XXXX年月寧波寧興大廈營銷及租賃招商方案

寧興大廈營銷及租賃招商方案合潤地產(chǎn)。正高地產(chǎn)2011.6再見，是為了全新的開始！這是一個向東的世界這是一座向東的城市這是城市重心從三江口轉(zhuǎn)向東部新城的時代如果說，20世紀是寧波的“三江口時代”那么，21世紀就是寧波的“東部時間”在寧波的東部時間，有一座建筑，正散發(fā)著獨有的魅力這就是寧興大廈本次提報，解決問題是不二法則實用、實效是我們的思考源點我們的原則：讓我們一一道來………市場篇市場宏觀分析第一章寫字樓只租不售的發(fā)展模式在歐美、香港、上海等發(fā)達地區(qū)已廣泛運用，隨著寧波寫字樓市場的快速發(fā)展，只租不售的模式將成為必然趨勢：更具靈活性，節(jié)省資金流，可隨時根據(jù)需要搬遷或增加減少租賃面積；三省心，三管理，更有檔次（省心省力省錢，統(tǒng)一管理、經(jīng)營、招商）受政策限制，外企不能在國內(nèi)購買房產(chǎn)，只能選擇租賃辦公；寧波日益擴張和成熟的城市腳步，催生出更寬廣的租賃需求。寧波寫字樓只租不售將越來越成為趨勢市場趨勢國內(nèi)CPI持續(xù)上升，通貨膨脹程度嚴重，今年5月份CPI同比上漲5.5%，漲幅環(huán)比上升0.2%；6月20日起上調(diào)存款準備金率0.5個百分點，也是年內(nèi)6次上調(diào)，可凍結(jié)資金3800億，存款準備金率21.5%，達歷史最高位。存款準備金率高頻率上調(diào)，銀根緊縮致企業(yè)資金面巨壓，租賃寫字樓對企業(yè)將更有吸引力宏觀政策1、生產(chǎn)性性企業(yè)所所得稅減減免按15%征收，其其中經(jīng)營營期在十十年以上上的，從從獲利年年度起，，所得稅稅享受““二免三三減半””的優(yōu)惠惠政策；；2、產(chǎn)品出出口企業(yè)業(yè)，按規(guī)規(guī)定減免免所得稅稅期滿后后，按10%征收企業(yè)業(yè)所得稅稅；先進進技術企企業(yè)按規(guī)規(guī)定減免免所得稅稅期滿后后，可延延長3年減半期期；3、高新技技術項目目地方給給予一定定的財政政補助；；4、新創(chuàng)辦辦的軟件件企業(yè)經(jīng)經(jīng)認定以以后，自自獲利年年度起，，企業(yè)所所得稅享享受“二二免三減減半”的的優(yōu)惠政政策，2010年前增值值稅，實實際稅負負超過3%的部分即即征即退退；5、符合《外商投資資產(chǎn)業(yè)指指導目錄錄》鼓勵類和和限制乙乙類項目目，在投投資總額額內(nèi)進口口的自用用設備、、隨設備備進口的的技術及及配套件件、備件件免征關關稅和進進口環(huán)節(jié)節(jié)增值稅稅，新園園區(qū)的招招商優(yōu)惠惠政策扶扶持；區(qū)域優(yōu)惠惠政策有利于吸吸引本區(qū)區(qū)域及其其他區(qū)域域企業(yè)入入駐本項項目小結(jié)大勢所趨趨，企業(yè)業(yè)需求，，城市成成熟及擴擴張，區(qū)區(qū)域優(yōu)惠惠政策，，為本項項目奠定定了良好好的市場場基礎。。寧波各板板塊寫字字樓及代代表項目目分析第二章高新區(qū)鄞州南部商務務區(qū)海曙西三江口商務區(qū)區(qū)域較為成熟熟、性價比較較高典型項目：麗麗園尚都、、 科創(chuàng)大廈租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎和政政策優(yōu)勢典型項目：萬萬特商務中心心寧波研發(fā)發(fā)園、綠園大廈租金：1.0—1.5元/㎡㎡.天區(qū)域非常成熟熟、地段認可度較較高典型項目：環(huán)環(huán)球中心、銀銀泰國際、時時代廣場、恒恒隆中心、萬豪中心、中中信銀行大廈廈租金：2-3元/㎡.天快速發(fā)展區(qū)域域典型項目：博博納國際、商商會大廈、總總部一號、奧奧克斯大廈、、廣博大廈租金：1.3-1.7元/㎡.天東部新城區(qū)域區(qū)域未來潛力力較大典型項目：城城投大廈、金金融中心租金：2.5元/㎡.天板塊劃分發(fā)展十分迅速速，由三江口單核核到多中心全面鋪開江東區(qū)區(qū)域成熟、商商務配套齊全全典型項目：泰泰富廣場、世世紀東方廣場場、波特曼、、利時大廈租金：2.0-3.5元/㎡.天三江口商務圈圈代表項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡.月)物業(yè)公司租金（元/㎡.天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率時代廣場90-7005銀億物業(yè)2—2.2培訓，外貿(mào)，投資、物流90%匯金大廈150-5502.5銀億物業(yè)2.7—3外貿(mào)，房地產(chǎn)、培訓，投資、政府95%中農(nóng)信150-4503.6之信物業(yè)1.1-1.5設備安裝，房產(chǎn)，外貿(mào)，物流等小公司95%萬豪中心整層140010.8CBRE顧問2.8-3.2外資、物流、保險、律師95%環(huán)球中心整層12008.8高力國際顧問3—3.5交付中0銀泰國際整層20007.5銀泰物業(yè)2.8-3物流公司，投資公司，貿(mào)易公司98%都市仁和200-7503亞太酒店物業(yè)2-2.2物流、貿(mào)易、貨運、服裝、圖文設計、管理咨詢、進出口90%天一豪景150-5503.9亞太酒店物業(yè)2-2.5物流，投資，外貿(mào)95%恒隆中心100-11008亞太酒店物業(yè)1.8—2.2世界五百強企業(yè)有五家，中國五百強企業(yè)有7家，銀行、證券等95%小結(jié)：三江口是寧波波的門面，外外來企業(yè)入駐駐的第一站，，地段商務環(huán)環(huán)境最成熟,入駐率基本都都在90%以以上。租金集中在2-3元/㎡㎡.天之間，，物業(yè)費集中中在2.5-8元/㎡.月，，其中萬豪中中心物業(yè)費達達到了10.8元/㎡.月，入駐率率依然達到95%，可見見只要品質(zhì)高高，市場仍追追捧。以中農(nóng)信為代代表的低端寫寫字樓由于出出售導致管理理混亂，小企企業(yè)眾多，租租金和售價始始終低價徘徊徊。入駐企業(yè)以百百強企業(yè)、物物流、貿(mào)易、、咨詢和金融融類企業(yè)為主主；大部分寫字樓樓已過時，軟軟硬件配套落落后，從整體體來看，停車車難是該區(qū)域域目前面臨最最大的問題。。江東商務圈代代表項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金（元/㎡/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率恒富大廈100-1005.5天寧物業(yè)2物流、貨代、貿(mào)易90%泰富廣場500-190010.8永成物業(yè)3-3.5全球500強企業(yè)，國內(nèi)知名企業(yè)80%華宏第五大道80-14005.5華宏物業(yè)1.8-2金融、物流、外貿(mào)50%濱江國際廣場200-10005.0永成物業(yè)1.9網(wǎng)絡、外貿(mào)25%嘉匯國貿(mào)135-4504永成物業(yè)1.4-2證券、投資、外貿(mào)、物流、期貨90%利時商務大廈600-12003.5新上海1.5-2.5證券、投資、外貿(mào)、物流、期貨90%東航大廈100-2856銀億物業(yè)2金融，裝修公司，物流85%上東國際120-9305銀億物業(yè)1.5房產(chǎn)、投資、貿(mào)易90%波特曼大廈91-2908.8波特曼物業(yè)3貿(mào)易、投資、船務、物流、外資95%泰富廣場占地面積:39500平方米總建筑面積:138600平方米容積率:0.98綠化率:25%開發(fā)商：寧波波信富置業(yè)有有限公司開盤時間：2009年11月5日交付時間：2009年12月31日物業(yè)管理:永成物業(yè)物

業(yè)

費：：8.80元/平方米·月A座寫字樓已已入駐企業(yè)介介紹匯聚最強商務務力量，對接接全球500強&國內(nèi)大型企業(yè)業(yè)中央直屬機關關：寧波保監(jiān)監(jiān)局（16—17層）世界500強企業(yè)：中石石化（9層）世界500強企業(yè)：敦豪豪全球貨運（（DHL）（（7層）世界500強企業(yè)：韓進進海運寧波分分公司（5層）世界500強企業(yè)：美國國強生西安楊楊森寧波公司司（6層）全球百年知名名企業(yè)：漢宏宏物流寧波有有限公司（6層）地產(chǎn)500強企業(yè)：寧波波嘉里置業(yè)有有限公司（6層）中國500強企業(yè)：遠大大物產(chǎn)集團（（12—15層）法國最大進出出口公司：法法國JJA中國代表處（（8層）中國進出口銀銀行寧波分行行（18層）中國500強企業(yè)：中海海油寧波分公公司（11層）電器行業(yè)500強企業(yè)：美的的制冷銷售有有限公司（10層）泰富廣場A座寫字樓配配置7部3.5米/秒瑞瑞士迅達進口口高速客梯以以及2部迅達達消防客梯；；大型中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)；A座4樓設置二個多多媒體會議室室，節(jié)省入駐駐企業(yè)使用面面積，提升企企業(yè)形象；A座4樓設有1000平方的員工配配套餐廳，并并且聘請上海海錦江集團全全面管理，全全面提升入駐駐企業(yè)員工用用餐環(huán)境；充裕的停車位位，地上104個、地下785個，為商務務出行提供最最大的便捷；；4000平方方米市民廣場場；綜合性商業(yè)廣廣場集高端寫寫字樓、特色色精品商場以以及大型購物物中心于一體體，為客戶提提供各種商業(yè)業(yè)服務。政府樓宇服務務中心，為企企業(yè)與廣大客客戶提供各項項服務。10米挑高大大堂，并引進進知名咖啡品品牌進行服務務。泰富廣場項目配套A座大堂及電電梯電梯廳：配置置7部3.5米/秒瑞士士迅達進口高高速客梯以及及2部迅達消消防客梯A座大堂：挑高高10米,建筑面積約1200平方米并配備備大堂咖啡吧吧泰富廣場大型會議室及及員工餐廳四層獨立為企企業(yè)配套大型型會議室及大大型員工餐廳廳，并由錦江江集團全權(quán)經(jīng)經(jīng)營管理，提提供簡餐及高高檔自助餐服服務。泰富廣場配套車位地下室將近800個停車車位以包月租租賃的形式提提供。地面將近100個停車位位泰富廣場小結(jié)：江東區(qū)是連接接東部新城和和三江商務區(qū)區(qū)圈的樞紐，，潛力巨大。。江東區(qū)寫字樓樓租金集中在在2-3.5元/㎡.天天；物業(yè)管理理費集中在3-8元/㎡㎡.月，其中中泰富廣場物物業(yè)費達到了了10.8元元/㎡.月，，品牌和品質(zhì)質(zhì)、成功的招招商是其成功功的主要因素素；入駐企業(yè)以物物流、外貿(mào)和和金融類企業(yè)業(yè)為主；新一代商務區(qū)區(qū)，軟硬件配配套設施與國國際接軌，仍仍有較大的價價值提升空間間東部新城代表表項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金（元/㎡/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率會展中心大廈270-3504.6新上海1.2外貿(mào)、物流、貨代、培訓學校95%國際金融中心200-19009.2仲量行聯(lián)行2.5金融企業(yè)，如銀行、會計事務所、投資、律師樓15%城投大廈200-15006.0銀億物業(yè)未定未交付未交付八駿灣整層10002.4安甬物業(yè)1.8外貿(mào)，咨詢，投資，物流10%小結(jié)：東部新城是政政府重點打造造的行政商務務區(qū)，優(yōu)惠政政策力度大，，未來發(fā)展?jié)摑摿薮?。租金?.2-2.5元元/㎡.天之之間；物業(yè)管管理費集中在在2.4-9.2元/㎡㎡.月，其中中國際金融中中心物業(yè)費最最高為9.2元/㎡.月月；入駐企業(yè)以物物流、投資和和金融相關企企業(yè)為主；高新區(qū)代表項項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金元/㎡/天入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率九五國際商務大廈120-4003.5東方米羅1.1物流，快遞，小型外貿(mào)公司90%寧波研發(fā)園1000-18003綠城物業(yè)1.0現(xiàn)已引入5大院士工作室、10大政府公共科技平臺、15家大院大所科研中心，1期已有海天、方太、天安等80余家龍頭企業(yè)入駐50%科貿(mào)中心110-24004.5寧波市城市廣場物業(yè)管理有限公司1.0設計，創(chuàng)意，物流70%綠城綠園大廈200-6703綠城物業(yè)1.5外貿(mào)，物流，咨詢90%小結(jié)：租金在1-1.5元/㎡㎡.天之間，，物業(yè)管理費費集中在3-4.5元/㎡.月物業(yè)管理費較較低；是租金金的價格洼地地，未來升值值空間大；入駐企業(yè)以物物流、創(chuàng)意和和科研相關企企業(yè)為主；依托高新產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎政策優(yōu)優(yōu)惠，寫字樓樓發(fā)展迅速，，未來具備較較大的發(fā)展前前景研發(fā)園，科貿(mào)貿(mào)中心會分流流本案部分客客群。可通過過價格杠桿截截留較優(yōu)質(zhì)的的客群。海曙西代表項項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金（元/㎡/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入駐率金都國際60-7503.5金都物業(yè)1.5保險、進出口、咨詢、辦事處90%麗園尚都100-29004聯(lián)合物業(yè)1.8大型外貿(mào)公司、貨代公司，快遞95%科創(chuàng)大廈150-6508.8亞太物業(yè)1.7-2金融保險、現(xiàn)代物流、中介咨詢85%BOBO國際160-14005常青藤物業(yè)1.5大中型寧波本地企業(yè)75%柳汀星座150-7503廣廈物業(yè)1.5旅游，快遞，物流80%香溢泛亞國際150-20003亞太物業(yè)1.2外貿(mào)，物流，設備安裝85%小結(jié)：寫字樓租金在在1.2-2元/㎡.天之之間，租金價價格相對較低低；物業(yè)管理費集集中在3-5元/㎡.月月；科創(chuàng)大廈廈達到8.8元，屬于政府府招商項目，，有進入門檻檻。入駐企業(yè)以物物流、外貿(mào)和和金融保險相相關企業(yè)為主主；海曙西商務環(huán)環(huán)境較成熟，，但寫字樓分分布不集中，，與本項目競競爭較少。南部商務區(qū)代代表項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金（元/㎡/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率紅巨大廈200-18006世邦魏理仕1.7-2銀行、證卷35%博納國際200-14004亞太酒店物業(yè)1.5-1.8機電，設備安裝30%中基第一國際200-4005中基物業(yè)1.4-1.6外貿(mào)、律師事務所25%總部1號230-4604.5中奧物業(yè)1.4-1.7外貿(mào)、進出口公司30%商會大廈200-18005銀億物業(yè)1.4-1.8外貿(mào)、會計及律師事務所25%小結(jié)：寫字樓租金集集中在1.4-1.8元元/㎡.天之之間，物業(yè)管管理費集中在在4-6元/㎡.月；隨隨著商務氛圍圍的快速成熟熟，租金價格格有較大的提提升空間；入駐企業(yè)以外外貿(mào)、會計及及律師事務所所和原在鄞州州辦公的企業(yè)業(yè)，為了提升升企業(yè)形象搬搬至南部商務務區(qū)；南部商務區(qū)一一期寫字樓面面積體量中的的50%為發(fā)展商持有有，持有面積積約45萬方，持有中中預計約有30%（13.5萬方）將投放放租賃市場，，區(qū)域集群化化效應優(yōu)于本本案，且與本案基本本在同一時段段面市，是本本案的主要競競爭對手。鄞州中心區(qū)代代表項目樓盤面積范圍（㎡）物業(yè)費(元/㎡/月)物業(yè)公司租金（元/㎡/天）入住企業(yè)（性質(zhì)）入住率麒麟大廈整層12003.5中建物業(yè)2銀行，保險，期貨，證券95%和邦大廈300-1000含在租金和邦物業(yè)1.6物流、投資、軟件90%寧興匯亞國際200-13003寧興中基1.7汽配，建設，外貿(mào)85%奧麗賽大廈200-12002.5君悅物業(yè)1-1.1房產(chǎn)，物業(yè)，進出口95%小結(jié)：鄞州中心區(qū)寫寫字樓的租金金集中在1-2元/㎡.天之間；物業(yè)管理費在在2.5-5元/㎡.月月之間；入駐企業(yè)以物物流、外貿(mào)和和金融類型企企業(yè)為主；鄞州中心區(qū)寫寫字樓緊依萬萬達廣場，商商務配套較成成熟，未來發(fā)發(fā)展空間較大大非純租賃項目目，且大都已已租賃完，非非本案主要競競爭對手寧波現(xiàn)有純租租賃寫字樓分分析第三章樓盤名稱交付時間區(qū)域租金物業(yè)費物業(yè)公司裝修情況出租率泰富廣場2010-03-01江東區(qū)3.0—3.510.8永成精裝修80%點評：優(yōu)勢：配套員工餐廳、大型停車場、開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的品牌，以國內(nèi)外500強企業(yè)為主。寧波書城2010-06-01江東區(qū)2.0—2.38.5衡信柏迪精裝修100%點評：優(yōu)勢：地段、江景、租金，以金融、物流、旅游為主要行業(yè)?？苿?chuàng)大廈2008-10-01海曙區(qū)1.7—2.08.8亞太酒店精裝修85%點評：城西板塊唯一一座區(qū)政府開發(fā)的寫字樓項目，對科創(chuàng)企業(yè)政策扶持，以科技、保險為主要行業(yè)。和邦大廈2006-05-01鄞州區(qū)1.3—1.5租金包含物業(yè)費自行管理精裝修98%點評：寧波市首座純租賃項目，開發(fā)商自行管理、自行招商，租金包含物業(yè)費、停車費。提供優(yōu)質(zhì)的服務、優(yōu)惠的價格。以鄞州區(qū)域企業(yè)或分支公司為主要行業(yè)。寧波現(xiàn)有純租租賃模式寫字字樓情況項目位置:江東北路221號占地面積：43999平方米地上建筑面積積：10萬平方米開發(fā)商：寧報報集團交付時間：2010年6月份交付寧波書城寧波書城是純純租賃寫字樓樓，面積685㎡起，租金約為為2—2.3元/㎡.天?，F(xiàn)在正在在全面招租中中。小結(jié)：寧波書城地段段優(yōu)勢明顯，，緊依甬江江江景資源豐富富，租金2-2.3元/㎡.天；和邦大廈是寧寧波較早的純純租賃寫字樓樓，實現(xiàn)了拎拎包辦公的需需求，市場熱熱捧不斷；盡管以上也是是純租賃寫字字樓，但因為為已租滿，或或物業(yè)費過高高或租賃面積積要求過大（（如書城，泰泰富）或有進進入門檻，必必然導致客群群的不同。所以，總的來來看，現(xiàn)有純純租賃寫字樓樓對本項目影影響不大。樓盤名稱交付時間區(qū)域建筑面積（㎡）租金物業(yè)費裝修情況物業(yè)公司和豐創(chuàng)意廣場2011-10-1江東區(qū)1200002.09.0白坯綠城點評：優(yōu)勢：市政府投資項目，創(chuàng)意類企業(yè)享受特殊政策，江景、地段，以創(chuàng)意、文化為主要行業(yè)。濱江國際廣場2011-4-1江東區(qū)350001.95.0精裝修永成物業(yè)點評：優(yōu)勢：租金適中、地段、項目商業(yè)配套齊全，已簽約4層，以貿(mào)易為主要行業(yè)。金融中心2011-6-1東部新城370002.59.2精裝修仲量聯(lián)行點評：優(yōu)點：市政府開發(fā)項目，金融企業(yè)享受優(yōu)惠政策，以政策性導向的金融類企業(yè)為主。迪趣大廈2011-7-1鄞州區(qū)110001.3未定白坯未定點評：優(yōu)勢：租金、迪斯尼與甲方合作的品牌優(yōu)勢，以動漫、創(chuàng)意類企業(yè)為主。新交付純租賃賃寫字樓項目位置：江江東民安路路與江東北路路交叉口占地面積:8.54萬平方米總建筑面積:33.86萬平方米開盤時間:預計2011年10月入住時間:預計2011年10月物業(yè)公司:亞太物業(yè)物業(yè)費用:9.0元/平方米·月綠化率:20%容積率:2.70停車位：地上上50個，地下2291個和豐創(chuàng)意廣場場鼓勵政策：（一）對地方方貢獻的獎勵勵政策1、對特別鼓勵勵類企業(yè)，五五年內(nèi)按其當當年地方財政政實際貢獻的的85%給予獎勵，行行業(yè)內(nèi)龍頭企企業(yè)給予前三三年100%、后兩年85%的獎勵；2、對鼓鼓勵類類創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)，五五年內(nèi)內(nèi)按其其當年年地方方財政政實際際貢獻獻的75%給予補補助，，行業(yè)業(yè)內(nèi)龍龍頭企企業(yè)給給予前前三年年90%、后兩兩年75%的獎勵勵；3、對一一般創(chuàng)創(chuàng)意企企業(yè)，，五年年內(nèi)按按其當當年地地方財財政實實際貢貢獻的的45%給予補補助，，行業(yè)業(yè)內(nèi)龍龍頭企企業(yè)給給予前前三年年60%、后兩兩年45%的獎勵勵；（二））房租租優(yōu)惠惠政策策4、對特特別鼓鼓勵類類企業(yè)業(yè)，第第一年年減免免房租租的100%，第二二年減減免房房租的的80%，第三三年減減免房房租的的60%；5、對鼓鼓勵類類創(chuàng)意意企業(yè)業(yè)，第第一年年減免免房租租的80%，第二二年減減免房房租的的60%，第三三年減減免房房租的的40%；6、對一一般創(chuàng)創(chuàng)意企企業(yè)，，第一一年減減免房房租的的60%，第二二年減減免房房租的的40%，第三三年減減免房房租的的20%；寧波國國際金金融中中心項目位位置:江東世世紀紀大道道北段段1228號建筑面面積:55萬平方方米開盤時時間:2010-01-25入住時時間:2010-12-30容積積率率:6.50綠化化率率:60%物業(yè)公公司:仲量聯(lián)聯(lián)行物物業(yè)管管理有有限公公司物業(yè)業(yè)費費:10.8元/平方米米·月開發(fā)發(fā)商商:寧波東東部新新城開開發(fā)投投資有有限公公司鼓勵政政策：：（一））對市市外入入駐的的金融融機構(gòu)構(gòu)法人人總部部按其其注冊冊資本本4%比例給給予一一次性性獎勵勵；原原在市市內(nèi)入入駐并并增加加注冊冊資本本的，，對增增資部部分按按4%比例給給予一一次性性獎勵勵。單單家機機構(gòu)獎獎勵總總額不不超過過1000萬元人人民幣幣。（二））入駐駐的金金融機機構(gòu)總總部或或地區(qū)區(qū)總部部按房房產(chǎn)開開發(fā)決決算成成本價價向東東投公公司購購買，，并可可享受受契稅稅稅款款50%的地方方貼費費；租租賃自自用辦辦公用用房的的，3年內(nèi)按按其房房屋租租金的的30%給予補補貼。。（三））對創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投投資、、風險險投資資、保保險經(jīng)經(jīng)紀等等提供供金融融服務務的金金融配配套服服務機機構(gòu)購購買自自用辦辦公用用房，，經(jīng)批批準可可享受受每平平方米米1000元的補補貼；；租賃賃自用用辦公公用房房的，，可按按上款款標準準的50%享受3年租金金補貼貼。（四））入駐駐的金金融機機構(gòu)和和金融融配套套服務務機構(gòu)構(gòu)，自自開業(yè)業(yè)之日日起，，2年內(nèi)對對其所所繳營營業(yè)稅稅、企企業(yè)所所得稅稅地方方留成成部分分給予予50%補貼，，第3年至第第5年按30%比例給給予補補貼。。（五））入駐駐的金金融機機構(gòu)總總部、、地區(qū)區(qū)總部部副職職以上上的高高管人人員，，按其其繳納納的個個人所所得稅稅地方方留成成部分分的50%予以獎獎勵，，用于于購房房補貼貼，期期限不不超過過5年。（六））入駐駐的金金融服服務中中心的的金融融機構(gòu)構(gòu)總部部副職職待遇遇以上上、地地區(qū)總總部正正職待待遇的的高管管人員員，5年內(nèi)按按每人人每月月1000元的標標準給給予住住房補補貼。。小結(jié)：：和豐創(chuàng)創(chuàng)意廣廣場和和寧波波國際際金融融中心心是政政府投投資開開發(fā)的的項目目，對對特定定行業(yè)業(yè)有較較大的的優(yōu)惠惠，但但同時時又具具有較較高的的門檻檻，對對本項項目不不形成成競爭爭；濱江國國際廣廣場和和迪趣趣大廈廈都處處在交交付階階段，，有一一定體體量的的寫字字樓將將投放放租賃賃市場場，將將對本本項目目形成成一定定的競競爭關關系。?？偨Y(jié)2011年年交付付的6座純純租賃賃寫字字樓從從區(qū)位位分析析，分分別坐坐落在在寧波波各個個主要要的區(qū)區(qū)域。。江東東區(qū)的的寫字字樓有有3座座，可可租賃賃面積積約192000平平方；；海曙曙區(qū)1座，，可租租賃面面積約約15000平平方；；其次次是高高新區(qū)區(qū)和鄞鄞州區(qū)區(qū)分別別有1座純純租賃賃寫字字樓，，可租租賃面面積分分別為為20000和和11000平平方。。從租租金金分分析析，，目目前前市市場場上上寫寫字字樓樓的的租租金金區(qū)區(qū)間間在在1.3——3.0元元之之間間，，鄞鄞州州區(qū)區(qū)、、高高新新區(qū)區(qū)的的租租金金因因為為區(qū)區(qū)位位原原因因明明顯顯低低于于其其它它區(qū)區(qū)域域總結(jié)結(jié)從競競爭爭分分析析看看，，南南部部商商務務區(qū)區(qū)在在集集群群效效應應上上要要優(yōu)優(yōu)于于本本案案，，面面市市時時間間、、租租金金和和物物業(yè)業(yè)費費等等與與本本案案類類似似，，是是本本案案的的主主要要競競爭爭對對手手打打造造產(chǎn)產(chǎn)品品獨獨特特的的差差異異性性的的品品牌牌形形象象能能為為本本案案加加分分不不少少。?？萍技紙@園區(qū)區(qū)如如研研發(fā)發(fā)園園、、95國國際際、、萬萬特特商商務務中中心心等等會會分分流流本本案案一一些些客客戶戶，，價價格格杠杠杠杠與與優(yōu)優(yōu)秀秀的的物物業(yè)業(yè)是是重重要要的的取取勝勝之之道道。。三江江口口、、江江東東區(qū)區(qū)的的寫寫字字樓樓盡盡管管區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)于于本本案案，，但但少少有有純純租租賃賃項項目目，，且且出出租租率率較較高高，，或或者者檔檔次次、、管管理理不不夠夠，，讓讓本本案案有有更更多多的的讓讓客客戶戶重重選選辦辦公公樓樓的的機機會會。。項目目價價值值分分析析第四四章章本案案所所采采取取的的純純租租賃賃模模式式是是世世界界高高端端商商務務的的主主流流，，世世界界上上高高端端的的寫寫字字樓樓基基本本上上都都是是以以純純租租賃賃模模式式存存在在。。本本案案只只租租不不售售的的發(fā)發(fā)展展模模式式優(yōu)優(yōu)勢勢非非常常明明顯顯。。運營營優(yōu)優(yōu)勢勢純租租賃賃寫寫字字樓樓對接接世世界界商商務務區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢大東東城城門門戶戶高高新新區(qū)區(qū)核核心心本案案本案案位位于于江江南南路路與與楊楊木木碶碶路路交交叉叉處處屬屬高高新新區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)域域，，與東東部部新新城城相相鄰鄰、、匯匯聚聚眾眾多多世世界界級級資資源源、、多多元元化化立立體體交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡絡、、區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)以以研研發(fā)發(fā)園園、、科科貿(mào)貿(mào)中中心心、、微微軟軟大大樓樓為為代代表表的的寫寫字字樓樓群群集集群群效效應應已已經(jīng)經(jīng)顯顯現(xiàn)現(xiàn)。。高新新區(qū)區(qū)東部部新新城城景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢綠色色生生態(tài)態(tài)告告別別黑黑白白辦辦公公時時代代本案案設設置置奇奇偶偶層層，，每每層層設設計計挑挑高高空空中中露露臺臺、、陽陽臺臺之之外外，，南南向向空空間間還還能能觀觀賞賞到到江江南南一一品品小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部的的優(yōu)優(yōu)美美景景觀觀。。產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢勢挑高高空空中中露露臺臺、、陽陽臺臺，，營營造造優(yōu)優(yōu)美美休休閑閑空空間間本案案奇偶偶層層，，每每層層設設計計挑挑高高空空中中露露臺臺、、陽陽臺臺，，產(chǎn)產(chǎn)品品設設計計優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯，，入入駐駐的的企企業(yè)業(yè)職職員員在在忙忙碌碌的的工工作作期期間間充充分分享享受受到到自自然然的的愜愜意意。。裝修優(yōu)勢勢高標準精精裝匹匹配國際際商務室內(nèi)礦棉棉板吊頂頂，配置置隔柵燈燈，鋪設設網(wǎng)絡架架空地板板，網(wǎng)絡絡電源預預埋到戶戶，中央央空調(diào)分分戶計量量，無框框不銹鋼鋼玻璃門門，精裝裝修標準準交付讓讓客戶真真正體會會到省時時、省力力又省心心；寧興品牌牌，中國國開發(fā)500強寧興控股股的寧盛盛置業(yè)有有限公司司，具有有國家二二級房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)，擁有有4家控控股房產(chǎn)產(chǎn)公司，，總開發(fā)發(fā)面積已已逾100萬平平方米，，中國開開發(fā)企業(yè)業(yè)500強，已樹立良良好的品品牌優(yōu)勢勢。品牌優(yōu)勢勢本案SWOT分析SSWOTW0T劣勢(weakness)機會(opportunity)威脅(threat)優(yōu)勢(strength)1、項目位位于高新新區(qū)核心心區(qū)，地地段優(yōu)越越；2、項目只只租不售售，運營營模式優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；3、生態(tài)態(tài)環(huán)境佳佳，辦公公環(huán)境優(yōu)優(yōu)美；4、項目目帶有挑挑高空中中露臺、、陽臺，，產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；5、中國國開發(fā)500強，品牌牌價值高高；6、項目目高標準準精裝修修，企業(yè)業(yè)可直接接入駐。。1、項目得得房率較較低，寫寫字樓通通常得房房率約70%，本項目目得房率率66%；1、交付付寫字樓樓對外招招租及純純租賃寫寫字樓體體量較大大，競爭爭較激烈烈。1、高新區(qū)區(qū)首座純純租賃寫寫字樓，，填補區(qū)區(qū)域內(nèi)的的空白；；2、優(yōu)惠的的稅收政政策吸引引區(qū)外企企業(yè)爭相相入駐。。項目客群群定位第五章客群定位位寧波作為為一個港港口城市市，金融融、物流流、船務務、貿(mào)易易已成為為寧波市市主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，高高新區(qū)內(nèi)內(nèi)進駐的的企業(yè)主主要以貿(mào)貿(mào)易和高高科技類類型為主主、以金金融、物物流業(yè)為為輔。東東部新城城將集聚聚全球金金融、物物流行業(yè)業(yè)巨頭。。因此，本本案的客客群定位位主要為為：貿(mào)易、金金融、高高科技類類型的企企業(yè)客戶群分分類：對于純租租賃的寫寫字樓，，我們的的客群可可謂足夠夠廣泛，，但是就就其出發(fā)發(fā)點分類類，一共共可以分分為以下下幾種：：1、資金流流較緊張張型，無無須太多多投入，，直接入入駐。2、業(yè)務分分布較廣廣型，根根據(jù)業(yè)務務側(cè)重點點可隨時時更換辦辦公區(qū)域域3、外來企企業(yè)，國國外企業(yè)業(yè)無法擁擁有國內(nèi)內(nèi)物業(yè)4、其他與與高新區(qū)區(qū)其他核核心企業(yè)業(yè)配套企企業(yè)資金流較較緊張型型不希望將將幾百萬萬、上千千萬元資資金投入入固定資資產(chǎn)，而而將其運運轉(zhuǎn)起來來，用以以制造更更多財富富。但是是，由于于企業(yè)發(fā)發(fā)展需要要，也渴渴望入駐駐一個檔檔次感強強、相關關行業(yè)齊齊聚的寫寫字樓。。業(yè)務廣泛泛型由于業(yè)務務區(qū)域較較廣，在在不同時時期，各各項業(yè)務務的側(cè)重重點不同同，因此此隨時可可能更換換辦公環(huán)環(huán)境以達達到最佳佳的辦公公效率。。此類企企業(yè)，流流動性較較大，所所以對純純租賃寫寫字樓需需求較強強。外來需求求型隨著寧波波的快速速發(fā)展，，越來越越多的跨跨國企業(yè)業(yè)在寧波波設置辦辦事處、、分公司司。由于于受限于于國外總總部支配配，未必必需要在在中國境境內(nèi)購買買物業(yè)，，而且相相關的物物權(quán)法也也限制了了這部分分國際企企業(yè)的購購買權(quán)力力。租賃賃，便成成為他們們的第一一選擇。。相關追隨隨型企業(yè)業(yè)各行各業(yè)業(yè)都具備備極強的的關聯(lián)性性。隨著著高新區(qū)區(qū)、東部部新城大大量寫字字樓的交交付使用用、集群群效應顯顯現(xiàn)。必必然吸引引大量與與這些即即將入駐駐企業(yè)相相關行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)。這類類企業(yè)，，資金實實力相對對較弱，，但與大大牌企業(yè)業(yè)的業(yè)務務發(fā)展息息息相關關，因此此，他們們也有著著很強的的入駐需需求。租租賃，也也就成為為他們不不二的選選擇。第六章項目租金金定價及及物業(yè)管管理費建建議高新區(qū)鄞州南部部商務區(qū)區(qū)海曙西三江口商務區(qū)區(qū)域較為為成熟、、性價比比較高典型項目目：麗麗園尚都都、科科創(chuàng)大廈租金：1.5-2.0元/㎡.天依托高新新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎和和政策優(yōu)優(yōu)勢典型項目目：萬特特商務中中心寧寧波研發(fā)發(fā)園、綠園大廈廈租金：1.0—1.5元/㎡.天區(qū)域非常常成熟、、地段認可可度較高高典型項目目：環(huán)球球中心、、銀泰國國際、時時代廣場場、恒隆隆中心、、萬豪中心心、中信信銀行大大廈租金：2-3元/㎡㎡.天快速發(fā)展展區(qū)域典型項目目：博納納國際、、商會大大廈、總總部一號號、奧克克斯大廈廈、廣博博大廈租金：1.3-1.7元/㎡.天東部新城城區(qū)域區(qū)域未來來潛力較較大典型項目目：城投投大廈、、金融中中心租金：2.5元/㎡.天各板塊租租金圖江東區(qū)區(qū)域成熟熟、商務務配套齊齊全典型項目目：泰富富廣場、、世紀東東方廣場場、波特特曼、利利時大廈廈租金：2.0-3.5元/㎡.天寧波各區(qū)區(qū)塊字樓樓整體平平均租金金約為：：三江口口商商務區(qū)區(qū)：2.5元/㎡.天高新新區(qū)區(qū)：：1.3元/㎡.天東部部新新城城：：1.8元/㎡.天江東東區(qū)區(qū)：：2.0元/㎡.天南部商務務區(qū)一期期：1.5元/㎡.天各板塊租租金梳理理價格構(gòu)成成分析各區(qū)寫字字樓租金金價格的的依據(jù)同類區(qū)域域、同等等品質(zhì)權(quán)權(quán)重對比比參照項目九五國際廣場萬特商務中心綠園大廈濱江國際廣場和豐創(chuàng)意廣場本案評分標準權(quán)重評分（X1）評分（X2）評分（X3）評分（X4）評分（X5）評分（X6）社區(qū)規(guī)劃（25）社區(qū)規(guī)模5%555555園林景觀7%666677建筑外觀4%334444戶型設計9%779886社區(qū)配套（35）地段20%191820202019交通7%667676內(nèi)部配套5%444444周邊配套3%322223產(chǎn)品類型（5）花園辦公10%889989其他（10）產(chǎn)品品質(zhì)5%445445物業(yè)管理5%345444開發(fā)商品牌10%88108910企劃包裝10%7998810總評分100%838495889092各項目租金（元）P1（a）1P2（a）1P3（a）1.5P4（a）1.8P5（a）2

參照權(quán)重（%）Y115%Y215%Y335%Y420%Y515%加權(quán)后價格（元）P1（b）0.15P2（b）0.15P3（b）0.53P4（b）0.36P5（b）0.3本項目加權(quán)后平均價格

1.485本項目產(chǎn)品價格

1.50本案定價價原則：：結(jié)合市市場價格格以及本本案配置置、所處處地理位位置、以以及本案案運營模模式制定定價格。。建議本案案定價：：1.50元/平方/天高新區(qū)鄞州南部部商務區(qū)區(qū)海曙西三江口商務區(qū)區(qū)域較為為成熟、、性價比比較高典型項目目：麗麗園尚都都、科科創(chuàng)大廈物業(yè)管理理費：3-8.8元/㎡.月依托高新新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎和和政策優(yōu)優(yōu)勢典型項目目：萬特特商務中中心寧寧波研發(fā)發(fā)園、綠園大廈廈物業(yè)管理理費：3-4.5元/㎡.月區(qū)域非常常成熟、、地段認可可度較高高典型項目目：環(huán)球球中心、、銀泰國國際、時時代廣場場、恒隆隆中心、、萬豪中心心、中信信銀行大大廈物業(yè)管理理費：3-10.8元/㎡.月快速發(fā)展展區(qū)域典型項目目：博納納國際、、商會大大廈、總總部一號號、奧克克斯大廈廈、廣博博大廈物業(yè)管理理費：4-6元/㎡.月東部新城城區(qū)域區(qū)域未來潛潛力較大典型項目：：城投大廈廈、金融中中心物業(yè)管理費費：2.5-9元/㎡.月各板塊物業(yè)業(yè)管理費圖圖江東區(qū)區(qū)域成熟、、商務配套套齊全典型項目：：泰富廣場場、世紀東東方廣場、、波特曼、、利時大廈廈物業(yè)管理費費：3.8-10.8元/㎡.月寧波各區(qū)塊塊字樓整體體平均物業(yè)業(yè)管理費約約為：三江口商商務區(qū)區(qū)：6.0元/㎡.月高新新區(qū)區(qū)：3.5元/㎡.月東部部新新城城：5.5元/㎡.月海曙曙區(qū)區(qū)：4.5元/㎡.月月江東東區(qū)區(qū)：6.0元/㎡.月南部商務區(qū)區(qū)一期：5.0元/㎡.月各板塊物業(yè)業(yè)管理費梳梳理結(jié)合寧波寫寫字樓市場場各板塊現(xiàn)現(xiàn)在的物業(yè)業(yè)管理費，，建議本項項目物業(yè)管管理費控制制在4-6元/㎡.月之間。產(chǎn)品建議第七章在可能的情情況下建議議本項目的的員工餐廳廳對寫字樓樓業(yè)主開放放，解決用用餐之憂；；硬件建議一一：硬件建議二二：建議在寫字字樓戶外統(tǒng)統(tǒng)一安裝大大型廣告位位，以供入入住企業(yè)使使用（使用用廣告位要要求由甲方方制定）；；硬件建議三三：建議在奇數(shù)數(shù)層的的朝朝南陽臺設設置景觀綠綠化，休閑閑座椅，放放松心情情，打破傳傳統(tǒng)寫字樓樓的溝通障障礙軟件建議一一建議去掉現(xiàn)現(xiàn)有13、14層數(shù)字，可可用12A,12B代替；向高新區(qū)管管委會申請請“一樓一一策”，吸吸引優(yōu)質(zhì)企企業(yè)進駐；；建議：甲方選聘全全球五大行行：第一太太平戴維斯斯、仲量行行、戴德梁梁行、高力力國際及CBRE直接進駐管管理或只做做物業(yè)顧問問，甲方自自己管理。。此外也可選選擇本土品品牌：綠城城等物業(yè)公公司進駐管管理。軟件建議二二CBRE（（世邦魏理仕仕）總部位于美美國加利福福尼亞州洛洛杉磯，是是標準普爾爾500強強企業(yè)，為為全球最大大的商業(yè)地地產(chǎn)服務公公司(按2007年年的營業(yè)額額計算)。。CBRE物物管顧問有有兩種形式式1、費用3萬一年，，基本什么么都不管，，只是借個個名義。2、薪酬制制：所有人人員費用由由甲方承擔擔，人員由由CBRE提供，另另外甲方每每年另行支支付CBRE物管費費用10——30萬企劃篇我們的目標標：打造大東城城獨具特色色的寫字樓樓引領一種全全新的國際際商務模式式第一部分我我們項項目有什么么第二部分消消費者者需要什么么第三部分我我們說說什么第四部分我我們怎怎么說或做做策略思路我們項目有有什么第一章項目核心價價值品牌價值+區(qū)域價值+產(chǎn)品價值寧興大廈三大價值【核心優(yōu)勢】高新區(qū)核心心區(qū)域發(fā)展前前景寧興大廈項目核心價價值【基礎優(yōu)勢】坐擁東城門門戶依托東部新新城高端配配套【差異優(yōu)勢】純租賃+綠色生態(tài)商商務小結(jié)大東城門戶戶地位+高新區(qū)核心心之上的“純純租賃生態(tài)態(tài)商務平臺臺”客戶需要什什么第二章客戶描述：：處于上升升期的中小小企業(yè)他們處于企企業(yè)發(fā)展的的上升通道道，隨著企企業(yè)實力快快速的增加加，他們目目前所在的的辦公場所所將不能滿滿足他們的的需求，他他們希望找找到一個能能匹配他們們自身實力力的高性價價比寫字樓樓、既有合合適的租金金、又有不不錯的商務務平臺。客戶描述：：國內(nèi)、國國際企業(yè)總總部他們未必是是寧波本土土企業(yè)，但但是在國內(nèi)內(nèi)乃至國際際屬于知名名的企業(yè)，，他們并不不打算在寧寧波置業(yè)，，他們需要要的是一處處符合他們們身份和需需求的寫字字樓作為區(qū)區(qū)域總部，，本案的純純租賃項目目十分符合合他們的要要求。他們的共同同需求在寧波未來來發(fā)展的方方向上尋找一個符符合自我身身份的與國際商業(yè)業(yè)潮流接軌軌的商務平平臺。而這正是寧興大廈寧興大廈能能給他們帶帶來的是區(qū)域認同：：東城門戶，，寧波未來來的發(fā)展方方向價值認同：：在寧興大廈廈，輕松享享受國際品品質(zhì)辦公需求認同：：精裝修，一一切效率化化精神認同：：生態(tài)辦公，，緩解工作作的壓力我們說什么么第三章有時候，說說什么怎么么說，比做做更重要，，特別是對對于千篇一一律的寫字字樓項目，，5A或6A或甲級寫字字樓占據(jù)了了大多數(shù)的的報紙版面面，讓我們們看不到最最有價值的的閃光點，，獨特性，，差異化，，我們一直直在尋找的的USP，建立與眾眾不同的品品牌高度和和形象，或或許從以下下關鍵詞可可以得到啟啟發(fā)…….關鍵詞高新區(qū)純純租賃賃生生態(tài)商務務國家級高高新產(chǎn)業(yè)富人區(qū)東東城門戶國際商務潮潮流所在綠色生態(tài)辦辦公告別黑白商商務時代國家高新區(qū)區(qū)·純租賃·總部級生態(tài)態(tài)商務體形象定位傳播語再見！黑白白辦公時代代備選世界觸手可可及再見，是為為了新的開開始……再見，是為為了對傳統(tǒng)統(tǒng)的告別……再見，是彰彰顯具有新新思維的企企業(yè)家對企企業(yè)發(fā)展的的思考，是是對員工的的一份人文文關懷……再見，是青青年才俊傳傳達對快樂樂工作，享享受工作的的精神主張張……再見，是企企業(yè)中堅對對張弛有度度的工作方方式的追捧捧……再見是為了了和諧、進進取、積極極向上……傳播語內(nèi)涵涵及延展品牌寧興大廈項目定位東城門戶·純租賃·生態(tài)聚合體體品牌調(diào)性生態(tài)，精致致，考究品牌訴求再見！黑白白商辦公代代策略定位寧興大廈VI體系備選LOGO備選LOGO我們怎么說說或做第四章總體營銷思思考必須首先建建立起獨特特的項目品品牌形象高高度我司認為，，不做前期期形象推廣廣及高度的的塑造，憑憑我司力量量同樣可以以達到去化化目的，但但無法形成成競爭區(qū)隔隔，打造市市場標簽，，進而為項項目的價格格最大化奠奠定基礎。。在渠道上，，資源、門門店、人脈脈是我司的的三張王牌牌優(yōu)勢。減少通路，，直達目標標群是我們們考慮媒體體的主要原原則。針對性的事事件營銷活活動能產(chǎn)生生事半功倍倍的效果。。入市最佳時時機租賃市場傳傳統(tǒng)意義上上的旺季：3月月—9月淡季：11月—2月月鑒于租賃市市場淡旺季季之分，結(jié)結(jié)合本案交交付的時間間約為2011年年11月建議：本案可在2011年年9月安排排租賃中心心就位，人員進場場，進行客客戶前期積積累，有效效的把握一一年之中最最后的旺季季時期。第一階段第第二階段第第三階段第第四四階段第第五階階段人際傳播內(nèi)部客戶積積累樓體包裝內(nèi)部客戶積積累廣告鋪墊前期蓄水期期廣告強化客戶篩選、、確定現(xiàn)場營銷實現(xiàn)出租率率三大攻擊波波撬動甬城城寫字樓租租賃市場推廣策略本項目作為為純租賃項項目，推廣廣上不太可可能與一般般銷售項目目推廣一樣樣全方位鋪鋪開，大面面積撒網(wǎng)，，全城轟炸炸。而是應該做做到精準打打擊、適當當利用戶外外、報紙等等媒體對項項目進行包包裝和推廣廣，輔助租租賃人員的的工作開展展。同時要善于于利用江南南一品之前前所積累的的良好口碑碑傳播。利用寧興集集團入駐節(jié)節(jié)點進行新新聞公關。。第一波：渠渠道攻擊戶外+報紙為主網(wǎng)網(wǎng)絡、短短信等為輔輔戶外投放系系列1合潤建議：：選擇江南南路、通途途路、體育育館區(qū)域兩兩選擇1-2塊高炮戶外外，樹立項項目形象、、截流區(qū)域域客戶，同同時可以保保持項目長長時間關注注度。戶外示意：：通途路中中興北路路路口戶外投放系系列2戶外示意：：通途路中中興北路路路口陣地營銷戶外建議：：利用項目目自身十字字金街優(yōu)勢勢，制作戶戶外廣告，，在擴大項項目知名度度的同時節(jié)節(jié)省營銷成成本，一舉舉兩得。報紙投放鑒于項目是是純租賃項項目，報紙紙使用更多多承擔建立立項目形象象及傳遞租租賃信息，，頻次不會會太密集。。根據(jù)以往寫寫字樓操盤盤經(jīng)驗，我我們建議適適量選擇寧寧波晚報、、東南商報報為主要宣宣傳陣地，，版面除前前期和重大大事件之外外，更多以以小版面為為主。網(wǎng)絡媒體選選擇建議：：東方熱線線和58同城網(wǎng)，根根據(jù)合潤經(jīng)經(jīng)驗，這兩兩個網(wǎng)站在在寫字樓租租賃方面的的效果好于于搜房等地地產(chǎn)網(wǎng)站。。輔助媒體-網(wǎng)絡廣告58同城網(wǎng)示意意輔助媒體-短信廣告相較于其他他媒體，短短信無疑是是性交比較較高的媒體體選擇，可可以利用短短信在租賃賃開始及旺旺季配合其其他媒體進進行立體式式宣傳。重點發(fā)送區(qū)區(qū)域：以東東部新城、、高新區(qū)區(qū)區(qū)域為核心心范圍，兼兼顧鎮(zhèn)海、、北侖區(qū)域域，其他區(qū)區(qū)域為補充充。寧興大廈，，東城門戶戶·純租賃·生態(tài)商務聚聚合體，以以國際商務務標準禮遇遇世界商業(yè)業(yè)豪強，現(xiàn)現(xiàn)正火熱招招租進行中中……示例：精準定位的的渠道攻擊擊——1、與關系較較好的銀行行合作，向向其VIP客戶發(fā)放資資料；2、同時，銀銀行的VIP通道設置資資料展架；；3、在目標客客戶所在寫寫字樓大堂堂設置資料料展架。4、《南都樓市》?？?，進入入指定各寫寫字樓第二波：現(xiàn)現(xiàn)場攻擊眼見為實的的震撼眼見為實，，震撼才是是硬道理。。本案的國國際商務氣氣質(zhì)有必要要讓所有目目標客群所所感知。讓讓客戶真正正感受到國國際品質(zhì)的的辦公內(nèi)涵涵，并形成成口碑，讓讓口碑成為為我們最佳佳的租賃人人員。1、接待中心心精心包裝裝2、空中花園園情景體現(xiàn)現(xiàn)，體驗營營銷，以景景動人3、如有大客客戶成交，，則大力宣宣傳該單位位的入駐制作精美的的香水樓書書、折頁，，襯托項目目檔次第三波：創(chuàng)創(chuàng)意營銷實用、創(chuàng)新新、吻合目目標群心態(tài)態(tài)的小禮品品、（以下禮品品可選2-3種）車載MP3車載香水健康煙斗煙煙盒無線鼠標、、墊開過光的汽汽車掛件（（普陀或天天童方丈開開光）高檔或創(chuàng)意意類筆筒名片盒第四波：事事件營銷結(jié)合政府對對高新區(qū)、、東部新城城政府的推推廣組織營營銷活動1、盡量抓住住具有新聞聞價值的活活動，伺機機推廣本項項目。比如如市、區(qū)領領導對本項項目的考察察，伺機舉舉辦相應的的營銷活動動。2、借寧興集集團入駐之之際舉辦隆隆重典禮，，結(jié)合廣告告、新聞宣宣傳。3、邀請大型型客戶參觀觀項目樣板板區(qū)。4、利用江南南一品高端端社區(qū)現(xiàn)有有資源。寧興集團進進駐典禮活動1：寧興大廈樣樣板區(qū)開放放活動2：江南一品高高端業(yè)主公公關寧興大廈江江南一品VIP業(yè)主推薦會會江南一品作作為富人社社區(qū)、其中中必然有大大量的私企企業(yè)主、公公司高層等等人群，而而我們正握握有他們的的信息資料料，這部分分潛在客戶戶是我們需需要抓住的的?；顒?：寫字樓、商商業(yè)篇寫字樓我們一改傳傳統(tǒng)的營銷銷模式推崇資源營銷專業(yè)營銷情報營銷一積累專業(yè)業(yè)營銷二分享資源源營銷三聽情報營營銷專業(yè)營銷在在于積累從寧波市第第一批寫字字樓，三江江口地標性性建筑的““華聯(lián)寫字字樓”到江江東區(qū)核心心地“利時時大廈”、、“彩江大大廈”、““開封大廈廈”到鄞州州區(qū)的“麒麒麟大廈””、“博納納國際”、、“十六城城聯(lián)邦”，，直到今天天的銀泰國際、泰泰富廣場。我司在寧波波商業(yè)地產(chǎn)的的道路上一路路走來，成功功的為寧波市市商業(yè)地產(chǎn)項項目打造了一一批專業(yè)的地地產(chǎn)精英團隊隊。我們付出出的是心血、、灑下的是汗汗水、積累的的是經(jīng)驗、收收獲的是財富富。十年磨一劍、、凝練終非常常共同分享資源源營銷的喜悅悅讀萬卷書不如如行萬里路，，行萬里路不如如閱人無數(shù)。。我們的客戶資資源在哪里？？我們?nèi)绾畏e累累資源呢？以下是我們的的客戶部分資資源我們已成功的的建立寫字樓樓客戶資源庫庫，擁有寧波波市70座寫寫字樓的1759組客客戶資料，擁有所代理理的10余座座寫字樓項目目的2000組客客戶資料；其中：寧波百百強企業(yè)（服服務業(yè)、制造造業(yè)）：206家物流船務行業(yè)業(yè)：97家金融保險行業(yè)業(yè)：86家貿(mào)易行業(yè)：675家未進駐寧波的的外資企業(yè)：：112家……眼見為實我們簽約的國國內(nèi)外知名企企業(yè)鑒賞…我們簽約的世世界500強租賃客戶我們簽約的全全球知名跨國國企業(yè)租賃客客戶我們簽約的中中國500強企業(yè)租賃客客戶我們簽約的中中國知名金融融企業(yè)租賃客客戶我們簽約的中中國知名企業(yè)業(yè)租賃客戶我們簽約的政政府機關租賃賃客戶我們?nèi)绾畏e累累客戶資源不僅注重對客客戶的前期服服務更注重對對客戶的后續(xù)續(xù)維護，解決決客戶裝修工工程上的困難難、為客戶提提供工商、稅稅務的注冊、、變更等衍生生服務。因此此我們在項目目操作中能夠夠用客戶的““口”來提高高項目的美譽譽度、知名度度，做到以老老帶新，以商商招商，從而而客群范圍不不斷擴大，我我司對客戶的的服務沒有終終點…我們的原則堅持與客戶走信用原則，堅持用書面面的形式與客客戶間保持溝溝通、確認。。用PPT形形式制作項目目方案供客戶戶參考、上報報。我們與客客戶間不會產(chǎn)產(chǎn)生反復的變變化。堅持與客戶走相容原則，堅持雙方平平等互利，建建立友誼的合合作方式。我們充分具備備與高端企業(yè)業(yè)談判的優(yōu)勢勢聽“情報營銷銷”所謂情報就是是最新的企業(yè)業(yè)信息，那么如何得到到最新的信息息呢？依托招商局、、貿(mào)易局以及及寧波市各個個主要街道等等政府資源，，從而最先獲獲取區(qū)外、市市外的大型企企業(yè)入駐的信信息。突出委托招商、全全員招商等多種形式，，開創(chuàng)多路并并進、多策并并舉的招商格格局。我們的目標階段招商周期出租率第一階段正式交付后6個月40%第二階段正式交付后9個月65%第三階段正式交付后11個月85%預計三年租金金回收第一年租金754萬元第二年租金844萬元第三年租金928萬元預計三年可回回收租金：2448萬元。保證金140萬元長期作為為甲方流動資資金。寫字樓招商具具體策略篇產(chǎn)品去化分析析產(chǎn)品推盤策略略具體操作細則則簽約條件本案以引進國國內(nèi)外名企、、寧波本地名名企、行業(yè)龍龍頭企業(yè)為主，，知名企業(yè)的的落戶將提高高本項目的知知名度、提升本本項目的美譽譽度。為后續(xù)續(xù)招商奠定良良好的基礎。產(chǎn)品去化分析析產(chǎn)品去化分析析本案共分3期期推出房源；；樓層以高、中、低三三個區(qū)域劃分；每期推出的房房源中均有高高、中、低區(qū)區(qū)域的房源；；原則上，偶數(shù)層西邊以以半層出租為為主，10—11層作為機動層，12—16層層以整層客戶戶為主；整層客戶占50%，半層層客戶占30%，散戶占占20%；產(chǎn)品推盤策略第一期房源第二期房源產(chǎn)品推盤策略第三期房源產(chǎn)品推盤策略整層以東、西西面去化具體操作策略略付款方式：押押3付1、押押3付3、押押3付6、押押2付2、押2付3、押押2付6等付付款方式供不不同客戶選擇擇；建議：押3或或押2的付款款方式，更有有利于保證甲甲方的利益；；租賃整層以上上客戶，保持持3年內(nèi)租金不不變；租金遞增方式式原則上每兩年遞增4-5%；租賃半層以上上客戶給予租租金、免租期期、裝修期、、停車位等優(yōu)優(yōu)惠；前期招商客戶戶給予租金、、裝修期的優(yōu)優(yōu)惠；簽約條件住宅、寫字樓樓租賃依據(jù)““《建設部第第42號令》》和《浙江省房屋屋租賃管理條條例》規(guī)定，，甲方取得房房屋所有權(quán)證或合合法的權(quán)屬證證明后可簽定定租賃合同；；因此根據(jù)上述述相關條例規(guī)規(guī)定，本案與與客戶簽訂正正式租賃合同的的時間將在2011年12月份以后后；租賃合同建議議采用“寧波市存量量房屋租賃中中介合同”統(tǒng)一格式的文文本；商業(yè)部分項目商業(yè)整體體定位項目位于高科科技園區(qū)，目目前商業(yè)氛圍圍仍屬于初級級起步階段，，且項目的商商業(yè)部分處于于內(nèi)街，無法法與外界形成成良好的商業(yè)業(yè)互動，從目目前情況分析析商業(yè)影響覆覆蓋面僅針對對項目高標準準的住宅及寫寫字樓部分。。根據(jù)以上實際際情況，本項項目商業(yè)整體體定位為：寧波首席社區(qū)區(qū)MALL！公司招商部分分業(yè)態(tài)定位1本次項目定位位針對項目商商業(yè)單元中本本公司負責的的兩個獨立單單元。單元一：面積：2800m2樓層：1-2層（獨棟）單元二：面積：6000m2樓層：1-4層（獨棟）單元定位依據(jù)業(yè)態(tài)單元一符合社區(qū)型超市面積及人口需求社區(qū)型超市位于江南路有良好的展示面做為吸引人氣業(yè)態(tài)可提高商業(yè)內(nèi)街的商業(yè)氛圍單元二配備高端室內(nèi)游泳池健身休閑會所符合健身中心及高端會所的面積需求周邊環(huán)境優(yōu)美、僻靜2公司招商部分分業(yè)態(tài)定位單元一定位的的社區(qū)型超市市主要面對項項目本身及周周邊社區(qū)居住住人群，完善善社區(qū)配套功功能。單元二的健身身休閑會所由由四個版塊組組成：健身、、咖啡、足浴浴休閑、SPA會所。單元定定位明確清晰晰，形成良好好的業(yè)態(tài)聚集集效應。3F2F1F2F2F頂1F項目商業(yè)部分分業(yè)態(tài)布局超市超市網(wǎng)球場單元一單元二咖啡會所健身中心通道健身中心通道足浴會所4F美容SPA會所通道通道項目商業(yè)部分分租金定位參照項目16城聯(lián)邦萬特商務中心本案評分指標權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X4)地理位置

22%403522人流量

18%252018交通狀況

8%1288商業(yè)氛圍

15%201415規(guī)劃前景

8%1098物業(yè)品質(zhì)

9%989商業(yè)規(guī)模

5%535營運管理

10%9810商圈內(nèi)消費能力

5%755總評分100%137110100租金情況（元/㎡/天）21.75

參照權(quán)重（%）50.00%50.00%加權(quán)后價（元/㎡/天）1.461.59單元一加權(quán)平均價格100%1.53單元二加權(quán)平均價格70%1.07通過與周邊項項目的權(quán)重對對比得出：（單元1）一層租金：：1.5元/㎡/天（單元2）一層租金：：1.0元/㎡/天根據(jù)市場常規(guī)規(guī)測定，二層商鋪租賃賃價格為一層層的60%，三層商鋪租租賃價格為一一層的40%，四層商鋪租租賃價格為一一層的30%，測算得出：：單元樓層租金元/㎡/天平