世紀(jì)瑞博-天鵝堡歸墅項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略及執(zhí)行提報(bào)-XXXX年

2010.深度再思考……天鵝堡·歸墅2010年?duì)I銷推廣策略及執(zhí)行提報(bào)InternetExplorer7hasknowncompatibilityissueswithmodernwebstandardswhichaffectWeb2.0applicationssuchasMobileMe.YoucanuseInternetExplorer7+,butyouwillnothaveMefeaturesandwillexperienceslowerperformance.ForthebestMobileMeexperience,pleaseuse〈世紀(jì)瑞博?整合傳播機(jī)構(gòu)〉2009年，天鵝堡·歸墅打了一個(gè)漂亮的翻身仗，項(xiàng)目形象的全面樹(shù)立，近8億的銷售額，客戶的高認(rèn)可度，在2009這個(gè)全球經(jīng)濟(jì)劇烈動(dòng)蕩的年份中，我們?nèi)〉玫某煽?jī)可謂難能可貴。面對(duì)充滿變數(shù)的2010，15億的銷售任務(wù)如何完成？我們需要深度再思考——首先，明辨2010年市場(chǎng)大局經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)2009年10月19日預(yù)測(cè)稱：隨著就業(yè)和出口形勢(shì)有所改善，預(yù)計(jì)2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速或升至10.2%，快于此前預(yù)計(jì)的9.3%。高度刺激性的經(jīng)濟(jì)政策將繼續(xù)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)近期的增長(zhǎng)構(gòu)成支撐2010年增長(zhǎng)速度甚至更快。2009年11月18日，經(jīng)歷了將近13個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，中央電視臺(tái)2010年黃金資源廣告招標(biāo)大會(huì)招標(biāo)預(yù)售總額達(dá)109.6645億元，較去年92.5627億增長(zhǎng)了17.1億元，增長(zhǎng)18.47%。這一結(jié)果充分顯示了企業(yè)界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心。上周，北京商品住宅期房日均簽約355套，環(huán)比前一周的468套下跌24.15%，而此前一周的簽約量也環(huán)比下跌了14.75%。與下挫的新盤成交量相呼應(yīng)的是供應(yīng)量回落的苗頭。本月目前有16個(gè)新盤入市，共約38萬(wàn)平米，其中超8成是公寓。新房遇冷二手房升溫，11月上半月，北京中高檔二手房市場(chǎng)的成交量與10月相比上漲54.55%。四季度，北京二手房成交量預(yù)計(jì)將達(dá)5萬(wàn)套。“2009北京國(guó)際金融論壇”上，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之向外界表態(tài)銀監(jiān)會(huì)并未對(duì)二套房政策作出調(diào)整。央行銀監(jiān)會(huì)暫未調(diào)整政策，各大行自行收緊房貸。住建部：房貸七折優(yōu)惠終止是謠言，僅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠年底到期。一線城市租售比持續(xù)擴(kuò)大，投資者取代剛性需求者入市。中國(guó)社科院11月16日發(fā)布的《住房綠皮書(shū)》，在關(guān)于明年樓市的預(yù)測(cè)中，也表達(dá)了國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策不會(huì)有太大改變的判斷。在金融危機(jī)初步得到穩(wěn)定、通漲預(yù)期、剛性需求依然存在等前提下，明年的政策應(yīng)以穩(wěn)定市場(chǎng)為主基調(diào)，2010年房地產(chǎn)的銷售量和銷售價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)的上漲，但不會(huì)像今年這樣大起大落。小結(jié)：2010年樓市整體態(tài)勢(shì)——先揚(yáng)后抑、價(jià)穩(wěn)量增。2010年第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷售量回升、價(jià)格上漲及開(kāi)發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開(kāi)發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。分而治之之，客觀觀分析產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀狀2010年，共共277套待售售房源，，我們將根據(jù)其所所享景觀觀資源的的差異，為產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行層級(jí)級(jí)劃分，，并分析析其肩負(fù)負(fù)的項(xiàng)目目使命———將2010年待待售房源源劃分為為ABCD四個(gè)層級(jí)級(jí)AA類：臨臨湖觀景景形象尖刀刀——標(biāo)標(biāo)志項(xiàng)目目形象樹(shù)立價(jià)格格標(biāo)竿實(shí)現(xiàn)土地地高溢價(jià)價(jià)帶動(dòng)中低低端產(chǎn)品品銷售BB類：生生態(tài)公園園景觀保障項(xiàng)目目穩(wěn)定收收益凸顯高性性價(jià)比擠壓次級(jí)級(jí)產(chǎn)品銷銷售，帶帶動(dòng)人氣氣CC類：樣板板示范區(qū)凸顯項(xiàng)目成成熟氛圍，，保證人氣氣強(qiáng)調(diào)高性價(jià)價(jià)比重疊擠壓次次級(jí)產(chǎn)品DD類：社區(qū)區(qū)中央組團(tuán)團(tuán)充分體現(xiàn)高高性價(jià)比保障現(xiàn)金流流，帶動(dòng)市市場(chǎng)人氣幫助實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)最最大化先謀后動(dòng)，，推盤戰(zhàn)役役策略推盤整體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)———“循環(huán)擠壓壓”開(kāi)發(fā)商推盤盤批次計(jì)劃劃B60(8,L2)B59(6,L2)B58(7,L2)B57(6,L2)B56(6,L2)B12(7,H4)B13(4,H4)B15(10,H4)B14(6,J4)B16(9,J4)B18(9,J4)B17(9,H4)B19(8,H4)B20(7,H4)B21(7,J4)B22(8,H4)B26(7,J3)B27(10,J3)B28(5,H4)B29(4,H4)B30(3,J4)B31(4,H4)B32(6,J4)B33(9,J4)B34(8,H4)B35(4,H3)B36(8,J4)B37(3,J4)B38(6,J4)B39(13,H4)B40(6,H3)B41(5,H3)第一批推售房源第三批推售房源第四批推售房源第二批推售房源四級(jí)產(chǎn)品搭搭配原則：：將ABCD四級(jí)產(chǎn)品品進(jìn)行合理搭配，每次開(kāi)盤盤均混合性性釋放。目的：以高層級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品大力擠壓次級(jí)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格，突出出次級(jí)產(chǎn)品品的高性價(jià)比?！緫?zhàn)術(shù)一】】明辯之———四級(jí)產(chǎn)品品搭配D類C類執(zhí)行手段：：B類產(chǎn)品提升端戶型型價(jià)格，將其作為為價(jià)格標(biāo)桿桿，對(duì)C、、D類產(chǎn)品品進(jìn)行價(jià)格格擠壓，凸凸顯這兩類類次級(jí)產(chǎn)品品的高性價(jià)比；A類產(chǎn)品可可將價(jià)格提提升至25000-26000元/平平米，對(duì)B類產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行大力擠壓，突出B類類產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比；不同類別產(chǎn)產(chǎn)品盡量拉大價(jià)差（建議15%-20%）。B類A類瑞博建議2010年年推盤順序序配比概況況【戰(zhàn)術(shù)二】】篤行之———明確推盤盤節(jié)奏建議：2010年年全年四次次開(kāi)盤春節(jié)前還有有將近2個(gè)個(gè)月的時(shí)間間，集中力力量消化前前期剩余的的43套尾尾房。春節(jié)后月引引而不發(fā)、、重點(diǎn)蓄客客，4月下下旬集中開(kāi)開(kāi)盤，一次次性放量80-100套；4月之后再再次封盤蓄蓄客，2個(gè)個(gè)月后第二二次開(kāi)盤；；根據(jù)屆時(shí)市市場(chǎng)大勢(shì)靈靈活調(diào)整，，全年保持持合理節(jié)奏奏。4月6月8月10月2010另一個(gè)維度度的思考———方案Ⅰ：不進(jìn)行捂盤盤，1-3月持續(xù)性性銷售。問(wèn)題點(diǎn)：此此方案看似似穩(wěn)定，實(shí)實(shí)則失去了了項(xiàng)目的推推廣節(jié)奏，，對(duì)市場(chǎng)和和客戶的信信息刺激度度明顯不足足；沒(méi)有制制造懸念與與事件的空空間，對(duì)溢溢價(jià)不利。。方案Ⅱ：持續(xù)捂盤至至6月。問(wèn)題點(diǎn)：首首先，2010市場(chǎng)場(chǎng)大勢(shì)與政政策總體未未明，長(zhǎng)時(shí)時(shí)間捂盤風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高；；其次，如如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手先發(fā)制制人，歸墅墅容易陷入入前期累積積客戶大量量流失的不不利境地。。有鑒于此，，我們不建建議施行以以上兩個(gè)方方案。VS以時(shí)間換空空間短時(shí)間內(nèi)集集中大量人人氣通過(guò)產(chǎn)品搭搭配，凸顯顯產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比階段性銷售售總額巨大大突破溢價(jià)能力強(qiáng)強(qiáng)借勢(shì)市場(chǎng)低低密度項(xiàng)目?jī)r(jià)值持持續(xù)走高為項(xiàng)目形象象提升爭(zhēng)取取時(shí)間解決客群對(duì)對(duì)于溢價(jià)的的心理抗性性利客戶流失在在所難免，，但相信不不會(huì)對(duì)整體體銷售帶來(lái)來(lái)太大影響響；A類產(chǎn)品最最后發(fā)售，，或?qū)⒃庥鲇鰞r(jià)格過(guò)高高的風(fēng)險(xiǎn)，，但產(chǎn)品的稀缺缺性可以抵抵御價(jià)格抗抗性；市場(chǎng)變化的的風(fēng)險(xiǎn)弊以上問(wèn)題，，需要我們們辨證地看看待——為了保證全盤銷銷售利益最最大化，小范圍客客戶流失導(dǎo)導(dǎo)致的局部部犧牲在所所難免。A類產(chǎn)品在在完成項(xiàng)目目?jī)r(jià)格標(biāo)桿桿的使命之之后，預(yù)計(jì)計(jì)將于10月放量，，近10個(gè)月的的客戶累計(jì)計(jì)，足以支撐撐銷售；如如遇價(jià)格瓶瓶頸，建議議可適當(dāng)打打折等優(yōu)惠惠促銷手段?！緫?zhàn)術(shù)三】】慎思之———提升產(chǎn)品品形象一方面，價(jià)價(jià)格在大幅幅度提升；；另一方面，，產(chǎn)品本身身卻并沒(méi)有有顯著改善善。2010年年，產(chǎn)品形形象的升級(jí)級(jí)需要謹(jǐn)防防過(guò)猶不及！保持傳播形形象與產(chǎn)品品功能的相相符是必要要的！為什么這么么說(shuō)？讓我們從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中中找原因。。中央別墅區(qū)譽(yù)天下·尚品品MOMA萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)奧北別墅區(qū)灣流匯金科·帕提歐歐東方普羅旺斯斯?jié)櫇汕f園潮白河別墅區(qū)香悅四季香醍溪岸藍(lán)岸麗舍富力灣納帕爾灣泛CBD別墅區(qū)花墅香醍蔚藍(lán)香醍海棠公社八達(dá)嶺別墅區(qū)順馳林溪亦莊別墅區(qū)天鵝堡歸墅城南別墅區(qū)翡翠城后期富力·丹麥小小鎮(zhèn)西山別墅區(qū)北辰香麓西山林語(yǔ)自在香山諸子階2010，我我們面對(duì)全北北京的泛化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)！項(xiàng)目名稱規(guī)劃價(jià)值建筑價(jià)值戶型價(jià)值景觀價(jià)值配套價(jià)值區(qū)位價(jià)值富力灣獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排精裝修占地22.68萬(wàn)平米建筑15.8萬(wàn)平米綠地率：35%；容積率0.5；

以現(xiàn)代建筑手法圍合傳統(tǒng)院落生活獨(dú)棟面積388平—403平—698平方米之間以“生態(tài)自然觀”為主導(dǎo)的園林景觀，全新演繹現(xiàn)代水岸園林生活自有配套：5000平方米超大會(huì)所，7000平方米高端商業(yè)；共享區(qū)域內(nèi)配套順義傳統(tǒng)別墅區(qū)藍(lán)岸麗舍

占地32萬(wàn)平米；容積率：0.58；綠化率：70%總體規(guī)劃266棟英法風(fēng)格獨(dú)棟別墅和少量疊拼別墅。一期118棟獨(dú)棟英式別墅的外露臺(tái)采用全木外觀；法式別墅的外露臺(tái)選用上等石材一期戶戶臨水，主力戶型365-723平米，整棟面積最大可達(dá)1000平米以上。價(jià)

格：12000元/平方米英國(guó)鄉(xiāng)村特色“自然風(fēng)景學(xué)派”園林，全樹(shù)冠成樹(shù)移植自有配套：10萬(wàn)平米集中社區(qū)公園；4000平米會(huì)所；采暖地源熱泵中央空調(diào)。共享區(qū)域配套順義傳統(tǒng)別墅區(qū)

花墅香醍疊拼、小高層別邸占地9.8萬(wàn)平米；建筑13.7萬(wàn)平米；容積率：1.4；綠化率：大于35%托斯卡納、地中海的建筑風(fēng)格，3.1米層高，大尺度的舒適空間330-400平米的疊拼，贈(zèng)送150-300平米超大花園庭院，宜居中大戶型感受別墅生活35%的高綠化率，全球多種珍稀樹(shù)種成樹(shù)的全冠移植，百余種花卉讓庭院四季如春自有配套：共享區(qū)域內(nèi)配套通州非傳統(tǒng)別墅區(qū)歸墅占地25萬(wàn)平米，建面17萬(wàn)平米；容積率0.83，綠化率72%聯(lián)排、疊拼歐韻別墅濱湖別墅推出在即，230~340㎡聯(lián)排價(jià)格最高可達(dá)2萬(wàn)/平米以上涼水河與萬(wàn)平天鵝湖雙水脈環(huán)繞自由配套：天鵝堡會(huì)所（未投入使用）；少量社區(qū)配套商業(yè)；89%高入住率，社區(qū)成熟亦莊非傳統(tǒng)別墅區(qū)對(duì)比項(xiàng)目評(píng)分良差中優(yōu)良優(yōu)從產(chǎn)品硬件比比較來(lái)看，同同樣范圍總價(jià)價(jià)的別墅項(xiàng)目目中，2010年，，歸墅在區(qū)位和景觀價(jià)價(jià)值方面力拔頭籌籌！而高達(dá)89%的入住住率又彌補(bǔ)了現(xiàn)階階段配套的不不足。我們的劣勢(shì)突突出表現(xiàn)在產(chǎn)品并未升級(jí)級(jí)！主力戶型230平米，均均價(jià)18000元/平米米，總價(jià)500以下，2010年，，歸墅的最大大優(yōu)勢(shì)，將仍仍舊是——性價(jià)比！真正閱盡千帆帆的別墅客，，將會(huì)很難認(rèn)認(rèn)同歸墅。那么，什么樣樣的人

2010會(huì)堅(jiān)定定不移的選擇擇歸墅？讓我們的視線線，仍舊回到到220余組組成交客戶的的身上。成交客戶年齡齡：35-45事業(yè)發(fā)展中的的中青年財(cái)俊俊，財(cái)富的上上升期，日常常壓力大；關(guān)注身份認(rèn)同同和社會(huì)認(rèn)同同，擁有財(cái)富富之后開(kāi)始追追求生活品質(zhì)質(zhì)感;兩口之家家、三口口之家，，三代同同堂，他他們重視家庭庭的幸福感感;受工作及及日?；罨顒?dòng)區(qū)域域所限，，置業(yè)選選擇北京京東部及東東南部。成交客戶戶工作區(qū)區(qū)域：CBD；；朝陽(yáng)；；亦莊成交客戶戶置業(yè)狀狀態(tài)：二次主力為二二次置業(yè)業(yè)，大多多屬于首次別墅墅置業(yè)；對(duì)真正的的頂級(jí)居居住別墅墅產(chǎn)品缺缺乏深度度的認(rèn)知知和感受受。屬于改善型的剛性需求求，不是終終極居所所需求。。（客戶對(duì)對(duì)園林的的關(guān)注說(shuō)說(shuō)明樣板板示范區(qū)區(qū)成功的的現(xiàn)場(chǎng)打打擊力度度；而價(jià)價(jià)格上的的優(yōu)勢(shì)則則在一定定程度上上消弭了了戶型的的短板。。）成交客戶戶關(guān)心的的主要問(wèn)問(wèn)題：園林；戶戶型；價(jià)價(jià)格；環(huán)環(huán)境2010年，歸歸墅的主主人們———一群對(duì)別別墅心向向往之，，卻沒(méi)有明明確目標(biāo)標(biāo)的京東東社會(huì)中中堅(jiān)他們已經(jīng)經(jīng)厭倦了了城市的的喧嘩與與浮躁，，500萬(wàn)的城城市豪宅宅不能滿滿足他們們對(duì)舒適適寧?kù)o生生活的渴渴望。別墅所代代表的高高貴、奢奢適的生生活方式式，已經(jīng)經(jīng)在他們們心中深深深扎根根。人生的途途中跑階階段，在在價(jià)格上上總會(huì)保保持高度度的關(guān)注注與理性性。別墅剛需需客群首置別墅墅客群城市公寓寓升級(jí)客客群性價(jià)比別別墅，是他們?cè)谠陔A段性性成功之之后的第一選擇擇！有鑒于此此，當(dāng)我們?cè)僭俅位氐降?010年形形象升級(jí)級(jí)課題上上來(lái)的時(shí)時(shí)候，與其盲目的將形象象拔升至至千萬(wàn)級(jí)級(jí)別墅，，同市場(chǎng)上上大量的的重量級(jí)對(duì)對(duì)手勉力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，不如緊抓抓性價(jià)比別別墅缺位位的市場(chǎng)空空白，適當(dāng)提升升產(chǎn)品形形象，重重點(diǎn)突出出項(xiàng)目人人氣。將高性價(jià)比比湖灣別別墅進(jìn)行到底底！如何適當(dāng)當(dāng)而穩(wěn)健健地形象象升級(jí)？？首先，是是否應(yīng)該該更換案案名？新案名會(huì)會(huì)給市場(chǎng)場(chǎng)造成一一個(gè)新項(xiàng)項(xiàng)目入市市的效應(yīng)應(yīng)，如新新項(xiàng)目的的“蓄客客、開(kāi)盤盤”等會(huì)會(huì)引發(fā)更更高的關(guān)關(guān)注度??！在一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)引起潛潛在購(gòu)房房客群的的興趣。。經(jīng)過(guò)一段段時(shí)間的的推廣，，歸墅已已在市場(chǎng)場(chǎng)上建立立了一定定的品牌牌知名度度，新案案名的應(yīng)應(yīng)用會(huì)浪浪費(fèi)前期期的廣告告費(fèi)用。。項(xiàng)目案名名的更換換如若處處理不當(dāng)當(dāng)，會(huì)在在市場(chǎng)上上造成項(xiàng)項(xiàng)目“出出現(xiàn)問(wèn)題題”的混混亂假象象。VS利弊權(quán)衡衡，我們們不建議議更換““歸墅””案名。。其次，為為項(xiàng)目各各具特色色的產(chǎn)品品形態(tài)注注入精神神標(biāo)桿。。例：唐寧寧ONE各樓座座命名。。為歸墅找找出最能能代表其其精神核心心與價(jià)值值標(biāo)桿的產(chǎn)品類類型，毫無(wú)疑問(wèn)問(wèn)，臨湖湖別墅（（前文A類產(chǎn)品品）將責(zé)責(zé)無(wú)旁貸貸擔(dān)此大大任！湖灣醇墅墅臨湖組團(tuán)團(tuán)命名———最大景觀觀優(yōu)勢(shì)+醇熟別別墅社區(qū)區(qū)最后，從從前期策策略提報(bào)報(bào)中，我我們業(yè)已已厘定2010年的廣廣告核心心：醇享亦城城·湖灣灣城堡別別墅完善及提提高，關(guān)關(guān)于產(chǎn)品品建議核心策略略——順應(yīng)形象象提升，，現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)大而富富有殺傷傷力的情情景體驗(yàn)驗(yàn)體系也也必須隨隨之升級(jí)級(jí)，讓客客戶完全全沉醉在在項(xiàng)目的的美好情情景之中中，調(diào)動(dòng)動(dòng)其內(nèi)心心的購(gòu)買買欲望，，達(dá)成順順利銷售售。重中之重：：無(wú)限放大大項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)天鵝湖的完完美包裝———2010年年天鵝湖蓄蓄水完成，，圍繞這一一項(xiàng)目最大大賣點(diǎn)，必必須在4月月之前做好好形象包裝裝，最大化化發(fā)揮湖景景對(duì)客戶的的現(xiàn)場(chǎng)打擊擊力。坡地景觀觀鳥(niǎo)木棧道湖岸長(zhǎng)堤燈塔濃蔭漫步道樣板示范區(qū)氛氛圍營(yíng)造———樣板組團(tuán)內(nèi)公公共空間精致致化，利用各各種植物、小小品搭配，不不僅使環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，更加烘烘托了建筑的的氣質(zhì)，更要要注重日常維維護(hù)。私家會(huì)館式VIP洽談中中心利用天鵝湖的的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，，在湖心/湖湖岸設(shè)置私家家會(huì)館式VIP洽談中心心，寄情予景景，用最美的的景觀打動(dòng)來(lái)來(lái)訪客戶，強(qiáng)強(qiáng)烈體現(xiàn)項(xiàng)目目核心價(jià)值。。此會(huì)館前期可可用于銷售洽洽談、活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷場(chǎng)地平臺(tái)臺(tái)。后期可成成為歸墅私屬屬精英會(huì)館進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，同同時(shí)也可以““雙會(huì)所”的概念對(duì)外外傳播，進(jìn)一一步彰顯項(xiàng)目目附加值，幫幫助整體價(jià)值值的提升。個(gè)性化私密性尊貴感經(jīng)驗(yàn)與技巧，，新形象下的的體驗(yàn)營(yíng)銷由傳統(tǒng)營(yíng)銷變變?yōu)轶w驗(yàn)營(yíng)銷銷2010年，，隨著天鵝湖湖開(kāi)放，景觀觀及社區(qū)的進(jìn)進(jìn)一步成熟，，在銷售過(guò)程程中，體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷將占據(jù)越越來(lái)越重要的的地位。1.流程與功功能第一站售樓處將售樓處作為體驗(yàn)式營(yíng)銷的第一站。第二站湖濱樣板間銷售環(huán)節(jié)中的重要區(qū)域，是客戶熟知產(chǎn)品，感受未來(lái)居住生活氛圍的重要場(chǎng)所。第三站湖岸景觀帶湖岸長(zhǎng)堤、木棧道等景觀帶，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)天鵝湖的最大景觀價(jià)值，帶來(lái)強(qiáng)大的心理沖擊。第四站會(huì)館式VIP洽談中心最高體驗(yàn)環(huán)節(jié)，可在此進(jìn)行一對(duì)一的溝通交流，深入了解客戶需求及動(dòng)向?！昂炒际薄睒影彘g地點(diǎn)選擇：如工程進(jìn)展允允許，建議選選擇臨湖聯(lián)排排景觀最好的的端單元進(jìn)行行包裝，最大大化展示天鵝鵝湖景觀資源源。（如受工工程進(jìn)度限制制，則可選擇擇其他臨湖戶戶型。）以此高端產(chǎn)品品凸顯次級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比比，充分?jǐn)D壓壓價(jià)格，幫助助銷售。2.銷售動(dòng)線線針對(duì)不同的客客戶情況制定定不同銷售動(dòng)動(dòng)線一次到訪客戶戶意向較好且時(shí)時(shí)間充裕：售樓處→湖岸岸景觀帶→湖湖濱樣板間→→會(huì)館式VIP洽談中心心意向較好但時(shí)時(shí)間有限：售樓處→湖濱濱樣板間→會(huì)會(huì)館式VIP洽談中心（（湖岸景觀帶帶可作為回訪訪時(shí)的主要參參觀點(diǎn)）有老人/兒童童同行：售樓處→湖濱濱樣板間（參參觀完一間樣樣板間后，可可安排專人帶帶領(lǐng)老人或帶帶領(lǐng)兒童至湖湖岸休憩、玩玩耍）→湖岸岸景觀帶→會(huì)會(huì)館式VIP洽談中心市調(diào)人員：售樓處→湖濱濱樣板間老帶新客戶老帶新時(shí)間充充裕型：售樓處→湖岸岸景觀帶→會(huì)會(huì)館式VIP洽談中心→→湖濱樣板間間老帶新時(shí)間有有限型：售樓處→湖濱濱樣板間→會(huì)會(huì)館式VIP洽談中心回訪客戶老客戶回訪：：會(huì)館式VIP洽談中心（（湖岸景觀帶帶、湖濱樣板板間等作為輔輔助路線）老業(yè)主回訪：：會(huì)館式VIP洽談中心2010，推廣落地執(zhí)行行通過(guò)成交客戶戶媒體通路分分析，可以清清晰地看到------2010年，，網(wǎng)絡(luò)、短信、、朋介、戶外外是項(xiàng)目前期銷銷售的四大主主力推廣渠道道。推廣戰(zhàn)術(shù)重要性指數(shù)戰(zhàn)術(shù)手段戶外廣告★★★★★延續(xù)既有的同時(shí)加大力度：項(xiàng)目圍擋；東四環(huán)戶外重要節(jié)點(diǎn)投放；交指；機(jī)場(chǎng)燈箱；建議增加?xùn)|三環(huán)CDB區(qū)域戶外或樓體一塊。網(wǎng)絡(luò)廣告★★★★★新浪為主，搜房、焦點(diǎn)配合短信發(fā)布★★★★★配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)；靶向定位人群DM/EDM★★★定向人群直投；指定場(chǎng)所擺放硬廣★★★★《紅地產(chǎn)》等業(yè)內(nèi)雜志；航空雜志；GOLF等高端雜志強(qiáng)效圈層公關(guān)活動(dòng)★★★★★軟宣體系；活動(dòng)穿插；品牌聯(lián)合軟宣炒作★★★★★新浪/搜房/焦點(diǎn)等軟宣體系；業(yè)內(nèi)媒體由真實(shí)數(shù)據(jù)，，得出2010年推廣渠渠道選擇：更新現(xiàn)有戶外外，加大網(wǎng)絡(luò)絡(luò)投放，強(qiáng)效效圈層活動(dòng)。。自此，我們推出2010年?duì)I銷推廣廣“3+1””廣告執(zhí)行策策略：3大“把握””,1個(gè)“戰(zhàn)術(shù)”1、資源把握握：前期內(nèi)部部資源利用，，定向出擊。。策略核心：最大化利用項(xiàng)項(xiàng)目前期客戶戶資源，以““熱銷”為核核心進(jìn)行高效效的口碑傳播播，充分發(fā)揮揮老帶新能量量，挖掘不同同身份客戶的的趨從消費(fèi)心心理，達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目后續(xù)快速速消化及后期期不斷蓄客的的目的。形式：一對(duì)一短信（（或EDM））+客戶專專場(chǎng)推介會(huì)（（配合相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠措施）一、短信二、網(wǎng)絡(luò)：1）隱性廣告告植入；2）網(wǎng)絡(luò)業(yè)主主論壇3）業(yè)主論壇壇——海量發(fā)發(fā)帖，最大范范圍傳播利好好信息A.大方向，，如熱銷信息息、產(chǎn)品價(jià)值值和區(qū)域發(fā)展展（南城2900億資金金注入）等，，B.項(xiàng)目具體體節(jié)點(diǎn)發(fā)布（（工程進(jìn)度實(shí)實(shí)景照片上線線發(fā)布）C.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目業(yè)主論壇帖帖4）網(wǎng)絡(luò)廣告告和自有網(wǎng)站站同步三、媒體、業(yè)業(yè)內(nèi)、老客戶戶推介活動(dòng)2、能量把握握：以價(jià)值提升與與熱銷為核心心，線下重點(diǎn)點(diǎn)鋪開(kāi),爆爆破熱銷勢(shì)能能。3、勢(shì)能把握握：戶外+業(yè)業(yè)內(nèi)，同步全全面出擊策略核心：線上線上同步步配合，主題題統(tǒng)一，合力力制造強(qiáng)銷勢(shì)勢(shì)能。1個(gè)銷售戰(zhàn)術(shù)后后續(xù)配合：2010年再再次開(kāi)盤之后后，建議迅速速開(kāi)展二次蓄蓄客，二次開(kāi)開(kāi)盤，小步快快跑，下一次次開(kāi)盤即刻適度提價(jià)，營(yíng)造一路火火爆熱銷、價(jià)價(jià)值一路攀升升之勢(shì)。2010年全全年分解動(dòng)作作蓄勢(shì)開(kāi)盤期熱銷成勢(shì)期1-4月活動(dòng)節(jié)點(diǎn)蓄客系列活動(dòng)動(dòng)二次開(kāi)盤5-8月9-10月清盤期11-12月月客戶答謝乘勢(shì)強(qiáng)銷期歸墅歸來(lái)，城堡別墅再升升級(jí)蓄勢(shì)開(kāi)盤期乘勢(shì)強(qiáng)銷期階段執(zhí)行主題公關(guān)事件話題炒作湖邊，僅一墅墅公關(guān)事件話題炒作熱銷成勢(shì)期現(xiàn)房即享湖湖灣城堡別墅墅公關(guān)事件引爆爆全方位媒體轟轟炸業(yè)內(nèi)論壇二次開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)客戶答謝奢侈品聯(lián)動(dòng)系系列活動(dòng)醇享亦城·湖湖灣城堡別墅墅核心主線清盤期藏盡亦莊不復(fù)復(fù)來(lái)話題炒作—業(yè)內(nèi)論壇2010年1-4月第第一階段：隱性營(yíng)銷，媒媒體炒作，增增加客戶關(guān)注注度2軟文—《天鵝鵝湖，2010歸墅歸來(lái)來(lái)》《天鵝湖畔，，心中的城堡堡》3網(wǎng)絡(luò)—《城堡堡別墅再歸墅墅》《歸墅攜攜醇熟別墅生生活王者歸來(lái)來(lái)》5公關(guān)活動(dòng)—?dú)w歸墅天鵝湖，，亦莊生態(tài)居居住論壇尋找心中的那那片湖——?dú)w歸墅二次開(kāi)盤盤盛典6短信—靶心營(yíng)營(yíng)銷，精準(zhǔn)鎖鎖定1戶外—“歸墅墅歸來(lái)，城堡堡別墅再升級(jí)級(jí)”（圍擋、戶外外、道旗）4業(yè)內(nèi)雜志—?dú)w墅歸來(lái)，城城堡別墅再升升級(jí)2010年5-8月第第二階段：開(kāi)盤爆銷，全全面出擊，廣廣泛關(guān)注2軟文—《亦莊莊湖灣城堡別別墅的即享時(shí)時(shí)代到來(lái)！》》《十問(wèn)：歸墅墅的城堡哲學(xué)學(xué)》3網(wǎng)絡(luò)—《一分分鐘一棟：歸歸墅奇跡》《《亦莊銷冠，，歸墅造》5公關(guān)活動(dòng)—““歸墅湖灣城城堡別墅生活活季”系列活活動(dòng)6短信—靶心營(yíng)營(yíng)銷，精準(zhǔn)鎖鎖定1戶外—“現(xiàn)房房即享，湖灣灣城堡別墅””（圍擋、戶外外、道旗）4業(yè)內(nèi)雜志—現(xiàn)房即享，湖灣城堡別墅墅2010年9-10月第第三階段：：乘勢(shì)熱銷2軟文—《是什什么創(chuàng)造了歸歸墅神話？》》3網(wǎng)絡(luò)—《歸墅墅---亦莊莊最后的巨星星時(shí)代》《今今秋十月暖歸歸墅》4公關(guān)活動(dòng)—““歸墅·歸心心”歸墅客戶戶答謝酒會(huì)5短信—靶心營(yíng)營(yíng)銷，精準(zhǔn)鎖鎖定1戶外—“湖岸岸，僅一墅””（圍擋、戶外外、道旗）2010年11-12月月第四階段段：收劍藏鋒，全全面完成銷售售目標(biāo)2軟文—《歸墅墅藏鋒，收官官亦莊》3網(wǎng)絡(luò)—藏盡亦莊不復(fù)復(fù)來(lái)5短信——靶心心營(yíng)銷銷，精精準(zhǔn)鎖鎖定1戶外——“藏盡亦亦莊不不復(fù)來(lái)來(lái)”（圍擋擋、戶戶外、、道旗旗）【公關(guān)關(guān)活動(dòng)動(dòng)1】】———業(yè)內(nèi)論論壇亦城天天鵝湖湖----亦莊莊生態(tài)態(tài)居住住論壇壇3月中中旬，，邀請(qǐng)請(qǐng)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士、亦亦莊開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)建委委相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)及媒媒體，，以小小型論論壇形形式展展開(kāi)。。從亦亦莊生生態(tài)居居住為為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，，在此此大背背景下下重點(diǎn)點(diǎn)突出出天鵝鵝湖對(duì)對(duì)亦莊莊人居居高端端化的的促進(jìn)進(jìn)作用用，期期間融融入項(xiàng)項(xiàng)目。。大范范圍網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)直直播。。為4月項(xiàng)項(xiàng)目第第二次次開(kāi)盤盤做鋪鋪墊，，提升升天鵝鵝湖對(duì)對(duì)區(qū)域域生態(tài)態(tài)居住住的重重要意意義，，形成成話題題炒作作?！竟P(guān)活動(dòng)動(dòng)2】———二次開(kāi)盤尋找心中那那片湖———?dú)w墅盛典典4月中旬，，開(kāi)盤儀式式?？陕?lián)合合奢侈品牌牌或京城知知名琴行，，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行奢侈品、、名琴展示示。聚集高高端客戶人人氣，最大大化媒體傳傳播?？蛻纛惉F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣維護(hù)護(hù)高端活動(dòng)動(dòng)——借熱熱銷契機(jī)，，最大化發(fā)發(fā)揮朋介勢(shì)勢(shì)能“湖&堡””歸墅湖灣城城堡別墅生生活季系列列活動(dòng)5月即刻展開(kāi)針對(duì)圈層人人群，不定定期的展開(kāi)開(kāi)一系列奢奢侈品聯(lián)合合活動(dòng)。如聯(lián)合國(guó)際際奢飾品牌牌，私藏名名酒品鑒，，頂級(jí)名茶茶拍賣，各各類沙龍論論壇。還可進(jìn)行一一些區(qū)域發(fā)發(fā)展、投資資等方面講講座、建筑筑文化論壇壇、名家對(duì)對(duì)話等，充充分營(yíng)造醇醇熟高端別別墅生活氛氛圍，對(duì)于處于層層峰階層的的主人來(lái)說(shuō)說(shuō)，常規(guī)的的公關(guān)活動(dòng)動(dòng)已經(jīng)不能能夠令其深深刻共鳴，，只有符合合其身份和和習(xí)慣的小小眾活動(dòng)（（私密而尊崇崇），才能夠夠引起其參參與的興致致。同樣，，高端品牌牌的忠實(shí)客客群也是我我們想要尋尋找到的對(duì)對(duì)位目標(biāo)客客群?！竟P(guān)活動(dòng)動(dòng)4】———客戶答謝“歸墅·歸歸心”歸墅墅答謝酒會(huì)會(huì)2010年年第一季度度執(zhí)行根據(jù)前期數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)合合2010年第一季季度市場(chǎng)及及項(xiàng)目現(xiàn)狀狀，建議本階段段媒體投放放策略為：：線上線下，，協(xié)調(diào)配合合，互為補(bǔ)補(bǔ)充。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圈圈層公關(guān)活活動(dòng)為主，，加大網(wǎng)絡(luò)絡(luò)投放，注注重新聞炒炒作，現(xiàn)有有戶外更新新，強(qiáng)效定定向直投，，業(yè)內(nèi)雜志志投放。推廣戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)手段五大媒體戰(zhàn)術(shù)戶外廣告延續(xù)既有的同時(shí)加大力度：項(xiàng)目圍擋；交指；根據(jù)客戶來(lái)源數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，增加CBD或周邊區(qū)域戶外/樓體（自三月開(kāi)始）網(wǎng)絡(luò)廣告新浪為主；搜房、焦點(diǎn)重新選擇更佳廣告位短信發(fā)布配合活動(dòng)及節(jié)日節(jié)點(diǎn)；靶向定位人群DM/EDM定向人群直投；指定場(chǎng)所擺放硬廣3月形象重塑期《紅地產(chǎn)》投放春節(jié)期間增加《中國(guó)之翼》航空雜志投放現(xiàn)場(chǎng)圈層公關(guān)活動(dòng)強(qiáng)效圈層公關(guān)活動(dòng)軟宣體系；活動(dòng)穿插；品牌聯(lián)合加強(qiáng)軟宣炒作軟宣炒作新浪/搜房/焦點(diǎn)等軟宣體系；業(yè)內(nèi)媒體堅(jiān)持內(nèi)功修煉售樓處、示范區(qū)完善；DM、概念小樓書(shū)與多家短信公司合合作，輪換換使用各家家資源；發(fā)布頻次維維持現(xiàn)在的的每周60萬(wàn)萬(wàn)條；建議制作銷銷售電話彩彩鈴，并隨隨項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及時(shí)更新新信息；推薦后續(xù)開(kāi)開(kāi)盤和重大大節(jié)點(diǎn)活動(dòng)動(dòng)嘗試選擇擇12580生活播報(bào)報(bào)（每條可發(fā)發(fā)送150字）一、短信現(xiàn)有戶外資資源全面梳梳理更新，，增加?xùn)|三三環(huán)CBD區(qū)域戶外外投放。報(bào)廣化戶外外主題占領(lǐng)領(lǐng)核心位置置，配合合推廣形成成凝聚合力力。二、戶外業(yè)內(nèi)雜志投放放。在歸墅城堡別別墅價(jià)值升級(jí)級(jí)的關(guān)鍵階段段——3月，，投放一期《《紅地產(chǎn)》跨跨版，在業(yè)內(nèi)內(nèi)范圍傳播提提升項(xiàng)目形象象。航空雜志投放放。春節(jié)臨近階段段，目標(biāo)客群群較多乘飛機(jī)機(jī)出行，可選選擇《中國(guó)之翼》投放。三、硬廣四、網(wǎng)絡(luò)隱性廣告植入入+網(wǎng)絡(luò)論壇壇+業(yè)主論壇壇+網(wǎng)絡(luò)廣告、、自有網(wǎng)站同同步配合1）隱性廣告告植入：以概念升級(jí)為為核心，在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體上刊刊登新聞評(píng)論論式文章，在在不知不覺(jué)中中，使客戶接接受項(xiàng)目的有有利信息，這這是“隱型廣廣告”的特質(zhì)質(zhì)所在。新浪/焦點(diǎn)/搜房軟文海海量發(fā)布，在在全城形成聲聲勢(shì)業(yè)主角度+開(kāi)開(kāi)發(fā)商角度+媒體角度+活動(dòng)角度多多重維度滲透透每周至少2-3篇300-400字/篇增增加活動(dòng)動(dòng)或項(xiàng)目實(shí)景景照片新歸墅城堡別別墅價(jià)值升級(jí)級(jí)＋亦城區(qū)域域價(jià)值升級(jí)+醇熟湖灣別別墅情境生活活升級(jí)+公關(guān)關(guān)活動(dòng)+工程程進(jìn)度五大方方向2）業(yè)內(nèi)論壇壇：邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士士舉辦以歸墅墅價(jià)值升級(jí)為為核心話題的的網(wǎng)絡(luò)業(yè)內(nèi)論論壇，進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)直播播。聯(lián)合新浪、搜搜房、焦點(diǎn)，，以小型現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)博得大范圍圍傳播，放大大在網(wǎng)絡(luò)和業(yè)業(yè)內(nèi)的宣傳效效果。3）業(yè)主論壇壇人氣制造：：大量發(fā)帖，以以正面話題為為誘導(dǎo)擠壓負(fù)負(fù)面消息生存存空間，沖帖不刪帖注重維護(hù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)良好關(guān)系，，爭(zhēng)取一個(gè)版版主身份，做做好危機(jī)公關(guān)關(guān)預(yù)防，化干干戈為玉帛。。A.業(yè)主論壇壇人氣帖炒作作方向：新歸墅城堡別別墅價(jià)值升級(jí)級(jí)＋亦城區(qū)域域價(jià)值升級(jí)+醇熟湖灣別別墅情境生活活升級(jí)+公關(guān)關(guān)活動(dòng)B.項(xiàng)目具體體節(jié)點(diǎn)發(fā)布設(shè)立項(xiàng)目發(fā)言言人，在隨后各大關(guān)關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)及及時(shí)對(duì)外公布布項(xiàng)目消息，，更可每周進(jìn)進(jìn)行工程進(jìn)度度發(fā)布，穩(wěn)定定業(yè)主情緒，，提升客戶信信心，不間斷斷的新聞效應(yīng)應(yīng)更將時(shí)刻維維持項(xiàng)目的高高關(guān)注度。業(yè)主論壇發(fā)帖帖示意爭(zhēng)取版主專業(yè)頂貼壓帖不刪帖引導(dǎo)正面輿論論4）網(wǎng)絡(luò)資源源整合利用：：新浪首頁(yè)文字字鏈+其他配配送資源網(wǎng)絡(luò)廣告同步步更新；快速鏈接熱銷銷主題電子瀏瀏覽頁(yè)及同步步更新的項(xiàng)目目網(wǎng)站歸墅升級(jí)形象象活動(dòng)信息預(yù)告告價(jià)值升級(jí)解讀讀+營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目網(wǎng)站增加加升級(jí)城堡別別墅快速瀏覽覽網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容醇享亦城湖灣城堡別墅墅榮歸新歸墅新老業(yè)主→中中小型情感維維護(hù)活動(dòng)，發(fā)發(fā)揮朋介力量量。業(yè)內(nèi)人士→專專業(yè)沙龍媒體人群→推推介發(fā)布網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)→專專場(chǎng)活動(dòng)會(huì)項(xiàng)目巡展→CBD-朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)寫字樓巡巡展定向直投→CBD-朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)寫字樓&高檔公寓五、媒體+業(yè)業(yè)內(nèi)+老老客戶+定向向區(qū)域客戶活活動(dòng)系列工作作開(kāi)展售樓樓處處、、樣樣板板示示范范區(qū)區(qū)；；在售售樓樓處處辟辟出出一一角角，，開(kāi)開(kāi)展展““永恒恒禮禮贊贊----世世界界城城堡堡圖圖片片展展”圍擋擋、、戶戶外外、、道道旗旗；；DM、、““城城堡堡””概概念念小小樓樓書(shū)書(shū)等等銷銷售售物物料料的的全全面面更更新新。。六、、注注重重內(nèi)內(nèi)功功修修煉煉永恒恒禮禮贊贊----世世界界城城堡堡圖圖片片展展形式式：：接接待待中中心心現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)以以圖圖片片影影像像形形式式展展覽覽時(shí)間間：：長(zhǎng)長(zhǎng)期期展展示示展出出可可分分為為：：英國(guó)國(guó)溫溫莎莎城城堡堡；；英英國(guó)國(guó)利利茲茲城城堡堡；；法法國(guó)國(guó)盧盧瓦瓦爾爾河河香香波波堡堡；；捷捷克克布布拉拉格格城城堡堡；；德德國(guó)國(guó)新新天天鵝鵝堡堡。。遍尋尋全全球球著著名名城城堡堡，，為為歸歸墅墅獻(xiàn)獻(xiàn)上上華華麗麗而而尊尊貴貴的的意意向向聯(lián)聯(lián)想想。英國(guó)國(guó)溫溫莎莎城城堡堡WindsorCastle溫莎莎城城堡堡位位于于英英國(guó)國(guó)英英格格蘭蘭東東南南部部區(qū)區(qū)域域伯伯克克郡郡溫溫莎莎-梅梅登登黑黑德德皇皇家家自自治治市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)溫溫莎莎，，是是世世界界上上有有人人居居住住的的城城堡堡中中最最大大的的一一個(gè)個(gè)。。城城堡堡的的地地板板面面積積大大約約有有45,000平平方方公公尺尺（（484,000平平方方英英呎呎））。。這這里里是是英英國(guó)國(guó)君君主主主主要要的的行行政政官官邸邸。?，F(xiàn)現(xiàn)任任英英國(guó)國(guó)女女王王伊伊麗麗莎莎白白二二世世每每年年有有相相當(dāng)當(dāng)多多的的時(shí)時(shí)間間在在溫溫莎莎城城堡堡度度過(guò)過(guò)，，在在這這里里進(jìn)進(jìn)行行國(guó)國(guó)家家或或是是私私人人的的娛娛樂(lè)樂(lè)活活動(dòng)動(dòng)。。英國(guó)國(guó)利利茲茲城城堡堡利茲茲堡堡位位于于英英格格蘭蘭肯肯特特郡郡梅梅德德斯斯頓頓以以東東4英英里里處處的的夢(mèng)夢(mèng)幻幻的的倫倫河河（（LEN））河河谷谷中中。。整整個(gè)個(gè)城城堡堡位位于于一一個(gè)個(gè)小小湖湖的的中中央央秀秀美美的的河河水水，，顯顯得得十十分分優(yōu)優(yōu)雅雅。。最最早早的的利利茲茲堡堡建建造造于于公公元元857年年，，是是在在木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)城城堡堡基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上建建造造的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)名名為為Esdeles。。它它曾曾是是英英國(guó)國(guó)皇皇室室的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)間間別別墅墅，，深深受受王王后后們們的的寵寵愛(ài)愛(ài)，，因因此此被被稱稱為為““王王后后的的城城堡堡””，，又又由由于于它它在在英英國(guó)國(guó)歷歷史史和和建建筑筑史史上上享享有有盛盛名名，，因因此此又又被被譽(yù)譽(yù)為為““城城堡堡中中的的王王后后””。。法國(guó)盧盧瓦爾爾河香香波堡堡ChambordCastle香波堡堡是盧盧瓦爾爾河谷谷所有有城堡堡中最最宏偉偉也是是最大大的一一個(gè)，，已經(jīng)經(jīng)有五五百多多年的的歷史史。附附近的的居民民常喜喜歡把把它和和陰柔柔的舍舍儂索索堡封封為法法國(guó)古古堡里里的一一王一一后，，也有有人說(shuō)說(shuō)過(guò)，，“香香波堡堡真正正具有有王者者風(fēng)范范，不不僅在在于其其宏偉偉的規(guī)規(guī)模和和尊貴貴的氣氣勢(shì)，，而因因?yàn)樗咳蝗徊蝗喝?，傲傲然于于窠臼臼之外外”。。香波波堡是是法?guó)國(guó)貴族族生活活氣味味最濃濃厚的的地區(qū)區(qū)，森森林遍遍地、、盛產(chǎn)產(chǎn)食材材、葡葡萄酒酒，法法國(guó)歷歷代的的國(guó)王王、貴貴族在在此打打建一一座又又一座座的度度假用用的狩狩獵宮宮殿，，甚至至還不不時(shí)舉舉朝遷遷移至至此悉悉問(wèn)國(guó)國(guó)政。。捷克布布拉格格城堡堡捷克皇皇家宮宮邸。。位于于首都都布拉拉格伏伏爾塔塔瓦河河西岸岸拜特特申山山上，，由圣圣維特特教堂堂和大大小宮宮殿組組成。。城堡堡建于于公元元7世世紀(jì)，，最初初為波波希米米亞的的皇室室宮邸邸，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)望望去，，乳黃黃色的的樓房房，鐵鐵灰色色的教教堂，，淡綠綠色的的鐘樓樓，白白色的的尖頂頂。布布拉格格城堡堡是歷歷屆總總統(tǒng)的的辦公公室，，故又又稱總總統(tǒng)府府。過(guò)過(guò)去國(guó)國(guó)王曾曾在此此舉行行加冕冕禮，，今天天，在在此舉舉行共共和國(guó)國(guó)總統(tǒng)統(tǒng)的選選舉儀儀式。。西班班牙大大廳在在北樓樓之內(nèi)內(nèi)，裝裝飾金金碧輝輝煌，，是舉舉行盛盛大宴宴會(huì)和和總統(tǒng)統(tǒng)接見(jiàn)見(jiàn)貴賓賓的地地方。。德國(guó)新新天鵝鵝堡NeuschwansteinCastle新天鵝鵝城堡堡是德德國(guó)的的象征征，也也叫白白雪公公主城城堡，，建于于1869年。。猶如如人間間仙境境的地地方藏藏著有有關(guān)魔魔法、、國(guó)王王，騎騎士的的古老老的民民間傳傳說(shuō)，，還有有那無(wú)無(wú)邊原原始的的森林林、柔柔嫩的的山坡坡、無(wú)無(wú)邊的的綠野野上漫漫步著著成群群的牛牛羊，，積雪雪終年年的阿阿爾卑卑斯山山和無(wú)無(wú)盡寬寬闊的的大湖湖。新新天鵝鵝城堡堡的建建立者者是巴巴伐利利亞國(guó)國(guó)王路路德維維希二二世。。他夢(mèng)夢(mèng)想建建成一一座童童話般般的世世界城城堡。。白色色城堡堡聳立立在高高高的的山上上，四四周環(huán)環(huán)山和和湖泊泊，一一年四四季，，風(fēng)光光各異異。分解動(dòng)作作1月2月3月4月5月6月7月強(qiáng)銷期市場(chǎng)冷淡淡期3月初開(kāi)始全面對(duì)外推廣8420354545402010年年上半年銷銷售任務(wù)分分解前7個(gè)月預(yù)預(yù)計(jì)銷售197套，，占全年總總量的71%左右為了第二季季度實(shí)現(xiàn)爆銷，我們必須在在第一季度度完成深耕！歸墅2010年第一一季度廣告告推廣主線線2010.12010.22010.3區(qū)域升級(jí)炒炒作城堡別墅形形象全面樹(shù)樹(shù)立2010.4湖灣墅區(qū)醇醇現(xiàn)階段推廣主主題亦城概念訴訴求城市第一居居所別墅階段執(zhí)行階段性節(jié)點(diǎn)點(diǎn)醇享亦城··湖灣城堡堡別墅湖灣醇熟別別墅社區(qū)情境圈層生生活描摹城堡別墅精精神領(lǐng)袖袖業(yè)內(nèi)論壇歸墅·寒假假智庫(kù)大講講壇歸墅今冬禧禧樂(lè)會(huì)歸墅VIP城堡沙龍龍歸墅城堡生生活體驗(yàn)季季修煉內(nèi)功，，完善現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)公關(guān)事件話題傳播話題傳播公關(guān)事件全方位媒體體轟炸2010年年1月----區(qū)域域升級(jí)炒作作2軟文—《2010，，榮歸歸墅墅》《國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)中心，湖湖灣城堡別別墅榮耀啟啟世》3網(wǎng)絡(luò)—《從從亦莊到亦亦城，歸墅墅只用了x分鐘》《《一個(gè)城市市與城堡的的故事》5公關(guān)活動(dòng)——得亦城者者得天下，，亦莊經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展與生生態(tài)人居論論壇歸墅寒假大大講壇；歸歸墅今冬禧禧樂(lè)會(huì)6短信—靶心心營(yíng)銷，精精準(zhǔn)鎖定1戶外—“亦亦城。得城城堡者得天天下”（圍擋、道道旗）4業(yè)內(nèi)雜志——亦城。得城城堡者得天天下7內(nèi)功修煉——售樓處、、樣板示范范區(qū)完善；；圍擋、道旗旗、戶外更更新；DM、概念別別冊(cè)制作。。亦城。得城城堡者得天天下國(guó)際產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)中心，湖湖灣城堡別別墅榮耀啟啟世【公關(guān)活動(dòng)動(dòng)】——1月業(yè)內(nèi)論論壇得亦城者得得天下，亦亦莊經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展與生態(tài)態(tài)人居論壇壇邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人人士、亦莊莊開(kāi)發(fā)區(qū)建建委相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及媒體體，以小型型論壇形式式展開(kāi)。從從亦莊生態(tài)態(tài)居住為出出發(fā)點(diǎn)，在在此大背景景下重點(diǎn)突突出天鵝湖湖對(duì)亦莊人人居高端化化的促進(jìn)作作用，期間間融入項(xiàng)目目。大范圍圍網(wǎng)絡(luò)直播播。為4月月項(xiàng)目第二二次開(kāi)盤做做鋪墊，提提升天鵝湖湖對(duì)區(qū)域生生態(tài)居住的的重要意義義，形成話話題炒作。。【公關(guān)活動(dòng)動(dòng)】——1月客戶維維護(hù)歸墅·寒假假智庫(kù)大講講壇與知名教育育機(jī)構(gòu)或?qū)W學(xué)校聯(lián)合，，利用1月月的寒假時(shí)時(shí)間，邀請(qǐng)請(qǐng)名師為歸歸墅業(yè)主的的子女舉辦辦寒假補(bǔ)習(xí)習(xí)班或興趣趣班?？擅恐?-2次上課課，從孩子子入手，以以文化關(guān)懷懷與業(yè)主進(jìn)進(jìn)行溝通。?！竟P(guān)活動(dòng)動(dòng)】——客戶答謝吉祥納福———?dú)w墅今今冬禧樂(lè)會(huì)會(huì)選擇1月底底開(kāi)展民俗俗文化活動(dòng)動(dòng)，邀請(qǐng)書(shū)書(shū)畫(huà)院著名名書(shū)法家現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)揮毫題題寫對(duì)聯(lián)，，民間藝人人現(xiàn)場(chǎng)剪紙紙表演，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)皮影戲戲展示及演演出。2010年年2月：湖湖灣墅區(qū)醇醇現(xiàn)2軟文—《下下雪了，回回家吧》《歸墅，私家貴胄社社交領(lǐng)地尊尊崇獻(xiàn)世》》3網(wǎng)絡(luò)—《歸歸墅，醇熟熟亦城》《《這里，有有一個(gè)階層層》5公關(guān)活動(dòng)——?dú)w墅城堡堡VIP俱俱樂(lè)部6短信—靶心心營(yíng)銷，精精準(zhǔn)鎖定1戶外—“CBD。走走向心靈城城堡”（圍擋、道道旗）4航空雜志——CBD。走走向心靈城城堡CBD。。走向心心靈城堡堡私家貴胄胄社交領(lǐng)領(lǐng)地尊崇崇獻(xiàn)世【線上圈圈層公關(guān)關(guān)活動(dòng)】】歸墅VIP城堡堡沙龍2月初在官網(wǎng)成成立歸墅墅城堡VIP沙沙龍，可可以采取取博客營(yíng)營(yíng)銷的手手段，鏈鏈接名人人主頁(yè)、、博客，，利用名名人效應(yīng)應(yīng)進(jìn)行隱隱性傳播播。這期期間不建建議進(jìn)行行落地活活動(dòng)，可可通過(guò)直直投等手手段聯(lián)系系目標(biāo)人人群。4月二次次開(kāi)盤的的同時(shí)，，沙龍正正式啟動(dòng)動(dòng)。日后后可以沙沙龍的名名義開(kāi)展展關(guān)于文文化、金金融、休休閑、收收藏等主主題的小小型聚會(huì)會(huì)，營(yíng)造造高端圈圈層感。。2010年3月月：城堡堡別墅形形象全面面樹(shù)立2軟文—《《天鵝湖畔畔，榮耀耀于城堡堡》《顯赫傳傳世城堡堡尊崇發(fā)發(fā)售在即即》3網(wǎng)絡(luò)—《《2010別別墅的城城堡時(shí)代代》《歸歸墅，一一座心靈靈的城堡堡》5公關(guān)活動(dòng)動(dòng)—再造造一個(gè)夢(mèng)夢(mèng)想國(guó)----歸墅城城堡生活活體驗(yàn)季季6短信—靶心心營(yíng)銷，精精準(zhǔn)鎖定1戶外—“歸歸墅。榮歸歸城堡時(shí)代代”（戶外、圍圍擋、道旗旗）4紅地產(chǎn)—?dú)w墅。榮歸歸城堡時(shí)代代歸墅。榮歸歸城堡時(shí)代代雙水岸護(hù)城城河，顯赫赫傳世城堡堡尊崇發(fā)售售【公關(guān)活動(dòng)動(dòng)】——3月客戶體體驗(yàn)活動(dòng)再造一個(gè)夢(mèng)夢(mèng)想國(guó)----歸墅墅城堡生活活體驗(yàn)季各類奢侈品品，音樂(lè)、、繪畫(huà)、文文學(xué)、運(yùn)動(dòng)動(dòng)……奢享享著城堡生生活的方方方面面，夢(mèng)夢(mèng)想的童話話中的城堡堡，正在我我們面前鋪鋪展開(kāi)一副副絕美的畫(huà)畫(huà)卷。一季度推廣廣費(fèi)用預(yù)算算預(yù)算估算由業(yè)內(nèi)既往往推廣經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)推算，全全年推廣預(yù)預(yù)算暫定15億的1.5%，，即2250萬(wàn)元。。第一季度度是新形象象重要的建建立階段，，需要一定定的額度分分配以為日日后爆銷打打下穩(wěn)固的的上升基礎(chǔ)礎(chǔ)。由此，，建議第第一季度推推廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算約占全全年的20%，約為為450萬(wàn)萬(wàn)元。支配原則：：在這個(gè)形象象重塑期，，戶外投放放將占據(jù)一一個(gè)重要的的比例，其其他費(fèi)用將將大量用于于圈層公關(guān)關(guān)營(yíng)銷等方方面。項(xiàng)目名稱費(fèi)用比例費(fèi)用估算支出說(shuō)明戶外35.5%160萬(wàn)維系項(xiàng)目形象與知名度的必要平臺(tái)（戶外擎天柱由3月開(kāi)始投放）網(wǎng)絡(luò)20%90萬(wàn)必不可少，重點(diǎn)新浪，搜房、焦點(diǎn)增強(qiáng)硬廣8.8%40萬(wàn)《紅地產(chǎn)》，在業(yè)內(nèi)確立項(xiàng)目形象《中國(guó)之翼》，春節(jié)期間投放1期短信6.6%30萬(wàn)精準(zhǔn)投放公關(guān)活動(dòng)10%45萬(wàn)圈層營(yíng)造，客戶溝通，品牌聯(lián)合數(shù)據(jù)庫(kù)直投4.4%20萬(wàn)輔助手段之一預(yù)留機(jī)動(dòng)費(fèi)用14.4%65萬(wàn)包括銷售物料制作與現(xiàn)場(chǎng)包裝等費(fèi)用總計(jì)100%450萬(wàn)一季度推廣廣費(fèi)用媒體體分配建議議表成熟計(jì)劃----會(huì)會(huì)所、商業(yè)業(yè)會(huì)所----項(xiàng)目宣宣傳與體驗(yàn)驗(yàn)的精神堡堡壘!會(huì)所的奢華華與功能性性對(duì)客戶的的現(xiàn)場(chǎng)震撼撼很大。在會(huì)所功能能尚無(wú)法呈呈現(xiàn)的階段段，我們必必須先期行行動(dòng)起來(lái)，，尋找合作作機(jī)構(gòu)、訂訂立合作意意向，通過(guò)過(guò)宣傳與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，，以未來(lái)的的美好預(yù)期期為項(xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)良良好的品牌牌附加值。。建議合作機(jī)機(jī)構(gòu)：京城城知名健身身俱樂(lè)部（（如北京浩浩沙健身俱俱樂(lè)部、中中體倍力健健身俱樂(lè)部部、北京歐歐奕健身俱俱樂(lè)部等））提前展示社社區(qū)配套，，不遺余力力畫(huà)餅社區(qū)商業(yè)街街展示：增增加櫥窗展展示物料展示：：形成商業(yè)業(yè)街的未來(lái)來(lái)展示表現(xiàn)現(xiàn)；洽談商家，，提前引進(jìn)進(jìn)核心店家家，如超市市銀行等必必備商業(yè)。。9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。03:36:0403:36:0403:3