新世界中心商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃推廣報(bào)告

世界從中心開始

——新世界中心營銷策劃推廣報(bào)告【前言】本次匯報(bào)的目的在于：明確項(xiàng)目的營銷思路、營銷總策略、推廣策略；確定銷售推廣的關(guān)鍵點(diǎn)；本次匯報(bào)的內(nèi)容為營銷推廣策略大綱，其作用為“新世界中心”項(xiàng)目的投標(biāo)。具體執(zhí)行方案，中標(biāo)后根據(jù)工作進(jìn)展情況分階段提交。營銷推廣目標(biāo)設(shè)定【目標(biāo)設(shè)定】打造武漢CBD核心的標(biāo)桿物業(yè)；實(shí)現(xiàn)片區(qū)同類型同期項(xiàng)目市場的最高價(jià)格；滿足項(xiàng)目可持續(xù)銷售要求；進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展商的品牌。【關(guān)于目標(biāo)的思考】目標(biāo)市場啟示項(xiàng)目分析策略推導(dǎo)策略形成策略執(zhí)行大綱本報(bào)告架構(gòu)【本報(bào)告架構(gòu)】市場分析——武漢房地產(chǎn)大市場、漢口市場、市場需求、市場總結(jié)；項(xiàng)目分析——項(xiàng)目概況、開發(fā)商品牌；策略推導(dǎo)——項(xiàng)目SWOT分析、營銷問題、客戶定位；策略形成——營銷策略總綱、營銷策略、推廣策略、年度推廣計(jì)劃、推廣價(jià)格推廣表現(xiàn)——LOGO及延展、形象報(bào)紙、廣告牌、展板、掛旗、樓書等第一部分：市場分析市場分析——武漢大市場“中部崛起”給武漢重振雄風(fēng)；國內(nèi)大的房地產(chǎn)先后領(lǐng)軍企業(yè)搶灘武漢；出臺(tái)新政后的市場已經(jīng)逐步回暖。固定資產(chǎn)投資及開發(fā)強(qiáng)度；房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模；購買力評(píng)價(jià)；商品住宅均價(jià)及各區(qū)住宅價(jià)格分析；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及人民幣升值解讀；香港三大巨頭進(jìn)駐對武漢地產(chǎn)影響。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重保持在20％－30％之間，高于國際通常的10％－15％的水平，但遠(yuǎn)低于北京、上海等一線城市、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重呈上升趨勢，基本保持在較為合理的水平。固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)固定資產(chǎn)投資資增幅開始大大于高于房地地產(chǎn)投資，固固定資產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)逐漸得得到優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投投資和全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)投投資高速增長長，增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長率，房地地產(chǎn)業(yè)成為推推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的重要要力量房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度新開工面積占占每年施工面面積的40％％左右，開發(fā)發(fā)規(guī)模高速增增長40％房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模開發(fā)投資、施施工規(guī)模增幅幅高位運(yùn)行，，后續(xù)竣工面面積增幅有望望繼續(xù)走高2004年新新開工和施工工面積的高幅幅增長使2005上半年年竣工面積增增幅走高，并并繼續(xù)對后市市構(gòu)成影響投資規(guī)模增幅幅的高位運(yùn)行行，后續(xù)開發(fā)發(fā)規(guī)模增幅有有望繼續(xù)走高高房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模（續(xù)）武漢市近年來來人均可支配配收入與人均均消費(fèi)性支出出均保持較高高水平的增長長，人均可支支配收入增幅幅高出人均可可消費(fèi)性支出出大約5個(gè)百百分點(diǎn)，居民民的消費(fèi)能力力增強(qiáng)，可用用于投資等非非消費(fèi)性支出出的資金增加加。購買能力評(píng)價(jià)價(jià)2003年前前住宅均價(jià)漲漲幅較小，2004年開開始高速上漲漲，2005年上半年突突破3000元每平方米米商品住住宅均均價(jià)分分析296517.2%2004年各區(qū)住宅均價(jià)大幅上漲，江岸區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，2004年住宅均價(jià)絕對值及增幅均位列全市第二。各區(qū)住宅均價(jià)營業(yè)稅稅政策策對二二手房房的影影響大大于一一手房房在不斷斷推出出的宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策下下，2005年年上半半年武武漢的的房地地產(chǎn)的的投資資和銷銷售增增幅逐逐月下下降營業(yè)稅稅政策策的推推出將將一定定程度度控制制房地地產(chǎn)的的炒作作行為為，對對自住住和長長線投投資的的購房房需求求并無無影響響對豪宅宅市場場的影影響：：武漢漢的豪豪宅購購買者者以本本地為為主，，外地地購買買者尤尤其是是省外外非常常少，，總體體來看看以自自住、、度假假和長長線投投資為為目的的，短短期套套利較較少，，因此此市場場需求求將基基本保保持穩(wěn)穩(wěn)定。。2005年年3月月26日，，國務(wù)務(wù)院頒頒布《《關(guān)于于切實(shí)實(shí)穩(wěn)定定住房房價(jià)格格的通通知》》（國國八條條）2005年年5月月11日，，七部部委《《關(guān)于于做好好穩(wěn)定定住房房價(jià)格格工作作的意意見》》（新新八條條）包包括““對個(gè)個(gè)人購購買住住房不不足兩兩年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手的的，按按交易易額征征收5％的的營業(yè)業(yè)稅””房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀觀調(diào)控控政策策京、滬滬、粵粵、江江浙等等地是是外資資進(jìn)入入中國國的主主要區(qū)區(qū)域，，武漢漢的外外資炒炒作資資金非非常少少進(jìn)來活活躍于于中國國房地地產(chǎn)市市場的的外來來基金金青睞睞于商商業(yè)地地產(chǎn)和和寫字字樓，，投資資豪宅宅的基基金較較少武漢是是中國國房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的洼地地，房房價(jià)低低，房房產(chǎn)升升值潛潛力大大，不不排除除將有有外資資進(jìn)入入武漢漢謀取取地產(chǎn)產(chǎn)升值值和人人民幣幣升值值雙重重利益益，從從而進(jìn)進(jìn)入武武漢房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場，部部分進(jìn)進(jìn)入豪豪宅市市場的的可能能性2005年年7月月21日19時(shí)時(shí)起，，人民民幣對對美元元交易易價(jià)格格調(diào)整整為1美元元兌8.11元元人民民幣，，升值值2％％人民幣幣升值值分析析加劇市市場競競爭，，引起起地價(jià)價(jià)進(jìn)一一步上上漲帶動(dòng)樓樓盤品品質(zhì)，，帶動(dòng)動(dòng)房價(jià)價(jià)上漲漲改造老老商圈圈，營營造新新商圈圈，帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域投投資升升值促進(jìn)大大盤化化的加加速2005年年上半半年，，香港港地產(chǎn)產(chǎn)三大大巨頭頭世貿(mào)貿(mào)集團(tuán)團(tuán)、瑞瑞安集集團(tuán)、、和記記黃埔埔先后后共耗耗資83億億進(jìn)軍軍武漢漢地產(chǎn)產(chǎn)市場場，制制造兩兩大““全國國地王王”三大巨巨頭進(jìn)進(jìn)駐武武漢【大市場場分析析總結(jié)結(jié)】房地地產(chǎn)產(chǎn)已已成成為為武武漢漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的支支柱柱；；項(xiàng)目目開開、、竣竣工工面面積積處處在在高高位位運(yùn)運(yùn)營營，，市市場場后后市市競競爭爭力力大大；；居民消消費(fèi)力力較強(qiáng)強(qiáng)、投投資較較為理理性；；房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格上漲漲迅速速，項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)上漲漲空間間大；；宏觀調(diào)調(diào)控對對豪宅宅市場場影響響小，，但人人民的的升值值將進(jìn)進(jìn)一步步促進(jìn)進(jìn)豪宅宅市場場上揚(yáng)揚(yáng)；巨頭的的進(jìn)駐駐將進(jìn)進(jìn)一步步體現(xiàn)現(xiàn)品牌牌、實(shí)實(shí)力對對項(xiàng)目目的影影響，，從而而正確確引導(dǎo)導(dǎo)需求求。市場分分析——漢口市市場漢口片片區(qū)的的區(qū)域域位置置；片區(qū)競競爭分分析——硚口區(qū)區(qū)、江江漢區(qū)區(qū)、江江岸區(qū)區(qū)、金金銀湖湖區(qū)項(xiàng)目競競爭分分析——漢口豪豪宅客戶分分析；；漢口片片區(qū)區(qū)區(qū)域位位置武漢金金三角角漢口——武漢CBD漢陽——武漢濟(jì)濟(jì)經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)區(qū)武昌——中國.光谷片區(qū)競競爭———硚硚口片區(qū)競競爭力力模型型規(guī)劃前景價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)成熟度自然資源交通老城區(qū)區(qū)，生生活配配套較較為齊齊全，，商業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療滿足足需求求，片片區(qū)成成熟度度較高高片區(qū)內(nèi)內(nèi)自然然資源源一般般，項(xiàng)項(xiàng)目多多靠內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境片區(qū)交交通路路線多多，交交通較較為便便利開發(fā)規(guī)規(guī)模小小，容容積率率高，，開發(fā)發(fā)檔次次差異異大價(jià)格跨跨度大大，平平均水水平不不高老城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃較亂亂，規(guī)規(guī)劃難難度大大片區(qū)競競爭———江江漢片區(qū)競競爭力力模型型規(guī)劃前景價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)成熟度自然資源交通生活配配套較較為齊齊全，，購物物休閑閑方便便，成成熟度度較高高片區(qū)內(nèi)內(nèi)自然然資源源較好好道路系系統(tǒng)較較為暢暢順，，交通通水平平良好好樓盤銷銷售暢暢，樓樓盤以以高層層為主主片區(qū)房房價(jià)整整體水水平較較高，，以西西北湖湖片區(qū)區(qū)最高高規(guī)劃較較好，，發(fā)展展前景景明朗朗片區(qū)競競爭———江江岸片區(qū)競競爭力力模型型規(guī)劃前景價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)成熟度自然資源交通生活配配套較較為齊齊全，，商業(yè)業(yè)、醫(yī)醫(yī)療滿滿足需需求，，片區(qū)區(qū)成熟熟度較較高自然資資源豐豐富，，沿江江景色色豐富富交通線線路完完善，，交通通便利利由于土土地供供應(yīng)較較少，，樓盤盤均以以小盤盤為主主片區(qū)房房價(jià)較較高，，但受受老城城區(qū)的的改造造，價(jià)價(jià)格推推動(dòng)受受阻規(guī)劃科科學(xué)，，沿江江開發(fā)發(fā)使得得片區(qū)區(qū)規(guī)劃劃前景景看好好片區(qū)競競爭———金金銀湖湖片區(qū)競競爭力力模型型規(guī)劃前景價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)成熟度自然資源交通生活配配套相相對較較少，，片區(qū)區(qū)成熟熟度一一般。。片區(qū)內(nèi)內(nèi)自然然資源源豐富富，天天然及及人工工景觀觀交相相互映映。片區(qū)道道路順順暢，，公交交線路路較少少樓盤規(guī)規(guī)模大大、景景觀好好、產(chǎn)產(chǎn)品較較新片區(qū)價(jià)價(jià)格相相對較較平，，整體體水平平適中中屬于新新區(qū)規(guī)規(guī)劃，，以住住宅區(qū)區(qū)為主主，規(guī)規(guī)劃適適合居居住漢口片片區(qū)競競爭力力模型型規(guī)劃前景價(jià)格房地產(chǎn)開發(fā)成熟度自然資源交通片區(qū)生生活配配套較較為齊齊全，，商業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療滿足足需求求，片片區(qū)成成熟度度較高高片區(qū)內(nèi)內(nèi)整體體自然然資源源水平平較高高，但但各區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)利用用差異異較大大整體交交通情情況較較好，，對項(xiàng)項(xiàng)目影影響較較小。。老城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)模模式與與水平平相當(dāng)當(dāng)，競競爭較較為激激勵(lì)片區(qū)內(nèi)各區(qū)區(qū)價(jià)格水平平相當(dāng)，市市場價(jià)格推推動(dòng)難度較較大整體規(guī)劃水水平較低，，片區(qū)各區(qū)區(qū)規(guī)劃差異異較明顯【本項(xiàng)目片區(qū)區(qū)競爭總結(jié)結(jié)】片區(qū)為早期期漢口的中中心，規(guī)劃劃相對較亂亂，不能完完全滿足現(xiàn)現(xiàn)在規(guī)劃要要求；項(xiàng)目開發(fā)檔檔次相差較較大，價(jià)格格檔次較大大；自然資源不不及其它區(qū)區(qū)，但片區(qū)區(qū)成熟度較較高；片區(qū)豪宅市市場認(rèn)知度度較低，市市場需要引引導(dǎo)；關(guān)鍵詞：規(guī)劃亂差差距大豪豪宅條條件缺乏認(rèn)認(rèn)知度度低市場分析——市場需求（（客戶構(gòu)成成）根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，目前前武漢購房房者中本地地居民約占占90.5%、外地居民民約占9.5%，其中有10%-15%的為拆遷戶戶購房；而而置業(yè)用途途方面，購購房自住的的約占99.2%、投資型購購房約占0.8%。購房改善居住條件本地居民（90%）外地居民（10%）新增首次購房需求拆遷帶來購房需求投資者投資者城市化帶來新增購房外地離退休人士回漢周邊縣市人士購房戶型面積理理性回歸，住宅戶型型設(shè)置日趨趨理性，已已開始逐步步拋棄過去去片面追求求大面積的的習(xí)慣。住房梯級(jí)消消費(fèi)逐步形形成，開始從生生存型向舒舒適型轉(zhuǎn)變變，形成二二、三級(jí)市市場聯(lián)動(dòng)的的良好局面面。產(chǎn)品回歸，現(xiàn)在有更更多樓盤開開始逐漸重重視創(chuàng)新、、舒適、個(gè)個(gè)性需求等等。文化與產(chǎn)品品結(jié)合，未來武漢漢樓市將更更加呈現(xiàn)出出特色文化化紛呈、營營造優(yōu)雅品品味生活的的趨勢。小戶型逐步步走俏，其市場份份額逐漸增增加，且品品質(zhì)將逐步步提升，并并會(huì)出現(xiàn)更更多創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品。新型材料、、節(jié)能住宅宅增多，在集中式式供暖、墻墻體保溫等等方面進(jìn)行行了嘗試。。市場分析——市場需求（（需求特征征）市場分析——市場分析總總結(jié)（競爭）后市供給競競爭壓力大大，尤其是是高品質(zhì)品品牌項(xiàng)目供供給量更大大；（機(jī)會(huì)）目前市場缺缺乏標(biāo)桿性性物業(yè)，市市場需要引引導(dǎo)；（優(yōu)勢）金融政策、、巨頭進(jìn)駐駐將可以進(jìn)進(jìn)一步體現(xiàn)現(xiàn)公司的品品牌作用；；（劣勢）片區(qū)規(guī)劃落落后，片區(qū)區(qū)豪宅形象象缺乏；（需求）目前需求量量大，且剛剛性需求占占較大比例例；從發(fā)展角度度，二次置置業(yè)與創(chuàng)業(yè)業(yè)帶動(dòng)需求求潛能更大大。第二部分：：項(xiàng)目分析析項(xiàng)目概況(項(xiàng)目區(qū)位位）青年路解放大道武盛路江漢一橋項(xiàng)目緊臨多多條城市干干道，同時(shí)時(shí)地處CBD核心區(qū)域，，連接漢口口、漢陽、、武昌三鎮(zhèn)鎮(zhèn)，交通極極為便利。。項(xiàng)目概況(項(xiàng)目規(guī)劃劃）寫字樓(74009.76M2)酒店(37432.40M2)空中花園商業(yè)步行街街住宅(85754.69M2)項(xiàng)目占地面面積較小，，容積率高高，建筑面面度大，功功能空間多多，小區(qū)私私密性一般般，但各功功能建筑布布局合理；；項(xiàng)目周邊小小環(huán)境較差差，臨路較較嘈雜。項(xiàng)目概況(地塊價(jià)值值）CBD核心位置；；漢口、漢陽陽、武昌的的交界中心心，武漢高高檔購物中中心，商家家必爭之地地；原武漢飯店店的舊址；；武漢新豪宅宅區(qū)域；項(xiàng)目概況(項(xiàng)目價(jià)值值）武漢獨(dú)一無無二的“一一站式”生生活空間；；新世界公司司傾力精心心打造；出自世界名名師之手，，產(chǎn)品充分分體現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代性、人人居性、工工作性及休休閑性；精品項(xiàng)目保保值增值性性強(qiáng)，極具具投資性。。項(xiàng)目開發(fā)背背景（開發(fā)發(fā)商）新世界發(fā)展展公司為70年成立，72年在香港聯(lián)聯(lián)交所上市市，國際公公司；在中國已投投入逾400億港園；新世界中國國地產(chǎn)公司司99年在香港聯(lián)聯(lián)交所上市市，物業(yè)多多元化；新世界進(jìn)駐駐武漢已10年，和政府府及社會(huì)各各界均建立立了良好的的互動(dòng)合作作關(guān)系；新世界武漢漢投次超過過60億人民幣；；新世界在武武漢項(xiàng)目：：機(jī)場高速速公路、天天河國際機(jī)機(jī)場、國際際貿(mào)易中心心、常青花花園、新華華家園、夢夢湖香郡、、新世界百百貨、新世世界時(shí)尚廣廣場、新世世界水族公公園；在建的：新新世界中心心。第三部分：：策略推導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：：商業(yè)黃金地地段；連接接漢口、漢漢陽、武昌昌三鎮(zhèn)的重重要樞紐，，商業(yè)中心心。區(qū)域配套優(yōu)優(yōu)勢：生活、購物物、教育、、醫(yī)療、銀銀行、公司司、休閑等等配套齊全全，生活極極為便利。。價(jià)值優(yōu)勢：：中心區(qū)物業(yè)業(yè)抗跌性強(qiáng)強(qiáng)、保值升升值性強(qiáng)。。項(xiàng)目優(yōu)勢：：1、集住宅、、商業(yè)、寫寫字樓、酒酒店、購物物、休閑、、觀景于一一體的國際際都市高端端綜合體。。一個(gè)現(xiàn)代微微縮型國際際都市，讓您生活活、工作、、交際、休休閑自然會(huì)會(huì)集于一個(gè)個(gè)空間。2、產(chǎn)品規(guī)劃劃合理（動(dòng)動(dòng)靜結(jié)合）），景觀資資源精致典典雅。3、高品質(zhì)、、專業(yè)化的的酒店及商商業(yè)管理；；4、現(xiàn)代化化、高品品質(zhì)的物物業(yè)管理理。開發(fā)背景景優(yōu)勢：：1、新世界界集團(tuán)的的品牌優(yōu)優(yōu)勢，超超強(qiáng)實(shí)力力及在武武漢市場場的影響響。2、原武漢漢飯店的的地域知知名度。。W劣勢區(qū)位劣勢勢：1、項(xiàng)目周周邊的小小環(huán)境較較差，老老式居民民樓較多多，整體體規(guī)劃相相對較亂亂；2、片區(qū)道路交交通路網(wǎng)較多多，但與本案案聯(lián)接口較少少。項(xiàng)目劣勢：1、項(xiàng)目基地面面積小，不利利于內(nèi)部有整整體性的規(guī)劃劃；2、自然資源較較少、小區(qū)私私人活動(dòng)空間間?。?、項(xiàng)目建筑密密度高，容積積率大；4、作為居住空空間，周邊環(huán)環(huán)境較為吵鬧鬧，私密性較較差。經(jīng)營劣勢：1、片區(qū)內(nèi)商品品房價(jià)格跨度度大，較多項(xiàng)項(xiàng)目在低價(jià)位位運(yùn)營；2、武廣對本案案商業(yè)構(gòu)成較較大威脅O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)；2、人民幣升值值對豪宅市場場的正面影響響；3、香港地產(chǎn)巨巨頭不斷大手手筆進(jìn)駐武漢漢；4、片區(qū)內(nèi)同類類型豪宅市場場競爭較弱1、宏觀調(diào)控政政策的延續(xù)，，對地產(chǎn)的影影響；2、片區(qū)內(nèi)樓盤盤價(jià)格相差較較大，中小戶戶型項(xiàng)目較多多，各項(xiàng)目總總價(jià)競爭很強(qiáng)強(qiáng)烈；3、片區(qū)內(nèi)武廣廣對本項(xiàng)目競競爭較強(qiáng)，一一定程度上影影響商業(yè)對本本項(xiàng)目的作用用力；SWOT分析結(jié)論發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機(jī)會(huì)弱化劣勢，減減少威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克克服劣勢優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會(huì)（O）威脅（T）1、現(xiàn)代微縮型國國際都市的項(xiàng)項(xiàng)目型象，十十分鐘全現(xiàn)代代化生活圈的的概念，緊抓片區(qū)競競爭較弱的機(jī)機(jī)會(huì)，占領(lǐng)市市場，樹立標(biāo)標(biāo)桿形象，克克服占地小規(guī)規(guī)劃密的劣勢勢。2、品牌實(shí)力開開發(fā)商、地產(chǎn)產(chǎn)巨頭進(jìn)駐的的大勢，進(jìn)一一步鞏固項(xiàng)目目優(yōu)勢及市場場地位。3、項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)價(jià)值的保值與與升值。1、及時(shí)找準(zhǔn)項(xiàng)項(xiàng)目定位客戶戶，一對一的的進(jìn)行推廣，，確保項(xiàng)目客客戶被分流，，而非與其它它項(xiàng)目爭搶客客戶。（因?yàn)闉楸卷?xiàng)目客戶戶群是特定的的）2、針對性的、、強(qiáng)有力的推推廣營造市場場焦點(diǎn)，讓市市場認(rèn)可檔次次。項(xiàng)目營銷問題題營銷問題：(1、片區(qū)價(jià)價(jià)值認(rèn)知度問問題）第一線：江景景豪宅第二線：西北北湖片區(qū)豪宅片區(qū)習(xí)慣慣認(rèn)識(shí)片區(qū)規(guī)劃形象象干擾成為新一種類類型豪宅，并并引領(lǐng)武漢市市場片區(qū)物業(yè)的價(jià)價(jià)格競爭第三線：都市市面上綜合體體??營銷問題：（（2、如何突圍？））現(xiàn)狀1、武漢自然然景觀資源很很豐富；2、武漢現(xiàn)房房地產(chǎn)開發(fā)整整體水平較低低；3、大量的優(yōu)優(yōu)質(zhì)地段被開開發(fā)成平民化化的別墅物業(yè)業(yè)；4、面對這樣樣的市場，現(xiàn)現(xiàn)大量高開發(fā)發(fā)水平發(fā)展商商進(jìn)駐，競爭爭瞬間加強(qiáng)?。⊥粐?、市場對高高檔物業(yè)有何何需求？市場場需要如何引引導(dǎo)？2、何種營銷銷策略？3、如何進(jìn)行行推廣？項(xiàng)目客戶初步研究分析析重點(diǎn)客戶核心客戶本區(qū)域內(nèi)城市貴族（包括二次置業(yè)者、大型集團(tuán)公司最高層管理者、創(chuàng)業(yè)型公司、行業(yè)專業(yè)人士等）在武漢長期生生活的外來商商業(yè)人士、投投資者等客戶定位（初初步分析）：：邊緣客戶在漢的外資高管人員、政府背景人士——物業(yè)能為我們的客戶提供從生活到工作、交際的一切功能——我們的客戶不買平民化的別墅、尊貴及同層次群體是首選；——我們的客戶選擇格調(diào)生活、引領(lǐng)時(shí)代；——我們的客戶有著成熟的思考，選擇價(jià)值與生活俱全客戶特征分析析（初步分析析）：第四部分：策策略形成營銷策略總綱綱營銷策略總綱綱：策略一：產(chǎn)品至上（微微縮型國際都都市特性）———品質(zhì)價(jià)值策略；；策略二：重新定義武漢漢豪宅、定義義上層生活———桿桿策略（市場場競爭策略略）；策略三：全方位展示、、體驗(yàn)營銷———營銷策略略；策略四：品牌整合、實(shí)實(shí)力見證———信用策略；；策略五：尊貴服務(wù)、尊尊貴生活———客服策略策略一分析：：本案位于CBD核心區(qū)位；項(xiàng)目位集多功功能于一體，，生活無限方方便；豪宅產(chǎn)品，值值得收藏，保保值升值能力力強(qiáng)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)出自自名家之手；；策略二分析：：（策略背景））本案為一個(gè)””微縮型國際際都市“，有有別于武漢市場大大量的平民化化”豪宅“。。（產(chǎn)品層面））樹立豪宅的標(biāo)標(biāo)桿形象，重重新定義豪宅概念；（生活層面））樹立豪宅工作作及生活方式式的標(biāo)桿；追求中心化，，避免邊緣化化策略三分析：：充分展示項(xiàng)目目品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目差異優(yōu)優(yōu)勢；感知項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)及產(chǎn)品細(xì)工工節(jié)，提升客客戶對品味的的追求；舉辦各種高品品位的活動(dòng)，，讓客戶體驗(yàn)驗(yàn)上流生活的的內(nèi)在；———————讓客戶產(chǎn)生生對未來高尚尚生活的幢憬憬。策略四分析：：新世界是國際際知名企業(yè)，，擁有超強(qiáng)的的實(shí)力；新世界在武漢漢項(xiàng)目眾多，，每個(gè)項(xiàng)目對對市場以震驚驚；新世界在武漢漢擁有良好的的社會(huì)信用；；本案是新世界界公司為社會(huì)會(huì)全力打造的的精品，是武武漢高端物業(yè)業(yè)的標(biāo)桿；———————品牌實(shí)力見見證信用。策略五分析：：找準(zhǔn)本案的特特定消費(fèi)群，，他們是上流流社會(huì)的主流流聲音；暗線：核心推推廣形式為，，對特定人群群大力量集中中推廣；明線：借上流流社會(huì)市場的的聲音在市場場上評(píng)說項(xiàng)目目?！垡姙閷?shí)的的預(yù)先體驗(yàn)未未來高尚生活活營銷實(shí)施策略略營銷實(shí)施策略展示策略推廣策略品牌策略客服策略賣場外圍展示賣場展示賣場全線展示銷售管理物業(yè)管理客服管理品牌/實(shí)力誠信/品質(zhì)擴(kuò)大/強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任感推廣思考概念及展示推廣定位推廣價(jià)格預(yù)測展示策略賣場全線展示示內(nèi)容：前廣場導(dǎo)示系統(tǒng)形象墻強(qiáng)勢視覺系統(tǒng)樣板房景觀樣板區(qū)商業(yè)街人流匯集地理想服務(wù)10分鐘生活會(huì)館核心體驗(yàn)核心售樓系統(tǒng)客服管理銷售人員簽約賣場的標(biāo)準(zhǔn)化展示我們的客戶也是我們的代言人＋＋＋說明：：賣場外圍展示示、賣場展示示部分另用展板形式式表示，本報(bào)報(bào)告中不體現(xiàn)現(xiàn)。推廣策略思考點(diǎn)1新世界中心項(xiàng)項(xiàng)目市場地位位在哪？一、推廣思考考？背景一：老漢口航空路路地段，一直直是連接漢口口、漢陽、、武昌三鎮(zhèn)的的重要樞紐，，武漢的商業(yè)業(yè)中心;武漢廣場、SOGO商場、世貿(mào)廣廣場等大型商商場林立、亞亞洲大酒店、、華美達(dá)天祿大酒店等等高檔酒店匯匯聚，形成武武漢名副其實(shí)實(shí)的高檔購物物區(qū)。問題點(diǎn)一:如何在這種繁繁華區(qū)域一炮炮打響，與周周邊競爭物業(yè)業(yè)拉開距離是是我們首先先需要解決的的問題。背景二：近年來武漢漢商用物業(yè)業(yè)和綜合類類物業(yè)發(fā)展展迅猛：號(hào)號(hào)稱武漢商商業(yè)旗艦的的銷品茂來來了，萬達(dá)達(dá)的超大型型SHOPPINGMALL更是占領(lǐng)市市場之高點(diǎn)點(diǎn)，而同為為港資的瑞瑞安集團(tuán)將將50萬平米地塊塊收入禳中中，武漢新新天地蓄勢勢待發(fā)。問題點(diǎn)二：：在這種強(qiáng)手手如林的競競爭環(huán)境中中，如何先先聲奪人，，成就市場場霸主，武武漢新世界界中心面臨臨的任務(wù)艱艱巨。背景三：新世界地產(chǎn)產(chǎn)作為中國國赫赫有名名的“港資資七劍”之之一，從80年代進(jìn)入內(nèi)內(nèi)地市場以以來，碩果果累累，在在武漢已先先行開發(fā)了了常青花園園、新華家家園、國貿(mào)貿(mào)大廈、夢夢湖香郡等等高檔項(xiàng)目目，但新世世界地產(chǎn)的的品牌積累累不夠深厚厚；問題點(diǎn)三：：武漢新世界界中心在建建立新世界界地產(chǎn)市場場地位的作作用上舉足足輕重，如如何達(dá)到？？背景四：武漢新世界界中心為大大型商用居居住綜合項(xiàng)項(xiàng)目，涵蓋蓋中心酒店店、中心商商場、高檔檔寫字樓、、主題商業(yè)業(yè)街、高檔檔公寓等多多種業(yè)態(tài)，，多種業(yè)態(tài)態(tài)同步推廣廣，企劃難難度巨大；；問題點(diǎn)四：：如何形成本本案鮮明的的推廣主題題？思考點(diǎn)2

新世界中心項(xiàng)目差異競爭在哪？新世界百貨貨第一家大大型高檔百百貨商場、、商業(yè)旗艦的的銷品茂、世貿(mào)廣場場、江漢路路風(fēng)情街、、東湖天下下、香格里里拉大飯店店、、、、、、武漢新世界界中心項(xiàng)目目意味著什什么？思考點(diǎn)3武漢新世界界中心項(xiàng)目目價(jià)值在哪哪？二、思考線線索：線索一：項(xiàng)項(xiàng)目核心位位置、綜合合性建筑多多功能線線索二、新新世界地產(chǎn)產(chǎn)武漢品牌牌線線索三、新新世界中心心國際品牌牌線線索一：項(xiàng)項(xiàng)目核心位位置、綜合合性建筑多多功能線形象定位:豪布斯卡(HOPSCA)國際社區(qū)Hopsca概念緣起法法國—巴黎巴黎拉德方方斯新區(qū)第2代城市的標(biāo)標(biāo)志：巴黎黎-拉德方斯拉德方斯占占地170公頃，建筑筑面積350萬平方米，，形成Hotal酒店、Office寫字樓、Park公園、Shopping商業(yè)購物、、Club會(huì)所、Apartment住宅6大功能為核核心的城市市CBD核心功能區(qū)區(qū)。于1958年建設(shè)開發(fā)發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期期開發(fā)250公頃，其中中商務(wù)區(qū)160公頃、公園園住宅區(qū)90公頃、寫字字樓250萬平方米，，共12萬雇員使用用，共容納納1200個(gè)公司。Hopsca概念緣起上上海-浦江新城都市住宅主題商業(yè)、、娛樂、文文化設(shè)施園區(qū)式商務(wù)務(wù)辦公（創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)））上海名校及及公共環(huán)境境浦江中心城城示范區(qū)功功能概述Hopsca概念緣起北北京-建外Soho建外SOHO的精神是無無中心，多多層次，混混合就是活活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。沒有大的的中心花園園、廣場，，大的建筑筑營造出的的是小的感感覺，小的的場所卻有有大的氣度度。建筑設(shè)設(shè)計(jì)的手法法是迷宮一一樣的街區(qū)區(qū)小城，城城里到處都都有小廣場場(piazza),兩層的隨意意上下的花花園，蜿蜒蜒的小橋，，小街，抬抬頭望去是是高高的、、透明的玻玻璃樓。――張欣Hopsca就在武漢新世界界中心武漢新世界界中心Hopsca的意義之一一當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在城城市中心區(qū)區(qū)、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)擁有規(guī)模模，其不僅僅僅是地產(chǎn)產(chǎn)概念，而而是城市地地產(chǎn)，其擁擁有的是城城市價(jià)值，，其實(shí)現(xiàn)的的同樣是城城市運(yùn)營。。武漢新世界界中心Hopsca的意義之二二Hopsca豪布斯卡本本身是第2代城市的標(biāo)標(biāo)志，同時(shí)時(shí)又又是是一一個(gè)個(gè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的新新時(shí)時(shí)代代，，其其對對地地產(chǎn)產(chǎn)有有著質(zhì)質(zhì)變變的的影影響響力力，，其其讓讓我我們們整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目有有了了發(fā)展展商商的的理理念念、、規(guī)規(guī)劃劃的的理理念念及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的說說法法。。武漢漢新新世世界界中中心心Hopsca的意意義義之之三三東湖湖天天下下有有寫寫字字樓樓嗎嗎？？新新世世界界百百貨貨有有酒酒店店式式公寓寓嗎嗎？？香香格格里里拉拉飯飯店店有有商商業(yè)業(yè)中中心心嗎嗎？？銷銷品品茂有有風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街嗎嗎？？世世貿(mào)貿(mào)廣廣場場有有有有住住宅宅嗎嗎？？武漢漢新新世世界界中中心心………，目目前前武武漢漢地地產(chǎn)產(chǎn)都都沒沒有有我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，這這正正是是我我們們市市場場的的力力量量。。武漢漢新新世世界界中中心心項(xiàng)項(xiàng)目目HopscaHotal*四星星級(jí)級(jí)酒酒店店Office*甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓Parking*622個(gè)停停車車位位Shopping*商場+國際風(fēng)情情街Club*休閑會(huì)所所Apartment*高尚住宅宅\公寓豪布布斯斯卡篇篇LOGO方案一LOGO方案二延展方案案一圍墻方案案一報(bào)紙方案案一線索二、、新世界界地產(chǎn)武武漢品牌牌線1993新世界百百貨武漢漢第一家家大型高高檔百貨貨商場2000常青花園園武漢第第一個(gè)建建設(shè)部認(rèn)認(rèn)定的國國家級(jí)示示范小區(qū)區(qū)每一步步都在帶帶動(dòng)武漢漢的發(fā)展展這塊地曾曾經(jīng)的武武漢飯店店，武漢漢之標(biāo)志志2005今天，新世界中中心即將將成為另另一個(gè)№1歷程程篇篇LOGO方案三戶外廣告告牌一報(bào)紙方案案二線索三、、新世界界中心國國際品牌牌線1、從香港港新世界界到北京京新世界界、南京京新世界界，然后后武漢新世界，，布局世世界版圖圖。2、每一個(gè)個(gè)新世界界中心，，都是在在一個(gè)城城市最核核心的地地段，最大化城城市資源源，而后后成為焦焦點(diǎn)。3、每一個(gè)個(gè)新世界界中心，，都是城城市國際際化生活活中心，，時(shí)尚中心。國際際篇篇LOGO方案四延展方案案二戶外廣告告牌二國際際篇篇LOGO方案四延展方案案二戶外廣告告牌二戶外廣告告牌三圍墻方案案二報(bào)紙方案案三LOGO方案五延展方案案三LOGO備選方案案LOGO備選方案案戶外廣告告牌三圍墻方案案二報(bào)紙方案案三新世界中中心推廣廣定位主題題：：中央國際際城邦形象定位位：Hopsca———武漢新世世界中心心推廣語語：世界從中中心開始始推廣價(jià)格格預(yù)測根據(jù)市市場發(fā)發(fā)展態(tài)態(tài)勢和和競爭爭變化化情況況，可可以確確定本本項(xiàng)目目住宅部部分的核心心均價(jià)價(jià)約在在7500-8000元/平方米米具體價(jià)價(jià)格還還有待待進(jìn)一一步的的深入入研究究及實(shí)實(shí)施產(chǎn)產(chǎn)品、、營銷銷等策略后后確定定推廣價(jià)價(jià)格：：品牌策策略新世界界十年年榮耀耀展：：1、新世界集團(tuán)公司介紹（簡單、核心介紹）；2、新世界（武漢）公司，榮耀十年（全面介紹新世界武漢項(xiàng)目）；3、新世界高度的社會(huì)責(zé)任感、行業(yè)使命感。1、擴(kuò)大強(qiáng)化品牌影響；2、展信誠信、品質(zhì)、實(shí)力；3、確立標(biāo)桿地位?？头卟呗?、專業(yè)業(yè)化的的銷售售顧問問服務(wù)務(wù)；2、武漢漢市場場領(lǐng)先先、國國際化化的物物業(yè)管管理；；3、專業(yè)業(yè)化的的客服服管理理；第五部部分：：推廣廣表現(xiàn)現(xiàn)1、推廣表表現(xiàn)的的內(nèi)容容：LOGO及延展展、形形象報(bào)報(bào)紙、、廣告告牌、、展板板、掛掛旗、、樓書書等2、推推廣表表現(xiàn)的的提交交方式式：表現(xiàn)部部分均均以展展板的的形式式提交交，不不在本本報(bào)告告中說說明。?！就茝V表表現(xiàn)】】第六部部分：：附錄錄【重點(diǎn)點(diǎn)說說明明】1、本本報(bào)告告僅為為新世世界（（武漢漢）發(fā)發(fā)展有有限公公司之之“武武漢新新世界界中心心項(xiàng)目目”營營銷策策劃推推廣框架方方案；2、上上述項(xiàng)項(xiàng)目之之《營營銷策策劃報(bào)報(bào)告》》、《《項(xiàng)目目推廣廣方案案》、、《營營銷策策劃執(zhí)執(zhí)行報(bào)報(bào)告》》，我我司將將在中中標(biāo)后后依合合約及及營銷銷計(jì)劃劃向貴貴司提提交。?！緺I銷策策劃報(bào)報(bào)告】內(nèi)容簡簡介一、營營銷背背景分分析1、項(xiàng)目目入市市時(shí)機(jī)機(jī)分析析2、入市市價(jià)格格策略略二、項(xiàng)目推推廣執(zhí)執(zhí)行1、項(xiàng)目推廣廣策略2、項(xiàng)目推廣廣階段的劃劃分3、現(xiàn)場包裝裝4、項(xiàng)目推廣廣總綱圖5、媒介組合合三、項(xiàng)目銷銷售執(zhí)行1、銷售總策策略2、銷售階段段的劃分3、銷售目標(biāo)標(biāo)分析4、銷售總綱綱圖四、營銷活活動(dòng)五、營銷監(jiān)監(jiān)控管理六、推廣費(fèi)費(fèi)用附錄：1、預(yù)計(jì)項(xiàng)目目上市時(shí)的的市場分析析2、項(xiàng)目客戶戶分析3、項(xiàng)目分析析4、相關(guān)政策策分析【推廣展示】內(nèi)容簡介一、現(xiàn)場包包裝方面1、銷售廣場場2、銷售中心及及設(shè)施3、樣板房4、會(huì)所5、圍墻、路路牌6、大型燈光光廣告7、電話申請請二、形象包包裝方面1、VI設(shè)計(jì)制作2、展示系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)制作作3、樓書4、展板5、模型6、VCD制作7、報(bào)紙廣告告稿8、新聞報(bào)道道稿9、電腦效果果圖10、海外、全全國推介書書三、開盤氣氣氛烘托方方面1、條幅、掛掛旗、汽球球、花籃2、保安員3、禮品4、開盤活動(dòng)動(dòng)5、邀請目標(biāo)標(biāo)客戶6、客戶專車車四、其它事事項(xiàng)【營銷策劃執(zhí)執(zhí)行報(bào)告】內(nèi)容簡介一、銷售執(zhí)執(zhí)行方案1、銷售總體體思路2、包裝方案案3、價(jià)格方案案4、銷售渠道道5、促銷方案案6、廣告方案案7、費(fèi)用預(yù)算算及安排二、銷售執(zhí)執(zhí)行1、入入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)和和銷銷售售前前提提條條2、銷銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作3、銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)及及進(jìn)進(jìn)度度安安排排4、分分期期運(yùn)運(yùn)作作舉舉措措（（營營銷銷手手段段整整體體安安排排5、賣賣場場管管理理三、、銷銷售售準(zhǔn)準(zhǔn)備備1、價(jià)價(jià)目目表表2、付付款款方方式式3、認(rèn)認(rèn)購購合合同同4、購購樓樓須須知知5、按按揭揭銀銀行行6、銷銷售售培培訓(xùn)訓(xùn)答答客客問問7、客客戶戶登登記記表表8、物物業(yè)業(yè)管管理理9、大大廈廈智智能能化化設(shè)設(shè)施施10、其其它它附錄錄：：銷銷售售背背景景分分析析1、市市場場變變化化分分析析2、項(xiàng)項(xiàng)目目推推廣廣定定位位研研究究3、客客戶戶分分析析研研究究THANKS!LOGO表現(xiàn)現(xiàn)及及延延展展線索索三三、、新新世世界界中中心心國國際際品品牌牌線線1、從從香香港港新新世世界界到到北北京京新新世世界界、、南南京京新新世世界界，，然然后后武武漢漢新世世界界，，布布局局世世界界版版圖圖。。2、每每一一個(gè)個(gè)新新世世界界中中心心，，都都是是在在一一個(gè)個(gè)城城市市最最核核心心的的地地段段，，最大大化化城城市市資資源源，，而而后后成成為為焦焦點(diǎn)點(diǎn)。。3、每每一一個(gè)個(gè)新新世世界界中中心心，，都都是是城城市市國國際際化化生生活活中中心心，，時(shí)時(shí)尚尚中心心。。謝謝謝1月-2301:10:1901:1001:101月-231月-2301:1001:1001:10:191月-231月-2301:10:192023/1/61:10:199、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。01:10:1901:10:1901:101/6/20231:10:19AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2301:10:1901:10Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。01:10:1901:10:1901:10Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:10:1901:10:19January6,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。06一一月20231:10:20上午午01:10:201月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不