新“國十條”政策解析

營銷管理部2010年4月新“國十條”政策解析及市場影響分析一政策解讀三后續(xù)工作二市場影響分析分析原則：市場經(jīng)過多輪宏觀調(diào)控，效果反映不同。本輪調(diào)控政策與07年9月接近，解讀主要圍繞兩次調(diào)控的政策對比。3月下旬至4月初，中央各大主流媒體連續(xù)報(bào)道房價(jià)上漲過快的資訊四大國有銀行取消房貸7折利率4月6日4月7日財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合通知：非首套住房取消契稅優(yōu)惠，明確以家庭為單位界定二套房。銀監(jiān)會(huì)明確表示：銀行不得對投機(jī)投資購房者進(jìn)行貸款，如無法判斷，則應(yīng)加大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。4月11日4月12日財(cái)政部證實(shí)已著手研究修訂《房地產(chǎn)稅暫行條例》，排除物業(yè)稅，提出保有稅和特別消費(fèi)稅試點(diǎn)的可能。4月14日溫總理國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，差別化信貸、抑制投機(jī)、加快稅收政策改革。4月17日國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于遏制房價(jià)過快上漲的通知》4月19日住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》研究背景：房產(chǎn)泡沫再度引發(fā)輿論關(guān)注，中央調(diào)控政策緊密出臺(tái)3月22日新一輪調(diào)控目的：堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲要點(diǎn)主要內(nèi)容影響評級實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！铩铩铩铩锇l(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策?！铩铩锛訌?qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。★★★建立考核問責(zé)機(jī)制對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。★★加大交易秩序監(jiān)管力度對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售?！铩铩镌黾泳幼∮玫赜行Ч?yīng)房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。★★調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)?！铩锛涌毂Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)★★《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”）要點(diǎn)新“國十條”與07年“927”新政對比新“國十條”主要針對是交易環(huán)節(jié)，目的是抑制投資、投機(jī)消費(fèi)。而針對房地產(chǎn)開發(fā)投資沒有強(qiáng)調(diào)限制，只是再次重申打擊囤地、炒地、惜售行為。2007：“927新政”2010：新“國十條”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。新“國十條”與07年“927”新政對比2007：“927新政”2010：新“國十條”土地儲(chǔ)備貸款商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年。信貸政策對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%

；貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。商業(yè)用房購房貸款利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年；貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。無一、抑制不合理住房需求二、增加住房有效供給三、加快保障性安居工程建設(shè)四、加強(qiáng)市場監(jiān)管新“國十條”政策解讀：可歸納為四個(gè)方面1、政策內(nèi)容：1）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對首套房、二套房和三套及以上住房制定了更為嚴(yán)格的信貸政策。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。2）發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作。2、政策解析：方法主要有兩個(gè)，一是控制信貸，二是稅收調(diào)節(jié)。1）控制信貸作用主要體現(xiàn)在抑制投資、投機(jī)需求。信貸收緊會(huì)抑制通過信貸途徑進(jìn)行投資和炒房的這部分需求，但對全款炒房的投機(jī)型需求作用有限；2）稅收主要針對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益兩方面調(diào)節(jié)。運(yùn)用土地增值稅，控制開發(fā)商的資金鏈；運(yùn)用住房消費(fèi)稅控制投資和炒房需求，目前此實(shí)施細(xì)則尚未確定，預(yù)計(jì)將作為殺手锏，一旦實(shí)施，影響巨大。注：沈陽市政策執(zhí)行情況：已經(jīng)執(zhí)行了信貸收緊政策，但距離房產(chǎn)稅還較遠(yuǎn)。新“國十條”政策解讀一：抑制不合理住房需求1、政策內(nèi)容：1）增加居住用地有效供應(yīng)。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。2）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。2、政策解析：增加住房供給是從調(diào)整供需結(jié)構(gòu)的角度上控制房價(jià)，增加居住用地的供應(yīng)量，進(jìn)而增加住房供給。但政策缺乏實(shí)施細(xì)則，地方政府執(zhí)行無法保證。短期內(nèi)不會(huì)帶來直接影響。注：沈陽市政策執(zhí)行情況：還處于政策觀望期，尚未執(zhí)行。新“國十條”政策解讀二：增加住房有效供給1、政策內(nèi)容：確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃(包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè))，并在2010年7月底前向全社會(huì)公布。2、政策解析：政府很早就已經(jīng)提出有關(guān)保障性住房和棚戶區(qū)改造的政策，但地方政府執(zhí)行情況較差。即使真正落實(shí)，也僅將對低端市場的造成一定影響，對中高端市場影響較弱。但值得擔(dān)心的是，低端市場的降價(jià)拋售恐會(huì)有影響市場信心的負(fù)面效果，加重市場上的觀望情緒。注：沈陽市政策執(zhí)行情況：一直以來對此項(xiàng)政策的執(zhí)行力度都較低，目前還沒有其他動(dòng)作。新“國十條”政策解讀三：加快保障性安居工程建設(shè)1、政策內(nèi)容：1）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。2）加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。3）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。2、政策解析：此目的一是要規(guī)范市場，二是通過打擊囤地、惜售行為，增加市場供給。但此前類似提法已經(jīng)出現(xiàn)多次，但執(zhí)行存在較大難度，效果無法保障。注：沈陽市政策執(zhí)行情況：一直沒有執(zhí)行，土地閑置和捂盤惜售的現(xiàn)象普遍存在。新“國十條”政策解讀四：加強(qiáng)市場監(jiān)管新“國十條”政策解讀小結(jié)1、政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國計(jì)民生的政治層面。政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期；2、措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子。此次政策針對性更強(qiáng)，對于投機(jī)性需求抑制更明顯；3、嚴(yán)格清算土地增值稅，從開發(fā)商資金端調(diào)控市場，以達(dá)到迫使開發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價(jià)格的目的；4、其余政策多為“老調(diào)重彈”，可執(zhí)行性需要進(jìn)一步探討、完善。但關(guān)于“加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，意味這政府對樓市的調(diào)控尚有保留政策；注：有了07-08年的前車之鑒，無論是信貸收緊、增加供應(yīng)，還是加強(qiáng)監(jiān)管等等，“新政”都將對市場信心造成較大沖擊。分析原則：由于新政剛剛實(shí)施，目前市場走勢判斷更多參照2007年“927”新政實(shí)施后的市場變化。二市場影響分析三后續(xù)工作一政策解讀發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策內(nèi)容對市場的影響2006年5月國務(wù)院國六條：有區(qū)別的適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求政府吹風(fēng)，但無嚴(yán)格限定，市場仍快速上行2007年9月央行二套房貸首付不低于40%，利率1.1倍政策落實(shí)，市場快速降溫，成交量下滑2008年10月央行首套房最低首付比例20%，利率7折市場逐漸回暖，進(jìn)入09年則迅速上行2008年12月央行二套普通自住房貸款可按照首次購房優(yōu)惠政策執(zhí)行2010年3月各商業(yè)銀行四大行開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付4成，利率1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)1-3月，政府再次通過各大媒體吹風(fēng)抑制房價(jià)，但市場出現(xiàn)跳躍式上升2010年4月國務(wù)院二套房首付不低于50%，利率1.1倍政策落實(shí)且力度加大，預(yù)計(jì)成交量會(huì)快速下滑市場歷史走勢分析一：信貸政策調(diào)整對市場影響明顯1、從成交量上分析，調(diào)控政策對各類城市均造成較大的市場波動(dòng)。1）相對于一線城市，二線城市對政策的反應(yīng)略微滯后，但并不十分明顯；2）由于各城市自身固有的市場周期特點(diǎn)，很難把握規(guī)律性走勢；3）根據(jù)政府發(fā)布數(shù)據(jù)，沈陽市場抗調(diào)控能力較強(qiáng)，但也會(huì)有一定幅度成交量萎縮。注：分析數(shù)據(jù)均來源于政府，沈陽數(shù)據(jù)有人為粉飾痕跡。市場歷史走勢分析二：調(diào)控下一、二線城市市場走勢對比沈陽08年上半年成交量萎縮明顯，下半年走勢明顯強(qiáng)于一線城市2、從成交均價(jià)分析，調(diào)控政策導(dǎo)致一線城市產(chǎn)生大幅的價(jià)格波動(dòng)，而二線城市的波幅較小。市場歷史走勢分析二：調(diào)控下一、二線城市市場走勢對比一線城市二線城市07-08年2010年國際07年10月，美國次貸危機(jī)爆發(fā)從而引發(fā)席卷全球近兩年的金融危機(jī)美國、歐盟兩大經(jīng)濟(jì)體逐步走出金融危機(jī)陰影國內(nèi)美國、歐洲次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面下滑1、2010年1季度GDP增長11.9%，固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口等指標(biāo)均大幅增長，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已全面復(fù)蘇2、資本市場流動(dòng)性過剩的局面仍未改變宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對比：行業(yè)所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境好于2007年城市4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日近三日成交均值相比14周成交均值漲跌幅相比15周成交均值漲跌幅一線城市北京13.205.456.225.664.065.32-62.37%-16.06%上海3.83.836.16.413.835.45-60.65%-33.21%深圳1.051.473.141.410.911.8242.67%7.46%廣州1.822.061.822.772.172.2529.40%17.59%二線城市南京3.113.105.432.332.133.30107.27%6.97%天津3.710.004.444.994.174.5336.45%31.65%武漢5.214.816.505.854.935.7634.19%6.88%成都4.605.307.613.313.804.90128.87%18.08%一線城市市場反應(yīng)快速，成交明顯趨緩；二線城市目前運(yùn)行平穩(wěn)，未見較大影響。注：各城市成交數(shù)據(jù)可能受供應(yīng)等多方面影響，以上結(jié)論尚需時(shí)間驗(yàn)證。新“國十條”后的市場狀況：一二線城市市場走勢已經(jīng)出現(xiàn)分化單位：萬平新政頒布后，沈陽易居先后走訪了37個(gè)不同區(qū)位、規(guī)模和檔次的在售樓盤進(jìn)行調(diào)研，結(jié)論如下：1、開發(fā)商普遍反應(yīng)市場尚未出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，市場變化需要時(shí)間觀察。二線城市反應(yīng)遲緩，新政尚未整體體現(xiàn)二套房信貸政策會(huì)對項(xiàng)目造成影響，限制外地人購房也會(huì)損失客源，但影響有限且需要時(shí)間觀察開發(fā)商對政策的執(zhí)行效果，保持觀望的態(tài)度新政對開發(fā)商推案以及拿地節(jié)奏暫未出現(xiàn)影響開發(fā)商對保障性購房的建設(shè)，沒有顧慮2、客戶受媒體引導(dǎo)，對市場下行抱有預(yù)期，目前觀望氣氛在逐漸滋長。部分樓盤來訪量降低部分客戶表示是否定房要看政策影響情況新“國十條”后的市場狀況：沈陽市場表現(xiàn)依然平穩(wěn)，但客戶觀望情緒開始滋生1、政府此次調(diào)控的決心和態(tài)度非常明確，用詞嚴(yán)厲。如果效果不明顯，預(yù)計(jì)將有新的組合政策出臺(tái)；2、“新政”將對市場信心造成較大沖擊，短期內(nèi)，投資投機(jī)者會(huì)加速離場。市場觀望情緒逐漸蔓延；市場量價(jià)有可能會(huì)效仿07-08年表現(xiàn)，會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過程：

第一階段：成交量率先萎縮，價(jià)格的短期內(nèi)可能形成僵持狀態(tài)；

第二階段：價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長；

第三階段：在第二階段基礎(chǔ)上市場可能有所回轉(zhuǎn)。3、根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，就城市而言，一線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于二、三線城市。且二線城市市場反應(yīng)略微滯后，應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注一線城市市場變化。4、但考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、流動(dòng)性過剩以及通脹預(yù)期，在沒有后續(xù)強(qiáng)力政策出臺(tái)的前提下，本輪調(diào)整持續(xù)時(shí)間及調(diào)整幅度應(yīng)弱于上一輪；注：針對沈陽市場，目前尚無法給出明確判斷，將結(jié)合后續(xù)工作，予以深化。市場后市判斷小結(jié)三后續(xù)工作二市場影響分析一政策解讀中央后續(xù)政策及輿論導(dǎo)向一線城市市場變化，如北京、上海、深圳行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，如萬科、中海、保利沈陽地方政策及實(shí)施細(xì)則代表性樓盤及競爭企業(yè)旗下項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)我司項(xiàng)目客戶心態(tài)及到訪