房地產估價習題集

《房地產估價》習題集二OO八年三月《房地產估價》習題集（一）一、單項選擇題（共15小題，每小題1分。每小題的備選答案中，只有一個答案最符合題意，請將其編號填入相應括號里）1、樓面地價=土地單價/（）。A、建筑層數(shù)；B、建筑覆蓋率；C、綠地率；D、建筑容積率。2、某一房地產價格水平的高低，主要取決于（）供求狀況。A、本地區(qū)房地產的；B、全國房地產的；C、本地區(qū)本類房地產的；D、本類房地產的。3、完好房的成新度一般為（）。A、十成新；B、九到十成新；C、八到十成新；D、七到十成新。4、其他條件相同，期房價格一般（）現(xiàn)房價格。A、高于；B、低于；C、等于；D、不可比。5、用市場比較法評估房地產價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、（）、個別因素修正。A、環(huán)境因素；B、質量因素；C、區(qū)域因素；D、新舊程度。6、對比較實例價格進行交易日期修正時，最適宜采用（）。A、一般物價指數(shù)；B、建筑材料價格指數(shù)；C、房地產價格指數(shù)；D、定額調整系數(shù)。7、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值等于（）。A、房屋重置價格—折舊年限×尚可使用年限；B、房屋重置價格—折舊年限×耐用年限；C、房屋重置價格×成新度；D、房屋重置價格—年折舊額。8、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用+（）+正常利稅。A、拆遷費用；B、建造建筑物費用；C、公共設施建設費用；D、市政設施建設費用。9、土地價格=[房地純收益-（）]/土地還原利率A、土地純收益；B、建筑物價格×建筑物還原利率；C、建筑物總收益；D、房地費用。10、從理論上講，獲取純收益的可靠性越低，選用的還原利率應（）。A、越高；B、越低；C、不變；D、越可靠。11、某房地產正常年純收益為6000元，當前銀行年利率為10%，購買年為8，估價應為（）元。A、54000；B、32010；C、48000；D、60000。12、收益法公式成立的條件是（）。A、a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零；B、a每年不變、無限年期、r每年不變且大于零；C、a每年變化、有限年期、r每年不變且大于零；D、a每年不變、有限年期、r每年變化且大于零。13、某臨街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，總價為100萬元。根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應為（）萬元。A、50；B、70；C、30；D、40。14、某房地產1992年1月1日的價格為1000元/平方米，1992年到1995年年平均上漲10%，用長期趨勢法評估，該房地產1996年1月1日的價格應為（）元/平方米。A、1611；B、1331；C、1464；D、1400。15、同一建筑物若使用性質不同，其年折舊額由大到小的排列順序為（）。A、一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房；B、非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房；C、腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房；D、非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號填入各題的相應括號內。錯選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個選項得0.5分）1、估價上真實、客觀、合理的價格是指（）。A、交易雙方均接受的價格；B、對交易雙方來說經濟上合理的價格；C、正常交易情況下形成的價格；D、政府規(guī)定或希望的價格。2、運用市場比較法估價時選取的比較實例應符合下列要求（）。A、與估價對象具有類似性；B、交易日期與估價時點接近；C、交易雙方有經濟關系；D、成交價格是單價。3、房屋估價時，確定其面積的依據有（）。A、房屋所有權證所載面積；B、房屋現(xiàn)有實際面積（當實際面積大于房屋所有權證所載面積時）；C、建筑竣工圖所載面積（當房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權證時）；D、房屋買賣合同所載面積。4、運用成本法評估房屋價格時，影響估價結論準確性的因素有（）。A、估價人員所確認的房屋成新度的準確性；B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性；C、房屋結構類型確認的正確與否；D、房屋重置價格的準確性。5、運用收益法評估房地產價格時，影響估價結論準確性的因素有：（）A、總收益的準確性；B、費用及扣除項目的準確性；C、基準地價的準確性；D、還原利率的準確性。6、根據國家有關規(guī)定，房屋完損等級是根據房屋（）的完好、損壞程度來劃分的。A、結構；B、設備；C、設計；D、裝修。7、對一宗房地產同時采用三種不同方法估價，計算出三個價格，（）。A、這三個價格應是相等的；B、最后評估價格可采用這三個價格的平均值；C、可采用這三個價格中的某一個作為最終評估價格；D、在這三個價格的基礎上，估價人員根據自己的經驗進行修正，確定一個評估價格。8、受理估價委托時，估價人員應明確的估價基本事項有：（）。A、估價時點；B、估價目的；C、估價對象；D、估價原則。9、用路線價法估價時，遇有下列臨街地，需進行加價或減價修正：（）。A、路角地；B、一面臨街的長方形地；C、梯形地；D、一面臨街的三角型地。10、以下說法是錯誤的：（）A、只有經房地產所有權人要求，才能對房地產進行估價；B、只有經房地產使用權人要求，才能對該房地產進行估價；C、只有經房地產抵押人要求，才能對該房地產進行估價；D、只要經房地產抵押權人要求，就可以對該房地產進行估價。三、判斷題（共10小題。每小題1分。在相應的括號內填入判斷結果。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1、房地產價格實質上是關于房地產權益的價格。（）2、同一宗房地產，其房地價格=土地價格+建筑物價格。（）3、同一宗房地產的價格與租金之間存在轉換關系。（）4、遵循房地產估價的合法原則，即估價機構或人員應具有合法的評估資格。（）5、估價時點不一定是現(xiàn)在，也可以是過去或未來。（）6、用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。（）7、成本估價法又稱重置成本法。（）8、綜合還原利率=土地還原利率+建筑物還原利率。（）9、購買年不是預期可獲得收益的年限。（）10、高層建筑地價分攤是將高層建筑物的造價分攤所占土地上。（）四、填空題（共10空，每空1分，請在空白處填上最恰當?shù)膬热荩?、當前我國房地產估價應遵循的主要原則有：合法原則，（），供求原則；替代原則，（），公平原則。2、估價機構完成委托估價后提供給委托人的“產品”，通常稱為（）。3、市場比較法所依據的是（）原理。4、成本法計算建筑物重新建造完全價值的方法通常分為三種，即：凈計法，（），立方法。5、在收益法中，純收益確定后，還原利率越高，收益價格（）。6、建筑物的重新建造成本分為重建成本和重置成本兩種，普通建筑物估價時適用（）。7、估價上的折舊與會計上的折舊有著本質的區(qū)別，在估價上C為（），它通常隨著估價時點的不同而（）。8、在路線價法中，普通臨街宗地價格的計算公式為：宗地總價=路線價×（）×宗地面積。五、問答題（共1題，10分）試述成本法與收益法的區(qū)別。六、計算題（共3小題，第1小題8分，第2小題12分，第3小題15分。）1、有一房地產，土地總面積1000平方米，為10年前通過征用農地取得，當時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該土地每平方米需600元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，于8年前建成交付使用，當時建筑造價每平方米500元，現(xiàn)時造價同類建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5%。試選用所給資料估計該房地產的現(xiàn)時總價和單價。2、某賓館需要估價，據調查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當時同檔次賓館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產還原利率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。3、需要評估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的價格。獲知該宗土地總面積500平方米，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為每平方米800元，專業(yè)費用為建筑費的8%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用；貸款年利息率為10%；銷售稅費為未來樓價的6%；投資利潤率（利息不計利潤）為20%；該商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出時的價格平均每平方米2500元。試利用所給資料用動態(tài)方式估計該宗土地在1995年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為10%）。《房地產估價》習題集（二）一、單項選擇題（共20題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將其編號填入各題的相應括號內）1、房地產的供給增加，需求不變，其價格會（）。A、 上升；B、下降；C、不變；D、升降難定2、殘余法是依據（）價格。A、土地收益求取土地；B、建筑物收益求取建筑物；C、房地收益求取土地或建筑物；D、房地收益單獨求取土地或建筑物3、用成本法評估某宗房地產的價格時，應選?。ǎ┏杀咀鳛樵u估依據。A、該宗房地產的實際；B、類似房地產的客觀；C、類似房地產的最高；D、類似房地產的最低。4、對同一宗房地產而言，（）。A、房地價格=土地價格+建筑物價格—建筑物的折舊；B、建筑物價格=房地價格—土地價格；C、土地價格=房地價格—建筑物價格—建筑物的折舊；D、房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物的折舊5、有甲乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為（）。A、50萬元；B、55萬元；C、60萬元；D、60萬元以上6、理論上“八項因素”構成的房租通常稱為（）。A、市場租金；B、商品租金；C、理論租金；D、成本租金。7、用成本法評估新開發(fā)土地價格的基本公式為：新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+（）+政常利稅A、拆遷安置補償費；B、基礎設施建設費；C、公共配套設施費；D、開發(fā)土地所需費用8、（）限制了估價報告書的用途。A、估價方法；B、估價目的；C、估價原則；D、估價日期。9、在路線價法中，（）只需根據深度百分率即可計算地價，不必制定相應的修正率。A、一面臨街矩形地；B、一面臨街三角形地；C、一面臨街梯形地；D、一面臨街不規(guī)則形地10、在評估期房價格時，（）。A、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)；B、估價對象狀況為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產市場情況為未來某時點的狀況；C、估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點（未來）的狀況；D、估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產市場情況為估價時點（現(xiàn)在）的狀態(tài)11、一般損壞房的成新度為（）。A、4-6成；B、5-7成；C、4-5成；D、5-6成12、一宗房地產交易能夠達成的充分條件是（）。A、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格；B、買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格；C、買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格；D、買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最低價格。13、某宗房地產，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價100元/平方米，則其土地單價為（）元/平方米。14、某宗房地產的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投保火災險，其投保價值為（）萬元。15、某建筑物，經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%。A、100；B、70；C、60；D、4016、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）萬元。A、323；B、275；C、273；D、258。17、某宗房地產，純收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產的總價值為（）萬元。18、某類房地產通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%，購買者自有資本要求的年收益率12%，則該類房地產的資本化率為（）%。A、10.6；B、11.4；C、11.2；D、10.8。19、某宗房地產正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12%，出讓時的土地使用權年限50年，現(xiàn)已使用了5年，則該宗房地產的現(xiàn)時總價為（）萬元。A、833．33；B、830.45；C、828.25；D、827.64。20、某前后臨街總深度30米的矩形地，前街路線價20000元/平方米，后街路線價1000元/平方米，若按重疊價值估價法，其前街影響深度為（）米。A、10；B、15；C、20；D、30二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其編號填入各題的相應括號內。錯選或多選均不得分；少選但選擇正確的，每個選項得0.5分）1、估價報告書的內在質量包括（）。A、估價結論的準確性；B、文字表述水平；C、估價方法選擇的正確性；D、參數(shù)確定的合理性。2、房地產交易中的特殊交易情形包括（）。A、交易雙方曾經有過業(yè)務聯(lián)系；B、購買相鄰房地產；C、交易稅費由買方承擔；D、賣方不了解市場行情。3、求取建筑物重新建造成本的方法有（）。A、指數(shù)調整法；B、實際觀察法；C、工料測量法；D、分部分項法。4、建筑物的物質折舊包括（）。A、有形損耗；B、正常使用的磨損；C、功能折舊；D、意外的破壞損毀。5、下列說法正確的是（）。A、可比實例肯定是交易實例；B、交易實例肯定是可比實例；C、可比實例不一定是交易實例；D、交易實例不一定是可比實例。6、各類房屋的殘值率一般為（）。A、鋼筋混凝土結構3%；B、磚木結構一等6%；C、磚混結構一等0%；D、簡易結構0%。7、下列說法正確的是（）。A、購買年是利息率的倒數(shù)；B、購買年法是地租資本化的另一種表現(xiàn)；C、購買年法實質是一種收益法；D、購買年法實際是預計的可獲收益的年限。8、地價區(qū)段是根據（）的原則來劃分的。A、形狀相似；B、用途相似；C、地價相近；D、地段相連。9、某宗房地產欲出售，其評估價格為100萬元，最后實際成交價格為150萬元，這可能是（）。評估價格公平合理，成交價格不公平合理；B、評估價格不公平合理，成交價格公平合理；C、評估價格和成交價格都公平合理；D、評估價格和成交價格都不公平合理。10、估價時計算地租量須把握（）A、土地是在最佳用途下使用的；B、土地是由最有能耐的人使用的；C、土地是在最粗放利用下使用的；D、土地是在最佳集約利用下使用的。三、判斷題（共10題，每題1分。請在各題后的相應括號內填入判斷結果，用“V”表示正確，作“X”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤倒扣1分。本大題總分最多扣至零分。）1、假設開發(fā)法可用于拆遷補償估價。（）2、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。（）3、房地產價格的變動趨勢與其當前價位的高低可以無關。（）4、若估價時點為現(xiàn)在，估價對象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來的。（）5、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價。（）6、房地產價格實質是房地產權益的價格，故其權益在估價中要比物質實體更重要。（）7、長期趨勢法即可以用于預測房地產的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。（）8、不論估價目的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應當評估的估價對象的范圍。（）9、人口高密度地區(qū)，必定導致對房地產的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區(qū)的房地產價格必然超高。（）10、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年遞增2%。該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為60萬元。（）四、填空題（共10個空格，每個空格1分。請在各題的空格處填入最恰當?shù)膬热荩?、房地產價格是客觀存在的，估價實質是模擬（）的價格形成過程將房地產價格顯現(xiàn)出來。2、房屋完損等級是根據房屋的結構、（）、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的。3、認清房地產的單位價格，主要是認清其貨幣單位、（）、面積含義。4、一名合格的房地產估價人員應符合下列三方面要求：（1）有扎實的估價理論知識；（2）有豐富的估價實踐經驗；（3）（）。5、在房地產價格評估中，重新建造成本是假設在（）重新建造或購置全新狀態(tài)的舊有房地產時所必要的成本或價格。6、資本化率=（）+風險調整值。7、某商店營業(yè)面積為建筑面積的55%，單位營業(yè)面積的年租金720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為（）。8、將某成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的各項必要費用及正常利稅為300元/平方米，可轉讓土地面積的比率為60%，則可轉讓土地的成本價為（）元/平方米。9、某宗土地面積250平方米，其上附有建筑面積為200平方米的建筑物，該建筑物的外觀及設備均已過時，需拆除重建，估計每建筑平方米拆遷費300元、殘值50元，則該土地的減價修正額為（）。10、某類商品房平均售價1994年初為2500元/平方米，1996年初漲至3025元/平方米，則其價格的年平均上漲幅度為（）%。五、計算題（共4題，第1題5分，第2題8分，第3題12分，第4題15分。要求列出算式和計算步驟，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的，不得分。計算題精度要求為：中間計算過程保留小數(shù)點后兩位，最終計算結果取整到個位。）1、某建筑物總建筑面積500平方米，現(xiàn)時重置價格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，殘值率5%，尚可使用30年。試估計該建筑物的出時總價和單價。2、某公寓共有3層，每層建筑面積均為1000平方米，其房地產單價平均為1100元/平方米，底層的單價比第二層的單價低150元，第二層的單價比第三層的單價高150元。試按房地產價值分攤方法確定第二層的土地占有份額。3、某宗房地產在正常情況下每年可獲得總收益55萬元，需支出總費用30萬元。在附近選取了A、B、C、D四宗類似房地產，其價格及純收益如下表。試用所給資料估計該宗房地產的價格（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。類似房地產價格（萬元）純收益（萬元/年）ABCD252294238166303528204、需要評估某商品住宅在1996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期交易情況區(qū)域因素個別因素5000人民幣元/平方米1995年8月1日-1%+2%0%560美元/平方米1996年1月1日0%+3+1530美元/平方米1996年5月1日+2%0%-2%上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的區(qū)域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣；1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降1%。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）?！斗康禺a估價》習題集（三）一、單項選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意）1某開發(fā)商在開發(fā)某別墅時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結果反而使其別墅的價格下降，這是因為（）：A、市場不景氣；B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差；C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低；D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可2購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%。若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為（）%。A、15；B、15.7C、12.6D、11.63選取可比實例時，應注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應與估價對象處于（）A、同一地區(qū)；B、同一城市；C、同一供求范圍內的類似地區(qū)；D、A或C。4某建筑物，政府主管部門規(guī)定的該類建筑物的耐用年限N與該建筑物的經過年數(shù)t、尚可使用年數(shù)n之間的關系為（）A、N=t+n；B、N<t+n；C、N>t+n；D、A、B、C都有可能5、房地產價格實質上是房地產（）的價格。開發(fā)成本；B、權益；C、物質實體；D、B或C。6、甲土地的單價2100元/平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元/平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比有（）A、甲的等于乙的；B、甲的高于乙的；C、甲的低于乙的；D、難以判斷7、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應是建筑物價值的（）。收回；B、攤銷；C、減損；D、補償8、某宗房地產，其建筑物的各層建筑面積相等，建筑層數(shù)為5層，建筑密度為50%，土地單價為2500元/平方米，則其樓面地價為（）元/平方米。500；B、2500；C、1000；D、1250。9、房地產開發(fā)成本的增加（）房地產的價格。A、必定提高；B、必定降低；C、不一定提高；D、不一定降低10、路線價法估價的第二個步驟應為（）A、設定標準深度；B、求取路線價；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價區(qū)段11、房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為（）。12、新建建筑物價格=（）+建造建筑物費用+正常利稅征地費；B、拆遷安置補償費；C、地價款；D、零13、某類房地產1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產于1999年的價格為（）元/平方米。14、某建筑物已使用8年，經實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為（）%。A、76；B、80；C、81；D、8415、甲房地產尚可使用年限為50年，單價為1050元/平方米，乙房地產尚可使用年限為60年，單價為1100元/平方米，資本化率均為8%，實際上甲房地產的價格（）乙房地產的價格。A、高于；B、低于；C、等于；D、B或C16、某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予的權重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產的最終評估價格為（）萬元。A、850；B、845；C、869；D、85717、假設開發(fā)法中預期開發(fā)后的樓價不可用（）求取。A、市場比較法；B、收益法；C、成本法；D、長期趨勢法18、一宗土地用假設開發(fā)法評估其價格：在商業(yè)用途下的估算結果為800萬元，在居住用途下的估算結果為1000萬元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土地的評估價格應為（）萬元。A、800；B、1000；C、900；D、180019、采用（）求取的年折舊額每年遞減。成新折扣法；B、償債基金折舊法；C、年數(shù)總和法；D、直線折舊法20按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98,則其依據為()A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%；B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%；C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%；D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%；21、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為（）萬元。A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時市場價格為2800元/平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為（）萬元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）元/平方米。A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價法特別適應于（）需要對大量土地進行估價的場合。A、土地經濟評價；B、土地課稅；C、土地收益測算；D、土地定級。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個選項得0.5分。）1、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的可能是（）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補償；D、保險。2、下列各種價格中肯定是事實的有（）。A、不能作為可比實例的交易實例價格；B、可比實例價格；C、非公平市價；D、評估價格。3、用假設開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握（）。A、計息方法；B、資本化率；C、計算周期；D、計息期。4、明確估價的基本事項包括（）。A、明確估價對象；B、明確估價目的；C、明確估價日期；D、明確估價方法。5、房地產估價可在下列活動中發(fā)揮作用（）。A、房地產出租；B、房地產保險；C、房屋繼承、分割；D、房地產拍賣抵押。6、對確定資本化率有參考依據的有（）。A、折舊率；B、物價指數(shù)；C、銀行貼現(xiàn)率；D、投資回報率7、估價報告書的內在質量取決于（）。A、估價方法選擇的正確性；B、估價報告書的文字表述水平；C、估價結論的準確性；D、估價報告書的格式。8、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用（）求取。A、市場比較法；B、基準地價修正法；C、假設開發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為（）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有（）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產價格在某種意義上是客觀存在的，房地產估價不是估價人員給房地產定價，而應是模擬市場的形成過程，將房地產價格顯示出來。2、某宗房地產的收益年限為無限年，預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和8萬元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為275萬元。3、估價對象房地產狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。4、現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%，則可比實例的個別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產1994年1月初的價格為1000元/平方米，1998年1月初的價格1400元/平方米。假設該類房地產1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元/平方米。（）6、購買年是預期估價對象可獲得收益的年限。（）7、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。（）8、房地產雖然可以區(qū)分為物質實體和權益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權益的大小。（）9、某宗房地產的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。（）10、某宗房地產的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元/平方米，土地單價1500元/平方米，建筑物的重置價格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（）11、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（）12、城市規(guī)劃影響土地價值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（）13、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。（）14、成本法、假設開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。（）15、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。（）四、計算題（共40分，4題。作答時，每題要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留兩位小數(shù)）估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調查獲知，當?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.3元人民幣。試利用上述資料對可比實例A、B、C的價格分別進行交易日期修正（要求修正后的價格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當?shù)刭e館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估計該賓館的正?？們r格。（8分）3、某商場的土地使用權年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產的資本化率為8%。試估算該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正?？們r格。（12分）4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費為建筑費的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結構，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費為有效總收益的25%，經營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應獲得正常投資利潤為5200000元。試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正?？們r格。（15分）《房地產估價》習題集（四）一、單項選擇題（共25分，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意）1直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示（）：A、價格；B、常數(shù)；C、價格變動率；D、時間。2在市場比較法中，土地使用權年限修正屬于（）。A、交易情況；B、交易日期；C、區(qū)域因素；D、個別因素。3有在區(qū)位、檔次等方面相當?shù)募住⒁覂沙鲎鈱懽謽?，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業(yè)管理費；乙寫字樓的建筑面積月租金為59元/平方米，含有物業(yè)管理費。該類寫字樓的物業(yè)管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙兩寫字樓的租金比有（）A、甲高于乙；B、甲低于乙；C、甲等于乙；D、不可比。4甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面甲好于乙，在權益、區(qū)位等方面兩者相當，該兩宗房地產的價值比有（）A、甲大于乙；B、甲等于乙；C、甲小于乙；D、不可比。5、有一宗前后臨街的矩型地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為（）米。9；B、13.5；C、15；D、18。6、有一空置寫字樓,目前不僅無收益,而且要繳納房產稅等,其收益價格估算可采用（）類似寫字樓的客觀收益；B、市場比較法；C、該寫字樓的實際收益；D、無法估算。7、某宗房地產采用市場比較法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應（）。取三者的平均值；B、取三者的中間值；C、任選其中之一；D、在三者的基礎上綜合分析決定。8、路線價估價法的第三個步驟為（）。A、設定標準深度；B、求取路線價；C、編制深度百分率表；D、劃分路線價區(qū)段。9、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（）。A、越高；B、越低；C、不變；D、符合客觀實際。10、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A、4858；B、5200；C、2700；D、6264。11、某估價事務所在1988年6月20日至7月10日評估了一宗房地產于1998年6月30日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為（）。A、1998年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價的作業(yè)日期；D、要求重新估價的委托方指定的日期。12、某宗房地產1999年2月25日的價格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為（）人民幣元/平方米。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。7935；B、8260；C、8290；D、7964。13、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（）萬元。A、100；B、42；C、63；D、77。14、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（）。A、1.05；B、0.95；C、0.98；D、1.03。15、有一宗房地產交易，成交價格為3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年內按月等額付清，假設月利率為0.5%。其一次支付的實際成交價格為（）元/平方米。A、3000；B、2700；C、2914；D、250016、土地資本化率RL,建筑物資本化率RB，綜合資本化率RO三者之間的大小關系為（）。A、RL<RB<RO；B、RB<RL<RO；C、RL<RO<RB；D、RO<RL<RB17、與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是（）。A、均衡原理；B、預期原理；C、競爭原理；D、替代原理。18、某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為下沉成交價格的6%和3%。某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/平方米，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）元/平方米。A、2660；B、2294；C、2425；D、2427。19、某可比實例價格為2000元/平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關數(shù)據如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應為（）元/平方米。區(qū)域因素123區(qū)域因素123權重0.50.30.2可比實例90100125估價對象1001001002000；B、1900；C、2100；D、1905。20建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分,該兩者的長短關系有()A、自然壽命長于或等于經濟壽命；B、自然壽命小于或等于經濟壽命；C、自然壽命等于經濟壽命；D、無關21、估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200平方米，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為（）。A、建筑面積1800平方米，兩年前租出，年租35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；B、建筑面積1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外；C、建筑面積10000平方米，近期租出，年租180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)；D、建筑面積1000平方米，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)。22、某宗房地產已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的純收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為（）萬元。A、130．0；B、119.2；C、117.5；D、120.023、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓（包括土地和建筑物）的現(xiàn)時市場價格為2800元/平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應為（）萬元。A、800；B、900；C、1000；D、大于1000。24、某地區(qū)房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方2325元/平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為（）元/平方米。A、2487．75；B、2500；C、2511；D、2162.25。25、路線價法特別適應于（）需要對大量土地進行估價的場合。A、土地經濟評價；B、土地課稅；C、土地收益測算；D、土地定級。二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分；少選，但選擇正確的每個選項得0.5分。）1、一宗房地產的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結果為55萬元，則該估價目的可能是（）。A、買賣；B、抵押貸款；C、拆遷補償；D、保險。2、下列各種價格中肯定是事實的有（）。A、不能作為可比實例的交易實例價格；B、可比實例價格；C、非公平市價；D、評估價格。3、用假設開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握（）。A、計息方法；B、資本化率；C、計算周期；D、計息期。4、明確估價的基本事項包括（）。A、明確估價對象；B、明確估價目的；C、明確估價日期；D、明確估價方法。5、房地產估價可在下列活動中發(fā)揮作用（）。A、房地產出租；B、房地產保險；C、房屋繼承、分割；D、房地產拍賣抵押。6、對確定資本化率有參考依據的有（）。A、折舊率；B、物價指數(shù)；C、銀行貼現(xiàn)率；D、投資回報率7、估價報告書的內在質量取決于（）。A、估價方法選擇的正確性；B、估價報告書的文字表述水平；C、估價結論的準確性；D、估價報告書的格式。8、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用（）求取。A、市場比較法；B、基準地價修正法；C、假設開發(fā)法；D、成本法。9、某大廈建筑總面積8000平方米，房地總價值8000萬元，其中土地總價值3000萬元。若某人擁有該大廈的某一部分，該部分的建筑面積200平方米，房地價值215萬元，則按建筑面積和房地價值進行分攤所計算的該人的土地占有份額為（）%。A、2.5；B、7.17；C、2.69、；D、3.0。10、某地區(qū)繁華地段有一空地，另有一塊附有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，土地的其他條件也大體相同。此時對于購買者來說，空地的價格與附有建筑物的土地價格相比有（）。A、前者大于后者；B、前者低于后者；C、前者等于后者；D、不能比較。三、判斷題（共15分，每題1分。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產價格在某種意義上是客觀存在的，房地產估價不是估價人員給房地產定價，而應是模擬市場的形成過程，將房地產價格顯示出來。2、某宗房地產的收益年限為無限年，預計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和8萬元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的資本化率為10%，則該宗房地產的收益價格為275萬元。3、估價對象房地產狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。4、現(xiàn)判定某可比實例的個別因素比估價對象的差2%，則可比實例的個別因素修正系數(shù)為100/102。5、某宗房地產1994年1月初的價格為1000元/平方米，1998年1月初的價格1400元/平方米。假設該類房地產1994年1月初至1998年1月初的價格變動規(guī)律，為每年1月初的價格與上一年的同期價格的比值都十分接近，則預測該宗房地產1999年1月初的價格為1523元/平方米。（）6、購買年是預期估價對象可獲得收益的年限。（）7、估價報告書的有效期是相對于估價作業(yè)日期而言的，而不是相對于估價時點而言的。（）8、房地產雖然可以區(qū)分為物質實體和權益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權益的大小。（）9、某宗房地產的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。（）10、某宗房地產的土地總面積1000平方米，建筑總面積5000平方米，房地單價1800元/平方米，土地單價1500元/平方米，建筑物的重置價格2000元/平方米。九成新。這意味著該宗房地產不是處于最高最佳使用狀態(tài)。（）11、某商店的營業(yè)面積為550平方米，建筑面積為1000平方米，單位營業(yè)面積的年租金為720元/平方米，則該商店單位建筑面積的年租金為400元/平方米。（）12、城市規(guī)劃影響土地價值，在一定程度上是合法原則的體現(xiàn)。（）13、房地產價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。（）14、成本法、假設開發(fā)法可同時用于評估在建工程的價格。（）15、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。（）四、計算題（共40分，4題。作答時，每題要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留兩位小數(shù)）估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格成交日期4800人民幣元/平方米1995年12月31日560美元/平方米1995年12月31日5000人民幣元/平方米1996年12月31日另調查獲知，當?shù)卦擃悓懽謽?994年至1997年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.5元人民幣，1997年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元=8.3元人民幣。試利用上述資料對可比實例A、B、C的價格分別進行交易日期修正（要求修正后的價格單位為人民幣元/平方米）。（5分）2、某賓館總建筑面積10000平方米；一層建筑面積2000平方米，其中500平方米為賓館大堂，1500平方米出租用于餐廳和咖啡廳；其余各層為賓館客房、會議室和自用辦公室。該賓館共有客房190間（建筑面積7600平方米），會議室2間（建筑面積200平方米），自用辦公室3間（建筑面積200平方米）；當?shù)赝瑱n次賓館每間客房每天的房價為200元，年平均空置率為30%；會議室的租金平均每間每次500元，平均每間每月出租20次；附近同檔次一層商業(yè)用途房地產的正常市場價格為每平方米建筑面積15000元，同檔次辦公樓的正常市場價格為每平方米建筑面積8000元。該賓館正常經營平均每月總費用占客房每月總收入的40%。當?shù)刭e館這種類型的房地產的資本化率為8%。試利用上述資料估計該賓館的正?？們r格。（8分）3、某商場的土地使用權年限為40年，從1994年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層于1996年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200、120元/平方米。出租的成本及稅費為租金的20%。該類房地產的資本化率為8%。試估算該商場于1998年5月31日帶租約出售時的正?？們r格。（12分）4、某在建工程開工于1997年11月31日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000平方米，土地使用權年限50年，從開工之日起計；規(guī)劃建筑總面積12400平方米，其中商場建筑面積2400平方米，辦公樓建筑面積10000平方米；該工程正常施工期2年，建筑費每平方米建筑面積2300元，專業(yè)費為建筑費的10%；至1998年5月31日已完成7層主體結構，已投入總建筑費及專業(yè)費的36%，還需要投入總建筑費及專業(yè)費的64%（假設均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中）；貸款年利率為8.5%。預計該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出；辦公樓售價為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費為售價的8%；商場可出租面積的月租金為80元/平方米，建筑面積與可出租面積之比1：0.75，正常出租率為85%，出租的成本及稅費為有效總收益的25%，經營期資本化率為8%。估計購買該在建工程后于建成時應獲得正常投資利潤為5200000元。試利用上述資料以動態(tài)方式估計該在建工程于1998年5月31日的正?？們r格。（15分）《房地產估價》習題集（五）一、單選題（共25分，每題1分）1、現(xiàn)實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、建筑技術B、土地權利設置C、相鄰關系D、土地使用管制2、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的經濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）。A、40B、42C、48D、503、按建筑面積分攤方法，計算土地占有份額的公式為（）。某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價/總建筑面積某部分占有的土地份額=土地總價/該部分享有的地價額某部分占有的土地份額=該部分建筑面積/總建筑面積/土地總價4、建筑物的經過年數(shù)有實際經過年數(shù)和有效經過年數(shù)，它們之間的關系為（）。A、有效經過年數(shù)等于實際經過年數(shù)B、有效經過年數(shù)短于實際經過年數(shù)C、有效經過年數(shù)長于實際經過年數(shù)有效經過年數(shù)可能短于或長于實際經過年數(shù)5、甲土地的樓面地價2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價相比有（）。A、甲等于乙；B、甲大于乙C、甲小于乙D、難以判斷6、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。A、甲大于乙；B、甲小于乙C、甲等于乙D、難以判斷7、標準深度是道路對地價影響的轉折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。A、逐漸降低B、逐漸升高C、可視為基本不變D、為零8、現(xiàn)貨房地產與期貨房地產估價的不同點是（）。A、估價時點不同B、交易日期不同C、估價目的不同D、估價對象的狀況不同9、用收益法評估某宗房地產的價格時，除有租約限制的以外，應選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據。A、類似房地產的客觀B、類似房地產的實際C、類似房地產的最高D、類似房地產的最低10、購買某類房地產，通常低押貸款占七成，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地產的資本化率為（）%。A、6．0B、6.9C、8.8D、9.011、估價上的折舊注重的是（）。A、原始取得價值的減價修正B、原始取得價值的攤銷與回收C、重置價值的攤銷與回收D、價值的減價修正12、某套建筑面積為100平方米、每平方米建筑面積2000元的住宅，其實際會款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為（）萬元。A、18.25B、20.00C、21.58D、22.0013、收益法中的運營費用率是指（）。A、運營費用與潛在毛收入之比B、運營草帽用與總收益之比C、運營費用與凈收益之比D、運營費用與有效毛收入之比14、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。A、社會一般的收益率B、收益法中的資本化率C、投資者要求的滿意收益率D、投資者要求的最低收益率15、區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關系。A、某一事物B、某房地產C、某一事物與其他事物D、各種事物16、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是（）。A、成本法B、假設開發(fā)法C、收益法D、比較法17、某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估工廠用地的公開市場價值，則應按（）進行評估。A、工業(yè)廠房B、工業(yè)用地C、商品住宅D、商住用地18、房地產估價的合法原則是針對于（）來講的。A、估價機構B、估價人員C、估價對象D、估價方法19、資本化率構成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A、房地產開發(fā)企業(yè)自有資金周轉的速度B、估價對象房地產變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C、估價對象房地產帶來凈收益速度D、房地產開發(fā)企業(yè)流動資金周轉的速度20、預計某地區(qū)某類房地產的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會（）。A、上升B、下降C、不變D、升降難定21、收益乘數(shù)法是將估價對象一年的某種收益，乘以相應的（）來求取其價值的方法。A、資本化率B、收益率C、收益乘數(shù)D、利息率22、建筑物的所有權可以分為獨有、共有和（）三種。A、區(qū)分共有B、區(qū)分所有C、公有D、私有23、某宗土地50年使用權的價格為1000萬元，現(xiàn)探測其地下有銅礦資源，該銅礦資源的價值為500萬元。若土地資本化率為7%，則該宗土地30年使用權的價格為（）。A、899B、1000C、1349D、150024、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為（）萬元。A、225.00B、237.50C、381.25D、395.8325、某宗房地產，已知建筑物的重置價格為每平方米1000元，成新率為70%，房地產凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。則該房地產的價格為（）元/平方米。A、1700B、2000C、2100D、2400二、多選題（共10題，每題2分）1、假設開發(fā)法中的開發(fā)期包括（）。A、前期B、建造期C、租售期D、保修期2、房地產需要專業(yè)估價的理由有（）。A、房地產具有獨一無二性B、政府部門要求估價C、房地產價值較大D、估價人員要求估價3、下列估價中宜采用假設開發(fā)法的有（）。A、拆遷補償估價B、在建工程估價C、出讓地塊估價D、房改售房估價4、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。A、土地取得成本B、開發(fā)成本C、管理費用D、銷售費用5、基本完好房的成新度可以是（）。A、五成B、六成C、七成D、八成6、收益法中的運營費用不同于會計上的成本費用，如前者不包含（）。A、所得稅B、土地推提費C、改擴建費用D、房屋火災保險費7、應用路線價法制作深度價格修正率的要領有（）。A、設定標準深度B、將標準深度分為若等份C、制定容積率修正系數(shù)D、制定單獨深度價格修正率8、搜集交易實例時應搜集交易實例的（）等。A、成交價格B、議價時間C、成交日期D、付款方式9、地價區(qū)段是將（）地塊相連的土地加以圈圍而形成的區(qū)域。A、用途相似B、級別相同C、房價相近D、地價相近10、建筑物的重新購建價格是（）的價格。A、扣除折舊后B、估價時點時C、客觀D、建筑物全新狀態(tài)下三、判斷題（共15分，每題1分）1、地價是地租的資本化。（）2、成本法不適宜評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價格。（）3、兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，價值可能有很大不同；而如果權益相同，則價值不可能有很大不同。（）4、即使在房地產市場比較發(fā)達的地區(qū)，比較法也并非完全有效。（）5、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的年凈收益預測為216萬元，出售時的價格減去銷售稅費后的凈值預測為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格估計為5200萬元。（）6、在同一地區(qū)、同一時期的房地產，其資本化率相同。（）7、在比較法中，可采用長期趨勢法對可比實例價格進行交易日期修正。（）8、同一宗房地產在不同估價目的下所得的評估價值也應近似。（）9、建筑物的經濟折舊是建筑物因功能性落后所導致的價值貶值。（）10、估價報告的有效期也是估價的責任期。（）11、對于難以用數(shù)學模型度量的房地產價格影響因素，在估價結果中可以不予反映。（）12、交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。（）13、房地產估價時，實地勘察應由估價人員獨立完成。（）14、從估價角度看，房地產開發(fā)商應獲得的利潤要與其自有資金應得的利息分開。（）15、設某城市房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%?，F(xiàn)某宗房地產的正常成交價格為2500元/平方米，則賣方出售期房地產實得收入為2350元/平方米，買方購買該房地產實際付出為2575元/平方米。四、計算題（共4題，40分）1、某宗房地產2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉售時的價格比2001年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產的投資收益率為9%，試測算該宗房地產2001年10月的價格。（5分）2、某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，有效經過年限為8年。經調查測算，現(xiàn)在重新建筑全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建筑成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元。開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值率均為零。試計算該建筑物的折舊總額。（8分）3、某在建工程于2001年3月1日，用地總面積2000平方米，建筑容積率5.1，用途為公寓。土地使用年限為50年，從2001年3月1日起計。土地取得費用為樓面地價每平方米1000元，該公寓正常建設期為2年，建設費用為每平方米建筑面積2500元，至2001年9月已完成主體封頂，已投入了建設費用的45%。估計該公寓可按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為每平方米80元，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租期間運營費用率為30%。又知當?shù)刭徺I在建工程應繳納的稅費為購買價格的5%。試利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2001年9月1日的正常購買總價和按建成后的建筑面積折算的單價。假定資本化率為8%，折現(xiàn)率為14%。（12分）4、為評估某寫字樓2001年10月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：（1）可比實例的成交價格與成交日期可比實例A可比實例B可比實例C成效價格（元/平方米）600058006120成交日期2001年4月1日2001年2月1日2001年5月1日（2）交易情況分析判斷可比實例A可比實例B可比實例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據是以正常價格為基準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其正常價格的幅度。（3）調查獲知該類寫字樓的價格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上漲1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產狀況分析判斷可比實例A可比實例B可比實例C因素1+2%+2%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料估算該寫字樓2001年10月1日的正常市場價格（如需計算平均值，采用簡單算術平均法）。（15分）《房地產估價》習題集（六）

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請在答題卡上涂其相應的編號。）

1、人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞。下列距離中越來越受重視的是（

）。

A、空間直線距離

B、交通路線距離

C、交通時間距離

D、至市中心距離

2、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為（

）元/m2。

A、3214

B、