昆明市城中村改造項(xiàng)目

政府對(duì)于城中村改造的總體原則；城中村項(xiàng)目運(yùn)作的相關(guān)政策和要點(diǎn)；城中村項(xiàng)目開發(fā)的基本流程和問題；沒有城市化進(jìn)程，就沒有城中村。無論從政治還是經(jīng)濟(jì)角度看，城中村是阻礙城市發(fā)展的絆腳石。拆臟、亂、差!昆明市主城區(qū)249平方公里范圍內(nèi)，有城中村336個(gè)，面積近20平方公里，建筑面積達(dá)3800多萬平方米，僅常住人口就達(dá)76萬余人。按照昆明主城區(qū)每年新建500萬平方米的商品房面積計(jì)算，城中村的建筑面積相當(dāng)于7-8年的商品房建筑面積。盤龍區(qū)：現(xiàn)有城中村67個(gè)，占地19182.24畝，涉及200784人。官渡區(qū)：現(xiàn)有城中村103個(gè)，占地3萬畝，涉及22萬人。五華區(qū)：現(xiàn)有城中村51個(gè)，占地9794畝，涉及15.3萬人。西山區(qū)：現(xiàn)有城中村115個(gè)，占地20864.431畝，涉及247040人。昆明市計(jì)劃用5年時(shí)間，到2012年全面完成主城區(qū)范圍內(nèi)336個(gè)城中村的改造。這項(xiàng)工作將直接惠及居住在城中村內(nèi)的110多萬群眾，因此被稱為昆明“最大的民生工程”。20~49歲人口占總?cè)丝诘?1.95%；以土地、物業(yè)出租為主的股份合作制集體經(jīng)濟(jì)；人口密度大，高密度和不相稱的城市建設(shè)是居住狀況惡劣的一大原因；低收入人群比例較大；人口構(gòu)成較為復(fù)雜，事業(yè)和無業(yè)人員較多；基本特征：城中村改造的總體原則政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作市區(qū)聯(lián)動(dòng)，以區(qū)為主統(tǒng)籌布局，優(yōu)化空間營(yíng)造景觀，完善功能拆遷安置工作：政府全局主導(dǎo)，企業(yè)密切配合；項(xiàng)目啟動(dòng)審批：只要是納入城中村范圍內(nèi)的改造

項(xiàng)目，成熟一個(gè)，開發(fā)一個(gè)；政府出讓金凈收益開辟報(bào)批綠色通道給予行政收費(fèi)優(yōu)惠(在不在分批改造名單內(nèi)并不重要）城中村項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)政策好地段，高利潤(rùn)必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)、高投入，淡然這也是開發(fā)實(shí)力的綜合體現(xiàn)！企業(yè)準(zhǔn)入條件：（參考官渡區(qū)）與官渡區(qū)簽訂過城中村改造意向協(xié)議。具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)注冊(cè)資本金不低于1000萬元人民幣（外資企業(yè)注冊(cè)資本金不低于200萬美金）銀行資信證明達(dá)到良好以上，并提供相應(yīng)的銀行存款證明。愿意按規(guī)定繳納履約保證金。改造項(xiàng)目用地1畝—50畝，繳納履約保證金1000萬元人民幣；51畝—100畝，繳納2000萬元人民幣；101畝—200畝，繳納3000萬元人民幣；依此類推，特殊情況由區(qū)城中改造領(lǐng)導(dǎo)小組另行確定。中標(biāo)企業(yè)在協(xié)議簽訂后，分時(shí)段按征地拆遷進(jìn)度分期將征地拆遷資金存入項(xiàng)目專用帳戶，未中標(biāo)企業(yè)全額退還履約保證金本金及利息。提供“城中村”重建改造的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建議書及企業(yè)相關(guān)資質(zhì)材料。

拆遷補(bǔ)償安置原則：（參考五華區(qū)）①農(nóng)村集體土地上的房屋，屬宅基地建房，均認(rèn)定為住宅進(jìn)行補(bǔ)償。②采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（主要方式為原地回遷，異地安置可由拆遷雙方協(xié)商確定）兩種方式，以房地合一的原則進(jìn)行補(bǔ)償，被拆遷人可任選其一。原地回遷原則：采取先搬遷過渡，后還建安置的做法。①國(guó)有土地上的房屋，以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積及用途為準(zhǔn)，按“拆一還一”的原則賠還。②農(nóng)村集體土地上的房屋，在《通告》之前辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的，超過四層、300平方米的，以房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積進(jìn)行賠還。在《通告》發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產(chǎn)權(quán)或《通告》發(fā)布之前的三級(jí)組織[即村民小組、村委會(huì)、原居住地（鎮(zhèn)、街道辦事處）]（下同）批準(zhǔn)建蓋的房屋，按“每一戶農(nóng)戶以建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層”的面積進(jìn)行賠還。貨幣補(bǔ)償原則：①以被拆遷房屋建筑面積及用途以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積及用途為準(zhǔn)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。②農(nóng)村集體土地上的房屋，按國(guó)土資源管理部門提出的，由市、區(qū)政府批準(zhǔn)的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在《通告》發(fā)布之前辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，超過四層、300平方米的，以房屋產(chǎn)權(quán)證證明的建筑面積為準(zhǔn)。在《通告》發(fā)布之后建蓋的房屋，具有合法產(chǎn)權(quán)或《通告》發(fā)布之前三級(jí)組織批準(zhǔn)建蓋的房屋，按“每一戶農(nóng)戶以建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層”的面積進(jìn)行賠還。面積界定：對(duì)于每一幢建蓋樓層未達(dá)到四層且建筑面積未達(dá)到300㎡的住房，以其底層面積為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至四層，超出300㎡的按300㎡計(jì)算，不足300㎡的按實(shí)際面積計(jì)算，計(jì)算面積減去實(shí)際已有的建筑面積的差給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助，補(bǔ)差部分采取一次性貨幣補(bǔ)助。其他補(bǔ)償：對(duì)超過“四層、300平方米”的無合法產(chǎn)權(quán)和三級(jí)組織批準(zhǔn)的房屋，按批準(zhǔn)的“一村一策”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，一律不予補(bǔ)償。搬家費(fèi)與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)放臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按《通告》規(guī)定的“每一戶農(nóng)戶以建筑面積不超過300㎡，建筑樓層不超過四層”，具有合法產(chǎn)權(quán)或《通告》發(fā)布之前的三級(jí)組織批準(zhǔn)的建蓋面積計(jì)算，搬家費(fèi)按戶計(jì)算。殘疾人家庭的過渡費(fèi)按政策每戶上浮20%。⑴選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模峒屹M(fèi)每戶300元；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按住宅每月每平方米10元；辦公用房、倉庫每月每平方米20元；經(jīng)營(yíng)用房每月每平方米30元，按3個(gè)月計(jì)算，一次性發(fā)放。⑵選擇回遷安置的，搬家費(fèi)每戶一次性發(fā)放600元；自行解決過渡期房源，過渡期暫定為30個(gè)月，以實(shí)際交房日期為準(zhǔn)，過渡期間由拆遷人按協(xié)議回遷面積發(fā)給被拆遷人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按住宅每月每平方米10元；辦公用房、倉庫每月每平方米20元；經(jīng)營(yíng)用房每月每平方米30元，按12個(gè)月計(jì)算，一次性發(fā)放。如拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)不能按期交房，過渡費(fèi)雙倍計(jì)發(fā)，直至安置房交付為止。城中村項(xiàng)目開發(fā)的基本程序程序再煩在要走關(guān)系再多也要跑對(duì)上積極主動(dòng)對(duì)下死纏爛打一切為了進(jìn)度第一步：尊重政府，溝通在先城中村項(xiàng)目的運(yùn)作模式和程序，各區(qū)不盡相同，在第一時(shí)間，以最快的速度了解最全面的信息至關(guān)重要。

了解改造政策和具體要求搜集拷貝相關(guān)原始資料了解判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手建立對(duì)點(diǎn)溝通渠道了解報(bào)名及保證金要求第二步：入戶調(diào)查，內(nèi)部核算在政府相關(guān)部門配合下進(jìn)行入戶調(diào)查取得更加詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料，結(jié)合開發(fā)成本、拆遷補(bǔ)償成本綜合測(cè)算，決策。

企業(yè)改造申請(qǐng)，交保證金，簽協(xié)議街道辦事處和股份合作社2會(huì)入戶調(diào)查，萬民書（村名、居民、企業(yè)）向改造指揮部報(bào)拆遷方案區(qū)政府報(bào)批研究反饋第三步：定向招拍，報(bào)規(guī)報(bào)批第四步：拆遷安置，進(jìn)入開發(fā)“毛地招拍掛”：在規(guī)劃改造范圍內(nèi)集體土地依法征收后，政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備，規(guī)劃條件作為土地交易條件，進(jìn)行公開交易。中標(biāo)企業(yè)按照確定的拆遷安置方案，組織實(shí)施拆遷。與被拆遷人的“拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議”簽訂量達(dá)到100%，且所有的《土地使用權(quán)證》收回，按注銷規(guī)定予以公告注銷。中標(biāo)企業(yè)獲得土地使用權(quán)，辦理土地使用權(quán)證。

“凈地招拍掛”：由區(qū)政府主導(dǎo)完成拆遷工作，交由市土地儲(chǔ)備交易中心對(duì)在規(guī)劃改造范圍內(nèi)集體土地依法征收后，進(jìn)行收儲(chǔ)和公開交易，交易成功后依法簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證?！币员P龍區(qū)敷澤村項(xiàng)目為例一、城中村改造要求改造總用地面積：101.87畝；改造拆遷總面積：約90000㎡，涉及村民、城鎮(zhèn)居民和公共單位規(guī)劃退界要求：退盤龍江30-45米（可協(xié)商調(diào)整），退界為敞開綠地。退周邊道路15米；配建條件：9班幼兒園一所；拆遷時(shí)間要求：2009年年底完成30%以上；二、投資開發(fā)的必要條件：1、履約保證金；該地塊屬于100畝以上，應(yīng)當(dāng)交納1500萬保證金，交納保證金后，政府部門配合完成相關(guān)拆遷籌備工作，政府不提供相關(guān)服務(wù)；2、在拆遷區(qū)域范圍內(nèi)要滿足村名90%以上簽字同意，居民和公共單位70%以上簽字同意，方可進(jìn)行后續(xù)工作。4、若項(xiàng)目屬于招商引資開發(fā)，開發(fā)商需在鼓樓社區(qū)注冊(cè)項(xiàng)目公司，并開立賬戶，保證注冊(cè)資金為外資1億元人名幣。三、操作流程按盤龍區(qū)城中村重建改造的相關(guān)政策文件執(zhí)行：和盤龍區(qū)城改局簽訂框架協(xié)議并繳納履約保證金；在政府協(xié)助下（鼓樓街道辦事處）與相關(guān)住戶和單位達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議（70%和90%）并完成拆遷方案，上報(bào)盤龍局拆遷局。萬名冊(cè)和拆遷方案審批通過后進(jìn)行毛地定向招牌掛。待規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批，拆遷同時(shí)通過“公關(guān)努力”完成4證領(lǐng)取?！冻侵写甯脑靸?yōu)惠政策》中優(yōu)惠之處主要體現(xiàn)在：對(duì)參與城中村開發(fā)的企業(yè)在市級(jí)行政事業(yè)性收費(fèi)（個(gè)別經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)）和地方性稅收上進(jìn)行免、減、緩。優(yōu)惠主要針對(duì)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)