鄭生欽房地產(chǎn)開發(fā)投資與實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)投資與實(shí)務(wù)課件制作：趙巧2013-7鄭生欽編著山東建筑大學(xué)目錄第一章緒論第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資構(gòu)成與估算第九章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷與收入估算第十章房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究第三章房地產(chǎn)市場調(diào)研第七章房地產(chǎn)融資第十一章房地產(chǎn)抵押貸款還款的計(jì)算與分析第四章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算參考文獻(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資與實(shí)務(wù)山東建筑大學(xué)

第一章緒論鄭生欽編著房地產(chǎn)開發(fā)投資與實(shí)務(wù)山東建筑大學(xué)山東建筑大學(xué)本章概述房地產(chǎn)開發(fā)投資知識(shí)體系5房地產(chǎn)投資及其特點(diǎn)2房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵影響因素3房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程4學(xué)習(xí)本課程的意義6房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)1山東建筑大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)房產(chǎn)

建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、辦公用房等以及其相應(yīng)的權(quán)利一、房地產(chǎn)的概念

地產(chǎn)土地（含水面、海域）及其上下的一定空間（包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施和道路等）以及相應(yīng)的權(quán)利。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)整體，即是土地、建筑物、其它地上定著物以及與其相應(yīng)的權(quán)利總和。山東建筑大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)土地是立體的地表向上延伸向下延伸依附于土地服務(wù)于建筑定著物圖1-1-1房地產(chǎn)簡易圖示山東建筑大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)社會(huì)特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)自然特點(diǎn)山東建筑大學(xué)第一節(jié)房地產(chǎn)的概念及其特點(diǎn)獨(dú)特性資產(chǎn)性建設(shè)周期長風(fēng)險(xiǎn)性租售的多樣性和復(fù)雜性保值增值性外部性固定性耐用性多功能性社會(huì)規(guī)劃性法律關(guān)系上的復(fù)雜性與生產(chǎn)生活密切相關(guān)體現(xiàn)人文景觀自然特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)社會(huì)特點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資及其特點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資的概念指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益和資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資的種類（一）按房地產(chǎn)投資的形式可劃分為直接投資和間接投資（二）按投資經(jīng)營活動(dòng)的不同可劃分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資。（三）按物業(yè)的類型可劃分為居住性物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)。山東建筑大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的種類（一）山東建筑大學(xué)圖1-2-1房地產(chǎn)投資的種類（按投資形式劃分）二、房地產(chǎn)投資的種類（三）（三）按物業(yè)的類型劃分1.居住性物業(yè)投資包括公共住房和商品住房。公共住房：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房等；商品住房：普通住宅、高檔住宅、公寓和別墅等；公寓分為經(jīng)營性公寓和公益性公寓。經(jīng)營性公寓分為居住型、混合型、酒店型三種：公益性公寓包括學(xué)生公寓、老年公寓、軍官公寓等。

山東建筑大學(xué)公寓與住宅的主要區(qū)別（1）規(guī)劃管理經(jīng)營性公寓的規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地，建筑外檐按公建標(biāo)準(zhǔn)控制建筑外部不得設(shè)置陽臺(tái)，規(guī)劃間距按公建標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)管理用房等相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施按照相關(guān)規(guī)定在公寓內(nèi)部安排。（2）土地屬性及年限居住型公寓的用地類別歸屬為住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地類別歸屬為綜合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地類別歸屬為商業(yè)用地，使用年限40年。山東建筑大學(xué)公寓與住宅的主要區(qū)別（3）設(shè)計(jì)及驗(yàn)收經(jīng)營性公寓按照公建設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行非住宅技術(shù)規(guī)范，居住型公寓的空調(diào)室外機(jī)不得外露，混合型公寓須設(shè)置戶式空調(diào)，酒店型公寓須設(shè)置中央空調(diào)。（4）使用成本居住型公寓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照住宅有關(guān)規(guī)定辦理，水電費(fèi)同普通住宅一樣按民用計(jì)算；混合型公寓、酒店型公寓的房地產(chǎn)權(quán)屬登記參照住宅的有關(guān)規(guī)定辦理，水電費(fèi)按商用計(jì)算。山東建筑大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的種類（三）2.商業(yè)物業(yè)投資商業(yè)物業(yè)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)：指通過出租經(jīng)營獲得經(jīng)常性現(xiàn)金流入的房地產(chǎn)，包括：寫字樓、零售商業(yè)用房、出租公寓。1）經(jīng)營模式開發(fā)—出售模式：表現(xiàn)出越來越缺乏生命力；開發(fā)—持有、或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有：越來越成為趨勢(shì)。如濟(jì)南萬達(dá)廣場就是開發(fā)—持有模式。很多有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)正在接受這種模式。山東建筑大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的種類（三）2）商業(yè)物業(yè)市場的影響因素：與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、旅游等行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。經(jīng)營收入的高低決定價(jià)值。物業(yè)的使用者通常用經(jīng)營收入的一部分來支付租金。能否吸引更多客戶是決定使用者收益的重要因素。因此，位置對(duì)這類物業(yè)及其重要。山東建筑大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的種類（三）（3）工業(yè)物業(yè)投資工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等開發(fā)經(jīng)營模式（受宏觀環(huán)境影響）：開發(fā)——出售開發(fā)——持有—出租成為趨勢(shì)和潮流出租經(jīng)營的工業(yè)物業(yè)常位于工業(yè)開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。倉儲(chǔ)用房也是出租經(jīng)營的對(duì)象。山東建筑大學(xué)二、房地產(chǎn)投資的種類（三）（4）酒店和休閑娛樂設(shè)施投資為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑。包括酒店、休閑度假中心、康體中心、高爾夫球場等。實(shí)際屬于商業(yè)物業(yè)的一種。（5）特殊物業(yè)投資物業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營要得到政府的特殊許可的房地產(chǎn)。如汽車加油站、飛機(jī)場、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。有時(shí)建設(shè)這類物業(yè)不是為了運(yùn)營，而是提高其投資項(xiàng)目交通條件。山東建筑大學(xué)三、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)區(qū)位選擇很重要；適宜于長期投資；變現(xiàn)性差；易受政策影響；具有較好的保值、增值性；存在效益的外溢（外部性）收益性物業(yè)需要專業(yè)人員管理。山東建筑大學(xué)四、房地產(chǎn)投資的作用1.從經(jīng)濟(jì)方面來看對(duì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要作用；對(duì)增加財(cái)政收入、提高城市空間利用效率都有重要意義。2.從社會(huì)、政治來說對(duì)改善人民群眾居住水平有重要影響；社會(huì)公平、穩(wěn)定有重要影響。3.家庭來說是最重要的資產(chǎn)之一4.與城鎮(zhèn)化發(fā)展互為因果山東建筑大學(xué)四、房地產(chǎn)投資的作用年份國內(nèi)生產(chǎn)總值人均國內(nèi)生產(chǎn)總值/元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)開發(fā)投資2011473104351983114856179720125193223835437467671804增長比率9.8%9.0%20.3%16.2%山東建筑大學(xué)表1-2-1我國國內(nèi)生產(chǎn)總值本表按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算。

（單位：億元）資料來源：表1-2-1中數(shù)據(jù)來自我國2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵影響因素一、房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵影響因素山東建筑大學(xué)圖1-3-1房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵影響因素第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵影響因素二、房地產(chǎn)投資決策的原則1.客觀性原則2.民主化原則3.程序化原則4.經(jīng)濟(jì)效益原則5.責(zé)任制原則山東建筑大學(xué)第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程山東建筑大學(xué)圖1-4-1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資知識(shí)體系山東建筑大學(xué)圖1-5-1房地產(chǎn)開發(fā)投資知識(shí)能力需求圖第六節(jié)學(xué)習(xí)本課程的意義通過對(duì)這門課的學(xué)習(xí)，可以掌握房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要的主要知識(shí)，了解房地產(chǎn)開發(fā)投資的整個(gè)流程，提高讀者今后的投資開發(fā)決策水平和項(xiàng)目管理能力。通過對(duì)這些知識(shí)的學(xué)習(xí)，可以具備從事房地產(chǎn)開發(fā)管理的技能，并有能力從事與房地產(chǎn)相關(guān)的工作。例如，從事房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)可研咨詢、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理與運(yùn)營（含物業(yè)管理）、房地產(chǎn)評(píng)估、土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、造價(jià)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)教育與科研等方面的工作。山東建筑大學(xué)復(fù)習(xí)思考題1、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)是什么？2、什么是房地產(chǎn)投資？其特點(diǎn)都有哪些？3、按投資形式劃分，房地產(chǎn)投資的種類都有哪些？4、按物業(yè)類型劃分，房地產(chǎn)投資又有哪些種類？5、居