住宅小區(qū)室外管網工程項目管理探析

中凱開發(fā)企業(yè)經驗交流之━住宅小區(qū)室外管網工程項目管理探析

前言

大家好！我是灌南項目李守清。今天我?guī)淼氖怯嘘P于住宅小區(qū)室外管網工程項目管理。住宅小區(qū)室外管網工程工藝復雜，涉及單位多，項目組織協調工作量大。本人現從房地產開發(fā)單位專業(yè)管理者的角度，結合灌南項目就住宅小區(qū)室外管網工程項目管理的基本內容、工作程序及管理要點與大家共同探討。

隨著人民生活水平的提高，城市小區(qū)居民對小區(qū)服務功能的要求也越來越高，包括小區(qū)的給排水、供電、供氣等各種基礎設施。

管網工程特點

小區(qū)管網工程特點：

一是管線種類多，一般包括給水、污水、雨水、高低壓供配電、燃氣、消防、通信（電信、移動、聯通）、有線電視、智能化、庭院照明、小區(qū)綠化澆灌用水管線等（北方城市還有供熱），各類管線在走向、平面布線、豎向標高上均有相應的規(guī)范要求，工程管線綜合管理就是為了合理地安排各管線的平面位置和豎向標高，確定管線之間、管線與建筑物之間的距離，解決工程管線建設工作中的矛盾和干擾，為各工程管線的施工和管理提供依據和方便。管網工程特點

二是設計單位多，燃氣、高低壓供配電由專業(yè)設計單位設計，通信（電信、移動、聯通）、有線電視、智能化等一般都是由各專業(yè)施工單位設計。

三是施工單位多，各專業(yè)管線由各專業(yè)部門施工，尤其是燃氣、給水、高低壓供配電等專業(yè)管線的施工。

四是施工交叉多且處理難度大，由于管線縱橫交錯，而通行管線的空間是有限的，如果各部門、各專業(yè)各行其是，勢必產生不同管線的相互交叉碰撞、相互阻礙、相互制約，給施工管理造成諸多困難和不便。

五是政府職能管理部門多，小區(qū)綜合管網工程涉及政府職能部門較多，分別有建設質監(jiān)站，住建局公用事業(yè)科（城建科）、燃氣辦、環(huán)保局、房管局、消防部門、供電局等。

前期階段準備

前期階段準備：

項目前期階段首先要實地考察小區(qū)周邊市政雨污水、給水、高壓配電、燃氣等配套情況，為各專業(yè)方案設計提供依據。根據雨污水市政接入口的位置和標高，確定排水管網的大致走向。市政供水管網的管徑、給水壓力直接影響小區(qū)供水方案及小區(qū)消防消火栓工藝設計。當掌握第一手資料后，就可以確定各專業(yè)的初步配套方案，給合小區(qū)的總體規(guī)劃做出小區(qū)變電站、小區(qū)給水增壓泵站等構筑物的定位分布規(guī)劃。箱式變電站分支箱前期階段準備

小區(qū)配套工程的專業(yè)設計單位較多，燃氣、高低壓配電等均由具有相關相應資質的設計單位設計，作為建設單位要盡早地與相關部門聯系，提供設計參數，督促各相關部門出具各專業(yè)初步設計方案和施工圖。再由設計院依據各專業(yè)方案和專業(yè)圖紙進行管網綜合規(guī)劃，繪制小區(qū)綜合管網圖，小區(qū)綜合管網規(guī)劃時應對各個專業(yè)管線考慮周全，一些暫時無法確定的設計方案應留出規(guī)劃位置，燃氣、高低壓配電等存在有安全隱患的管線，設計時應考慮施工安全和運行安全，燃氣管道應遠離雨污水、電力管道，避免埋設在機動機道和人員聚集的廣場下。嚴格控制工程管線之間及建筑物之間的水平距離。

各專業(yè)管道尤其是有檢查井和工作井的管線應布置在綠化帶、人行道下，檢查井和工作井應布置在綠化帶內，以美化小區(qū)環(huán)境和小區(qū)的安全。實施階段

實施階段：

項目綜合管網方案和綜合管網設計圖紙經當地規(guī)劃部門審核后，項目進入實施階段。對于像燃氣、高低壓配電、給水、有線電視等壟斷性專業(yè)，建設單位應盡早與其相關部門聯系，簽署施工協議，協調進場施工時間，消防、雨污水、庭院照明、智能化等由建設單位自主組織工程招標。

項目施工過程中建設單位主要職責為對各專業(yè)施工單位的組織協調工作。工程施工前，建設單位應組織召開各專業(yè)施工單位協調會議，要求各專業(yè)施工單位編制專項施工方案，建立施工前交底制度，要求施工單位必須嚴格按照各專業(yè)施工圖紙的設計位置和標高施工，不得隨意改動。

綜合管網施工協調會議：

實施階段

施工現場嚴禁各自為政，肆意開挖管溝，由建設單位組織統(tǒng)一開挖，統(tǒng)一鋪設，同走向的管道必須采用共同溝，減少因二次開挖的浪費和對已完成管道的破壞。我曾在灌南縣住建局召開的住宅小區(qū)配套設施施工專題會議上提出了開挖共同溝的方案，得到了灌南縣住建局領導的肯定，因為灌南縣在2010年之前對小區(qū)配套設施施工管理上一直是空白。

室外管網施工應合理統(tǒng)籌安排各專業(yè)管線的施工順序，有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，小管徑管道讓大管徑管道，柔性材料管道讓剛性材料管道。施工時應控制工程管線交叉時的最小垂直凈距和覆土深度。

共同溝給水管道施工管道排布管網工程特點工程管線最小覆土深度管網工程特點工程管線交叉時的最小垂直凈距實施階段

建立監(jiān)理旁站和隱蔽工程驗收制度，由于室外管網工程全部為隱蔽工程，所以必須經現場專業(yè)監(jiān)理工程師驗收合格后方可覆土，當然在覆土前還應邀請各政府相關職能部門（質監(jiān)站、公用事業(yè)科）進行隱蔽工程的中間驗收，管線覆土后要求地面必須要有標記物標注管線名稱和管線走向（尤其是高低壓供配電、燃氣）。隱蔽工程除應完善驗收資料外，還應有必要的影像資料。室外管網工程竣工后，竣工驗收資料應及時報備相關政府職能部門備案，向各相關政府職能部門申請驗收。這里面包括高低壓配電安裝完成后要向當地供電部門備案并申請驗收；燃氣應向當地燃氣管理部門備案并申請驗收；消防應向當地消防支隊備案并申請驗收；雨污水、庭院照明等要經當地質監(jiān)部門驗收，還有當地環(huán)保部門的（三同時項目）驗收等。高壓配電安裝驗收交接階段

驗收交接階段：

室外管網工程竣工驗收合格后需向物業(yè)進行交接，為了物業(yè)能夠更好地管理小區(qū)，建設單位應要求物業(yè)在施工階段就提前介入，這樣可以讓物業(yè)公司從物業(yè)管理的角度對工程提些合理化建議，也讓其盡早熟悉工程，為工程順利交接做準備。交接一般分為硬件設施交接和軟件資料的交接，硬件設施交接大家都清楚，在這里就不一一贅述了，軟件資料的交接就是竣工圖紙和資料的交接，有影像資料的一般也要求一并交接。

總結

總結：

住宅小區(qū)室外管網工程是一項龐大的綜合性系統(tǒng)工程，從設計方案確定、施工圖設