外國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是如何工作的

外國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是如何工作的外國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是如何工作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動(dòng)中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人代表。凡是從事房地產(chǎn)銷售工作的都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。多數(shù)人簡(jiǎn)單地將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人混同于銷售代表，但在北美地區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的定位十分準(zhǔn)確，他們的服務(wù)也體現(xiàn)出了真正的價(jià)值。美國(guó)及加拿大，房地產(chǎn)交易有85%是通過(guò)中介服務(wù)交易而成，可見(jiàn)其民眾對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。市民如果需要買房，就可委托經(jīng)紀(jì)人去代辦，第一步是在電話中將自己的買房要求告訴經(jīng)紀(jì)人，電話預(yù)約后經(jīng)紀(jì)人帶著10份獨(dú)立房屋的房地產(chǎn)資料，上門逐一介紹，并展示每幢房屋的區(qū)位示意圖、所在居住區(qū)的總體布局圖（以了解周圍環(huán)境和配套情況）及每幢房屋的平面圖。市民對(duì)這些資料進(jìn)行比較后，可讓經(jīng)紀(jì)人陪同前往實(shí)地作進(jìn)一步了解，最后選中房產(chǎn)。買房的第二步是談價(jià)錢。如果認(rèn)為價(jià)格偏高，經(jīng)紀(jì)人馬上表示可盡力效勞，并報(bào)出一個(gè)所能承受的最高限價(jià)。三天后電話告知，開(kāi)發(fā)商已答應(yīng)降價(jià)或不降價(jià)。第三步是提出內(nèi)裝修要求。在北美地區(qū)，開(kāi)發(fā)一片獨(dú)立房屋時(shí)，一般只對(duì)其中1至2幢進(jìn)行裝修，供買房者參考，買房者交上訂金后即可按自己的選擇在合同規(guī)定范圍內(nèi)提出裝修要求。經(jīng)紀(jì)人代為提供地毯質(zhì)地、顏色的樣品及廚房設(shè)備的組合和型號(hào)供買房人選擇確定后再由經(jīng)紀(jì)人通知開(kāi)發(fā)商在兩天內(nèi)按用戶要求完成裝修。第四步是正式簽約。合約內(nèi)容十分齊備，以保證不發(fā)生買賣糾紛并由經(jīng)紀(jì)人代為到公證公司辦理公證（主要是對(duì)售出房屋和所在工地合法性的確認(rèn)），并代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)注冊(cè)署辦理注冊(cè)登記。不久，買房者可收到一份轉(zhuǎn)讓契約的副本，買房時(shí)首期付款不足部分以住房抵押向銀行貸款，待規(guī)定年限還清本利后，契約正本才交給買房人。與契約副本同時(shí)寄上的是一張應(yīng)繳轉(zhuǎn)讓注冊(cè)費(fèi)的通知，可直接去就近銀行轉(zhuǎn)賬付款，至此完成了經(jīng)紀(jì)流程。美國(guó)有一整套房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，還有相關(guān)的法律約束，比如消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)并查實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)中介服務(wù)中有不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項(xiàng)不分、以欺詐手段獲取執(zhí)照、做不實(shí)廣告、對(duì)銷售員監(jiān)督不嚴(yán)使客戶受損、隱瞞實(shí)際利潤(rùn)等行為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將受到暫停或吊銷執(zhí)照的處分。一些美國(guó)成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事房地產(chǎn)銷售中的心得體會(huì)和一些行銷規(guī)律，供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同行們參考。美國(guó)成功的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售心得體會(huì)（一）要播種，不要只等收獲在房地產(chǎn)行銷中，有一個(gè)詞是Farming,直譯是耕種的意思，這個(gè)詞在培訓(xùn)新經(jīng)紀(jì)人時(shí)，用的最多，因?yàn)橘I賣房子對(duì)很多人不是一下子就買或賣的，有的要一，兩年，有的要三，四年，當(dāng)然也有幾個(gè)月的，所以經(jīng)紀(jì)人要一直隨時(shí)隨地的播種，對(duì)周圍的朋友，朋友的朋友，同事，鄰居中樹(shù)立自己的形象，要樂(lè)于助人，贏得大家的信任和好感，當(dāng)他們中要買房或賣房時(shí)，就自然想到了你，這時(shí)就是你收獲的季節(jié)。你想，在美國(guó)，經(jīng)紀(jì)人占人口的千分之五，也就是200人中就有一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，竟?fàn)幨呛芗ち业?，所以要平時(shí)就做好人際關(guān)系。（二）留住七個(gè)老客戶比去找一個(gè)新客戶容易這里的意思是說(shuō)，找一個(gè)新客戶所花的廣告費(fèi)很高，要相當(dāng)于讓老客戶給你介紹七個(gè)客戶的成本。舉例來(lái)說(shuō)，平均在一個(gè)新客戶上花的廣告費(fèi)是1050美元，但是如果你的老客戶介紹一個(gè)客戶來(lái)或者是回頭客的成本只是150美元（7X150）,也就是說(shuō)在老客戶上你花費(fèi)很少的錢，就能有新的客戶來(lái)，在老客戶上花的錢一般是，逢年過(guò)節(jié)的卡片和小禮物,請(qǐng)吃飯,平時(shí)打電話關(guān)心,生日禮物,孩子的禮物等。好的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人往往是成為了客戶家庭的好朋友，這是最好的市場(chǎng)方法。（三）人際網(wǎng)絡(luò)比媒體廣告好所謂的人際網(wǎng)絡(luò)就是Networking，指的是人與人之間的交際圈子，這是最好的廣告之一。一定要擴(kuò)大你的交際圈子，去教會(huì)，同鄉(xiāng)會(huì)，同學(xué)會(huì)，商會(huì)，社區(qū)服務(wù)，等等，你多認(rèn)識(shí)一個(gè)人你就多播了一次種子，說(shuō)不定那一天就會(huì)發(fā)芽，開(kāi)花結(jié)果。（四） 要Cherry（櫻桃）而不要Lemon（檸檬）這里的Cherry是指櫻桃，意思是好吃的，暗指好的客戶，而Lemon是不好吃的，俚語(yǔ)是次品的意思，暗指不好的客戶。在房地產(chǎn)銷售的意思是說(shuō)要做好客戶的生意而回避不好的客戶，因?yàn)槿朔秩诺?，好人很多，壞人也不少，如果你的客人不好，你?huì)很難做，甚至很痛苦，會(huì)影響你的情緒，會(huì)對(duì)你造成傷害。還有一點(diǎn)就是好人的朋友往往也好，所有他們的朋友成為自己客戶的機(jī)會(huì)也大（五） 如果你沒(méi)有回頭客，那你就該回家了當(dāng)幾個(gè)新客戶買了房子或賣了房子之后，一直都沒(méi)有介紹他的朋友來(lái)，就說(shuō)明他對(duì)你的工作不滿意，在房地產(chǎn)銷售中如果要靠新客戶的話，你是做不下來(lái)的，所以，你的回頭客的多少就決定了你能不能做這一行，的確如此，在這一方面跟飯店很像，所以，經(jīng)紀(jì)人一定要把現(xiàn)有的'客戶照顧好才行。跑單和黑中介是經(jīng)紀(jì)人服務(wù)行業(yè)的心病,那么在美國(guó)這兩者又是怎樣的情況呢?（一） 跑單所謂的跑單就是指消費(fèi)者，買主或賣主在利用了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)后，但在正式簽訂買賣合同時(shí)，將經(jīng)紀(jì)人甩掉并拒絕支付本應(yīng)支付的傭金而直接與買主或賣主交易的一種現(xiàn)象。這種跑單現(xiàn)象在各地均不同程度地存在著。美國(guó)在這方面，由于法律制度和房地產(chǎn)代理中介的機(jī)制很健全，消費(fèi)者鉆不了漏洞，即使有漏洞也不會(huì)，也不敢跑單。在國(guó)內(nèi)由于許多復(fù)雜的原因，跑單現(xiàn)象在一定程度上存在，沒(méi)有見(jiàn)到全面的統(tǒng)計(jì)，只有跑單的人和被跑單的經(jīng)紀(jì)人知道跑單現(xiàn)象是消費(fèi)者的不道德行為，是鉆了法律和房地產(chǎn)代理中介的漏洞，為了自己的私利，傷害了經(jīng)紀(jì)人的切身利益，拒不支付經(jīng)紀(jì)人的傭金，從本質(zhì)上講與騙人家的錢是一樣的，雖然不是明搶，也算是暗奪。（二）黑中介黑中介是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從事房地產(chǎn)代理中介業(yè)務(wù)中，用極不道德或違背法律的手段對(duì)消費(fèi)者造成一系列傷害的現(xiàn)象。諸如，撒謊行騙，吃差價(jià)，盜用客戶資金，挪用客戶房款，甚至攜款逃走等黑中介是房地產(chǎn)行業(yè)的害群之馬，這種現(xiàn)象嚴(yán)重的損害了整個(gè)房地產(chǎn)代理中介的聲譽(yù)，對(duì)黑中介僅用常規(guī)的行政和罰金處罰是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要用強(qiáng)有力的刑事處罰才能把黑中介鏟除。（三）跑單與黑中介的關(guān)系一個(gè)消費(fèi)者，跑了單，占了經(jīng)紀(jì)人的便宜后，雖然可能經(jīng)紀(jì)人也與他有過(guò)爭(zhēng)執(zhí)，說(shuō)不定，也被罵了幾句，但幾千元，甚至上萬(wàn)元，沒(méi)有給出去，還是值得，心理還是美滋滋的，他當(dāng)然不會(huì)到各大媒體去聲張他跑了單。而經(jīng)紀(jì)人呢，客戶跑了單，說(shuō)不定公司還埋怨他，心理受了委屈，付出的勞動(dòng)，沒(méi)有回報(bào)，只能怨自己倒霉，也不會(huì)向外人透漏，更不會(huì)向媒體述說(shuō)，你去，人家也不見(jiàn)得理你。但是，一個(gè)消費(fèi)者，如果被黑中介騙了，就不得了，好像世界末日到了，就會(huì)向各種媒體，消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)訴苦，要求見(jiàn)報(bào)，上電視。而媒體也盼到了的機(jī)會(huì)，趁此機(jī)會(huì)也關(guān)心一下百姓的疾苦，所以就眾人拾柴火焰高，黑中介就臭名遠(yuǎn)揚(yáng)了。但是為什么，媒體不宣揚(yáng)‘黑警察'，'黑法院‘，'黑稅務(wù)局官員‘，或其他黑的地方呢?因?yàn)?，媒體不是獨(dú)立的，不是公正的，媒體不敢這樣，相對(duì)于很多國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人是弱勢(shì)群體，媒體也在歧視中介行業(yè)我們應(yīng)該站在一個(gè)公正的立場(chǎng)，來(lái)看待黑中介和跑單問(wèn)題，不能被媒體誤導(dǎo)。廣大的消費(fèi)者痛恨黑中介，實(shí)際上，經(jīng)紀(jì)人比消費(fèi)者更加痛恨黑中介。難道跑單就光明正大嗎?，就不值得痛恨嗎?不需要鏟除么?我們無(wú)法讓媒體變得公正，但我們自己可以。所以，中介行業(yè)要像美國(guó)的同行們學(xué)習(xí)，團(tuán)結(jié)起來(lái)，建立強(qiáng)有力的覆蓋全國(guó)，各省，市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，為廣大的經(jīng)紀(jì)人爭(zhēng)取合法的利益，消除媒體的歧視宣傳，加強(qiáng)自身的完善，使經(jīng)紀(jì)人成為一個(gè)強(qiáng)有力的專業(yè)社會(huì)群體，來(lái)增強(qiáng)對(duì)制定有關(guān)各種房地產(chǎn)政策的影響力。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的私單困擾除了黑中介，跑單外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的私單問(wèn)題也困擾著經(jīng)紀(jì)人服務(wù)行業(yè)。所謂的私單就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在工作中，使買主和賣主成單后，私吞傭金，不把傭金交給公司的違法行為。黑中介是經(jīng)紀(jì)人公司采用欺騙的手段給消費(fèi)者造成重大的經(jīng)濟(jì)損失，跑單則是消費(fèi)者（買主或賣主）在利用了經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)后，為了節(jié)省傭金而把經(jīng)紀(jì)人甩掉的不道德作法，而形容經(jīng)紀(jì)人的私單現(xiàn)象，用吃里扒外最恰當(dāng)不過(guò)了俗話說(shuō)家賊難防，攘外必先安內(nèi)才行，我們?cè)诼曈懞谥薪楹团軉蔚耐瑫r(shí)也要制定相應(yīng)的措施來(lái)鏟除私單現(xiàn)象，下面，我們來(lái)看一下私單的原因和禁止的辦法。（一）多家代理是私單現(xiàn)象的主要原因由于國(guó)內(nèi)賣房時(shí)大多不是獨(dú)家代理而是多家代理，這就給經(jīng)紀(jì)人做私單創(chuàng)造了良好的條件，因?yàn)椴皇仟?dú)家代理，房源不是在一家公司的控制和監(jiān)督之下，最后賣給了誰(shuí)，是那家公司賣了也不清楚，如果是獨(dú)家代理，則就經(jīng)紀(jì)人就很難作私單，這也是美國(guó)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)中幾乎沒(méi)有私單現(xiàn)象的重要原因。（二）加強(qiáng)公司的內(nèi)部控制及審計(jì)制度經(jīng)紀(jì)人公司應(yīng)該制定嚴(yán)格的內(nèi)部措施，來(lái)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督和懲罰條例，一旦發(fā)現(xiàn)有私單現(xiàn)象，就應(yīng)采取法律程序，而不應(yīng)該不了了之。（三）政府主管部門也應(yīng)介入鏟除私單現(xiàn)象從國(guó)家，到各省市的房地產(chǎn)主管部門也應(yīng)該制定相關(guān)的法規(guī)來(lái)打擊經(jīng)紀(jì)人的不法行為，僅僅靠經(jīng)紀(jì)人公司的內(nèi)部監(jiān)控是很難奏效的要加強(qiáng)對(duì)私運(yùn)單的經(jīng)紀(jì)人的懲罰，比如可以吊銷其上崗證或執(zhí)照并處以高額罰款等。（四）鏟除私單現(xiàn)象應(yīng)該是房地產(chǎn)同業(yè)協(xié)會(huì)的重要工作之一各地的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的目的是為了廣大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的同時(shí)也肩負(fù)著清除經(jīng)紀(jì)人中的違法及不道德行為的職能，同業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)制定相應(yīng)的措施來(lái)與經(jīng)紀(jì)人公司和政府主管部門一同努力來(lái)打擊私單現(xiàn)象。如果我們連經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部違法亂紀(jì)的私單現(xiàn)象，都不能禁止的話，那么經(jīng)紀(jì)人的形象就不能為廣大的民眾所肯定，經(jīng)紀(jì)人行業(yè)走上健康的發(fā)展道路就是一句空話。美國(guó)房子買賣成單的過(guò)程在美國(guó)，買主，賣主都不見(jiàn)面，那如何成單呢?是不是雙方的經(jīng)紀(jì)人見(jiàn)面達(dá)成協(xié)議的?實(shí)際上雙方的經(jīng)紀(jì)人也不見(jiàn)面的。下面筆者就用上周五（三月二日）過(guò)戶的一個(gè)房子來(lái)介紹一下在美國(guó)房子買賣成單的過(guò)程。（一）找到一個(gè)客戶喜歡的房子去年12月中旬，我的一個(gè)非常好的客戶（臺(tái)灣人，他是一家大公司的德州總裁，從2004到2006，每年要幫他買一棟房子用于投資每年都要介紹兩三個(gè)客人給我）介紹他的人事部經(jīng)理給我，要我?guī)退I房子，因?yàn)樗俏粏紊砼?，不想買大的，和她通了電話后，說(shuō)過(guò)了新年看房子。年后，帶她看了兩次，一共15套房子，每次看七八個(gè)，沒(méi)有她非常喜歡的。到了二月初，我在我們的房源共享系統(tǒng)（MLS）看到一棟剛上市的房子，我就先開(kāi)車30分鐘，去看了一下，感覺(jué)她一定喜歡（通過(guò)前兩次看房，就知道她喜歡什么樣的房子），就打電話給她，讓她快來(lái)看，怕到周末，看得人多，她來(lái)看了之后非常喜歡，獨(dú)立屋，2001年建，1700平方英尺（約170平米），三房?jī)尚l(wèi)，兩個(gè)飯廳，兩車庫(kù)，占地寬60英尺，深120英尺，要價(jià)14萬(wàn)7千5百（$147500）美元。（二）定下出價(jià)（Offer）一同回到辦公室，先在MLS上查一下這個(gè)房子的底細(xì)，諸如，什么時(shí)候買的，屋主是誰(shuí)，稅收值是多少，買的時(shí)候多少錢。結(jié)果是賣主是在2001買的新房，查不到買價(jià)，稅收值是13萬(wàn)9千美元。然后再查一下CMA即這個(gè)房子的小區(qū)在過(guò)去6個(gè)月銷售的情況，來(lái)定出賣主的開(kāi)價(jià)是否合理，看了一下，開(kāi)價(jià)合理，估計(jì)成交價(jià)會(huì)在142000美元和145000美元之間，當(dāng)時(shí)我就要跟我的買主定好出價(jià)來(lái)，最后，定好出價(jià)13萬(wàn)8千，并在買賣合同上買主先簽字。（三） 跟賣主議價(jià)先打電話給賣主的經(jīng)紀(jì)人，在ColdwellBanker（與21世紀(jì)，ERA是一家母公司）做，叫JohnDigiovanni，看姓應(yīng)該是意大利后裔，以前也沒(méi)見(jiàn)過(guò)，但很有禮貌，說(shuō)他的賣主，買了新房，四月建好，歡迎給價(jià)（offer）.我就把合同傳真給他，買主給價(jià)的形式就是一份完全的合同，不是口頭，也不是一張紙。在這份買主已簽字的合同一共12頁(yè)，合同的版本是州政府統(tǒng)一的，經(jīng)紀(jì)人只準(zhǔn)填寫，不準(zhǔn)改動(dòng)。（四） 合同的主要內(nèi)容1）出價(jià):138000美元。2）定金:1000美元。3）首期:10%。4）產(chǎn)權(quán)公司：共和產(chǎn)權(quán)公司5）產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)：賣主付。6）測(cè)量圖：買主付。7） 0ption:買主7天之內(nèi)可以無(wú)條件中斷合約，定金如數(shù)退回給買主。8） 10天內(nèi)，賣主的產(chǎn)權(quán)如有問(wèn)題，買主中斷合約，定金退回。9）20天內(nèi)如果買主貸不到款，買主就要通知賣主，定金退回。10）買主收到物業(yè)公司的資料后，7天內(nèi)可以中斷合同，定金退回。11）賣主同意支付370美元給買主買一個(gè)一年的房屋維修保險(xiǎn)。12）過(guò)戶日期2月23日。13）賣主支付買主經(jīng)紀(jì)人公司3%的傭金。（五） 賣主回價(jià)（CounterOffer）賣主經(jīng)紀(jì)人第二天打電話回來(lái)說(shuō)，其他的都同意，但以下是賣主的回價(jià)1）價(jià)格145000美元2）18天如果貸不到款，就要通知賣主。3）2月23過(guò)戶，但是賣主要租到新房建好（4月5日），每天賣主付給買主40美元。（六）買主再回價(jià)打電話給我的買主，如實(shí)把賣主的回價(jià)告述了她，我們研究了一下，決定回價(jià)14萬(wàn)1千（$141000）美元，第二天（24小時(shí)）我就發(fā)了EMAIL給對(duì)方，買主的回價(jià)是141000美元。但是對(duì)方一直沒(méi)有回話我有些擔(dān)心中途出錯(cuò)，問(wèn)賣主的經(jīng)紀(jì)人，是不是有別的人給價(jià)，他說(shuō)沒(méi)有，他也沒(méi)有說(shuō)我們的回價(jià)是不是低。因?yàn)榉孔雍芎?，有別的人等著，看我們能不能談成，一般賣主的經(jīng)紀(jì)人一定要跟我們談不成之后才能與別的買主談。好容易等到賣主回價(jià)，144000美元，又降了一千但要我們配合他的新房時(shí)間才行。（七）買主賣主達(dá)成協(xié)議我就跟買主講，賣主回價(jià)144000美元，同時(shí)要遷就他搬進(jìn)新房的時(shí)間（新房一好，賣主才交屋，每天付給買主40美元）。我建議再回價(jià)，143500美元給賣主，估價(jià)賣主也會(huì)同意，打電話給John，問(wèn)賣主同意不，John回話說(shuō)賣主同意，在美國(guó)，一般成交價(jià)是要價(jià)的95-97%。就這樣，差不多么5-6天就談成了合約，重新改好合同，買主先簽字，我由掃描到電腦里給John發(fā)過(guò)去，他在給他的賣主發(fā)過(guò)去，打印出來(lái)，簽好字，又EMAIL給我，打印出來(lái)四份，一份給買主，一份自己留下，一份給貸款公司，一份給產(chǎn)權(quán)公司。（八）存定金和申請(qǐng)貸款第二天，就到產(chǎn)權(quán)公司把1000美元定金和合同給產(chǎn)權(quán)公司（要求合同生效48小時(shí)存定金），同時(shí)有把買主的貸款資料傳真給與我合作的貸款公司（不是銀行），他們幫助申請(qǐng)貸款，從事房屋貸款也必須有執(zhí)照，我有德州的執(zhí)業(yè)貸款執(zhí)照（MortgageBroker，也有稱之為貸款專員的執(zhí)照，LoanOffer）（九）檢查房子打電話給一位有德州房屋檢產(chǎn)師執(zhí)照的朋友，讓他去檢查房子，第二天，就檢查完了，他把檢查報(bào)告EMAIL給我，凡是有問(wèn)題的地方，他都用數(shù)碼相機(jī)照下來(lái)了。我看一下，沒(méi)有大問(wèn)題，幾個(gè)小問(wèn)題而已。（十）要求賣主維修把檢查報(bào)告EAMIL給買主，并寫了一個(gè)清單要賣主修好有問(wèn)題的地方，買主說(shuō)讓我看著辦就行，之后就把檢查報(bào)告和維修清單給賣主的經(jīng)紀(jì)人發(fā)過(guò)去。一天后，賣主除了一項(xiàng)之外不同意，其余都同意，最后買主也就同意了，合同很順利，如果在合同生效的7天內(nèi)買主要中斷合同，賣主要退回定金的。（十一）貸款批準(zhǔn)買主的信用分?jǐn)?shù)很高，800多分，這是我見(jiàn)到的第三個(gè)超過(guò)800分的（美國(guó)人平均680分），估價(jià)公司的估價(jià)也出來(lái)了（貸款公司負(fù)責(zé)），測(cè)量圖也好了（產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)），產(chǎn)權(quán)也沒(méi)問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也好了（產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)），貸款就批下來(lái)，一般大概15天左右。（十二）過(guò)戶因買主出差，過(guò)戶日期從2月23日延期到3月2日，也就是上周五，賣主下午一點(diǎn)去簽字，因買主很忙，產(chǎn)權(quán)公司離她辦公室很遠(yuǎn)，地址她也不熟悉，我就去她辦公室接她，與買主下午2：30去簽字，交了首期和貸款等費(fèi)用，就完成了產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，賣主也交了租金，再送她回辦公室。當(dāng)賣主新房建好，大約是3月25號(hào)，就把房子交給買主。賣主支付3%的傭金，4305美元就賺到手了，整個(gè)過(guò)程也非常順利，買主也很高興。最終，買主，賣主，雙方的經(jīng)紀(jì)人都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)面，買房的人也沒(méi)有與銀行和貸款公司的人見(jiàn)過(guò)面，但大家都與產(chǎn)權(quán)公司的人親自見(jiàn)過(guò)面而已，同時(shí)產(chǎn)權(quán)公司本身就是公證處，過(guò)戶文件多數(shù)要公證的而買賣合同則不需要任何公證。房地產(chǎn)傭金制度房地產(chǎn)交易中的傭金一直是廣大買主，賣主和每一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所關(guān)心的最重要問(wèn)題。中美兩國(guó)，在房地產(chǎn)傭金制度上的差異可以說(shuō)是南轅北轍，由于筆者對(duì)于美國(guó)的傭金制度較熟悉，但對(duì)國(guó)內(nèi)的只是從媒體中獲得，如有不全面之處，歡迎批評(píng)指正。（一）傭金與代理制度有關(guān)在美國(guó)，由于絕大多數(shù)房地產(chǎn)代理都是獨(dú)家代理制，即賣主只與一個(gè)經(jīng)紀(jì)人公司簽訂代理協(xié)議，這個(gè)經(jīng)紀(jì)人（公司）要為賣主服務(wù)，同時(shí)賣主要支付勞動(dòng)報(bào)酬-傭金，賣主不可以再找其他的經(jīng)紀(jì)人賣這個(gè)房子，這里的代理關(guān)系也就是雇傭關(guān)系，我?guī)湍阗u房，你付我酬勞，我賣不掉，你不用付我酬勞（傭金是賣掉才拿到），公平合理。政府的法律規(guī)定，所有的房地產(chǎn)協(xié)議必須是書面的，這樣才對(duì)雙方有約束。而在國(guó)內(nèi)，一般不是獨(dú)家代理而是多家代理，即賣主把房子同時(shí)給幾家經(jīng)紀(jì)人公司去賣，誰(shuí)賣掉算誰(shuí)的。這種情況對(duì)賣主有利，對(duì)經(jīng)紀(jì)人是不利的，這種多家代理的方式中，賣主與經(jīng)紀(jì)人之間不是雇傭關(guān)系，同時(shí)，令人難以理解的是賣主也不付幫他賣房子的經(jīng)紀(jì)人任何保酬而是由買主支付傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也是我們廣大人群中的一員，也不都是品德不好的人，但這種賣房代理制度顯然是對(duì)經(jīng)紀(jì)人是不公平的，在一個(gè)不公平的狀態(tài)中，如何有利理由把所有的責(zé)任都推給經(jīng)紀(jì)人呢?我們有沒(méi)有分析一下事情的原由，有沒(méi)有站在一個(gè)公正的立場(chǎng)來(lái)看待問(wèn)題呢?那些經(jīng)紀(jì)人他們也是為生活所迫，難道他們的所付出的辛勤勞動(dòng)，在賣主眼里就一文不值嗎，如果是自己的兒子，女兒呢，為什么不交給一個(gè)經(jīng)紀(jì)人獨(dú)家代理呢?為什么要腳睬幾條船呢?（二）美國(guó)傭金高的原因很多人都知道，在美國(guó)，房地產(chǎn)代理中介的傭金是較高的，大約70%的傭金是房?jī)r(jià)的6%。原因有兩個(gè)，一個(gè)是美國(guó)多是獨(dú)家代理，95%的交易中是有兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人-一個(gè)代表買主的，一個(gè)代表賣主的來(lái)完成，所以，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人只得到1-3%不等，往往是帶來(lái)買主的經(jīng)紀(jì)人(Buyer'sAgent)拿3%,而擁有房源的經(jīng)紀(jì)人(ListingAgent)則有可能少一些，1%，2%，3%都有，也有更少的。另一個(gè)原因是,早期(1900-1950)美國(guó)是與中國(guó)相反,是地域遼闊,人口稀少,舊金山在1906年才人口四十萬(wàn)。所有那時(shí)房?jī)r(jià)很低人口也少,房子不好賣,所以傭金就收的高一些,而且是賣主要找經(jīng)紀(jì)人才能賣掉,那時(shí)也沒(méi)有網(wǎng)站,沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人的幫助,買賣房子都很困難,這也是為什么賣主支付經(jīng)紀(jì)人傭金的一個(gè)原因了。美國(guó)的房子一直都很便宜,一是人口增加不快,二是土地價(jià)格不高。只是到了近十年,房?jī)r(jià)在很多地方高了起來(lái),所以美國(guó)國(guó)內(nèi)也開(kāi)始說(shuō)傭金太高了,但傭金是由賣主和經(jīng)紀(jì)人之間協(xié)商的,是自由竟?fàn)幍?在高價(jià)位地區(qū),傭金也是低的。房地產(chǎn)傭金比例國(guó)內(nèi)的人們常常說(shuō),傭金太高了,但國(guó)內(nèi)只是0.5%-3%,而美國(guó)卻是6%,原因是什么呢?在這里,我們來(lái)看一看,傭金是否合理是由什么決定的。(一)傭金是否合理是由賣主或買主的收入決定的先來(lái)看美國(guó)的情況,筆者所在的德克薩斯州為例,一棟二十萬(wàn)美元的房子,賣房時(shí)傭金是6%,一共是一萬(wàn)兩千美元,有兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人平分,一個(gè)人六千美元,平均賣一棟房子要60到90天,一個(gè)經(jīng)紀(jì)人平均一個(gè)月賣一棟房子(一面的傭金,在德州,平均房?jī)r(jià)是十四萬(wàn)美元)。一看起來(lái)