某集團(tuán)撫順新華街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

撫順新華街項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告漢博集團(tuán)序首先，感謝TESCO給予我們一個(gè)非常難得的合作機(jī)會(huì)！撫順新華街項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)良項(xiàng)目的可塑性讓人心潮澎湃面對(duì)撫順市前所未有的大發(fā)展的機(jī)會(huì)，我們占盡天時(shí)、地利、人和全面分析總結(jié)，我們應(yīng)站在高于區(qū)域及城市的高度去看待項(xiàng)目發(fā)展希望我們的建議能對(duì)貴司有新的幫助與啟發(fā)我們堅(jiān)信通過(guò)我們共同的協(xié)作與努力，終將攜手共進(jìn)，使命必達(dá)！漢博＋七嘉行＝強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合漢博集團(tuán)優(yōu)勢(shì)：領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商；全程服務(wù)能力；多年的項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目操盤(pán)管理人員；精準(zhǔn)的策劃能力和高質(zhì)量的執(zhí)行能力；充足的客戶資源庫(kù)。撫順本地代理公司；一年的客戶積累；2600多組客戶資源。七嘉行優(yōu)勢(shì)博集團(tuán)漢博/七嘉行對(duì)本案的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)12個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2.35億?。⌒枰鉀Q的問(wèn)題以及要達(dá)到的目的需要解決的問(wèn)題達(dá)到的目的我們的產(chǎn)品是什么？——What我們要將產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)？——Who我們的產(chǎn)品什么時(shí)候推向市場(chǎng)？——When我們?cè)趺赐瓿身?xiàng)目操盤(pán)？——How我們的價(jià)格與同區(qū)域樓盤(pán)相比更高——Higher我們銷(xiāo)售的速度要更快——Faster我們?yōu)槭袌?chǎng)奉獻(xiàn)的產(chǎn)品要更好——Better報(bào)告的重點(diǎn)項(xiàng)目的理解——定位項(xiàng)目的基礎(chǔ)——定價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)作——操盤(pán)目錄

宏觀市場(chǎng)分析Ⅰ

微觀產(chǎn)品分析Ⅱ營(yíng)銷(xiāo)策略

Ⅲ

漢博資源Ⅳ

宏觀市場(chǎng)分析Ⅰ

——解讀城市——經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究——房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析——客群分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市撫順市位于遼寧省東部；占地12000平方公里，人口230萬(wàn)，市區(qū)人口140萬(wàn)；全國(guó)31個(gè)特大城市之一；擁有優(yōu)越的地理位置；屬于資源型工業(yè)城市；滿族的發(fā)祥地；全國(guó)著名的紅色旅游城市。順城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市本案經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市1、撫順市有著優(yōu)越的地理位置。

撫順與省會(huì)沈陽(yáng)毗鄰，12公里的高速公路把兩市緊緊相連，市區(qū)距桃仙機(jī)場(chǎng)40公里，距營(yíng)口港200公里，距大連港400公里，且均由高速公路相連，穿越市區(qū)的沈吉、沈撫兩條鐵路干線與全國(guó)鐵路相連，客、貨運(yùn)十分便利快捷。2、撫順市是滿族和清王朝的發(fā)祥地。

世界文化遺產(chǎn)、清朝關(guān)外三陵之首——永陵，佇立在啟運(yùn)山下。當(dāng)年努爾哈赤登基稱(chēng)汗的后金第一都——赫?qǐng)D阿拉城、覺(jué)爾察城、御路古榆、啟運(yùn)神樹(shù)無(wú)不向人昭示著那段神奇的歷史，引起游人無(wú)盡的遐思。

3、撫順市擁有良好的自然環(huán)境。撫順是綠色的天然氧吧，森林覆蓋率達(dá)70%，居全國(guó)先進(jìn)水平，是遼寧省重要的水源地、涵養(yǎng)林和用材基地。撫順東部盛產(chǎn)的人參、鹿葺、林蛙、山野菜、食用菌等特色旅游商品國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)。4、撫順市是全國(guó)著名的紅色旅游基地。

雷鋒紀(jì)念館，隨著雷鋒精神的傳播而聞名國(guó)內(nèi)外；撫順戰(zhàn)犯管理所，是末代皇帝溥儀的再生之地，清王朝始于此地又終于此地；撫順平頂山慘案遺址紀(jì)念館是世界上現(xiàn)存最完整的一處日本軍國(guó)主義侵華罪證的現(xiàn)場(chǎng)遺址；世界第一大人工煤礦——西露天礦是全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)氣勢(shì)宏偉，堪稱(chēng)世界奇觀。歷史文化厚厚重、人文文景觀獨(dú)特特、自然風(fēng)風(fēng)光秀麗經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市石油化工為為主導(dǎo)、煤煤炭和冶金金為骨干、、行業(yè)門(mén)類(lèi)類(lèi)齊全的工工業(yè)體系經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市人杰地靈我們用四個(gè)個(gè)字來(lái)形容容撫順：經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市撫順市從2004年開(kāi)始工業(yè)業(yè)生產(chǎn)總值值以年平均均15%的速度高速速增長(zhǎng)，其其中2007年，工業(yè)生生產(chǎn)發(fā)展突突飛猛進(jìn)，，較上年增增長(zhǎng)近30%。2007年撫順市工工業(yè)生產(chǎn)總總值位于遼遼寧省第5名。圖一：經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市2005-2007年各產(chǎn)業(yè)增增長(zhǎng)幅度表表2005年較上年增長(zhǎng)幅度2006年較上年增長(zhǎng)幅度2007年較上年增長(zhǎng)幅度第一產(chǎn)業(yè)9.9%3.9%10%第二產(chǎn)業(yè)16.3%14.8%16.9%第三產(chǎn)業(yè)13.7%13.5%16.1%表一：結(jié)論：從圖一可以以看出，經(jīng)經(jīng)過(guò)上世紀(jì)紀(jì)90年代東北工工業(yè)基地的的整體技術(shù)術(shù)改造和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型陣痛后后，撫順在在大環(huán)境中中利用良好好的工業(yè)基基礎(chǔ)迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型型。從04年-07年的數(shù)據(jù)可可以看出，，撫順的整整個(gè)社會(huì)投投資和工業(yè)業(yè)發(fā)展增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭良好好。結(jié)合表一可可以看出，，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成成為撫順市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的兩架馬馬車(chē)，說(shuō)明明撫順市在在保持工業(yè)業(yè)立市的基基礎(chǔ)上逐步步向服務(wù)型型城市發(fā)展展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市圖二：撫順市固定定資產(chǎn)投資資額度從2004年開(kāi)始始終終保持高速速增長(zhǎng)，05-07年每年增長(zhǎng)長(zhǎng)30.6%、44.4%、40%，說(shuō)明社社會(huì)投資資額快速速增長(zhǎng)，，社會(huì)總總投資供供給旺盛盛。圖三：撫順市社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售總額的的年平均均增長(zhǎng)率率達(dá)到13.7%，并且持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市圖四：消費(fèi)能力力空前高高漲：城城市消消費(fèi)品零零售額234億元，比比上年增長(zhǎng)15.6％；從行業(yè)看看，批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)業(yè)零售額額161.6億元，比比上年增長(zhǎng)17％；住宿和餐餐飲業(yè)零零售額29.5億元，比比上年增長(zhǎng)11.8％；全市有各各種連鎖鎖店鋪372個(gè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售額額23.3億元，比比上年增長(zhǎng)16.3％。撫順城市市居民人人均可支支配收入入以年均均10%的速度增增長(zhǎng)。結(jié)結(jié)合圖二二、圖三三，可以以看出，，居民可可支配收收入可以以支撐穩(wěn)穩(wěn)步上升升的社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額的增增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市同城的步步伐2007年6月19日，遼寧寧省委書(shū)書(shū)記李克克強(qiáng)對(duì)沈沈陽(yáng)、撫撫順進(jìn)行行實(shí)地調(diào)調(diào)研；9月12日，沈陽(yáng)陽(yáng)、撫順順兩市政政府舉辦辦了“沈撫同城城化戰(zhàn)略略高峰論論壇”；預(yù)計(jì)2015年全面實(shí)實(shí)現(xiàn)兩市市同城化化。同城的措措施沈撫高速速公路調(diào)調(diào)整成市市內(nèi)公交交路線；；兩年內(nèi)取取消現(xiàn)在在撫順的的區(qū)號(hào)，，共同使使用沈陽(yáng)陽(yáng)024的區(qū)號(hào)；；通訊、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、技技術(shù)、醫(yī)醫(yī)療、教教育和金金融服務(wù)務(wù)等方面面實(shí)現(xiàn)共共享；建立共同同的“渾渾河生態(tài)態(tài)人文景景觀帶””；………沈撫同城城經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市沈撫同城城帶給撫撫順的機(jī)機(jī)會(huì)完善調(diào)整整產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，完完成撫順順資源型型城市的的轉(zhuǎn)型；；為撫順發(fā)發(fā)展接續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)、、擴(kuò)大就就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)提供重重要途徑徑；實(shí)現(xiàn)共同同的城市市規(guī)劃和和產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃；利用沈陽(yáng)陽(yáng)的高新新產(chǎn)業(yè)資資源，發(fā)發(fā)展撫順順的新型型產(chǎn)業(yè)；；規(guī)劃渾南南為產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)、渾渾北為生生態(tài)區(qū)，，帶動(dòng)撫撫順渾河河北部的的發(fā)展；；沈撫立交交改建、、沈撫大大道建設(shè)設(shè)，渾河河上游污污染治理理等啟動(dòng)動(dòng)；沈撫同城城推動(dòng)遼寧寧沿海與與腹地互互動(dòng)發(fā)展展，實(shí)現(xiàn)雙贏贏。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市豐富的自自然資源源優(yōu)勢(shì)、、雄厚的的工業(yè)基基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)勢(shì)悠久的歷歷史文化化優(yōu)勢(shì)、、發(fā)展壯壯大的企企業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)230萬(wàn)消費(fèi)人人口支持持、沈撫撫同城的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展撫順經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的支撐點(diǎn)點(diǎn)撫順以資源而而聞名世世界的現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)城市因歷史而而影響中中國(guó)的優(yōu)優(yōu)秀旅游游城市.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市單位：萬(wàn)萬(wàn)元2004年以來(lái)，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資一直直呈現(xiàn)快快速上漲漲態(tài)勢(shì)，，2006年漲幅最最大。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析供給研究究經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市單位：萬(wàn)萬(wàn)平米2005年,施工面積積、竣工工面積為為近幾年年的最高高點(diǎn)，2006年開(kāi)始出出現(xiàn)急劇劇下滑。。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)施工、、竣工分分析供給研究究經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市.（.....）單位：萬(wàn)萬(wàn)平米銷(xiāo)售面積積在2004年出現(xiàn)較較大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，成為為近幾年年銷(xiāo)售的的高峰期期，2005年以后開(kāi)開(kāi)始進(jìn)入入穩(wěn)步增增長(zhǎng)階段段。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售面面積分析析需求研究究經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市單位：萬(wàn)萬(wàn)元近年來(lái)，，銷(xiāo)售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)平穩(wěn)，，銷(xiāo)售額額增幅較較大，間間接導(dǎo)致致商品房房售價(jià)一一直在頻頻頻走高高。撫順地區(qū)區(qū)2003-2006年房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售額額分析需求研究究經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市供需關(guān)系系圖單位：萬(wàn)萬(wàn)平米255萬(wàn)311萬(wàn)415萬(wàn)124.9萬(wàn)從施工量量和銷(xiāo)售售量的靜靜態(tài)角度度來(lái)看，，當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)供過(guò)過(guò)于求的的多余供供應(yīng)量數(shù)數(shù)值在2006年迅速減減少，顯顯現(xiàn)供小小于求的的趨勢(shì)。。根據(jù)《中國(guó)宏觀觀數(shù)據(jù)挖挖掘分析析系統(tǒng)》顯示，2006年撫順市市人均居居住面積積為22.51平米，與與全國(guó)人人均居住住面積指指標(biāo)相差差7.19平米／人人（全國(guó)國(guó)人均居居住面積積為29.7平方米）），撫順順市區(qū)人人口為140萬(wàn)，缺口口面積需需求為1006.6萬(wàn)平米，，按照住住房年需需求面積積100萬(wàn)平米估估算，住住宅購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力可以以滿足約約10.06年的需求求。需求研究究——需求量預(yù)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市供需分析析小結(jié)：：初現(xiàn)供不不應(yīng)求趨趨勢(shì)，居居民購(gòu)房房潛在需需求較大大。.（.....）恒昌大廈廈美美百貨貨金匯廣場(chǎng)場(chǎng)（在建））商海大廈廈罕王商城城萬(wàn)隆商城城商業(yè)城中興時(shí)代代廣場(chǎng)（在建））三聯(lián)商城城鵬達(dá)體育育新瑪特本案從商業(yè)分分布來(lái)講講，多集集中在新新?lián)釁^(qū)，，順城區(qū)區(qū)屬于新新興住宅宅區(qū)域，，商業(yè)逐逐漸轉(zhuǎn)移移集中。。商業(yè)分布布圖傳統(tǒng)南站站商圈新興商圈圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市東部、北北部興盛盛發(fā)展，，成為最最大潛力力股。新興商圈圈隨著市政政府東遷遷，東北北部、北北部（以以渾河為為界）地地產(chǎn)異軍軍突起，，東北區(qū)區(qū)域已成成為撫順順最為集集中的“富人居住住區(qū)”，如何解解決該區(qū)區(qū)域居民民的各項(xiàng)項(xiàng)生活配配套，已已成為該該區(qū)域居居民急待待解決的的問(wèn)題。。新瑪特的的成功無(wú)無(wú)疑印證證了這一一點(diǎn)，但但新瑪特特的經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿滿足北區(qū)區(qū)居民的的生活需需要。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市.（.....）目前集中中的商業(yè)業(yè)地區(qū)，，氛圍比比較濃厚厚，人氣氣很旺。。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市商業(yè)現(xiàn)狀狀商業(yè)市調(diào)調(diào)小結(jié)：：市場(chǎng)呼喚喚品牌商商業(yè)街、、大型高高檔購(gòu)物物中心的的出現(xiàn)。。商業(yè)形態(tài)商場(chǎng)、步行街、住宅底商商業(yè)檔次中低端商業(yè)供量投資活躍，供不應(yīng)求商業(yè)缺口商業(yè)業(yè)態(tài)渾河以北區(qū)域?qū)哟蔚?，?gòu)買(mǎi)力外移商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一，配套不全經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析我們選取取的調(diào)查查項(xiàng)目等價(jià)圈、、等位圈圈潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性原則則明顯借鑒鑒性原則則選取的原原則大自然二二期玫瑰城二二期御龍灣半島假日日銀河灣水岸東城城北臺(tái)SOHO臥龍灣萬(wàn)泉嘉苑苑金匯廣場(chǎng)場(chǎng)（含商商業(yè)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)品牌項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)玫瑰城二期豐遠(yuǎn)地產(chǎn)銀河灣撫順市錦華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司水岸東城遼寧金磊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北臺(tái)SOHO撫順市渾河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司半島假日撫順恒睿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司臥龍灣撫順春泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大自然二期撫順大自然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)泉嘉苑撫順市萬(wàn)泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司御龍灣撫順天麒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金匯廣場(chǎng)撫順市寶順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新華街項(xiàng)目

樣本項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)商全部部為當(dāng)?shù)氐鼗蜻|寧寧省內(nèi)的的開(kāi)發(fā)企企業(yè)，本本項(xiàng)目的的國(guó)際品品牌在當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一一幟。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——產(chǎn)品類(lèi)型型項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型玫瑰城二期板樓多層銀河灣板樓高層、聯(lián)排別墅水岸東城板樓高層北臺(tái)SOHO塔樓高層大自然二期板樓多層、小高層萬(wàn)泉嘉苑板樓高層御龍灣板樓多層金匯廣場(chǎng)塔樓高層臥龍灣板樓高層半島假日板樓高層高層住宅宅是目前前撫順接接受度比比較高的的產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型，高高層的抗抗性較小小，從這這一點(diǎn)，，撫順的的住宅消消費(fèi)理念念要明顯顯強(qiáng)于其其他三線線城市，，不用刻刻意的去去作高層層引導(dǎo)。。目前與與本案可可比性、、競(jìng)爭(zhēng)性性較大的的項(xiàng)目幾幾乎全是是高層。。中心區(qū)區(qū)規(guī)模較較小的項(xiàng)項(xiàng)目以塔塔樓設(shè)計(jì)計(jì)為主。。.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——開(kāi)發(fā)規(guī)模模項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平方米）玫瑰城二期40銀河灣21水岸東城17北臺(tái)SOHO5.55半島假日14臥龍灣9.5大自然二期8萬(wàn)泉嘉苑12御龍灣35金匯廣場(chǎng)7目前撫順順高檔類(lèi)類(lèi)物業(yè)規(guī)規(guī)模不大大，主要要集中于于幾個(gè)中中心城區(qū)區(qū)，住宅宅大多以以中小規(guī)規(guī)模為主主。體體量較大大的項(xiàng)目目分布在在新城或或離商業(yè)業(yè)中心較較遠(yuǎn)的地地方。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——主力戶型型通過(guò)采盤(pán)盤(pán)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，撫撫順?lè)康氐禺a(chǎn)項(xiàng)目目的主力力戶型為為兩居、、三居，，主要受受家庭規(guī)規(guī)模和傳傳統(tǒng)觀念念的影響響。但隨隨著“7090”政策在地地方的進(jìn)進(jìn)一步貫貫徹，幾幾年內(nèi)的的主流產(chǎn)產(chǎn)品將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向以中中小戶型型為主。。項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶型臥龍灣一居、兩居、三居半島假日兩居、三居、四居玫瑰城二期兩居、三居銀河灣兩居、三居、四居水岸東城兩居、三居、四居北臺(tái)SOHO一居、兩居、LOFT大自然二期兩居、三居萬(wàn)泉嘉苑兩居、三居、復(fù)式御龍灣兩居、三居金匯廣場(chǎng)一居、兩居.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——面積區(qū)間間除了部分分小戶型型項(xiàng)目多多集中在在100平米以下下外，100-140平米是整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)的主力力，部分分高檔項(xiàng)項(xiàng)目的大大戶型所所占比例例較大。?？梢钥纯闯鲂魬粜晚?xiàng)目目目前市市場(chǎng)的空空白點(diǎn)，，是投資資型客戶戶和新興興家庭購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的意意向產(chǎn)品品。項(xiàng)目100平米以下所占比例100-140平米所占比例140平米以上占比例半島假日16%42%42%銀河灣30%60%10%水岸東城25%35%40%北臺(tái)SOHO100%0%0%大自然二期33%50%17%萬(wàn)泉嘉苑70%20%10%玫瑰園二期23%50%27%臥龍灣20%54%26%金匯廣場(chǎng)90%10%0%經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目名稱(chēng)結(jié)構(gòu)玫瑰城二期平層臥龍灣平層半島假日平層銀河灣平層（別墅除外）水岸東城平層北臺(tái)SOHOLOFT+平層（頂層）大自然二期平層萬(wàn)泉嘉苑平層+復(fù)式御龍灣平層+復(fù)式（頂層）金匯廣場(chǎng)平層+LOFT目前撫順順高檔住住宅層高高多以平平層產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)，市市場(chǎng)上僅僅有少量量的LOFT、復(fù)式、、錯(cuò)層類(lèi)類(lèi)戶型產(chǎn)產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/平方米）臥龍灣4200銀河灣3300（別墅除外）（售罄）水岸東城4800御龍灣3800北臺(tái)SOHO4300（售罄）大自然二期3600萬(wàn)泉嘉苑3000（售罄）玫瑰城二期3600金匯廣場(chǎng)（精裝）4800半島假日4700，江景5100上述項(xiàng)目目的價(jià)格格主要集集中在3600-4800元/平米的區(qū)區(qū)間，距距離本項(xiàng)項(xiàng)目最近近的臥龍龍灣和半半島假日日的價(jià)格格為4200-5100元/平米，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格制制定具有有借鑒意意義。.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目目分析——物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)費(fèi)（元/月/平方米）臥龍灣1.2銀河灣1.2水岸東城1.2北臺(tái)SOHO1.8大自然二期0.8玫瑰城二期1.2萬(wàn)泉嘉苑1半島假日1.2-1.5御龍灣1.2金匯廣場(chǎng)1.5高檔項(xiàng)目目物業(yè)費(fèi)費(fèi)集中在在1.2/月/平方米左左右。物物業(yè)管理理公司大大部分為為開(kāi)發(fā)商商自己管管理，少少數(shù)項(xiàng)目目聘請(qǐng)國(guó)國(guó)內(nèi)知名名的物業(yè)業(yè)公司作作為顧問(wèn)問(wèn)。北臺(tái)臺(tái)SOHO項(xiàng)目由于于多為L(zhǎng)OFT產(chǎn)品，因因此物業(yè)業(yè)費(fèi)較高高。及時(shí)時(shí)確定高高品質(zhì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)公司并并在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中展現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容容和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也將是是產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的一一大賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目分析析——交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目名稱(chēng)裝修標(biāo)準(zhǔn)御龍灣毛坯半島假日毛坯臥龍灣毛坯銀河灣毛坯水岸東城毛坯北臺(tái)SOHO毛坯大自然二期毛坯萬(wàn)泉嘉苑毛坯玫瑰城二期毛坯金匯廣場(chǎng)簡(jiǎn)裝修撫順主流住宅宅交房標(biāo)準(zhǔn)是是毛坯房，精精裝房幾乎一一直為市場(chǎng)空空白，目前在在銷(xiāo)的金匯廣廣場(chǎng)項(xiàng)目為簡(jiǎn)簡(jiǎn)裝修交房，，定價(jià)較高。。2007年市場(chǎng)的熱銷(xiāo)銷(xiāo)的新華慧景臺(tái)臺(tái)為精裝修交交房，反響較較好。精裝房在業(yè)界一一直被認(rèn)為是是未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)勢(shì)，需要靈活活運(yùn)用精裝修修策略帶動(dòng)撫撫順市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目分析析——其他內(nèi)容飄窗：20%樓盤(pán)有飄窗，，80%樓盤(pán)無(wú)飄窗，，但飄窗設(shè)計(jì)計(jì)非常落后，，轉(zhuǎn)換概念，，使得可用空空間提高，飄飄窗設(shè)計(jì)也不不能盡其人意意，使用者受受到角度影響響不能大視野野觀景，缺乏乏轉(zhuǎn)角飄窗；；陽(yáng)臺(tái)：各項(xiàng)目目根據(jù)戶型大大小設(shè)置了2個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)、、一個(gè)廳室陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，小面積積的一般也會(huì)會(huì)設(shè)置一個(gè)生生活陽(yáng)臺(tái)；公共部分普通通住宅基本都都為簡(jiǎn)單裝修修，地面為地地磚和水泥沙沙漿抹平，墻墻面、天花多多為涂料。高高檔公寓公共共區(qū)域多為精精裝修，地面面為大理石地地磚，墻面、、天花為高檔檔乳膠漆，如如金匯廣場(chǎng)、、北臺(tái)SOHO；產(chǎn)品大部分仍仍然按照其非非常傳統(tǒng)的單單套戶型模板板形式設(shè)計(jì)建建造，缺乏新新穎性和人性性化，無(wú)法使使房間在生活活居用上更有有空間感和功功能性，亟待待需要有以人人生活居住為為本的建筑設(shè)設(shè)計(jì)和功能特特殊區(qū)分的設(shè)設(shè)計(jì)。.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目分析析——個(gè)案展示——半島假日順城區(qū)臨江路路東段40號(hào)；14萬(wàn)平米建面，，1190戶；小高層4棟，高層5棟；97-105平米兩居、121-144平米三居、153-189平米四居；分兩期開(kāi)盤(pán)，，預(yù)計(jì)08年4-5月份一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)；地理位置優(yōu)越越，戶戶觀湖湖景。點(diǎn)評(píng)：該樓盤(pán)地理位位置優(yōu)越、戶戶型設(shè)計(jì)良好好，面積偏大大，但是該地地塊為城區(qū)內(nèi)內(nèi)最后的水景景住宅，銷(xiāo)售售價(jià)格高于市市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品品，將成為未未來(lái)?yè)犴樖泻雍舆厴?biāo)志項(xiàng)目目，也將與本本案產(chǎn)生正面面競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目分析析——個(gè)案展示——臥龍灣位于金融街上上，撫順北站站南行50米路東；與本案直線距距離500米；占地14300平米，建面95000平米，6棟高層圍合，，建筑層數(shù)為為26、28、30層；49平米一居、62-117平米兩居（主主力）、120-135平米三居；社區(qū)內(nèi)配備幼幼兒園；公交線路眾多多，交通便利利；預(yù)計(jì)2008年4月開(kāi)盤(pán)。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目與本案案位于同一直直線道路上，，面積存在部部分重合，今今年對(duì)本案的的銷(xiāo)售將產(chǎn)生生沖擊。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅項(xiàng)目分析析——個(gè)案展示——金匯廣場(chǎng)項(xiàng)目位于新?lián)釗釁^(qū)罕王商廈廈對(duì)面，屬于于步行街的標(biāo)標(biāo)志性建筑；；項(xiàng)目占地2682平米、建面60097平米，共27層，建筑高95.9米；1-7層為商業(yè)、8層會(huì)所、9-25層為住宅，供供給小戶型204套；面積38-103平米，簡(jiǎn)裝修修交房。點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目為撫順順現(xiàn)銷(xiāo)的唯一一小戶型項(xiàng)目目，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售，小面積售售價(jià)4800元/平米。.（.....）經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市住宅市調(diào)小結(jié)結(jié)：1、市場(chǎng)產(chǎn)品多多數(shù)是毛坯交交房，精裝修修項(xiàng)目數(shù)量很很少；2、撫順市場(chǎng)對(duì)對(duì)高層住宅接接受程度較高高；3、面積范圍集集中在100-140平米，小戶型型屬于市場(chǎng)稀稀缺產(chǎn)品；4、戶型結(jié)構(gòu)缺缺少變化，市市場(chǎng)在售產(chǎn)品品基本為平層層；5、市場(chǎng)銷(xiāo)售均均價(jià)為3600-5000/平米；6、物業(yè)管理缺缺少知名的物物業(yè)公司。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：一、供給層面面供小于求，在在售的高檔住住宅以商住兩兩用公寓為主主，目前常規(guī)規(guī)高檔住宅項(xiàng)目主主要集中在順順城區(qū)河?xùn)|的的市政府周邊邊區(qū)域，商務(wù)務(wù)公寓主要聚集于于新?lián)釁^(qū)南站站商圈覆蓋范范圍內(nèi)，多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目前已已接近尾盤(pán)狀態(tài)。。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目不多。產(chǎn)品以高層、、小高層為主主，多層為輔輔，偶有聯(lián)排排別墅出現(xiàn)。。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市二、需求層面面由生存型向舒舒適型的轉(zhuǎn)變變；家庭結(jié)構(gòu)由擴(kuò)擴(kuò)展型向核心心型發(fā)展；對(duì)高層、小高高層的抗性不不大；注重單位面積積的使用率和和功能空間的的合理性；住宅設(shè)施設(shè)備備的裝備水平平要求更高了了；比較注意住宅宅區(qū)周邊的醫(yī)醫(yī)療衛(wèi)生、文文教娛樂(lè)、商商業(yè)交通等環(huán)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：.（.....）主力戶型多為為中大戶型，，市場(chǎng)接受有有難度；產(chǎn)品精細(xì)化程程度不高，缺缺少高端豪宅宅產(chǎn)品；商業(yè)處于傳統(tǒng)統(tǒng)百貨商店—中心百貨商場(chǎng)場(chǎng)—大型倉(cāng)儲(chǔ)式賣(mài)賣(mài)場(chǎng)的過(guò)程；；區(qū)域內(nèi)缺少真真正大型的購(gòu)購(gòu)物中心，目目前渾河北區(qū)區(qū)除了新瑪特特、將軍廣場(chǎng)場(chǎng)、北站購(gòu)物物廣場(chǎng)、蘇寧寧電器分散的的購(gòu)物商場(chǎng)外外，無(wú)集中購(gòu)購(gòu)物中心；老年型住宅或或者老人——子女型復(fù)合式式住宅有相當(dāng)當(dāng)?shù)男枨罅?；；?duì)簡(jiǎn)單裝修和和精品裝修房房屋的需求也也逐漸顯現(xiàn)。。三、產(chǎn)品層面面經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)業(yè)度和整體素素質(zhì)有待提高高；多數(shù)項(xiàng)目缺乏乏專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的的推廣，推廣廣手段參差不不齊；被動(dòng)銷(xiāo)售項(xiàng)目目居多，缺少少主動(dòng)出擊的的戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)。。四、營(yíng)銷(xiāo)層面面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展研究結(jié)論論：經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市客戶從事職業(yè)置業(yè)狀況價(jià)值取向石化、煤炭等行業(yè)高層管理者私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)高層管理者反復(fù)置業(yè)群體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)追求身份的體現(xiàn)身份、舒適度驅(qū)動(dòng)石化、煤炭等行業(yè)中層管理者個(gè)體老板企業(yè)中層管理者教師、公務(wù)員等經(jīng)歷自建房和團(tuán)購(gòu)時(shí)代，至少有1套以上的房產(chǎn)注重身份認(rèn)同，舒適度驅(qū)動(dòng)企事業(yè)單位職工參加工作時(shí)間5年以內(nèi)的年輕人租房或擁有單位福利房，面積較小，追求面積改善追求性價(jià)比及舒適度價(jià)格驅(qū)動(dòng)中端客戶高端客戶中高端客戶支付能力高低經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市客戶流動(dòng)性較較小，傾向于于本地置業(yè)，，主流客戶為為居住升級(jí)客客戶。撫順市購(gòu)房客客戶流動(dòng)性比比較小、地緣緣性強(qiáng)，多在在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)購(gòu)置房屋。由于撫順市房房屋變化性不不多，高端及及中高端客戶戶傾向于選擇擇具有創(chuàng)新性、景觀觀好的產(chǎn)品。目前撫順市場(chǎng)場(chǎng)主流購(gòu)房客客戶為居住升級(jí)客戶戶，他們現(xiàn)在有有住房，但居居住面積較小小、品質(zhì)較差。購(gòu)購(gòu)房的第一要求是對(duì)對(duì)面積的要求求，滿足基本功功能空間需求求。國(guó)家2007年9月份針對(duì)貸款款實(shí)行的新政政對(duì)撫順市場(chǎng)場(chǎng)的影響不大大。撫順市客戶特特征客戶來(lái)源事業(yè)單位員工工、公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主、個(gè)個(gè)體老板大中型企業(yè)職職工面臨房屋屋的升級(jí)更新新，為子女購(gòu)購(gòu)置住房的需需求也比較突突出；政府公務(wù)員、、教師等客戶戶擁有穩(wěn)定的的收入，對(duì)貸貸款（特別是是公積金貸款款）接受程度度很高；石化和煤炭等等衍生行業(yè)人人員、包括私私營(yíng)業(yè)主和個(gè)個(gè)體老板，以以及從事其他他行業(yè)的個(gè)體體老板?？蛻籼卣鞔笾行推髽I(yè)職職工.（.....）我們追求的是是以市場(chǎng)提供供的數(shù)據(jù)作為為項(xiàng)目定位的的標(biāo)尺……知彼知己——百戰(zhàn)百勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究房地產(chǎn)市場(chǎng)客群分析解讀城市——項(xiàng)目SWOT分析——項(xiàng)目定位——產(chǎn)品優(yōu)化建議議微觀產(chǎn)品分析Ⅱ渾河以北為撫撫順下一個(gè)5年計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的區(qū)域；；寧遠(yuǎn)街和永寧寧街將城市分分為東西兩部部分，本項(xiàng)目目處于東西的的交匯處；該區(qū)域域已經(jīng)經(jīng)成為為撫順順市“富人”居住區(qū)區(qū)；本項(xiàng)目目地處處新興興商業(yè)業(yè)區(qū)，，與傳傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)區(qū)相距距很近近。新興商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)寧遠(yuǎn)街永寧街關(guān)鍵詞詞：中中心、、新興興、富富人居居住區(qū)區(qū)、宜宜商宜宜住產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量1總用地面積m2188002總建筑面積m2124420

地上建筑面積m2109756其中住宅建筑面積m219915公寓建筑面積m228720群房建筑面積m260266其中品牌商業(yè)建筑面積m217862商場(chǎng)建筑面積m242404地下建筑面積m2146643容積率

5.844建筑基底面積m2134005建筑密度%71.286停車(chē)位輛387根據(jù)修修訂的的數(shù)據(jù)據(jù)：““地上上建筑筑面積積”中中“住住宅建建筑面面積””為19081.6平米，，“公公寓建建筑面面積””為24818.33平米。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值撫順市市民對(duì)對(duì)2類(lèi)住宅宅產(chǎn)品品感興興趣：：一是是商圈圈內(nèi)擁?yè)碛胸S豐富生生活配配套的的住宅宅項(xiàng)目目；二二是擁?yè)碛辛剂己米宰匀画h(huán)環(huán)境地地段、、園林林景觀觀的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品。。TESCO作為全全球的的商業(yè)業(yè)零售售巨頭頭，帶帶給撫撫順市市民一一種全全新的的全新新的生生活方方式，，也是是我們們項(xiàng)目目的核核心價(jià)價(jià)值所所在。。全球品品牌，，卓越越超群群。＝TESCOLIFE產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值本案核心地地段，，見(jiàn)證證城市市發(fā)展展。城市新新區(qū)崛崛起的的門(mén)戶戶位置置；地處撫撫順市市“富富人區(qū)區(qū)”。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值坐擁繁繁華，，體驗(yàn)驗(yàn)國(guó)際際品質(zhì)質(zhì)購(gòu)物物感受受。繁華商商業(yè)新新區(qū)的的中心心地帶帶；TESCO大賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)將創(chuàng)創(chuàng)造撫撫順商商業(yè)新新格局局；體驗(yàn)豐豐富、、便利利、快快捷、、現(xiàn)代代、輕輕松的的新購(gòu)購(gòu)物理理念。。.（.....）產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值交通便便利，，四通通八達(dá)達(dá)。距離撫撫順新新站500米路程程；距離撫撫順南南站10分鐘車(chē)車(chē)程；；地處貫貫穿東東西城城區(qū)的的交通通主干干道；；多路公公交車(chē)車(chē)可以以直達(dá)達(dá)，1路、7路、12路、20路、22路、36路、801路等。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值戶型獨(dú)獨(dú)特，，面積積適中中，極極具市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。薄板公公寓，，戶戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)；兩梯五五戶，，私密密性強(qiáng)強(qiáng)；別墅品品質(zhì)的的入戶戶花園園；撫順少少有的的小戶戶型；；低總價(jià)價(jià)享受受年輕輕人的的樂(lè)園園；小戶型型中罕罕有的的單獨(dú)獨(dú)廚房房。產(chǎn)品定定位（（物理理層面面）國(guó)際品品牌，，實(shí)力力保證證。絕版的的核心心地段段國(guó)際化化的商商業(yè)環(huán)環(huán)境獨(dú)特產(chǎn)產(chǎn)品、、舒適適空間間交通便便利、、快捷捷產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議首席城城市國(guó)國(guó)際時(shí)時(shí)尚生生活圈圈.（.....）1、TESCO的品牌效應(yīng)；2、城市中心區(qū)；3、交通發(fā)達(dá)，配套完善；4、渾河生態(tài)體系，獨(dú)一無(wú)二的景觀資源；5、TESCO進(jìn)駐，帶動(dòng)板塊價(jià)值提升。1、商住混合，不易管理；2、綠化條件差，無(wú)園林規(guī)劃；3、臨街噪聲影響；4、公寓產(chǎn)品為東西向，市場(chǎng)接受有難度。1、宏觀政策帶來(lái)的市場(chǎng)變數(shù)；2、半島假日、臥龍灣正面競(jìng)爭(zhēng)。1、核心區(qū)打造的精品生活；2、小戶型低總價(jià)帶來(lái)的市場(chǎng)空間；3、小戶型對(duì)投資客的吸引力。優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（Threats）產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值核心價(jià)價(jià)值整整合撫順中中心區(qū)區(qū)的國(guó)國(guó)際頂頂級(jí)公公寓放大萃萃取為為形象象定位位關(guān)鍵詞詞獨(dú)特、、品味味、引引領(lǐng)、、功能能、升升值、、潛力力產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）形象定定位（（精神神層面面）新資本本聚集集地帶帶新新富城城市中中心產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——住宅本項(xiàng)目目較高高的價(jià)價(jià)格決決定了了項(xiàng)目目的高高端性性，對(duì)對(duì)應(yīng)的的核心心目標(biāo)標(biāo)客群群為撫撫順區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)的富富裕階階層，，他們們是民民間財(cái)財(cái)富的的持有有者，，他們們具備備很強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力□撫撫順當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡乃綘I(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主；；□當(dāng)當(dāng)?shù)負(fù)頁(yè)碛谢一疑帐杖氲牡墓珓?wù)務(wù)員群群體；；□商商務(wù)高高端人人士、、民間間資本本持有有者；；□專(zhuān)專(zhuān)家、、畫(huà)家家、作作家等等自由由職業(yè)業(yè)者；；□投投資客客；□……產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——住宅他們認(rèn)認(rèn)可該該區(qū)域域的發(fā)發(fā)展，，對(duì)新新興的的高檔檔或繁繁榮的的區(qū)域域比較較容易易發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其價(jià)價(jià)值，，并樂(lè)于融融入其其中，，不受受固有有思想想的束束縛，，看中中今天天城市市發(fā)展展中形形成的的區(qū)位位價(jià)值值；他們經(jīng)經(jīng)常往往來(lái)于于多個(gè)個(gè)城市市之間間，見(jiàn)見(jiàn)多識(shí)識(shí)廣，，信息息接受受快速速；他們通通過(guò)相相對(duì)超超前的的消費(fèi)費(fèi)來(lái)證證明自自身的的成功功；他們是是整個(gè)個(gè)城市市消費(fèi)費(fèi)的催催動(dòng)者者；他們看看好城城市的的發(fā)展展前景景；……客戶的的特征征描述述產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——住宅目標(biāo)客客戶洞洞察他們具具有敏敏銳的的洞察察力他們買(mǎi)買(mǎi)的不不僅是是房子子，也也尋求求一種種感覺(jué)覺(jué)一種高高于生生活的的體驗(yàn)驗(yàn)，一一種詮詮釋身身份的的標(biāo)簽簽價(jià)格不不是最最重要要，感感覺(jué)是是最重重要的的素質(zhì)可可能沒(méi)沒(méi)有期期望的的高認(rèn)為房房子不不僅是是生活活居所所，更更是一一種身身份的的象征征決策的的過(guò)程程可能能會(huì)比比較短短看似理理性的的外表表下藏藏著一一顆感感性的的心骨子里里強(qiáng)烈烈的優(yōu)優(yōu)越感感與征征服欲欲產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）客群定定位——住宅目標(biāo)客客戶潛潛伏領(lǐng)領(lǐng)域目標(biāo)客群所屬行業(yè)企事業(yè)單位管理層、高級(jí)職員市級(jí)政府部門(mén)金融企業(yè)石油、煤炭、化工等企業(yè)其他行業(yè)企業(yè)商業(yè)高管商場(chǎng)餐飲娛樂(lè)臨街小商鋪二次置業(yè)者中高檔小區(qū)投資客本地、外地人士產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——住宅消費(fèi)群群體構(gòu)構(gòu)成年齡、家庭結(jié)構(gòu)職業(yè)背景30-50歲的三、四口之家撫順石油、化工行業(yè)的中高層企業(yè)管理人員撫順政府行政部門(mén)（政府、公檢法、工商、稅務(wù)等）中高級(jí)公務(wù)員建材（沙子、煤、鋼材等）行業(yè)及輔助運(yùn)輸行業(yè)的私營(yíng)業(yè)主南站商圈私營(yíng)業(yè)主撫順市市的就就業(yè)群群體中中，中中年以以上具具有較較高的的收入入水平平，是是主要要的購(gòu)購(gòu)房消消費(fèi)群群體。。他們們不論論在個(gè)個(gè)人月月收入入還是是家庭庭月收收入上上都屬屬于中中高檔檔次，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力比較較雄厚厚，這這部分分人基基本完完成了了初次次置業(yè)業(yè)，購(gòu)購(gòu)房目目的以以改善善個(gè)人人住房房條件件或者者資助助子女女成家家為主主，住住房消消費(fèi)大大于住住房投投資。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——SOHO公寓■城市新新貴階階層[衣冠男男女]群體特特征探探秘群體指指向：：新貴公公子：：時(shí)尚尚新人人新新貴麗麗人：：窈姚姚淑女女年齡范范圍：：25-35歲他們頻頻繁出出沒(méi)的的地方方:高檔娛娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所、、咖啡啡廳、、高檔檔茶餐餐廳等等場(chǎng)所所特征探探秘：：品位情情結(jié)/享樂(lè)情情結(jié)必必須須從物物質(zhì)和和精神神層面面滿足足他們們與眾眾不同同的新新生觀觀的享享受生生活需需求和和他們們的品品位情情結(jié)，，他們們享受受了別別人夢(mèng)夢(mèng)寐以以求的的上流流品質(zhì)質(zhì)生活活元素素。目標(biāo)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群群體產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議客群定定位——SOHO公寓■金融單單位群體指指向：：保險(xiǎn)公公司、、證券券公司司、銀銀行目標(biāo)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群群體產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)化建建議建筑設(shè)設(shè)計(jì)智能化化建議議配套設(shè)設(shè)施產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—外立立面面建建議議建筑筑外外立立面面效效果果對(duì)外外私私密密、、觀觀景景開(kāi)開(kāi)放放追求求舒舒適適、、健健康康生生態(tài)態(tài)外型型穩(wěn)穩(wěn)重重、、色色調(diào)調(diào)清清新新彰顯顯個(gè)個(gè)性性、、獨(dú)獨(dú)樹(shù)樹(shù)一一幟幟要點(diǎn)點(diǎn)：：產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—外立立面面建建議議（（一一））風(fēng)格格：：簡(jiǎn)潔潔、、現(xiàn)現(xiàn)代代，，突突出出地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑效效果果。。外墻墻面磚磚、陶陶土土磚磚，如如朱朱紅紅、、高高級(jí)級(jí)灰灰。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—外立立面面建建議議（（二二））運(yùn)用用玻玻璃璃幕幕與與建建筑筑實(shí)實(shí)體體的的結(jié)結(jié)合合效效果果，，突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的個(gè)個(gè)性性和和品品質(zhì)質(zhì)。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—飄窗窗以以及及落落地地窗窗的的應(yīng)應(yīng)用用現(xiàn)代代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約約風(fēng)風(fēng)格格的的立立面面宜宜采采用用飄飄窗窗、、大大面面積積落落地地玻玻璃璃等等處處理理產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—屋頂頂花花園園建建議議（（一一））由于于項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體綠綠化化缺缺乏乏，，建建議議利利用用5層屋屋面面設(shè)設(shè)置置特特色色園園林林。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—屋頂頂立立體體種種植植技技術(shù)術(shù)示示意意屋面面綠綠化化不不占占用用地地面面土土地地，，能能夠夠?yàn)闉樯缟鐓^(qū)區(qū)增增添添綠綠色色，，美美化化家家居居環(huán)環(huán)境境。。除除此此以以外外，，屋屋面面綠綠化化后后可可緩緩解解冷冷熱熱“沖擊擊”，能能有有效效延延緩緩樓樓面面老老化化和和因因溫溫度度差差引引起起的的膨膨脹脹收收縮縮而而造造成成的的屋屋頂頂構(gòu)構(gòu)造造裂裂縫縫滲滲漏漏現(xiàn)現(xiàn)象象，，延延長(zhǎng)長(zhǎng)屋屋頂頂保保護(hù)護(hù)層層的的壽壽命命，，屋屋頂頂不不易易被被腐腐蝕蝕和和風(fēng)風(fēng)化化。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)—屋頂頂花花園園建建議議（（二二））———增加加綠綠化化空空間間的的同同時(shí)時(shí)———最大大化化挖挖掘掘項(xiàng)項(xiàng)目目人人文文景景觀觀資資源源，，形形成成多多元元化化、、開(kāi)開(kāi)放放式式的的共共享享休休閑閑空空間間——開(kāi)展輔助助性的經(jīng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目:如露天水水吧\咖啡吧\燒烤臺(tái)娛樂(lè)設(shè)施施休閑設(shè)施施露天燒烤烤產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）建筑設(shè)計(jì)計(jì)—采用新技技術(shù)，達(dá)達(dá)到節(jié)能能目標(biāo)環(huán)保建材節(jié)能住宅外墻保溫屋面保溫窗體保溫減震降噪水循環(huán)利用智能化設(shè)備恒溫恒濕新風(fēng)系統(tǒng)HighLow造賣(mài)點(diǎn)、低成本、高效應(yīng)，凸現(xiàn)項(xiàng)目科技含量，凸現(xiàn)國(guó)際大品牌的影響力和感召力。項(xiàng)目成本效果建議產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目?jī)?yōu)化化建議建筑設(shè)計(jì)計(jì)智能化建建議配套設(shè)施施產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議配套設(shè)施施—大堂酒店式大大堂裝修修：—體現(xiàn)產(chǎn)品品品質(zhì)，，—強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的高端端屬性，，—拔升項(xiàng)目目形象。。產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議配套設(shè)施施—泛會(huì)所商業(yè)部分分的娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施雙雙重定位位，既對(duì)對(duì)外營(yíng)業(yè)業(yè)，又兼兼有業(yè)主主活動(dòng)的的會(huì)所功功能，業(yè)業(yè)主買(mǎi)房房贈(zèng)會(huì)員員卡，享享受消費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠，，在營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣環(huán)環(huán)節(jié)，勢(shì)勢(shì)必作為為住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售的一一大強(qiáng)勢(shì)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。。中高檔樓樓盤(pán)一般般會(huì)所設(shè)設(shè)施健身房會(huì)所餐廳廳/咖啡吧桌球室棋牌室兒童游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)本項(xiàng)目必必須配備備的設(shè)施施高檔樓盤(pán)盤(pán)會(huì)所設(shè)設(shè)施室內(nèi)溫水水/室外游泳泳池網(wǎng)球場(chǎng)壁球場(chǎng)室內(nèi)多功功能運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)桑拿浴室室溫室園藝藝能作為項(xiàng)項(xiàng)目具差差異化的的賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議物業(yè)服務(wù)務(wù)結(jié)合撫順順市場(chǎng)，，建議：：聘用國(guó)內(nèi)內(nèi)知名物物業(yè)管理理公司作作顧問(wèn)，，如高力力國(guó)際等等產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）從A到A+五星級(jí)物物業(yè)服務(wù)務(wù)產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議管家能做做的事叫叫早服務(wù)務(wù)、代收?qǐng)?bào)紙紙、送洗衣物物、交水電電費(fèi)等都不是是問(wèn)題,如果你的的房子需要修理理,他甚至可以幫你監(jiān)工工。鐘點(diǎn)點(diǎn)傭人呢呢？自然是把把你家打打理的干干凈凈凈…定制化的的生活秘秘書(shū)◆闔家家旅游安安排◆生日日宴會(huì)等等◆信報(bào)報(bào)派送◆兒童童接送◆寵物物代管◆……產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議項(xiàng)目?jī)?yōu)化化建議建筑設(shè)計(jì)計(jì)智能化建建議配套設(shè)施施產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議小區(qū)安防防系統(tǒng)IC卡進(jìn)樓、、IC卡定向電電梯停層層（日立立、三菱菱）、IC車(chē)輛管理理。樓宇可視視對(duì)講系系統(tǒng)樓座內(nèi)設(shè)設(shè)置可視視對(duì)講系系統(tǒng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)來(lái)訪訪者與住住戶、管管理員、、住戶與與管理員員之間的的雙向?qū)?duì)講，杜杜絕不速速之客，，好似給給家庭安安裝一道道無(wú)形的的“電子子防盜網(wǎng)網(wǎng)”。家居安防防系統(tǒng)各種安防防探測(cè)器器，如紅紅外幕簾簾探測(cè)器器、燃?xì)鈿庑孤┨教綔y(cè)器、、煙感探探測(cè)器、、緊急求求救按鈕鈕，當(dāng)發(fā)發(fā)生緊急急情況時(shí)時(shí)，自動(dòng)動(dòng)將報(bào)警警信息傳傳送到管管理中心心。電信電視視系統(tǒng)寬帶/光纖上網(wǎng)網(wǎng)有線電視視/衛(wèi)星電視視智能化建建議產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議.（.....）方案優(yōu)化化：樓座單體體；樓座戶型型劃分；；大堂；；車(chē)輛入入口；人人行入口口；車(chē)庫(kù)庫(kù)分區(qū)；；外立面面；戶門(mén)門(mén)；VIP通道設(shè)備設(shè)施施優(yōu)化：：電梯配置置；采暖暖；給排排水；無(wú)無(wú)障礙設(shè)設(shè)計(jì)；小小區(qū)專(zhuān)網(wǎng)網(wǎng)；公共共數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)我們會(huì)進(jìn)進(jìn)一步提提供支持持產(chǎn)品定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議營(yíng)銷(xiāo)策略

Ⅲ

——總體銷(xiāo)售售策略——營(yíng)銷(xiāo)策略略——營(yíng)銷(xiāo)推廣廣排期營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)標(biāo)銷(xiāo)售周期期及目標(biāo)標(biāo)：1、住宅及及SOHO的銷(xiāo)售周周期分別別為12個(gè)月，完完成總銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積95%的銷(xiāo)售任任務(wù)。2、SOHO公寓將在在住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售率達(dá)達(dá)到60%時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)銷(xiāo)售。營(yíng)銷(xiāo)目的的：1、樹(shù)立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌形象。。2、首先推推出住宅宅產(chǎn)品，，有效避避免住宅宅小戶型型產(chǎn)品與與SOHO產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。3、透過(guò)住住宅熱銷(xiāo)銷(xiāo)和商業(yè)業(yè)形象的的不斷建建立，提提升SOHO產(chǎn)品價(jià)格格。整體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路1、借勢(shì)、、造勢(shì)：：借助大大型超市市的東風(fēng)風(fēng)，炒熱熱區(qū)位，，引起全全城聚焦焦。3、樹(shù)立品品牌：在在進(jìn)行整整個(gè)項(xiàng)目目宣傳推推廣的過(guò)過(guò)程中，，始終高高調(diào)宣傳傳TESCO，樹(shù)立TESCO和項(xiàng)目的的品牌知知名度，，促動(dòng)住住宅、公公寓的銷(xiāo)銷(xiāo)售，后期期通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目的熱熱銷(xiāo)加強(qiáng)強(qiáng)TESCO的品牌價(jià)價(jià)值，形形成雙贏贏。2、營(yíng)造商商業(yè)氛圍圍：通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目目商業(yè)預(yù)預(yù)期價(jià)值值的塑造造引導(dǎo)消消費(fèi)，提提升客戶對(duì)對(duì)區(qū)位投投資升值值的預(yù)期期，促動(dòng)動(dòng)住宅及及公寓的的銷(xiāo)售，，形成良性循環(huán)環(huán)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。。營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略主要銷(xiāo)售售節(jié)點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)前接接待中心心具備可可接待客客戶條件件，20天時(shí)間完完成前期期準(zhǔn)備工工作1個(gè)月時(shí)間間完成銷(xiāo)銷(xiāo)售道具具準(zhǔn)備工工作和銷(xiāo)銷(xiāo)售代表表招聘、、培訓(xùn)工工作蓄水周期期期為2個(gè)月，完完成價(jià)格格市場(chǎng)摸摸底并積積累開(kāi)盤(pán)盤(pán)客戶預(yù)計(jì)銷(xiāo)售售周期12個(gè)月，完完成整體體銷(xiāo)售準(zhǔn)備期蓄水期持銷(xiāo)期20天2個(gè)月4個(gè)月4個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期2個(gè)月尾盤(pán)期Openday營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略.（.....）營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略價(jià)格預(yù)期期的兩個(gè)個(gè)原則：：1、在現(xiàn)有有市場(chǎng)下下，如何何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值的最大大化；2、在中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)即即將進(jìn)入入冬天的的時(shí)期，，如何保保證發(fā)展展商資金金的安全全性。本案價(jià)格格推導(dǎo)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/平）項(xiàng)目位置道路交通周邊配套社區(qū)景觀社區(qū)配套（會(huì)所等）品牌規(guī)模容積率市場(chǎng)認(rèn)知度臥龍灣42009910098101989510199101半島假日470098989610510298103102105北臺(tái)SOHO43009897989496959898103銀河灣330097989610194101105101105大自然二期3600959796989710198102103水岸東城4800979694989798103102101金匯廣場(chǎng)48001051051059595999897104御龍灣380095959598949510710497本案---------100100100100100100100100100相對(duì)價(jià)格P-（N）＝銷(xiāo)售均價(jià)（N）*100/因素分值1*100/因素分值2*…………本案均價(jià)＝1/∑銷(xiāo)售率（1-5)*∑(P-*對(duì)應(yīng)銷(xiāo)售率)經(jīng)過(guò)選取取目前市市場(chǎng)上的的典型項(xiàng)項(xiàng)目，進(jìn)進(jìn)行推導(dǎo)導(dǎo)，得出出住宅部分分毛坯房房的均價(jià)價(jià)為：4800元/平米項(xiàng)目名稱(chēng)相對(duì)價(jià)格P-臥龍灣4450半島假日5108北臺(tái)SOHO5443銀河灣3387大自然二期3774水岸東城4738金匯廣場(chǎng)5075御龍灣4763項(xiàng)目名稱(chēng)臥龍灣半島假日北臺(tái)SOHO銀河灣大自然二期水岸東城金匯廣場(chǎng)御龍灣銷(xiāo)售率0.30.41110.90.70.7營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略SOHO公寓價(jià)格系數(shù)表

權(quán)重住宅部分SOHO公寓景觀0.1100100朝向0.310695戶型0.25108125噪音0.159696面積0.2102114

相對(duì)系數(shù)11103.6108.33調(diào)整系數(shù)

11相對(duì)系數(shù)2

1.0361.0833根據(jù)系數(shù)數(shù)表，可可以得出出：SOHO公寓毛坯坯房均價(jià)價(jià)：5200元/平米根據(jù)撫順順市的市市場(chǎng)情況況，我們們建議增增加“菜菜單式””精裝修修，增加加產(chǎn)品的的附加值值，提高高物業(yè)的的銷(xiāo)售均均價(jià)，建建議增加加600元/平米的精精裝修（（精裝修修標(biāo)準(zhǔn)待待方案確確定后另另行提交交），所所以精裝修價(jià)價(jià)格為：5800元/平米營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略住宅毛坯坯、SOHO公寓毛坯坯房銷(xiāo)售價(jià)格格明細(xì)月份均價(jià)成交面積成交額總計(jì)銷(xiāo)售率強(qiáng)銷(xiāo)期4個(gè)月住宅465011448.965323766412843721460%SOHO公寓（毛坯）5050148917519955060%持續(xù)期4個(gè)月住宅50005728.48286424006885080030%SOHO公寓（毛坯）540074464020840030%尾盤(pán)期2個(gè)月住宅52001904.1699016322379708010%SOHO公寓（毛坯）56002481.331389544810%住宅￥4,809.9619081.691,781,696.00

100%SOHO公寓（毛坯）￥5,210.0024818.33129,303,398

100%合計(jì)

43899.93

221,085,094.00100%.（.....）營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略住宅毛坯坯、SOHO公寓精裝裝修銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格明細(xì)細(xì)月份均價(jià)成交面積成交額總計(jì)銷(xiāo)售率強(qiáng)銷(xiāo)期4個(gè)月住宅465011448.965323766413737181460%SOHO公寓（精裝）5650148918413415060%持續(xù)期4個(gè)月住宅50005728.48286424007331840030%SOHO公寓（精裝）600074464467600030%尾盤(pán)期2個(gè)月住宅52001904.1699016322528587810%SOHO公寓（精裝）62002481.331538424610%住宅￥4,809.9619081.691,781,696.00

100%SOHO公寓（精裝）￥5,810.0024818.33144,194,396

100%合計(jì)

43899.93

235,976,092.00100%預(yù)熱期：：項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品形象象，市場(chǎng)場(chǎng)高度性性宣導(dǎo)。。執(zhí)行解讀讀：本階階段產(chǎn)品品亮相，，高度性性市場(chǎng)定定位明確確，依托托品質(zhì)、、規(guī)劃等等，明確確自身地地標(biāo)型型地位位。廣告配配合：：媒體體通路路全面面配合合，暗暗線配配合項(xiàng)項(xiàng)目品品牌。。蓄水期期推廣廣周期期表營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略準(zhǔn)備期蓄水期持銷(xiāo)期20天2個(gè)月4個(gè)月4個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期2個(gè)月尾盤(pán)期Openday對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行預(yù)熱熱，進(jìn)進(jìn)行板板塊的的炒作作，引引起社社會(huì)關(guān)關(guān)注，，為后后期宣宣傳及及銷(xiāo)售售做鋪鋪墊。。初步奠奠定本本案在在人們們心目目中的的品味、檔次和形象。激發(fā)發(fā)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的的興趣趣①以活活動(dòng)、、廣播播、針針對(duì)性性手段段為主主，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目的的知名名度；；②以路路牌、、圍墻墻廣告告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)宣宣傳為為輔。。本階段段推廣廣目標(biāo)標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略建議前前期在在開(kāi)盤(pán)日日前一一個(gè)月月開(kāi)始進(jìn)進(jìn)行密密集型型打擊擊，活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)為為主，，配合合網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電視、、廣播播廣告告。特別說(shuō)說(shuō)明：：撫順作作為極極具中中國(guó)特特色的的三線線城市市，在在當(dāng)?shù)氐氐拿矫襟w信信息到到達(dá)率率十分分有限限，因因此，，漢博博－七七嘉行行建議議在本本項(xiàng)目目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣手手段上上，以以戶外外媒體體和DM直郵的的方式式為主主，以以活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)為輔輔助推推廣手手段，，并通通過(guò)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)直直銷(xiāo)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目銷(xiāo)售售目標(biāo)標(biāo)。執(zhí)行建建議營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略.（.....）營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略TESCOLIFE價(jià)值生生活論論壇營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略直銷(xiāo)客客戶渠渠道風(fēng)暴拜拜訪——當(dāng)?shù)厮剿綘I(yíng)業(yè)業(yè)主、、政府府部門(mén)門(mén)公務(wù)務(wù)員整體氛氛圍概概念提提示形象墻墻設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)體展展板折頁(yè)價(jià)格單單頁(yè)樓書(shū)付款方方式清清單手袋設(shè)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售人人員名名片信紙、、信封封銷(xiāo)售人人員工工作牌牌銷(xiāo)售人人員服服裝及及門(mén)衛(wèi)衛(wèi)服裝裝建議議現(xiàn)場(chǎng)包包裝-內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略軟文投投放：：在撫順順地區(qū)區(qū)及當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡闹髁髁鲌?bào)紙紙投放放軟文文造勢(shì)勢(shì)。戶外包包裝：：項(xiàng)目周周邊以以圍板板、路路牌等等形式式進(jìn)行行先期期引導(dǎo)導(dǎo)，主主要介介紹本本項(xiàng)目目的地地理優(yōu)優(yōu)勢(shì)及及品質(zhì)質(zhì)、檔檔次等等。工地包包裝：：建議通通過(guò)工工地圍圍擋對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工地地進(jìn)行行適當(dāng)當(dāng)?shù)恼谡趽?，，保持持現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的整整潔感感。執(zhí)行方方案營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略售樓處處建議議——體驗(yàn)式式銷(xiāo)售售中心心強(qiáng)調(diào)體體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)——觀河景景、觀觀街景景。營(yíng)造商商務(wù)氛氛圍——讓客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)未來(lái)來(lái)商務(wù)務(wù)氣息息。設(shè)置足足夠服服務(wù)席席，隨隨時(shí)值值守——讓客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)便捷捷的購(gòu)購(gòu)房服服務(wù)。。供客戶戶自助助沖調(diào)調(diào)咖啡啡，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)體體驗(yàn)感感受，，給客客戶創(chuàng)創(chuàng)造良良好參參觀、、休息息環(huán)境境。為了最最大限限度的的體現(xiàn)現(xiàn)強(qiáng)有有力的的客戶戶聚集集效應(yīng)應(yīng)，售售樓處處建議議選擇擇在工工地的的東南南角，，與新新瑪特特呼應(yīng)應(yīng)，能能最大大限度度的吸吸引客客流。。建議售售樓處處采用用鋼結(jié)結(jié)構(gòu)配配以大大面積積玻璃璃幕，，強(qiáng)調(diào)調(diào)明快快、清清新、、整潔潔。售樓處處的面面積建建議不不低于于200平米。。營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略售樓處處指引引牌——設(shè)置于于客戶戶來(lái)訪訪必經(jīng)經(jīng)路線線項(xiàng)目圍圍擋——沿地塊塊南、、東兩兩側(cè)圍圍擋指引會(huì)會(huì)所＼＼樣板板間＼＼購(gòu)物物中心心方向向項(xiàng)目指指路牌牌、工工地圍圍擋營(yíng)銷(xiāo)推廣排期營(yíng)銷(xiāo)策略總體銷(xiāo)售策略形象體體系全全面建建立執(zhí)行解解讀：：本階段段，借借勢(shì)前前期高高度定定位，，重點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)撼動(dòng)動(dòng)力，，核心心理念念傳達(dá)達(dá)的同同時(shí)體體現(xiàn)自自身產(chǎn)產(chǎn)品的的高端端、豐豐富性性。配合：媒體通路全全面配合。。強(qiáng)銷(xiāo)期推廣廣周期表準(zhǔn)備期蓄水期持銷(xiāo)期20天2個(gè)月4個(gè)月4個(gè)月強(qiáng)銷(xiāo)期2個(gè)月尾盤(pán)期Openday營(yíng)銷(xiāo)