淄博房地產(chǎn)融資報(bào)告(擬定)

淄博房地產(chǎn)融資報(bào)告（2014年2月）

20世紀(jì)九十年代以后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展，2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件第一次明確肯定，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但一直以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，過分依賴銀行，給整個(gè)金融系統(tǒng)帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)，開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的資金壓力，如何能利用多種房地產(chǎn)融資渠道，使房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)、健康發(fā)展，成為每個(gè)開發(fā)商都必須面對(duì)的問題。序言2013年淄博房地產(chǎn)增長(zhǎng)比率對(duì)比投資：前三季度淄博房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增22.2%淄博官方披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前三季度，淄博固定資產(chǎn)投資完成1332.1億元，同比增長(zhǎng)20.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資130.5億元，同比增長(zhǎng)22.2%，比上半年提高19.1個(gè)百分點(diǎn)。投資增速的特征在今年前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中得以顯現(xiàn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資16.7億元，增長(zhǎng)23.9%;第二產(chǎn)業(yè)完成投資754.4億元，增長(zhǎng)29.8%，其中工業(yè)完成投資744.8億元，增長(zhǎng)29.6%;第三產(chǎn)業(yè)完成投資561.1億元，增長(zhǎng)9.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資130.5億元，同比增長(zhǎng)22.2%，比上半年提高19.1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，技改投資有力助推工業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)。前9月共完成工業(yè)技術(shù)改造投資673.4億元，增長(zhǎng)27.2%。工業(yè)技改投資占工業(yè)總投資比重達(dá)90.4%，比1-8月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，為工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，新開工項(xiàng)目支撐作用明顯。來自官方的統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度，淄博新開工項(xiàng)目數(shù)1862個(gè)，同比增加462個(gè)。其中：新開工5000萬元及以上項(xiàng)目832個(gè)，同比增加168個(gè)，計(jì)劃總投資1098.5億元，增長(zhǎng)35.4%，完成投資742.9億元，增長(zhǎng)26%;億元以上新開工項(xiàng)目306個(gè)，同比增加56個(gè)，完成投資502.5億元，增長(zhǎng)11.8%。這意味著新項(xiàng)目、大項(xiàng)目成為引領(lǐng)淄博市投資增長(zhǎng)和帶動(dòng)淄博產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的重要引擎。前三季度淄博房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增22.2%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)在其他投資中的地位房地產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)

2006～2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源百分比情況分析（單位：％）2006200720082009201020112012年11月之前預(yù)算內(nèi)資金0.210.110.180.120.090.070.09銀行貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.18債券

0.210.060.000.020.000.00－利用外資5.352.811.761.611.291.331.27自籌資金28.0426.9128.3828.0928.5730.3334.59其他資金來源

43.0247.0147.6947.3846.2749.8745.87根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)從上表中可以直觀看出：其他資金來源依然是房地產(chǎn)投資的最主要資金來源，但所占比重已經(jīng)開始下降；國(guó)內(nèi)貸款的比重變化不大；自籌資金增長(zhǎng)較快，尤其是自有資金部分，在2012年度有更大幅度地增長(zhǎng)。對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，這部分中又有60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金（權(quán)益資金）僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。分析以上數(shù)據(jù)可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%以上的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。

2006～2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金情況分析房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。股權(quán)融資主要包括：IPO、買殼上市、上市再融資、私募、REITS、項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌融資房地產(chǎn)企業(yè)債券“地產(chǎn)銀行”融資房地產(chǎn)內(nèi)部融資模式新時(shí)代便于后期銷售，本司建議采用內(nèi)部融資的方式。提供以下三種融資模式進(jìn)行研究和探討。一，認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌融資

此模式在營(yíng)銷中更容易一次性鎖定客戶，更加直接適用于當(dāng)前消費(fèi)人群。后期需要有效且可行的廣告模式宣傳，賣點(diǎn)新穎以方便吸引更多的客戶群體局限性：客戶人群的單一性—購(gòu)房需求市場(chǎng)的緊湊型?，F(xiàn)存市場(chǎng)中此種營(yíng)銷模式為常見模式。房地產(chǎn)認(rèn)籌是指在房地產(chǎn)商在開發(fā)初期，尚未取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，開發(fā)商為了籌集資金，推行的一種營(yíng)銷策略，也叫VIP認(rèn)購(gòu)，即收取一部分定金，預(yù)定商品房，享受較大的優(yōu)惠。認(rèn)購(gòu)是指開發(fā)商在取得了合法的商品房預(yù)售許可后開展的正常銷售活動(dòng)。分析：

認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌方式的融資模式是現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在較多的一種前期融資和營(yíng)銷模式，此營(yíng)銷模式在現(xiàn)存市場(chǎng)中占據(jù)到80％以上。

此模式市場(chǎng)成功率較大，但仍需根據(jù)此項(xiàng)目的發(fā)展前景做適當(dāng)調(diào)整二，房地產(chǎn)企業(yè)債券

地產(chǎn)債券模式可以在住房需求客戶的基礎(chǔ)上吸引較多的投資者，并且借助此模式可以在前期進(jìn)行大量的宣傳，制造更大的賣點(diǎn)和勢(shì)頭。購(gòu)買債券者獲利穩(wěn)定，前期匯攏資金較第一種模式更為迅速。此模式需要配套完善的營(yíng)銷理念和迅速進(jìn)入市場(chǎng)的準(zhǔn)備，對(duì)銷售的要求需要較大。需要制定對(duì)債券的持有者，所持有債券周期的設(shè)定，禁止出現(xiàn)回收困難和前期集體拋售現(xiàn)象的出現(xiàn)。以防止在市場(chǎng)冰冷期出現(xiàn)貴公司資金周轉(zhuǎn)困難的出現(xiàn)。房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難,如果政府加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度,正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),利用政府的信用建立房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金,為房地產(chǎn)企業(yè)債券融資“添磚加瓦”,就會(huì)使大眾對(duì)債券融資的態(tài)度有實(shí)質(zhì)性改變,為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行債券融資創(chuàng)造良好的前提條件。從目前的分析來看，大中型房地產(chǎn)公司主要通過此方式籌集資金。是大中型房地產(chǎn)公司籌資的主要渠道。本司說建議的形式：建立貴公司的地產(chǎn)債券。客戶可以購(gòu)買一定數(shù)額的債券，可在購(gòu)房時(shí)獲得超出債券的一定百分比，此債券也可轉(zhuǎn)讓（在不低于本案市場(chǎng)銷售均價(jià)基礎(chǔ)一定百分比）。此案中所存在的百分比均有本司與開發(fā)商協(xié)商制定。三，“地產(chǎn)銀行”融資

分紅在房產(chǎn)全部開發(fā)和售罄后終結(jié)。此模式可大量吸引各階級(jí)的投資者。資金來源廣泛，前期融資迅速便于開發(fā)，后期可穩(wěn)步發(fā)展。購(gòu)房者可在前期保證此項(xiàng)目不偏離主方向的情況參與項(xiàng)目的建設(shè)與設(shè)計(jì)。讓戶主獲得更大自主權(quán)和私人模式權(quán)。讓戶主以及投資者成為貴公司發(fā)展的附屬品牌，打造地域性制以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)的綜合品牌影響力。此模式發(fā)展穩(wěn)定，前景深遠(yuǎn)，需完善的配套體系?！暗禺a(chǎn)銀行模式”，是全山東省乃至全國(guó)首例。此模式是在第二種房地產(chǎn)企業(yè)債券基礎(chǔ)之上的發(fā)展，有簡(jiǎn)單的認(rèn)購(gòu)和認(rèn)籌以及企業(yè)債券，轉(zhuǎn)變?yōu)槭鼙娙后w參與和收益的開發(fā)模式，簡(jiǎn)稱為“地產(chǎn)銀行”模式，戶主以及投資者根據(jù)投資多少的不同在每年獲得等價(jià)的利益分紅。公開發(fā)行，建立“偽股權(quán)”制，貴公司在不影響主流方向的情況下開可以外放部分權(quán)力（如內(nèi)部小品景觀的建設(shè)，沿街門頭房的建設(shè)等）建立后期保障的服務(wù)性營(yíng)銷模式—做噱頭吸引客戶和投資者，組建商業(yè)聯(lián)盟形式，比如特色商戶、特色產(chǎn)品等可以借助于公司平臺(tái)為其宣傳和推廣（此服務(wù)對(duì)象和種類可根據(jù)商戶以及住戶加以調(diào)整）。此方案注重前期的強(qiáng)勢(shì)龍頭和后續(xù)的尾部長(zhǎng)度發(fā)展。普通型購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)者認(rèn)籌者房地產(chǎn)企業(yè)債券貴公司資金注入融資部分房產(chǎn)開發(fā)股份轉(zhuǎn)移競(jìng)買成為第一大股東貴公司出售部分資產(chǎn)剝離無關(guān)資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)包括：貴公司資金開發(fā)部分“地產(chǎn)銀行”融資全資子公司后續(xù)開發(fā)服務(wù)項(xiàng)目房地產(chǎn)主業(yè)注入分紅貴公司所獲得利潤(rùn)本司推薦融資方案一，認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌融資操作方式公開認(rèn)籌---買家需向開發(fā)商交納10000元的誠(chéng)意金，即可獲得“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”和享受一定程度的“優(yōu)惠”。在樓盤開售時(shí)，交納誠(chéng)意金的客戶或按照先到先選的順序或者按照認(rèn)籌登記順序選房，挑中房號(hào)后，再與開發(fā)商簽訂“認(rèn)購(gòu)合同”，之后再簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。但如果買家抽不中自己的心意單位，誠(chéng)意金可退回。內(nèi)部認(rèn)購(gòu),首先是開發(fā)商制造市場(chǎng)房源短缺的信息,屬于售樓陷阱之一.它對(duì)消費(fèi)者傳遞供房不多內(nèi)部先購(gòu)的虛假信息,乘機(jī)在價(jià)性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關(guān)系戶購(gòu)房,開發(fā)商以較便宜的價(jià)格借內(nèi)部認(rèn)購(gòu)還人情債,也有個(gè)別認(rèn)購(gòu)人員得到優(yōu)惠,確實(shí)起到宣傳和推廣的作用.再次是開發(fā)商確實(shí)還沒有拿到銷售許可證,又遇到資金周轉(zhuǎn)的實(shí)際困難.二，房地產(chǎn)企業(yè)債券操作方式房地產(chǎn)債券融資是加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。債券作為一種債務(wù)憑證，可以聚集一部分閑置資金，集中用于住房建設(shè)，開展房地產(chǎn)債券緩解房地產(chǎn)融資對(duì)銀行的壓力，活躍我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)。1.房地產(chǎn)金融債券。房地產(chǎn)金融債券指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券，是金融機(jī)構(gòu)籌集房地產(chǎn)信貸資金的渠道之一。我國(guó)房地產(chǎn)金融債券的發(fā)展歷史較為短暫，這種籌集方式還不普遍，只有部分城市開發(fā)和商品房建設(shè)方面發(fā)行了短期金融債券，緩解了資本供需矛盾。但從理順資本渠道和規(guī)范債券市場(chǎng)來看，房地產(chǎn)投資債券應(yīng)該由發(fā)行企業(yè)債券來代替．并將債券資本存入開戶銀行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國(guó)房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。3.回收期限1-5年，債券主可在允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，債券主在最終可獲得定值的回報(bào)。本案注重推廣住房建設(shè)