廣東某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議市調(diào)報(bào)告

目錄第一部分、前言第二部分、家居專業(yè)市場(chǎng)行業(yè)狀況分析第三部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議第四部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目分析第五部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目推廣策略建議第六部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目廣告投放策略第七部分、附《市調(diào)報(bào)告》倍訊易第一部分、前言首先感謝貴公司深圳市康納實(shí)業(yè)有限公司對(duì)我公司的信任，給予我公司參與xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目策劃推廣工作的機(jī)會(huì)，我公司在經(jīng)過周來(lái)源于：房地產(chǎn)E網(wǎng)-密的前期市調(diào)工作后，結(jié)合本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，有機(jī)整合資源，導(dǎo)出項(xiàng)目全程推廣策劃方案。本次方案重點(diǎn)對(duì)“家居城”的市場(chǎng)狀況進(jìn)行有針對(duì)性研習(xí)，同時(shí)從營(yíng)銷策劃與廣告策劃的雙重角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目提出全程推廣的建議。因時(shí)間倉(cāng)促，難免有未及詳盡之處，歡迎指正，共同切蹉。第二部分、家居經(jīng)營(yíng)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)研商鋪銷售，經(jīng)營(yíng)先行，解決了商鋪的經(jīng)營(yíng)問題，也就為商鋪銷售找到一條出路，為投資者找到了一條以錢生錢的道路。1、國(guó)內(nèi)外建材、家居行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析近年來(lái)，隨著我國(guó)城市住房制度改革的深化，住房產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模大大增加，而建材、家居裝飾行業(yè)作為住房第一相關(guān)產(chǎn)業(yè)，亦隨之成為消費(fèi)潛力巨大的“xx產(chǎn)業(yè)”。然而，與巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間形成強(qiáng)烈反差的，卻是建材、家具、家居經(jīng)營(yíng)模式的落后——布局不合理，設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能單一，缺乏經(jīng)營(yíng)個(gè)性和先進(jìn)管理手段，經(jīng)營(yíng)秩序混亂，商品質(zhì)量不保證等等。正是在這樣巨大的空白及不成熟市場(chǎng)前，國(guó)外大型建材家居超市如美國(guó)“HomeDepot”、英國(guó)的百安居、北歐的宜家及德國(guó)的OBI，紛紛搶灘中國(guó)，在京、津、滬、廣等大城市與本土市場(chǎng)展開搶奪戰(zhàn)。而本土的一些有實(shí)力的家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)亦奮起直追，北京的旺市百利，上海的九百家居、好新家，廣東的香江、金海馬、好百年，在結(jié)合傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，與國(guó)外家居超市的經(jīng)營(yíng)模式相融合，建立具有一定特色的家居城，亦有聲有色，占有一定的市場(chǎng)份額，不遜色于百安居等國(guó)外超市。而深圳與京、津、滬等地的專業(yè)家居市場(chǎng)相比，在規(guī)模上和經(jīng)營(yíng)模式上又存在較大差距。較早的田貝、八卦嶺、筍崗，以及后來(lái)的車公廟、南山等都有一定規(guī)模和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)區(qū)，但大多都避免不了“建場(chǎng)——招租——收租”的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式。雖然，田貝的金麗家居廣場(chǎng)、南山的集美堂、八卦嶺的雅美居裝飾材料城、龍華的萬(wàn)眾家居城等，在經(jīng)營(yíng)模式上稍有亮點(diǎn)，但與今年入駐羅湖的英國(guó)“百安居”相比又遜色許多?？梢哉f(shuō)，“百安居”的開業(yè)，打響了深圳家居市場(chǎng)全新經(jīng)營(yíng)模式的第一枚開山炮，開辟了一個(gè)全新的家居城經(jīng)營(yíng)模式及競(jìng)爭(zhēng)局面。2、龍崗區(qū)建材、家具、家飾市場(chǎng)狀況分析雖然，號(hào)稱歐洲第一、全球第三的“百安居”，登陸羅湖對(duì)深圳市內(nèi)的家居市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊力，它們先進(jìn)的管理，科學(xué)的采購(gòu)配送網(wǎng)絡(luò)，低運(yùn)營(yíng)成本，自己經(jīng)營(yíng)而不是傳統(tǒng)的代銷方式，競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)勝于只賺取物業(yè)管理費(fèi)的攤位式市場(chǎng)，必然促使深圳家居業(yè)的重新洗牌和組建全新的行業(yè)秩序面貌。但對(duì)本項(xiàng)目所在的龍崗區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻不啻是一個(gè)切入家居市場(chǎng)的絕好的機(jī)會(huì)。從本案所附的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中可以看出，沿深惠公路西至惠州、東至丹竹頭，以及龍崗中心城、龍崗鎮(zhèn)政府的各商業(yè)區(qū)域，除金泰家具城、國(guó)順（東部）家具城略具規(guī)模外，其他家具、建材、裝修等市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)大多采用“攤位制”經(jīng)營(yíng)模式。業(yè)主將攤位租給個(gè)體經(jīng)銷商，收取一定的場(chǎng)租，不參與經(jīng)營(yíng)管理；它的優(yōu)勢(shì)是商品價(jià)格低廉，但更多的是弊端，如經(jīng)營(yíng)商漫天要價(jià)、出售假冒偽劣材料、購(gòu)物環(huán)境噪雜、無(wú)法一站購(gòu)齊所需物品、售后服務(wù)不利、商品檔次良莠不齊等。就目前來(lái)看，龍崗中心城及其輻射區(qū)域的一站式家居購(gòu)物城是一個(gè)完全空白的市場(chǎng)，而周邊紅紅火火的住宅開發(fā)形勢(shì)，又使家居市場(chǎng)成為一個(gè)熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。更可喜的是，“百安居”入駐深圳，給深圳的家居城經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)一股清新的風(fēng)，未來(lái)一兩年內(nèi)，家居超市所占的市場(chǎng)份額將會(huì)越來(lái)越大。如能把握機(jī)遇，在空白的市場(chǎng)空間和熱點(diǎn)的行業(yè)階段，借著“百安居”刮起的這股“東風(fēng)”，乘勢(shì)而上，在家居行業(yè)乘風(fēng)破浪，前景是十分廣闊的。第二部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位建議從前文行業(yè)前景及市場(chǎng)空白的交叉重疊分析，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商品建議定位為中高檔家居用品。2、經(jīng)營(yíng)模式建議A、目前國(guó)內(nèi)建材家居行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的粗略劃分經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)代表性商城倉(cāng)儲(chǔ)式超市家居城城1.倉(cāng)庫(kù)與賣場(chǎng)合合為一體，商商品陳列易選選易購(gòu)2.為顧客提供綜綜合性、全方方位服務(wù)3.一般為連鎖低低成本運(yùn)營(yíng)4.用大型計(jì)算機(jī)機(jī)系統(tǒng)管理商商品進(jìn)銷調(diào)存存1.因倉(cāng)儲(chǔ)占用面面積較大，故故選址一般偏偏離城市中心心區(qū)2.對(duì)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)實(shí)力、規(guī)模、管管理水平要求求較高3.依賴連鎖制降降低成本英國(guó)百安居、美國(guó)國(guó)home--depott傳統(tǒng)攤位市場(chǎng)1.根據(jù)需要自然然產(chǎn)生2.許多建材裝修修材料廠家目目前固有的渠渠道3.以臨時(shí)建筑或或住宅底層商商鋪為主要廠廠所1.無(wú)規(guī)模無(wú)序經(jīng)經(jīng)營(yíng)2.無(wú)統(tǒng)一管理無(wú)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)3.經(jīng)營(yíng)者利益保保障性差4.購(gòu)物環(huán)境較差差5.商品質(zhì)量難于于保證田貝建材一條街龍崗建材市場(chǎng)介于前兩者之間的的過渡形式1.大規(guī)模大面積積超市賣場(chǎng)2.購(gòu)物環(huán)境大致致良好3.商品陳列易選選易購(gòu)4.品種較齊全在商品布局、陳列列、收銀方面面需要較高的的管理技巧田貝金麗家居廣場(chǎng)場(chǎng)南山集美堂家居廣廣場(chǎng)羅湖香江裝飾市場(chǎng)場(chǎng)B、深圳市營(yíng)業(yè)面積超過20000平米的家居城經(jīng)營(yíng)模式：商場(chǎng)名稱地址經(jīng)營(yíng)模式單鋪出租，統(tǒng)一收收銀駐發(fā)待確定統(tǒng)一管理自己經(jīng)營(yíng)營(yíng)鋪位出租統(tǒng)一收銀銀，30天自由退換換貨先行賠付制制單鋪出租，獨(dú)立經(jīng)經(jīng)營(yíng)單鋪出租統(tǒng)一收銀銀待確定單鋪出租鋪位出租，各自經(jīng)經(jīng)營(yíng)待確定從上表可以看出，目前深圳規(guī)模檔次稍高的家居裝飾城大部分經(jīng)營(yíng)模式仍為建場(chǎng)——出租——收租的低業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，雖然在質(zhì)量保障、售后服務(wù)方面花樣不斷翻新，但與百安居的倉(cāng)儲(chǔ)式超市經(jīng)營(yíng)模式相比，整體競(jìng)爭(zhēng)力與持久經(jīng)營(yíng)性仍然相差甚遠(yuǎn)。所幸的是，從上表可以看出，深圳市各區(qū)的家居市場(chǎng)，只剩龍崗這一塊“處女地”尚無(wú)“航空母艦”式的家居廣場(chǎng)。本項(xiàng)目的建筑規(guī)模在24000m2左右，只有以高起點(diǎn)高姿態(tài)介入龍崗家居市場(chǎng)，方能長(zhǎng)久地贏得市場(chǎng)。C、本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式建議從美英等國(guó)知名的超市發(fā)展軌跡，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，它們?cè)谝韵赂鼽c(diǎn)都做的比較出色：先進(jìn)的管理模式、低成本運(yùn)營(yíng)、良好的服務(wù)、易選易購(gòu)的人性化環(huán)境、統(tǒng)一的品牌形象。本項(xiàng)目若要以高起點(diǎn)介入市場(chǎng)并迅速吸引眼球，必須重彩包裝，才能像重磅炸彈似的激起業(yè)界的具大反響。因此，我們建議，本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式為：美式家居超級(jí)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：①引進(jìn)美式先進(jìn)管理模式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一規(guī)劃商品區(qū)域、統(tǒng)一確定商品類別所占比例、統(tǒng)一管理收銀售后等服務(wù)事宜。②商品種類齊全，滿足不同個(gè)性化的消費(fèi)者；商品類別繁多，一站式可購(gòu)齊；商品陳列整潔美觀、易選易購(gòu)人性化。③購(gòu)物環(huán)境輕松休閑，配備兒童游樂園、休閑茶座、影視吧等④設(shè)立DIY（DoItYouself自己動(dòng)手做）個(gè)性化家裝區(qū)域，在專業(yè)人士的輔導(dǎo)下自己設(shè)計(jì)、自己調(diào)漆等，定期舉行時(shí)尚家裝講座。樓層分布建議：一、二樓為超市 三樓為品牌店中店 四樓為家裝公司及個(gè)性化家飾服務(wù)、DIY家裝區(qū)域經(jīng)營(yíng)商品建議：墻紙、布藝、工藝品、個(gè)性化裝飾品、民族工藝品、地板、天花、線條、干鮮花、燈飾、電氣、五金工具、水族、衛(wèi)浴、潔具、瓷磚、涂料、櫥房用品、家具、云石、塑鋼門窗等。建材所占比例應(yīng)嚴(yán)格控制在較小的范圍。第三部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目分析知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝，在這里，讓我們以客觀而冷靜的眼光剖析“己”之長(zhǎng)，“己”之短，然后戰(zhàn)而勝。（一）優(yōu)劣勢(shì)分析：我們所說(shuō)的優(yōu)劣勢(shì)，并非是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。一切圍繞“家居城”這個(gè)大前提，探討本項(xiàng)目的特質(zhì)。1、優(yōu)勢(shì)A、交通通達(dá)本項(xiàng)目緊鄰深惠公路，停車位充足，沿路穿梭龍崗區(qū)各沿路村鎮(zhèn)，交通方便快捷，易于人流的匯聚及貨物運(yùn)輸。B、地段優(yōu)越南隔深惠公路與龍崗中心城相望，在建的人行天橋有利于將中心城的商流人流引導(dǎo)過來(lái)；西有龍崗鎮(zhèn)、坪地、坪山相連，東與橫崗、六約相通，本項(xiàng)目的中樞地位顯而易見，“東成西就且兼顧中間”。C、高起點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目外形恢宏現(xiàn)代，建筑結(jié)構(gòu)極利于開設(shè)大規(guī)模開放式商場(chǎng)。規(guī)劃起點(diǎn)高，與高檔家居城的整體形象相匹配。2、劣勢(shì)A、一期項(xiàng)目擱淺的陰影一期工程已建有時(shí)日，但遲遲未見開業(yè)，這點(diǎn)在招商和銷售上都將構(gòu)成阻礙，如何圓滿地將阻力化為助力，重新樹立客戶對(duì)發(fā)展商的信心，培育市場(chǎng)人氣，這一點(diǎn)在商鋪的整個(gè)銷售過程中至關(guān)重要。B、與規(guī)劃完善的中心城有一村之隔，雖然龍城廣場(chǎng)的北界與本項(xiàng)目隔深惠公路相鄰，但商流人流極少延伸過來(lái)，如何把中心城的商機(jī)引導(dǎo)過來(lái)，將是本項(xiàng)目聚集人氣要做的一件大事。C、經(jīng)過前期初始化的累積，中心城及龍崗鎮(zhèn)已形成以吉祥路、盛平路、沿河路為核心的建材家居帶，如何從管理、品牌、利益上超越它們，從中搶奪經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者市場(chǎng)份額，亦是本項(xiàng)目作為家居城專業(yè)市場(chǎng)必須有的高度和前提。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)A、巨大的市場(chǎng)前景龍崗區(qū)作為深圳六區(qū)面積最大的一個(gè)區(qū)，所轄龍崗鎮(zhèn)、坪山鎮(zhèn)、坑梓鎮(zhèn)、坪地鎮(zhèn)、原橫崗鎮(zhèn)、葵涌鎮(zhèn)、大鵬鎮(zhèn)、南澳鎮(zhèn)等布吉以東各鎮(zhèn)，都是本項(xiàng)目家居消費(fèi)的輻射地域。特別是項(xiàng)目所在區(qū)域中心城，由于政府的宏觀政策支持及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，許多大型地產(chǎn)項(xiàng)目如新亞洲花園、碧湖花園、九洲家園等紛紛圈地造城，帶來(lái)巨大的家居市場(chǎng)前景。不言自明，本項(xiàng)目作為龍崗區(qū)家居城第一旗艦挺進(jìn)龍崗中心城，是很切合時(shí)機(jī)的。B、空白的高檔家居超市市場(chǎng)從龍崗建材一條街等周邊“攤位型”建材家居市場(chǎng)的出租率及經(jīng)營(yíng)狀況可以看出，目前該區(qū)域的建材家居行業(yè)正如火如荼，但缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，商品檔次良莠不齊，難于一次購(gòu)全，無(wú)法適應(yīng)一些在建及未建中高檔樓盤的需求，本項(xiàng)目定位于大而全的中高檔家居城，正是順應(yīng)這種需求，借勢(shì)而上的明智之舉。（二）xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目目標(biāo)購(gòu)買客戶分析1、目標(biāo)區(qū)域商鋪購(gòu)買目標(biāo)客戶：中心城、龍崗鎮(zhèn)、橫崗為主，深圳市區(qū)及其他區(qū)域?yàn)檩o，珠三角輻射區(qū)為補(bǔ)充2、目標(biāo)客戶（按購(gòu)買用途分）A、純粹投資者（60%）：以龍崗本地人為主，深圳市其他投資者為輔，包括公務(wù)員、原住居民、其他經(jīng)商人士等。B、自己經(jīng)營(yíng)者（40%）：家居產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、銷售商、代理商，包括周邊正在經(jīng)營(yíng)家居產(chǎn)品的小商家、田貝片區(qū)、八卦嶺片區(qū)、布吉片區(qū)的家居產(chǎn)品商人，以及珠三角相關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)。3、目標(biāo)客戶購(gòu)買心理A、純粹投資者：此類客戶手頭現(xiàn)金存量一般較多，是一次性付款比重最大的一群人。對(duì)收益的穩(wěn)定性最為關(guān)注，對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況的關(guān)注程度相關(guān)較弱。因此針對(duì)此類客戶宜以“返租”為攻心利器。B、自己經(jīng)營(yíng)者：此類客戶因流動(dòng)資金占用原因，較多以銀行按揭付款方式購(gòu)買，對(duì)商鋪的持續(xù)經(jīng)營(yíng)較為看重，對(duì)返租持“旱澇保收”的淡定態(tài)度，最為關(guān)注的是經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的收益。此類客戶宜以商鋪經(jīng)營(yíng)的信心和市場(chǎng)前景為利益點(diǎn)，引導(dǎo)購(gòu)買。第四部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目銷售促進(jìn)建議1、商鋪銷售，信心第一，有信心才有“錢圖”和前途，故本項(xiàng)目自上而下、自始自終，從現(xiàn)場(chǎng)銷售到廣告表現(xiàn)，都必須把堅(jiān)定的“信心”表露出來(lái)。讓經(jīng)營(yíng)者和投資者感到發(fā)展商有信心有能力把商場(chǎng)做起、做大、做久，本項(xiàng)目才能實(shí)現(xiàn)更高的利潤(rùn)。2、與政府有關(guān)部門、銀行、保險(xiǎn)公司進(jìn)行聯(lián)手，增強(qiáng)本項(xiàng)目的美譽(yù)度，銀行提供按揭，保險(xiǎn)公司提供返租保險(xiǎn)。3、借鑒最新的“自由退出機(jī)制”，即投資者在購(gòu)買本商鋪三年后，如欲自己經(jīng)營(yíng)，可向發(fā)展商申請(qǐng)自由退出返租模式，收回商鋪使用權(quán)。如經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買本商鋪三年后，需退出經(jīng)營(yíng)模式，可向發(fā)展商申請(qǐng)進(jìn)入返租模式，將商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)交發(fā)展商。但這種模式的轉(zhuǎn)換不會(huì)改變之前的銀行按揭方式。4、建議返租年限慎重考慮，首期盡可能低。原因有三：一，培育龍崗家居市場(chǎng)需要一定時(shí)間，而這段時(shí)間對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)以“返租”保證其投資收益，增加投資信心；二、如果返租年限過長(zhǎng)，則給發(fā)展商背上沉重的負(fù)擔(dān)，而且，站在投資者的角度，當(dāng)市場(chǎng)成熟后，其收益可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于返租收益；三、通過小面積分割控制總價(jià)、爭(zhēng)取銀行支持兩種手段，降低首期款，從而降低投資者門檻，擴(kuò)大消費(fèi)者群體。5、項(xiàng)目定價(jià)及面積分割建議A、售價(jià)從本方案的附件《市調(diào)報(bào)告》中可以看出，中心城底層商鋪售價(jià)最高可達(dá)30000元/m2，均價(jià)為16000元/m2，建議本項(xiàng)目的一樓均價(jià)定為22000元/m2左右；其他樓層均價(jià)不宜高于20000元/m2，以16000元/m2左右為宜?？傮w均價(jià)建議：18000元/m2B、面積分割由于以返租為促銷手段，商鋪使用權(quán)與所有權(quán)有出現(xiàn)分離的情況，建議第一、第二層面積分割適于投資者進(jìn)行小額投資，總價(jià)控制在20--50萬(wàn)，即面積以10m2--25m2為宜；第三、四層的面積分割適于購(gòu)買者自己經(jīng)營(yíng)，約為60m2左右。第五部分、xx商業(yè)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目廣告推廣建議高舉高打強(qiáng)勢(shì)攻擊極度包裝高舉高打：聯(lián)合政府有關(guān)部門共同造勢(shì)出場(chǎng)，以占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的升值鋪?zhàn)藨B(tài)現(xiàn)身，吸引投資者眼球。強(qiáng)勢(shì)攻擊：以連續(xù)強(qiáng)勢(shì)的廣告攻擊進(jìn)行有計(jì)劃的一輪輪轟炸，波輻所及之處，留下深度痕跡極度包裝：我公司針對(duì)短、平、快戰(zhàn)術(shù)總結(jié)的一條行之有效的廣告包裝策略，對(duì)賣場(chǎng)極度包裝、對(duì)總體形象極度包裝，達(dá)到短期內(nèi)極度銷售之目的。（1）、項(xiàng)目定位一站式EASY家居一站式，一站購(gòu)齊，與建家、裝家、飾家有關(guān)的一切需求，在這個(gè)商城都能買到。EASY，輕松，容易，休閑式的購(gòu)物環(huán)境。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)家居EASY，對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，做生意EASY，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，賺錢EASY。將項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和商鋪價(jià)值前景作高度概括，簡(jiǎn)潔明了。（2）推廣名建議xx佰家美式佳居廣場(chǎng)釋義：山不在高，有仙則名，水不在深，有龍則靈；xx商業(yè)廣場(chǎng)，興龍崗百家之龍、領(lǐng)家居商業(yè)之首?！皒x佰家”，四字組合，大氣深遠(yuǎn)，可分解為：龍—興百家，xx—百家，百家—興隆，百龍—興家等多層涵義，既把項(xiàng)目在龍崗城的地位，又把它的商鋪價(jià)值包含在內(nèi)?？芍^添一字則多，減一字則少，恰到好處地把本項(xiàng)目的物業(yè)定位和商鋪屬性傳遞出來(lái)。以美式佳居廣場(chǎng)，點(diǎn)明項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式和行業(yè)定位，給人耳目一新的感覺。備選推廣名：美佰家廣場(chǎng)（beautifulhome）釋義：美，美國(guó)，美式；佰，通“百”；家，家家戶戶，家居；三字連起來(lái)，有三重含義：美式家居，進(jìn)入千家百戶；xx商鋪，美化家家戶戶。艾嘉廣場(chǎng)（lovehome）釋義：艾嘉，愛家，顧名思義，一個(gè)讓家更美麗可愛的地方；既與“家居”緊密聯(lián)系，又充滿異域風(fēng)格，與物業(yè)的美式家居廣場(chǎng)定位基本吻合。（3）推廣主題核心推廣主題：創(chuàng)新家居創(chuàng)富鋪王、創(chuàng)新家居：創(chuàng)新的家居城，創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式，全新的購(gòu)物感受創(chuàng)富鋪王：市場(chǎng)制高點(diǎn)的家居城商鋪，創(chuàng)富者的樂園，經(jīng)營(yíng)者的天堂；鋪王品質(zhì)，鋪王價(jià)值。（4）階段推廣策略A.造勢(shì)：15—30天主題：美式家居城即將空降龍崗策略：此階段以市場(chǎng)利益誘惑及懸念式廣告為主，吸引業(yè)內(nèi)人士及投資者的目光，從硬廣告到軟廣告，從專業(yè)媒介到大眾媒體，全方位鋪開蓋地撒網(wǎng)，為確保起勢(shì)迅速，火熱升溫，此階段時(shí)限應(yīng)盡可能的縮短。表現(xiàn)：事件炒作、報(bào)章軟文炒作系列：——主打政府牌a市場(chǎng)需要，政府扶持，龍崗家居航母呼之欲出——政府有關(guān)人士記者發(fā)布會(huì)b深圳家居，究竟何去何從——業(yè)內(nèi)人士對(duì)家居經(jīng)營(yíng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)c投資商鋪，且勿盲目跟風(fēng)——xx老總?cè)宋飳ＴLc美式家居經(jīng)營(yíng)模式，即將空降深圳龍崗——新聞炒作電視廣告專題片系列：大市場(chǎng)，呼喚大家居全新經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)造全新家居商鋪報(bào)紙廣告：美式家居航母即將空降龍崗現(xiàn)場(chǎng)包裝：廣場(chǎng)：設(shè)休閑椅、立國(guó)旗及企業(yè)旗桿、立柱廣告牌更換、換色彩鮮艷的彩旗、巨型充氣球、路旗：深惠公路西行200米至龍城中路交叉處，東行至龍翔大道入口處、中心城及龍崗鎮(zhèn)各主要道路、售樓處外墻：射燈、宣傳畫、頂部巨型廣告牌、條幅、售樓處大堂：裝修風(fēng)格利于營(yíng)造銷售氣氛，展板、氣球、導(dǎo)視系統(tǒng)、樓盤資料（樓書、平面圖、銷控表、海報(bào)、卡片……）圍墻：與樓盤形象相匹配的圖案宣傳口號(hào)路牌：中心城及其他鎮(zhèn)重要位置、候車亭廣告直效行銷：組織特別培訓(xùn)隊(duì)伍，到深圳各家居廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)進(jìn)行挨家挨戶發(fā)放邀請(qǐng)函，并作意向登記郵遞夾報(bào)：以發(fā)布及時(shí)性信息為主B.開盤：1個(gè)月主題：美式家居航母掀起購(gòu)鋪狂潮策略：商鋪銷售，在于“勢(shì)”。如果把開盤期的“勢(shì)”造好，也就接近成功銷售的一大半了。所以此階段是關(guān)系本項(xiàng)目生死存亡的關(guān)鍵一環(huán)。以“做最好的家居城，賺市場(chǎng)的頭排錢”“返租”“搶占市場(chǎng)空白”“占領(lǐng)家居制高點(diǎn)”及項(xiàng)目的交通、地段、管理優(yōu)勢(shì)等為訴求賣點(diǎn)，首先讓周邊的投資者舉手投降，讓經(jīng)營(yíng)者聞風(fēng)而動(dòng)。事件營(yíng)銷——主打明星牌開盤慶典，同時(shí)舉行明星演唱會(huì)暨家居潮流秀，建議聯(lián)合區(qū)政府文化部門，在項(xiàng)目廣場(chǎng)舉辦明星演唱會(huì)，中間穿插家居展示及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡當(dāng)日邀請(qǐng)的貴賓、有關(guān)廠商、已登記的意向客戶、當(dāng)日意向落訂者，均可參加抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為家居秀樣品。電視專題片系列：走近美式家居城走進(jìn)美式家居生活填補(bǔ)市場(chǎng)空白搶占家居制高點(diǎn)投資頂尖家居鋪創(chuàng)富市場(chǎng)第一線報(bào)紙廣告：美式家居航母今日登陸龍崗中心城商鋪名星閃耀全城郵遞夾報(bào)：以發(fā)布及時(shí)性信息為主軟性報(bào)章炒作系列：美式家居商鋪，今日龍崗開賣xx.美佰家廣場(chǎng)，開盤全線飄紅直效行銷：組織特別培訓(xùn)隊(duì)伍，到深圳各家居廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)進(jìn)行挨家挨戶拜訪宣傳登記，樓書，海報(bào)，小禮品C.強(qiáng)銷：3個(gè)月階段主題：新概念家居新創(chuàng)富鋪王策略：經(jīng)過前兩個(gè)階段的造勢(shì)，沖動(dòng)購(gòu)買的投資者已消化的差不多，剩下的雖心動(dòng)但略有遲疑，針對(duì)這種情況，強(qiáng)銷期對(duì)家居業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)攻擊，營(yíng)造業(yè)內(nèi)人士轟動(dòng)的氣氛，強(qiáng)化返租的意義，堅(jiān)定投資者的信心。舉辦家居相關(guān)主題研討會(huì)及產(chǎn)品展示會(huì)，聚集人氣及商氣，經(jīng)營(yíng)者無(wú)論租或買都是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)富途徑。電視廣告：xx.美佰家廣場(chǎng)創(chuàng)新創(chuàng)富鋪王報(bào)紙廣告：家居新概念創(chuàng)富新熱潮郵遞夾報(bào)：以發(fā)布及時(shí)性信息為主報(bào)章軟文炒作系列：有市場(chǎng)信心，方有商鋪前景有收益保障，更有投資前景第一屆中國(guó)家居產(chǎn)業(yè)聯(lián)合研討會(huì)，在龍崗召開直效行銷：組織特別培訓(xùn)隊(duì)伍，到深圳各家居廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)進(jìn)行挨家挨戶拜訪宣傳登記，樓書，海報(bào)，小禮品事件營(yíng)銷——主打打業(yè)界牌邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)各大城市市的家居行業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者及生生產(chǎn)企業(yè)，舉舉辦“第一屆中國(guó)國(guó)家居產(chǎn)業(yè)研研討會(huì)”，再造媒體體熱點(diǎn)，提升升本項(xiàng)目的知知名度和沸點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)，組組織已入駐商商家，在龍城城廣場(chǎng)周末文文化活動(dòng)會(huì)上上，提供商品品贊助及產(chǎn)品品展示。D.持銷：2個(gè)月階段主題：跟大品品牌做大生意意策略：此階段商場(chǎng)場(chǎng)招商工作如如火如荼，部部分品牌店及及名牌產(chǎn)品已已進(jìn)駐，借勢(shì)勢(shì)炒作商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的持久性性，讓持幣觀觀望的投資者者及經(jīng)營(yíng)者放放下最后的戒戒心。同時(shí)，用用已進(jìn)駐商家家購(gòu)買，可享享受特別優(yōu)惠惠為促銷政策策，吸引經(jīng)營(yíng)營(yíng)者購(gòu)買。電視廣告：到xxx.美佰家廣場(chǎng)跟大品牌做做大生意報(bào)紙廣告：進(jìn)軍東東部家居搶占事業(yè)平平臺(tái)郵遞夾報(bào)：以發(fā)布布及時(shí)性信息息為主報(bào)紙軟文炒作：家家居行業(yè)大軍軍，大規(guī)模挺挺進(jìn)東部龍崗崗廣播廣告：促銷信信息，如進(jìn)駐駐商家免管理理費(fèi)，管工商商稅務(wù)等；事件營(yíng)銷：門前廣廣場(chǎng)免費(fèi)商品品展示會(huì)，吸吸引深圳其他他家居、建材材經(jīng)營(yíng)的商家家直效行銷：組織特特別培訓(xùn)隊(duì)伍伍，到深圳各各家居廣場(chǎng)、建建材市場(chǎng)進(jìn)行行挨家挨戶拜拜訪宣傳登記記，樓書，海海報(bào)，小禮品品E.尾盤：2個(gè)月月主題：把租金交給給自己做美式家居居鋪主策略：針對(duì)家居相相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者，以優(yōu)惠惠折扣引導(dǎo)他他們轉(zhuǎn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和購(gòu)買，由由于本項(xiàng)目售售價(jià)及租金相相對(duì)田貝、八八卦嶺較低，買買鋪經(jīng)營(yíng)對(duì)他他們來(lái)說(shuō)，既既有經(jīng)濟(jì)實(shí)力力又可降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本。銷售促進(jìn)：價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)促進(jìn)郵遞夾報(bào)：以發(fā)布布及時(shí)性信息息為主“升級(jí)鋪主特別折扣扣”，并推出“老業(yè)主帶新新業(yè)主特別獎(jiǎng)獎(jiǎng)品”活動(dòng)。第六部分xx商商業(yè)廣場(chǎng)二期期項(xiàng)目廣告投投放策略1、廣告額度分析商鋪銷售，造勢(shì)相相當(dāng)重要，因因此在造勢(shì)期期、開盤期及及強(qiáng)銷