某地產(chǎn)銷售策略及近期工作安排

蘭喬圣菲三期

銷售策略及近期工作安排匯報(bào)提綱一、市場(chǎng)分析二、重點(diǎn)個(gè)案研究三、蘭喬圣菲優(yōu)劣勢(shì)分析四、客源定位五、營(yíng)銷推廣建議六、產(chǎn)品分析及銷售價(jià)格七、銷售計(jì)劃安排市場(chǎng)分析05年1月-06年4月住宅供求分析1.網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，住宅可售面積為1023萬平方米，可售套數(shù)為79203套。

2.05年11月以來供應(yīng)量的縮減，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀，但4月供應(yīng)量上升后，供求即發(fā)

生逆轉(zhuǎn)，呈供大于求狀。數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)04年7.1日至06年4.30日獨(dú)棟別墅成交統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品類型供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)余量(套)獨(dú)棟別墅569545781383數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)06、07年別墅產(chǎn)品新增量預(yù)計(jì)將突破200萬平方米注：包括聯(lián)體別墅數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)區(qū)域時(shí)間閔行青浦松江浦東南匯其他成交比例較高樓盤樓盤名稱成交套數(shù)成交價(jià)格06-114181128150御翠園937704大豪山林別墅111133306-2257131690中房森林別墅1422048東恒豪園51161806-322181129130白金瀚宮717295圣堡別墅71298406-430622014149圣堡別墅2913950好世麒麟園211432906-51437101531恒聯(lián)名人世家2015770好世麒麟園7138862006年獨(dú)棟別墅月成交區(qū)域分析1.別墅成交集中五大區(qū)域，浦東、青浦成交量最高

2.青浦圣堡、恒聯(lián)名人世家4、5月成交活躍

3.交通、價(jià)格、花園面積成為客戶購(gòu)買別墅首選因素?cái)?shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)成交價(jià)格（元/平米）時(shí)間10000-1490015000-1990020000以上20062329302006-34028252006-49728382006-53136132006年獨(dú)棟別墅月成交價(jià)格段分析1、2月低價(jià)產(chǎn)品、高價(jià)產(chǎn)品成交量高

3-5月低端價(jià)格別墅成交量急劇上升

價(jià)格成為近期客戶購(gòu)買著重考量點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)華漕別墅在售及未來供應(yīng)量產(chǎn)品類型供應(yīng)(套)成交(套)余量(套)未來供應(yīng)(套)西郊莊園882536四期聯(lián)排上海年華461729——林茵湖畔1141095315紅郡——————238合計(jì)24815170149獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)壓力較小

區(qū)域存在聯(lián)排別墅爭(zhēng)奪客源狀況數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)市場(chǎng)總結(jié)需求量有所上升，市場(chǎng)有所回暖，但存量仍然較大，總體走勢(shì)并不樂觀全市獨(dú)棟別墅仍有1300套余量，05年4月至今月成交維持在200套以內(nèi)；成交量偏小，獨(dú)棟別墅銷售存在壓力近期青浦區(qū)域獨(dú)棟別墅成交活躍，交通、價(jià)格成為其主要賣點(diǎn)區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)壓力小，但競(jìng)爭(zhēng)放大至青浦區(qū)大西郊區(qū)域區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅供應(yīng)量加大，價(jià)格達(dá)到15000元/平方米，拉升區(qū)域價(jià)格樓盤分分析基本數(shù)據(jù)總套數(shù)251，可售36套容積率0.2綠化率73%開盤日期2002.2.2戶型面積281-1084平方米銷售價(jià)格40000元/平米成交價(jià)3月：506.68平米53999元/平米4月：398.69平米39374元/平米會(huì)所面積8000平方米會(huì)所設(shè)施宴會(huì)廳、閱覽室、室內(nèi)游泳池、健身房、桑拿按摩室、SPA、棋牌室、游戲機(jī)房、臺(tái)球室、酒吧、超市、銀行、郵局、會(huì)議室、網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)7.5元/平米/月西郊莊莊園訴求賣賣點(diǎn)國(guó)際品品牌··聚集集優(yōu)勢(shì)勢(shì)———獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)、8000-15000美美金/棟/月，，訴求求投資資回報(bào)報(bào)國(guó)際生生態(tài)··莊園園優(yōu)勢(shì)勢(shì)———1000-3000平平米花花園國(guó)際生生活··配套套優(yōu)勢(shì)勢(shì)———雙會(huì)會(huì)所：：西郊郊俱樂樂部8000平平米；；網(wǎng)球球俱樂樂部12000平米米國(guó)際教教育··社區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)勢(shì)———國(guó)際際教育育社區(qū)區(qū)國(guó)際精精英··住戶戶優(yōu)勢(shì)勢(shì)———住戶戶身份份（歐歐美、、新加加坡、、韓國(guó)國(guó)等；；世界界500強(qiáng)強(qiáng)CEO））國(guó)際交交通··便捷捷優(yōu)勢(shì)勢(shì)———嘉金金高速速，虹虹橋交交通樞樞紐訴求：：配套套地圖主主要標(biāo)標(biāo)示：：各大大國(guó)際學(xué)學(xué)校、公園園、網(wǎng)球俱俱樂部部交通動(dòng)動(dòng)線本案地圖主主要標(biāo)標(biāo)示：：嘉金高高速動(dòng)動(dòng)線、、古北、、虹橋橋、徐徐家匯匯、F1國(guó)國(guó)際賽賽車場(chǎng)場(chǎng)交通規(guī)規(guī)劃地圖主主要標(biāo)標(biāo)示：：虹橋交交通樞樞紐成交客客戶分分析外籍人人士占占32%，，港臺(tái)臺(tái)人士士占28%，中中國(guó)客客戶占占40%上海本本地客客戶占占30%，，江浙浙客戶戶占到到52%，，，其其它地地區(qū)客客戶占占到28%自住客客戶為為1/4，，1/4為為純投投資，，50%自自住兼兼有投投資，，投資資傾向向高租賃及及二手手房面積租金（元/月）$美金/月/m2備注3806998023裝修3155800023裝修3887800025裝修3757500025裝修3906500020.8裝修3155800023裝修面積房型售價(jià)萬元單價(jià)3155室2廳3衛(wèi)1128358003785室3廳3衛(wèi)1288340005786室4廳3衛(wèi)1600277003906室3廳3衛(wèi)1200308003745室3廳3衛(wèi)1280342203755室3廳3衛(wèi)120032000近期網(wǎng)網(wǎng)上房房源統(tǒng)統(tǒng)計(jì)租金報(bào)報(bào)價(jià)20-25美金金/月月/m2，二手手房報(bào)報(bào)價(jià)2.7-3.5萬，，對(duì)本本案構(gòu)構(gòu)成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)圣堡基本數(shù)據(jù)總套數(shù)200戶（推63，可售3套）容積率0.28綠化率67%開盤日期2004.8.8戶型面積300-700地下室120㎡銷售價(jià)格14000元/㎡4月份成交29套，均價(jià)13950元/㎡會(huì)所面積3000㎡會(huì)所設(shè)施室內(nèi)泳池;網(wǎng)球場(chǎng);健身房;桑拿房;多功能宴會(huì)廳物業(yè)管理費(fèi)2.90-5.80元/平米/月訴求賣賣點(diǎn)1.大大西郊郊概念念：六所國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校：：西華國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校、、德法法學(xué)校校、美美國(guó)學(xué)學(xué)校新加坡坡學(xué)校校、英英國(guó)學(xué)學(xué)校、、韓國(guó)國(guó)學(xué)校校銀濤、、大都都會(huì)高高爾夫夫等配配套2.便便捷交交通3.建建筑風(fēng)風(fēng)格：：歐式式城堡堡；石石材運(yùn)運(yùn)用成交客客戶分分析外籍人人士占占21%，，港臺(tái)臺(tái)人士士占53%，上上海本本地26%，，少量量外地地港臺(tái)客客戶比比例超超過半半數(shù)，，多為為青浦浦區(qū)企企業(yè)主主及古古北虹虹橋一一帶客客戶自住客客戶為為30%，，20%為為純投投資，，50%自自住兼兼有投投資恒聯(lián)名名人世世家基本數(shù)據(jù)總套數(shù)165棟（推114，可售22）容積率0.25綠化率70%開盤日期2004.10.4戶型面積350-600㎡地下室100-200㎡銷售價(jià)格15000-19000元/㎡5月成交20套，成交均價(jià)15770元/㎡會(huì)所面積3000㎡物業(yè)管理費(fèi)4.00-4.50元/平米/月訴求賣賣點(diǎn)佘山概概念產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：低容積積率、、高綠綠化率率，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；贈(zèng)送送露臺(tái)臺(tái)、地地下室室交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：滬寧、、滬航航、A9成交客客戶分分析外籍人人士占占30%，，港臺(tái)臺(tái)人士士占15%，上上海本本地40%受佘山山輻射射，外外籍比比例較較高，，交通通關(guān)系系，上上?？涂蛻舯缺壤吒咦宰】涂蛻魹闉?0%，，15%為為純投投資，，35%自自住兼兼有投投資樓盤分分析總總結(jié)西郊莊莊園客客戶三三分天天下，，客源源面比比較廣廣，外外籍、、本地地，外外地都都有涉涉及；；其營(yíng)營(yíng)銷方方式值值得借借鑒圣堡港港臺(tái)客客戶比比例高高，同同時(shí)吸吸納了了部分分外籍籍客戶戶恒聯(lián)名名人世世家臨臨近佘佘山，，但上上海本本地客客戶比比例最最高，，30%外外籍客客戶多多為華華裔從圣堡堡訴求求大西西郊概概念看看，該該樓盤盤已經(jīng)經(jīng)利用用到了了金豐豐社區(qū)區(qū)內(nèi)資資源青浦擁擁有交交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，同時(shí)時(shí)在價(jià)價(jià)格上上也具具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)青浦、、金豐豐社區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)提升升到大大西郊郊區(qū)概概念，，共同同搶奪奪西區(qū)區(qū)客源源蘭喬圣圣菲三三期優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析S（優(yōu)優(yōu)勢(shì)））1.地地理理位置置稀缺缺，上上海西西區(qū)，，教育育資源源最豐豐富社社區(qū)2.蘭蘭喬喬圣菲菲品質(zhì)質(zhì)高，，客戶戶感好好3.三三期期增加加產(chǎn)品品附加加值：：地下下室、、裝修修花園園、節(jié)節(jié)能材料等等；面面積控控制好好，利利于于控制制總價(jià)價(jià)4.500畝畝鮮明明風(fēng)格格社區(qū)區(qū)，具具有規(guī)規(guī)模性性優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析W（劣劣勢(shì)））1.華華翔翔路、、北青青公路路擁堵堵，目目前交交通成成為與與青浦浦比較較之最大大劣勢(shì)勢(shì)2.蘭蘭喬喬圣菲菲作為為推廣廣名，，已經(jīng)經(jīng)超過過2年年，再再以此此做推推廣，，易產(chǎn)生生審美美疲勞勞，缺缺乏新新鮮感感，不不利于于導(dǎo)入入新客客源3.一一、、二期期以美美國(guó)學(xué)學(xué)校做做為主主打，，客源源面比比較窄窄優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析O（機(jī)機(jī)會(huì)））1.京滬高高鐵上上海站站初定定設(shè)于于華漕漕鎮(zhèn)、、北青青公路路拓寬寬、虹橋交交通樞樞紐的的建設(shè)設(shè)將改改善本本案交交通出出行條條件2.嘉嘉金金高速速即將將通車車，首首先達(dá)達(dá)到本本案3.上上海樓樓市回回暖，，別墅墅成交交上升升4.臺(tái)臺(tái)商商子弟弟學(xué)校校整體體搬遷遷金豐豐總校校，將將帶來來客源源5.區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)聯(lián)排排別墅墅供應(yīng)應(yīng)，對(duì)對(duì)獨(dú)棟棟別墅墅價(jià)格格具有有支撐撐優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析析T（威威脅））市場(chǎng)整整體供供應(yīng)量量大，，獨(dú)棟棟別墅墅存量量高政策的的威脅脅，如如物業(yè)業(yè)稅的的出臺(tái)臺(tái)等青浦、、華漕漕形成成大西西郊概概念區(qū)區(qū)域；；政府府規(guī)劃劃齊聚聚青浦浦（朱朱家角角、趙趙巷、、徐涇涇），，青浦浦樓盤盤環(huán)境境優(yōu)、、交通通便利利、性性價(jià)比比高，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅脅大西郊莊莊園二二手房房源的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅脅蘭喬圣圣菲三三期客客源定定位一、二二期客客源構(gòu)構(gòu)成來人成成交比比1:33朋友介介紹近近半數(shù)數(shù)；路路過客客戶達(dá)達(dá)三成成；平平面媒媒體效效果不不明顯顯外籍33%；港港臺(tái)29%；中中國(guó)客客戶38%（上上?？涂蛻魞H僅占中中國(guó)客客戶中中的20%）35-45歲年年齡段段占60%，45-55歲25%子女在在金豐豐社區(qū)區(qū)內(nèi)就就讀占占4成成，美美國(guó)學(xué)學(xué)校占占據(jù)絕絕大多多數(shù),過多多依賴賴美國(guó)國(guó)學(xué)校校上海區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)客源源的拓拓展不不夠上海別別墅客客源構(gòu)構(gòu)成區(qū)域分布地段客源典型個(gè)案閔行華漕臺(tái)灣客源、外籍華人居多西郊莊園蘭喬圣菲青浦徐涇臺(tái)商30%-40%，香港20%，上海20%-30%，外籍華人20%-30%圣堡趙巷上海20%-30%，外籍華人40%-50%外地15%-20%中海翡翠湖岸恒聯(lián)名人世家松江佘山境外、外籍華人、海歸50%-60%，上海20%，外地20%-30%月湖別墅上海晶園浦東龍東大道上海30%－40%，外地10%－20%，境外、外籍華人40%－50%圣馬麗諾?橋白金瀚宮世紀(jì)公園上海10%,外地10%-20%,境外、外籍華人70%－80%御翠園碧云上海10%,外地10%,外籍華人、香港、臺(tái)灣客源80%維詩(shī)凱亞南匯滬南路上海40%，外籍華人30%，港臺(tái)20%，外地10%綠寶園西區(qū)佘佘山、、華漕漕外籍籍客戶戶比例例高；；青浦以以上海海、港港臺(tái)客客戶居居多；；浦東世世紀(jì)公公園、、碧云云外籍籍客戶戶比例例高；；上海海客戶戶比例例少；；上海?？蛻魬艏兄性邶堼垨|大大道、、南匯匯比例例高上海別別墅客客源特特征外籍客客戶比比例高高區(qū)域域多為為高總總價(jià)、、高品品質(zhì)區(qū)區(qū)域（（佘山山、碧碧云、、華漕漕）上?？涂蛻糇钭顬榫?，，多購(gòu)購(gòu)買性性價(jià)比比高的的區(qū)域域（青青浦、、南匯匯）港臺(tái)客客戶多多以其其企業(yè)業(yè)、工工廠之之距離離作為為考量量（青青浦、、松江江）；；另外外還偏偏愛臺(tái)臺(tái)灣、、香港港開發(fā)發(fā)商開開發(fā)之之樓盤盤（御御翠園園香港港客戶戶比例例高；；維詩(shī)詩(shī)凱亞亞臺(tái)灣灣客戶戶比例例高））華漕與與徐涇涇、趙趙巷板板塊的的客群群特點(diǎn)點(diǎn)相似似臨近虹虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)、、虹橋橋開發(fā)發(fā)區(qū)滬青平平公路路及滬滬青平平高速速連接接延安安路高高架共同利利用美美國(guó)學(xué)學(xué)校、、新加加坡學(xué)學(xué)校等等國(guó)際際教育育資源源吸引大大量來來自古古北地地區(qū)的的境外外及港港臺(tái)人人士，，其中中又以以港臺(tái)臺(tái)人士士居多多西區(qū)客客戶購(gòu)購(gòu)房均均將青青浦、、華漕漕作為為同一一考慮慮區(qū)域域蘭喬圣圣菲三三期客客源來來源分分析虹橋、、古北北、青青浦工工業(yè)園園區(qū)、、滬青青平沿沿線客客戶，，多為為港臺(tái)臺(tái)客戶戶上海西西區(qū)地地位顯顯赫型型客戶戶全市范范圍漂漂移性性客戶戶，投投資回回報(bào)、、教育育資源源的吸吸引隨著價(jià)價(jià)值、、價(jià)格格的提提升，，外籍籍客戶戶比例例將有有所提提高投資價(jià)價(jià)值的的潛力力的吸吸引，，將吸吸引江江浙一一帶部部分客客戶客源來來源區(qū)區(qū)域外籍40%、港港臺(tái)35%、中中國(guó)籍籍25%，，呈三三分天天下狀狀，略略有區(qū)區(qū)別中國(guó)籍籍客戶戶中江江浙一一帶客客戶比比例將將較高高，上上海本本地客客戶比比例將將較少少客戶群群體類類型1.““鉆石石富豪豪型””中的的上海海外籍籍客戶戶財(cái)力雄雄厚的的東南南亞富富商歐美外外資（（獨(dú)資資、合合資））海外外華人人企業(yè)業(yè)家、、高層層管理理者為為主2.““鉆鉆石富富豪型型”中中的港港臺(tái)客客戶私營(yíng)企企業(yè)主主3.““鉆石石富豪豪型””中的的江浙浙客戶戶江浙富富商民營(yíng)企企業(yè)主主4.““鉆石石富豪豪型””中的的上海海本地地客戶戶上市公公司董董事長(zhǎng)長(zhǎng)、總總經(jīng)理理大型民民營(yíng)企企業(yè)董董事長(zhǎng)長(zhǎng)營(yíng)銷推推廣策策略目前營(yíng)營(yíng)銷推推廣存存在的的不足足企劃推推廣方方面：：1.案案名:蘭喬圣菲菲已銷售售近3年年,再推推新房源源需具有有一定新新鮮感,以吸引引新客源源,2.廣廣告總精精神:風(fēng)格主打打\美國(guó)國(guó)學(xué)校等等主訴求求已經(jīng)無無法再對(duì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生沖擊擊力3.引引導(dǎo)動(dòng)線線:目前引導(dǎo)導(dǎo)動(dòng)線單單一,嘉嘉金高速速通車，，應(yīng)相應(yīng)應(yīng)增加新新引導(dǎo)動(dòng)動(dòng)線4.通通路問題題:現(xiàn)有通路路客源量量有限,應(yīng)適當(dāng)當(dāng)考慮打打開新的的通路營(yíng)銷方面面:缺少公共共活動(dòng):目前舉行行活動(dòng)僅僅針對(duì)一一、二期期業(yè)主,且多為為租賃業(yè)業(yè)主,無無對(duì)外活活動(dòng)企劃建議議案名:蘭喬圣菲菲已深入入人心，，具有很很好的知知名度，，建議沿沿用但是由于于一、二二期銷售售時(shí)間已已經(jīng)將近近3年之之久，若若再以該該案名銷銷售，則則沒有新新鮮感，，易使客客戶產(chǎn)生生賣不掉掉之嫌，，同時(shí)難難以吸引引新客源源，對(duì)三三期銷售售造成抗抗性。蘭喬圣菲菲三期建建議：沿沿用蘭喬喬圣菲案案名，在在其后加加后綴名名廣告總精精神:重新擬訂訂方向引導(dǎo)動(dòng)線線建議本案A9\嘉嘉金高速速交叉口口高炮設(shè)設(shè)立北青路圍圍墻或看看板的攔攔截通路開拓拓企業(yè)家俱俱樂部私企業(yè)主主的信函函郵寄游艇、金金融、高高爾夫會(huì)會(huì)員俱樂樂部手機(jī)大客客戶（1000元/月月話費(fèi)以以上客戶戶）銀行金卡卡客戶易居會(huì)鉆鉆石會(huì)員員各省市商商會(huì)商場(chǎng)巡回回展出易居中國(guó)國(guó)海外分分公司的的推薦活活動(dòng)外省市（（江浙））的房展展會(huì)客戶介紹紹客戶客戶介紹紹獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)機(jī)制：返返還物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)等形式式老客戶折折扣抵用用活動(dòng)費(fèi)費(fèi)：提供供會(huì)所，，舉行PARTY前十位客客戶折扣扣優(yōu)惠券券使用：：提供會(huì)所所，舉行行Party，，客戶自自行組織織人員參參加，達(dá)達(dá)到圈層層營(yíng)銷2.圈圈層營(yíng)銷銷1.一一、二期期客戶利利用獎(jiǎng)項(xiàng)品比比環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)獎(jiǎng)房型設(shè)計(jì)計(jì)獎(jiǎng)最佳住宅宅獎(jiǎng)……參加各類類建筑獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)品比比,以擴(kuò)擴(kuò)大知名名度,吸吸引新客客源導(dǎo)入入其他道具具利用水晶體模模型三維電子子樓書VIP貴貴賓聯(lián)名名卡產(chǎn)品分析析及銷售售定價(jià)策策略產(chǎn)品分析析凈用地10.33萬m2

總建面3.16萬m2

容積率0.31總戶數(shù)100套覆蓋率18.4%地面車位209A3/A3a272.0m2

24套24%B3267.2m2

13套13%C3289.7m2

12套12%D3/D3a305.0m2

23套23%E3334.4m213套13%F3/F3a373.6m212套12%G3444.4m23套3%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)平面分析析會(huì)所位于于社區(qū)入入口，易易形成視視覺沖擊擊景觀生態(tài)態(tài)河貫穿穿整個(gè)小小區(qū),河河岸產(chǎn)品品價(jià)值高高變電站、、公交車車站對(duì)A、D兩兩區(qū)存在在一定影影響變電站公交車站景觀生態(tài)河會(huì)所各區(qū)容積積率、戶戶型比例例分析三期的主主力面積積段集中中于272平方方米-300平平方米之之間。該該面積段段的產(chǎn)品品占到所所有產(chǎn)品品總數(shù)的的49%A、D房房型占到到所有房房型總量量的47%，C區(qū)和D區(qū)房源源數(shù)量占占到所有有房型總總量的71%B區(qū)是所所有區(qū)域域中戶型型分布最最為均勻勻的區(qū)域域區(qū)塊A3/A3a戶數(shù)B3戶數(shù)C3戶數(shù)D3/D3a戶數(shù)E3戶數(shù)F3/F3a戶數(shù)G3戶數(shù)總戶數(shù)容積率覆蓋率A1133030110.2816.1B5324040180.3219.2C85510821390.3218.8D10426532320.3118.5

2413122313123100

三期B區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)戶型A3/A3a戶數(shù)地上建筑面積地下面積房型總面積容積率A5272197.6413600.32B3267.2195.7801.6C2289.7198.5579.4D4305.4194.81221.6F4373.6283.521494.4B區(qū)為三三期容積積率最高高的區(qū)B區(qū)是所所有區(qū)域域中戶型型分布最最為均勻勻的區(qū)域域三期B區(qū)區(qū)戶型進(jìn)進(jìn)戶、花花園、地地下室位位置分析析房號(hào)房型面積地下室面積花園面積進(jìn)口位置附加值面積環(huán)境因素27C3289.7198.5773.2北971.7526F3a373.6283.52652.7北936.22523F3373.6283.52635.1北918.62324F3a373.6283.52630北913.52525F3373.6283.52580.4北863.92515C3289.7198.5454.6北653.1417B3267.2195.7445.1北640.8516B3267.2195.7444.2北639.9518B3267.2195.7403.8北599.5512A3272197.64735.8東933.44513A3a272197.64576.2東773.84414A3272197.64549.7東747.34329A3272197.64616.8西814.44528A3a272197.64481.7西679.34520D3a305.4194.8541.1南735.9321D3305.4194.8533.6南728.4322D3a305.4194.8449.7南644.5319D3305.4194.8445.7南640.53銷售定價(jià)價(jià)依據(jù)1、每套套獨(dú)立別別墅的花花園面積積說明：獨(dú)獨(dú)立別墅墅的花園園面積可可以提升升別墅的的景觀，，并且可可以增加加別墅的的獨(dú)立性性、隱蔽蔽性和私私密性，，是別墅墅購(gòu)買客客戶首要要考慮的的因素2、每套套獨(dú)立別別墅的地地下室面面積說明：?jiǎn)螁翁讋e墅墅的地下下室面積積越大，，別墅的的使用空空間也越越大，隨隨之而來來的是別別墅性價(jià)價(jià)比的提提升3、每套套獨(dú)立別別墅的進(jìn)進(jìn)口位置置說明：因因別墅主主要生活活區(qū)域都都位于南南側(cè)，故故而獨(dú)立立別墅一一層進(jìn)口口位置對(duì)對(duì)別墅的的居住和和使用環(huán)環(huán)境造成成較為重重大的影影響4、每套套獨(dú)立別別墅在小小區(qū)中的的位置說明：由由于別墅墅產(chǎn)品的的特性，，所以沒沒有兩套套別墅在在同一個(gè)個(gè)小區(qū)中中所占位位置而對(duì)對(duì)居住造造成的影影響是相相同的，，故而別別墅在小小區(qū)中的的位置將將是每個(gè)個(gè)業(yè)主所所考慮的的因素5、區(qū)內(nèi)內(nèi)道路對(duì)對(duì)別墅的的影響說明：獨(dú)獨(dú)立別墅墅區(qū)內(nèi)道道路相對(duì)對(duì)別墅的的位置而而產(chǎn)生的的影響也也是別墅墅業(yè)主購(gòu)購(gòu)房所必必需考慮慮的因素素三期B區(qū)區(qū)定價(jià)分分析次好產(chǎn)品品最好產(chǎn)品品最差產(chǎn)品品銷售計(jì)劃劃安排銷售計(jì)劃劃安排進(jìn)進(jìn)度表銷售時(shí)期起迄日期2006年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月準(zhǔn)備期06/1/1-5/31

蓄水期06/6/1-7/31

強(qiáng)銷期06/8/1-10/31

持續(xù)期06/11/1-06/12/31

二期銷售06/5-06/9

神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會(huì)。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。22:3622:3622:36:0522:36:05所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)?；茧y可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競(jìng)勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何細(xì)細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就就是比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的能能力。把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手視為對(duì)手手而非敵人，，將會(huì)更有益益。一旦做出決定定就不要拖延延。任何事情情想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公司司不能在某一一個(gè)領(lǐng)域坐到到第一或者第第二把交椅，，通用公司就就會(huì)把它在這這個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或退退出這個(gè)領(lǐng)域域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤(rùn)，，也不要在市市場(chǎng)不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:36:05在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會(huì)給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程程說話話，流流程是是將說說轉(zhuǎn)化化為做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2322:36:05在一個(gè)個(gè)崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定會(huì)獲獲得成成功。。微軟離離破產(chǎn)產(chǎn)永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只有有18個(gè)月。。堅(jiān)持持是是一一種種智智慧慧，，固固執(zhí)執(zhí)是是一一種種死死板板。。1月月-231月月-23命運(yùn)運(yùn)是是一一件件很很不不可可思思議議的的東東西西。。雖雖人人各各有有志志，，但但往往往往在在實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理理想想時(shí)時(shí)，，會(huì)會(huì)遭遭遇遇到到許許多多困困難難，，反反而而會(huì)會(huì)使使自自己己走走向向與與志志趣趣相相反反的的路路，，而而一一舉舉成成功功。。一個(gè)個(gè)管管理理者者如如果果不不了了解解其其下下屬屬的的工工作作，，那那他他就就無無法法有有效效地地管管理理他他們們。。人們們所所認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)到到的的是是成成功功者者往往往往經(jīng)經(jīng)歷歷了了更更多多的的失失敗敗，，只只是是他他們們從從失失敗敗中中站站起起來來并并繼繼續(xù)續(xù)向向前前。。22:36:0522:361月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計(jì)計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)高高招招的的專專家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)隨隨叫叫隨隨到到且且價(jià)價(jià)格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:36能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動(dòng)動(dòng)，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價(jià)價(jià)值值。。新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)時(shí)代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是腳踏踏出來的的，歷史史是人寫寫出來的的。人的的每一步步行動(dòng)都都在書寫寫自己的的歷史。。05一月202310:36下下午1月-23差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)細(xì)節(jié)，成功取取決于系統(tǒng)。。速度就是一切切，它是競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不可或缺的的因素。管得少，就是是管得好。05一月2023命運(yùn)本來就不不公平所以我我要改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取巧的人人。10:36:05下午午22:36:05質(zhì)量是維護(hù)顧顧客忠誠(chéng)的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊(duì)來達(dá)成成夢(mèng)想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)隊(duì)友來一起打打比賽。2023/1/522:361月-23在這個(gè)世界上上，沒有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話。一個(gè)人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬個(gè)人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯(cuò)誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2322:36:05感情投資是是在所有投投資中，花花費(fèi)最少，，回報(bào)率最最高的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風(fēng)斗爭(zhēng)。。慷慨?dāng)S此此身。2023/1/522:36:0522:361月-23謝謝各位??！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:36:0522:36:0522:361/5/202310:36:05PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2322:36:0522:36Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。22:36:0522:36:0522:36Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:36:0522:36:05January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月202310:36:05下午午22:36:051月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:36下下午午1月月-2322:36January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/522:36:0522:36:0505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。10:36:05下下午10:36下下午22:36:051月-239、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-23