同致行東莞某汽車高爾夫半山豪庭項(xiàng)目營銷策劃提案

[長安高爾夫半山豪庭]策略同致行顧問技術(shù)中心出品謹(jǐn)呈：廣東富盈集團(tuán)有限公司十年的風(fēng)風(fēng)雨雨，同致行顧問在中高端物業(yè)、綜合性物業(yè)、商業(yè)寫字樓等的全程策劃服務(wù)方面積累了扎實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。凡策劃代理的項(xiàng)目，同致行顧問均從發(fā)展商和消費(fèi)者的利益出發(fā)，努力將策劃代理做到了最好，既為發(fā)展商節(jié)約了巨大銷售費(fèi)用，也獲得了銷售成功。同致行顧問十年錘煉10yearTOUCHSTONECONSULTANT同致行顧問社會責(zé)任ORDEATOUCHSTONECONSULTANT深圳首家國土資源部A級土地價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）深圳首家建設(shè)部一級房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）中國房地產(chǎn)評估師學(xué)會常務(wù)理事單位（同致行顧問）深圳市不動產(chǎn)估價(jià)學(xué)會副會長單位（同致行顧問）深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位（同致行顧問）深圳市房地產(chǎn)一級評估機(jī)構(gòu)（同致誠評估）全國百家放心中介機(jī)構(gòu)（同致行顧問）同致行是經(jīng)歷十年歷練的知名房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)同致行的目標(biāo)是——實(shí)現(xiàn)發(fā)展商品牌、發(fā)展商項(xiàng)目品牌與發(fā)展商項(xiàng)目效益的三贏近年典型地產(chǎn)項(xiàng)目深圳瑞河耶納石家莊水榭花都南京奧體新城鎮(zhèn)江恒美嘉園東莞金眾項(xiàng)目深圳星海名城深圳城市假日深圳嘉寶田花園深圳翰林院深圳挪威森林深圳聽?；▓@……同致行顧問典型項(xiàng)目MAKETTOUCHSTONECONSULTANT2——經(jīng)典案例之“瑞河耶納”【以“低調(diào)營銷”取勝的深圳高端物業(yè)】瑞河耶納：同致行歷時三年傾情打造，創(chuàng)造深圳高端物業(yè)的數(shù)個之最：最早利用酒店解籌、開盤，解籌次數(shù)最多，廣告版面最小，在沒有正式售樓處情況下，以低調(diào)、平和的營銷姿態(tài)創(chuàng)造紅樹灣片區(qū)高端物業(yè)市場銷售壯舉的高端物業(yè)項(xiàng)目。營銷經(jīng)典2個月銷售率85%銷售業(yè)績9100元/㎡歷史均價(jià)

“國際花園社區(qū)”綜合獎深圳2004十大新人居獎深圳2004健康環(huán)保社區(qū)獎深圳市紅樹灣填海區(qū)地理位置106400㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典案例之“天山水榭花都”【如何在一座城市樹立樓市領(lǐng)袖】天山水榭花都：發(fā)展商對于開發(fā)河北第一名盤的決心，為同致行顧問在操作此項(xiàng)目上的大膽創(chuàng)新創(chuàng)造了條件：澳洲情調(diào)規(guī)劃、浮于水面的會所、80㎡沙盤、飛機(jī)看樓、名車巡城、3天3夜的排隊(duì)選房，一度攪動了石市樓市。營銷經(jīng)典開盤銷售率50%，入伙前實(shí)現(xiàn)銷售率95%銷售業(yè)績高出同片區(qū)內(nèi)物業(yè)1000元/㎡歷史均價(jià)國家康居示范小區(qū)2003中國住交會亮點(diǎn)樓盤河北省十大名盤石家莊高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地理位置246680㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典典案例之之“南京京奧體新新城”【政策背背景下的的典范樓樓盤營造造】奧體新城：項(xiàng)目的超大規(guī)模曾一度令擁有政府背景的發(fā)展商所推崇，而同致行顧問冷靜的提出，其對區(qū)域發(fā)展拉動的意義遠(yuǎn)大于規(guī)模自身的意義，于是南京“CLD人居模式”產(chǎn)生了，革新了南京2003年后的樓市新秩序。營銷經(jīng)典一期2個月銷售100%，二期開盤銷售率60%銷售業(yè)績4200元/㎡歷史均價(jià)南京市政府2005十運(yùn)會重點(diǎn)工程南京最受市民關(guān)注樓盤南京首個大規(guī)模健康主題項(xiàng)目南京市河西開發(fā)區(qū)地理位置115萬㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接【譜寫鎮(zhèn)鎮(zhèn)江第一一盤光榮榮史】鎮(zhèn)江恒美嘉園：雖然項(xiàng)目具有北高南低、依山傍水的不凡氣勢，但在鎮(zhèn)江老城龐大市場的壓力下，如何實(shí)現(xiàn)確定項(xiàng)目地位的同時又保證銷售，成為發(fā)展商關(guān)注的問題，于是，鎮(zhèn)江新居住中心第一盤的提法瞬間觸動市場。營銷經(jīng)典——銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)鎮(zhèn)江唯一國家康居示范小區(qū)鎮(zhèn)江市東部丁卯開發(fā)區(qū)北部地理位置174646㎡圖片記憶建筑規(guī)?！?jīng)典典案例之之“鎮(zhèn)江江恒美嘉嘉園”相關(guān)鏈接——經(jīng)典典案例之之“城市市假日二二期”【亂世出出擊再塑塑半山高高端物業(yè)業(yè)典范】】城市假日二期：打破項(xiàng)目一期的價(jià)值體系，以深圳半山資源線重新定義項(xiàng)目價(jià)值，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)新，推出深圳關(guān)內(nèi)絕版產(chǎn)品——多層電梯單位，以此作為價(jià)格提升切入點(diǎn)，讓城市假日從原來的中檔項(xiàng)目一躍成為高端物業(yè)。營銷經(jīng)典預(yù)計(jì)價(jià)值比一期攀升50%規(guī)劃成果5800元/㎡預(yù)計(jì)均價(jià)

深圳絕版多層電梯單位；升級版普羅旺斯生活范本；

深圳南山龍珠大道地理位置198040㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典典案例之之“上城城世家（（嘉寶田田花園3期）””【在江湖湖地位中中發(fā)現(xiàn)的的人居價(jià)價(jià)值】上城世家：同致行顧問以“UPTOWN上城”的城市屬性，再次對已有近3年銷售歷史的嘉寶田花園進(jìn)行整合定位，在確立一種新的江湖地位的基礎(chǔ)上，完成了嘉寶田花園的人居價(jià)值體系的高度建立，而銷售成果也最終證明了這一點(diǎn)。營銷經(jīng)典開盤個3月銷售率60%銷售業(yè)績7800元/㎡歷史均價(jià)

羅湖樓王2004深圳“美麗家園”獎羅湖筍崗路與寶安北路交匯處地理位置82351㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典典案例之之“銀漢漢國際””【從物業(yè)業(yè)類型的的推廣革革新開始始】銀漢國際：前身是深圳著名的“海洋酒店”，將一個已經(jīng)使用了20年的物業(yè)打造成一個全新的酒店式公寓，需要的不僅是同致行的專業(yè)，同致行也付出了足夠的耐心與真誠的服務(wù)。營銷經(jīng)典——銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)

2005年創(chuàng)富式置業(yè)東門北超性價(jià)比公寓東門北唯一復(fù)式酒店公寓羅湖區(qū)東門北路1050號地理位置22690㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接——經(jīng)典典案例之之“君逸逸酒店””【產(chǎn)權(quán)式式酒店的的營銷之之道】君逸酒店：將君逸酒店作為產(chǎn)權(quán)式復(fù)合酒店物業(yè)形式推出市場，是我公司和發(fā)展商經(jīng)過充分市場研究和論證的結(jié)果。它的推出必將掀起整個龍崗地區(qū)投資性物業(yè)的新高潮，也必將改變該片區(qū)房地產(chǎn)投資形式的舊有格局。營銷經(jīng)典入伙前實(shí)現(xiàn)銷售率95%銷售業(yè)績——?dú)v史均價(jià)

橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心地理位置40297㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接資源———所謂高端端物業(yè)實(shí)實(shí)際上就就是少數(shù)數(shù)人占有有絕大多多數(shù)的資資源，山山、湖、、林、海海抑或城城市中心心。這些不可可復(fù)制的的資源奠奠定了““高端物物業(yè)”的的霸氣,同時，，賦予了了高端物物業(yè)建筑筑規(guī)劃充充足的靈靈感。格調(diào)———高端物業(yè)業(yè)早已呈呈現(xiàn)出與與眾不同同的格調(diào)調(diào)特色，，或者說說房子與與買家早早已在品品位上找找到了契契合。因此出現(xiàn)現(xiàn)了異國國文化被被國人改改造成為為具有中中國特色色的建筑筑表情的的現(xiàn)狀，，并從一一種民族族的文明明向一種種建筑時時代的文文明持續(xù)續(xù)發(fā)展了了下去。。創(chuàng)新———住宅講求求創(chuàng)新，，高端物物業(yè)更是是如此，，可以理理解為某某種程度度上有錢錢人的““精神奢奢靡”。。因此高端端物業(yè)就就不得不不考慮它它的與眾眾不同之之處。無無論最終終建成怎怎樣，它它都首先先要求人人們的眼眼睛為之之一亮，，如深圳圳的“高高山”、、深圳的的山居““十二院院”。發(fā)掘地塊塊的自然然價(jià)值要要素整合企業(yè)業(yè)自身具具有的資資源組合出最最具有競競爭力的的產(chǎn)品使自然資資源、企企業(yè)資源源最大化化實(shí)現(xiàn)市場場價(jià)值、、獲得品品牌豐收收整合規(guī)劃執(zhí)行銷售高端物業(yè)業(yè)的一般般性開發(fā)發(fā)守則長安地處處珠江口口東莞市市最南端端。東至至風(fēng)輪地地，與深深圳市寶寶安區(qū)松松崗鎮(zhèn)相相接；西西至上角角大寧涌涌，與虎虎門鎮(zhèn)相相鄰；南南至東寶寶河，頻頻臨珠江江口伶仃仃洋；北北至蓮花花山，與與大嶺山山鎮(zhèn)接壤壤。東西西長15公里，，南北跨跨7公里里，面積積92.6平方方公里。。交通便捷捷：中心區(qū)107國國道及廣廣深高速公路路貫穿。。到深圳圳、香港港、廣州州、中山珠海海的車程程分別為為30分分鐘、60分鐘、45分鐘及及90分分鐘深圳圳國際機(jī)機(jī)場及廣州白云云機(jī)場分分別距中中心區(qū)25公里里、70多公里里，長安安至虎門門客運(yùn)港港及福永永（香港港）客運(yùn)運(yùn)碼頭僅僅需30分鐘及及20分分鐘車程程。廣州、東東莞與深深圳、香香港交通通往來的的南大門門！長安城市市發(fā)展的的總目標(biāo)標(biāo)是：把把長安建建設(shè)成穗穗深經(jīng)濟(jì)濟(jì)走廊重重要接點(diǎn)點(diǎn)城市；；東莞沿沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶的綜綜合性加加工制造造基地；；莞南片片區(qū)中心心城鎮(zhèn)之之一；輕軌建設(shè)設(shè)：虎門至霄霄邊接駁駁深圳附附近的輕輕軌建設(shè)設(shè)途經(jīng)下下沙上角角附近、、上沙沙沙頭、霄霄邊等站站，是橫橫向聯(lián)通通長安與與周邊的的虎門、、深圳等等區(qū)域，，增強(qiáng)長長安與周周邊區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)融合。。重軌建設(shè)：新規(guī)劃的重軌軌道交通雖然然在長安中心心區(qū)內(nèi)沒有接接駁站口，同同樣會對長安安經(jīng)濟(jì)騰飛起起到非常大的的幫助。輕軌、重軌的的建設(shè)將進(jìn)一一步激發(fā)長安安經(jīng)濟(jì)增長潛潛力！國際化高尚生活區(qū)從四至角度看看項(xiàng)目片區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)略西靠咸西路，，長榮別墅區(qū)區(qū)東鄰中惠項(xiàng)目目北面為咸西蓮蓮花村南臨蓮花廣場場城市代表高價(jià)價(jià)，自然代表表天價(jià)，城市市中的自然———無價(jià)北側(cè)商業(yè)街情況：自二環(huán)路口到蓮花山莊咸西路沿線共有商鋪72家，其中高爾夫球具21家、餐飲12家、裝飾建材9家、特產(chǎn)商店7家、士多店6家、健身2家、酒吧1家、超市1家，依托長安球會和附近的別墅區(qū)此路段商業(yè)檔次較好，但商業(yè)租金不高，在50元/米，但蓮花別墅的租金可達(dá)15000元/套，售價(jià)達(dá)480萬/套。東側(cè)建筑功能情況：東側(cè)沿二環(huán)路上有臺商會館、國土局大廈等建筑及以開工的中惠TOWNHOUSE項(xiàng)目，其中在臺商會館注冊的臺灣企業(yè)312家，注冊臺籍人口超過3萬人，附近還有長安消防隊(duì)和長安變電所，延伸至東側(cè)為支撐長安經(jīng)濟(jì)的兩大重要工業(yè)區(qū)及海悅大酒店。西側(cè)市政配套情況：自二環(huán)路口向西為長安行政中心，長安鎮(zhèn)政府的所在地，及市政配套長安廣場、長安公園，其中長安公園為收費(fèi)式公園，門票3元/人，內(nèi)有山頂觀光塔、釣魚池、茶社等配套，在長安廣場兩側(cè)各有一塊未開發(fā)用地，其中一塊于2005年掛牌交易，土地性質(zhì)為商住混合。交通銀行、中國銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)信社等金融小肥羊、錦繡酒樓、日本料理、韓國料理、客家菜、港式茶餐廳、麥當(dāng)勞、肯德基餐飲新世界超市、龍騰百貨、華潤百貨、安利百貨、長安步行街等購物長安廣場、長安公園、蓮花山莊、長安高爾夫俱樂部、長安酒店、長安國際酒店、休閑長安醫(yī)院、咸西衛(wèi)生所、海王星辰藥店、一致藥店等醫(yī)療長安中學(xué)、長安小學(xué)、霄邊小學(xué)、錦廈小學(xué)、烏沙小學(xué)、長安職業(yè)高級中學(xué)等教育長安最具景觀、環(huán)境、配套優(yōu)勢的地段星級評定（五星最高）配套齊全、新世界超市、工商銀行、農(nóng)村信用社、廣發(fā)證券、餐飲、零售、休閑等配套完善。蓮花別墅、咸西蓮花村、蓮花山莊、蓮花廣場均為高尚居住區(qū)，對面有部分檔次偏低的農(nóng)民聚集區(qū)及工業(yè)場區(qū)、臺商協(xié)會、國土局的政府行政機(jī)構(gòu)毗鄰，消防隊(duì)變電所有一定負(fù)面影響。具有長安高爾夫球會、蓮花山、水庫、蓮花山莊等優(yōu)秀景觀及附近大別墅區(qū)的低層景觀，遠(yuǎn)景開闊、近景優(yōu)越。長安鎮(zhèn)核心區(qū)域，距行政中心、長安公園、長安廣場直線距離不足1000米，交通便利是長安地段最為優(yōu)越的區(qū)域。簡要點(diǎn)評配套環(huán)境景觀地段地塊素質(zhì)地塊資源性分分析星級評定（五星最高）土地中的兩部分一塊平整方正有利于創(chuàng)作、另外一塊地貌條件豐富，可組合出有特色的產(chǎn)品。目前長安鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場剛剛起步，雖然面臨比較大市場供給量，但因區(qū)域內(nèi)的購買能力強(qiáng)，在此時機(jī)入市，非常有利于銷售和品牌的樹立！地塊占地面積72793.9平米，在長安中心區(qū)土地儲備量不大的情況下，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。廣東富盈集團(tuán)有限公司是東莞極具號召力的企業(yè)，其下屬的酒店、家私聞名已久，目前以逐步進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，其影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大。簡要點(diǎn)評創(chuàng)作時機(jī)規(guī)模品牌優(yōu)勢點(diǎn)其他優(yōu)勢點(diǎn)分分析同致行綜合視視點(diǎn)：基于對項(xiàng)目地地塊的深度考考察以及對市市場、發(fā)展商商實(shí)力的綜合合考慮，長安安半山高爾夫夫項(xiàng)目。稀缺、不可復(fù)復(fù)制的優(yōu)越地地塊富盈雄厚的企企業(yè)實(shí)力和資資源信心我們認(rèn)為長安半山高爾爾夫豪庭項(xiàng)目目能夠——WECAN建立長安高端物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)樹立富盈品牌形象新高度高端物業(yè)構(gòu)成成的六大要素素地段優(yōu)秀、資資源優(yōu)越客戶豐盈、需需求吻合營銷出味、精精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新√?形象鮮明、格格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文文化豐富????如何準(zhǔn)確把握握客戶！長安啟示錄答案在這本書書里，請仔細(xì)細(xì)閱讀！政府、政策決定城市的基基礎(chǔ)調(diào)性，經(jīng)濟(jì)情況決定社會結(jié)構(gòu)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)形成消費(fèi)習(xí)慣慣、在消費(fèi)習(xí)慣的基礎(chǔ)上就形形成人民的生活習(xí)慣?！戏频滤妓肌墩撋鐣涡纬伞穯⑹句浾咄滦芯C合視點(diǎn)：

依托長安原有的地源優(yōu)勢，伴隨區(qū)域交通、軌道交通的建設(shè)成熟及穗深經(jīng)濟(jì)走廊的作用日益明顯，長安逐漸由原來的粗放式工業(yè)加工變成精細(xì)高附加值的生產(chǎn)，成為東莞沿海產(chǎn)業(yè)帶的綜合性加工制造基地；莞南片區(qū)中心城鎮(zhèn)之一政策經(jīng)濟(jì)33億美元出口總額17.3億元增長19％社會消費(fèi)品零售總額13827元人均收入105.6億元凈增35億元各項(xiàng)存款余額159.8億元增長28.5％162.1億元增長28％工業(yè)總產(chǎn)值國內(nèi)生產(chǎn)總值長安社會經(jīng)濟(jì)情況數(shù)據(jù)分析（2004年統(tǒng)計(jì)）2004年東莞市長安鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)《全國小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)排名前1000位名單》，名列全國第三出口創(chuàng)匯總額連續(xù)七年居全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之首；綜合實(shí)力列廣東省綜合實(shí)力經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)第二；經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)等考核項(xiàng)目得分連續(xù)九年居全市第一企業(yè)名稱投資額所屬跨國公司時力電子廠4926日本東京電氣化學(xué)（TDK）新科電子制品廠5268日本東京電氣化學(xué)（TDK）日華電子廠1033日本阿爾卑斯電氣公司三井高科技電子（東莞）2583三井（日本）Mitsui廣東聯(lián)合光學(xué)儀器有限公司430佳能（日本）Canon東莞理光愛麗美事務(wù)機(jī)有限公司97理光（日本）Ricoh東莞川電鋼板制品有限公司2066川鐵商事（日本）Kawasho先鋒信泰（東莞）光學(xué)有限公司1300日本十和田電機(jī)株式會社三井高科技（廣東）有限公司2583三井（日本）Mitsui2003年跨跨國公司在長長安鎮(zhèn)投資情情況表（金額額單位：萬美美元）截至2004年底，來自自香港、臺灣灣、日本、美美國、韓國、、馬來西亞等等國家和地區(qū)區(qū)的外商投資資企業(yè)已達(dá)1613家，，其中30多多家是大型國國際上市公司司、跨國集團(tuán)團(tuán)，全鎮(zhèn)利用用外資總額達(dá)達(dá)26.5億億美元，主要要行業(yè)有電子子、電器、五五金、玩具、、制鞋、制衣衣等，包括步步步高在內(nèi)的的民營企業(yè)627家，投投資17.8億元，上繳繳稅收占全鎮(zhèn)鎮(zhèn)總收益的42.3%。。香港325臺灣312日本238美國354韓國127馬來92其他地區(qū)216同致行綜合視視點(diǎn)：以香港、臺灣灣、日本、美美國、韓國、、馬來西亞等等國家和地區(qū)區(qū)的外商投資資企業(yè)構(gòu)成經(jīng)經(jīng)濟(jì)主體，同同時以步步高高為龍頭的本本地加工工業(yè)業(yè)及為區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)提供生生產(chǎn)原料配套套服務(wù)的中小小企業(yè)組成。。外來龍頭、民民營共進(jìn)、中中小配套輔助助經(jīng)濟(jì)人口1500，000725，00033，72592.60合計(jì)200，000120，0001，3008.50長安居委會50，00030，0001，6583.80涌頭村150，000100，0003，0008.00霄邊村50，00050，0001，1613.30咸西村150，00050，0003，3189.00錦廈村100，00060，0003，20011.50街口村250，00080，0003，50010.00烏沙村30，00015，0008152.50新民村120，00080，0005，60012.00沙頭村200，00050，0002，4506.50上沙村100，00030，0002，9008.90廈崗村50，00030，0002，3104.70廈邊村50，00030，0002，0003.90上角村估計(jì)人口外來人口本地人口面積(平方千米)行政村（居委會）同致行綜合統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：本地人口3萬萬人，外來登登記人口為75萬而無準(zhǔn)準(zhǔn)確登記人口口約75萬，，在這近150萬人口中中。本地人口、外外籍人口、外外來精英是消消費(fèi)主體，而而普通工人則則是非主流消消費(fèi)。人口消費(fèi)餐館林立，消費(fèi)水平高無知名商場百貨92平方公里的區(qū)域3萬多本地居民菜市場價(jià)格相對便宜勞力士的普及率相當(dāng)高五星級酒店多家休閑娛樂行業(yè)特別發(fā)達(dá)本地人走出去，到香港、廣州、深圳進(jìn)行高檔消費(fèi)！外籍、外地人走進(jìn)來投資、經(jīng)商順便進(jìn)行餐飲、休閑消費(fèi)！投資、改善居居住條件的本本地人；投資、經(jīng)商的的外籍、外地地商務(wù)人；安家落戶的高高層管理者、、白領(lǐng)；橫崗、福永等等周邊地區(qū)富富有者；來長安休閑消消費(fèi)的度假或或商務(wù)者；消費(fèi)主體高端人群構(gòu)成成住宅物業(yè)消消費(fèi)主體如何清晰客戶戶需求！客戶需求特征征購買特征租賃特征短期居住特征征長安房地產(chǎn)需需求長安租賃市場場需求長安酒店情況況項(xiàng)目綜述：中惠地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，以好好又多進(jìn)駐、、霄邊村改造造為賣點(diǎn)，產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)檔次次高，走高價(jià)價(jià)格的差異化化市場路線。。項(xiàng)目介紹：地處長安霄邊邊的龍頭地段段，緊臨霄邊邊大道和一環(huán)環(huán)路，東臨G107國道道，緊靠S358省道及及長安公交汽汽車總站，臨臨接未來城市市輕軌R2線線，有長安東東大門之地利利；更是雄居居長安100萬㎡高尚住住宅區(qū)環(huán)繞的的核心位置，，占盡長安城城市發(fā)展之人人和。優(yōu)越的的地理位置和和便捷的交通通條件已成為為長安中心區(qū)區(qū)建設(shè)發(fā)展的的核心支點(diǎn)。。50％71.69-86.82

二房本地人、工業(yè)區(qū)白領(lǐng)、高收入服務(wù)行業(yè)50％52.74-56.21

一房客戶比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析中惠陽光國際際公寓項(xiàng)目綜述：2004年長長安高層住宅宅項(xiàng)目，現(xiàn)在在已經(jīng)入住，，入住率達(dá)到到70—80%，是長安安入住率比較較高的項(xiàng)目之之一。項(xiàng)目介紹：由東莞市中惠惠山畔名城房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司開發(fā)發(fā)，位于長安安國際酒店后后身，長青路路旁，占地4萬平方米，，總建筑面積積16萬平方方米，2003年3月8日開工，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)售磬磬并入伙。中惠山畔名居居101三房80.43二房122.22四房周邊本地人50%、臺商15%、私營企業(yè)主、高級白領(lǐng)30%、其他5%客戶面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析項(xiàng)目綜述：長安少有的高高層住宅項(xiàng)目目，優(yōu)越的地地段是項(xiàng)目最最大賣點(diǎn)，部部分單位價(jià)格格超過7000元/平米米，是長安高高端產(chǎn)品代表表。項(xiàng)目介紹：由東莞市明珠珠開發(fā)有限公公司開發(fā)。位位于長安行政政中心區(qū)，占占地4333平方米，建建筑面積6.5萬平方米米，與蓮花山山遙相呼應(yīng)。。明珠廣場靜靜享熱帶雨林林空中花園。。遠(yuǎn)望蓮花山山鷺鳥紛飛，，出門便進(jìn)入入長青路休閑閑綠化帶。長長安高爾夫球球場、長安廣廣場、長安公公園近在咫尺尺。優(yōu)美的怡怡人環(huán)境與車車水馬龍的繁繁華正是城市市白領(lǐng)夢寐以以求的完美生生活。48％131.37-136.83三房周邊本地人45%、臺商25%、高級白領(lǐng)15%、其他高收入人群15%12％107.46-152.63二房7％167.7復(fù)式33％150.85-152.98四房客戶比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析明珠廣場項(xiàng)目綜述：距離長安鎮(zhèn)中中心區(qū)有一定定距離，在橫橫增路邊旁邊邊是工業(yè)區(qū)，，今年長安典典型中低檔項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目介紹：由東莞市恒星星花園開發(fā)有有限公司開發(fā)發(fā)，位于長安安鎮(zhèn)橫增路旁旁，占地5.8萬平方米米，建筑面積積為15.4萬平方米。。架空層花園園引用了巴厘厘島風(fēng)情，海海島式泳池。。打破長安傳傳統(tǒng)物業(yè)管理理，全天零干干擾保衛(wèi)服務(wù)務(wù)與酒店式““金管家”服服務(wù)，增加私私人活動與休休閑空間，體體驗(yàn)巴厘島風(fēng)風(fēng)情。105.97三房169.7本地人35%、臺商15%、深圳15%、本地公務(wù)員25%80.39——94.13

二房客戶面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析健逸天地三期期—雍景庭項(xiàng)目介紹：本小區(qū)位于二二環(huán)路和咸西西路交接處，，于本案毗鄰鄰。是長安鎮(zhèn)鎮(zhèn)比較早的高高檔次住宅小小區(qū)，已經(jīng)售售磬。小區(qū)配配套設(shè)施較為為完善，內(nèi)有有泳池，物業(yè)業(yè)管理。項(xiàng)目綜述：長安鎮(zhèn)早期的的高檔次小區(qū)區(qū)項(xiàng)目，現(xiàn)已已售磬。現(xiàn)在在在長安出租租率較高的小小區(qū)之一。需需要注意的是是，小區(qū)里早早期規(guī)劃了一一僮寫字樓，，由于出售比比較困難，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)改成成住宅并已經(jīng)經(jīng)售磬。39%126.5——134.3三房周邊本地人、臺商、公商企業(yè)、高級白領(lǐng)、其他高收入人群36%93——94.3二房3%209.8——423.6復(fù)式22%181.9——236.9四房現(xiàn)居住人群比例面積（㎡）戶型產(chǎn)品分析蓮花廣場項(xiàng)目綜述：中惠今年主打打的高端物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在在已經(jīng)開始平平整土地。項(xiàng)項(xiàng)目背依蓮花花山，在二環(huán)環(huán)路邊，于本本案毗鄰。產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在中惠惠定為別墅、、TOWNHOUS和洋洋房。根據(jù)市市場調(diào)查，附附近的蓮花別別墅購買者80%都是本本地人，現(xiàn)在在出租率非常常高，主要是是臺灣、香港港和中國人做做商務(wù)用途；；還有一部分分是本地人購購買后自用。。本項(xiàng)目是本本案的潛在競競爭。項(xiàng)目介紹：本小區(qū)位于二二環(huán)路邊，背背依蓮花山，，于本案毗鄰鄰。中惠今年年主打的高端端物業(yè)項(xiàng)目。。占地7.38萬平方米米，總建筑面面積為7.05萬平方米米，主要是以以別墅為主，，現(xiàn)在開始平平整土地。目標(biāo)客戶分析析：中惠山水名城城主要是本地人人購買。根據(jù)據(jù)市場調(diào)查，，附近的蓮花花別墅購買者者80%都是是本地人，現(xiàn)現(xiàn)在出租率非非常高，主要要是臺灣、香香港和中國人人做商務(wù)用途途；還有一部部分是本地人人購買后自用用。中惠山水名城城項(xiàng)目綜述：：總占地面積積約6.28萬㎡，，總建筑面面積為22.94㎡㎡，其中商商業(yè)面積約約為4.1萬㎡，由由陽光國際際商城以及及加州風(fēng)情情街、加州州國際商城城構(gòu)成。住住宅面積約約15萬㎡㎡，總戶數(shù)數(shù)為1379戶，是是長安東部部中心區(qū)新新興核心商商業(yè)圈的首首個商住項(xiàng)項(xiàng)目。中惠新城供應(yīng)量供應(yīng)量750000總計(jì)已入住5100——蓮花廣場施工階段未開0.957050073800中惠山水名城國際商場已銷售預(yù)約登記4月認(rèn)籌二期開發(fā)開始銷售銷售情況未開3800645050005000價(jià)格3.652.654.133.5——容積率2294001540006500016000068000建筑面積6280058000430040962——占地面積中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱產(chǎn)品線2、3房為主1601208565均產(chǎn)品比例相當(dāng)181-236126-13493-94——蓮花廣場HOUSE類————————中惠山水名城均戶型115比例相當(dāng)3、4房為主各50%備注未開——150-152122——4房面積——105-169131-136101——3房面積——80-94107-1528072-862房面積————————52-561房面積中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱同致行綜合合觀察：根據(jù)目前市市場上主要要的七個項(xiàng)項(xiàng)目，我們們總結(jié)的規(guī)規(guī)律有以下下六方面。。規(guī)律供需旺盛，放量大，銷售快，處于快速發(fā)展初期！平均價(jià)格高于東莞其他地區(qū)，銷售政策寬！以中大戶型為主，2房85、3房120、4房160！小面積公寓類產(chǎn)品為市場稀缺類！因位置的不同，項(xiàng)目特點(diǎn)差異化比較大！本地人投資、居住升級、外來人口安家是置業(yè)主力！租賃市場樓盤名稱位置戶型面積月租金城市花園街口村復(fù)式2007500中惠山水名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)884000錦江花園長青南路3室2廳2衛(wèi)903500中惠山畔名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)813500居民住宅錦夏新村錦新街2室1廳1衛(wèi)80780城市花園街口村3室2廳2衛(wèi)1284600中惠山畔名城長安國際酒店后面3室2廳2衛(wèi)1024500中惠山畔名城長安國際酒店后面3室2廳2衛(wèi)107.55500富興花苑龍洲百貨后面3室2廳2衛(wèi)135.332000中惠山畔名城長安國際酒店后面2室2廳1衛(wèi)804200同致行綜合合觀察：根據(jù)地鋪數(shù)數(shù)量和現(xiàn)場場實(shí)際考察察情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)長安租租賃市場存存在以下特特征。租賃租賃市場活躍，地鋪量多，放盤量大出租率非常高！高端物業(yè)的租賃價(jià)格高于寫字樓和商鋪！租賃價(jià)格區(qū)域化嚴(yán)重，蓮花山附近最高，南部偏低！對面積要求不高，關(guān)鍵是小區(qū)素質(zhì)和內(nèi)部裝修！外籍人口租賃較多，以臺灣、香港等地人士最多！外籍人口考慮居住安全性偏向于租賃高層住宅而不是別墅！酒店市場80%75%80%85%75%開房客戶主要為歐美籍商務(wù)客戶，短暫居留。對環(huán)境要求高。該酒店正在走更徹底的高端客戶路線。無4085海悅國際5454星級187約150個400個約200個客房全年無無無周末為淡季。淡旺主要為外籍人士（主要是日本人）和臺灣人，以酒店做短期居所使用。要求價(jià)格較低，比較安靜，周邊商業(yè)配套齊全等。亞都酒店主要客戶群體為臺、日、美籍高級商務(wù)人士，短暫駐留長安國際主要客戶群體為臺灣人和日本人。短期居留型商務(wù)酒店，客戶利用酒店設(shè)施和平臺做進(jìn)行商務(wù)活動。長安酒店服務(wù)于高端商務(wù)客戶。其中，港臺客戶約60％，歐美人士30％；商務(wù)人士約30％；度假人士70％?？蛻舴治錾徎ㄉ角f同致行綜合合觀察：根據(jù)酒店部部分的調(diào)查查，當(dāng)?shù)厥惺袌銮闆r為為。酒店基本無淡旺季，開房率在80%，市場火爆！長住客、會議客居多，散客較少！門市價(jià)格高、相關(guān)康樂部分收費(fèi)價(jià)格高！外籍客人多，商務(wù)用途為主！同致行綜合合視點(diǎn)：根據(jù)對長安安居住市場場，包括住住宅、酒店店、租賃的的調(diào)查，發(fā)發(fā)現(xiàn)存在以以下四方面面問題。價(jià)格高、產(chǎn)產(chǎn)品老、投投資旺、租租賃火結(jié)論本地人的投投資需求；；本地人居住住升級需求求；外地人安家家居住需求求；外籍人短期期租賃需求求；需求主體高端物業(yè)是是住宅市場場需求主體體高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富????√如何認(rèn)識市市場競爭??！市場競爭關(guān)關(guān)系土地情況產(chǎn)品競爭價(jià)格競爭長安土地匯匯報(bào)產(chǎn)品競爭策策略價(jià)值實(shí)現(xiàn)條條件土地量編號土地位置面積用途土地使用年限開始交易時間買方總成交價(jià)20051008長安咸西村二環(huán)路79266商住2075年6月28日2005.7.28正在交易2005G032長安上角村7058商住2075年4月12日2005.4.12東莞市鵬程物業(yè)投資有限公司15402005G031長安上角村4206商住2075年4月12日2005.4.12東莞市鵬程物業(yè)投資有限公司9002005G015長安咸西37300商住2075年1月1日2005.3.17東莞市鎮(zhèn)龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司980020054065長安咸西村22132商住2063年1月30日2005.6.20東莞市萬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3896總能線商住商主出租居住商住、出租居住商住商住商住投資現(xiàn)實(shí)功能居住成熟居家高端HOUSE居住成熟居住白領(lǐng)居住居住居住商住投資原定功能主功能蓮花廣場中惠山水名城中惠新城健逸天地三期明珠廣場中惠山畔名居中惠陽光國際公寓項(xiàng)目名稱價(jià)格線18000210009000獨(dú)立別墅7800450040003500均價(jià)8500520045003800最高價(jià)格7000380032002800起價(jià)TOWNHOUSE高層小高層多層產(chǎn)品形態(tài)以商品化住住宅為參考考基礎(chǔ)，部部分類型價(jià)價(jià)格參考二二手市場交交易價(jià)格。。同致行綜合合視點(diǎn)：根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，，土地市場場放量適中中，但產(chǎn)品品形態(tài)和產(chǎn)產(chǎn)品功能相相對單一，，因此解決決競爭關(guān)鍵鍵在于。產(chǎn)品規(guī)劃上上同質(zhì)性高高；同檔次物業(yè)業(yè)價(jià)格十分分接近；結(jié)論地塊素質(zhì)最具景觀、環(huán)境、配套優(yōu)勢消費(fèi)主體本地人、外籍外來精英需求主體投資、居住升級、外地安家競爭主體產(chǎn)品同質(zhì)化功能差異化產(chǎn)品差異化、品質(zhì)差異化、功能差異化發(fā)展方向：樹立長安高端物業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)不是空談發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展方向思思考發(fā)展方向整體價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)想增價(jià)部分價(jià)值實(shí)現(xiàn)設(shè)設(shè)想規(guī)劃草案創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目最有可可能的發(fā)展展方向根據(jù)前面對對長安市場場與客戶需需求的分析析，針對本本地人投資資、居住升升級、外籍籍人士短期期居住的需需求，將項(xiàng)項(xiàng)目定位———國際公館名名流美域域發(fā)展方向方案論證方案1：主要由高層層和小高層層組成，但但把部分高高層改造成成為酒店公公寓，提升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)，實(shí)現(xiàn)較較高的價(jià)格格，同時充充分保證功功能的合理理性，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小，容易易操作。多層洋房：：3600X7000=25200萬小高層：80000X5800=46400萬酒店式公寓寓：30000X7800（帶帶裝修）=23400萬高層：100000X5000=50000萬總計(jì)：145000萬方案論證方案2：主要由高層層和小高層層組成，整整個社區(qū)品品質(zhì)低，銷銷售價(jià)格不不高，但由由于建筑面面積的減少少，實(shí)現(xiàn)市市場價(jià)值不不高，但風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最小。。小高層：50000X6000=30000萬高層：130000X5000=65000萬總計(jì)：95000萬萬基于此方案案下的開發(fā)發(fā)構(gòu)想：酒店公寓：：30000㎡高層：100000㎡小高層：80000㎡多層：3600㎡商業(yè)：2400㎡休閑會所：：1000㎡商務(wù)會所：：500㎡㎡總建筑面積積：220600㎡㎡容積率：約約3.0產(chǎn)品類型戶型類型面積劃分戶型比例實(shí)現(xiàn)價(jià)值整體比例公寓部分酒店式公寓45-70㎡75%7500元/㎡15%產(chǎn)權(quán)式酒店40-60㎡25%8500元/㎡多層洋房疊加復(fù)式220-240㎡100%7000元/㎡1.6%品質(zhì)小高層平層三房120-130㎡35%5600元/㎡37.4%平層四房150-170㎡50%5800元/㎡頂層復(fù)式190-220㎡15%6200元/㎡創(chuàng)新高層平層兩房85-90㎡10%4800元/㎡46%平層小三房90-120㎡15%5000元/㎡平層大三房120-135㎡30%5200元/㎡平層四房140-160㎡30%5200元/㎡復(fù)式單位180-210㎡15%5800元/㎡戶型配比方方案客戶、賣點(diǎn)點(diǎn)配比產(chǎn)品類型戶型類型面積劃分戶型特點(diǎn)目標(biāo)客戶公寓部分酒店式公寓45-70㎡精裝修、高回報(bào)本地投資、企業(yè)投資；產(chǎn)權(quán)式酒店40-60㎡酒店產(chǎn)權(quán)式投資本地投資、深圳投資；多層洋房疊加復(fù)式220-240㎡水岸景觀中心樓王本地政府官員；品質(zhì)小高層平層三房120-130㎡山體景觀、高品質(zhì)外企、臺資、商資高層管理人員、深圳地區(qū)公務(wù)員；平層四房150-170㎡山體景觀、大戶型頂層復(fù)式190-220㎡山景復(fù)式結(jié)構(gòu)成功生意人；創(chuàng)新高層平層兩房85-90㎡中心園林，投資好企業(yè)中級管理人員、高級技術(shù)人員。平層小三房90-120㎡中心園林創(chuàng)新戶型平層大三房120-135㎡中心園林闊綽單位本地企業(yè)主、企業(yè)高管CEO、MBO等。平層四房140-160㎡中心園林球場景觀復(fù)式單位180-210㎡優(yōu)秀景觀SKYHOUSE成功生意人；規(guī)劃概念以以G.O.L.F四四個組團(tuán)分分區(qū)，充分分體現(xiàn)高爾爾夫的G（（綠色）、、O（新鮮鮮空氣）、、L（陽光光）、F（（和睦）精精神，借鑒鑒了很多歐歐洲古鎮(zhèn)景景點(diǎn)，充滿滿異域風(fēng)情情：GREENTOWN（小高高層）：狹長的山體體坡地上，，保留部分分原有植被被，以英國國LIVEPOOR風(fēng)情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)為規(guī)劃藍(lán)藍(lán)本，創(chuàng)作作綠色歐陸陸小鎮(zhèn)。OXYGENLAND（多多層）：中央水系連連通兩塊用用地，不僅僅讓視覺愉愉悅，同時時，還將起起到調(diào)節(jié)社社區(qū)內(nèi)空氣氣指標(biāo)的重重要作用，，水體旁布布置疊加復(fù)復(fù)式，成為為樓王單位位。LIGHTHOUSE（高高層）：大量利用光光學(xué)原理，，為每棟建建筑科學(xué)地地增加采光光。設(shè)計(jì)引引入英格蘭蘭太陽谷（（sunningdaIe））的景觀概概念，組成成異域風(fēng)情情景觀的最最佳組織者者。FRIENDPARK（公公寓）：規(guī)劃為[富富盈國際公公館]風(fēng)情情式酒店公公寓。太陽谷（sunningdaIe）英格蘭情境境住區(qū)保證高層部部分有開闊闊的南向景景觀，橫縱縱兩大內(nèi)景景觀與山景景、高爾夫夫景觀相呼呼應(yīng)。高層單位：保證南北朝向，南面有開闊的中心園林景觀，北側(cè)為高爾夫及蓮花山景觀，品質(zhì)優(yōu)越！LIGHTHOUSE（高高層）大量量利用光學(xué)學(xué)原理，為為每棟建筑筑科學(xué)地增增加采光。。設(shè)計(jì)引入入英格蘭太太陽谷（sunningdaIe）的的景觀概念念，擁有高高層高爾夫夫景觀及園園林內(nèi)景觀觀。保證項(xiàng)項(xiàng)目中體量量最大部分分的均好，，采用點(diǎn)式式布局，極極大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值。。FRIENDPARK（公公寓）以風(fēng)情作為為酒店公寓寓部分的規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)，，創(chuàng)作[富富盈國際公公館]，彌彌補(bǔ)長安市市場同類產(chǎn)產(chǎn)品的空缺缺，同時可可整合富盈盈在酒店管管理方面的的優(yōu)勢，導(dǎo)導(dǎo)入企業(yè)品品牌，由于于酒店公寓寓對景觀、、朝向的要要求不高，，也可解決決[蓮花廣廣場]遮擋擋的影響。。公寓單位：將富盈的酒店管理品牌引入到項(xiàng)目中，設(shè)置酒店式公寓，滿足當(dāng)?shù)卮罅康耐顿Y、租賃客戶需求！OXYGENLAND（多多層）：中中央水系連連通兩塊用用地，不僅僅讓視覺愉愉悅，同時時，還將起起到調(diào)節(jié)社社區(qū)內(nèi)空氣氣指標(biāo)的重重要作用，，水體旁布布置疊加復(fù)復(fù)式，成為為樓王單位位。產(chǎn)品增值顛覆傳統(tǒng)住住宅形態(tài)，，創(chuàng)造更多多的可能性性把凸窗作為采光空間使用，良好的采光。梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面凸窗最大程度上上展示“GOLF””的項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)，以及戶戶型上“陽陽光谷”的的產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)。----戶戶型表現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)瑜伽房顛覆傳統(tǒng)住住宅形態(tài)，，創(chuàng)造更多多的可能性性交樓標(biāo)準(zhǔn)改造后效果凸窗顛覆傳統(tǒng)住住宅形態(tài)，，創(chuàng)造更多多的可能性性錯層陽臺錯層陽臺：增大使用面積、保證良好的采光。奇數(shù)層陽臺：高度超過4.8米，開敞實(shí)用。上方為偶數(shù)層凸窗，因此形成錯層陽臺。顛覆傳統(tǒng)住住宅形態(tài)，，創(chuàng)造更多多的可能性性隱藏性衣柜柜電梯間入戶戶花園顛覆傳統(tǒng)住住宅形態(tài)，，創(chuàng)造更多多的可能性性增加舒適度度架空層花園園樓梯間花園園天頂綠色會會所住宅部分立立面做法的的借鑒打破界面、、立體綠化化：社區(qū)的的各個層面面不是相互互獨(dú)立，而而是自然交交叉，為人人們營造一一個環(huán)保的的多層次空空間體系高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富???√√推廣參考我們需要向向客戶傳達(dá)達(dá)一種精神神層面的審審美高度，，而非建筑筑、戶型、、景觀審美美或者其他他——我們們稱之為““形象”推廣參考考物料提示推廣參考我們需要為為客戶提供供一種格調(diào)調(diào)追求與心心理感受同同步的機(jī)會會，而非工工程主體本本身——我我們稱之為為“形象”推廣參考銷售中心推廣參考推廣參考我們需要為為客戶提供供一種格調(diào)調(diào)之上的居居住精神或或者品位跡跡象，而裝裝修、空間間展示本身身——我們們稱之為““形象”高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富?√√?√我們有信心心關(guān)于營銷營銷核心發(fā)發(fā)展線中高端物業(yè)業(yè)營銷模式式營銷與工程程進(jìn)度配合合推售方式發(fā)發(fā)展規(guī)律營銷模式設(shè)設(shè)想營銷階段設(shè)設(shè)想推售方式設(shè)設(shè)想配套提升規(guī)模營銷素質(zhì)營銷產(chǎn)品升級產(chǎn)品營銷市場細(xì)分體驗(yàn)營銷文化營銷生活成熟區(qū)域發(fā)展城市運(yùn)動格調(diào)營銷品位追求需求轉(zhuǎn)變概念營銷市場成熟產(chǎn)品營銷……素質(zhì)營銷供應(yīng)萎縮長安目前的的主流營銷銷模式長安主流營營銷發(fā)展趨趨勢本項(xiàng)目可考考慮的超前前營銷模式式營銷核心發(fā)發(fā)展線體驗(yàn)營銷6大策略要要點(diǎn)序號構(gòu)成要點(diǎn)構(gòu)成條件項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略方向1視覺體驗(yàn)?由內(nèi)向外的項(xiàng)目形象識別體系；國際公館·名流美域2情境體驗(yàn)?特色顯著的銷售空間組織；?覆蓋到銷售場所及以外的情境展示?文化內(nèi)涵鮮明的活動組織；利用休閑會所展示G·O·L·F生活情境3品位體驗(yàn)?行而上的異國品位服務(wù)感受；?休閑示范空間對品位生活的詮釋；太陽谷（sunningdaIe）英格蘭情境住區(qū)4生活體驗(yàn)?超越空間概念的樣板房設(shè)計(jì)展示；5購買體驗(yàn)?尊崇、優(yōu)越、專享的購買過程；?必然通過努力才能擁有的購買感受；6心理暗示?品牌效應(yīng)對客戶的感召力；?風(fēng)水理念對于中方購買人群的文化滲透；系列刊物展示出的品牌附加值階段劃分營銷周期攻略核心攻略主題第一階段營銷籌備市場預(yù)熱期產(chǎn)品突出疊加TOUSE等項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品特色，通過網(wǎng)絡(luò)、概念宣傳冊、專家論壇等建立起項(xiàng)目G·O·L·F國際公館生活的形象高度；內(nèi)部咨詢期通過名流參觀、風(fēng)水考證等事件擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，通過情景營銷的方式、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的各種亮點(diǎn)，細(xì)化項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)；第二階段公開發(fā)售期強(qiáng)銷持續(xù)期文化借助項(xiàng)目銷售現(xiàn)場的環(huán)境，以體驗(yàn)營銷的方式，進(jìn)行名家品宅、G·O·L·F生活情境鑒賞周等系列主題活動，逐步深化項(xiàng)目的精神層面、意識層面的文化內(nèi)涵；第三階段沖刺期資源借助展銷會等有力契機(jī)，運(yùn)用概念營銷戰(zhàn)略，深化項(xiàng)目的資源優(yōu)勢，并通過與國際著名山水公館的鑒賞活動，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的資源價(jià)值；尾盤期系列事件營銷活動結(jié)合項(xiàng)目的封頂、準(zhǔn)業(yè)主品茗會和中高層上市開幕等聯(lián)誼活動，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑營銷的機(jī)會，持續(xù)項(xiàng)目銷售溫度。高端物業(yè)營營銷節(jié)奏控控制模式成功借鑒———瑞河耶耶納營銷控控制11221122344555保留保留保留保留保留√高端物業(yè)構(gòu)成的六大要素地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新√形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富?√√√我們有信心心物業(yè)管理引進(jìn)富盈酒酒店物管服服務(wù)，全面面提升物業(yè)業(yè)服務(wù)水平平，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象與與品質(zhì)，創(chuàng)創(chuàng)造營銷價(jià)價(jià)值。物業(yè)智能化化車輛出入管管理小區(qū)背景廣廣播信息系系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)中中心物業(yè)管理公公告在線服務(wù)萬能IC卡卡安全防范智智能化周界防范系系統(tǒng)電子巡更系系統(tǒng)訪客對講系系統(tǒng)自動報(bào)警系系統(tǒng)居民生活智智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收小區(qū)智能化化體系建議議（一般做做法）物管特色服服務(wù)（特別別提議）顛覆傳統(tǒng)物物管觀念，，首創(chuàng)七彩彩生活平臺臺特色服務(wù)務(wù)項(xiàng)目：寬帶網(wǎng)絡(luò)、、電話、IP長途電電話辦理家政、業(yè)主主室內(nèi)清潔潔、室內(nèi)設(shè)設(shè)施維修定期舉辦社社區(qū)文化娛娛樂活動形成新的保保姆式物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)，客戶在在乎的不是是過多的物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，而是物物業(yè)管理服服務(wù)內(nèi)容。。物管增值服服務(wù)一管家式服務(wù)務(wù)體系建議議（增值提提議）24小時貼貼身管家服服務(wù)健康狀況顧顧問服務(wù)提供鐘點(diǎn)工工服務(wù)代為訂餐、、送餐服務(wù)務(wù)個性化的時時尚運(yùn)動建建議/旅游游出行建議議物管增值服服務(wù)二與高尚項(xiàng)目目相匹配的的服務(wù)項(xiàng)目目，打造豪豪宅品質(zhì)，，樹立項(xiàng)目目品牌和形形象，創(chuàng)造造營銷價(jià)值值。高端物業(yè)構(gòu)構(gòu)成的六大大要素√地段優(yōu)秀、資源優(yōu)越客戶豐盈、需求吻合營銷出味、精神訴求設(shè)計(jì)超前、產(chǎn)品創(chuàng)新形象鮮明、格調(diào)清晰品質(zhì)卓越、文化豐富√√√√√我們對富盈盈有信心同致行代理理長安半山山高爾夫豪豪庭的信心心副總經(jīng)理（（牛玉龍））銷售經(jīng)理（（1）策劃執(zhí)行（（2）住宅事業(yè)部部/總監(jiān)銷售代表（（8）策劃經(jīng)理（（1）信心之一：：團(tuán)隊(duì)陣營營體系隊(duì)長總經(jīng)理總裁/技術(shù)術(shù)委員會總參部勤務(wù)（2））戰(zhàn)略技術(shù)兵陣后勤同致行代理理長安半山山高爾夫豪豪庭的信心心副總經(jīng)理/總經(jīng)辦（（三審）副總經(jīng)理（（廖宇）策劃執(zhí)行自自審策劃經(jīng)理初初審銷售經(jīng)理住宅事業(yè)部二二審信心之二：質(zhì)質(zhì)量保證體系系質(zhì)量體系維護(hù)護(hù)技術(shù)委員會（（終審）質(zhì)量監(jiān)控體系核心銷售管理銷售管理銷售主任四點(diǎn)四級審核核同致行代理長長安半山高爾爾夫豪庭的信信心信心之三：經(jīng)經(jīng)驗(yàn)保證體系系全程策劃代理理高端物業(yè)的的經(jīng)驗(yàn)全程策劃代理理片區(qū)項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)建筑規(guī)劃方面面的深入研究究定期定向的市市場動態(tài)研究究同致行代理長長安半山高爾爾夫豪庭的信信心瑞河耶納金眾東莞項(xiàng)目目技術(shù)委員會/王波董事長長研究中心嚴(yán)格周密的營營銷執(zhí)行組織織住宅事業(yè)部√√√√√同致行下階段段工作綱要1長安高端物業(yè)業(yè)發(fā)展深度市市場調(diào)研；2項(xiàng)目主要競爭爭對手深度調(diào)調(diào)研報(bào)告；3項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶定量分析及及研究；4項(xiàng)目定位及戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展執(zhí)行行方案；5項(xiàng)目住宅、酒酒店規(guī)劃建議議及成果跟蹤蹤；6項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)意見書及成成果跟蹤；7項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)計(jì)意見書及成成果跟蹤；8項(xiàng)目營銷執(zhí)行行報(bào)告及階段段營銷報(bào)告；；9……同致行是經(jīng)歷十年歷練的知名房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)同致行的目標(biāo)是——實(shí)現(xiàn)發(fā)展商品牌、發(fā)展商項(xiàng)目品牌與發(fā)展商項(xiàng)目效益的三贏MADEBYTOUCHSTONE同致行榮譽(yù)出品策劃：同致行行·技術(shù)術(shù)中心策略支持：梁梁懷江牛玉玉龍王海張張廣軍黎黎皓市場支持：程程軍華張廣廣軍呂曉梅梅戴文翔艾艾書超姜姜莉莉規(guī)劃支持：梁梁懷江江灝灝李建光勤務(wù)支持：姚姚菲黃中亞亞劉正偉預(yù)祝項(xiàng)目開發(fā)發(fā)圓滿成功！！THEEＮＤ！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:27:3600:27:3600:271/6/202312:27:36AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:27:3700:27Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:27:3700:27