房地產(chǎn)營(yíng)銷概述

房地產(chǎn)營(yíng)銷第七組什么是房地產(chǎn)營(yíng)銷房地產(chǎn)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)商品進(jìn)入流通領(lǐng)域內(nèi)的，圍繞銷售而進(jìn)行的營(yíng)銷策劃、價(jià)格定位、廣告策劃等一系列活動(dòng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷的前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)營(yíng)銷的五個(gè)階段房地產(chǎn)營(yíng)銷的特殊性房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨的誤區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問(wèn)題房地產(chǎn)營(yíng)銷的對(duì)策創(chuàng)新壹

房地產(chǎn)營(yíng)銷的前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)營(yíng)銷的前期準(zhǔn)備工作一、前期的策劃——打造樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推廣樓盤形象。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷的前期策劃中，要達(dá)到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競(jìng)爭(zhēng)力是關(guān)鍵，為此，我們應(yīng)從三方面把握：

1.對(duì)樓盤的屬性定位：它包括對(duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計(jì)定位方面突出樓盤的整體概念；突出樓盤的建筑風(fēng)格；在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構(gòu)成的生活區(qū)的成熟等。

2.市場(chǎng)調(diào)查，把握方向

3.樓盤的主題確立及形象推廣二、中期的戰(zhàn)術(shù)分布實(shí)施

初期的策劃醞釀了較為成熟的營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)，開(kāi)盤期間營(yíng)銷將會(huì)進(jìn)入高漲時(shí)期，戰(zhàn)術(shù)將會(huì)得到全面的實(shí)施，在此點(diǎn)上，戰(zhàn)術(shù)分布于三方面：

1.關(guān)注營(yíng)銷的“體驗(yàn)場(chǎng)”：營(yíng)造體驗(yàn)場(chǎng)應(yīng)從空間場(chǎng)的設(shè)計(jì)到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修都要給客戶帶來(lái)色，聲，香，觸，法這五覺(jué)的沖擊，使客戶體驗(yàn)到樓盤的價(jià)值所在。

2.把服務(wù)落實(shí)到客戶中去：為客戶提供真誠(chéng)的服務(wù)，建立客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購(gòu)房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。

3.實(shí)惠永遠(yuǎn)是購(gòu)房的第一動(dòng)力：當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較流行的營(yíng)銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類：a.購(gòu)房送物業(yè)管理費(fèi)。b.購(gòu)樓送車位。c.購(gòu)房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機(jī)會(huì)。d.購(gòu)房享受裝修大優(yōu)惠。e.購(gòu)房送金卡，指定處購(gòu)物享受優(yōu)惠服務(wù)。f.購(gòu)房連帶購(gòu)車大優(yōu)惠。g.分期付款，N年免息。h.購(gòu)房抽獎(jiǎng)，送禮，返現(xiàn)金。i.“中介熱銷”，即介紹客戶購(gòu)房給予提成等三、后期的營(yíng)銷控制

房地產(chǎn)營(yíng)銷的后期控制主要是對(duì)樓盤價(jià)位的控制和形象整合的控制。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營(yíng)銷攻勢(shì)將是為實(shí)現(xiàn)樓盤開(kāi)發(fā)的終極目標(biāo)而努力，樓盤開(kāi)發(fā)的終極目標(biāo)表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報(bào)和生活環(huán)境的最優(yōu)化。重估樓盤價(jià)值，進(jìn)一步炒作樓盤形象將對(duì)樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價(jià)位的提高。價(jià)位的提高一方面可以緩解供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價(jià)值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。貳房地產(chǎn)營(yíng)銷的五個(gè)階段

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最終價(jià)值第一階段：地段階段這一階段都是原始的、樸素的開(kāi)發(fā)，沒(méi)有涉及到購(gòu)房者是否需要、是否喜愛(ài)，只要是好地段就能賣得快、賣得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更為開(kāi)發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。第二階階段：：概念包包裝階階段隨著市市中心心的位位置越越來(lái)越越少，，相對(duì)對(duì)差的的或者者郊區(qū)區(qū)化的的土地地開(kāi)始始熱起起來(lái)；；同時(shí)時(shí)，還還有一一大批批房屋屋銷售售不出出去。。在這這種情情況下下，““概念念地產(chǎn)產(chǎn)”、、“包包裝地地產(chǎn)””應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生生，也也就是是商家家說(shuō)的的找“賣點(diǎn)”。而如何何找““賣點(diǎn)點(diǎn)”呢呢？那那么首首先看看包裝裝地產(chǎn)產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)作：：1．要擁?yè)碛幸灰粋€(gè)好好名字字，形形成一一種市市場(chǎng)推推廣主主題；；2．要做做好整整個(gè)廣廣告的的發(fā)布布，尤尤其是是煽情情式廣廣告作作用較較大；；3．開(kāi)始始重視視現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售售管理理；4．對(duì)整整個(gè)樓樓盤進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)美美化；；5．通過(guò)過(guò)新聞聞媒介介大規(guī)規(guī)模宣宣傳。。雖然然包裝裝地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)現(xiàn)后確確實(shí)收收到了了比較較明顯顯的效效果，，尤其其是一一些多多年滯滯銷積積壓的的樓盤盤經(jīng)過(guò)過(guò)重新新定位位包裝裝后取取得了了較好好的銷銷售業(yè)業(yè)績(jī)。。而實(shí)實(shí)際上上樓盤盤包裝裝也的的確是是開(kāi)盤盤銷售售前必必須要要做的的工作作，而而且一一定要要做到到位。。但是是這種種包裝裝并不不能改改變樓樓盤本本身的的缺陷陷。許許多業(yè)業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)認(rèn)為，，“概概念””是華華而不不實(shí)的的東西西，隨隨著購(gòu)購(gòu)房者者理性性程度度的增增加以以及購(gòu)購(gòu)房重重點(diǎn)的的轉(zhuǎn)移移，還還是要要求認(rèn)認(rèn)認(rèn)真真真、、扎扎扎實(shí)實(shí)實(shí)的做做好樓樓盤本本身的的開(kāi)發(fā)發(fā)。這這就進(jìn)進(jìn)入了了第三三個(gè)階階段。第三階階段：：產(chǎn)品素素質(zhì)階階段樓盤是是一種種特殊殊的產(chǎn)產(chǎn)品，，按照照一些些業(yè)內(nèi)內(nèi)人士士的觀觀點(diǎn)，，樓盤盤是否否暢銷銷，不不是包包裝、、廣告告或概概念的的問(wèn)題題，關(guān)關(guān)鍵是是樓盤盤產(chǎn)品品自身身的問(wèn)問(wèn)題。。一個(gè)好好樓盤盤的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是是要達(dá)達(dá)到““五好”原則則，即即位置置好；戶型、、外立立面、、布局局好；；環(huán)境境好；；配套套設(shè)施施好；；物業(yè)業(yè)管理理好。開(kāi)發(fā)發(fā)的樓樓盤應(yīng)應(yīng)缺什什么補(bǔ)補(bǔ)什么么，不不可以以一點(diǎn)點(diǎn)代替替全部部。然然而，，將樓樓盤的的完美美性提提高，，造出出精品品，也也并不不是一一定就就能暢暢銷，，精品品主要要的表表現(xiàn)就就是增增加成成本。。一個(gè)個(gè)成熟熟的開(kāi)開(kāi)發(fā)商商，不不應(yīng)只只按照照自己己的想想法研研究樓樓盤，，而要要依據(jù)據(jù)客戶戶的喜喜愛(ài)和和需求求。是是否根根據(jù)客客戶的的需求求進(jìn)行行針對(duì)對(duì)性、、滿足足性開(kāi)開(kāi)發(fā)，，這是是一個(gè)個(gè)根本本性的的問(wèn)題題。此外，，開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤盤還需需適時(shí)時(shí)創(chuàng)新新、不不斷引引導(dǎo)。。實(shí)踐踐發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，有有相當(dāng)當(dāng)一部部分購(gòu)購(gòu)房者者是盲盲目的的，其其需求求是模模糊的的，這這就需需要通通過(guò)引引導(dǎo)去去發(fā)掘掘、創(chuàng)創(chuàng)造需需求價(jià)價(jià)值。。隨著房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，規(guī)模?；皆絹?lái)越越重要要，出出現(xiàn)了了一批批千畝畝以上上的巨巨型樓樓盤，，針對(duì)對(duì)這種種樓盤盤，營(yíng)營(yíng)銷觀觀念又又面臨臨著挑挑戰(zhàn)第四階階段：：房地地產(chǎn)復(fù)復(fù)合階階段概念地地產(chǎn)的的片面面性不不可能能使一一個(gè)社社區(qū)有有較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力與生生命力力，這這樣，，就出出現(xiàn)了了一個(gè)個(gè)新的的名詞詞——泛地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷銷。所謂謂泛地地產(chǎn)，，也有有人稱稱為““復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)”，，通過(guò)過(guò)兩元元或多多元復(fù)復(fù)合形形成多多種新新型樓樓盤。。如住住宅與與寫字字樓復(fù)復(fù)合形形成SOHO，住宅宅、寫寫字樓樓、酒酒店復(fù)復(fù)合形形成商商務(wù)型型社區(qū)區(qū)，住住宅與與體育育復(fù)合合形成成運(yùn)動(dòng)動(dòng)型社社區(qū)，，住宅宅與學(xué)學(xué)校復(fù)復(fù)合形形成學(xué)學(xué)習(xí)型型社區(qū)區(qū)，住住宅與與文化化藝術(shù)術(shù)復(fù)合合形成成文化化藝術(shù)術(shù)社區(qū)區(qū)等等等。復(fù)復(fù)合地地產(chǎn)的的關(guān)鍵鍵是結(jié)結(jié)合部部位的的市場(chǎng)場(chǎng)吸引引力與與潛力力有多多大，，其目目標(biāo)客客戶群群的規(guī)規(guī)模與與開(kāi)發(fā)發(fā)樓盤盤的規(guī)規(guī)模是是否處處于一一個(gè)同同等范范圍。。復(fù)合合地產(chǎn)產(chǎn)并不不是適適合所所有地地段的的樓盤盤，需需要研研究地地段的的關(guān)聯(lián)聯(lián)性，，并挖挖掘出出其最最大的的開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值值。房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷銷不是是向單單一化化的方方向發(fā)發(fā)展，，而是是多元的的、立立體式式的營(yíng)銷銷，這這就是是房地地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷的的又一一個(gè)階階段——立體營(yíng)營(yíng)銷階階段。第五階階段：：立體體營(yíng)銷銷所謂立立體營(yíng)營(yíng)銷，，就是是必須須要做做到“五位一一體”，即要要有一一個(gè)好好的樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)品、、一支支好的的銷售售隊(duì)伍伍、一一個(gè)好好的市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、、一個(gè)個(gè)好的的推廣廣策略略和一一個(gè)好好的物物業(yè)管管理。。五位位一體體的““立體體營(yíng)銷銷”才才是求求勝的的根本本，這這五個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)中每每一個(gè)個(gè)都十十分重重要，，能否否做到到是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)勝勝負(fù)的的關(guān)鍵鍵。同同時(shí)，，每一一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中中又包包含許許多子子系統(tǒng)統(tǒng)。許許多開(kāi)開(kāi)發(fā)商商只是是擅長(zhǎng)長(zhǎng)其中中的一一項(xiàng)或或幾項(xiàng)項(xiàng)，也也就無(wú)無(wú)法實(shí)實(shí)施立立體營(yíng)營(yíng)銷。。一個(gè)樓樓盤的的銷售售，賺賺取利利潤(rùn)的的是后后20%，而前前面銷銷售的的80%可能都都是成成本，，一個(gè)個(gè)樓盤盤達(dá)不不到100%的銷售售就不不是十十分成成功的的樓盤盤，因因?yàn)橛杏卸嗌偕儋u不不掉就就是減減少了了多少少利潤(rùn)潤(rùn)，但但是有有相當(dāng)當(dāng)一部部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商商認(rèn)為為已售售70%就沒(méi)有有什么么問(wèn)題題了，，而實(shí)實(shí)際過(guò)過(guò)程則則是越越往后后房子子越難難賣。。許多多樓盤盤因?yàn)闉槭袌?chǎng)場(chǎng)中新新盤的的涌入入、跟跟進(jìn)，，造成成后期期出問(wèn)問(wèn)題，，開(kāi)發(fā)發(fā)商為為什么么不能能對(duì)后后期將將出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行模模擬、、預(yù)計(jì)計(jì)，從從而盡盡早發(fā)發(fā)現(xiàn)提提前到到前期期解決決呢?這就涉涉及到到營(yíng)銷銷重心心(中心)的前移移。因?yàn)楹蠛笃诔龀霈F(xiàn)的的問(wèn)題題往往往是前前期工工作不不扎實(shí)實(shí)造成成的，，所以以需要要注意意的是是搞清清所開(kāi)開(kāi)發(fā)樓樓盤存存在的的問(wèn)題題是什什么，，在哪哪里，，以及及何時(shí)時(shí)會(huì)發(fā)發(fā)生?通過(guò)預(yù)預(yù)測(cè)揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避避短。。比如如，如如何進(jìn)進(jìn)行先先進(jìn)的的物業(yè)業(yè)管理理，在在建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)就就應(yīng)予予以考考慮；；對(duì)房房型落落后問(wèn)問(wèn)題，，是否否能在在前期期預(yù)測(cè)測(cè)兩年年后將將流行行的戶戶型，，以幫幫助確確定所所要開(kāi)開(kāi)發(fā)的的戶型型應(yīng)該該是什什么樣樣子。。市場(chǎng)場(chǎng)定位位與目目標(biāo)客客戶群群的確確立更更是十十分重重要的的環(huán)節(jié)節(jié)。大大部分分開(kāi)發(fā)發(fā)商認(rèn)認(rèn)為售售樓部部一定定要搞搞好，，廣告告一定定要做做好而而且量量要大大，在在開(kāi)盤盤時(shí)一一定要要引起起轟動(dòng)動(dòng)，否否則樓樓盤就就難以以銷售售。這這些都都不是是最重重要的的部分分，最最重要要的部部分就就是在在前期期，樓樓盤的的研發(fā)發(fā)階段段尤為為關(guān)鍵鍵。將將前期期工作作做扎扎實(shí)，，所開(kāi)開(kāi)發(fā)的的樓盤盤在銷銷售上上就會(huì)會(huì)相對(duì)對(duì)容易易。當(dāng)然，并并不是說(shuō)說(shuō)前期做做好了，，中、后后期就不不重要了了。一個(gè)個(gè)樓盤的的開(kāi)發(fā)，，應(yīng)是一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)工程，，每一個(gè)個(gè)過(guò)程與與環(huán)節(jié)都都很重要要，現(xiàn)在在提倡““全程營(yíng)營(yíng)銷”也也正基于于此。一一個(gè)樓盤盤的成功功，就在在于對(duì)全全過(guò)程、、全局的的把握。。叁房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷的特特殊性房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷的特特殊性1、具有固定定性特征征2、呈單件性性特點(diǎn)3、價(jià)值量大大、單價(jià)價(jià)高4、具有相互互影響性性5、保值增值值6、產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)較為復(fù)復(fù)雜房地產(chǎn)的的固定性性也決定定了其要要受制于于所在的的空間環(huán)環(huán)境，不不像其他他商品可可以在不不同地區(qū)區(qū)之間調(diào)調(diào)劑余缺缺。所以以房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不不存在全全國(guó)性市市場(chǎng)，更更不存在在全球性性市場(chǎng)，，而是一一個(gè)地區(qū)區(qū)性市場(chǎng)場(chǎng)。2、呈單件性性特點(diǎn)單件性也也稱多樣樣性，它它是由固固定性所所派生出出來(lái)的。?？梢哉f(shuō)說(shuō)沒(méi)有兩兩宗房地地產(chǎn)是完完全相同同的，即即使外觀觀一樣，，但由于于坐落位位置的不不同，周周圍環(huán)境境、景觀觀也會(huì)有有所不同同。這一一特性決決定了房房地產(chǎn)之之間不能能實(shí)現(xiàn)完完全替代代，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不能實(shí)實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。針對(duì)不不同的消消費(fèi)群體體和不同同的項(xiàng)目目特點(diǎn)，，房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷策策略也要要有所差差別。3、價(jià)值量大大、單價(jià)價(jià)高房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值量大、、單價(jià)高高是其他他一般商商品所不不具有的的特征之之一。以以住宅為為例，普普通老百百姓購(gòu)買買一套商品房差不多要要花費(fèi)一一生的積積蓄，因因此人們們?cè)谶x擇擇房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)時(shí)總是慎慎之又慎慎。開(kāi)發(fā)商如如果僅僅僅局限于于推出一一個(gè)新奇奇的概念念，依靠靠某一簡(jiǎn)簡(jiǎn)單要素素去爭(zhēng)取取客戶，，一旦設(shè)計(jì)概念不被接受受，反而讓讓購(gòu)房者者感到開(kāi)開(kāi)發(fā)商缺缺乏誠(chéng)信信，使其其失去口口碑市場(chǎng)場(chǎng)。4、具有相互互影響性性相互影響響的特性性也就是是經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)所講的的外部性性。房地地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值不僅僅與其本本身的狀狀況有直直接關(guān)系系，還取取決于周周圍其他他房地產(chǎn)產(chǎn)的狀況況，受鄰鄰近房地地產(chǎn)用途途和開(kāi)發(fā)發(fā)利用的的影響，，如，在在其旁興興建一個(gè)個(gè)綠化公公園，可可使其價(jià)價(jià)值上升升。5、保值增值由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具具有保值增值值的特性。但但這是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，是是波浪上升的的，不排除房房地產(chǎn)價(jià)格隨隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的波動(dòng)而波波動(dòng)。房地產(chǎn)產(chǎn)本身功能的的落后、周圍圍環(huán)境的惡化化也會(huì)使房地地產(chǎn)貶值。6、產(chǎn)品生產(chǎn)較為為復(fù)雜房地產(chǎn)產(chǎn)品的的生產(chǎn)從可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、、工程施工、竣工銷售直直至使用階段段的物業(yè)管理理，涉及到多多個(gè)專業(yè)、多多個(gè)領(lǐng)域。這這些環(huán)節(jié)既彼彼此相連，又又各自獨(dú)立。。房地產(chǎn)產(chǎn)品品的復(fù)雜性決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷不能只著眼于于銷售階段上上，這些特性也是是房地產(chǎn)營(yíng)銷銷的特點(diǎn)。這這些特性決定定了房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷應(yīng)與一般般經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品的的營(yíng)銷策略有所區(qū)別，傳傳統(tǒng)營(yíng)銷理念念在房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷中不一定定適用。房地產(chǎn)產(chǎn)品的的生產(chǎn)流程可行性研究勘察設(shè)計(jì)工程施工竣工銷售物業(yè)管理營(yíng)銷策略的創(chuàng)新肆房地產(chǎn)營(yíng)銷面面臨的誤區(qū)誤區(qū)1：未能準(zhǔn)確的把把握產(chǎn)品的賣賣點(diǎn)誤區(qū)3：肆意炒作概念念誤區(qū)2：客戶群定位模模糊誤區(qū)4：過(guò)分迷信廣告告的作用誤區(qū)6：不切實(shí)際的品品牌戰(zhàn)略誤區(qū)5：脫離市場(chǎng)需求求的創(chuàng)新如今,房地產(chǎn)產(chǎn)品定定位趨于同質(zhì)質(zhì)化,"水岸豪宅"、"觀景花園"、"空中樓閣"等變著法的換換詞匯表述,卻沒(méi)有真正顧顧及到產(chǎn)品本本身的賣點(diǎn)訴訴求,對(duì)細(xì)節(jié)的挖掘掘也是十分的的膚淺。我們都知道道,對(duì)于每一個(gè)地地產(chǎn)項(xiàng)目、乃乃至于每一套套房子都是各各不相同的,格局、面積、、樓層、景觀觀以及針對(duì)的的客群都存在在與生俱來(lái)的的差異性。雖雖然面對(duì)著這這些極好的賣賣點(diǎn),但是大多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)商、房地地產(chǎn)營(yíng)銷顧問(wèn)問(wèn)公司們以及及所謂的營(yíng)銷銷大師們都熟熟視無(wú)睹,大談形象、概概念、品牌,卻在實(shí)際上已已經(jīng)脫離了產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)。。而這類現(xiàn)象象在香港、臺(tái)臺(tái)灣等地卻是是十分鮮見(jiàn)的的。未能準(zhǔn)確的把把握產(chǎn)品的賣賣點(diǎn)客戶群定位模模糊房地產(chǎn)對(duì)客群群的定位描述述充斥著“中高等收入的的成功人士”、“注重生活品質(zhì)質(zhì)、身份”、“以商務(wù)人士為為主”、“自住和投資兼兼顧”、“白領(lǐng)人士”等等這類千人人一面的套話話。有業(yè)內(nèi)人士士甚至驚呼,售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對(duì)對(duì)消費(fèi)者的研研究,居然還比不上上售價(jià)不超過(guò)過(guò)3元的可口可樂(lè)樂(lè)對(duì)消費(fèi)者研研究的態(tài)度和和深度!房地產(chǎn)作為奢奢侈品,是受諸多購(gòu)買買行為的因素素影響的,變數(shù)比普通消消費(fèi)品大得多多,對(duì)客群了解的的"非專業(yè)性"導(dǎo)致了"市場(chǎng)是引導(dǎo)出出來(lái)的"、"消費(fèi)者沒(méi)我們們專業(yè)"、"只要拉來(lái)客戶戶就能賣房子子"等這種自我膨膨脹、自我打打氣的論調(diào)的的泛濫。"對(duì)誰(shuí)說(shuō)"、"賣給誰(shuí)"這些最基本的的營(yíng)銷工作也也隨之遭到拋拋棄。此時(shí),房地產(chǎn)的"上帝"已不是消費(fèi)者者了,而是自以為是是的開(kāi)發(fā)商和和銷售商們了了。自從房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)始炒作“概念”,生態(tài)、區(qū)位的,人文、智能的,還有歐陸風(fēng)情、北美庭廊的等等很多不不為人知的詞詞匯別一股腦腦的灌進(jìn)了人人們的大腦中中,著實(shí)讓消費(fèi)者者消化了好一一陣。而從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度來(lái)看,“概念”是十分有效的的,運(yùn)用與競(jìng)爭(zhēng)者者相區(qū)別的在在傳播中具有有獨(dú)特的、高高度的識(shí)別性性和心理沖擊擊性。比如曾在房地地產(chǎn)營(yíng)銷策劃劃界廣泛流行行的"泛地產(chǎn)理論"、"復(fù)合地產(chǎn)理論論"等。但是,一味的熱衷于于概念炒作,以概念來(lái)制造造"賣點(diǎn)",為了達(dá)到"人有我也有"的目的,盲目跟風(fēng)從而而導(dǎo)致市場(chǎng)上上"克壟產(chǎn)品"大量涌現(xiàn),以及制造、發(fā)發(fā)布虛假?gòu)V告告等行為則嚴(yán)重重?fù)p害了消費(fèi)者利益。。肆意炒作概念念由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈,以及自身實(shí)力力等方面的原原因,很多開(kāi)發(fā)商不不愿也不能進(jìn)進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的的拉鋸戰(zhàn),因此期望借助助于廣告轟炸,通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣宣傳達(dá)成快速速賣房的目的的,因而投入大量量的財(cái)力進(jìn)行行廣告宣傳。。對(duì)于報(bào)紙、、雜志等媒體體而言,房地產(chǎn)廣告是其最大也是是最容易賺錢錢的收入來(lái)源源。但是,廣告不是促使使房地產(chǎn)項(xiàng)目目或開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入消費(fèi)者視視野的決定性性因素,項(xiàng)目自身的品品質(zhì)才是重中中之重。廣告在房地地產(chǎn)項(xiàng)目中的的實(shí)際作用在在很大程度上上已經(jīng)被夸大大了,"廣告創(chuàng)意"的力量已經(jīng)掩掩蓋了"產(chǎn)品品質(zhì)"的光芒。廣告告本身就是一一柄雙刃劍,如果項(xiàng)目自身身存在重大缺缺陷,那么廣告做得得越狠,那么刺向開(kāi)發(fā)發(fā)商心臟的力力度也就越大大。過(guò)分迷信廣告告的作用房地產(chǎn)是"創(chuàng)新制勝"的行業(yè),一般情況下,在一個(gè)新項(xiàng)目目推出后的3～6個(gè)月時(shí)間里,就有可能被跟跟隨者復(fù)制。。如今的房地產(chǎn)產(chǎn)走過(guò)"跑馬圈地"的風(fēng)潮后,市場(chǎng)開(kāi)始在內(nèi)內(nèi)涵上深入挖挖掘,在創(chuàng)新中謀求求發(fā)展,從設(shè)計(jì)到銷售售,從用材到用人人,房地產(chǎn)的創(chuàng)新新,使其產(chǎn)品的價(jià)價(jià)值含量增長(zhǎng)長(zhǎng),即所謂"創(chuàng)新創(chuàng)造財(cái)富富"而現(xiàn)在一提"創(chuàng)新",許多房地產(chǎn)商商就叫苦連天天:"現(xiàn)在房地產(chǎn)市市場(chǎng)已經(jīng)很成成熟了,哪有那么多創(chuàng)創(chuàng)新?"但是,就像手機(jī)、衣衣服的不斷更更新?lián)Q代一樣樣,住宅也是可以以永遠(yuǎn)創(chuàng)新的的。房地產(chǎn)創(chuàng)新新,就是知識(shí)創(chuàng)新新和技術(shù)創(chuàng)新,第一,產(chǎn)品創(chuàng)新:如建筑形式、、外立面;生態(tài)化、藝術(shù)術(shù)化的小區(qū)綠綠化、景觀;智能化、人性性化的房屋和和小區(qū)設(shè)施等;第二,服務(wù)創(chuàng)新:服務(wù)內(nèi)容的全全方位、一條條龍、一站式式;服務(wù)模式的多多樣化、專業(yè)業(yè)化;服務(wù)過(guò)程的信信息化、連鎖鎖化等。如今的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)創(chuàng)新方面,似乎都有一種種"缺氧"的感覺(jué),似乎每前進(jìn)一一步都非常困困難,所謂的創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品不過(guò)是"王婆賣瓜"罷了,而離真正的消費(fèi)需求卻相去甚遠(yuǎn)。。其實(shí),真正站在人的的角度上,把自己當(dāng)作消消費(fèi)者,創(chuàng)新就會(huì)活水水不斷。脫離市場(chǎng)需求求的創(chuàng)新隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)育日漸成成熟,商品的品牌已已成為決定消費(fèi)者行為的重要要素,房地產(chǎn)也不例例外。眼下,房地產(chǎn)業(yè)最時(shí)時(shí)髦的說(shuō)法就就是"房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入品牌時(shí)代代"、"打造強(qiáng)勢(shì)品牌"、"提升品牌的核核心競(jìng)爭(zhēng)力"等等。然而,一個(gè)品牌的建建立并非一個(gè)個(gè)想法那么簡(jiǎn)簡(jiǎn)單,在房地產(chǎn)領(lǐng)域域尤其如此。。一般來(lái)說(shuō),一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目目總共不過(guò)幾幾百、上千套套房子,不象普通消費(fèi)費(fèi)品可以無(wú)限限量地生產(chǎn)、、銷售下去。。就算有一個(gè)個(gè)項(xiàng)目具有了了一定的"品牌效應(yīng)",但是如果沒(méi)有有后續(xù)的項(xiàng)目目跟進(jìn)出現(xiàn),縱然被評(píng)為"強(qiáng)勢(shì)品牌",又有何用?所以對(duì)這些開(kāi)開(kāi)發(fā)商,與其將資金無(wú)無(wú)謂地投入到到品牌建設(shè)中,還不如腳踏實(shí)實(shí)地進(jìn)行一流流的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì),提供一流的配配套和物業(yè)服服務(wù),實(shí)現(xiàn)真正的以以質(zhì)取勝。而對(duì)于那些些有能力、有有意愿專注進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商,則更要在此基基礎(chǔ)上,制定系統(tǒng)、科科學(xué)的品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略,構(gòu)建良好的品牌形象,形成開(kāi)發(fā)商和和產(chǎn)品的良好好市場(chǎng)口碑,從而為未來(lái)的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。。好好"以消費(fèi)者為中中心"做些實(shí)事,比如"房屋質(zhì)量過(guò)硬硬"、"產(chǎn)品物有所值值"、"合同兌現(xiàn)承諾諾"、"物業(yè)服務(wù)到家家"等等,這些才是消費(fèi)費(fèi)者至為關(guān)心心、真正認(rèn)可可的東西。不切實(shí)際的品品牌戰(zhàn)略伍房地產(chǎn)營(yíng)銷中中存在的問(wèn)題題問(wèn)題1：來(lái)人量如何增增加？問(wèn)題3：價(jià)格表如何制制定？問(wèn)題2：成交率如何提提高？問(wèn)題4：營(yíng)銷費(fèi)如何使使用？問(wèn)題5：品牌力如何增增強(qiáng)？來(lái)人：地段、廣告、、活動(dòng)成交：競(jìng)品、渠道、、廣告、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、道具價(jià)格：競(jìng)品、推盤費(fèi)用：渠道、廣告、、現(xiàn)場(chǎng)、道具具、活動(dòng)品牌：產(chǎn)品、物業(yè)管管理、客戶分分析、客戶會(huì)會(huì)、運(yùn)營(yíng)管理理正面問(wèn)題分解解房地產(chǎn)營(yíng)銷的的五大逆向問(wèn)題地段、價(jià)格、、產(chǎn)品<產(chǎn)品本身與企企業(yè)品牌>、現(xiàn)場(chǎng)、服務(wù)務(wù)地段：坐標(biāo)系、廣告告、道具、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)、活動(dòng)價(jià)格：競(jìng)品、時(shí)機(jī)產(chǎn)品：區(qū)域坐標(biāo)、品品牌現(xiàn)場(chǎng)：現(xiàn)場(chǎng)包裝服務(wù)：物業(yè)管理、客客戶會(huì)逆向問(wèn)題分解解成交價(jià)格費(fèi)用品牌價(jià)格服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品地段來(lái)人問(wèn)題匯總正面逆向陸房地產(chǎn)營(yíng)銷的的對(duì)策創(chuàng)新中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)新八大大計(jì)策定位篇NO.1建坐標(biāo)NO.2觀競(jìng)品推廣篇NO3.渠道NO4.網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)篇NO5.產(chǎn)品NO6.現(xiàn)場(chǎng)管理篇NO7.客戶管理NO8.物業(yè)管理定位篇NO.1建坐標(biāo)NO.2觀競(jìng)品第1計(jì)：建坐標(biāo)來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)費(fèi)用品牌牌地段價(jià)格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)坐標(biāo)的“雙重重”原則重建項(xiàng)目的業(yè)業(yè)界坐標(biāo)重設(shè)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域坐標(biāo)坐標(biāo)系一旦改改變，價(jià)值自自然閃現(xiàn)案例：萬(wàn)科17英里建立業(yè)界坐標(biāo)標(biāo)：同行參觀的必必選項(xiàng)目。建立區(qū)域坐標(biāo)標(biāo)：將物理距離轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為心理距距離，將交通通劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為為客戶的階層層心理優(yōu)勢(shì)。。競(jìng)品的“雙雙跟”原則則競(jìng)爭(zhēng)手段的的不斷跟進(jìn)進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的的全面跟蹤蹤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、信息跟跟蹤手段第2計(jì)：觀競(jìng)品品來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)案例：億城城西山華府府VS唐寧ONE軟肋1入住時(shí)間晚晚西山華府：：（準(zhǔn)）現(xiàn)現(xiàn)房軟肋2得房率低西山華府：：同樣戶型型多十幾個(gè)個(gè)平米軟肋3不送地下室室西山華府：：瓏園戶戶戶送地下室室軟肋4物業(yè)費(fèi)高西山華府：：分類收費(fèi)費(fèi)機(jī)會(huì)1：住華府，，得雙學(xué)籍籍（小學(xué)＋＋附中）！！機(jī)會(huì)4：純居住VS居住與投資資混雜！機(jī)會(huì)2：華府情結(jié)結(jié)！（業(yè)主主口碑）機(jī)會(huì)3：170㎡戶型大PK！唐寧ONE的5個(gè)軟肋軟肋5容積率高西山華府：：別墅級(jí)1.5西山華府的的四個(gè)機(jī)會(huì)會(huì)來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)推廣篇NO3.渠道NO5.網(wǎng)絡(luò)第3計(jì)：渠道來(lái)人成交價(jià)格格費(fèi)用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)傳統(tǒng)的渠道道是否還有有效？新的的精準(zhǔn)渠道道在哪里？？傳統(tǒng)渠道的的創(chuàng)造性使使用精準(zhǔn)渠道的的創(chuàng)新性發(fā)發(fā)現(xiàn)渠道的“雙雙創(chuàng)”原則則十大傳統(tǒng)渠渠道的創(chuàng)新新使用來(lái)人成交價(jià)格格費(fèi)用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)案例1：億城西山山華府內(nèi)部員工渠渠道。合作作單位渠道道。成交業(yè)主渠渠道。中介介代理渠道道?？缃绾献髑馈Ｒ庖?jiàn)見(jiàn)領(lǐng)袖渠道道。企業(yè)團(tuán)購(gòu)渠渠道。媒體體團(tuán)購(gòu)渠道道。特定小區(qū)渠渠道。各類類展會(huì)渠道道。來(lái)人成交價(jià)格格費(fèi)用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)精準(zhǔn)渠道的的創(chuàng)新：聯(lián)聯(lián)合易居中中國(guó)搭建建高端客戶戶平臺(tái)跨跨界營(yíng)銷客客戶為王王案例2：浦東星河河灣“跨界”升級(jí)級(jí)“十城十十”戰(zhàn)略“星河匯”高高端資源平平臺(tái)半山半島北京星河灣灣戰(zhàn)略合作伙伙伴有效鎖定客客戶的利刃刃客戶無(wú)限投投訴的兵刃刃網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的的“雙刃””現(xiàn)象第4計(jì)：網(wǎng)絡(luò)來(lái)人成交價(jià)格格費(fèi)用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)沈陽(yáng)萬(wàn)科群地產(chǎn)項(xiàng)目在在開(kāi)心網(wǎng)上上直接與目目標(biāo)客群成成為群友、、線上制造造話題吸引引注意力，，開(kāi)展各類類與現(xiàn)實(shí)若若即若離的的活動(dòng)推廣廣品牌在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)上的影影響力。開(kāi)心網(wǎng)上充充斥了很多多知名地產(chǎn)產(chǎn)商的樓盤盤項(xiàng)目，且且與現(xiàn)實(shí)生生活中在售售樓盤的價(jià)價(jià)格差異并并不大，基基本上可以以反應(yīng)該樓樓盤的價(jià)值值。開(kāi)心網(wǎng)來(lái)人成交價(jià)格格費(fèi)用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服服務(wù)體驗(yàn)篇NO5.產(chǎn)品NO6.現(xiàn)場(chǎng)第5計(jì)：產(chǎn)品來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品的“雙雙感”原則則品質(zhì)感>品質(zhì)價(jià)值感>價(jià)值如何營(yíng)造品品質(zhì)感和價(jià)價(jià)值感？客客戶的敏感感點(diǎn)在哪里里？“中國(guó)造房子子比較好的的，目前可可能就我們們?nèi)遥ňG綠城、星河河灣、龍湖湖）?！薄G城集團(tuán)董董事長(zhǎng)宋衛(wèi)衛(wèi)平案例1：綠城杭州春江花月長(zhǎng)沙桂花城杭州綠城留莊青年溝改造東側(cè)綠地改造關(guān)注紅線之之外案例2：星河灣來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)大手筆的周周邊環(huán)境改改造對(duì)沿街建筑筑進(jìn)行粉刷刷，種植了了近百棵大大葉法國(guó)梧梧桐樹把13公頃綠化代代征地，先先期投入形形成北京星星河灣生態(tài)態(tài)公園完成青年溝溝改造完成四周圍圍墻、道路路的改造和和綠植道路改造第6計(jì)：現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)客戶體驗(yàn)管管理做到位位了嗎？樣樣板區(qū)、樣樣板房的沖沖擊力何在在？現(xiàn)場(chǎng)不能有有遺憾細(xì)節(jié)不可無(wú)無(wú)震撼現(xiàn)場(chǎng)的“雙雙han”原則案例：龍湖湖地產(chǎn)的體體驗(yàn)式營(yíng)銷銷龍湖集團(tuán)董董事長(zhǎng)：吳吳亞軍來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)站在消費(fèi)者者的角度，，從消費(fèi)者者的感官、、情感、思思考、行動(dòng)動(dòng)和關(guān)聯(lián)五五個(gè)方面重重新設(shè)計(jì)和和定義營(yíng)銷銷的方式和和與營(yíng)銷理理念。會(huì)所售樓處樣板房標(biāo)識(shí)牌現(xiàn)場(chǎng)圍擋小區(qū)實(shí)景看房通道道路指示系統(tǒng)來(lái)人成交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)無(wú)遺憾的8處重要細(xì)節(jié)管理篇NO7.客戶管理NO8.物業(yè)管理業(yè)主“雙動(dòng)動(dòng)”原則老帶新利益益驅(qū)動(dòng)資源重識(shí)和和策動(dòng)老客戶的推推薦購(gòu)買率率和重復(fù)購(gòu)購(gòu)買率是企企業(yè)的重要要指標(biāo)。龍湖：老業(yè)業(yè)主重復(fù)購(gòu)購(gòu)買率達(dá)到到38%，推薦購(gòu)買買率超過(guò)50%萬(wàn)科：老業(yè)業(yè)主重復(fù)購(gòu)購(gòu)買率達(dá)到到64%，推薦購(gòu)買買率達(dá)到74%（2005年）第7計(jì)：客戶管管理來(lái)人成交交價(jià)格費(fèi)用用品牌地段價(jià)格格產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)老客客戶戶每每成成功功推推薦薦一一名名新新客客戶戶享享受受1000分業(yè)業(yè)主主權(quán)權(quán)益益積積分分，，累累計(jì)計(jì)推推薦薦2套以以上上，，則則2套以以后后之之推推薦薦房房源源每每套套皆皆享享受受2000分業(yè)業(yè)主主權(quán)權(quán)益益積積分分（（1分=1元人人民民幣幣）），，交房房時(shí)時(shí)抵抵扣扣房房?jī)r(jià)價(jià)新客客戶戶享享受受除除銷銷售售案案場(chǎng)場(chǎng)之之常常規(guī)規(guī)優(yōu)優(yōu)惠惠以以外外，，額額外外享享受受所所購(gòu)購(gòu)房房源源總總價(jià)價(jià)減減免免壹壹仟仟元元（（1000元））之之優(yōu)優(yōu)惠惠老業(yè)業(yè)主主推推薦薦新新客客戶戶購(gòu)購(gòu)房房，，可可享享受受減免免6個(gè)月月的的物物業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)新客客戶戶按按認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)書書約約定定期期限限簽簽約約，，購(gòu)購(gòu)房房時(shí)時(shí)可可享享受受老老業(yè)業(yè)主主推推薦薦的的優(yōu)優(yōu)惠惠，，可可在在總總價(jià)價(jià)款款中中減減免免5000元老客客戶戶根根據(jù)據(jù)所所推推薦薦新新客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買房房產(chǎn)產(chǎn)總總價(jià)價(jià)款款獲獲得得3000元到到12000元不不等等的的車位位購(gòu)購(gòu)買買優(yōu)優(yōu)惠惠券券新客客戶戶均均獲獲得得800元超超市市購(gòu)購(gòu)物物卡卡北京京萬(wàn)科科四四季季花花城城常州州水晶晶城城無(wú)錫錫紫金金英英郡郡案例例：：老老帶帶新新第8計(jì)：：物物業(yè)業(yè)管管理理服務(wù)務(wù)要要講講細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)傳播播會(huì)會(huì)講講故故事事品牌牌的的建建立立往往往往從從物物管管開(kāi)開(kāi)始始，，品品牌牌的的傳傳播播往往往往從從故故事事開(kāi)開(kāi)始始物管管““雙雙講講””原原則則來(lái)人人成成交交價(jià)格格費(fèi)費(fèi)用用品牌牌地段段價(jià)價(jià)格格產(chǎn)產(chǎn)品品現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)務(wù)很多多開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商都都會(huì)會(huì)講講出出關(guān)關(guān)于于小小區(qū)區(qū)的的某某棵棵樹樹、、某某個(gè)個(gè)景景觀觀等等的的故故事事，，但但是是龍湖湖的的““小小故故事事””更更多多地地集集中中在在物物業(yè)業(yè)員員工工之之間間，，員員工工和和業(yè)業(yè)主主的的關(guān)關(guān)系系中中。“2006年重重慶慶大大旱旱酷酷熱熱，，我我和和兒兒子子出出門門游游泳泳時(shí)時(shí)忘忘記記了了鎖鎖門門，，小小區(qū)區(qū)保保安安在在門門口口整整整整等等了了她她4個(gè)小小時(shí)時(shí)。。””“有有一一次次小小區(qū)區(qū)突突然然停停電電，，我我從從9層樓樓沒(méi)沒(méi)有有去去過(guò)過(guò)的的消消防防通通道道走走下下來(lái)來(lái)時(shí)時(shí)，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)樓樓梯梯扶扶手手竟竟然然干干干干凈凈凈凈，，手手上上沒(méi)沒(méi)有有沾沾一一點(diǎn)點(diǎn)灰灰塵塵，，這這讓讓我我驚驚嘆嘆不不已已。。原原來(lái)來(lái)是是龍龍湖湖物物業(yè)業(yè)的的保保潔潔員員一一年年365天都在打打掃擦洗洗。”會(huì)講故事事的龍湖湖物業(yè)案例：龍龍湖物業(yè)業(yè)THANKS謝謝謝1月-2320:41:3820:4120:411月-231月-2320:4120:4120:41:381月月-231月月-2320:41:382023/1/520:41:389、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。20:41:3920:41:3920:411/5/20238:41:39PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2320:41:3920:41Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。20:41:3920:41:3920:41Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2320:41:3920:41:39January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20238:41:39下午20:41:391月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月238:41下下午午1月月-2320:41January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/520:41:3920:41:3905January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射