房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

要點提示學習本章應注意的問題：1、房地產(chǎn)開發(fā)成本2、房地產(chǎn)開發(fā)費用1第一節(jié)開發(fā)成本與期間費用核算的內(nèi)容及科目設(shè)置一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用核算的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費，包括物化勞動耗費和活勞動的耗費，統(tǒng)稱為成本與費用。成本與費用包括了開發(fā)成本與期間費用兩大類。2（一）開發(fā)成本。指開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項耗費，包括土地受讓金、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費及為進行現(xiàn)場管理發(fā)生的各項開發(fā)間接費用。（二）期間費用。指企業(yè)在現(xiàn)場以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的管理費用、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項銷售費用、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的財務費用。3（三）開發(fā)成本中，又可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等。（四）成本費用核算意義。成本、費用的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。由于成本與費用發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，因此搞好企業(yè)的成本、費用核算，對于控制企業(yè)的各項費用支出，降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的市場競爭力，有著重要的意義。45成本核算的基本程序（1）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（3）按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。（4）將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。6（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤。（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。（8）編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。7成本核算的對象的確定（1）確定原則滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。8（2）確定具體成本核算對象根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象?！魡误w開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。◆在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工單位承包的項目，為一個成本核算對象。9◆對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對象:同一施工標段項目有商業(yè)房、公寓（住宅）、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應按功能劃分成本核算對象。同一施工標段有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。10◆根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋的成本科目。二、開發(fā)成本、期間費用核算的科目設(shè)置

（一）開發(fā)成本核算的賬戶設(shè)置1.“開發(fā)成本”賬戶

為了核算各項開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置“開發(fā)成本”總賬科目。該科目借方登記產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。期末借方余額反映的是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項目已發(fā)生的實際成本。

11該賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容不同設(shè)置開發(fā)成本二級賬，在二級賬內(nèi)，設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級賬戶進行分類核算。如：開發(fā)成本—土地開發(fā)

—房屋開發(fā)

—配套設(shè)施開發(fā)

—代建工程開發(fā)12為了具體核算每一開發(fā)項目的成本，應在開發(fā)成本二級賬戶下再按各個開發(fā)項目設(shè)置明細賬（三級賬），進行明細核算。如：開發(fā)成本—土地開發(fā)（A土地）（B土地）開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A房屋）（B房屋）等

開發(fā)成本一級賬戶和二級賬戶應采用三欄式賬頁，而三級賬應采用借方多欄式賬頁，以分別記錄和反映各不同的成本項目。132.“開發(fā)間接費用”賬戶“開發(fā)間接費用”賬戶，是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項間接費用，如現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn)場房屋設(shè)備的折舊費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。14該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶的開發(fā)間接費用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應無余額。該賬戶應按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置明細賬，進行明細核算。如：開發(fā)間接費用—甲開發(fā)現(xiàn)場—乙開發(fā)現(xiàn)場等開發(fā)間接費用明細賬應采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用項目。15（二）期間費用核算的賬戶設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。期間費用于發(fā)生時直接計入當期損益。為了核算各項期間費用，企業(yè)要設(shè)置“管理費用”、“銷售費用”、“財務費用”三個賬戶。具體核算內(nèi)容及登記方法見本講第六節(jié)“期間費用的核算”。16一、土地開發(fā)成本核算對象的確定及成本項目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本計算對象的確定土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)，是指對原有土地進行改造使之具備一定的建設(shè)條件。土地開發(fā)成本核算首先要確定成本核算對象。確定成本核算對象，就是為了按成本計算對象歸集各項費用，并按一定的成本計算對象計算和結(jié)轉(zhuǎn)成本。17第二節(jié)土地開發(fā)成本的核算一般的土地開發(fā)，應以每一獨立的開發(fā)項目作為成本核算對象。但對于開發(fā)面積較大、工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以將一個獨立的開發(fā)項目劃分若干區(qū)域，以一定的區(qū)域作為成本核算對象。18（二）土地開發(fā)賬戶及成本項目的設(shè)置土地開發(fā)成本應在“開發(fā)成本—土地開發(fā)”二級賬中進行核算。該賬戶借方登記各項土地開發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的土地開發(fā)成本。為了具體核算每一項土地開發(fā)的成本情況，在該二級賬戶下要設(shè)置多欄式“土地開發(fā)成本明細賬”（三級賬）進行核算19該明細賬按不同的土地開發(fā)項目或不同的開發(fā)區(qū)域設(shè)置明細賬戶。該明細賬應采用借方多欄式賬頁。在明細賬（三級賬）內(nèi)要按照不同的成本項目設(shè)置專欄。土地開發(fā)成本通常劃分以下成本項目：1.土地征用及拆遷補償費。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及地上、地下拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。202.前期工程費。包括設(shè)計規(guī)劃費、項目可行性研究費、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費、測繪費以及“三通一平”支出等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。4.公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水塔等設(shè)施的支出。215.開發(fā)間接費用。是指企業(yè)所直屬組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。包括現(xiàn)場管理人員的薪酬；現(xiàn)場房屋設(shè)備的折舊費、現(xiàn)場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地開發(fā)成本明細賬至少要設(shè)置上述成本項目。22土地開發(fā)明細賬成本核算對象：甲土地232010年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用3

5

24二、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑場地，按其用途可以分為兩類（1）為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要核算土地開發(fā)成本；（2）為了建設(shè)商品房、周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設(shè)場地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計入商品房、周轉(zhuǎn)房等開發(fā)產(chǎn)品成本以及投資性房地產(chǎn)成本。251、出售轉(zhuǎn)讓開發(fā)。如果企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售和轉(zhuǎn)讓（即商品性土地開發(fā)），那么，所發(fā)生的土地開發(fā)費用，要直接計入“開發(fā)成本—土地開發(fā)”賬戶。2、自建開發(fā)。如果企業(yè)為了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個成本核算對象，那么可不單獨核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費用可直接計入房屋開發(fā)成本。263、需分攤自營。企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個以上成本核算對象，則需要單獨核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配計入各個不同的房屋開發(fā)成本。具體分配方法：按占以面積法。27【例1】：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年8月份共對兩塊土地進行開發(fā)，其中甲土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建設(shè)商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規(guī)格不同，需要單獨核算成本。28企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務如下：（1）8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費48萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）50

（乙土地）48貸：銀行存款9829（2）8月4日，用銀行存款支付項目可行性研究費，其中甲土地1.5萬元，乙土地2萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）1.5（乙土地）2

貸：銀行存款3.5

（3）8月15日，C施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應付工程款28萬元，乙土地應付工程款20萬元。

款未付。

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）280000

（乙土地）200000

貸：應付賬款—C施工企業(yè)48000030（4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已竣工，實際成本22萬元，款項尚未支付。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）22

貸：應付賬款—B建筑公司2231（5）8月31日分配土地開發(fā)應負擔的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承擔5萬元，乙土地承擔3萬元。借：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）5

（乙土地）3

貸：開發(fā)間接費用832（6）8月31日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)場地10000平方米，總成本1065000元借：開發(fā)產(chǎn)品—土地（甲土地）1065000

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)（甲土地）106500033（7）8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總成本73萬元，按各樓實際占用面積進行分配，1號樓應負擔土地開發(fā)成本28萬元，2號樓應負擔土地開發(fā)成本45萬元。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（1號樓）280000

（2號樓）450000

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)（乙土地）73000034土地開發(fā)明細賬成本核算對象：甲土地352007年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費821支付土地征用費500000

842支付可行性研究費

15000

8153應付基礎(chǔ)設(shè)施費

280000

8204公共配套設(shè)施費

220000

8315分配開發(fā)間接費

50000

8316結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場地實際成本

1065000

本月

合計50000015000280000220000500001065000036土地開發(fā)明細賬成本核算對象：乙土地2007年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費821支付土地征用費480000

842支付可行性研究費

20000

8153應付基礎(chǔ)設(shè)施費

200000

8315分配開發(fā)間接費

30000

8317結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場地實際成本

730000

本月

合計48000020000200000

300007300000一、房屋開發(fā)成本核算對象及成本項目（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋的類型

房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務。其開發(fā)建設(shè)的房屋，按用途不同可以分為以下四種類型：

1、為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房；

2、為了出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的出租房；

3、為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；

4、企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。

以上四類房屋都要確定成本核算對象并計算其實際開發(fā)成本。37第三節(jié)房屋開發(fā)成本的核算（二）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋成本核算對象時，應結(jié)合房屋建設(shè)的特點和實際開發(fā)情況，按以下原則確定：

1、一般的房屋建設(shè)項目，應以每一獨立編制設(shè)計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項工程，作為成本核算對象。382、同一建設(shè)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、用途相同的若干個單位工程，如果由同一單位施工，開竣工時間又相近的，可以合并為一個成本核算對象如由同一建設(shè)單位同時建設(shè)幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個成本核算對象。39

3、對規(guī)模較大、工期較長的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成本核算對象?！纠?】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，占地面積2萬平方米，建筑面積4萬平方米，為5幢多層（7層）建筑，同時于2009年8月份開工建設(shè)。問，成本核算對象？40【例3】沿用【例2】資料，假定開發(fā)商品房計5幢，其中高層建筑（22層）為2幢，多層（7層）為3幢，其它資料不變。則如何確定成本核算對象？【例4】沿用【例2】資料，假定其中3幢于2006年1月開工建設(shè)，另外2幢于2008年12月開工建設(shè)，其它資料不變。請問，如何確定成本核算對象？41（三）房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置

因為，有時候土地開發(fā)與房屋開發(fā)連續(xù)進行，這種情況下，將土地開發(fā)成本可直接計入房屋開發(fā)成本。所以房屋開發(fā)成本項目也包含了土地開發(fā)的成本項目。但房屋開發(fā)還要在土地開發(fā)項目基礎(chǔ)上，加上“建筑安裝工程費”項目。所以房屋開發(fā)的成本項目一般包括以下六個項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用。

42房屋開發(fā)明細賬成本核算對象：甲房屋43年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費

二、房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)

房屋建設(shè)在土地的上面，與土地緊密相連。開發(fā)房屋使用的建設(shè)場地所發(fā)生的土地開發(fā)成本應計入房屋開發(fā)成本。

將土地開發(fā)成本計入房屋開發(fā)成本有兩種情況：

第一種情況：原來已將土地做為成本核算對象，單獨核算了土地的開發(fā)成本。這種情況下，在開始進行房屋開發(fā)的時候，要將土地開發(fā)成本分項目轉(zhuǎn)入房屋開發(fā)成本。

44會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某房屋）

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)（某土地）如果已將土地的開發(fā)成本轉(zhuǎn)入了開發(fā)產(chǎn)品，在開始建設(shè)房屋的時候，會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某房屋）

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地（某土地）45第二種情況：開發(fā)完土地，準備直接開始建房。在這種情況下，土地開發(fā)發(fā)生的各項成本費用，一開始就可以歸集到房屋開發(fā)成本上。第一種情況簡單，不再介紹?，F(xiàn)以第二種情況為例，說明房屋開發(fā)成本的歸集與結(jié)轉(zhuǎn)。46【例5】：某企業(yè)2007年9月份，開始開發(fā)經(jīng)營出租房A公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務如下：

（1）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費25萬元，設(shè)計費5萬元（前期工程費）。

會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A公寓）—土地及拆遷補償費25開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A公寓）—前期工程費5

貸：銀行存款3047【說明】：如果公司（項目部）只有房屋開發(fā)項目，無其它需要區(qū)別項目，在設(shè)置科目時，如果是單一項目，則只需要在“開發(fā)成本”下設(shè)置六個明細科目就可以；如果多個項目，則將項目名稱設(shè)置成二級明細科目，將成本項目設(shè)置成三級明細科目。如果需要，還可以在“前期工程費”等設(shè)置明細科目，如“規(guī)劃費”、“設(shè)計費”等。請看下面表格：4849一、前期工程費明細1、規(guī)劃費用7、測繪費用2、設(shè)計費用8、七通一平支出3、項目可行性研究費用9、勞保統(tǒng)籌4、水文費用10、配套費用5、地質(zhì)費用11、其它費用6、勘探費用50二、土地及補償費明細1、支付的土地出讓金5、耕地占用稅2、支付地價款金額6、勞動力安置費3、交納的有關(guān)稅費7、安置動遷用房支出4、土地征用費用8、拆遷補償款51三、基礎(chǔ)設(shè)施費1、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路6、排洪工程支出2、供水工程支出7、通訊工程支出3、供電工程支出8、照明工程支出4、供氣工程支出9、環(huán)衛(wèi)工程支出5、排污工程支出10、其他設(shè)施工程發(fā)生的支出52四、配套設(shè)施明細1、物業(yè)管理用房費用10、公共廁所費用2、變電站費用11、自行車棚用房費用3、熱力站費用12、郵電通訊用房費用4、水廠費用13、其他非營業(yè)性公共設(shè)施費用5、居委會用房費用6、派出所用房費用7、幼兒園用房費用8、學校用房費用9、托兒所用房費用53五、開發(fā)間接費用1、管理人員工資7、勞動保護費2、職工福利費8、周轉(zhuǎn)房攤銷費(后面講）3、折舊費9、資本化利息支出4、修理費10、監(jiān)理費用5、辦公費11、其他間接費用6、水電費54六、建筑安裝工程費1、建筑工程費用2、安裝工程費用3、其他建筑安裝工程費用其中：樣板房子裝修售樓處裝修檢驗檢測費成本歸集：（一）土地征用及拆遷補償費主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。55（二）前期工程費1

、勘察丈量費地質(zhì)勘察費文物勘察費地基勘察費水文勘察費沉降觀測費日照測試費環(huán)境評估費56基礎(chǔ)樁應變費防雷檢測費撥地釘樁驗線費復線費定線費施工放線費建筑面積丈量費2、規(guī)劃設(shè)計費

總規(guī)設(shè)計費可行性研究費方案評審費效果圖設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計模型制作費地質(zhì)勘察設(shè)計費施工圖設(shè)計費57景觀設(shè)計費智能化設(shè)計費綜合管網(wǎng)設(shè)計費排水方案設(shè)計費制圖曬圖費其他規(guī)劃設(shè)計費3、行政規(guī)費及規(guī)劃報建費項目報建費施工許可證費規(guī)劃管理費拆遷管理費辦證費安全監(jiān)督費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程造價管理費58交易中心手續(xù)費消防配套設(shè)施費人防報建費散裝水泥專項資金白蟻防治費市政設(shè)施配套費園林綠化費墻改專項基金招標代理費質(zhì)量監(jiān)督費施工圖紙審查費勞動保險基金預算編制費(審核費）購航測圖費定位放線費渣土費檢測費勘察測量費59可行性研究費抗震審查費消防審查費防雷檢測費房屋測繪費房屋所有權(quán)登記工本費工程交易費地名費新材料基金4、招標費招標費5、三通一平費臨時道路臨時用電臨時用水場地平整費60

6、臨時設(shè)施費臨時圍墻臨時辦公室臨時場地占用費其他臨時設(shè)施費（三）建筑安裝工程費1、建筑工程費基礎(chǔ)工程主體工程甲供材料61

2、安裝工程費門窗工程水暖氣電管線安裝空調(diào)及通風工程消防安裝工程火災報警工程電梯工程公共部位裝修室內(nèi)裝修避雷接地工程停車設(shè)備及安裝工程其他安裝工程費

3、樣板房/售樓處裝修

樣板房裝修售樓處裝修4、建安監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費安全監(jiān)理費【說明】：62

5、檢驗檢測費基坑監(jiān)測樁基檢測費工程主體沉降觀測費6、工程造價咨詢費工程施工招標代理費工程設(shè)備招標代理費工程預算編審咨詢費工程結(jié)算編審咨詢費（四）基礎(chǔ)設(shè)施費1、市政配套費2、給水系統(tǒng)費管道系統(tǒng)水泵房用水增容

3、雨污水系統(tǒng)費管道系統(tǒng)雨污水泵站63

4、供電系統(tǒng)費設(shè)備安裝管道及電纜系統(tǒng)配電房用電增容5、有線電視工程費6、電話通訊工程費7、寬帶工程費

8、智能化系統(tǒng)費停車管理系統(tǒng)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)周界紅外防越小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)電子公告屏室外背景音樂649、園林環(huán)境工程費綠化建設(shè)費道路及廣場建設(shè)費圍墻建造費室外照明室外其他設(shè)

(五)公共配套設(shè)施費游泳池幼兒園學校消防公廁自行車棚露天停車場或停車設(shè)備水塔室外游樂設(shè)施球場65(六)開發(fā)間接費員工薪酬社保費福利費辦公費會務費差旅費車輛費用通訊費房租支出維修費培訓費資本化借款費用水電物管費其他費用具體內(nèi)容如下：66（1）工資及福利費是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務等人員的工資、獎金、津貼和實際發(fā)生的職工福利費；（2）折舊及修理費是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費及發(fā)生的修理費；67（3）辦公及水電費是指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖用煤和耗用的水電費；（4）勞動保護費是指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置支出等；

68（5）周轉(zhuǎn)房攤銷是指安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋但不能直接確定為某個成本對象負擔而計提的攤銷費用；（6）利息支出是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某個成本對象的利息支出及相關(guān)手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。

69（2）9月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝設(shè)備一臺進行安裝，實際成本為12萬元。分錄如下：借：開發(fā)成本—A公寓（建筑安裝費）12貸：原材料—設(shè)備12（3）9月12日，企業(yè)收到乙承包單位工程價款結(jié)算單，應付A公寓工程進度款30萬元（建筑安裝費）。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本—A公寓（建筑安裝費）300000

貸：應付賬款——應付工程款（乙單位）30000070（4）月末分配開發(fā)間接費用，A公寓應分配8000元，1號樓分配12000元。借：開發(fā)成本—A公寓（開發(fā)間接費）8000

1號樓（開發(fā)間接費）12000

貸：開發(fā)間接費用2000071（5）月末，A公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報經(jīng)主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—A公寓（配套設(shè)施）90000

貸：預提費用——預提配套設(shè)施費9000072

【提示】將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預提的部分可于發(fā)生的當期增加或減少在建工程成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。

73（6）A公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。第一、結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)產(chǎn)品-A公寓818000

貸：開發(fā)成本-A公寓818000第二、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)—A公寓818000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—A公寓81800074房屋開發(fā)明細賬成本核算對象：A公寓75年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費91

支付拆遷補償費及設(shè)計費25000050000

98

領(lǐng)用設(shè)備進行安裝

120000

912

承付工程進度款

300000

930

分配開發(fā)間接費

8000

930

預提配套設(shè)施費

90000

930

結(jié)轉(zhuǎn)完工實際成本

818000

本月合計25000050000

4200009000080008180000第四節(jié)配套設(shè)施開發(fā)成本核算

一、公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定

公共配套設(shè)施是指企業(yè)根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求，或?qū)﹂_發(fā)項目建設(shè)規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設(shè)的各種服務性設(shè)施。76配套設(shè)施可以分為兩大類：

第一、建成后有償轉(zhuǎn)讓。建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局、中小學、幼兒園、醫(yī)院、文化站等。這類配套設(shè)施是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品。必須確定成本核算對象并獨立計算其實際成本。77第二、建成后不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。如根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在開發(fā)項目以外為開發(fā)項目的居民提供居住的給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設(shè)施、交通道路等。目前我市建成的配套設(shè)施基本都是屬于第二種情況。78對于第二類配套設(shè)施，仍然有兩種情況：（一）單一成本對象。當配套設(shè)施與房屋同步建設(shè)時，如果同步建設(shè)的房屋只有一個成本核算對象，其發(fā)生的公共設(shè)施費，應直接計入“開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某房屋）”明細賬戶的“公共配套設(shè)施費”成本項目內(nèi)。79（二）同步建設(shè)但存在多個成本核算對象，需要分攤配套費的情況。如果同步建設(shè)的房屋有兩個或兩個以上成本核算對象，則應先以該配套設(shè)施為成本核算對象，單獨進行核算，待配套設(shè)施工程完工時，再將其分配轉(zhuǎn)入各房屋開發(fā)成本和能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本。80（三）配套設(shè)施與成本核算對象不同步建設(shè)的情況。對于不能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施與房屋非同步建設(shè)的，即先建房屋，后建配套設(shè)施的，對于配套設(shè)施費用可以采用預提的方法，先計入房屋開發(fā)成本，將來發(fā)生配套設(shè)施實際支出時，再將實際支出數(shù)與預提數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)在建項目的成本，數(shù)額小可直接計入管理費用。81【提示】：配套設(shè)施開發(fā)的成本項目與房屋開發(fā)的成本項目是相同的。正常情況下，一般仍然設(shè)置六個成本項目：1、土地及補償費2、前期工程費3、建筑安裝工程4、基礎(chǔ)設(shè)施費5、開發(fā)間接費6、配套設(shè)施費82二、公共配套設(shè)施的核算賬戶設(shè)置為了專門核算各項配套設(shè)施的開發(fā)，應在“開發(fā)成本明細賬”賬簿內(nèi)設(shè)置“—配套設(shè)施開發(fā)”二級賬戶。該賬戶借方登記配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用，貸方登記完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設(shè)施成本。期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。83為反映各項配套設(shè)施的開發(fā)成本，應在“配套設(shè)施開發(fā)”二級賬戶下設(shè)置“配套設(shè)施開發(fā)明細賬”（三級賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項目開設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項目的實際開發(fā)成本。如：“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—某設(shè)施”842.配套設(shè)施開發(fā)的會計處理舉例：【例6】某企業(yè)2007年10月開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃需建設(shè)A、B、C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。85上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設(shè)場地開發(fā)總成本80萬元，其中：土地征用及拆遷費40萬元，前期工程費15萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。86建設(shè)場地成本分配表87分配對象占地面積分配比例土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費合計商品房A1500251000003750062500200000商品房B1800301200004500075000240000商品房C1680281120004200070000224000商店78013520001950032500104000鍋爐房1803120004500750024000水塔6014000150025008000合計6000100400000150000250000800000根據(jù)上述分配表編制會計分錄如下：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A）200000—房屋開發(fā)（B）240000

—房屋開發(fā)（C）224000—配套設(shè)施開發(fā)（商店）104000—配套設(shè)施開發(fā)（鍋爐房）24000—配套設(shè)施開發(fā)（水塔）8000貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)80000088根據(jù)上月末建設(shè)場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)明細賬的余額情況如下。配套設(shè)施開發(fā)明細賬成本計算對象：商店892007年

憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施

費開發(fā)間接費101

期初余額520001950032500

104000

配套設(shè)施開發(fā)明細賬成本計算對象：鍋爐房902007年

憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施

費開發(fā)間接費101

期初余額12000450007500024000

配套設(shè)施開發(fā)明細賬成本計算對象：水塔912007年

憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施

費開發(fā)間接費101

期初余額4500150025008000

本月份發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務：(1)10月3日，鍋爐房領(lǐng)用一臺鍋爐進行安裝，鍋爐的實際成本80000元，支付安裝費5000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施（鍋爐房）85000

貸：原材料—設(shè)備80000

銀行存款500092（2）10月15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進度款共計630000元，其中商店530000元，鍋爐房100000元。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施（商店）530000

（鍋爐房）100000

貸：應付賬款—某施工單位63000093（3）10月20日，鍋爐房已竣工，將其實際成本209000元按受益對象計劃成本進行分配94受益對象計劃成本（元）分配比例（%）分配金額（元）商品房A100000002552250商品房B120000003062700商品房C1100000027.5057475商店700000017.536575合計40000000100209000根據(jù)表編制會計分錄如下：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A）52250

—房屋開發(fā)（B）62700

—房屋開發(fā)（C）57475

—配套設(shè)施開發(fā)（商店）6575

貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施（鍋爐房）20900095（4）10月22日商品房A、B已竣工，應結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本，但水塔尚未開工建設(shè)，報經(jīng)批準按水塔的預算成本100000元分配計入各受益對象。（見下表）96受益對象計劃成本（元）分配比率（%）分配金額商品房A100000002525000商品房B120000003030000商品房C1100000027.5027500商店700000017.517500合計40000000100100000根據(jù)上述預提水塔工程費用分配表編制如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（A）25000

—房屋開發(fā)（B）30000

—房屋開發(fā)（C）27500

—配套設(shè)施開發(fā)（商店）17500

貸：預提費用——預提配套設(shè)施費（水塔）10000097（5）10月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費110000元。做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)（水塔）110000

貸：銀行存款11000098（6）10月31日分配開發(fā)間接費用，商店應負擔1000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)（商店）1000

貸：開發(fā)間接費用100099（7）10月31日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本118000元。做如下會計分錄；借：預提費用—預提配套設(shè)施費（水塔）118000

貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)（水塔）118000100結(jié)轉(zhuǎn)水塔實際成本后，預提費用（水塔）明細賬記錄如下表預提配套設(shè)施費（水塔）1012007憑證號數(shù)摘要借方貸方借或貸余額月日1022

預提水塔建設(shè)費用

100000貸1000001031

結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本118000

借18000

（8）10月31日將水塔實際成本大于預提建設(shè)費用的差額分配計入有關(guān)在建項目成本（未完工的在建項目有商品房C和商店）預提水塔成本差額分配表。102受益對象計劃成本（元）分配率分配金額（元）商品房C11000000

11000商店7000000

7000合計180000000.00118000分配率＝18000÷18000000＝0.001

根據(jù)上述分配表編制如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（C）11000

開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)（商店7000

貸：預提費用—預提配套設(shè)施費（水塔）18000103將水塔實際成本大于預提建設(shè)費用的差額分配計入有關(guān)在建項目成本，并補提預提費用后。預提配套設(shè)施費（水塔）1042003年憑證摘要借方貸方余額月日1022

預提水塔建設(shè)費用

100000貸1000001031

結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本118000

借180001031

補提水塔建設(shè)費

18000

1031

合計118000118000平0（9）10月31日商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本696075元。做如下會計分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品—配套設(shè)施（商店）696075

貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)（商店）696075105將上述會計分錄登記入賬后，配套設(shè)施—商店、鍋爐房、水塔三個明細賬戶的登記結(jié)果如下：（打開電子文檔）106第五節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算

一、代建工程成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置

代建工程是指企業(yè)接受有關(guān)單位的委托，代為建設(shè)的工程，或參加委托單位招標，中標后承建的開發(fā)建設(shè)工程。企業(yè)承建的建設(shè)場地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點與企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品性建設(shè)場地和房屋基本相同。因此其核算方法可參見本講第二、第三節(jié)的內(nèi)容。本節(jié)主要介紹企業(yè)代建的除建設(shè)場地、房屋以外的其他工程的核算方法。107企業(yè)代建的其他工程主要是指各種市政建設(shè)工程，如城市道路建設(shè)，旅游風景區(qū)的建設(shè)，城市基礎(chǔ)建設(shè)等。由于代建工程的種類繁多，內(nèi)容千差萬別，必須根據(jù)實際情況來確定代建工程的成本核算對象，一般可按工程合同或委托單位的要求，以施工圖預算所列的單位工程作為成本核算對象。108代建工程開發(fā)的成本項目與一般開發(fā)產(chǎn)品的成本項目是相同的。二、代建工程開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)舉例

（一）科目設(shè)置

為了核算各項代建工程，企業(yè)要設(shè)置“產(chǎn)品開發(fā)—代建工程開發(fā)（某工程）”明細賬戶進行核算。

該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用，貸方登記代建工程竣工后，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品—代建工程”賬戶的代建工程的實際成本。109（二）會計處理舉例：

【例4】某企業(yè)2009年11月份接受委托興建風景區(qū)，發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務。

（1）11月2日，企業(yè)用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，設(shè)計勘察等費用4萬元，做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（風景區(qū)）340000

貸：銀行存款340000110（2)11月15日，企業(yè)承付甲施工企業(yè)工程進度款40萬元。做如下會計分錄：承付工程款時：

借：開發(fā)成本—代建工程（風景區(qū)）400000

貸：應付賬款—甲施工企業(yè)400000

⑵支付工程進度款時：

借：應付賬款—甲施工企業(yè)400000

貸：銀行存款400000111(3)11月20日，支付風景區(qū)綠化費2萬元，做如下會計分錄：

借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（風景區(qū)）20000

貸：銀行存款20000112(4)11月30日，企業(yè)分配風景區(qū)應負擔的開發(fā)間接費用3萬元。做如下分錄：借：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（風景區(qū)）30000

貸：開發(fā)間接費用30000113

(5)11月30日，風景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本790000元，做如下會計分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品—代建工程（風景區(qū)）790000

貸：開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（風景區(qū)）790000

114根據(jù)上述分錄，登記“產(chǎn)品開發(fā)——代建工程（風景區(qū)）”明細賬代建工程開發(fā)明細賬成本核算對象：風景區(qū)(查看明細賬）

1152007年憑證號摘要借方貸方余額月日土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費1