世界b區(qū)廣告策略推廣方案世紀(jì)瑞博合院別墅營銷

金地格林世界B區(qū)推廣策略目錄壹、市場研讀貳、價格研究叁、客戶研究肆、產(chǎn)品解讀伍、概念及表現(xiàn)陸、階段推廣執(zhí)行壹、市場研讀一、整體市場研究市場大事記2007年8月22日，央行于今年第4次上調(diào)了金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸加強限制，宏觀調(diào)控正式開始2007年11月，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實施規(guī)定》。從07年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。2008年5月，“假日樓市”房展會于五一長假期間舉辦，萬科在展會期間對旗下樓盤打出95折優(yōu)惠，房展會期間雖然人頭攢動，但實際成交遠(yuǎn)遜去年，顯示市場觀望氣氛濃重。2008年6月，上海商品房市場平均成交價達(dá)到17048元/平方米，創(chuàng)歷史新高。6月1日，上海市調(diào)整二手房交易稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，在原來稅費的基礎(chǔ)上，增加了以營業(yè)稅1%計征地方教育附加和按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目計征的印花稅，其計稅依據(jù)為商品房銷售合同所載金額的萬分之五。2008年8月，以萬科為首的一批開發(fā)商大幅調(diào)低售價，以位于三林板塊的萬科金色雅筑為例，08年5月該樓盤成交均價約18000元/平方米，8月大幅下調(diào)售價至13500-15000元/平方米，降幅約達(dá)25%。2008年8月13日，蘇寧環(huán)球股份有限公司發(fā)布公告，證實其公司大股東蘇寧環(huán)球集團下屬公司南京蘇寧地產(chǎn)，已經(jīng)與黃浦區(qū)房地局解除了原南京東路163地塊價值44億元的土地出讓合同。一、整體市場研究供求分析供求比達(dá)到1.96的最高點，其后雖然成交量保持穩(wěn)定，但供求比已逐步下滑。9月成交量達(dá)到最高水平，但其時從緊的宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其后10月的成交量沒能延續(xù)9月的水平，開始一路下跌。由于2月是傳統(tǒng)淡季，因此，供應(yīng)量與成交量均在此月見底，但成交量相比去年同期仍有近60%的下降。08年3月-6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應(yīng)量約為去年同期的1/2，導(dǎo)致成交比降至0.7-0.9的水平，市場觀望情緒濃重。7，8兩月由于中高檔樓盤推案減少，以及部分開發(fā)商打折出售等因素導(dǎo)致整體市場成交量進一步下降。一、整體市場研究量價分析08年1月大量中外環(huán)間區(qū)域樓盤上市成交，成交均價均在11000元/平方米以上，導(dǎo)致成交價驟升至11503元/平方米。2月成交結(jié)構(gòu)又回復(fù)至以外郊環(huán)間為主，成交價格也有所回落。3-5月成交價格漲幅較大，其中中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約60%和58%。6月成交價格暴漲至歷史最高的17048元/平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價樓盤集中上市成交所致。7，8兩月成交均價下滑幅度較大，主要是由于成交結(jié)構(gòu)回復(fù)到以中外環(huán)區(qū)域中低價樓盤為主的格局，以及包括萬科等在內(nèi)的部分開發(fā)商調(diào)低售價。一、整體市場研究小結(jié)受宏觀調(diào)控影響，購房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯市場成交價格與成交量變化趨勢相反，自08年1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結(jié)構(gòu)中中內(nèi)環(huán)以及內(nèi)環(huán)區(qū)域樓盤價格漲幅較大，直接拉高了市場平均價。6月之后隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展商紛紛打折促銷，價格有所回落。預(yù)計隨著金九銀十的到來，以及發(fā)展商進一步的讓利促銷，市場將呈現(xiàn)價跌量增的態(tài)勢。整個房地產(chǎn)市場正處于“大調(diào)整”階段二、區(qū)域市場研究：嘉定公寓市場公寓市場走勢同嘉定區(qū)整體市場類似，自08年5月起成交量相比去年開始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。直到7月大批房源上市供應(yīng)，但其中大批房源都只是拿了預(yù)售證而未開盤銷售，預(yù)計這部分房源都將在9月集中開盤。二、、區(qū)區(qū)域域市市場場研研究究：：嘉嘉定定聯(lián)排排市市場場嘉定定區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)排排項項目目不不多多，，成成交交量量較較大大的的僅僅金金地地格格林林世世界界、、海海上上五五月月花花、、順順馳馳蘭蘭郡郡、、萊萊英英郡郡城城、、浦浦發(fā)發(fā)香香舍舍五五個個項項目目，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)聯(lián)聯(lián)排排市市場場的的成成交交量量和和價價格格波波動動主主要要取取決決于于這這幾幾個個項項目目的的不不同同批批次次房房源源的的推推盤盤情情況況，，但但價價格格總總體體呈呈向向上上趨趨勢勢。。另外外我我們們也也看看到到嘉嘉定定聯(lián)聯(lián)排排在在7月月之之前前基基本本呈呈現(xiàn)現(xiàn)供供求求平平衡衡的的態(tài)態(tài)勢勢，，但但從從7月月新新推推房房源源來來看看，，主主要要集集中中在在順順馳馳蘭蘭郡郡和和萊萊英英郡郡，，去去化化速速度度明明顯顯放放緩緩。。二、區(qū)域域市場研研究：嘉嘉定花園住宅宅市場嘉定區(qū)花花園住宅宅項目同同樣不多多，成交交量較大大的有魏魏瑪原墅墅、順馳馳蘭郡、、嘉怡別別墅、穎穎奕高爾爾夫等幾幾個項目目，08年新增增供應(yīng)量量不多,基本在在進行存存量去化化。二、區(qū)域域市場研研究：嘉嘉定項目名稱總建規(guī)模（萬m2）主要產(chǎn)品類型08年待推體量（萬m2）匯豐沁苑11小高層公寓2.2嘉實上城名都7小高層公寓2.5馬陸清水灣公寓13小高層公寓3.5海上五月花30小高層公寓2浦發(fā)香舍13聯(lián)排別墅

小高層公寓2萊英郡城37聯(lián)排別墅

多層公寓1穎奕博園高爾夫10獨棟別墅2.5嘉城90小高層公寓2.5合計18.2小結(jié)嘉定受宏宏觀調(diào)控控影響相相對較小小，供求求基本平平衡預(yù)計08年下半半年嘉定定區(qū)有將將近20萬平方方的待推推體量，，以月均均去化5萬平方方米計算算，差不不多4個個月去化化完，供供求仍將將保持平平衡。區(qū)域供求求基本平平衡三、目前前主要競競爭對手手研究花園洋房房花園洋房房客戶除除了項目目周邊外外，主要要在中環(huán)環(huán)及軌道道交通11號線線沿線，，因此我我們選取取了與本本案鄰近近版塊、、軌道交交通及中中環(huán)沿線線的板快快作為我我們的競競爭板塊塊。11號線線緹香灣16000元/平方米米上海星港港19500元/平方米米江南名廬廬25000元/平方米米達(dá)安春之之聲19000元/平方米米祥和尊邸邸20000元/平方米米象源麗都都17500元/平方米米中環(huán)線長征版塊桃浦版塊嘉誠9500元/平平方米三、目前前主要競競爭對手手研究花園洋房房案名開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)待推套數(shù)月均去化套數(shù)未來可售產(chǎn)品類型銷售期預(yù)估上海星港二期07.42781908820高層5個月江南名廬08.132016016020高層8個月達(dá)安春之聲二期08.10//150/小高層8個月祥和尊邸07.12104267810小高層8個月象源麗都05.791471619815小高層12個月提香灣07.111201101015小高層8個月嘉城05.81348133565040多層，小高層1年以上保利五月花07.111172899150090小高層1年以上市場銷售售以小高高層產(chǎn)品品為主，，從未來來市場供供應(yīng)看，，基本沒沒有花園園洋房供供應(yīng)花園洋房房存在較較大市場場機會三、目前前主要競競爭對手手研究聯(lián)排嘉定主城城區(qū)安亭版塊塊西城版塊塊大華版塊塊桃浦版塊塊浦發(fā)香舍舍14000元/平方米米保利五月月花15000元/平方米米萊英郡15000元/平方米米旭輝依云云灣15000元/平方米米梧桐城邦邦26000元/平方米米大華蘭郡郡28000元/平方米米我們客源源主要來來自普陀陀，嘉定定以及中中環(huán)沿線線，因此此我們選選取了嘉嘉定區(qū)域域的安亭亭和主城城區(qū)版塊塊，鄰近近的寶山山版塊，，大華版版塊和桃桃浦版塊塊。緹香灣23000元/平方米米中環(huán)線三、目前前主要競競爭對手手研究聯(lián)排聯(lián)排別墅墅未來銷銷售期分分析08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度浦發(fā)香舍萊英郡海上五月花旭輝依云灣梧桐城邦大華藍(lán)郡提香灣白金果嶺09年1季度后后，北區(qū)區(qū)的聯(lián)排排競爭壓壓力會相相對減輕輕，建議議本案聯(lián)聯(lián)排可在在此時入入市。三、目前主主要競爭對對手研究聯(lián)排區(qū)域案名開盤產(chǎn)品類型報價（元/㎡)成交均價（元/㎡)主力面積（㎡）主力總價（萬元）月均銷售套數(shù)成交套數(shù)/推出套數(shù)嘉定浦發(fā)香舍07.3聯(lián)排1400013859170-200238-28010136/137萊英郡06.8聯(lián)排1500013729187-215280-3208131/184海上五月花07.11聯(lián)排1500014922190-200285-30030239/256寶山旭輝依云灣08.7聯(lián)排15000140052503804080/91梧桐城邦08.4聯(lián)排2600025138200520517/58普陀大華藍(lán)郡07.4聯(lián)排2800028998200-300560-840567/122復(fù)地美墅08.3聯(lián)排1800017076175-205315-3701058/67提香灣07.11聯(lián)排2300022951185-260400-600862/74聯(lián)排競爭項項目較多，，各項目由由于位置和和產(chǎn)品的不不同，價格格有較大的的區(qū)別。聯(lián)排差異性性競爭存在在三、目前主主要競爭對對手研究合院安亭版塊曹路版塊張江版塊魏瑪原墅17000元/平方方米穎亦高爾夫夫28000元/平方方米萬科深藍(lán)30000元/平方方米長城中環(huán)墅墅23000元/平方方米中環(huán)線我們客源主主要來自普普陀，嘉定定以及中環(huán)環(huán)沿線，因因此我們選選取了嘉定定區(qū)域的安安亭版塊，，中環(huán)沿線線的曹路和和張江版塊塊。三、目前主主要競爭對對手研究合院區(qū)域案名開盤產(chǎn)品類型報價（元/㎡)成交均價（元/㎡)主力面積（m2）主力總價（萬元）月均銷售速度銷售率嘉定魏瑪原墅07.11獨棟、雙拼、聯(lián)排1700014293230-380400-650530%（49/162）穎奕高爾夫06.12獨棟2800022719450-5501000-1500279%(41/52)浦東萬科深藍(lán)07.4獨棟，獨院3000027030330-4301000--1300678%(116/148)長城中環(huán)墅08.5聯(lián)排，雙拼2300024212220500-550232%（7/22）選取了區(qū)域域內(nèi)和中環(huán)環(huán)沿線別墅墅，各項目目由于位置置和產(chǎn)品的的不同，價價格有較大大的區(qū)別。。三、目前主主要競爭對對手研究合院開發(fā)商商：上海龍湖置置業(yè)發(fā)展有有限公司地理位置:嘉定區(qū)麥麥積路雙單單路開盤日期：：預(yù)計08年年底總建建：50萬產(chǎn)品類型：：高層，合院院別墅報價價：未定，預(yù)計計在18000-20000元/平方米米主力面積：：合院230-250平方米主力總價：：440-500萬銷售情況：：目前處于客客戶積累階階段，先推推出雙拼產(chǎn)產(chǎn)品項目簡介：：位于嘉定新新城核心區(qū)區(qū)，龍湖花花盛香醍項項目一期為為低密度西西班牙風(fēng)情情別墅和16棟現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格景景觀高層。。該案案合合院院產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃為為12戶戶圍圍合合的的組組團團形形式式，，對對外外宣宣傳傳為為““類類獨獨棟棟的的雙雙拼拼””。。別墅墅共共3層層，，有有下下沉沉式式庭庭院院設(shè)設(shè)計計，，其其他他戶戶型型的的具具體體情情況況還還沒沒有有公公布布。。分析析性性小小結(jié)結(jié)：：通過過龍龍湖湖的的品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)預(yù)預(yù)計計合合院院別別墅墅將將會會吸吸引引較較多多的的市市區(qū)區(qū)客客戶戶，，而而龍龍湖湖在在南南翔翔口口設(shè)設(shè)置置了了多多塊塊戶戶外外高高炮炮，，未未來來可可能能會會分分流流本本案案客客戶戶，，需需要要密密切切關(guān)關(guān)注注個案案：：龍龍湖湖花花盛盛香香醍醍三、、目目前前主主要要競競爭爭對對手手研研究究合院院案名總建規(guī)模（萬m2）待推面積（萬m2）月均去化面積（萬m2）預(yù)計銷售期魏瑪原墅1000.152年以上穎奕高爾夫1070.12年以上萬科深藍(lán)43（共三期）0.60.23個月長城中環(huán)墅7.70.60.041年以上08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度魏瑪原墅穎奕高爾夫萬科深藍(lán)長城中環(huán)墅白金果嶺差異異性性導(dǎo)導(dǎo)致致合合院院亦亦存存在在機機會會小結(jié)結(jié)中高高端端市市場場仍仍存存在在較較大大機機會會差異異性性競競爭爭仍仍將將使使之之立立于于不不敗敗之之地地去化化價價格格與與速速度度將將面面臨臨挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)機遇遇與與挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)對策策與與思思路路放大大產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異性性競競爭爭點點根據(jù)據(jù)市市場場合合理理制制定定價價格格，，保保證證現(xiàn)現(xiàn)金金流流全面面挖挖掘掘潛潛在在客客戶戶全面面挖挖掘掘和和利利用用信信息息傳傳播播渠渠道道貳、、價價格格研研究究說明明：：該該部部分分主主要要參參考考新新聯(lián)聯(lián)康康市市場場部部資資料料說明明：：該該部部分分主主要要參參考考新新聯(lián)聯(lián)康康市市場場部部資資料料花園園洋洋房房方法法論論與區(qū)區(qū)域域市市場場比比較較分分析析與主主要要競競爭爭區(qū)區(qū)域域比比較較分分析析與高高爾爾夫夫公公寓寓比比較較分分析析方法法：：市市場場法法花園園洋洋房房區(qū)域域市市場場比比較較我們們主主要要參參考考目目前前主主要要在在售售的的兩兩個個項項目目:位位于于嘉嘉定定城城區(qū)區(qū)的的保保利利五五月月花花和和位位于于江江橋橋的的嘉嘉城城.－－與五月花花相比五月花花園洋洋房成交均價價9500元/平方米,推出一搶而而空,價格受受到市場認(rèn)同同。本案與之相比比，在產(chǎn)品力力、地理位置置及社區(qū)成熟熟度上都占有有較大優(yōu)勢，，價格有較大大提升空間。。價格建議高于于10000元/平方米米。－－與嘉城相相比嘉城目前在售售多層房源售售價9500元/平方米，，推出熱銷，，價格受到市市場認(rèn)同。本案與之相比比，在產(chǎn)品力力、地理位置置及社區(qū)成熟熟度上都占有有較大優(yōu)勢，，價格有較大大提升空間。。本案價格預(yù)計計在12700-13300元/平平方米左右。。我們預(yù)計：以多層和花園園洋房0.8-0.85：1的價格比值計計算，本案花花園洋房如在在嘉城的位置置上，預(yù)計售售價11200-11800元/平方米，，再加上1500元/平方米左左右的地段差差價，說明：該部分分主要參考新新聯(lián)康市場部部資料花園洋房我們主要參考考緹香灣的花花園洋房銷售售情況：－－與緹香灣灣相比緹香灣的所謂謂洋房接近多多層產(chǎn)品，目目前已進入尾尾盤階段，從從銷售來看，，市場較為接接受的價格行行情在13000元/平方米左左右。本案與之相比比，在地段位位置上較弱，，但在產(chǎn)品力力上優(yōu)勢明顯顯。我們將緹香灣灣的洋房產(chǎn)品品歸為多層公公寓，假設(shè)本本案洋房產(chǎn)品品在該位置銷銷售，預(yù)計售售價以1：0.85計算，在15000元/平方米左左右。再考慮慮到格林世界界與該區(qū)域2000元/平方米左左右的地段差差價可以得出出：本案花園洋房房價格預(yù)計在在13000元/平方米米左右。主要競爭區(qū)區(qū)域比較說明：該部部分主要參參考新聯(lián)康康市場部資資料花園洋房最后，我們們與格林世世界自身產(chǎn)產(chǎn)品高爾夫夫公館來做做比較：－－與高爾爾夫公寓相相比高爾夫公館館目前售價價帶裝修12000元/平方米米左右，毛毛坯10500元/平方米米左右，取取得了比較較好的銷售售成績，120-150萬的總價被被市場所接接受。從高爾夫公公寓的定價價來看，景景觀帶來的的價格提升升并不明顯顯，基本是是按照格林林世界的區(qū)區(qū)域行情推推導(dǎo)的價格格，因而我我們在推導(dǎo)導(dǎo)花園洋房房的價格時時忽略高爾爾夫景觀因因素。我們以0.8的價格比值值推算得出出：本案花園洋洋房價格預(yù)預(yù)計在13000元元/平方米米左右。高爾夫公館館比較說明：該部部分主要參參考新聯(lián)康康市場部資資料花園洋房結(jié)論綜合以上三三方面考慮慮：我們建議花花園洋房價價格在13000元/平方米米左右。說明：該部部分主要參參考新聯(lián)康康市場部資資料方法論與區(qū)域市場場比較分析析與主要競爭爭區(qū)域比較較分析與白金果果嶺比較較分析方法：市市場法聯(lián)排說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料聯(lián)排區(qū)域市場場比較我們主要要參考目目前主要要在售的的保利五五月花：：－－與五五月花相相比從五月花花聯(lián)排別別墅的銷銷售情況況來看，，14500元/平方方米是被被市場所所接受的的價格行行情。本本案從地地理位置置、社區(qū)區(qū)成熟度度和產(chǎn)品品力上明明顯占有有優(yōu)勢。?？紤]本案案與五月月花1000元/平方方米左右右的地段段差價，，我們認(rèn)認(rèn)為本案聯(lián)排排價格至至少高于于16000元元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料聯(lián)排競爭區(qū)域域比較我們主要要參考目目前主要要在售的的緹香灣灣：與緹香灣灣相比從緹香灣灣聯(lián)排別別墅的銷銷售情況況來看，，23000元/平方方米，400-500萬的總價價市場接接受度較較差。本案戶型型及社區(qū)區(qū)環(huán)境均均優(yōu)于緹緹香灣，，但區(qū)位位條件不不如緹香香灣，鑒鑒于這兩兩點本案案聯(lián)排均均價應(yīng)當(dāng)當(dāng)與緹香香灣在同同一水平平上。但考慮到到緹香灣灣銷售情情況慘淡淡，以及及本案聯(lián)聯(lián)排戶型型尺度較較大，單單價過高高容易拉拉高總價價，所以以我們認(rèn)認(rèn)為本案聯(lián)排排價格應(yīng)應(yīng)該不要要高于23000元/平方米米左右。。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料聯(lián)排與白金果果嶺比較較最后，我我們與格格林世界界自身產(chǎn)產(chǎn)品白金金果嶺的的沿路聯(lián)聯(lián)排來做做比較：：與白金果果嶺沿路路聯(lián)排相相比從白金果果嶺聯(lián)排排別墅的的銷售情情況來看看，20000元/平方方米，400-450萬的總價價市場接接受度一一般。本案戶型型面積相相對更大大，戶型型舒適度度更強，，我們建建議與白白金果嶺嶺的聯(lián)排排錯開銷銷售期，，在它售售磬后推推出，以以同總價價但更大大的面積積，更高高的性價價比吸引引客戶。。本案聯(lián)排排建議價價格在18000-19000元/平方米米左右。。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料聯(lián)排結(jié)論綜合以上上三方面面考慮：：我們建議議聯(lián)排在在18000-19000元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料方法論與區(qū)域市市場比較較分析與白金果果嶺比較較分析與B區(qū)聯(lián)聯(lián)排別墅墅比較分分析方法：市市場法合院說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料區(qū)域市場場比較合院我們主要要參考即即將開盤盤銷售的的花盛香香醍：－－與花花盛香醍醍相比花盛香醍醍尚未開開盤，合合院住宅宅報價在在18000-20000元/平方方米之間間，再加加上1000元/平方方米地段段差價的的考慮：：本案合院院價格至至少高于于19000元元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料白金果嶺嶺比較合院我們主要要參考白白金果嶺嶺的景觀觀聯(lián)排：：－－與白白金果嶺嶺南向景景觀聯(lián)排排相比南向景觀觀聯(lián)排單單價29000元/平方方米,總總價在720萬左右,推出房房源35套,僅去去化9套套市場接接受度低低，由此此可見，，700萬以上的的總價接接受度較較低。本案合院院與之相相比，在在景觀及及地下室室舒適度度上較為為欠缺，，但戶型型尺度上上較具優(yōu)優(yōu)勢，舒舒適度更更強。從從該項目目的實際際銷售情情況來看看，建議議將總價價控制在在700萬以內(nèi)。。建議本案案合院總總價低于于700萬，也也就是單單價低于于24000元元/平方方米。說明：該該部分主主要參考考新聯(lián)康康市場部部資料白金果嶺嶺比較合院我們主要要參考白白金果嶺嶺的景觀觀聯(lián)排：：－－－與與白白金金果果嶺嶺北北向向景景觀觀聯(lián)聯(lián)排排相相比比北向向景景觀觀聯(lián)聯(lián)排排單單價價24000-25000元/平平方方米米,總總價價在在550-600萬左左右右,推推出出房房源源24套,去去化化率率接接近近90%,市市場場接接受受度度高高。。本案案合合院院與與之之相相比比，，在在景景觀觀及及地地下下室室舒舒適適度度上上較較為為欠欠缺缺，，但但戶戶型型尺尺度度上上較較具具優(yōu)優(yōu)勢勢，，舒舒適適度度更更強強。?？伎紤]慮到到合合院院住住宅宅的的產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型更更具具優(yōu)優(yōu)勢勢，，建建議議本本案案合合院院住住宅宅總總價價可可以以高高于于北北向向景景觀觀聯(lián)聯(lián)排排。。建議本本案合合院總總價可可以高高于600萬，，也就就是單單價高高于22000元/平方方米。。說明：：該部部分主主要參參考新新聯(lián)康康市場場部資資料與B區(qū)區(qū)聯(lián)排排比較較合院－－與與B區(qū)區(qū)聯(lián)排排定價價相比比沿路聯(lián)聯(lián)排建建議定定價18000-19000元/平平方米米，合合院別別墅產(chǎn)產(chǎn)品力力明顯顯高于于它，，這里里我們們以雙雙拼與與聯(lián)排排的價價格比比值1.2-1.3來進行行推算算：合院中中的雙雙拼別別墅價價格預(yù)預(yù)計在在22000-23000元元/平平方米米。說明：：該部部分主主要參參考新新聯(lián)康康市場場部資資料結(jié)論綜合以以上三三方面面考慮慮：我們建建議合院，，價格在在22000-24000元/平平方米米左右右，其中，，雙拼別別墅價格在在22000-23000元/平平方米米，獨棟價價格在23000-24000元/平平方米米。合院叁、客客戶研研究以格林林世界界E區(qū)區(qū)白金金果嶺嶺和高高爾夫夫公館館客戶戶為研研究樣樣本，，以作作為本案洋洋房與與別墅墅客戶戶分析析的基基礎(chǔ)。。說明：：該部部分主主要參參考新新聯(lián)康康市場場部資資料客戶物物理特特征研研究E區(qū)高高爾夫夫公館館———來源區(qū)區(qū)域：：自然然來人人以南南翔和和普陀陀為主主，而而其他他北區(qū)區(qū)目前前主要要依靠靠中介介導(dǎo)入入信息渠渠道：：現(xiàn)場到到訪客客戶中中以朋朋友和和老業(yè)業(yè)主的的介紹紹為主主，戶戶外廣廣告和和紙媒媒為輔輔年齡階階段：：小戶戶型以以26-30歲歲的首首次置置業(yè)為為主，，大戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品則則以30-40歲的的客戶戶為主主職業(yè)屬性性：小戶戶型產(chǎn)品品中以公公司白領(lǐng)領(lǐng)為主，，企業(yè)主主和高管管則是大大面積公公寓的主主力客群群。本案洋房房小戶型型——年齡齡：：25-30歲歲家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：新婚婚或新育育家庭職務(wù)務(wù)：企企業(yè)白白領(lǐng)來源區(qū)域域：11號線軌軌道沿線線、中環(huán)環(huán)沿線等等區(qū)域，，以普陀陀、長寧寧、虹口口、楊浦浦等為主主購房目的的：首次次置業(yè)，，婚房需需求購房喜好好：在有有限的總總價前提提下，追追求居住住的舒適適性，對對于小區(qū)區(qū)居住氛氛圍、房房型舒適性性有較高高要求客戶物理理特征研研究：分分布區(qū)域域地圖南翔5％普陀40％閘北10％虹口10％楊浦10％寶山5％市中心5％中環(huán)線滬嘉高速長寧10％徐匯5％客戶物理理特征研研究格林世界界洋房———來源區(qū)域域：以普陀區(qū)區(qū)為主，，其次是是楊浦、、虹口等等中環(huán)沿沿線區(qū)域域。信息渠道道：除中介渠渠道外，，以老業(yè)業(yè)主、朋朋友介紹紹等為主主。年齡階段段：年齡齡段較分分散，但但以31-35歲和41-45歲這這兩個年年齡段比比例最高高。購房目的的：以改改善換房房需求為為主。職業(yè)屬性性：從事事制造業(yè)業(yè)人數(shù)較較多，私私營業(yè)主主和公司司白領(lǐng)為為主本案洋房房大戶型型——年齡齡：：30-35歲歲為主家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：一家家三口，，部分有有老人職務(wù)務(wù)：企業(yè)中中層管理人人員，高級級技術(shù)人員員，私營業(yè)業(yè)主等來源區(qū)域：：普陀、南南翔本地及及楊浦、虹虹口、長寧寧等中環(huán)沿沿線區(qū)域購房目的：：改善型需需求購房喜好：四四房購房需求求，功能空間間上的改善，，向往低層的的類別墅生活活空間客戶物理特征征研究：分布布區(qū)域地圖南翔20％普陀30％閘北10％虹口10％楊浦5％寶山5％市中心10％中環(huán)線滬嘉高速長寧10％客戶物理特征征研究白金果嶺別墅墅——來源區(qū)域：嘉定、普陀、、長寧等區(qū)別別墅客戶比例例較高，其他他區(qū)域相對差差別不大信息渠道：除中介渠道外外，以老業(yè)主主、朋友介紹紹等為主。年齡階段：主主力人群集中中于31-45歲購房目的：改改善住房條件件，二次或多多次置業(yè)職業(yè)屬性：以以中高級主管管、企業(yè)主等等中高收入層層次人群為主主。關(guān)注因素：價格和房型也也是重要的考考慮因素，但但也增加對于于社區(qū)環(huán)境的的關(guān)注；本案聯(lián)排別墅墅——年齡齡：30-45歲歲為主家庭結(jié)構(gòu)：一一家三口，部部分有老人職務(wù)務(wù)：企企業(yè)中高層管管理人員、私私營業(yè)主等客戶區(qū)域：普普陀、長寧等等中環(huán)線沿線線區(qū)域購房目的：改改善型生活購房喜好：城城市別墅，私私密空間感與與尺度的享受受感，尤其是是本案合院別別墅的購買者者對物質(zhì)與精精神上的享受受更注重、客戶物理特征征研究：分布布區(qū)域地圖南翔10％普陀30％閘北10％虹口10％楊浦10％寶山10％市中心10％中環(huán)線滬嘉高速長寧10％客戶物理特征征研究本案合院別墅墅——年齡齡：30-45歲歲為主家庭結(jié)構(gòu)：一一家三口，部部分有老人職務(wù)務(wù)：企企業(yè)高層管理理人員、私營營業(yè)主等，為為本案購買力力最強客戶區(qū)域：普普陀、長寧等等中環(huán)線沿線線區(qū)域，并輻輻射至江浙區(qū)區(qū)域購房目的：改改善型/投資資型購房喜好：對對物質(zhì)與精神神上的享受更更注重、客戶物理特征征研究：分布布區(qū)域地圖南翔10％普陀20％閘北15％虹口15％楊浦10％寶山10％市中心10％中環(huán)線滬嘉高速長寧10％客戶結(jié)構(gòu)金子子塔圖合院客群聯(lián)排客群洋房客群中產(chǎn)階層依靠職位收入入、及創(chuàng)業(yè)初初步積累進行行購房的客群群新資產(chǎn)層依靠高職位收收入、及創(chuàng)業(yè)業(yè)持續(xù)積累進進行購房的客客群穩(wěn)定資產(chǎn)層具備資本身份份和穩(wěn)定財富富積累的客群群本案目標(biāo)客群群的定位取向向權(quán)力頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資資產(chǎn)層）中上層（新資資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層本案的主力客客群將來自于于經(jīng)濟體系中中接近層峰的的中上層。其其迅速積累累財富的能力力和魄力，已已足以獨特成成群，故我們們又將其稱之之為：掌握財富升力力的新資產(chǎn)層層客戶樣本：合院楊先生，48歲目前住在長寧的多多層公寓里，，面積在140平方米左右；；從事汽車零售售行業(yè)，有自自己的生意，，家里已積累累了較多的財財富；孩子在讀大學(xué)學(xué)，希望以后后孩子結(jié)婚后后能住在一起起想要購買獨棟棟別墅，比較較氣派有面子子，但很多別別墅一般都比比較偏遠(yuǎn)，習(xí)習(xí)慣了城市生生活，很難適適應(yīng)，所以最最好是城市別別墅對于社區(qū)品質(zhì)質(zhì)要求高，注注重物業(yè)、保保全及鄰居，，對于個人隱隱私比較看重重客戶樣本：聯(lián)排張先生，47歲目前一家三口口居住在普陀陀曹楊，房間間是三房130平方米；；從事零配件制制造行業(yè)近15年，現(xiàn)公公司不如正軌軌，家庭年收收入100萬萬元左右；現(xiàn)在兒子在上上大學(xué)，家里里就是夫妻兩兩人加上一條條大狗現(xiàn)在覺得年紀(jì)紀(jì)大了，老是是爬5樓太累累，想要改善善下環(huán)境，換換套別墅以后后養(yǎng)老住想購買別墅，，又希望離現(xiàn)現(xiàn)在的生活圈圈不要太遠(yuǎn)，，但普陀區(qū)的的別墅太貴，，環(huán)境也一般般，有朋友住住在格林世界界，對這里印印象不錯之前前來看過白金金果嶺，但覺覺得戶型尺度度太小，而且且只有單車位位，不能滿足足他們家里兩兩輛車的停車車需求想把老人接來來一起住，至至少要求3個個朝南臥室，，另外也要求求別墅的戶型型尺度比自己己原先住的要要更寬敞舒適適客戶樣本：90平米左右右小洋房王先生，27歲；同父母住在虹虹口的家中，，01年購買買的商品房。。工作了2年，，在一家咨詢詢公司上班，，工作地點在在長寧；收入不錯，但但由于工作不不久，買房基基本需要依靠靠父母贊助；；女朋友是大學(xué)學(xué)同行，正商商量結(jié)婚，欲欲購置婚房；；購房考慮在北北區(qū)，距離現(xiàn)現(xiàn)在的生活圈圈近一點，但但現(xiàn)住區(qū)域內(nèi)內(nèi)的項目都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出心理價價格預(yù)期，因因而把購房選選擇區(qū)域范圍圍擴大，1個個小時的上班班路程都是可可以接受的范范圍對于戶戶型比比較關(guān)關(guān)注，，現(xiàn)在在換房房成本本上升升，因因此打打算一一步到到位，，能一一次性性滿足足從結(jié)結(jié)婚到到生子子的功功能需需求對于生生活品品質(zhì)有有一定定追求求，并并不特特別追追求品品牌，，但十十分注注重舒舒適感感，小小資情情調(diào)濃濃郁。?？蛻魳訕颖荆海捍髴粜托蛣?chuàng)意意洋房房孫先生生，35歲歲目前在在普陀陀大華華板塊塊居住住目前居居住在在00年買買的老老小區(qū)區(qū)里，，房子子面積積120平平方米米，三三房兩兩廳；；妻子工工作穩(wěn)穩(wěn)定，，孩子子準(zhǔn)備備上小小學(xué)；；對于格格林世世界比比較了了解也也很向向往，，一直直覺得得社區(qū)區(qū)的整整體規(guī)規(guī)劃和和居住住氛圍圍都很很不錯錯，準(zhǔn)備接接老人人一起起住，，所以以需求求4房房的空空間，，因而而準(zhǔn)備備換房房對于花花園洋洋房的的產(chǎn)品品比較較喜愛愛，考考慮買買一樓樓，有有花園園有地地下室室有別別墅的的居住住感覺覺，而而且也也方便便老人人進出出自己平平時開開車上上下班班，而而妻子子的出出行問問題未未來相相信依依靠軌軌道交交通也也能解解決肆、產(chǎn)產(chǎn)品研研讀格林世世界的的“最后后的大大院子子”個性價值點西中環(huán)，百萬萬平米。新國國際住區(qū)最美麗的社區(qū)區(qū)之一：80萬平米綜合合綠化，10萬平米公公園，2萬棵棵大樹，4條條原生河流最齊全的配套套(生活、運運動、休閑、、教育）最后的一個大大院子：格林林世界里最后后的一個有天天有地的別墅墅群落！一個有3.3萬平米東花花園的大院子子個性價值點一個360度度全立體大院院子的家300多平米米的大院子個性價值點院子范圍：南院60-245平米、、北院23-72平米一個270度度空間大院子子的家200多平米米的大院子個性價值點院子范圍：南院60-115平米、、北院23-72平米與河共吟的大大院子的家200多平米米的大院子個性價值點院子范圍：96.24-211.41平米新洋房的活性性院子不只是底層才才有院子，2F也一樣有有70平米的的院子說明：圖片為為示意圖，采采自未未來個性價值點其實，俯首拾拾院，處處皆我大院院！伍、概念及表表現(xiàn)院.空間院推廣體系別墅系主導(dǎo)：合院將聯(lián)排別墅并并入合院概念念洋房系主導(dǎo)：1F/2F將3-6F并并入1F、2F概念不將B區(qū)做整整體推廣，而而是兩大體系系的并行合而不分－－－以院為主導(dǎo)導(dǎo)，將兩體系系結(jié)合在一起起分而不合－－－在院的名義義下，各自為為陣別墅案名建議上海合院案名釋義：圍屋合院，成成一方天地，，風(fēng)雨不侵而而擁自然，是是傳統(tǒng)宅院。。傳承傳統(tǒng)院院落精神，并并將院落的精精致發(fā)揮到極極致。在當(dāng)代，根植植于深厚的上上海海派文化化，創(chuàng)新演繹繹中西結(jié)合的的院落居住哲哲，為未來，，建筑城市的的院景生活。。Slogan建建議新亞洲主主義，360°°自在院院景創(chuàng)意視覺覺LOGO建議LOGO建議LOGO建議形象稿示示意１篇院邸，鑒鑒賞家的的共識宅中有園園，園中中有屋，，屋中有有院，院院中有樹樹，樹上上見天，，天中有有月。不出戶，，不出園園，即可可與自然然交流，，悟宇宙宙盈虛，，體四季季變化。。一城一宅宅，一家家一院，，鑒賞家家的共識識。城市院景景生活家家圍屋合院院，成一一方天地地，風(fēng)雨雨不侵而而擁自然然，是傳傳統(tǒng)宅院院。金地集團團，傳承承傳統(tǒng)院院落精神神，并將將院落的的精致發(fā)發(fā)揮到極極致在當(dāng)代，，演繹經(jīng)經(jīng)典院落落語言；；為未來，，建筑城城市的院院景生活活。２篇大露臺上上的意大大利歌劇劇莎翁說：：世界就就是一個個大舞臺臺我們說：：露臺就就是一處處歌劇院院花與草的的演出，，鳥與風(fēng)風(fēng)的伴奏奏，星與與月的修修飾露臺越大大，劇目目越豐富富；想象象力越大大，生活活越精彩彩；格林世界界，院邸邸里的露露臺生活活，意大大利歌劇劇演習(xí)場場。３篇入戶花園園里的情情感劇生活就是是一個劇劇院每個情境境都是一一出戲劇劇舞臺舔犢之情情夫妻妻之情父父母之之情兩代居的的情深意意濃，入入戶花園園里天天天上演格林世界界，院邸邸情感院落落，濃的的化不開開的親情情劇場４篇執(zhí)著篇洋房案名建議議（一））合院洋房房此園采用用立體疊疊園手法法，兼具具合院圍圍合形態(tài)態(tài)，在高高高的平平臺上，，層層疊疊疊的階階梯型花花園。立體戶型型的創(chuàng)意意設(shè)計，，使得空空間從封封閉空間間，變成成多維擴擴展的立立體圍合合格局，，形成從從上到下下的疊院院格局：：Slogan建建議活立體空空間空空中中疊院大大宅創(chuàng)意視覺覺LOGO建議形象篇－－1形象篇－－2公園兼兼私園園所所想即所所得如何用1/2高高爾夫公公園的房房價，擁擁有高爾爾夫公園園的鮮活活氧氣？？我們讓讓兩種種可能能集于于一室室。金地合合院洋洋房，，享你你所想想，與與2倍倍高爾爾夫公公園的的綠色色比鄰鄰而居居，是公園園也是是私園園，穿園而而過的的清風(fēng)風(fēng)，在在居所所內(nèi)來來去無無羈絆絆，讓讓心情情與自自然徹徹底相相融環(huán)境篇篇快車道道兼兼慢慢生活活所所想想即所所得一條超超快捷捷的城城市地地鐵一種超超活力力的悠悠慢生生活兩者，，突破破想象象，即即將相相遇快行，，慢活活。易易如反反掌，，轉(zhuǎn)換換超越越所想想。交通篇篇－R11地下室室兼兼地地上室室所所想想即所所得設(shè)法讓讓2樓樓生活活與地地下發(fā)發(fā)生關(guān)關(guān)系，，正是我我們打打破常常規(guī)，，釋放放空間間活性性想象象力的的精神神表現(xiàn)現(xiàn)。金地合合院洋洋房，，突破破傳統(tǒng)統(tǒng)思維維，花園洋洋房二二層創(chuàng)創(chuàng)新性性地?fù)頁碛辛肆岁柟夤獾叵孪率?，，在空中中實現(xiàn)現(xiàn)了親親地理理想，，令居住住空間間擁有有無限限可能能，讓讓空中中與地地下溝溝通無無間。。產(chǎn)品特特色篇篇外露臺臺兼兼內(nèi)內(nèi)書房房所所想想即所所得金地合合院洋洋房的的建造造語法法，堅持突突破空空間界界限所所帶來來的樂樂趣。。因此，，90平米米戶型型，設(shè)設(shè)計躍躍層空空間，，挑高客客廳上上方空空間，，隨你你想象象力，，任意意DIY比尋常常90平米米戶型型，少少搬一一次家家比110平平米戶戶型，，多一一份挑挑空活活力90M2戶戶型變變110平平米，，可發(fā)發(fā)育的的戶型型帶來前前有未未享的的活力力感受受。產(chǎn)品特特色篇篇伍、階段推推廣執(zhí)行（開盤前））階段主題、、媒體建議議、活動建建議時間節(jié)點：：10.30樣樣板區(qū)開放放11.15開開盤（洋洋房）10.13－－11.14節(jié)點：10.30樣樣板房推出出思路：1、繼續(xù)密密集的媒體體轟炸，全全面從形象象與產(chǎn)品結(jié)結(jié)合，以產(chǎn)產(chǎn)品面為住住，以形象象為輔助。。強力蓄水期期開盤持續(xù)熱熱銷期節(jié)點：11.15開開盤思路：1、針對來來訪來電成成交客戶，，繼續(xù)對產(chǎn)產(chǎn)品進行全全面深入的的挖掘，2、活動節(jié)節(jié)點利用：：開盤11.15－12.9.15－－－10。。12節(jié)點：十一一，中秋節(jié)節(jié)，重陽節(jié)節(jié)思路：渠道全面啟啟動，傳播播“格外house”新形象象形象引導(dǎo)期期分階段推廣廣思路第一階段：：9.15－－10.12形象引導(dǎo)期期渠道運用報紙建議：：新民晚報、、新聞晨報報、周末畫畫報雜志建議：：租售情報、、上海樓市市電視建議：：今日房產(chǎn)、、第一財經(jīng)經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建議：：搜房網(wǎng)、新新浪網(wǎng)其他：巡展、派報報、彩信、、戶外現(xiàn)場：售樓處包裝、、樣板房與工工地包裝市場聯(lián)動：二三級市場聯(lián)聯(lián)動老客戶聯(lián)動江浙市場拓展展回顧：高爾夫夫公館客戶最最為關(guān)注的是是新聞晨報、、新民晚報和和上海樓市，，其次，第一一財經(jīng)以及東東方衛(wèi)視、搜搜房網(wǎng)的關(guān)注注度也較高。。思路：繼續(xù)沿沿用這些有效效載體，并開開拓更能吸引引大戶型客戶戶的載體，與E29F形形成差異性互互補推廣主題總形象主題：B區(qū)。院分主題：01/院邸，，鑒賞家的共共識02城市院景景生活家03/大露臺臺上的意大利利歌劇04.入戶花園里里的情感劇畫面和文字氣氣質(zhì)：偏形象，以以整體唯美氣氣質(zhì)打動客群群第一階段：9.15－－－10.12形象引導(dǎo)期第二階段：9.30－－－10.17強力蓄水期渠道運用報紙建議：新民晚報、新新聞晨報、周周末畫報雜志建議：租售情報、上上海樓市電視建議：今日房產(chǎn)、第第一財經(jīng)網(wǎng)絡(luò)建議：搜房網(wǎng)、新浪浪網(wǎng)其他：巡展、派報、、彩信、戶外外現(xiàn)場：售樓處包裝、、樣板房與工工地包裝市場聯(lián)動：二三級市場聯(lián)聯(lián)動老客戶聯(lián)動江浙市場拓展展思路：繼續(xù)沿沿用前期渠道道，并通過媒媒體效果評估估，調(diào)節(jié)其發(fā)發(fā)布頻率與發(fā)發(fā)布重點推廣主題總形象主題：格外house分主題：總形象篇：格格外house之”格外外“環(huán)境篇：格林林世界，最美美麗的社區(qū)（（格林世界））交通篇：便捷捷交通（地鐵鐵、公交、班班車）配套篇：便利利生活，繁華華就在腳下畫面和文字氣氣質(zhì)：偏理性思路：繼續(xù)沿沿用前期渠道道，并通過媒媒體效果評估估，調(diào)節(jié)其發(fā)發(fā)布頻率與發(fā)發(fā)布重點第二階段：9.30－－－10.17強力蓄水期第三階段：10.18－－11……開盤及持續(xù)熱熱銷期思路：根據(jù)蓄水情況況及開盤情況況，確定表現(xiàn)現(xiàn)形式，不過過總體而言，，還是會持續(xù)續(xù)密集的媒體體引導(dǎo)THANKS9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:32:4703:32:4703:321/5/20233:32:47AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:32:4703:32Jan-230