別墅項(xiàng)目市場(chǎng)及市場(chǎng)定位建議

上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)差異化目標(biāo)集中潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以把握的成本控制已存在和將來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手思維脈絡(luò)圖宏觀市場(chǎng)分析上海別墅板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)建議尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn)1、尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性2、開拓市場(chǎng)的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位上海別墅宏觀市場(chǎng)分析（一）、總體市場(chǎng)分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量： 359.6萬m2占地面積： 1058.3萬m2新上市別墅總占地面積： 485萬m2平均容積率： 0.342002年：供應(yīng)總量： 540萬m2占地面積： 1900萬m2平均容積率：0.281、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：23％2、閔行區(qū)：19％3、浦東新區(qū)：17％4、青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占：11％5、南匯區(qū)：8％6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3％7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2％8、寶山區(qū)：1％3、別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場(chǎng)分額為：1、獨(dú)立式別墅：49％2、聯(lián)體別墅：23％3、雙拼別墅：13％4、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：3％小于150萬元：4477(套數(shù))、29(樓盤個(gè)數(shù))150~300萬元：7404(套數(shù))、54(樓盤個(gè)數(shù))300~500萬元：3969(套數(shù))、35(樓盤個(gè)數(shù))500~1000萬元：2986(套數(shù))、20(樓盤個(gè)數(shù))大于1000萬元：861(套數(shù))、8(樓盤個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場(chǎng)價(jià)格分布2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺(tái)外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地（三三））、、小小結(jié)結(jié)隨著著2003年年整整個(gè)個(gè)上上海?！啊皠e別墅墅年年””的的影影響響，，別別墅墅呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷的的局局面面，，受受這這一一因因素素的的持持續(xù)續(xù)效效應(yīng)應(yīng)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)今今年年的的別別墅墅供供給給量量將將不不低低于于2003年年。。別墅墅需需求求較較旺旺，，上上海海市市別別墅墅的的保保有有量量不不斷斷上上升升，，從從1990年年200多多萬萬平平方方米米上上升升到到了了2003年年1200多多萬萬平平方方米米；；獨(dú)立立別別墅墅的的客客戶戶來來源源是是以以非非滬滬籍籍人人士士，，上上海海本本地地客客源源，，外外地地客客戶戶三三分分天天下下，，聯(lián)聯(lián)屋屋以以及及疊疊加加別別墅墅主主要要是是以以上上海海本本地地客客源源為為主主；；客戶戶對(duì)對(duì)于于別別墅墅的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)也也發(fā)發(fā)生生了了變變化化，，不不再再簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單拘拘泥泥于于別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單再再復(fù)復(fù)制制，，而而是是更更注注重重細(xì)細(xì)部部產(chǎn)產(chǎn)品品、、景景觀觀、、生生活活方方式式等等的的綜綜合合因因素素；；綜上所所述：：未來來一段段時(shí)期期內(nèi)，，別墅墅的供供應(yīng)與與需求求將維維持在在平穩(wěn)穩(wěn)狀態(tài)態(tài)，但但別墅墅價(jià)格格將穩(wěn)穩(wěn)步上上升的的趨勢(shì)勢(shì)。上海主要?jiǎng)e別墅板塊分分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上海別別墅分分布示示意圖圖位于318沿線，以以文明遐邇邇的淀山湖湖和朱家角角為依托形形成的特殊殊的別墅板板塊別墅特征：：目前在售售項(xiàng)目多數(shù)數(shù)為尾盤或或預(yù)備交房房，以中高高檔的獨(dú)立立別墅為主主，主力總總價(jià)在500萬以下下，小區(qū)綜綜合容積率率多數(shù)在0.3左右右,其中是是上海開發(fā)發(fā)度假型別別墅較早的的區(qū)域；發(fā)展趨勢(shì)：：由于景觀觀的稀缺性性和唯一性性，該地區(qū)區(qū)的開發(fā)步步伐將逐步步朝著高檔檔型度假別別墅的發(fā)展展方向繼續(xù)續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊塊三一八國道道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國際華城12345以上別墅項(xiàng)項(xiàng)目共開發(fā)發(fā)占地面積積1754畝物業(yè)形態(tài)分分析目前本地區(qū)區(qū)別墅項(xiàng)目目多數(shù)為尾尾盤，以獨(dú)獨(dú)立別墅為為絕對(duì)主力力總價(jià)分析總價(jià)集中在在500萬萬以下，但但其中也有有如綠洲江江南園1000萬以以上/棟的的獨(dú)立別墅墅代表樓盤分分析綠洲江南南園占地面積積：31.8萬平方方米建筑面積積：5.57萬平方方米容積率：： 0.175小區(qū)組成成：共共143棟獨(dú)立立別墅單套面積積：295-645M2花園面積積：1000-2000M2目前售價(jià)價(jià)：?jiǎn)螁蝺r(jià)17000-23000元/M2特色：依依800畝畝大淀湖湖而居，，獨(dú)獨(dú)棟占占地面積積大，容容積率率小，，總價(jià)高高，是高高檔型型獨(dú)棟棟別墅的的代表2、趙巷板塊塊依托A9趙巷出出口的這這一先天天優(yōu)勢(shì)，，即將形形成的中中高檔的的別墅區(qū)區(qū)；別墅特征征：該板板塊是由由青浦區(qū)區(qū)政府全全新規(guī)劃劃的重點(diǎn)點(diǎn)別墅區(qū)區(qū)，目前前該地區(qū)區(qū)多數(shù)樓樓盤尚在在前期規(guī)規(guī)劃中，，依賴于于淀浦河河的水景景資源，，規(guī)劃成成特色的的水景別別墅聚積積區(qū)；案例：中中海翡翠翠湖岸、、古北佘佘山國際際別墅、、恒聯(lián)名名人世家家；發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)：趙巷巷特色別別墅區(qū)共共計(jì)規(guī)劃劃8570畝用用地為別別墅用地地，目前前這一地地區(qū)目前前大量的的土地已已被批租租，且多多數(shù)已進(jìn)進(jìn)入待開開發(fā)狀態(tài)態(tài)，并且且隨著整整個(gè)開發(fā)發(fā)用地的的向南推推進(jìn)，該該板塊將將與松江江的佘山山板塊自自然連接接在一起起，形成成大片的的中高檔檔別墅板板塊聚集集區(qū)。古北佘山山國際別別墅上海德天天置業(yè)地地塊恒聯(lián)名人人世家上海祥逸逸置業(yè)地地塊中海翡翠翠湖岸國中水景景休閑度度假村總規(guī)劃用用地：8570畝，劃劃分了將將近15個(gè)別墅墅地塊，，進(jìn)度最最快的將將于04年4月月底開盤盤古北佘山山國際別別墅恒聯(lián)名人人世家超大型會(huì)會(huì)所：超市、銀銀行、餐餐廳國中水景景度假村村中海翡翠翠湖岸綠地集團(tuán)團(tuán)凱迪企業(yè)業(yè)具體布局局北部：主要分布布在方松松公路的的東西兩兩側(cè)，這這些地塊塊的招投投標(biāo)較早早，目前前地塊已已開始動(dòng)動(dòng)工或是是項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂，容積積率均低低于0.3，產(chǎn)產(chǎn)品以低低密度的的獨(dú)幢別別墅為主主，價(jià)格格也都在在萬元以以上。南部：南部地塊塊2003年年年底才開開始招標(biāo)標(biāo)，推出出的兩個(gè)個(gè)地塊容容積率都都在0.5左右右。剩余余待開發(fā)發(fā)用地容容積率也也控制在在0.5左右，，容積率率決定了了這些地地塊將開開發(fā)獨(dú)幢幢、雙拼拼、聯(lián)排排等混合合型的別別墅。已確定項(xiàng)項(xiàng)目趙巷別墅墅板塊的的供應(yīng)量量預(yù)計(jì)應(yīng)應(yīng)在200-260萬萬平方米米，以上已確確定的項(xiàng)項(xiàng)目的總總供應(yīng)量量約為64.4萬平方方米。中海翡翠翠湖岸占地面積：40萬平方方米建筑面積：8.5萬平平方米容積率：0.238小區(qū)組成：218棟獨(dú)獨(dú)立別墅單套面積：300-580M2花園面積：400-1200M2開盤時(shí)間：04年5月月目前報(bào)價(jià)：?jiǎn)螁蝺r(jià)12000-15000元/M2特色：水水景休閑特色色代表樓盤分析析古北佘山國際際別墅占地面積：27.73萬平方米建筑面積：6.93萬萬平方米容積率：0.25小區(qū)組成：190棟獨(dú)獨(dú)立別墅單套面積：250-460M2花園面積：400-1500M2開盤時(shí)間：04年6月月上旬目前報(bào)價(jià)：預(yù)預(yù)計(jì)單價(jià)10000多多元/M2特色：居居住+旅游度度假型別墅恒聯(lián)名人世家家占地面積：26萬平方方米建筑面積：6.5萬平平方米容積率：0.25小區(qū)組成：150棟獨(dú)獨(dú)立別墅單套面積：300-400多M2花園面積：500-1400M2開盤時(shí)間：04年5月月目前報(bào)價(jià)：預(yù)預(yù)計(jì)單價(jià)10000元元/M2特色：中中式江南園林林 風(fēng)格小結(jié)：該板塊地理位位置優(yōu)越（A9公路第一一下匝道口）），路網(wǎng)交交通相當(dāng)便捷捷，南面為上上海唯一的國國家級(jí)佘山旅旅游度假區(qū)，，西側(cè)為淀山山湖旅游度假假區(qū)，居住與與度假功能均均較為凸出；；趙巷巷特特色色別別墅墅板板塊塊是是由由青青浦浦政政府府統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃，，統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)，，統(tǒng)統(tǒng)一一協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，大大型型公公共共綠綠地地，，休休閑閑度度假假村村、、學(xué)學(xué)校校等等都都由由政政府府在在先先前前規(guī)規(guī)劃劃的的指指定定位位置置配配備備，，避避免免了了區(qū)區(qū)域域建建設(shè)設(shè)造造成成的的資資源源浪浪費(fèi)費(fèi)，，并并且且保保證證了了建建后后的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性問問題題；；趙巷巷板板塊塊在在分分為為兩兩北北兩兩個(gè)個(gè)板板塊塊，，北北部部地地區(qū)區(qū)以以中中高高檔檔的的純純獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅為為主主，，容容積積率率基基本本都都在在0.25以以下下，，南南部部地地區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃容容積積率率在在0.5左左右右，，由由于于容容積積率率相相差差近近一一倍倍，，南南部部地地區(qū)區(qū)的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品與與北北部部地地區(qū)區(qū)會(huì)會(huì)有有一一定定的的差差異異性性，，以以混混合合型型的的產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)其其為為中中檔檔市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位，，上上市市時(shí)時(shí)間間最最早早為為明明年年上上半半年年。。是虹虹橋橋和和古古北北的的延延伸伸，，大大西西郊郊的的延延續(xù)續(xù)，，依依托托滬滬青青平平公公路路發(fā)發(fā)展展擁有有大大都都會(huì)會(huì)、、銀銀濤濤、、草草原原三三個(gè)個(gè)高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)和和馬馬場(chǎng)場(chǎng)，，形形成成了了中中高高檔檔別別墅墅的的聚聚集集地地良好好的的交交通通狀狀況況：：滬滬青青平平公公路路，，318國國道道，，虹虹橋橋機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，外外環(huán)環(huán)線線配套設(shè)設(shè)施齊齊全：：國際際學(xué)校校眾多多，生生活設(shè)設(shè)施齊齊全別墅發(fā)發(fā)展：：早期期聯(lián)排排為主主，目目前主主要為為獨(dú)立立代表物物業(yè)：：早期期擁有有久事事西郊郊花園園、亞亞洲花花園、、安盛盛杉莊莊等；；近期的的代表表九溪溪十八八島、、居禮禮、長(zhǎng)長(zhǎng)堤花花園、、湖畔畔佳苑苑等；；板塊概概述3、徐涇板板塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國際花園湖畔佳苑麗都別墅長(zhǎng)堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和和價(jià)格格分布布產(chǎn)品形形態(tài)從周邊邊的別別墅供供給情情況分分析，，獨(dú)立立別墅墅占到到近8成，，而獨(dú)獨(dú)立與與雙拼拼的混混合型型產(chǎn)品品僅占占到15%，說說明該該區(qū)域域是一一個(gè)以以獨(dú)立立別墅墅為主主導(dǎo)供供應(yīng)的的板塊塊市場(chǎng)場(chǎng)。以五百百萬以以上的的高檔檔別墅墅為主主價(jià)格分分析周邊二二手別別墅價(jià)價(jià)格周邊早早期的的二手手聯(lián)排排別墅墅的售售價(jià)在在8000-9000元元左右右，獨(dú)獨(dú)立別別墅的的拋盤盤價(jià)在在13000-15000元元之間間。容積率分析析該地區(qū)的綜綜合容積率率多集中于的的區(qū)間內(nèi)，，區(qū)域供給給的個(gè)案多多以中高檔檔產(chǎn)品為主主；供應(yīng)面積積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：平平方米獨(dú)立別墅墅集中于于320-380之間間，聯(lián)排排別墅集集中于225-240之間；代表樓盤盤分析居禮占地面積積：10萬平平方米建筑面積積：2.3萬萬平方米米容積率：： 0.23小區(qū)組成成：72棟獨(dú)獨(dú)立別墅墅單套面積積：274-591M2綠化率：： 70％尾盤價(jià)格格：9000-13000元/M2交房時(shí)間間：03年6月特色：是是徐徐涇板塊塊目前唯唯一的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格別墅，，且定位位為投資資型別墅墅，現(xiàn)租租賃狀況況非常好好，租賃賃價(jià)格是是周邊別別墅項(xiàng)目目的兩倍倍左左右。。九溪十八八島占地面積積：33.3萬平方方米建筑面積積：8.3萬萬平方米米容積率：： 0.25小區(qū)組成成：一一期142棟獨(dú)獨(dú)立別墅墅二期56棟獨(dú)立立別墅單套面積積：350-650M2花園面積積：500-2000M2尾盤價(jià)格格：12000-22000元/M2交房時(shí)間間：03年4月特色：是是徐徐涇板塊塊目前體體量最大大的項(xiàng)目目，水域域面積達(dá)達(dá)3萬平平方米，，水水景資源源豐富且且優(yōu)美，，且產(chǎn)品品上較在在競(jìng)爭(zhēng)力力。西郊紫郡郡占地面積積：17.3萬平方方米建筑面積積：9.96萬平方方米容積率：： 0.57小區(qū)組成成：共共148棟獨(dú)立立別墅單套面積積：270-800M2花園面積積：400-1000M2開盤時(shí)間間：03年12月27日交房日期期：05年3月價(jià)格：一一期期9000-12000元/M2，預(yù)計(jì)二二期10000元/M2左右銷售率：： 共分分三期開開發(fā)，一一期銷售售率100％，，二期未未開盤環(huán)水島語綠波波花園占地面積：20萬平方方米建筑面積：5.7萬平平方米容積率：0.29小區(qū)組成：36棟獨(dú)立立別墅8戶雙拼別墅墅單套面積：228-473M2花園面積：800-1500M2開盤時(shí)間：一一期02年年9月6日交房日期：03年6月月價(jià)格：均均價(jià)7600元/M2銷售率：共共分三期開發(fā)發(fā)，一期、二二期銷售率100％，三三期未開盤項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模(萬m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號(hào)徐涇板塊潛在在供應(yīng)量分析析預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)潛潛在的供應(yīng)量量（包括本項(xiàng)項(xiàng)目在內(nèi)）將將在35-40萬平方米米左右，區(qū)域域放量仍然較較大；板塊特征及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的的別墅供應(yīng)量量主要集中在在高涇路沿線線和318國國道沿線，別別墅案量排布布比較密集；；由于該板塊是是虹橋和古北北別墅帶的延延伸段，別墅墅區(qū)形成較全全，目前已相相當(dāng)成熟，中中高檔別墅的的區(qū)域形象已已深入人心；；板塊開發(fā)較早早，與鄰近新新形成的趙巷巷板塊相比，，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)施較差，環(huán)環(huán)境較為雜亂亂，配套重復(fù)復(fù)建設(shè)，資源源嚴(yán)重浪費(fèi)；；發(fā)展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部部別墅板塊的的發(fā)展來看，，將曾現(xiàn)出梯梯級(jí)劃分的一一個(gè)狀勢(shì)：九九亭-莘閔板板塊仍將以經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別墅為為主導(dǎo)的中檔檔別墅群，本本項(xiàng)目所在的的徐涇板塊將將和新起的趙趙巷板塊繼續(xù)續(xù)定格于中高高檔的板塊，，而佘山板塊塊將獨(dú)霸高檔檔別墅區(qū)的地地位。三一八國道別別墅市場(chǎng)小結(jié)結(jié)1、淀山湖板塊主主要是以旅游游度假型功能能為核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的別墅墅板塊；2、徐涇板塊塊作為老虹橋橋地區(qū)的延伸伸段，已形成成中高檔別墅墅的聚集區(qū)；；3、目前的別別墅市場(chǎng)中最最為關(guān)注的是是青浦的趙巷巷板塊，其由由于相對(duì)地理理位置較佳，，統(tǒng)一規(guī)劃，，資源合理調(diào)調(diào)配，形成了了別墅市場(chǎng)中中的“古北效效應(yīng)”；對(duì)周周邊區(qū)域的別別墅板塊開發(fā)發(fā)有較大的牽牽制作用；4、目前徐涇涇、趙巷、淀淀山湖三個(gè)板板塊已形成了了各具鮮明特特色的別墅板板塊群，但依依時(shí)間界定，，趙巷別墅板板塊作為別墅墅開發(fā)中的新新生力量擁有有無可比擬的的諸多利好因因素；項(xiàng)目思考：在別墅板塊特特征較為分明明的今天，如如何把握徐涇涇地區(qū)自身較較為成熟的板板塊特征，錯(cuò)錯(cuò)位化地避開開趙巷“古北北效應(yīng)”，抓抓住產(chǎn)品個(gè)性性化的一面，，將成為本項(xiàng)項(xiàng)目立足于市市場(chǎng)的關(guān)鍵。。項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概述述項(xiàng)目位置概況況：東臨高涇路西至嘉金高速速公路南近滬青平高高速公路北靠西郊九溪溪十八島本案地塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積積：383005M2總建筑面積：： 106028M2容積率：0.3建筑密度：12.2%綠化率：58％總戶數(shù)：290戶戶3、交通概況況周邊三面臨路路，出行方便便高涇路目前路路面情況較差差，滬青平高高速公路的的中春路段車車流較慢，特特別是上下班班時(shí)間項(xiàng)目西、南均均臨高速公路路，但并無匝匝道口，增增加了出行的的時(shí)間；配套主要依托托區(qū)域：徐涇板塊別墅墅區(qū)；虹橋商業(yè)圈；；七寶商業(yè)圈；；徐涇鎮(zhèn)中心商商業(yè)圈；項(xiàng)目?jī)?nèi)部的配配套規(guī)劃。4、生活配套套概況項(xiàng)目S.W.O.T分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)Strength上海目前別墅墅市場(chǎng)呈現(xiàn)供供需兩旺的態(tài)態(tài)勢(shì)；徐涇別墅板塊塊為虹橋和古古北地區(qū)的延延伸段，區(qū)域域較為成熟，，中高檔別墅墅產(chǎn)品的區(qū)域域形象已形成成；基地內(nèi)有一天天然河道———蟠龍灣縱穿穿整個(gè)小區(qū),為別墅的水水景營(yíng)造提供供了塑材；項(xiàng)目位于北北側(cè)為高涇涇路、滬青青平公路沿沿線，南側(cè)側(cè)與西側(cè)為為A9(延延安西路延延伸段）和和嘉金高速速公路，交交通布局較較為理想；；項(xiàng)目離虹橋橋機(jī)場(chǎng)較近近，提供了了空中出行行便捷性；；項(xiàng)目劣勢(shì)Weakness項(xiàng)目目所所處處的的高高涇涇路路別別墅墅小小區(qū)區(qū)與與廠廠房房混混建建，，且且均均已已成成型型，，區(qū)區(qū)域域整整體體形形象象不不佳佳；；徐涇涇板板塊塊南南側(cè)側(cè)雖雖為為A9國國道道（（第第一一匝匝道道口口位位于于趙趙巷巷））和和嘉嘉金金高高速速公公路路，，但但并并無無上上下下匝匝道道口口，，與與中中心心城城區(qū)區(qū)的的絕絕對(duì)對(duì)距距離離并并無無縮縮短短；；項(xiàng)目目的的基基地地較較不不規(guī)規(guī)則則，，且且兩兩面面臨臨高高速速公公路路，，在在規(guī)規(guī)劃劃布布局局上上有有一一定定難難度度；；南側(cè)的的兩條條高速速公路路建成成后將將對(duì)本本項(xiàng)目目有非非常明明顯的的干擾擾；項(xiàng)目機(jī)機(jī)遇Opportunity上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)水水平正正處于于高速速發(fā)展展時(shí)期期，為為別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)培育育了大大批的的客戶戶層，，隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)發(fā)展，，這一一階層層正在在逐步步壯大大；隨著2003年年SARS事件件之后后，多多數(shù)人人居住住習(xí)慣慣發(fā)生生了改改變，，近郊郊低密密度住住宅逐逐漸成成為了了首選選；隨著市市中心心城區(qū)區(qū)的房房?jī)r(jià)持持續(xù)增增漲，，近郊郊的低低密度度住宅宅成為為了最最佳的的替代代品，，項(xiàng)目目擁有有潛在在的市市場(chǎng)機(jī)機(jī)遇；；項(xiàng)目威脅Threats徐涇板塊貯貯藏著大量量的潛在新新盤供應(yīng)量量、以及周周邊樓盤后后續(xù)盤都將將對(duì)本項(xiàng)目目帶來一定定的市場(chǎng)沖沖擊；上房集團(tuán)在在九亭鎮(zhèn)與與徐涇鎮(zhèn)交交界處共批批地1500畝（地地塊屬于九九亭鎮(zhèn)），，目前產(chǎn)品品未定，這這對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目擁有巨巨大的沖擊擊力（見下下頁）；趙巷板塊南南側(cè)的項(xiàng)目目與本項(xiàng)目目的有較大大的同質(zhì)性性，但其規(guī)規(guī)模性和規(guī)規(guī)劃前瞻性性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好好于本項(xiàng)目目，成為本本項(xiàng)目最大大的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域；隨著市政府府關(guān)于為高高價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)“降溫””的相關(guān)政政策相繼出出臺(tái)，將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目造造成一定的的沖擊，并并且使一部部分投資客客的投資熱熱情受到影影響；趙巷板塊200-260萬平平方米九亭板塊1500-2000畝地左右右徐涇板塊30-40萬平方米本項(xiàng)目周邊潛在供供應(yīng)量分析析綜述目前上海整整個(gè)經(jīng)濟(jì)大大環(huán)境較佳佳，為本項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)奠定了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的外部部基礎(chǔ)；項(xiàng)目面臨著著周邊區(qū)塊塊潛在供應(yīng)應(yīng)量的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)，不不確定市場(chǎng)場(chǎng)因素也較較多，如何何選擇最佳佳錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的產(chǎn)品、、投放的最最佳市場(chǎng)節(jié)節(jié)點(diǎn)和獨(dú)特特的企劃思思路，是本本項(xiàng)目成功功的關(guān)鍵。。經(jīng)營(yíng)的前瞻瞻性+準(zhǔn)確確的市場(chǎng)定定位+優(yōu)質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)品+出奇制勝勝的營(yíng)銷策策略尚佳的口碑碑+品牌效效應(yīng)市場(chǎng)定位X決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y決策基因華燕策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型區(qū)位板塊特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容積率率分析本項(xiàng)目規(guī)劃劃容積率為為0.3，，處于中高高檔與中檔檔產(chǎn)品之間間，產(chǎn)品定定位于中高高檔與中檔檔產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)把握住市市場(chǎng)的差異異化因素；；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出出，項(xiàng)目已已經(jīng)具備區(qū)區(qū)域開發(fā)中中高檔產(chǎn)品品的先決條條件本項(xiàng)目是目目前板塊內(nèi)內(nèi)潛在開發(fā)發(fā)量最大的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目1.與其他容積積率相近似似樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品品多多為為純純獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅2.4..6.區(qū)域域內(nèi)內(nèi)缺缺乏乏較較有有特特色色的的雙雙拼拼別別墅墅3.目前前已已售售完完的的項(xiàng)項(xiàng)目目其其主主要要所所面面臨的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手是是區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的4.區(qū)域域板板塊塊內(nèi)內(nèi)與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相同同的的項(xiàng)項(xiàng)目目不不多多，，且且多多已已售售完完；；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性較較小小5.3.項(xiàng)目目與與區(qū)區(qū)域域板板塊塊內(nèi)內(nèi)比比較較從板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析，，客客觀觀上上要要求求本本項(xiàng)項(xiàng)目目不不僅僅僅僅局局限限于于板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，還還要要與與鄰鄰近近的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)板板塊塊相相比比較較；；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升；目前板塊內(nèi)尚無生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服；板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板塊徐涇板塊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)域比較交通依賴于318國道和和延安路中春春路匝道口，，高峰時(shí)段較較為擁擠，出出行能力相對(duì)對(duì)較弱；徐涇板塊是老老虹橋的延伸伸，自然形成成，因此規(guī)劃劃與趙巷相比比較差，但已已形成較為成成熟的中高檔檔別墅聚居區(qū)區(qū)；該區(qū)域生活配配套主要依托托于七寶、虹虹橋地區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)尚無具具體規(guī)劃；板塊目前已自自然與虹橋、、古北地區(qū)形形成了上海較較有特色的中中高檔別墅聚聚集區(qū)；定位分析競(jìng)爭(zhēng)板塊小結(jié)結(jié)

徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊，但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)；趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同，避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定位建議議：西郊新型中高高檔產(chǎn)品的領(lǐng)領(lǐng)跑者以全新的Villa和Townhouse的別墅精品主導(dǎo)市場(chǎng)定位詮釋通過定位分析析得出，結(jié)合合本項(xiàng)目的各各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)有較高的市市場(chǎng)立意，定定位于區(qū)域中中高檔產(chǎn)品；；本項(xiàng)目位于整整個(gè)大西郊的的概念中，西西郊的中高檔檔形象已深入入人心，既強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)了本項(xiàng)目目的地域特征征，又為產(chǎn)品品樹立了較高高的品質(zhì)；區(qū)域原中高檔檔產(chǎn)品均鎖定定于獨(dú)立別墅墅，產(chǎn)品形態(tài)態(tài)較為單一，，已經(jīng)形成了了區(qū)域產(chǎn)品突突破的瓶頸，，本案應(yīng)推陳陳出新以多形形態(tài)的產(chǎn)品引引領(lǐng)新的市場(chǎng)場(chǎng)；本產(chǎn)品以全新新的Villa和Townhouse的精品別墅進(jìn)入入市場(chǎng)，以區(qū)區(qū)域新型化的的中檔產(chǎn)品，，走錯(cuò)位化的的市場(chǎng)道路；；本項(xiàng)目目前最最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手是趙巷板板塊群，按照照其北塊容積積率為0.25以下，而而南側(cè)則控制制在0.5左左右，本項(xiàng)目目如果以單一一性的產(chǎn)品沖沖擊市場(chǎng)，會(huì)會(huì)形成本項(xiàng)目目受到南北塊塊的集中打壓壓，所以項(xiàng)目目應(yīng)選擇錯(cuò)位位化的定位入入市；另外由由于該板塊南南塊地區(qū)的入入市時(shí)機(jī)與本本項(xiàng)目會(huì)有同同期性的可能能，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)將選擇優(yōu)于于南側(cè)的規(guī)劃劃來取悅市場(chǎng)場(chǎng)；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析在房型面積上上“去脂”，，以面積來控控制總價(jià)借鑒性錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以“西郊”為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競(jìng)爭(zhēng)板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展；戶型建議單體配比建議議配比原則：混合合型型產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)應(yīng)有有一一種種主主體體產(chǎn)產(chǎn)品品引引導(dǎo)導(dǎo)市市場(chǎng)場(chǎng)；；根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目既既定定的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位鎖鎖定定主主體體產(chǎn)產(chǎn)品品；；以主主體體購購買買群群為為定定位位導(dǎo)導(dǎo)向向；；以區(qū)區(qū)域域差差異異化化為為定定性性主主導(dǎo)導(dǎo)原原則則；；813957101124612紅色色地地塊塊位位置置較較佳佳，，開開發(fā)發(fā)獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅；；黃色色地地塊塊建建議議以以獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅為為主主和和少少量量雙雙拼拼別別墅墅組組成成；；南側(cè)側(cè)的的藍(lán)藍(lán)色色圖圖標(biāo)標(biāo)由由于于地地塊塊形形狀狀和和緊緊鄰鄰高高速速公公路路，，建建議議全全部部建建造造雙雙拼拼別別墅墅；；根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的戶戶型型設(shè)設(shè)定定：：建議議:獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅與與雙雙拼拼別別墅墅的的比比例例約約為為60%和和40%，，即獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅174戶戶，，雙雙拼拼114戶戶（（72幢幢））考察察本本項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域域的的戶戶型型面面積積情情況況：：戶型型面面積積建建議議從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)別別墅墅情情況況來來看看，，獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅去去化化主主力力集集中中在在300平平方方米米-500平平方方米米之之間間，，其其中中較較小小面面積積，，集集中中在在250-400平平方方米米之之間間的的別別墅墅去去化化速速度度較較快快，，400平平方方米米以以上上的的面面積積有有一一定定阻阻力力；；從聯(lián)排別墅墅來看，目目前區(qū)域聯(lián)聯(lián)排的供給給量較小，，幾乎就是是空白點(diǎn)，，趙巷板塊塊尚未開始始供給，早早期的西郊郊景園和九九亭的上海海弄里人家家、上海詩詩林的聯(lián)排排供給面積積集中在都都在150-250平方米之之間，大于于250平平方米的聯(lián)聯(lián)排在去化化上有一定定的阻力；；別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-2401）本項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)將在明年年上市，以以目前的別別墅價(jià)格持持續(xù)增長(zhǎng)來來看，明年年的單價(jià)將將繼續(xù)攀升升，所以建建議項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)控制總價(jià)價(jià)；2）總體在戶型型上采取控制面積的的基本原則則，以簡(jiǎn)約但但不減少功功能的原則則，通過控控制戶型，，相應(yīng)的牽牽涉到總價(jià)價(jià)的變動(dòng)；；3）通過以上的的市場(chǎng)比較較分析法，，我們認(rèn)為為獨(dú)立別墅墅面積主力力供給段控控制在300-400平方米，少少量景觀較較好的可超超過400平方米。。4）雙拼別墅應(yīng)應(yīng)以200-250平方米為主主力供給段段；具體戶型設(shè)設(shè)定上，我我司認(rèn)為本本案需要遵遵循以下原原則：9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:43:05PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/