房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)學(xué)生實(shí)驗(yàn)報(bào)告B公司

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《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)沙盤(pán)模擬》實(shí)訓(xùn)報(bào)告書(shū)

指導(dǎo)老師：石洪艾

班

級(jí)：

18級(jí)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)1班

小

組：

房地產(chǎn)沙盤(pán)模擬B公司

組

員：

姚仲朗

孔德樂(lè)

陳錦蓮

梁鋮鍇

學(xué)

號(hào)：

18083073

180830681808306618083016

總評(píng)勞績(jī)：

指導(dǎo)教師：

全利

批閱時(shí)間：

年

月

日

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)綜合實(shí)訓(xùn)》畢業(yè)設(shè)計(jì)報(bào)告書(shū)目次一、設(shè)計(jì)內(nèi)容11、根本設(shè)計(jì)內(nèi)容12、根本規(guī)矩1二、操作步驟31、老師講解32、實(shí)際操作5三、設(shè)計(jì)結(jié)果9四、結(jié)果的分析及優(yōu)化121、利潤(rùn)表與資產(chǎn)負(fù)債表122、分析133、總結(jié)15

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一、設(shè)計(jì)內(nèi)容1、根本設(shè)計(jì)內(nèi)容本畢業(yè)設(shè)計(jì)是通過(guò)籌碼推演和角色扮演模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，包括工程前期決策，土地獲取，融資，規(guī)劃與營(yíng)銷(xiāo)，工程工程管理等7個(gè)模塊，概括工作包括為實(shí)際工程編制招商方案，規(guī)劃方案，可研報(bào)告。同時(shí)通過(guò)沙盤(pán)模擬、過(guò)程實(shí)踐的方法讓學(xué)員體驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)如何從土地投標(biāo)到工程報(bào)建，結(jié)果通過(guò)工程管理，完成開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程，讓每位同學(xué)都有針對(duì)性的收獲。

在培訓(xùn)中，學(xué)生分組經(jīng)營(yíng)各個(gè)企業(yè)。本次模擬經(jīng)營(yíng)周期為五年，每個(gè)周期體驗(yàn)三個(gè)階段：①制定與實(shí)施商業(yè)籌劃；②加入競(jìng)標(biāo)、爭(zhēng)取資源，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)，每個(gè)年度編制該周期經(jīng)營(yíng)報(bào)表；③總結(jié)閱歷教訓(xùn)，老師點(diǎn)評(píng)，解讀管理決策的要點(diǎn)。

2、根本規(guī)矩融資規(guī)矩①銀行貸款：年利率10%(一年期)，金額上限不得超過(guò)上一年全體者權(quán)益。

②高利貸：年利率30%，金額不受限制，當(dāng)企業(yè)資金缺乏時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)高利貸。

③囑托貸款：利率與金額自行商定，貸款時(shí)先行支付本期利息，以后各期利息在期初支付，到期貸款不需支付利息，僅清償本金。

④各企業(yè)可舉行股權(quán)融資，自定發(fā)行股票數(shù)量、發(fā)行價(jià)（可溢價(jià)與折價(jià)發(fā)行）、占股份比例等，但應(yīng)保證控股權(quán)不變。

土地獲取規(guī)矩

招標(biāo)與拍賣(mài)土地?cái)?shù)量分別占比60%和40%。

①土地的競(jìng)標(biāo)：價(jià)格為900萬(wàn)/畝1500萬(wàn)/畝。在系統(tǒng)中，以100萬(wàn)為一個(gè)報(bào)價(jià)單位。若土地?cái)R置2年未開(kāi)發(fā)，第三年將由政府無(wú)償收回。

②拍賣(mài)出讓?zhuān)阂?0畝為單位舉行拍賣(mài)，全體企業(yè)均可參與競(jìng)標(biāo)，價(jià)高者得。流標(biāo)土地當(dāng)年可重新拍賣(mài)。

③招標(biāo)剩余土地或流拍的土地不進(jìn)入下一年供地籌劃。凡告成競(jìng)標(biāo)或拍賣(mài)獲得土地，務(wù)必支付現(xiàn)款添置，如無(wú)法支付現(xiàn)款，將被淘汰，軟件自動(dòng)判斷現(xiàn)金是否足夠。政府可以根據(jù)每年競(jìng)爭(zhēng)處境，在宏觀調(diào)控政策界面修改土地供應(yīng)總量。招標(biāo)出讓處境下，各公司按實(shí)際需要舉行土地競(jìng)標(biāo)。企業(yè)申購(gòu)?fù)恋乜偨痤~越高，拿地越多，即按申購(gòu)?fù)恋亟痤~的權(quán)重調(diào)配(申購(gòu)?fù)恋亟痤~不得超過(guò)企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金)。

工程報(bào)建與工程創(chuàng)辦規(guī)矩每年度需按工程預(yù)計(jì)建安本金5%交納市政配套費(fèi)。

商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為實(shí)際建筑布局費(fèi)的10%30%，商品房容積率為1.5時(shí)，每畝土地對(duì)應(yīng)的商品房數(shù)量為10套；容積率每增加0.5（容積率最高不超過(guò)3.5），每畝土地可建商品房增加4套。實(shí)際修建商品

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房套數(shù)務(wù)必按照容積率和實(shí)際投入的土地畝數(shù)計(jì)算。

工程工程不成以在公司之間彼此轉(zhuǎn)包。當(dāng)同一年開(kāi)發(fā)的土地工程中包含有兩個(gè)一致工程時(shí)，表示該工程需要做兩次。

施工隊(duì)信息施工隊(duì)信息表施工隊(duì)施工隊(duì)最低工資招募期小型施工隊(duì)300萬(wàn)/月一個(gè)月中型施工隊(duì)500萬(wàn)/月一個(gè)月大型施工隊(duì)700萬(wàn)/月兩個(gè)月留神：每個(gè)組最多只能競(jìng)標(biāo)3個(gè)施工隊(duì)。報(bào)價(jià)一致時(shí)，按投標(biāo)單上交依次排名優(yōu)先獲得施工隊(duì)。施工隊(duì)招募期不付工資（企業(yè)可選擇在任一月份招募上崗）；施工隊(duì)一旦競(jìng)標(biāo)簽約告成，務(wù)必支付至少6個(gè)月工資，施工隊(duì)可中途辭退；企業(yè)之間不能相互轉(zhuǎn)讓或租賃施工隊(duì)。

訂單獲取規(guī)矩①系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)根據(jù)首付比例生成每年訂單總量，老師可以在宏觀政策調(diào)控界面直接調(diào)整。

容積率最低價(jià)最高價(jià)1.5200萬(wàn)280萬(wàn)2.0200萬(wàn)270萬(wàn)2.5200萬(wàn)260萬(wàn)3.0200萬(wàn)250萬(wàn)3.5200萬(wàn)240萬(wàn)各公司商品房報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在當(dāng)年平均價(jià)格的0.5-1.5倍之間浮動(dòng)，超過(guò)此范圍的報(bào)價(jià)視為無(wú)效。

②房地產(chǎn)公司的訂單取決于品牌效應(yīng)和報(bào)價(jià)等條件。

③訂單調(diào)配規(guī)矩如下廣告費(fèi)(廣告費(fèi)最低為零，最高不得超過(guò)上年總資產(chǎn)的10%)越多，品牌效應(yīng)越大；過(guò)去兩年銷(xiāo)售越多，品牌效應(yīng)越大；品牌效應(yīng)越大，訂單越多；報(bào)價(jià)比行業(yè)均價(jià)低，訂單越多；商品房容積率越高，訂單越低；規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)越高，訂單越多。公司之間不成以聯(lián)合競(jìng)標(biāo)訂單或轉(zhuǎn)讓訂單，也不成以轉(zhuǎn)讓房屋。

④假設(shè)公司有上年庫(kù)存商品房與當(dāng)年新修商品房同時(shí)參與競(jìng)標(biāo)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)占比取上年庫(kù)存商品房與本年修建商品房的均值。假設(shè)當(dāng)年未修建商品房，只有上年庫(kù)存商品房參與競(jìng)標(biāo)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)占比取上年實(shí)際值。

行業(yè)總需求的變化規(guī)律

第一年和其次年，行業(yè)總需求受全部企業(yè)平均報(bào)價(jià)影響，平均報(bào)價(jià)越低，整個(gè)市場(chǎng)的訂單越多；從第三年起，上年房?jī)r(jià)上漲越多，政府將提高當(dāng)年購(gòu)房首付比例，使整個(gè)市場(chǎng)的訂單越少；由于市場(chǎng)存在剛性需求，當(dāng)年整個(gè)市場(chǎng)的訂單不低于上一年整個(gè)市場(chǎng)訂單的50%。

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訂單交付規(guī)矩

①全體訂單均為年底結(jié)果一個(gè)月競(jìng)標(biāo)交貨。當(dāng)年訂單無(wú)法交付時(shí)，將按未交付訂單額10%罰款，未交付的訂單將全部作廢。

②景觀設(shè)計(jì)費(fèi)僅按本年度實(shí)際交付商品房的占地畝數(shù)支付。每畝土地根基景觀創(chuàng)辦費(fèi)為100萬(wàn)，最多400萬(wàn)。每增加投入景觀創(chuàng)辦費(fèi)100萬(wàn)，在不增加其他本金處境下獲得3%溢價(jià)（當(dāng)年生效，以該公司當(dāng)年商品房報(bào)價(jià)為根基計(jì)算溢價(jià)）。

③初始年首次置業(yè)消費(fèi)者現(xiàn)金首付比例為30%，以后每年首付比例受房?jī)r(jià)漲幅影響，最低為20%，最高為50%，首付比例變化幅度將影響當(dāng)年行業(yè)總需求。尾款記一年期應(yīng)收款，在次年由房地產(chǎn)企業(yè)扶助消費(fèi)者辦理消費(fèi)貸款后獲得。

開(kāi)發(fā)商資質(zhì)

一級(jí)二級(jí)三級(jí)資格累計(jì)2年盈利，上年開(kāi)發(fā)土地40畝上一年盈利，上年開(kāi)發(fā)土地20畝注冊(cè)資本為一億元開(kāi)發(fā)規(guī)模不限規(guī)模每年開(kāi)發(fā)土地總規(guī)模為40畝每年開(kāi)發(fā)土地總規(guī)模為20畝企業(yè)每年開(kāi)發(fā)創(chuàng)辦的土地規(guī)模不得超越相應(yīng)資質(zhì)限制，但可以囤積土地以備以后年度開(kāi)發(fā)。

監(jiān)管規(guī)矩增值稅率：11%，所得稅率：25%。

房地產(chǎn)企業(yè)每年的行政管理費(fèi)均為1000萬(wàn)。

各企業(yè)如無(wú)錢(qián)支付管理費(fèi)、增值稅、所得稅及各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用，將強(qiáng)行給該企業(yè)舉行高利貸，利率為30%，期限為1年。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，全體費(fèi)用項(xiàng)（如利息等）按四舍五入取值。

政府調(diào)控

政策操作點(diǎn)影響調(diào)整建議購(gòu)房首付比例影響商品房當(dāng)年需求量當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，建議提高首付比例。

土地供給量影響房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)模當(dāng)房企資金充裕時(shí)，建議多供地；當(dāng)房?jī)r(jià)高漲時(shí)，建議多供地。

二、操作步驟1、老師講解在這門(mén)實(shí)訓(xùn)課程的第一堂課，指導(dǎo)老師細(xì)致的為我們講解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)虛擬仿真在線教學(xué)系統(tǒng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)綜合實(shí)訓(xùn)沙盤(pán)的操作步驟。

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系統(tǒng)七大版塊①宏觀調(diào)控②創(chuàng)投業(yè)務(wù)：包括投資、分紅、投資估算表、實(shí)時(shí)盤(pán)點(diǎn)。在每一年開(kāi)發(fā)前需要舉行投資估算，根據(jù)投資估算舉行下一板塊中的銀行貸款以及甘特圖的設(shè)計(jì)與施工隊(duì)的選擇。

③工程融資：包括銀行貸款、囑托貸款(貸入)、囑托貸款(貸出)，高利貸。假設(shè)需要舉行貸款，可以點(diǎn)擊相應(yīng)版塊舉行操作。

④土地招拍掛：包括土地競(jìng)標(biāo)、土地拍賣(mài)、土地買(mǎi)賣(mài)。在這一版塊舉行土地競(jìng)拍，還可以企業(yè)之間舉行土地買(mǎi)賣(mài)。

⑤規(guī)劃報(bào)建：包括容積率查看、工程布局、工程創(chuàng)辦、建房規(guī)劃、施工隊(duì)競(jìng)標(biāo)。在這一版塊可以選擇要修建的容積率，并且查看相應(yīng)的工程布局。根據(jù)建房規(guī)劃競(jìng)標(biāo)施工隊(duì)。

⑥工程管理與營(yíng)銷(xiāo)：包括施工隊(duì)上崗、按甘特圖施工、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、商品房交付。只需按照系統(tǒng)中的指針提示舉行相應(yīng)的操作。

⑦績(jī)效：包括其他公司信息、利潤(rùn)查詢(xún)、資產(chǎn)負(fù)債、稅費(fèi)查詢(xún)、得分信息。在一年的經(jīng)營(yíng)終止后，在這一版塊查詢(xún)公司運(yùn)營(yíng)的結(jié)果。

系統(tǒng)中每一版塊中都有實(shí)時(shí)盤(pán)點(diǎn)一欄，企業(yè)在舉行操作時(shí)可以通過(guò)實(shí)時(shí)盤(pán)點(diǎn)查詢(xún)企業(yè)當(dāng)前的資產(chǎn)等處境。

沙盤(pán)八大區(qū)域①費(fèi)用支出板塊：包括景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、施工隊(duì)工資、管理費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套費(fèi)、廣告費(fèi)用、利息支付、報(bào)建費(fèi)用、其他費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅與所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅與所得稅在其次年年年初支付，其余費(fèi)用全部都在本年實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中舉行相關(guān)的費(fèi)用支付，并且在支付之后對(duì)沙盤(pán)上的籌碼舉行對(duì)應(yīng)的移動(dòng)。本版塊的全體籌碼都理應(yīng)移動(dòng)現(xiàn)金中的籌碼來(lái)支付。

②資產(chǎn)及負(fù)債板塊：包括現(xiàn)金、應(yīng)收款、囑托貸款、高利貸、銀行貸款。企業(yè)在年初根據(jù)投資估算表舉行銀行貸款并且隨之支付利息，貸款后，從外部取相應(yīng)的籌碼放入現(xiàn)金欄，從現(xiàn)金中支付利息。囑托貸款分為借出與貸入兩片面，需根據(jù)不同的處境舉行籌碼移動(dòng)。此外，若企業(yè)資金無(wú)法支持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，系統(tǒng)將會(huì)自動(dòng)借高利貸，也要根據(jù)實(shí)際處境舉行籌碼的擺放。

③企業(yè)資質(zhì)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。

④施工隊(duì)：小型(300萬(wàn)/月)、中型(500萬(wàn)/月)、大型(700萬(wàn)/月)。

⑤土地信息表示、包括土地面積及對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值。

⑥樓盤(pán)信息表示：包括商品房的容積率(分為1.5、2.0、2.5、3.0、3.5)、建筑價(jià)值、土地價(jià)值及庫(kù)存。這一欄根據(jù)當(dāng)年的實(shí)際規(guī)劃舉行擺盤(pán)。

⑦工程布局：不同容積率的房屋由不同的工程工程布局構(gòu)成(A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9)，不同的工程工程布局又由對(duì)應(yīng)的建筑布局構(gòu)成(K1、K2、K3)。沙盤(pán)上的這一欄數(shù)據(jù)是供以參考的，企業(yè)可以根據(jù)自己的資質(zhì)與資金處境舉行選擇。

⑧施工進(jìn)度表示及建筑費(fèi)用欄：根據(jù)規(guī)劃的容積率支付相應(yīng)的建筑及布局費(fèi)用表示在建筑布局費(fèi)用欄，按照本公司競(jìng)標(biāo)的施工隊(duì)以及工期安置可在施工進(jìn)度表示欄舉行演示，結(jié)果將完成的建筑布局舉行組合并置放于土地信息表示欄的商品房庫(kù)存中。

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2、實(shí)際操作本次實(shí)訓(xùn)總共操作了六年，操作分為系統(tǒng)操作與沙盤(pán)走盤(pán)，兩者同時(shí)舉行。

第一年初始數(shù)據(jù)現(xiàn)金2.4億元，價(jià)值1.8億的土地二十畝，0.1億元一年期的應(yīng)收款，一年期銀行貸款0.2億元，股東資本4.1億元，企業(yè)資質(zhì)為三級(jí)。

實(shí)際操作①收到應(yīng)收款1000萬(wàn)元，放入現(xiàn)金一欄，從現(xiàn)金中拿取籌碼還上一年銀行貸款0.2億元。

②本年新增銀行貸款2.5億元，利息0.25億元。取2.5億的籌碼放入現(xiàn)金，再?gòu)默F(xiàn)金中拿出0.25億籌碼放置在利息支付欄中。

③建房規(guī)劃為修建20畝容積率為1.5的商品房，取1.8億現(xiàn)金籌碼以及將20畝土地籌碼移動(dòng)到樓盤(pán)信息表示一欄中的1.5容積率對(duì)應(yīng)的位置。支付110