世聯(lián)2013年鄭州保利海上五月花營銷補充報告

謹(jǐn)呈：保利地產(chǎn)保利海上五月花營銷補充報告——為創(chuàng)造更廣泛的影響力共識前期共識（一）：地段無明顯優(yōu)勢，城市近郊、北區(qū)生態(tài)豪宅輻射區(qū)、零散配套、通達(dá)性較好豪宅生態(tài)居住區(qū)花園路商務(wù)區(qū)連霍高速文化北路花園北路本案園田路桂圓南街香山路花園路英才街地鐵2號線三所文化路地塊5星級酒店省實驗小學(xué)幼兒園汽車北站大學(xué)城片區(qū)中州大學(xué)鄭州商專鄭州師范金洼小學(xué)惠濟區(qū)實驗小學(xué)社區(qū)商業(yè)中醫(yī)院濱河公園思念食品園汽配城北部別墅區(qū)位居北區(qū)豪宅生態(tài)區(qū)與花園路商務(wù)區(qū)的輻射地段倚靠賈魯河北岸距地鐵2號線紫荊山站11個站點識前期共識（二）：存在市場機會點，市場銷售期，缺少同區(qū)域高品質(zhì)競爭項目共一期洋房下半年入市，產(chǎn)品為88—142㎡，住宅體量24萬方本項目2013年2014年下半年6月推出，37萬方，涵蓋多層與別墅產(chǎn)品，洋房17萬方預(yù)計下半年，占地24萬方，R=2.5，少量多層建面10萬方，目前地上拆遷中，12年下半年起蓄客建面56萬方，12年下半年起蓄客，36棟多層，34棟小高層怡豐森林湖天地灣逸品香山思念果嶺盛景濠庭河畔春天民安項目天河龍城48萬方，產(chǎn)品為88—430㎡洋房、別墅產(chǎn)品在售，住宅體量剩余約40萬方44萬方，目前在售二期，產(chǎn)品為90—140㎡洋房在售，住宅體量剩余約3萬方20萬方，目前剩余約1萬方21萬方，目前在售三期，住宅體量剩余約6萬方10萬方，尾盤銷售約1萬方在售待售新芒果鶴園識前期共識（三）：產(chǎn)品唯一性強，純正洋房，英倫風(fēng)格，精雕細(xì)琢的保利品牌又一城市經(jīng)典共【項目目標(biāo)】13年9月13年10月13年12月底一期入市銷售銷售展示中心開放2013簽約完成5億元價格分解：洋房12000元/平以上以市場洋房價格進行估算測試，洋房價格高出周邊4000元/㎡，高出跨區(qū)域盤5000元/㎡。體量分解：洋房去化4.1萬方，300余套在12000元價格要求下，此去化速度未被市場驗證，現(xiàn)有市場供給及速度測算，高去化多以低價撬動。高速高價大開盤——整體建面下實現(xiàn)12000元/平米以上售價，2013年5個億的簽約額；項目9月份銷售展示中心開放，10月份開盤。區(qū)域——陌生區(qū)域、低認(rèn)同區(qū)域項目位于生態(tài)資源區(qū)與花園路城市成熟區(qū)的夾縫位置，如何突破區(qū)域限制建立市場認(rèn)知？價格——市場預(yù)期不高市場洋房每平米均價不超過1萬元，如何突破價格瓶頸？【面臨問題】項目——展示開放晚，推廣期短如何短時間內(nèi)迅速啟動市場，讓客戶廣泛認(rèn)知？要實現(xiàn)“名利雙收”目標(biāo)，必須先獲得項目價值認(rèn)同！項目知名度低——推廣期短，如何短時間內(nèi)讓客戶廣泛認(rèn)知？市場預(yù)期不高——市場及洋房項目存在價格天花板，如何快速建立項目高端形象，突破價格瓶頸？Root以客戶基礎(chǔ)，作為項目及制定策略之本

→客戶定位1一項根本識共【客戶來源】以周邊區(qū)域內(nèi)，及區(qū)域外金水范圍內(nèi)改善客戶為核心客群挖掘潛在客戶來源根據(jù)區(qū)域內(nèi)其他項目客戶組成判斷，我們對項目潛在客戶再次進行挖掘根據(jù)周邊樓盤購房客戶分析和市調(diào)成果，總結(jié)本項目的潛在客戶如下：經(jīng)過盤點我們發(fā)現(xiàn)，周邊眾多城中村、專業(yè)市場、院校及企業(yè)形成中高端和高端客戶的堅實基礎(chǔ)；接下來，對每一類客戶進行需求分析?？腿和诰騾^(qū)域內(nèi)專業(yè)市場北區(qū)板塊專業(yè)市場主要分布在金水區(qū)北環(huán)附近，但隨著三環(huán)內(nèi)專業(yè)市場搬遷，該類客戶將趨少。專業(yè)市場分布情況：目前北區(qū)板塊專業(yè)市場盤點：主要分布在北環(huán)附近，連霍高速以南。專業(yè)市場類型：以“三全”公司為主導(dǎo)，食品、醫(yī)藥、印刷、飼料等支柱工業(yè)發(fā)展迅猛，以“毛莊蔬菜批發(fā)市場”為龍頭，汽車貿(mào)易、水產(chǎn)品、調(diào)味品、紡織品等現(xiàn)代物流、商品批發(fā)業(yè)交易旺盛，無明顯的產(chǎn)業(yè)分區(qū)。在規(guī)劃中，三環(huán)以內(nèi)市場在5年內(nèi)將要完成搬遷。

3月4日，鄭州市政府印發(fā)《2013年中心城區(qū)市場外遷工作方案》，農(nóng)業(yè)路家具城、鄭州桑園飼料獸藥市場河南舊貨交易中心、鄭州水產(chǎn)大世界等市場外遷。

專業(yè)市場客戶主要購房兼顧自住和投資、有改善型住房需求，選擇樓盤較關(guān)注環(huán)境、位置、交通和子女教育問題。調(diào)味料市場建材、機電市場水產(chǎn)大世界自行車電動車市場老鴉陳綜合市場床上用品批發(fā)市場服裝批發(fā)市場數(shù)碼科技市場花卉市場汽配市場農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場思念產(chǎn)業(yè)園三全產(chǎn)業(yè)園客群挖掘城中村居民北區(qū)城中村云集，城中村居民是城市改造的利益既得者：一方面隨著外來人口的增多，城中村居民的房租收入不斷增加；另一方面，城中村改造的加快，拆遷補償?shù)雀脑焓杖刖薮蟆＝?jīng)濟實力的加大催生改善性需求，城中村居民也是近年來北區(qū)高端物業(yè)的主要客戶之一?？腿和诰騾^(qū)域內(nèi)學(xué)校資源鄭州北區(qū)是傳統(tǒng)的高等院校集聚區(qū)，片區(qū)內(nèi)高校近20所，可容納學(xué)生近30萬人

鄭州北區(qū)大學(xué)集聚，科研教學(xué)氛圍濃厚，無論是學(xué)生和學(xué)校教職工，均有濃厚的區(qū)域情節(jié)；因此，無論是片區(qū)內(nèi)的高校教職工還是畢業(yè)于此的市區(qū)中高階層客戶，均會考慮在此區(qū)域置業(yè)。中州大學(xué)河南商專鄭州師范學(xué)院華北水利水電大學(xué)河南財經(jīng)政法大學(xué)鄭州輕工業(yè)學(xué)院河南農(nóng)業(yè)大學(xué)鄭州大學(xué)工學(xué)院信息工程大學(xué)客群挖掘政府機關(guān)單位惠濟區(qū)政府惠濟區(qū)人民法院金水區(qū)政府惠濟區(qū)國稅局金洼村村委會花園口鎮(zhèn)政府惠濟區(qū)國土局惠濟區(qū)人民檢察院項目輻射主要以惠濟區(qū)及金水北區(qū)公務(wù)員人群為主，月收入：6000-8000；物業(yè)形態(tài)：喜歡花園洋房，不喜歡高層產(chǎn)品，追求高品質(zhì)生活；需求敏感點：關(guān)注地段和位置，要離單位近，其次關(guān)注小區(qū)環(huán)境、物管和配套設(shè)施客群挖掘鄭州寫字樓市場鄭州市區(qū)企事業(yè)中高管將是購買本項目的主力客戶群之一，通常對居住環(huán)境和品質(zhì)要求較高；

同時，分布在各片區(qū)寫字樓的中高階層，月收入8000-15000元，有改善型住房需求。CBD商務(wù)區(qū)花園路沿線經(jīng)三路沿線金水路沿線客群挖掘周邊縣市豫北地市邊緣換房客戶，如：新鄉(xiāng)、原陽、焦作等地；向往鄭州，并對北環(huán)板塊無區(qū)域抗性，追求高品質(zhì)生活；尋求有升值潛力及價值的高端物業(yè)樓盤投資客。通過客戶訪談及調(diào)研，對潛在客戶的置業(yè)目標(biāo)進行鎖定：本區(qū)域品質(zhì)換房+市區(qū)品質(zhì)換房鄭州北區(qū)在售中高端項目客戶組成本區(qū)域換房客戶之——權(quán)·貴來自區(qū)域權(quán)貴聚集區(qū)金水北區(qū)/惠濟區(qū)區(qū)域內(nèi)實力最強的生意人/城中村居民客戶群體以鄭州市區(qū)為主，以金水區(qū)、惠濟區(qū)為居多，輻射周邊縣市。項目客戶群體職業(yè)特征以專業(yè)市場生意人為主，城中村拆遷村民是不可忽視的強勁的消費群體。客戶關(guān)注問題地段交通親戚朋友圈層區(qū)域價值有待提升偏離市中心子女教育問題周邊配套檔次低生態(tài)居住環(huán)境——“這一塊兒我比較熟，是鄭州的高檔住宅區(qū)，交通方便，朋友也住在附近”——“在市中心住了很多年，為了讓父母接過來一舒舒服服住著，買個大點的房子”——“鄭州北區(qū)生活氛圍濃厚，生活非常便利”——“生活配套挺完善，住著也還舒服，就是周邊配套檔次低了些，顯得有些破，現(xiàn)代都市感不夠強”——“鄭州的發(fā)展方向是向東向西，北區(qū)以居住為主，不會是未來城市發(fā)展的主流？”——“鄭州的商務(wù)、政務(wù)中心均在東區(qū)，以后鄭汴一體化建設(shè)，整個城市的重心都是往東，北區(qū)有點偏”本區(qū)域換房客戶之——回·歸本地長期無高品質(zhì)住宅外溢到市中心/惠濟北區(qū)有“北區(qū)情結(jié)”的高管/公務(wù)員根據(jù)市區(qū)某樓盤客戶特征分析，有部分惠濟區(qū)客戶外溢到周邊其他區(qū)域：童年青年回憶親戚朋友圈層高端配套缺失偏離市中心區(qū)域情節(jié)客戶心中賈魯河……夢寐中回家之旅區(qū)域認(rèn)可——“從小就在北區(qū)長大，對這一塊比較熟悉，也是有感情的”——“希望有機會能回到從小長大的地方，住著高檔舒適的房子，體驗回家的感覺”——“我在財院上學(xué)的，習(xí)慣了北區(qū)的生活，鄭州人也都是有北區(qū)情節(jié)的，所以畢業(yè)后現(xiàn)在也在北區(qū)買房子了”——“生活配套挺完善，住著也還舒服，就是周邊配套檔次低了些，顯得有些破，現(xiàn)代都市感不夠強”鄭州區(qū)域換房客戶之——舒·居來自居住擁擠的鄭州市區(qū)全市范圍尋找高端生態(tài)宜居物業(yè)客戶主要以金水區(qū)為主力，其他區(qū)域客戶分布較少，金水區(qū)仍然是鄭州高端樓盤消化的主要力量。區(qū)域更新升級純洋房大社區(qū)區(qū)域價值不高區(qū)域面貌不佳公園宜居生活客戶心中理想的舒適居家產(chǎn)品配套檔次低——“鄭州北區(qū)是城市的宜居區(qū)，靠北自然景觀豐富，區(qū)域高檔住宅眾多，是鄭州最宜居的區(qū)域”——“如果項目全是洋房，沒有其他物業(yè)，而且是純正的退臺洋房，可以考慮”——“北區(qū)整體環(huán)境較好，自然景觀資源豐富，居家很合適”——“鄭州北區(qū)城中村較多，片區(qū)形象較差，現(xiàn)代都市感不夠強，但最近好像政府在開展大規(guī)模的城中村改造，幾年后北區(qū)的面貌應(yīng)該會越來越好”【客戶置業(yè)目標(biāo)鎖定】1、“權(quán)貴”群體。主要包括區(qū)域內(nèi)城中村居民、生意人，他們收入較高，經(jīng)濟實力強勁，是北區(qū)的富貴一族，他們看重區(qū)域的環(huán)境和居住氛圍。2、“北區(qū)情節(jié)”群體。主要是在北區(qū)企事業(yè)單位工作的員工，長期無高品質(zhì)住宅因此外溢到本片區(qū)的客戶。他們的生活或工作與北區(qū)存在交集，懷有特定的區(qū)域情節(jié)，看重北區(qū)的生活氛圍。3、“舒居”群體。主要是來自鄭州全市尋求高端、舒適居住物業(yè)的客戶。他們經(jīng)濟實力強勁，相比區(qū)域的區(qū)位、交通、配套，更看重生活的圈層、氛圍和檔次。項目客戶研究1.他們是誰？2.他們會被什么打動？如何抓住中產(chǎn)需求？30-40歲人群：主要是改善性需求，教育是最大的驅(qū)動因素，此外重視地段、園林、開發(fā)商品牌也很重要林先生，36歲，鄭州人，三世同堂居住，私營業(yè)主，廣告業(yè)，年收入約百萬——“教育是我一定考慮的因素，現(xiàn)在孩子上小學(xué)，現(xiàn)在教育的競爭這么激烈，如果房子周邊沒有合適的教育資源，我是無論如何都不會考慮的?！薄澳侨绻f到換房，我現(xiàn)在的目標(biāo)就是未來孩子大一些了，換成聯(lián)排別墅，300-400萬的樣子，是可以承擔(dān)得起的”——“除了教育之外，讓我排序的話，順序應(yīng)該是地段、產(chǎn)品、園林、物管、然后是開發(fā)商品牌。”吳小姐，32歲，鄭州人，三口之家，大學(xué)教師，家庭年收入約50萬——“買房我會考慮在地段比較好的位置，最好是開發(fā)商品牌、品質(zhì)、物管、配套都不錯的，貴一點沒什么，關(guān)鍵是滿意。如果是拿少點錢買一個遠(yuǎn)點的，那還不如多拿點錢，買一個各方面都滿意的。”——“教育是必不可少的，現(xiàn)在孩子雖然不大，但是這些都是必須考慮的因素?！?0-40歲人群：需求多在140平米左右，三代居住，贈送露臺或者花園認(rèn)為是洋房必須的，如果產(chǎn)品有別墅的感覺就更好了林先生，36歲，鄭州人，三世同堂居住，私營業(yè)主，廣告業(yè)，年收入約百萬——“如果洋房真的能有別墅的感覺話，也會考慮的，畢竟那樣的產(chǎn)品比較吸引人?！薄捌绞脑捠遣诲e的，有些別墅的感覺，這樣的東西市場上也沒有，如果真的有的話，我回去看一看，如果好，真的就會出手了，可以作為暫時的度假需求，但是未來有好的聯(lián)排別墅的話，還是回去換房的?！薄皥@林一定要做好，布局合理，而不是亂堆砌，園林好會引發(fā)我的購買興趣的?！薄败囄灰銐?，像我們家就有兩輛車，所以不說多，至少要保證一家一輛車，能兩輛車是最好的。”40-50歲人群：想找到合適的終極居所，對面積需求較大，對環(huán)境的看重有些甚至超過了居住功能，其次也看重升值潛力基本情況：張先生，42歲，建材老板，在市中心和東區(qū)均有房產(chǎn)——“如果環(huán)境很好就會考慮，我們幾個朋友現(xiàn)在都想買到這種”——“還是比較看重升值的潛力，現(xiàn)在不會過去住，因為暫時還是在市區(qū)工作和生活比較方便，畢竟那些地方配套不便利”——“未來可能會搬過去，畢竟年紀(jì)大點的話，那里環(huán)境還不錯，現(xiàn)在可以周末的時候跟朋友過去休閑一下，打打麻將什么的?！崩罾习?，45歲，企業(yè)中高管,年收入約30-40萬——“我的孩子馬上讀高中了，住校比較多，我倒是沒那么關(guān)心教育了，現(xiàn)在就想買套大點的，舒服點的房子，以后老人、小孩都各自有各自的空間，主要是環(huán)境，環(huán)境一定要好，不管是內(nèi)部環(huán)境還是外部環(huán)境。”“項目規(guī)模大，處于第一期，后續(xù)會有升值空間?！薄霸诠艹菂^(qū)有一套三房的老房子，可小孩大了，要有各自的空間，到時還要把老人接過來，索性一次性買個大房子也住著舒服，以后就不搬了?！焙诵目蛻?0%偶得客戶10%重要客戶20%企業(yè)白領(lǐng)公務(wù)員——惠濟、金水北區(qū)市政高級公務(wù)員，注重居住環(huán)境。鄭州換房居民——整個鄭州市區(qū)的部分高端人群，換房，存在區(qū)域的認(rèn)同感。企事業(yè)高層——惠濟、金水北區(qū)企事業(yè)高層，具有較強的經(jīng)濟實力，尋找符合自己情趣的真正有價值的居所，認(rèn)同區(qū)位。地市及投資客——尋求真正具有升值潛力和價值的高端物業(yè)的投資客、豫北地市地緣換房客。私營業(yè)主——輻射惠濟、金水范圍更廣，具有很強的經(jīng)濟實力，對知名項目感興趣，注重交通便利性、項目的教育配套。公務(wù)員私營業(yè)主企事業(yè)高層地市及投資客鄭州換房居民++區(qū)域內(nèi)區(qū)域外前期后期區(qū)域內(nèi)客戶50%區(qū)域外高端客戶—25-30%：私企業(yè)主、生意人、政府人員本地原住民、周邊客戶、市區(qū)中高管、生意人投資客戶及地市客戶-15-20%——全市投資客及河南省北部地市客戶。【客戶定位】1一個基礎(chǔ)面對1.2萬/㎡，遠(yuǎn)高出周邊市場的價格目標(biāo)，建立可實現(xiàn)目標(biāo)的比價體系

→項目的比價體系Foundation以小見大建立新的“比價體系”

>>完全突破區(qū)域價值，必須跳出現(xiàn)有市場重塑區(qū)域價值本項目價格預(yù)期1.20萬/㎡區(qū)域比價：從市場角度，需建立類似惠濟北區(qū)、鄭東新區(qū)的價值體系，價格方能得到市場認(rèn)可二七區(qū)中原區(qū)惠濟區(qū)金水區(qū)鄭東新區(qū)管城區(qū)成交均價：7784元/㎡成交均價：5956元/㎡成交均價：6730元/㎡成交均價：7077元/㎡成交均價：7621元/㎡成交均價：9929元/㎡高溢價區(qū)域典型—金水區(qū)“權(quán)貴”居住區(qū)

價值點：城市便利性

標(biāo)志：二七、金水路

地位：行政中心區(qū)典型項目：銀基王朝高溢價區(qū)域典型—鄭東新區(qū)“新貴”居住區(qū)

價值點：高端城市資源

標(biāo)志：CBD

地位：新城中心典型項目：永威東棠高溢價區(qū)域典型—惠濟北區(qū)

價值點：自然資源，低密度

標(biāo)志：CBD

地位：資源生態(tài)區(qū)典型項目：思念果嶺自然資源的豪宅軸線與花園路城市價值中軸，兩條最有價值的軸線交匯處。黃河濕地賈魯河怡豐森林湖8000元/㎡天倫莊園1.8萬元/㎡天地山水間1500萬/套鑫苑逸品香山1.2萬元/㎡天地灣8400元/㎡金印陽光城7600元/㎡國泰羅馬假日7200元/㎡英地天驕華庭1.1萬元/㎡鑫苑世家8500元/㎡景觀資源軸城市價值軸海上五月花雁鳴湖CBD直線距離10公里金沙湖高爾夫觀邸2.4萬元/㎡建業(yè)貳號城邦1.3萬元/㎡唯一的城市自然定義區(qū)域：建立“城市與資源雙重價值”的比價體系價值體系海上五月花

1不可超越的產(chǎn)品價值：高端純正英倫洋房，產(chǎn)品本體與外延的打造唯一的城市自然雙重價值區(qū)：城市與資源兼得，項目所在片區(qū)價值所在，鄭州唯一雙重價值區(qū)域2創(chuàng)造無可超越的產(chǎn)品價值項目是保利在鄭州及產(chǎn)品線上的一次突破保利品牌Keypoint1保利地產(chǎn)作為全國一線開發(fā)商，且已在鄭州打造保利百合旺銷項目，市場口碑及客戶認(rèn)知度高。項目是保利在鄭州及產(chǎn)品線上的一次突破精工團隊Keypoint2項目設(shè)計團隊，曾打造廣州魯迅公園、萬科松山湖等高端項目，處于園林設(shè)計領(lǐng)先地位。廣州魯邦園林公司Keypoint3

純正血統(tǒng)以英倫建筑為藍(lán)本，擷取英倫的經(jīng)典建筑元素，打造建筑及園林經(jīng)典。Keypoint4

純正洋房產(chǎn)品純正尺度

一二層皆享獨立地下室，引入視聽室、臺球廳、吧臺，將高端生活進行到底；前后雙花園，主人套房打造獨享的私密性庭院空間；主臥豪華套房充分保證其獨立性；層層退臺，確保戶戶皆有大尺度露臺、陽臺，享受真正洋房生活。4.2米的寬廳，保證了會客區(qū)的相對獨立性，并能夠滿足家中開設(shè)私人派對、沙龍的要求；復(fù)式戶型獨享100立方米的客廳空間，6米以上高空無遮擋，體驗殿堂式居住感覺。

純正空間思考：除此之外，我們對項目本身還可以賦予什么價值？奢侈品能夠在視覺、情感、理念等方面能夠引起人們的共鳴，給人帶來愉悅的享受。技術(shù)領(lǐng)先定制設(shè)計藝術(shù)享受132萬國表擁有自己的實驗室、工程師和專利權(quán)，對科技和品質(zhì)的極限開發(fā)，成為一種對“完美”的追求，每只表都要經(jīng)歷28次獨立測試。PRADA的分店，每每落成就自動進入世界建筑史的必備條目，像一座座充滿視覺與裝飾藝術(shù)品的美術(shù)館CHANEL果敢的把晚禮服的拖地長裙縮短到與白日服一樣的長度，大膽地打破了傳統(tǒng)貴族氣氛，盡可能使其樸素，單純化。——我們必須創(chuàng)造屬于項目的本體價值內(nèi)涵高端是最人性、最體貼、最關(guān)懷的定制設(shè)計除子母車位之外，預(yù)留大尺度停車位，供加長豪華大車車主選擇，避免大車無處停放的尷尬可考慮在車庫的臨墻或邊角處設(shè)置大尺度車位，能有效利用車庫空間大尺度停車位人性化定制設(shè)計闊綽尺度車位設(shè)計高端人群往往有舉行家庭派對場所的需求，其訪客的數(shù)量遠(yuǎn)大于普通住宅，將主人車庫和客人車庫分設(shè)，避免相互干擾鑒于人防車位的產(chǎn)權(quán)比較特殊，在出售或租賃時可能存在一定問題，在人防區(qū)設(shè)置部分客人停車位，便于管理停車庫主客分區(qū)，確保絕對私密人性化定制設(shè)計車庫住客分區(qū)IC感應(yīng)系統(tǒng)，在感應(yīng)到業(yè)主駕車出入的時，路障會自動升起，無需停車刷卡即可方便出入；智能化停車引導(dǎo)系統(tǒng)，當(dāng)車到達(dá)距離車位20米地方的時候，地?zé)魧⒆詣娱W爍，可以幫助您迅速確認(rèn)自己的車位，快速停車。智能化停車導(dǎo)視人性化定制設(shè)計考慮到小區(qū)內(nèi)人車完全分流，為滿足業(yè)主回家的多種形式需求，特設(shè)代業(yè)主泊車服務(wù)。在各人行入口，包括小區(qū)主入口，設(shè)置專業(yè)代入泊車服務(wù)人員，根據(jù)業(yè)主需要代為泊車，然后將車鑰匙送到業(yè)主家中；業(yè)主可從園林漫步回家。當(dāng)業(yè)主通過功能按鈕需要取車服務(wù)時，服務(wù)管理中心將及時派服務(wù)人員到業(yè)主家中取車鑰匙，然后將車開到指定處交給業(yè)主。代業(yè)主泊車服務(wù)人性化定制設(shè)計高端是文化與品味交融的藝術(shù)享受圍墻周圍參天大樹枝繁葉茂，是景觀也是一種隔斷沿項目圍墻四周種植巨大喬木，在外面道路上只能看到枝繁葉茂的樹木，而不知里面還別有洞天，制造極端神秘感和私密感。樹木必須是移植的數(shù)十年大樹，否則小樹營造不了這種氛圍和效果。喬木包圍的神秘花園藝術(shù)的感官享受是景觀，也是隔斷“英式管家禮賓司服務(wù)，貴族般的奢享與體驗”英式經(jīng)驗豐富的管家身著管家禮服、面帶微笑、用一口地道的鄉(xiāng)村英語問候業(yè)主……，入門即刻，尊貴感由生。英式管家禮賓司服務(wù)藝術(shù)的感官享受大堂舒適雅致的休息區(qū)，大堂設(shè)有供休息的起居室，皮質(zhì)復(fù)古風(fēng)格的沙發(fā)，保證舒適性同時盡顯奢華與氣派；空間設(shè)計巧妙隔斷與裝飾提升品質(zhì)感與藝術(shù)觀賞性。大堂功能空間與藝術(shù)裝飾藝術(shù)的感官享受“電梯轎廂內(nèi)設(shè)置舒緩的英倫音樂及高雅的藝術(shù)品陳設(shè)”電梯內(nèi)部的藝術(shù)裝飾，電梯轎箱內(nèi)部以藝術(shù)畫裝飾，提升品質(zhì)感；電梯系統(tǒng)的人性化設(shè)置，播放英式背景音樂。電梯轎廂內(nèi)藝術(shù)化設(shè)置藝術(shù)的感官享受“紅地毯裝飾，充滿儀式感的尊貴”會所及入戶大堂的電梯區(qū)鋪上紅地毯，將尊貴感營造到極致。電梯區(qū)尊貴感打造藝術(shù)的感官享受“入戶聲控?zé)艄庠O(shè)計，貼心為業(yè)主回家提供方便電梯出來的剎那，家里入戶花園柔和燈光亮起，免去業(yè)主夜晚回家黑暗中開門的不便在入戶花園中安裝聲控?zé)艄?，?dāng)踏入家里的一刻燈光即自動亮起。入戶聲控?zé)艄庠O(shè)計藝術(shù)的感官享受奢華是從未有過且難以被超越的絕對技術(shù)領(lǐng)先先進舒適的公共系統(tǒng)絕對技術(shù)領(lǐng)先公共系統(tǒng)

A排水系統(tǒng)。污廢分流、同層排水，降低排水噪音和滲漏水幾率，減少干擾；并且保證衛(wèi)生安全、防止臭味、異味出現(xiàn)B消防系統(tǒng)。公共區(qū)域配置煙感和溫感報警系統(tǒng)，電梯大堂設(shè)置消防栓、手提滅火器及自動噴淋裝置，保證滅火需要。D電氣系統(tǒng)。配電設(shè)備采用火災(zāi)漏電報警系統(tǒng)，避免因配電設(shè)備和線路老化等原因?qū)е碌穆╇娀馂?zāi)。C

煙道。專設(shè)煙道用于排放廚房油煙，配置止回閥，確保油煙不倒灌排水系統(tǒng)+消防系統(tǒng)+煙道系統(tǒng)+電氣系統(tǒng)高效隔熱減噪環(huán)保節(jié)能設(shè)施絕對技術(shù)領(lǐng)先隔音、隔熱節(jié)能玻璃窗戶使用世界第一品牌——德國旭格窗配置窗戶，從隔音、隔熱到節(jié)能、保溫，以頂級標(biāo)準(zhǔn)升級居室品質(zhì)、給業(yè)主帶來體貼入微的舒適享受。恒溫、恒濕、恒氧制冷系統(tǒng)恒溫、恒濕、恒氧毛細(xì)管輻射制冷系統(tǒng)。將高科技管材系統(tǒng)鋪設(shè)于墻壁之下，仿造植物葉脈的毛細(xì)管，柔和的調(diào)節(jié)居室冷暖。營造出前所未享的恒溫、恒濕、恒氧環(huán)境。新風(fēng)及調(diào)濕技術(shù)自動調(diào)節(jié)居室的濕度與空氣質(zhì)量，讓夏季不再潮濕、冬季不再干燥。徹底告別傳統(tǒng)空調(diào)的噪音和灰塵污染?！叭矫鎯艋到y(tǒng)，創(chuàng)造一個潔凈舒適的居住環(huán)境中央吸塵系統(tǒng)，引進全新的清潔方式中央吸塵系統(tǒng)，由吸塵主機、吸塵管網(wǎng)及刷頭等組成，業(yè)主只需將吸塵軟管插入插座，吸塵刷就可將深藏室內(nèi)死角的細(xì)菌、灰塵、螨蟲病菌等徹底清除。不會有二次污染和噪音干擾。納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)。采用世界先進的納米光觸媒空氣凈化系統(tǒng)，仿造森林環(huán)境，釋放出大量負(fù)氧離子，并除去空氣中的臭味，營造出生態(tài)綠色的社區(qū)環(huán)境。全面凈化系統(tǒng)絕對技術(shù)領(lǐng)先智能家居系統(tǒng)將是發(fā)展趨勢，為業(yè)主未來生活提供方便將有線電視線路鋪設(shè)入戶，為今后廚房與衛(wèi)生間的智能化做好充足的準(zhǔn)備。德國家庭垃圾處理系統(tǒng)。將垃圾處理成干燥的碎末，避免堵塞下水管、招來蟲害、滋生病菌的可能，保持良好居家衛(wèi)生環(huán)境的同時令生活倍感輕松。廚衛(wèi)有線電視線路系統(tǒng)個性化定制設(shè)計價值體系海上五月花

1不可超越的產(chǎn)品價值：高端純正英倫洋房，產(chǎn)品本體與外延的打造唯一的城市自然雙重價值區(qū)：城市與資源兼得，項目所在片區(qū)價值所在，鄭州唯一雙重價值區(qū)域2無可復(fù)制的外延價值：為客戶營造獨特的圈層生活及平臺3打造無可復(fù)制的圈層平臺Quintessentially保利精英會成就中產(chǎn)人士的高端生活我們打造的平臺：不是一個普通的業(yè)主平臺，它對會員有嚴(yán)格的篩選，是輻射除業(yè)主外的圈層，突破只是提供物管服務(wù)的局限，志在為會員提供一個高端圈層平臺。會員享受的權(quán)益與服務(wù)：會員享受三大權(quán)益與服務(wù)，包括高端消費匯、私愛文化匯和全能超級管家。其中，私愛文化匯與全能超級管家將是最重要的兩個部分。高端消費匯私愛文化匯全能超級管家頂級消費匯是會員享受的最重要的一部分權(quán)益。通過嫁接國內(nèi)外高端資源，為會員打造豐富多彩并且獨特私享的生活，在會員高端的生活品質(zhì)基礎(chǔ)上，注入真正尊貴的定制元素，為會員提供真正的圈層生活。從生活起居到商務(wù)活動、從家庭生活到外出旅行……全能超級管家為尊貴會員提供全面細(xì)致的服務(wù)，保證會員優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活為會員的高端生活注入文化、藝術(shù)的元素，與保利資源結(jié)合，提升會員的生活品位，幫助會員提供子女國外受教育的路徑『精英會籍』OneThreeTwo對生活有品位的高端社會精英名流（保利百合業(yè)主中資產(chǎn)100萬以上客戶邀請，需資產(chǎn)審核）會員推薦（需兩個以上會員推薦，經(jīng)資產(chǎn)審核通過）保利海上五月花業(yè)主（購買前已經(jīng)過資產(chǎn)審核，購買后可獲入會資格）僅限被邀請會員精英會需對會員資格進行嚴(yán)格審查，如會員的財富能力，社會地位等；精英會實行會員限制，會員人數(shù)限制在600名內(nèi)。世界高端消費品發(fā)布展示，私人定制服務(wù)，高端運動『高端消費匯』形象設(shè)計高爾夫定制豪華享受高端生活HOWELEGANCE如何優(yōu)雅地生活資源整合嫁接資源1：高爾夫資源整合可選擇資源區(qū)域內(nèi)：會員舉辦高爾夫球賽的常規(guī)場所（必備資源）就近選擇河南天圣黃河高爾夫俱樂部（三所內(nèi)），洽談會員獨享優(yōu)惠，或可組織會員日常前往。鄭州地區(qū)：舉辦會員高球友誼賽，增進會員間交流與溝通（可選資源）圣安德魯斯（鄭州）高爾夫俱樂部，中國最為歷史久遠(yuǎn)的高爾夫球場由圣安德魯斯國際高爾夫發(fā)展(香港)有限公司投資興建，占地4200余畝，總投資為人民幣1.8億。擁有國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞高爾夫球場，且前九洞為燈光球場，完全具備承接高水準(zhǔn)國際賽事的能力。資源整合嫁接資源2：奢侈品流動展廳在會所內(nèi)設(shè)置奢侈品陳列櫥窗，定期更換不同奢侈品品牌

珠寶展：卡地亞手袋展：LV腕表展：勞力士……吉米國內(nèi)第一位來往國際間的著名形象設(shè)計師；中國第一位簽約海外公司的形象設(shè)計師；中國第一位舉辦了時裝設(shè)計展的造型師，曾在世界著名電影節(jié)上為許多國際著名藝人進行形象設(shè)計。

秦怡曾多次應(yīng)邀到國內(nèi)外各地進行講學(xué)與技術(shù)交流；造型作品被國內(nèi)外各大主流媒體發(fā)表，被譽為“舞臺背后的英雄”、“中國流行時尚的風(fēng)向標(biāo)”?？蛇x擇資源：定期邀請大師培訓(xùn)學(xué)校人員為會員開展形象設(shè)計資源整合嫁接資源3：“形象設(shè)計”定期收藏品展覽欣賞·紅酒知識講座與品鑒『私愛文化會』茶道紅酒私藏品鑒定會文化潮流信息HOWCULTURALIZE如何文化地生活目前很多客戶都有子女出國留學(xué)的需求，另一方面在出國之前以對留學(xué)院校的調(diào)查審核和提前適應(yīng)國外生活環(huán)境教育與文化狀況為目的的出國游學(xué)活動也備受青睞，成為近年來比較流行的一個寒暑假活動項目?？蛇x擇資源整合鄭州地區(qū)經(jīng)教育部資格認(rèn)定的自費出國留學(xué)中介機構(gòu)，如河南省教育國際交流服務(wù)有限公司、河南財經(jīng)學(xué)院國際文化教育交流中心、鄭州教育對外交流服務(wù)中心等，為業(yè)主提供留學(xué)/游學(xué)中介服務(wù)。短線團的游學(xué)時間一般在10天左右，價格為20000-30000元不等。（英國、美國、澳洲）按照地點不同費用有所不同，英國游學(xué)團價格一般為25000元左右。資源整合嫁接資源1：留學(xué)/游學(xué)機構(gòu)法國CAFA專業(yè)品酒師侍酒師學(xué)院（CAFA-FORMATIONS）是目前法國波爾多地區(qū)唯一一所專業(yè)品酒師侍酒師學(xué)院，與該校聯(lián)誼邀請專業(yè)紅酒品鑒師定期舉辦紅酒品鑒、紅酒保存等紅酒知識講座到頂級酒莊拉菲、波爾多原產(chǎn)地進口限量版紅酒，邀請會員品鑒?？蛇x擇資源資源整合嫁接資源2：世界頂級品酒師與限量版紅酒紅酒消費已形成時尚，高端客戶對紅酒有了自己的理解與認(rèn)識，但紅酒蘊藏的深厚文化背景，專業(yè)的品鑒知識、頂級原產(chǎn)地紅酒都是他們?nèi)鄙俣蛲??！喝艹壒芗摇籇OERVERYTHINGYOUWANT為尊貴會員提供全面細(xì)致的服務(wù)，優(yōu)雅地享受優(yōu)質(zhì)生活私人管家老中醫(yī)名廚資源整合嫁接資源1：家宴定制大廚可選擇資源聘請專業(yè)英國大廚、地道豫菜大廚、粵菜大廚等，為會員提供多種選擇的可能性（必備資源）物色擅長英國餐飲烹制的名廚。樊勝武，中國烹飪大師，阿五品牌創(chuàng)始人。盧偉強，港式粵菜大廚，練得一身粵菜烹飪好功夫。家庭宴會定制服務(wù)。朋友聚餐時，可以根據(jù)主人需要，提供在家現(xiàn)場制作。私人宴請專享服務(wù)。在會所設(shè)置的商務(wù)宴請、家庭聚餐場所，依照會員的口味與要求訂購新鮮原材料、打造專屬菜單等私人定制服務(wù)?？蛇x擇資源河南中醫(yī)學(xué)院（2、3附院），聘請其中極具社會聲望的老中醫(yī)，如知名老中醫(yī)毛德西、孫彬等，與他們長期合作，定期坐診會所，為會員提供服務(wù)。邀請同仁堂經(jīng)驗豐富老中醫(yī)為會員提供咨詢服務(wù)。資源整合嫁接資源2：知名老中醫(yī)提供服務(wù)具備一系列完善的宴會設(shè)施和專業(yè)的服務(wù)團隊。活動專家會為宴會進行策劃和組織，為活動全程提供周到細(xì)致的服務(wù)。從菜單設(shè)計到現(xiàn)場布置到現(xiàn)場表演最大可能滿足會員的要求。資源整合嫁接資源3：宴會活動策劃與執(zhí)行資源嫁接難易度重要性重要且容易操作，建議全做不重要但容易操作，建議選擇性做，增加附加值重要且難操作，建議選擇性滿足2-3項相對不重要且難操作，可不作考慮平臺資源整合參考建議：根據(jù)資源嫁接的難易度與重要性，我們可以將平臺所需嫁接資源劃分為四個部分。其中，重要且容易嫁接的資源建議全做，這將是平臺搭建成功的核心部分；重要且難操作的建議選擇性滿足2-3項，如奢侈品展、名廚家宴，這是提升平臺檔次的最關(guān)鍵舉措；其他可以依實際情況篩選，能增加附加值。世界奢侈品展游學(xué)與留學(xué)宴會策劃高爾夫名廚頂級紅酒品鑒私人形象設(shè)計老中醫(yī)坐診精英會的建立，令海上五月花不再僅是居住的好房子更是一種生活素質(zhì)乃至人生圓滿的保證是高端圈層的策源地·社交平臺的發(fā)射點項目蓄客期更可利用精英會進行有效的客戶梳理高端消費匯私享文化匯全能管家城市與自然資源雙重價值大城之上新區(qū)域價值區(qū)域生活平臺產(chǎn)品洋房產(chǎn)品價值定制化設(shè)計價值高端展示價值領(lǐng)先技術(shù)價值核心價值梳理2013鄭州洋房正名之作精英會圈層平臺區(qū)域價值提升新動力瞻觀的大城之上

生活方式：3C高尚的：Classy（城市唯一雙重價值核心、高端圈層）便利的：Convenient（出行快捷，生活便利）舒適的：Comfortbale（自然資源、英倫洋房）Theme立足區(qū)域、產(chǎn)品及平臺價值下，找到營銷推廣的主題

→項目營銷策略3一條主線我們的形象定位需產(chǎn)生差異性現(xiàn)有的形象定位模式：classical+power+fashionClassica風(fēng)格作為經(jīng)典調(diào)性，市場沿用最多；Power風(fēng)格較硬朗與霸氣，項目啟示階段沿用較多；fashion風(fēng)格時尚、現(xiàn)代，情景化體現(xiàn)，識別性強，短期爆破性樓盤受青睞。鄭州低密度樓盤是怎么做的？我們的物理屬性：賈魯河，新北區(qū)，純粹品質(zhì)生活……大城之上·純正英倫洋房典范區(qū)域——城市與資源兼得，新北區(qū)價值所在，鄭州唯一雙重價值區(qū)域項目——英倫風(fēng)格，純洋房社區(qū)，鄭州唯一純粹英倫洋房居住區(qū)生活——喚醒心靈的凈土，發(fā)現(xiàn)自然、高端、便捷的新生活79屬性定位大城之上·純正英倫洋房典范核心價值：保利高品質(zhì)-新北區(qū)純粹自然生活形象定位久違了，被感動的城市自然副標(biāo)二：新北區(qū)雙價值英倫純洋房副標(biāo)：大城之上·純正英倫洋房典范注釋：①純粹自然生活的回歸②高端品質(zhì)生活③發(fā)現(xiàn)客戶心靈的凈土81Action源于推廣主題及營銷策略的系列營銷動作

→系列銷售舉措4系列舉措82營銷策略推導(dǎo)思路項目價值體系梳理區(qū)域價值居住價值產(chǎn)品價值客戶定位區(qū)域客戶區(qū)域外高端客戶推廣策略區(qū)域價值精神感知自然生活+高端享受活動策略精神向往精神追求項目本體附加元素8月10月6月9月7月11月12月展示區(qū)開放開盤A階段一策略主線：“陽謀天下”——高舉措、高形象、大客戶、大爆發(fā)強勢卷入新客戶外展場、派單、拓客等多渠道組合B階段二強勢建立客戶認(rèn)可展示、客戶維護、周旺場活動C階段三強勢打造高形象區(qū)域、精英會圈層、品牌資源契合的大事件活動，高舉高打D階段四強勢爆破集中大開盤推售高形象高舉措大客戶大爆發(fā)區(qū)域炒作及定義；保利大使評選；大使現(xiàn)身；保利院線簽約影星；賈魯河激光表演外展、推介會、源點客戶陌拜、低成本渠道展示到位、客戶梳理、現(xiàn)場活動、客戶維系【四】營銷策略—推廣客戶不同，渠道不同，各有偏重：【四】營銷策略—推廣創(chuàng)新巡展：形象及蓄客兩類巡展點蓄客外展點：選擇北環(huán)家樂福、農(nóng)業(yè)路丹尼斯、卜蜂蓮花、麥德龍、中原萬達(dá)五大外展場；形式：設(shè)置展位，向咨詢客戶發(fā)送項目資料并附贈小禮品，展場安排專業(yè)銷售人員進行講解；形象展點:河南天地粵海酒店一層設(shè)立保利文化博物館，展出保利品牌形象及項目形象特色：循環(huán)展出保利文化系列獸首等國寶展品時間：2013年6月開始前期講解保利品牌，以及系列開發(fā)項目，提升鄭州客戶特別是北區(qū)客戶對發(fā)展商品牌的認(rèn)可度保利海上五月花暨保利文化博物館【四】營銷策略—推廣創(chuàng)新拓客：高端及主流客戶專場推介

與知名汽車品牌嫁接針對高端客戶的滲透渠道

1、銀行渠道：籠絡(luò)銀行客戶經(jīng)理獲取有價值客戶信息CALL客；聯(lián)合銀行合作理財講座主推觀山悅；梳理銀行客戶銷費記錄選擇性CALL客

2、車行渠道：利用新車試駕活動滲透項目品牌；以車友會為平臺引入更多的意向客戶；利用4S店客戶經(jīng)理手中資CALL客

3、EMBA高管班渠道：聯(lián)合鄭大，財經(jīng)學(xué)院、航空工業(yè)管理學(xué)院等高校獲取EMBA高管班人員名錄DM直投；組織EMBA高管班參與項目活動提高認(rèn)知EMBA高管班論壇針對主流客戶的滲透渠道1、高新白領(lǐng)、北區(qū)教師、公務(wù)員、金水及東區(qū)高管、北環(huán)至農(nóng)業(yè)路私企業(yè)主是重要的構(gòu)成部分，本項目性價比高，有吸引主流客群的條件；2、在各大企業(yè)及其社區(qū)進行巡展，能夠有效地針對性覆蓋地緣性客群，起到事半功倍的作用。3、汽配城、4S店、科技市場等集中市場巡展，覆蓋私企、個體客戶6月：媒體－開發(fā)商聯(lián)合區(qū)域炒作案例借鑒：萬科、中信、金地、招商等開發(fā)商進行寶安中心區(qū)區(qū)域炒作；炒作寶安體育場、圖書館、青少年宮、演藝中心、海濱公園等五大公共設(shè)施增強區(qū)域信心【四】營銷策略—活動88『業(yè)內(nèi)人士拜會』時間：7月中旬邀約對象：鄭州、惠濟區(qū)本地政府機構(gòu)、媒體單位以及業(yè)內(nèi)人士形式：餐會，放低姿態(tài)進入市場，