房源開發(fā)話術(shù)

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房源開發(fā)話術(shù)

一房源開發(fā)（洗盤、上門、短信網(wǎng)絡(luò)、切客戶、專介紹、廣告、侯守、展牌等）

1洗盤（打樓盤電話的方式）

A：您好，擾亂一下，請問您XX園的房子有考慮出售嗎？（詢問式）

B：您好，請問您XX園的房子賣出去的了嗎？（最直接的問）

C：請問您最近在XX園有房產(chǎn)方面的需求嗎？（扶助式接洽）

D：請問您XX園的房子350萬還能低廉嗎？（套房源）

E：您好，擾亂了，我是XX房產(chǎn)公司的，現(xiàn)在我們手上有一個客戶，就想要咱們這種戶型的房子，不知道您是否有意出售（客戶是一次性求購）（注：要了解打電話這戶的戶型）

F：我是XX物業(yè)的調(diào)查員，我現(xiàn)在調(diào)查一下本園區(qū)房子的出售或出租處境，以便當(dāng)園區(qū)管理，請問您現(xiàn)在有考慮出售或出租嗎？（以物業(yè)身份）

G：我是XX房產(chǎn)公司的XX，我特意負責(zé)XX園區(qū)的二手房交易，請問您在這方面需要接洽的嗎？（以專業(yè)接洽）

H：現(xiàn)在XX園剛出來一套分外超值的三居，單價僅售*****元，請問您現(xiàn)在考慮換房嗎？那您XX園的房子考慮賣嗎？（引導(dǎo)換房）

I：我聽南門那小伙子（保安）說你家房子在賣，我是個人購房，現(xiàn)在能看房嗎？（一般用手機打，口氣沉重一些）

J：您好，我是XX房產(chǎn)公司的某某，請問您現(xiàn)在考慮在XX區(qū)購房嗎？

K：您好，我是XX，這邊XX園剛出來一套分外超值的三居，**平米，僅售**萬，業(yè)主分外急賣，請問您下午六點有空來看房嗎？

L：您好，有一位張先生（虛擬的）介紹說您XX園的房子考慮出售，我這里有一個客戶很有意向，想看看房子，請問六點便當(dāng)嗎？那您是考慮換房嗎？

M：您好，請問咱房子現(xiàn)在多少錢？

N：您好，我望見網(wǎng)上您的房子考慮出售，現(xiàn)在還出售嗎？我?guī)湍怯浺幌?/p>

O：您好，您之前您說的房子考慮出售，現(xiàn)在考慮的怎么樣了？什么時候便當(dāng)看？

P：您好，我這有個分外準(zhǔn)的客戶，就想要您家房子這樣的戶型，價格高點沒關(guān)系，您考慮出售嗎？（注：要了解你打電話這戶的戶型）

Q：您好，王先生，擾亂了，您的房子還賣嗎？我有一客戶找了很久就想要咱們這個小區(qū)的房子，不知道現(xiàn)在您的房子是什么處境？

R：您好，昨天我客戶看的挺好，您跟姐磋商好了嗎?您看這個價格適合嗎？（引出房東）

A您好，請問您家的房子下午4點可以看嗎？（用于引出在賣的房子，假設(shè)房子說可以看，那就再重新切實的落實房源信息）可以說：我和客戶介紹后，客戶很感興趣，并要了解房子的切實面積。

B您好，我在網(wǎng)上看到咱們XX園區(qū)的房子有出售，請問今天幾點便當(dāng)看一下？

您好，我是您家樓下的租售部的，現(xiàn)在有客戶想買您家的房子，能采納市場價，您有考慮出售嗎？

2、開發(fā)房源短信

A、話術(shù)：您好，我現(xiàn)在有客戶就想考慮買咱們這個小區(qū)您這樣戶型的房子，十足能采納市場價，您有考慮出售嗎？全款買房。（外地過來的，而且留神要對你發(fā)的這個小區(qū)戶型熟諳）

B、話術(shù)：本人因資金有限，段時間內(nèi)求購本小區(qū)住房一套，適合即可。如有房子出售,聯(lián)系XXXXXXXXXX

C、話術(shù):您好，我這客戶很有誠意想在本小區(qū)賣套三居室，（可寫你小區(qū)主打戶型、或?qū)懱走m合老人小孩住的房子、口語化一些）價格適合可全款購房！

D、話術(shù)：您好，我是XX房產(chǎn)公司的資深經(jīng)紀(jì)人，目前手上有一批固定租客，假設(shè)您的房子考慮出租或租期快到的，請您把起租日期和租金發(fā)到我的這個手機上，我會幫您實時出租房屋的！

3、業(yè)主各種回響如何應(yīng)對

1誰跟您說我賣房子，我沒說過賣啊

A話術(shù)：不還意思，打錯了（業(yè)主語氣對比兇的）

B話術(shù)：咱家的房子不是一向都在賣嗎？（語氣斷定）

C話術(shù)：以前我給您打電話說出售，現(xiàn)在回訪一下，考慮的怎么樣？（混淆他之前的記憶）

D話術(shù)：那XX先生您看價格高出您的考慮出售嗎？（探索是否是價格因素）

E話術(shù)：現(xiàn)在市場分外不錯啊，客戶也分外多，您的戶型現(xiàn)在也分外熱銷啊，是賣房子的好機遇（提高他房子的稀缺度，刺激興趣點）

2詢問的房東，現(xiàn)在就想了解一下市場

A話術(shù)：現(xiàn)在市場分外適合賣房子，而且出來看房子的客戶也對比多了，現(xiàn)在國家的政策也分外有利于二手房的銷售，以后什么房價誰也說不準(zhǔn)，現(xiàn)在賣房是最適合的，大哥您還不抓住這機遇??？

3態(tài)度惡劣（房東罵人，掛電話，要打110的）

直接掛斷，不要躊躇。（經(jīng)紀(jì)人內(nèi)心別受傷害，把心放寬一些這是對自己的一種磨練）

4考慮出售的房東

A現(xiàn)在我的房子可以賣多少錢，市場怎么樣？（采取講案例的方式降低房東的內(nèi)心期望）

話術(shù)：我們昨天剛成交一套這個小區(qū)的房子，150萬（低于市場價），目前手上也有差不多能采納這個價位的客戶（可以看出房東對市場的了解程度）房東會說：怎么賣的這么低??？那您看我家的房子那賣多少錢啊？那我能不能過去看看您的房子，由于每個房子的戶型、朝向、景觀、裝修和房子的耗損程度不同價位也有上下，以我們的閱歷可以先給您個參考價位或者咱們商定價格！您有沒有這個心理預(yù)期啊，要不我?guī)湍怯浺幌掳?這樣的房子確定要爭取第一時間看房，和房東見面談能讓房東加深對你的影響，更要爭取獨家

B那您看我家的房子多久能賣出去啊?

話術(shù)：照您現(xiàn)在的價格，高于市場價格就得賣一段時間，假設(shè)您的房子符合市場價，看房便當(dāng)，我相信現(xiàn)在的市場，很快就會給您賣出去，而且現(xiàn)在出來看房的客戶相對多一些。憑我們公司在北京這邊的知名度應(yīng)個理應(yīng)沒問題的！另外看房時間咱們要多合作啊。

4打洗盤電話時假設(shè)被業(yè)主問起"電話哪里來的？'

A、網(wǎng)上下載的，哪個網(wǎng)？房源網(wǎng)上的，概括的我也不知道了，我是隨意打的。（把視線轉(zhuǎn)嫁到虛有的第三方上）

B、裝傻，被問之后要說：您是王先生嗎？您是XX小區(qū)的嗎？有意報假的姓氏和小區(qū)，降低疑慮說是自己打錯了。

5.上門或看展排櫥窗，櫥窗接待房源

A思路：直接報，登記房子產(chǎn)權(quán)，面積，價格，門牌號，聯(lián)系方式，看房時間，爭取當(dāng)場看房機遇，和業(yè)主做進一步溝通，加深感情。

話術(shù)：XX先生，是這樣的，我有個老客戶分外有誠意，已經(jīng)在我手里買過兩套了，但是一向還在找這樣的戶型，聽您介紹之后，我感覺他可能會定您這套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介紹您的房子，一般我看好他都會考慮的。

B思路：了解市場處境，可買可租型的，確定給業(yè)主信仰，讓他知道現(xiàn)在市場好，好賣且價格高，比租房賺的快，舉例說明某投資戶倒房，幾年賺了多少，如多有超值的房子可以再推給他，讓他換房子，賺差價，順便了解門牌號，房子的概括處境，聯(lián)系方式。

話術(shù)：您的房子要是拿出來出租回報會很少，現(xiàn)在這個市場分外好，好房子能賣個不錯的價格，比租房子劃算多了，我前兩年幫一個客戶炒房子，就兩年她賺了100多萬呢，到現(xiàn)在還給我介紹客戶呢，您要是有閑置的房子也可以這樣做，就現(xiàn)在的市場出來超值的房子那就是賺！我建議您也可以試試，有超值的房子我給您發(fā)短息，您的電話是XXXXXXXX（順勢引出電話）

C思路：買房身份不明，可能是業(yè)主冒充客戶探價，也可能是客戶冒充業(yè)主，這要憑經(jīng)紀(jì)人的明銳度來判斷真?zhèn)?。（分析：一般來說業(yè)主冒充客戶的會問特定的戶型要是買約莫要多少錢啊？）留神：這是一般會問的分外概括。如：南北通透三居，高層的，裝修對比好的，沒怎么住過人的，買要多少錢呢？客戶冒充業(yè)主的對比少，也有可能是租戶冒充業(yè)主前來接洽。

話術(shù)：至于價格那要看房子后才能定下來，根據(jù)配套不同，裝修標(biāo)準(zhǔn)也有上下，房子的耗損程度這些都不一樣，價位會有不同，您是要買房還是要賣房呢？或者，大哥您要是賣房我?guī)湍u個不錯的價格，要是您買房我也能幫您買到適合的房子。

D.思路：可能是剛跟這別的公司看過的房的客戶，假設(shè)客戶沒有養(yǎng)護房源的意識時也可以從客戶口中把房源套出來。

話術(shù)：XX先生您在這邊都看過什么樣的房子?。浚ㄖ饕锹犓f看過哪里的房子，然后相應(yīng)的報價）

6.敲門（要留神說話的語氣，要隨和）

話術(shù)：您好，不好意思擾亂您了，我是XX房產(chǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人這是我的名片，院里阿姨說您的房子可能考慮出售？我這正好有一客戶想要這樣的房子，您計劃賣多少錢呢？

話術(shù)：您好，不好意思擾亂您了，我是咱們樓下的房產(chǎn)公司的，我?guī)Э纯蛻艨丛奂覙窍碌姆孔樱菢I(yè)主有事延誤了，客戶連忙就要到了，您的房子便當(dāng)讓我們看一下嗎?客戶就要這樣戶型的房子，價位可以磋商。

話術(shù)：您好，我這有個客戶說看過您的房子，對比合意，特意囑托我過來落實一下細節(jié)。

話術(shù)：我在樓下看到有中介帶看您的房子，正好我這也有這樣的客戶，我想先了解一下您家的房子？

注：假設(shè)這是房主對你的話有對比大的異議，態(tài)度不是很好時，要實時表現(xiàn)的很困惑，是不是弄錯了，最好是表現(xiàn)出實在是不好意思擾亂了！

7．精耕社區(qū)保安，物業(yè)

A．裝無奈，求情，都是出來打工的真是不輕易啊。

B．買點煙酒，賄賂一下

C．找一個小區(qū)的老客戶過來接

D．不慌張進，就每日和保安閑聊，建立可憐心，搞關(guān)系

8.房東說可賣可不賣（給房東信仰）

思路：經(jīng)過去年一年的時間，積累一些可以買房的誠意客戶，而且現(xiàn)在又是個賣房的好時機。假設(shè)出租的，就舉例說出租和賣房的回報有很大區(qū)別。

1）話述：XX先生，您好，現(xiàn)在市場分外不錯，分外適合賣房子，去年也積累了一些有誠意的客戶，現(xiàn)在我這就有客戶想要那樣的戶型，價格都好磋商，現(xiàn)在賣斷定能賣個好價錢，是出手的好機遇，XX先生，您考慮賣什么價位呢？

2）話術(shù)：XX先生，您的房子假使出租的話，回報也不高，短期內(nèi)也不會有增幅，長期也說不好，就目前來講您當(dāng)時買的價漲到現(xiàn)在的比例不能保證以后也是這個比例上漲，所以您看現(xiàn)在市場對比好，就把房子出手，可以做別的投資，以后的市場誰也說不好，XX先生您覺得呢？

9.房東先買后賣

思路：和房東講領(lǐng)會先買后賣您對比被動，時間上根本掌管不好，假設(shè)想要同步的話那斷定要有一方會吃點虧的，可以先賣個好價，拿到錢后選房的時間和面都對比充裕。

1）話述：姐，假設(shè)您先買再賣，先買的房子需要房款，再賣您的房子時就不會賣個好價錢，假設(shè)您現(xiàn)在把房子賣了，現(xiàn)金在手，就可以買到對比中意的房子。

2）話術(shù)：（推舉套性價比超高的房子，但是房東首付要求高，業(yè)主急售，急用錢），現(xiàn)在市場分外適合賣，假設(shè)現(xiàn)在您把房子賣了，不僅能賣個好價錢，只要您的錢