（二）未未按照照規(guī)定領領購發(fā)票票的；（三）未未按照照規(guī)定開開具發(fā)票票的；（四）未未按照照規(guī)定取取得發(fā)票票的；（五）未未按照照規(guī)定保保管發(fā)票票的；（六）未未按照照規(guī)定接接受稅務務機關檢檢查的。。對有上述述行為之之一的單單位和個個人，由由稅務機機關責令令限期改正，沒沒收非法法所得，，可以并并處一萬萬元以下下的罰款款。有前前款所列兩種種以上行行為的，，可以分分別處罰罰。39.獲取發(fā)票票的納稅稅風險點點2023/1/590第三十七七條非非法法攜帶、、郵寄、、運輸或或者存放放空白發(fā)發(fā)票的，由稅稅務機關關收繳發(fā)發(fā)票沒收收非法所所得，可可以并處處一萬元元以下的罰款款。第三十八八條私私自自印制、、偽造變變造、倒倒買倒賣賣發(fā)票，，私自制作發(fā)票票監(jiān)制章章、發(fā)票票防偽專專用品，，由稅務務機關依依法予以以查封、抵押押或者銷銷毀，沒沒收非法法所得和和作案工工具，可可以并處處一萬元以上上五萬元元以下的的罰款，，構成犯犯罪的依依法追究究刑事責責任第三十九九條違違反發(fā)發(fā)票管理理法規(guī)，，導致其其他單位位或者個個人未繳、少少繳或者者騙取稅稅款的，，由稅務務機關沒沒收非法法所得，，可以并處未繳、、少繳或者騙騙取的稅款一一倍以下的罰罰款。39.獲取發(fā)票的納納稅風險點2023/1/591第四十條當當事人人對稅務機關關的處罰決定定不服的，可可以依法向上上一級稅務機機關申請復議議或者向人民民法院起訴；；逾期不申請請復議，也不不向人民法院院起訴，又不不履行的，作作出處罰決定定的機關可以以申請人民法法院強制執(zhí)行行。第四十一條稅稅務務人員利用職職權之便，故故意刁難印制制，使用發(fā)票票的單位和個個人，或者有有違反發(fā)票管管理法規(guī)行為為的，依