商業(yè)基礎(chǔ)知識(培訓(xùn))

商業(yè)基礎(chǔ)知識(培訓(xùn))

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅工程的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專業(yè)批發(fā)市場,SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).北京三里屯

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進(jìn)展分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發(fā)形式進(jìn)展分類〔1〕.商業(yè)街商鋪;〔2〕.市場類商鋪;〔3〕.社區(qū)商鋪;〔4〕.住宅底層商鋪;〔5〕.百貨商場、購物中心商鋪;〔6〕.商務(wù)樓、寫字樓商鋪;〔7〕.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分〔1〕.市中心區(qū)商業(yè);〔2〕.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);〔3〕.交通樞紐附近商業(yè);〔4〕.市郊商業(yè)莫斯科國際商業(yè)中心3、按規(guī)模分〔1〕.大型—建筑面積過萬平米；〔2〕.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；〔3〕.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。成都華潤萬象城4、按照投資價值分類〔1〕.“都市型〞商鋪--績優(yōu)股；〔2〕.“社區(qū)型〞商鋪--潛力股；〔3〕.“便利型〞商鋪--冷門小盤股；〔4〕.專業(yè)街市商鋪--高科技股；〔5〕.其他商鋪--“一般股票〞。

5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房：鋪面房是指城鎮(zhèn)中供商業(yè)、效勞業(yè)等行業(yè)營業(yè)用的房屋。鋪位：鋪位是指商業(yè)中心、專業(yè)市場單位較小的商面。三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C)購物中心指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種商鋪?zhàn)鳛橐粋€整體來方案、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。中國商務(wù)部的定義多種零售店鋪、效勞設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性效勞的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個效勞場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。〔天街系、星光系、萬達(dá)系為主10萬為主、新世紀(jì)環(huán)球中心176萬〕成都新世紀(jì)環(huán)球中心

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管理,主要采取出租方式運(yùn)營的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓〞，建筑面積超過50萬平方米，商場的出入門達(dá)50個之多、停車位達(dá)2萬輛，有800多個商家、商場內(nèi)有100多家餐館，經(jīng)營工程包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施，每年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元?？梢?，MALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性構(gòu)造，包容了所有的消費(fèi)和生活方式，節(jié)省了人們的選擇本錢。

五、什么叫超市、分類怎樣開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品構(gòu)造的不同，可以分為食品超市和綜合超市?！仓乜吐　⒂垒x、人人樂〕

大型超市—實(shí)際營業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品構(gòu)造,可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市.〔家樂福、沃爾瑪、華潤萬家〕

倉儲會員店---以會員制為根底,實(shí)行儲銷一體,批零兼營,以提供有限效勞和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).〔麥德龍〕

六、步行街的起源最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速開展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(exclusiveshop):

專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營內(nèi)容一樣、使用統(tǒng)一店名的假設(shè)干個門店組成一個聯(lián)合體,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)展專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動簡單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營組織形式。

八、什么叫街鋪

沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種業(yè)種？－〔強(qiáng)調(diào)〕－賣什么業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為假設(shè)干個業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是“賣什么〞。國際大型連鎖商店從本世紀(jì)初開展至今，其業(yè)種呈現(xiàn)多元開展，如服裝店，鞋店，食品店，藥店，書店，五金店等國內(nèi)業(yè)種簡單匯總：百貨公司電影院娛樂場所：KTV/MTV、電動游戲場、保齡球館、桌球館超市餐飲快餐店：中式餐廳、西北餐廳、日式餐廳、快餐廳其他餐飲食品類：飯店、南北小吃、西點(diǎn)、面包店、水果行、咖啡/茶藝/飲料專賣、休閑食品專賣店服飾：服飾店、化裝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具百貨：便利店、超級市場、百貨專賣、鐘表眼鏡、禮品專賣、家居飾品文教類：體育用品、書店、購書中心、玩具專賣、展廳、展覽館、集郵、古玩休閑娛樂：音像店、書籍租賃店電子數(shù)碼：視聽產(chǎn)品、唱片行、攝影器材、家電用品、通訊器材衛(wèi)生醫(yī)療：藥店、醫(yī)院、診所、獸醫(yī)院、美容院、發(fā)廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、燈飾、建材、廚具、設(shè)計(jì)公司效勞：旅游公司、照片沖印、花店、家庭效勞、快遞、銀行、郵局、證券公司、汽車銷售、房產(chǎn)中介業(yè)態(tài)？－〔強(qiáng)調(diào)〕－以什么方式賣業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效勞的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。新標(biāo)準(zhǔn)按照零售店鋪的構(gòu)造特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品構(gòu)造、效勞功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無固定經(jīng)營場所等因素，將零售業(yè)分為17種業(yè)態(tài)。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對固定的居民為主。營業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣方式：柜臺式和自選式相結(jié)合。效勞功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：初級或不設(shè)立。便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓、加油站等公共活動區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購置。營業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：即時食品、日用小百貨為主，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價高于市場平均水平。商品售賣方式：以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)展。效勞功能：營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性效勞工程。管理信息系統(tǒng)：程度較高。折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對廉價的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營業(yè)面積：300-500平方米。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：商品價格一般低于市場平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣方式：開架自選，統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：用工精簡，為顧客提供有限的效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以下。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：經(jīng)營包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品構(gòu)造不同。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：營業(yè)時間12小時以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：群眾化衣、食、用品齊全，一次性購齊，注重自有品牌開發(fā)。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高。倉儲式會員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購置和流動顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：以群眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)局部，商品品種在4000種左右，實(shí)行低價、批量銷售。商品售賣方式：自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺統(tǒng)一結(jié)算。效勞功能：設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對顧客實(shí)行會員制管理。百貨店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時尚和品味的流動顧面積：營業(yè)面積在6000-20000平方米。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化裝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣方式：采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式。效勞功能：注重效勞，設(shè)餐飲、娛樂場所等效勞工程和設(shè)施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專業(yè)店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購某類商品的流動顧客為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：以銷售某類商品為主，表達(dá)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式。效勞功能：從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識。管理信息系統(tǒng)：程度較高。專賣店選址：市、區(qū)級商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時尚的年輕人為主。營業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：以銷售某一品牌系列為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣方式：采取柜臺銷售或開架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。效勞功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，提供專業(yè)性效勞。管理信息系統(tǒng)：一般。家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主。營業(yè)面積：營業(yè)面積6000平方米以上。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：商品以改善、建立家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及效勞為主的。商品售賣方式：采取開架自選方式。效勞功能：提供一站式購足和一條龍效勞，停車位300個以上。管理信息系統(tǒng)：較高。購物中心分社區(qū)型購物中心、市區(qū)購物中心、城郊購物中心三種A社區(qū)型購物中心選址：市、區(qū)級商業(yè)中商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為5-10公里。營業(yè)面積：建筑面積5萬平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：20-40個租賃店，包括大型超市、專業(yè)店、專賣店、飲食效勞及其他店。商品售賣方式：各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位300-500個。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。B市區(qū)購物中心選址：市級商業(yè)中心商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為10-20公里。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以內(nèi)。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：40-100個租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設(shè)施等。商品售賣方式：各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位500個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C城郊購物中心選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營業(yè)面積：建筑面積10萬平方米以上。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：200個租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂效勞設(shè)施等。商品售賣方式：各個租賃店獨(dú)立開展經(jīng)營活動。效勞功能：停車位1000個以上。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。工廠直銷中心選址：一般遠(yuǎn)離市區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購置。營業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣方式：采用自選式售貨方式。效勞功能：多家店共有500個以上停車位。管理信息系統(tǒng)：各個租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。電視購物〔無店鋪零售業(yè)態(tài)〕目標(biāo)顧客：以電視觀眾為主商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：商品具有某種特點(diǎn)，與市場上同類商品相比，同質(zhì)性不強(qiáng)。商品售賣方式：以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)展商品宣傳展示的渠道。效勞功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。郵購〔無店鋪零售業(yè)態(tài)〕目標(biāo)顧客：以地理上相隔較遠(yuǎn)的消費(fèi)者為主。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：商品包裝具有規(guī)那么性，適宜儲存和運(yùn)輸。商品售賣方式：以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)展商品宣傳展示的渠道。并取得定單。效勞功能：送貨到指定地點(diǎn)。網(wǎng)上商店〔無店鋪零售業(yè)態(tài)〕目標(biāo)顧客：有上網(wǎng)能力，追求快捷性的消費(fèi)者。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：與市場上同類商品相比，同質(zhì)性強(qiáng)。商品售賣方式：通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展買賣活動。效勞功能：送貨到指定地點(diǎn)。自動售貨亭〔無店鋪零售業(yè)態(tài)〕目標(biāo)顧客：以流動顧客為主。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以上。商品售賣方式：由自動售貨機(jī)完成售賣活動。效勞功能：沒有效勞。購物〔無店鋪零售業(yè)態(tài)〕目標(biāo)顧客：根據(jù)不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，目標(biāo)顧客不同。商品〔經(jīng)營〕構(gòu)造：商品單一，以某類品種為主。商品售賣方式：主要通過完成銷售或購置活動。效勞功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城〞與“市〞商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)工程與整個城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿?。“城市〞要有個觀念的更新，不然，“城〞建得“美侖美奐〞，“市〞卻冷背呆滯了。沒有“市〞的“城〞，怎么還叫“城市〞？十一、解讀“城〞與“市〞〔一〕從“城〞與“市〞的關(guān)系看商業(yè)開展一是要特別重視城市開展的趨向，去抓住商業(yè)開展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)開展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建立的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對于大型商業(yè)地產(chǎn)工程這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。十一、解讀“城〞與“市〞〔二〕未來的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)工程開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的效勞流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。

十二、商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求重慶龍湖時代天街系百萬方城市綜合體，工程規(guī)劃“兩條商業(yè)街〞、“三大Shoppingmall〞、“八大公共廣潮，建筑業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、商務(wù)樓宇、soho空間、住宅、城市廣場等，融合休閑購物、行政辦公、星級酒店、城市住宅、交通換乘、餐飲娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣嘗文化藝術(shù)九大城市功能。

重慶龍湖時代天街工程建成后總體量超100萬方，商業(yè)體量逾60萬方，規(guī)劃有單工程8000個左右的停車位，一期已于2021年12月20開業(yè)；二期預(yù)計(jì)2021年12月4日開業(yè)；三期招商中。工程可容納200萬消費(fèi)人群十三、商業(yè)地產(chǎn)的開展態(tài)勢〔一〕龍湖時代天街樣板式重慶龍湖時代天街商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)〞的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。十三、商業(yè)地產(chǎn)的開展態(tài)勢〔二〕中外商業(yè)開展規(guī)模比照分析GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國

中國零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同興旺國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。十三、商業(yè)地產(chǎn)的開展態(tài)勢〔三〕日本各類型購物中心比較參考鄰里型（內(nèi)向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)域型（輻射型）超區(qū)域型（延伸型）商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三、商業(yè)地產(chǎn)的開展態(tài)勢〔四〕總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在工程前期就聘請專業(yè)公司從建筑構(gòu)造、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)展詳細(xì)籌劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。商業(yè)地產(chǎn)的開展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品〞：高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。十四、商業(yè)地產(chǎn)市場開展條件〔一〕亞洲及國內(nèi)〔含香港、新加坡等〕：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)開展條件城市人均GDP水平到達(dá)2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)開展條件城市人均GDP水平到達(dá)4000美元、公路開展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－20％十四、ShoppingMall開展條件〔二〕國外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)開展〔ShoppingMall〕－－開場開展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)開展〔ShoppingMall〕－－成熟開展十四、商圈開展條件〔三〕

商圈半徑出行時間進(jìn)店時間距離時間顧客占比代表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)優(yōu)勢小型鋪大型鋪小型鋪大型鋪核心商圈1.5-2公里步行20分鐘20分鐘左右0.8公里以內(nèi)5公里以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)60-80%品牌店、零售餐飲為主品種集中、購買便捷次級商圈3-5公里內(nèi)交通20分鐘40分鐘左右1.5公里以內(nèi)8公里外內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15-30%超市、電器市場、建材市場為主購買目的性強(qiáng)、交通換乘便捷邊緣商圈5公里外交通40分鐘40分鐘以上1.5公里以外8公里以外20分鐘以外40分鐘以外5-10%奧特萊斯、宜家、麥德龍等交通便捷、物流集中十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度〔一〕人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平

在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。尺度二：交通狀況國外大型商業(yè)地產(chǎn)〔ShoppingMall〕的開展經(jīng)歷告訴我們，當(dāng)一個社會進(jìn)入到汽車時代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開場進(jìn)入汽車社會，那么ShoppingMall在一個城市的建立才能真正的開展起來，否那么只能是城市型的購物中心。十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度〔二〕尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)工程做出定位世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的開展分為三個階段，1、城市化初級階段：城市化率30%以下；2、城市化中級階段：城市化率70%以下；3、城市化高級階段：城市化率70%以上。十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度〔三〕城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化開展水平來開展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散商業(yè)向城市的幾何中心開展高級階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度〔三〕十六、商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段第一階段－－整體籌劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營管理。十七、世界一流商業(yè)街的六個關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。

十八、世界一流商業(yè)街的三大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014十九、“豪布斯卡〞(HOPSCA)“豪布斯卡〞(HOPSCA)是6個英語單詞的第一個字母組合的譯音。H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車場)S－－Shopping(購物)C－－Convention(集會)A－－Apartment(公寓)把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購物街〞為“生活街〞，將商業(yè)街建成一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡〞規(guī)那么，“中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二〞配比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%效勞，20%%高檔公寓5.1十項(xiàng)原那么第五局部1、要維護(hù)購物中心零售、餐飲、娛樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。2、要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。4、核心主力零售店盡量自營；而非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套。6、核心主力店適合放在經(jīng)營軸線〔線性步行街〕的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間。7、對特殊商戶〔指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位〕給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購物中心整體文化氣氛，提升品位。8、放水養(yǎng)魚，即采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，先做市，后賺錢。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一效勞。10、完善信息系統(tǒng)。二十、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)根本原那么5.1十項(xiàng)原那么第五局部二十一、商業(yè)指標(biāo)編號內(nèi)容指標(biāo)要求1柱距柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;2樓層層高平頂建筑：凈高不小于5.3M~5.5M3墻外墻為實(shí)墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。4樓板荷載賣場800kg/平方米5停車面積(數(shù)量)每個車位建筑面積約需22平方米6自動人行步道如有地下室或樓面停車場，則必須有上下的自動人行步道7供水10~50噸/天8供氣通常320m3/h9排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)10消防滿足商家的營運(yùn)要求，同時符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)11空調(diào)通風(fēng)管道式分體空調(diào)（60KW）新風(fēng)，排煙要符合消防要求。12電話開通XX門直線,1條數(shù)據(jù)線13環(huán)保符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）14綠化符合國家及當(dāng)?shù)?/p>