小區(qū)物業(yè)制度1

物業(yè)管理法規(guī)匯編編：俊2009316日

目

錄第一部分：企業(yè)文化一、凱旋城物業(yè)服務理念…………………二、凱旋城物業(yè)管理理念…………………三、凱旋城物業(yè)經(jīng)營理念………………..8四、凱旋城物業(yè)管理服務中心組織架構圖………………第二部分：人事行政管理五、行政人事管理制度……………….……………..第一章

總

則

第二章

公文管理第三章第五章

檔案管理會議管理

第四章第六章

印信管理保密制度第七章第八章

辦公及勞保用品的管理電瓶車及其它工作車輛管理第九章

安全管理

第十章

行為規(guī)范管理第十一章

人事管理

第十二章

培

訓第十三章第十五章

后勤保障管理附則

第十四章

獎懲制度六、凱旋城小區(qū)物業(yè)管理服務中心管理流程…………七、物業(yè)管理服務監(jiān)督機制（圖）………………...八、服務及信息反饋處理流程圖………九、管理培訓體系建設（圖）…………...30十、物業(yè)管理服務中心工作紀律……...31十一、物業(yè)管理人員職業(yè)道德規(guī)范…………………...…33十二、物業(yè)管理服務中心考勤制度…….35十四、物業(yè)管理服務中心績效考核制度………………十五、績效考核與績效工資發(fā)放辦法………………….39第一條考目的第二條適范圍第三條考層次

第四條考標準第五條考方式與流程第六條考申訴第七條月績效工資的計算方式第八條考結果的應用十六、物業(yè)管理服務中心公文管理規(guī)定…………………十七、物業(yè)管理服務中心辦公例會制度…………..................................44十八、物業(yè)管理服務中心庫房管理制度………………..........................47十九、物業(yè)管理服務中心采購管理制度……………..............................…49二十、物業(yè)管理服務中心員工工服管理規(guī)定…..................................51、總

則、員工工服分類及配發(fā)標準、員工著裝要求、員工工服管理、附則二十一、物業(yè)管理服務中心檔案管理制度……………....................……54二十二、檔案資料建立及管理運作流程…….56二十三、檔案管理辦法………………..................………57二十四、電瓶車及交通工具管理制度……………67二十五、食堂管理規(guī)定………....................................…二十六、員工宿舍管理規(guī)定…............................………二十七、凱旋城物業(yè)管理目標……………….70二十八、各項管理指標及主要措施一覽表（一）—（五）…..…二十九、河源市華達物業(yè)管理有限公司簡介...........................................76三十、總經(jīng)理致辭....................................................................................77三十一、客戶服務管理規(guī)程........................................................................79三十二、物業(yè)管理服務中心主任崗位職責................................................83三十三、客戶抱怨處理規(guī)程........................................................................84三十四、綜合辦主管崗位職責....................................................................87

三十五、綜合主管職位說明書.................................................................88三十六、綜合主管崗位績效指標.............................................................89三十七、綜合管理員職位說明書.............................................................90三十八、綜合管理員崗位績效考核標準.................................................91三十九、財務管理員崗位說明書.............................................................92四十、財務管理員崗位績效考核標準.....................................................93四十一、消防監(jiān)控中心崗職位說明書.....................................................94四十二、倉庫管理員職位說明書.............................................................95四十三、倉庫管理員崗位績效考核標準.................................................96四十四、客戶服務管理員職位說明書.....................................................97四十五、客戶服務管理員崗位績效考核標準........................................98第三部分：安全防范管理四十六、凱旋城物業(yè)管理服務安全管理.................................................99四十七、物業(yè)安全管理范圍.....................................................................99四十八、安防員職業(yè)道德規(guī)范.................................................................100四十九、安防員的素質要求.....................................................................101第一節(jié)安員的身體素質要求第二節(jié)安員的心理要求第三節(jié)安員的職業(yè)道德標準第四節(jié)安員的禮儀規(guī)范五十、安防主管職位說明書....................................................................103五十一、安防主管職位績效考核標準....................................................104五十二、班長崗職位說明書....................................................................106五十三、班長崗位績效考核標準............................................................107五十四、巡邏崗職位說明書....................................................................109五十五、巡邏崗位績效考核標準............................................................110五十六、大門崗職位說明書....................................................................112五十七、大門崗位績效考核標準............................................................113五十八、收費崗職位說明書....................................................................115

五十九、收費崗位績效考核標準........................................................116六十、凱旋城安防交接班制度............................................................118六十一、交通及車輛管理....................................................................119六十二、突發(fā)事件處理........................................................................120六十三、火警應急處理（圖）............................................................121六十四、水浸事件應急處理................................................................122六十五、周邊違法聚會、滋事應急處理............................................122六十六、安防獎懲辦法........................................................................123第四部分：設備管理六十七、機電設備設施管理................................................................129六十八、設施設備維護范圍................................................................129六十九、電梯日常管理制度................................................................130七十、機房管理制度............................................................................132七十一、臨時用電管理制度................................................................134七十二、值班管理與交接班制度........................................................135七十三、突發(fā)停電事件處理流程........................................................137七十四、電梯困人事件處理流程........................................................138七十五、工程管理服務主管職位說明書............................................139七十六、維修班班長職位說明書........................................................140七十七、運行班長職位說明書............................................................141七十八、維修工職位說明書................................................................142七十九、運行工職位說明書................................................................143八十、柴油發(fā)電機操作規(guī)程................................................................144八十一、電梯維護監(jiān)督規(guī)程.................................................................146八十二、發(fā)電機檢查保養(yǎng)規(guī)程.............................................................148八十三、給排水系統(tǒng)管理規(guī)程.............................................................150八十四、供配電操作規(guī)程.....................................................................152八十五、供配電管理規(guī)程.....................................................................154八十六、供配電設施設備檢修保養(yǎng)規(guī)程.............................................157

八十七、建筑物本體管理規(guī)程.............................................................160八十八、設備事故應急響應和災害防范處理規(guī)程............................162八十九、設施設備年度保養(yǎng)計劃管理規(guī)程.........................................168第五部分：環(huán)境管理九十、衛(wèi)生清潔達標標準......................................................................171九十一、樓道清潔操作標準..................................................................172九十二、服務中心主任巡檢執(zhí)行標準..................................................173九十三、環(huán)境服務辦主管崗位職責......................................................174九十四、保潔班長崗位職責..................................................................175九十五、保潔員崗位職責......................................................................176九十六、園藝班長崗職位說明書..........................................................177九十七、綠化養(yǎng)護工崗位職責..............................................................178九十八、管理服務中心管理層工作質量檢查標準表（參考執(zhí)行.....179九十九、公共建筑及設施維修保養(yǎng)檢查標準表.................................181一百、機電設備維護保養(yǎng)檢查標準表..................................................182一百零一、清潔綠化檢查標準表..........................................................183一百零二、管理服務中心管理層工作質量檢查標準表第六部分：參考流程1、智能停管理系統(tǒng)車輛進出車庫流程圖................................1892、簡易入流程............................................................................1903、服務意征詢流程圖................................................................1914、服務投處理及回訪流程圖....................................................1925、智能卡行管理流程................................................................1936、IC卡發(fā)卡流程..........................................................................1947、簡易裝流程圖........................................................................1958、年度維保養(yǎng)計劃運作程序結構程序圖................................1969、外部招流程............................................................................19710加班申請管理流程..................................................................19811工資發(fā)放流程..........................................................................199

凱城業(yè)務念

凱城業(yè)理念為業(yè)主誠信服務為員工成就未來為企業(yè)創(chuàng)造價值為社會營造和諧

凱城業(yè)營念實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益最大化

凱旋城物業(yè)理服務中心織架構圖河源市達物業(yè)管理限公司廣晟花管理處（）

凱旋城業(yè)服務中（）安防服辦公（）

工程服辦公（）

綜合服辦公（）一班

二班

三班

消車

維修

運行

裝修

收費

客服

行政

監(jiān)控班注：組織架構依據(jù)行業(yè)特點和前期測定設置為直線職能制。預計編制人其中綜合人工的銜接和培養(yǎng)以及人員流動狀況，截至實際在編人數(shù)人其中食堂人

人，安防

凱旋城物業(yè)務管理服務心工程服務公室組織構圖凱旋城業(yè)管理服務心主任）工程服辦主管（）弱工師）

維修班

強工監(jiān)消

技工

技工

技工

技工

技工

裝修門

管

凱旋城物業(yè)務管理服務心安防服務公室組織構圖凱旋城業(yè)管理服務心主任）安防服辦公室（）一班

二班

三班隊

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凱旋城物業(yè)務管理服務心環(huán)境服務公室組織構圖凱旋城業(yè)管理服務心主任）環(huán)服辦室管）清班（）

園綠（）

消（保潔員

保潔員

保潔員

保潔員

保潔員

保潔員

保潔員

保潔員

園藝員

園藝員

消殺員

行人管制第一章

總

則第一條為加強服務中心行政人事管理，使各項管理標準化、制度化、規(guī)范化，以提升企業(yè)形象，提高工作效率，特制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所指行政人事管理包括公文管理、檔案管理、保密原則、印鑒管理、辦公及勞保用品管理、行為規(guī)范管理、人事管理、安全保衛(wèi)管理、后勤保障管理、獎懲制度等。第三條本制度適用凱旋城物業(yè)管理服務中心全體員工稱中心或服務中心）第二章

公文管第四條公文管理是指收文、文件制作與發(fā)文管理。第五條公文的簽收。1．凡外來公文文件，均由服務中心主任認真查收簽字。2對上級主管部門下達的文件必須由服務中心主任及時附“文件處理單”后，報送有關領導簽批審閱有重要文件需要向下屬部門傳達時務中心應及時、迅速送達。3．服務中心根據(jù)批件人指示，將文件送到承辦部門或個人，并對承辦部門承辦的事項負責催辦。第六條參加上級召開的相關會議帶回的文件材料應及時交送服務中心按收交程序處理，不得個人保存。第七條公文制發(fā)程序。主辦部門承辦人擬稿，負責人審核，服務中心部長核稿，董事長或總經(jīng)理簽發(fā)，服務中心負責登記、編號、打印、封發(fā)。文件中涉及到多個部門時，由主辦部門與有關部門協(xié)商、會簽，會簽稿以部門負責人簽字為準。第八條服務中心有權根據(jù)國家政策及服務中心規(guī)定對文稿進行修改容不實，格式不符的文稿可以退回擬稿部門。第九條上級下發(fā)的文件應注明機密等級、急緩程度、發(fā)放范圍。第三章

檔案管第十條歸檔范圍

服務中心所有公文等具有參考價值的文件材料。第十一條檔案管理由專人負責，保證原始資料及單據(jù)齊全完整。第十二條檔案的借閱與索取1．總經(jīng)理、副總經(jīng)理、服務中心主任借閱可通過檔案管理人員辦理借閱手續(xù)，直接提檔。2．服務中心其他人員需借閱檔案時經(jīng)服務中心主任批準并辦理借閱手續(xù)；第十三條檔案的銷毀1．任何人非經(jīng)允許無權隨意銷毀服務中心檔案材料。2．若按規(guī)定需要銷毀時，由部門主管領導審批在專人監(jiān)督下銷毀。第四章

印信管第十四條

服務中心各種印鑒（除財務印章外紹信均實行登記審批制，專人負責保管。第十五條日常業(yè)務用印須經(jīng)服務中心主任審批，非常務性合同協(xié)議等有關重要文件用印需總經(jīng)理簽字、署名后方可蓋章，并留有原件存檔。如違反此規(guī)定后果由直接責任人負責。第十六條外出辦事需帶公章時應由總經(jīng)理簽字批準服務中心備案后方可帶出，但至少有兩人攜帶并監(jiān)督使用。并在規(guī)定期限內歸還，否則，出現(xiàn)一切事故后果自負。第十七條服務中心印信應嚴格保管，如有失職、差錯、丟失或違章使用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)需追查有關人員責任。第十八條服務中心原則上不允許開具空白介紹信或證明因工作需要或其它特殊情況確需開具時必須經(jīng)主管領導簽字同意后方可開出未使用的回來后必須交回。第五章

會議管第十九條服務中心會議主要由辦公會議、例會、業(yè)務會議組成。第二十條每周例會每月總結為服務中心例行會議就一定時期工作事項做出研究和決策例會由會議中心主任主持，參會人員為各部門主管工程師和班長等成員中心辦公會議為服務中心最高級別會議，由中心主任主持參會人員為各部門主管參加，主要對管理服務、經(jīng)營活動，人事任免，計劃方案等重大議題

進行研究、形成意見報公司決策。第二十一條服務中心不定期召開其它專題會議。第二十二條服務中心每周例會日，是為貫徹落實做出的決議、決定而召開。第二十三條服務中心各部門每周或每天早上開早會對前一周或前一天工作進行小結及分析。第二十四條

服務中心綜合辦應于會前一天將會議的主要內容書面通知參會的全體人員，并在會后24小時之內整理、發(fā)布《會議紀要1．會議紀要的形成與簽發(fā)：①服務中心辦公例會會議紀要、決議，由服務中心綜合辦整理成文。②綜合辦根據(jù)會議內容的需要，在限定時間內完成紀要和決議的整理工作。③會議紀要和決議形成后，參會的服務中心領導班子成員簽字確認。第二十五條會議紀律1．與會人員不得遲到、早退或缺席。特殊情況不能按時到會，應提前向會議召集人請假。2．與會人員不得中途退席，特殊情況經(jīng)主持人同意方可離開。3．與會人員在會議期間，不得大聲喧嘩，不得來回走動。4．遲到、中途離席者應輕聲入、出座位，盡量不干擾會議進行。5．與會人員應坐姿端正，禁止吸煙，禁止交頭接耳開小會。6．會議期間與會人員要認真聽取會議內容并做好記錄，要關閉手機（或將手機處于振動狀態(tài)會議期間不會客。7．與會人員應保持會場整潔，不準隨地吐痰、扔紙屑，會議結束后將座椅整理好。最后離開會場者負責關燈、鎖門。8．與會人員不可無故打斷他人的發(fā)言，不可對發(fā)言者吹毛求疵。第六章

保密制第二十六條服務中心機密涉及企業(yè)、員工、業(yè)主的根本利益，全體員工都有保密義務，特別在對外交往和合作中要注意不能泄漏。第二十七條服務中心機密包括下列事項：1．服務中心尚未付諸實施的經(jīng)營方向、經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)項目及經(jīng)營決策。2．服務中心合同、協(xié)議、意向書及可行性報告、主要會議記錄。

3．服務中心的財務預算報告及各類財務報表、統(tǒng)計報表。4．服務中心技術開發(fā)資料及計算機內的所有資料。5、凱旋城業(yè)主、客戶的信息、資料等。第二十八條嚴禁將服務中心任何文件進行抄錄、復制、傳遞出服務中心（包括利用網(wǎng)絡傳輸?shù)诙艞l因工作需要查看超出自身權限的文件或資料，必須得到服務中心的批準。第三十條屬于服務中心機密產(chǎn)品研制過程中的原始載體，其保存和銷毀必須由服務中心總經(jīng)理委派不同工種的兩人共同執(zhí)行。第三十一條對外交往與合作中要提供服務中心機密事項必須獲得總經(jīng)理批準。第三十二條服務中心員工發(fā)現(xiàn)服務中心的機密已泄露，應立即報告服務中心上層領導并及時處理。第三十三條嚴禁和人交往中，泄露服務中心機密，嚴禁在公共場所討論服務中心機密。第三十四條違反上述規(guī)定要追究部門領導的責任，情節(jié)嚴重的，服務中心保留訴訟法律的權利。第七章

辦公及保用品的管第三十五條辦公及勞保用品的購發(fā)1．服務中心所需辦公用品由服務中心統(tǒng)一申報，由公司審批，集團公司購置，各部門按實際需要領用。辦公用品只能用于辦公，任何人不得移作他用或私用。所有員工對辦公用品必須愛護，勤儉節(jié)約，杜絕浪費，努力降低消耗。2．服務中心指定專人制定每月辦公用品計劃及預算，經(jīng)主管領導審批后負責將辦公用品購回。有計劃地分發(fā)給各部門并辦理好出庫手續(xù)及記錄。3．除正常配給的辦公用品外，若還需用其它用品時，須經(jīng)服務中心批準由部門主管領導簽字方可領回。4．負責購、發(fā)辦公用品的人員要建立賬本，并辦好出、入庫手續(xù)。出庫物品一定要由領取人簽字，特殊用品需由其部門主管簽字后方可辦理出庫。5.勞保用品的購發(fā)服務中心統(tǒng)一申請購買根據(jù)實際需要每月定期發(fā)放。

第三十六條公文打印、復印及傳真管理1．企業(yè)公文的打印文件由服務中心負責。2．各部門需打字的公文或其它材料，須經(jīng)本部門負責人簽字交服務中心審閱并簽批后方可安排打字。3．各部門所打字的公文或相關文件必須一式二份，并交檔案室一份留底存檔。4．各部門嚴禁打印、復印工作以外的任何文件。5．需到檔案室接收傳真、復印材料的部門或人員要認真填寫接收傳真登記。第八章

電瓶車其它工作車管理第三十七條服務中心所有車輛均由服務中心負責監(jiān)管務各部門的車輛均由部門主管調派并負責日常管理。第三十八條員工未按規(guī)定私自駕車出現(xiàn)一切后果，責任自負。并予以警告或解聘。第三十九條巡邏自行車在下班后應按要求交下一班，并在指定范圍內使用。第四十條電瓶車司機必須對車輛經(jīng)常保養(yǎng)保持車輛衛(wèi)生和良好狀況如需維修，由服務中心審核后，報總經(jīng)理批準。第九章

安全管第四十一條安全保衛(wèi)1．為了保證服務中心有一個安全、良好、有序的經(jīng)營環(huán)境，根據(jù)省市有關法律、法規(guī)、法令和服務中心的實際情況，各部門要重視防火、防盜和生產(chǎn)安全。2．服務中心要堅決貫徹“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的指示，堅持“預防為主的原則，做到有備無患，萬無一失?！?．各部門要把安全保衛(wèi)工作納入重要議事日程，認真研究、布置。貫徹“誰主管誰負責”的原則，確保各項安全。4務中心留守節(jié)假日或當日值班人員在值班期間可行使服務中心領導的職權。處理臨時發(fā)生的事件及決定采取的應急措施。5．節(jié)假日值班人員應指揮、協(xié)同、監(jiān)督安防人員人員進行巡視、巡查。6．負責預防火災、盜竊及其它危機事項。7．節(jié)假日值班人員應按照規(guī)定時間在指定場所負責巡視，不得中途隨意外出。8．節(jié)假日值班人員每天應認真填寫好交接班記錄，并將值班時所處理的事項詳

細填寫在值班交接記錄中。9、節(jié)假日值班人員在值班時間內擅自離職或酗酒，視情節(jié)嚴重給予罰款。第四十二條安全防火1．服務中心的防火安全工作，要本著以“預防為主，防消結合”的原則，防患于未然。2．服務中心所有員工都應增強消防意識和安全防火的責任感。3．在上班期間，各部門的負責人要對本服務中心和本部門的防火安全負責。4．服務中心全體員工要了解服務中心各種消防設施的情況，掌握滅火器的安全使用方法。5．服務中心員工需應掌握火災時撲救工作的知識和技能及自救知識和技能。6．辦公室和經(jīng)營場所設置的消防栓、消防工具等消防設施，不得改為它用，應定期檢查消防設施是否有效和完好無損。7．辦公室和經(jīng)營場地等要按照消防規(guī)范要求，配備各種滅火筒，并按規(guī)定定期更換滅火藥物。8．易燃、易爆物品要按消防規(guī)范要求完善有效，并派專人保管，不得亂放、混放。9．在小區(qū)內明火作業(yè)，要采取必要的防護措施，并經(jīng)責任人檢查合格后方可作業(yè)。10防火通道必須保持暢通，嚴禁堆放物品堵塞防火通道；嚴禁違反安全規(guī)范亂搭臨時設施和建筑物。11．全體員工不論是在工作區(qū)或非工作區(qū)，一律不許亂接電源。電線、電器殘舊不符合規(guī)范的，應及時更換。第四十三條安全生產(chǎn)管理1．各部門都要制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程，不得違章作業(yè)。2．各種機器設備，電器設施的維修、維護，必須由專業(yè)維修人員處理。3．維修用電線路和用電設備需要停電時，要有專人看護電閘，施工完畢方可合閘。4．電工及維修人員要定期對服務中心內的所有電路設施及機器設備進行巡檢、維護。

5．電工及維修等技術人員要認真填寫設備維修保養(yǎng)記錄。6．電瓶車輛駕駛人員要嚴格遵守交通法規(guī)，對駕駛車輛的技術狀況做到心中有數(shù)，不違章駕駛，不酒后駕車，不帶病行車，杜絕交通事故的發(fā)生。7．加強對易燃物品的管理，除在用的以外，必須存放在指定位置。8．下班前，必須切斷所有電器設備的前一級電源開關。第四十四條小區(qū)安全管理1．小區(qū)各門設有門衛(wèi)，安防人員24小時執(zhí)勤，重點部位實行時監(jiān)控。2．卷柜、辦公桌不得放密級以上文件、資料和現(xiàn)款、印章、貴重物品。3．出納人員必須按規(guī)定存放現(xiàn)金，存放數(shù)額不得超出元限額。第四十五條服務中心招聘的員工，要進行必要的審查；重要崗位員工和管理人員，必須取得居住地公安部門的證明，以保證員工隊伍的純潔性。第四十六條安全保衛(wèi)人員要有高度的責任感，要經(jīng)常檢查，督促安全保衛(wèi)措施的落實情況；發(fā)現(xiàn)問題，及時消除隱患。因對工作不負責任而造成事故的，一律追究責任。情節(jié)嚴重構成犯罪的，移交司法部門追究刑事責任。第四十七條安防人員管理1．安防人員必須在當班期間堅守崗位，禁止睡覺。杜絕空崗、漏崗、離崗等現(xiàn)象的發(fā)生。2．服務中心下班后，安防人員須對中心辦公區(qū)域、設備用房巡邏檢查。4．嚴禁值班睡覺、漏崗等一切有違服務中心規(guī)定的行為。5．車輛進出小區(qū)認真觀察有無損壞，并按有關規(guī)定刷卡和收費。6．交接班時對車輛登記表進行認真核對，出現(xiàn)差錯時及時查清并向主管領導匯報。7．熟記服務區(qū)域內的各處水、電、燃料、開關、門鎖及消防器材的放置地點，并及時發(fā)現(xiàn)重要路口電燈、門窗、圍墻等是否有缺損。8．負責崗位的衛(wèi)生，交接班時對門衛(wèi)室進行清掃，保證個人著裝的清潔，維護服務形象。第四十八條如違反上述規(guī)定，服務中心將給予相應的處罰。第十章

行為規(guī)管理第四十九條員工行為規(guī)范

1．員工在服務中心內一律穿工作服（試用期員工或配裝缺者失等除外2．員工上班必須佩帶工作卡。3．保持辦公環(huán)境整潔。員工每天應提前5分鐘到崗，并做好清潔和整理工作。每天抽出時間整理辦公桌和抽屜，保持辦公環(huán)境的舒適和整潔。4．工作環(huán)境有序。在辦公區(qū)內，禁止大聲喧嘩，在工作時間內嚴禁串崗，嚴禁談論與工作無關的事宜，禁止上網(wǎng)聊天、玩游戲，嚴禁瀏覽與業(yè)務無關的書籍、雜志、報紙。工作期間不準化妝、吃零食，嚴禁隨地吐痰、丟紙屑、雜物、煙頭等。5．禁止在辦公區(qū)域內飲酒。6．嚴禁員工在工作時間打私人電話或接聽電話時以聊天寒暄方式影響工作。第十一

人事管第五十條聘用1．招聘：各部門如因工作需要必須增加員工時，由部門主管向服務中心提出書面申請經(jīng)主任上報總經(jīng)理核準后，由服務中心綜合辦負責辦理招聘事宜任何部門無權聘用員工及臨時工作人員,凡未經(jīng)請示用人,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即辭退并追究部門領導責任。2．應聘聘人員應如實填寫《應聘登記表提交學歷簡歷、身份證、各類職稱證書等應聘材料的原件及復印件分崗位需交培訓押金）（2服務中心在收齊應聘者材料后部門主管對應聘者資格進行書面材料初審。（3）書面材料初審合格者通知面試或當場面試。3．面試）面試一般由服務中心與用人部門領導等人員進行，主管以上人員要由主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理進行復試。（2）面試內容：A．審核應聘者是否具備專業(yè)素質及資格。B．對應聘者是否具備正式錄用資格以及綜合素質進行評審。（3）面試結果審核：面試結束后，由服務中心對面試結果進行匯總，合格者將擬錄用者的材料，并報主管領導批準。4．錄用錄用名單確定后，對面試不合格者，由服務中心電話通知應聘者，

并將其應聘表存入儲備人員檔案中。（2）服務中心聘用人員在面試通過后，除特殊情形核準免予試用外，應一律先經(jīng)試用工試用期間以個月至3個月為限用期間經(jīng)考核不合格者，應無條件接受延長試用期或解雇，不得提出異議。5．轉正：新員工試用期結束后，由本人提出申請，填寫“員工轉正申請表”，部門主管審核并簽署意見后交服務中心，待評定后，報總經(jīng)理批準并簽署意見。在轉正評定中不合格員工，將延長試用期或被勸辭職見附件一）第五十一條離職離職包括辭職、辭退、內部調動三種。1．辭職；員工提出辭職，需提前5天向部門主管提出書面申請，待接交工作認可后，方可辦理離職手續(xù)，部門主管級提出辭職應提前30天提出書面申請，未按規(guī)定提前申請者不予辦理離職手續(xù)。2．辭退；經(jīng)部門主管考核，認為確實無法勝任本崗位者，由部門主管向服務中心提出《辭退報告中心審核后根據(jù)實際情況決定調任其它部門或辦理辭退手續(xù)。3、內部調動；員工因工作需要，發(fā)生升遷、平調或降職而離開原崗位者，在接到服務中心下發(fā)的《員工薪/職位變動表》時，認真辦理交接工作，特殊崗位如財務、保管員等需有監(jiān)交人。待一切工作辦理結束后，方可離職。4．所有離職人員，薪資發(fā)放均按服務中心實際發(fā)薪日結算；因內部調動而發(fā)生工資變化的員工，新工資標準將按《員工薪/職位變動表》的起薪日計算；未按服務中心規(guī)定自動離職人員，服務中心將不予計發(fā)當月工資流程圖詳見附見二）第五十二條考勤制度1．所有員工一律實行上、下班打卡制度。服務中心憑信息打卡作為考勤的基本依據(jù)。2．特殊情況不能打卡時，必須由部門主管簽字許可后，及時提交服務中心。否則，按遲到或曠工處理。3．員工正常工作時間為上午8時至11：30分，下12：30分至17：00。因季節(jié)變化如需調整工作時間時，由服務中心另行通知。

4．工作時間開始十分鐘以后到崗者為遲到提前十分鐘下班者按早退處理。無故提前十分鐘（含十分鐘）以上下班者按曠工處理。5．員工一個月內遲到、早退累計達三次者扣發(fā)當月績效工資。6．員工曠工一日者，處以雙倍當日工資罰款，從當月工資中扣除。無故連續(xù)或累計曠工三日予以辭退，不發(fā)工資。第五十三條休假的規(guī)定1．正常情況下員工每周休息一天，由部門主管安排串休（特殊情況除外2．婚假：員工本人結婚憑結婚證可休婚假七天。3．喪假：員工的直系親屬死亡時，經(jīng)批準可休假三天。4．產(chǎn)假：正常產(chǎn)假可休假三十天，特殊情況報請服務中心另行批復。5．其它法定假日服務中心將根據(jù)集團公司規(guī)定執(zhí)行。第五十四條請假規(guī)定1．員工外出辦事或請假應提前填寫請假條，由部門主管簽字后，交服務中心備案。如遇突發(fā)事件或緊急情況未事先請假者，應利用電話及時向部門主管報告，并于當日由部門主管或其代理人按服務中心規(guī)定辦理請假手續(xù)則亦視同曠工處理。2．員工請假一天，由部門主管批準。員工請假二天以內（含二天）由部門主管簽字同意后，報服務中心批準。員工請假三天以上，報總經(jīng)理批準。3．請假批準后，請假存根由部門主管自行保留，請假單一律送服務中心保存。部門主管級以上人員請假一律由總經(jīng)理批準，并將請假單報服務中心備案。4．除例行假日及國家規(guī)定的法定假日、婚假、喪假、產(chǎn)假外，其余一律按實際出勤計發(fā)工資。第十二

培

訓第五十五條企業(yè)為提高員工素質及工作效率期或不定期舉辦各種專業(yè)培訓，被指定參加的員工，非有特殊原因，不得拒絕參加。第五十六條員工培訓由服務中心統(tǒng)籌管理。1．職前培訓：新進員工應實施職前培訓，由服務中心組織實施針對企業(yè)簡介及人事管理制度、崗位職責、安全管理等內容的培訓。

2．在職培訓：員工應不斷研究學習本職技能；各級主管尤應相機施教，以求精進。3．專業(yè)培訓：根據(jù)物業(yè)管理工作的需要，服務中心將挑選優(yōu)秀員工參加專業(yè)培訓；或邀請專家學者來企業(yè)作專題演講，以增進其本職知識技能。4．凡由服務中心選派的培訓人員，均須填寫培訓記錄。培訓回來后，須將相關的培訓資料、培訓證書上交服務中心統(tǒng)一保管，留檔備查。5凡外派培訓人員在回服務中心后要負責對服務中心相關人員進行內部培訓。第五十七條培訓費用的支付1．凡由服務中心外派的培訓人員，培訓費用暫由公司代為支付。2．為服務中心服務滿三年者，培訓費用由公司支付。3．自培訓結束之日起，為服務中心服務未滿三年而提出辭職或被辭職者，培訓費用由個人承擔。第十三

后勤保管理第五十八條食堂管理1．食堂工作人員要做好個人的衛(wèi)生工作，做到勤洗手，勤剪指甲，勤洗工作服，工作時要穿戴工作衣帽。炊事人員要每年進行一次健康體檢，無健康證者止上崗。2．食堂人員要在規(guī)定的開餐時間內保證員工就餐，員工不得提前去食堂就餐。3．食堂工作人員要熱情、禮貌地接待員工就餐，做到少打、勤打，不浪費。4．嚴格遵守各項衛(wèi)生制度，節(jié)約水電，節(jié)約成本，做到營養(yǎng)合理。5．做到餐具干凈、無污漬，對環(huán)境及餐具按時消毒。6．計劃采購。嚴禁采購腐爛變質的食物，做到少采購、勤采購。7．做好安全工作。使用炊事械具或用具要嚴格遵守操作規(guī)程，防止事故發(fā)生；禁止無關人員進入廚房燃爆物品要嚴格按規(guī)定放置杜絕意外事故發(fā)生。第五十九條員工宿舍管理一、員工申請住宿條件在本服務中心工作，但本人為非本市戶籍的正式聘用員工優(yōu)先安排。二、凡有以下情況者不得住宿1．患有傳染病。

2．有不良嗜好者。3．已辦理完理職手續(xù)的人員，必須遷離宿舍，不得借故拖延或要求任何補償。三、員工宿舍管理規(guī)定1所有住宿人員要嚴格按照宿舍管理規(guī)定執(zhí)行并認真服從宿舍管理員的管理。2．愛護房間設施，保持好宿舍衛(wèi)生；不準隨地吐痰、亂丟東西、保持整潔美觀；不準往窗外丟雜物；垃圾用塑料袋裝好并及時清除。3．員工所分配的鑰匙只限本人使用，不得轉借他人。4．不得私自調換房間，如想調換房間需經(jīng)服務中心同意，并辦理登記手續(xù)。5．注意安全，不準私自安裝電器和拉接電源線，不準使用明火爐具（用電爐具）及超負荷用電。6．電視或收音機的使用，聲音不得放大，以免妨礙他人安寧。7．需要留宿的外來人員需提前到服務中心辦理入住手續(xù)方可入住，在未經(jīng)允許的情況下宿舍管理員有權拒絕其入住宿舍。8．住宿員工在晚23：00前必須返回，23：寢室必須熄燈。9．要節(jié)約用水、用電。杜絕長流水、長明燈現(xiàn)象發(fā)生。10．宿舍內衛(wèi)生由各自住宿人員輪流清潔整理。11．員工不得于宿舍內聚餐、喝酒、賭博、打麻將或其他不良或不當行為。第六十條保潔員管理規(guī)定1．保潔員每日按日常保潔內容及標準重點打掃走廊、大廳、會議室及領導辦公室的環(huán)境衛(wèi)生。以保證辦公環(huán)境整潔，舒適。做到隨臟隨掃，無污跡無雜物。2．保證洗手間內干凈、整潔無異味，定期進行消毒。3．對所負責的區(qū)域，做到環(huán)境無死角，無沉漬。4．做到節(jié)約用水，用電。第六十一條如違反上述規(guī)定，將給予相應的處罰（處罰條例詳見第十四章獎懲制度第十四

獎懲制第六十二條本服務中心員工的獎勵分為下列三種：1．嘉獎：2．記功：

3．記大功：第六十三條有下列事跡者，得予嘉獎：1．連續(xù)六個月績效考核為優(yōu)的員工。2．連續(xù)三個月未休假者。第六十四條有下列事跡者，得予記功：1．對于工作流程、維修技術或管理制度，提出具體建議方案，經(jīng)采用確具成效者。2．年終考核中節(jié)約費用開支或對廢料利用成績顯著的部門或個人。3．遇有事故或災變，勇于負責，并處置得宜，免于損失或減少損失者。4．發(fā)現(xiàn)有損害服務中心利益舉報而被查實者。5．遇有意外事件或災變，奮不顧身，極力搶救因而減少重大損失者。6．年終考核，全年完成計劃任務者。第六十五條有下列事跡之一者，記大功或頒發(fā)獎金：1．年終考核十二個月績效考核均為優(yōu)秀者。2．研究發(fā)明，對服務中心確有重大貢獻，并使成本降低利潤增加者。3．年終考核，被評為優(yōu)秀的部門。4．一年內記功三次者。第六十六條員工處罰分下列五種1．警告：2．記過：3．記大過：4．開除：5．追究刑事責任。第六十七條有下列情況之一經(jīng)查證屬實者或有具體事證者，處以警告并處罰：1工作時間談天、嬉戲閱讀與工作無關的書報雜志或從事規(guī)定以外的工作者。2．在工作時間內撤離工作崗位者。3．因過失導致發(fā)生工作錯誤情節(jié)輕微者。4．妨害現(xiàn)場工作秩序或違反安全衛(wèi)生規(guī)定者。5．違規(guī)駕車未造成嚴重后果者。

6．初次不服從主管人員合理指揮者。7．浪費公物，情節(jié)輕微者。8．檢查或監(jiān)督人員未認真執(zhí)行職務者。9．將宿舍鑰匙轉借他人未造成損失者。10．未經(jīng)服務中心同意，私自調換房間者。11．經(jīng)檢查宿舍衛(wèi)生臟、亂、差者。12．品行不正，不文明禮貌，辱罵他人者。13．私自拆裝宿舍照明電線、插座或使用電爐、電熱水器者。15．工作時間不穿工作服者。第六十八條有下列情況之一經(jīng)查證屬實者或有具體事證者，處以記過并處罰：1．因疏忽或工作馬虎致機器設備或物品材料遭受損害或傷及他人者。2．如因巡檢、維護不及時等引發(fā)的一切事故者。3．在工作場所喧嘩、嬉戲、吵鬧妨害他人工作者。4．投機取巧隱瞞蒙蔽謀取非法利益者。5．在工作時間，躺臥睡覺者。6．于宿舍內聚餐、喝酒、賭博、偷盜，打麻將或其他不良或不當行為者。第六十九條有下列情況之一經(jīng)查證屬實者或有具體事證者，處記大過并處罰：1．泄漏業(yè)主或服務中心資料者。2．遺失經(jīng)管的重要文件、機件、物件或工具者。3．擅自變更工作方法致使服務中心受重大損失者。4．拒絕聽從主管人員合理指揮監(jiān)督，經(jīng)勸導仍不聽從者。5．工作時間在工作場所制造私人物件者。6．一個月內累計曠工達三日者。7．私自拆裝宿舍照明電線、插座、燈頭或使用電爐、電熱器，致發(fā)生危害者。8．惡言吵罵同事或慫恿相罵或打罵者。第七十條有下列情況之一經(jīng)查證屬實者或有具體事證者，予以解雇除名：1．工作服務態(tài)度惡劣，損害消費者或客戶利益者。2．故意損耗機器、工具、原料、產(chǎn)品或服務中心其他所有物品者。3．無正當理由，連續(xù)曠工三日者。

4．在工作中酗酒滋事妨害服務中心秩序者。5．年度內累計二次記大過者。第七十一條有下列情事之一經(jīng)查證屬實即辭退，嚴重者追究刑事責任。1、盜竊、挪用服務中心公款達300元以上者或同等價值物品。2、因對工作不負責任而造成事故，情節(jié)嚴重構成犯罪的，移交司法部門追究刑事責任。第七十二條員工的獎懲應由部門主管填報，并由服務中心調查核定。第十五

附

則第七十三條

本制度如有未盡事宜或隨著服務中心的發(fā)展有些條款需要增加或刪減的，由服務中心補發(fā)相應的制度及規(guī)定。第七十四條本制度解釋權歸服務中心。第七十五條本制度自發(fā)布之日起生效。

eq\o\ac(△eq\o\ac(△,裝)凱旋城小物業(yè)管理服中心管理流制定公約△△

制定管理方案及預算

物業(yè)正式驗收并可交付使用權

通知各業(yè)主辦理收樓手續(xù)○招聘及培訓

△☆

客戶管理

△

處理客人能源設

△

處理客人清潔要

△移交售☆

施要求

求

出單位意見征詢

☆

執(zhí)行經(jīng)常性保養(yǎng)維修工作

△

執(zhí)行日常清潔及保安工作

☆

審批程協(xié)助○：人事及行政△：物業(yè)管理

△☆

解決客戶有關投訴

☆

查室內裝合符規(guī)定

：財務☆：工程凱旋城物業(yè)管理流程圖

物管服監(jiān)機（）管理服務中心運作的同時接受員工監(jiān)督

監(jiān)機圖

服及息饋理程業(yè)主、客戶意見征詢

華達物業(yè)述職考核

授權考核信息業(yè)主、客戶

服務需求建議、投訴反饋、回訪

客戶服務（24時）

指令指令

凱旋城服務中心指揮信息協(xié)調反饋授權反饋凱旋城服務中心物業(yè)管理處服務信息反饋處理流圖

部門、主管及作業(yè)層管培體建（）培訓需求分析

培訓計劃

培訓績效評估

組織實施

崗位應用

培訓考核培流圖

物管服中工紀1、職責物業(yè)管理服務中心綜合辦負責本制度的實施、監(jiān)督與考核。2、文明辦公2.1日常管理規(guī)定（1）辦公區(qū)域禁止吸煙）辦公區(qū)域禁止大聲喧嘩。（3）工作時間請勿任意離崗、串崗聊天4）辦公區(qū)域電話鈴聲調到最小或振動）不得隨意亂丟垃圾、隨地吐痰。2.2公司每一位員工都有為樹立和維護公司良好形象盡義務的責任。員工在工作時間必須統(tǒng)一著裝，由公司統(tǒng)一發(fā)放制服，佩戴工牌上崗。2.3講究儀容儀表樹立文明健康的良好形象。男員工不留披肩發(fā)，不留長胡須。女員工上班時不濃妝艷抹，不坦胸露背，不穿拖鞋（崗位要求除外鞋應保持整潔亮麗。2.4嚴格遵守各項規(guī)章制度，上班不遲到、不早退，不做與工作無關的事情。因公事外出時應向領導或同事說明去向，因私事外出必須請假經(jīng)同意。2.5嚴謹職業(yè)操守，講究職業(yè)道德，不利用工作之便謀求私利，不私自經(jīng)營與公司業(yè)務有關的活動或兼任公司以外的職業(yè)，不向同業(yè)人士透露有關業(yè)務方面的信息或提供業(yè)務方面的幫助。2.6愛護辦公室用品，請勿使用電腦、電話、復印機、打印機、掃描儀等辦公室用品處理私人事務。2.7請勿攜帶違禁品，危險品或與工作無關物品進入辦公場所。2.8請勿在工作時間聽音樂、吃零食、炒股票、玩電腦游戲、上網(wǎng)聊個人私事、看與工作無關的雜志、小說等。2.9注重文明禮貌用語，對客戶和同事要面帶微笑，提倡微笑服務，誠信服務，多用敬語“請字，所有外來電話，務必在三響之內接答，接聽電話時，先說“您好2.10保持辦公區(qū)域整潔干凈，文件、書籍擺放整齊，文件夾盒應使用統(tǒng)一標識。辦公臺面周圍無雜物、紙屑。3、節(jié)約管理規(guī)定

3.1節(jié)約用水管理（1）節(jié)約用水。水閥門開至中等，用完后隨手關閉防止滴水、漏水。特別要防止長流水現(xiàn)象。（2）合理用水。避免浪費水資源，要防止小洗用大水，不用仍流水的用水方式。（3）愛護供水設施，員工在使用供水設備時，要輕開輕關，發(fā)現(xiàn)有不正常的現(xiàn)象或損壞情況立即報告給相關管理部門3.2節(jié)約用電管理（1）節(jié)約用電。要充分利用自然光以夠亮為原則，當自然光不能滿足需求時，上班開，下班關，個人辦公區(qū)間要做到人離燈滅，避免長明燈，人離開時隨手關閉電源（包括照明燈、空調、電腦、打印機、復印機、傳真機等中午下班和下午下班所有個人使用的電器電源必須關閉，避免待機耗能。（2）合理用電。夏季空調溫度設定在26度，其他季節(jié)溫度適合時盡量不使用空調。（3）愛護用電設備。全體員工在使用電器設備時，要輕開輕關并注意人身和設備安全。3.3節(jié)約用紙的管理（1）節(jié)約用紙。員工在書寫、打印、復印過程中正確控制用紙方式。能少用則少用，能不用就不用，能重復利用的應重復使用。（2）合理用紙，提高紙張的使用效能。

物管人職道規(guī)職業(yè)道德就是從事一定職業(yè)的人在工作中所遵循的與其職業(yè)活動緊密聯(lián)系的準則和規(guī)范員工的職業(yè)道德就是員工在接待業(yè)主(住戶)時所應遵循的職業(yè)行為準則。它的核心是為業(yè)(住戶)服務，并通過全體員工的一言一行，表達出企業(yè)對業(yè)主(住戶)的服務精神，反映出企業(yè)的精神面貌。物業(yè)管理公司員工職業(yè)道德規(guī)范的內容括對員工在思想基礎務精神、經(jīng)營作風工作態(tài)度以及職業(yè)修養(yǎng)等方面的規(guī)范要求這是調節(jié)員工在其工作中如何正確處理各種關系的行為準則。一、思想基礎方面的規(guī)范要求首先要樹立熱愛本職忠于職守的思想。熱愛本職，主要是指熱愛自己所從事的職業(yè)，維護本職業(yè)的利益，在技術上精益求精，力求掌握最好的職業(yè)技能；忠于職守，主要是指要認識到自己從事的職業(yè)對社會、對他人應履行的義務有高度的職業(yè)責任感，發(fā)揚職業(yè)獻身精神。二、服務精神方面的規(guī)范要求物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè)其根本宗旨是為業(yè)主住戶)服務。因此，所有員工必須本著全心全意為人民服務的精神，主動、熱情、耐心、周到地為業(yè)(住戶)服務。要努力提高服務質量。應逐步建立規(guī)范服務，即正常服務、多功能服務、專項服務現(xiàn)代技術服務的質量要求常服務就是在物業(yè)管理過程中熱情公平、周到、負責；多功能服務就是提供與物業(yè)管理相關的連帶服務以滿足多種需要；專項服務就是為服務對象提供特殊的需要代技術服務就是隨著商業(yè)技術裝備的逐步改進，擴大科學技術服務。要熱愛業(yè)主(住戶)他們當親人以平等的態(tài)度接待他們一視同仁，不厚此薄彼，不以衣帽取人，做到生人熟人一個樣，大人小孩一個樣，職務高低一個樣。三、經(jīng)營作風方面的規(guī)范要求：社會主義社會條件下的一切經(jīng)營活動是為人民日益增長的物質文化需要

和社會主義現(xiàn)代化建設服務。因此，每一個員工必須端正經(jīng)營作風，做到“信譽第一，誠信無欺四、工作態(tài)度方面的規(guī)范要求廉潔奉公公私分明，這是社會主義職業(yè)道德的本質要求。每一個員工必須嚴于律已，清正廉潔，不損公肥私。要敢于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭。要始終把集體利益放在第一位，個人利益放在第二位，個人利益服從集體利益。五、職業(yè)修養(yǎng)方面的規(guī)范要求要樹立崇高的理想和信念要樹立正確的人生觀人生觀解決人為什么活著，怎樣活著的問題，是指導人們思想言行的“總開關人生的目的、理想和信念，對人生起著精神推動力的作用。要努力學習業(yè)務技術光有為業(yè)主住戶)服務的思想是不夠的還必須有為業(yè)主(住戶)服務的本領就要求員工必須抓住一切機會和時間努力學習業(yè)務技術，不斷提高業(yè)務水平和服務技能。要有高度的正義感和社會責任感于抵制一切違反社會主義職業(yè)道德的行為，做到不敷衍，不放任，不采取自由主義態(tài)度，為整個社會風氣的好轉做出自己的貢獻。

第1條第2條

物管服中考制工作時間規(guī)定：公司實行每周六天工作制，每周工作時間為星期一至星期五，一些滿足客戶需求的服務性和值班崗位應實行輪班制。請銷假（1）公司部門經(jīng)理以上人員請銷假由總經(jīng)理審批；（2）其他員工請銷假由部門經(jīng)理審批。（3）請銷假應按公司規(guī)定進行，應明確核實假期種類。第3條

病假、工傷假規(guī)定：（1）請病假須持市級以上醫(yī)院休假證明；（2）病假審批按請銷假規(guī)定辦理，10以上病假必須報總經(jīng)理審批。（3）員工因疾病或非因工負傷停止工作，憑醫(yī)院的休假證明，醫(yī)療期限按勞動法的規(guī)定，在醫(yī)療期限內按公司規(guī)定的比例發(fā)放基本工資，不發(fā)放效益工資及相關福利。超過醫(yī)療期限的按事假待遇辦理或辦理辭退手續(xù)；（4）工傷以社保局的認定為準，不予認定的按病假處理。工傷假期以市級以上醫(yī)院的證明為依據(jù)，工傷期間的待遇和醫(yī)療期限按社保局規(guī)定。第4條

事假規(guī)定：（1）請事假須提前1天向部門負責人提出書面申請，審批權限按請銷假規(guī)定。（2）事假無薪。（3）試用期員工請事假，應延長試用期。（4）員工事假一次原則上不得超過15，全年累計不得超過天。（5）事假超過3天者應由總經(jīng)理審批。第5條

婚假、產(chǎn)假、喪假規(guī)定：（1）員工按國家勞動法規(guī)定享受婚假、產(chǎn)假、喪假。（2）享受以上假期應提供及時有效的證明。（3）享受以上假期應事先申請，經(jīng)批準后方可休假且一次休完，不得分期休假。（4）享受以上假期期間的薪酬待遇按國家和公司的規(guī)定執(zhí)行。

第6條

遲到、早退（1）上班推遲到崗30分鐘以內為遲到；（2）提前離崗30分鐘以內為早退。第7條

曠工規(guī)定：（1）曠工最小計量單位為半天。（2）遲到或早退30分鐘以上，視為曠工半天。（3）無故不到崗，或者不請假不到崗，或者未獲準假不到崗為曠工。第8條

考勤執(zhí)行（1）考勤統(tǒng)一由綜合辦執(zhí)行，除特殊崗位實行彈性工作之外，其余員工一律打卡考勤。（2）員工的考勤事宜應親自處理，不得委托他人，特殊情況應事先向部門負責人告之，事后本人說明情況并及時辦理相關手續(xù)。（3）考勤須按時統(tǒng)計，遲報、錯報、不報、瞞報將對考勤員實施處罰。第9條

考勤處罰：（1）違反勞動紀律者，按照各部門制定的績效考核管理辦法執(zhí)行；（2）員工有曠工行為的，按照曠工時間扣除三倍基本工資，并不發(fā)放當月績效工資。

物管服中績考制第1條績效考評的目的：（1）公開、公平、公正、客觀地分析和評價物業(yè)管理服務中心（以下簡稱中心或服務中心）員工的素質、能力及工作實績，適時向領導提供真實可靠的人力資源管理與開發(fā)的相關數(shù)據(jù)。（2）通過考評正確實施獎懲，合理配置人力資源，全面提升員工績效，保障公司的可持續(xù)高速發(fā)展。（3）通過對組織的考核，激發(fā)團隊合作的能力，發(fā)揮團隊的作用，增強核心競爭力。第2條績效考核結構：（1）適用服務中心全體員工和組織。（2）公司績效考核由業(yè)績考評、能力考評和態(tài)度考評三方面構成。（3）績效考核分員工個人績效考核和組織績效考核兩類。（4）績效考核方式分自評、互評、直接領導評價和總經(jīng)理評價。（5）績效考核周期個人為月度和年度考核，組織為季度和年度考核。（6）考核結果應通過績效面談由本人確認。第3條考核原則包括：（1）開、公平、公正、客觀原則。統(tǒng)一考評標準及程序，科學制定考評表及指標，多渠道收集考評信息，及時處理考評投訴。（2）絕對性評價原則。以事實為依據(jù)，按照職務職能標準對員工的工作行為進行評價，而非人與人之間的相對評價。（3）分析性評價原則按事先確定的考評要素及重點逐條進行觀察判斷、分析和評價，而非對人進行總體評價。第4條考評層次規(guī)定：（1）中心主任的考核年終由公司考評。（2）部門經(jīng)理實行季度考評、年終述職考評和主管領導、總經(jīng)理年終經(jīng)營目標考評。（3）部門經(jīng)理以下人員實行月度考核，員工自評、互評、直接上級考評。第5條績效考評的運用

（1）作為員工效益工資發(fā)放的參考依據(jù)。（2）作為員工崗位置換、晉級、晉升的參考依據(jù)。（3）作為員工先進評比的參考依據(jù)。第6條考評結果的保管與查閱：（1）績效考評成績統(tǒng)計表存入員工檔案。（2）員工可以查閱本人的考評成績。（3）考評成績的查閱按人事檔案查閱有關規(guī)定執(zhí)行。第7條考評申訴規(guī)定：（1）被考評者若對考評結果有異議、疑問或有不同意見，可以直接向服務中心綜合辦或主任申訴。（2）服務中心綜合辦或主任必須在接到申訴后一周內聽取有關考評者的意見，擬定申訴處理意見經(jīng)各方協(xié)商后通知申訴員工。員工若依然有異議，可以越級申訴。

績考與效資放法第一條

考核目及時檢驗員工的工作績效改進和提高工作效率和質量通過全體員工的共同努力確保物業(yè)管理服務中心工作（以下簡稱中心或服務中心）任務的良好完成同時通過獎罰機制，提高員工的工作積極性和責任感，實現(xiàn)業(yè)績與個人收入掛鉤。第二條

適用范本方法適用與凱旋城服務中心對員工的考核與績效工資發(fā)放。第三條

考核層服務中心主任綜合服務辦

工程維修服務辦

安防服務辦

環(huán)境服務辦客戶服務

綜合管理

財務收費

監(jiān)控中心

裝修監(jiān)管

維修服務

設備運行

安防一班

安防二班

安防三班

清潔服務

綠化服務成員：

成員：

成員：

成員：1、服務中心主任考核：各辦公室負責人（權重）2、各辦公室負責人考核：各小組組長（權重）3、各小組組長考核：小組員工（100%權重）第四條考核準根據(jù)崗位說明書及崗位績效考核指標從業(yè)績考評能力考評態(tài)度考評三個方面擬定績效考核各要素及權重體見《員工

月考核表第五條

考核方與流程1、各班組每月日前要求工對上月的績效進行自評，3前直接上司進行績效面談考核，考核結果由員工簽字確認。2、服務中心主任對各辦公室負責人的考核成績對其下屬班組長的月績效工

資將產(chǎn)生影響同樣各辦公室負責人對班組長的考核成績也將對其下屬員工的月績效工資將產(chǎn)生影響，具體見第七條計算方法。第六條

考核申1在績效考核過程中員工如認為受不公平對待或對考評結果感到不滿意有權利在結束后1天內向其直接領導的上一級反映。2、上級領導在接到申訴后，立即對申訴進行審查，向申訴員工、考核人和考核人上級領導了解情況，形成考核意見。3、如員工對上一級的考核意見仍不滿意，可再向更上一級領導反映，公司總經(jīng)理的意見為最終意見。第七條

月度績工資的計算式1考核結束后將服務中心主任對各辦公室負責人的考核分（假設為A1、A2、A3…）進行平均，得出平均(假設為P1)考核分數(shù)（A1、A2、A3…）減去平均數(shù)（P1后得出部門系數(shù)（帶正負號）乘以5%再乘以其月績效工資標準，得出的數(shù)為各辦公室負責人的獎勵或扣除金額。2同樣將各辦公室負責人對其下屬班組（含直接下屬的考核分（假設為B1、B2、B3…）進行平均，得出平均數(shù)(假設為P2)，再與部門系數(shù)的負數(shù)相加，用考核分數(shù)（、B2、B3）減去此數(shù)后乘以5%，然后乘以其月績效工資標準，得出的數(shù)為其下屬班組長（含直接下屬）獎勵或扣除金額。3、最后，各班組長對其直接下屬的考核分數(shù)（假設為C1、C2、C3…）進行平均，得出平均數(shù)(假設為P3)，再與班組系數(shù)（班組長的考核分數(shù)減去P2）的負數(shù)相加，用考核分數(shù)（C1、C2C3）減去此數(shù)后乘以5%然后乘以月績效工資標準，得出的數(shù)為其員工獎勵或扣除金額。第八條

考核結的應用員工月度考核成績除與該員工月效益工資直接掛鉤外，還應用于：1、作為員崗位置換、晉級、晉升的參考依據(jù)。在進行崗位置換、晉級、晉升時，按績效考核成績擇優(yōu)考慮。2、作為員工調薪、先進評比等參考依據(jù)。根據(jù)調薪、先進評比方案，嚴格按年度考核成績進行。

物管服中公管規(guī)1用范圍本制度適用于服務中心文件收、發(fā)，電子檔案存、取，服務中心文件的保存、銷毀，以及服務中心信息的安全性。2詞術語文件：本制度中所指的文件包括服務中心內部文件，上級主管部門下發(fā)的文件，業(yè)務往來產(chǎn)生的文件資料。信息指服務中心管理技術會專業(yè)人員針對服務中心對內對外事務所制訂、接收并影響到服務中心利益的相關資料與資訊。3任部門及領導3.1服務中心技術性文件管理工作由綜合辦統(tǒng)一管理，受服務中心最高層領導監(jiān)督管理；管理性文件（行政文件）由綜合辦專人管理，受服務中心綜合辦主管與最高層領導監(jiān)督管理。4收文件管理4.1凡外來行政公文、重要電文、刊物、傳真等文件，除要求服務中心領導親自簽收外一律由服務中心綜合辦簽收并在當日內送到相關領導綜合辦登記傳閱、存檔。4.2文件傳閱速度，從送出至收回，一般掌握在8時以內，但不得超過兩天，如超過上述時間從第三天起綜合辦發(fā)放人員有權催辦防止文件積壓在個人手中，貽誤全盤工作。4.3為保證工作落實，遇有任務緊急、時間性強的文件，可越級傳閱，即先送與落實文件指定任務的領導和部門然后送其他領導傳閱。4.4批示由服務中心主管領導根據(jù)文件內容確定處理意見，并在文件處理簽上明確表示后，送批人員收回批示文件。4.5文件分類處理由綜合辦根據(jù)領導批示將文件分為三類：重要文件、一般文件、傳閱文件，然后進行相應文件處理程序。4.6重要文件處理程序

重要文件由綜合辦主任親送中心主任批示。然后根據(jù)批示進行文件處理。4.7一般文件處理程序執(zhí)行由綜合辦文員根據(jù)批示內容，將文件送達有關承辦部門，承辦部門按文件內容及主管領導批示組織人員執(zhí)行文件，在要求時限內做出執(zhí)行結果返回承辦單位，并由綜合辦主管將執(zhí)行效果回報給中心主任。審查由綜合辦對文件執(zhí)行結果進行審查，審查內容為是否達到文件要求及主管領導批示要求。存檔由服務中心綜合辦將文件及執(zhí)行結果按檔案管理要求存檔。服務中心各部門應備有收文登記本收退文件時要嚴格簽字手續(xù)防止丟失，若有短缺，須由當事者負責查找，并向部門主管領導報告，積極設法補救。5文件管理5.1行文規(guī)則以服務中心名義向上級機關的行文是上行文，向各部門的行文是下行文。各部門在各自的職權范圍內，可根據(jù)服務中心領導授權或有關規(guī)定，向上下行文。56.2發(fā)文處理程序文件起草由發(fā)文部門起草確定待發(fā)文稿，文稿要求包括：全面、準確地反映客觀實際情況，符合服務中心各項管理規(guī)定。完整、準確地體現(xiàn)領導意圖。重點突出，觀點鮮明，結構嚴謹，條理清楚，文字簡明通暢，標點符號使用恰當，人名、地名、時間、數(shù)字準確，行文規(guī)范。文稿審核由部門經(jīng)理對待發(fā)文稿進行審核，審核內容包括：文稿內容文稿內容是否達到本制度所列文稿起草的要求，如不達要求，需明確指出不適之處并退回發(fā)文部門修改直至符合要求。文稿格式

正式文件格式主要包括：標題、發(fā)文字號、頁碼、秘密等級、附件、發(fā)文部門、成文日期、抄送部門等，綜合辦主管要對以上內容認真審核，確保文稿格式符合要求。編發(fā)文號發(fā)文字號由部門代字發(fā)文年度和發(fā)文順序號組成，由綜合辦編制。如財字（2007）第8號。管字（2007）第10號等。文稿打印、復印由發(fā)文部門人員部門領導指示將電子稿打印成文件或在資料復印室登記后進行復印。文件蓋章由發(fā)文部門人員將印制好的文件根據(jù)部門領導批文送交綜合辦加蓋公章進行登記備查。文件審閱下發(fā)由各部門制訂，經(jīng)中心主任進行最后審閱，確認無誤后下發(fā)。5.3發(fā)文處理的要求凡以服務中心名義發(fā)出的文件，均須履行審批手續(xù)。各部門對內、對外發(fā)出的各種經(jīng)驗、匯報、會議等材料，可不編文號，但需履行審批手續(xù)，中心主任簽字。5.4文件檔案年度歸檔或清退、銷毀在每年一月份由綜合辦根據(jù)檔案管理要求對文件進行整理分以上兩大類分別進行處理：要求存檔的文件由綜合辦主管人員按要求整理造冊后移交服務中心文員存檔整理造冊要求辦理移交手續(xù)要求清退或銷毀的文件經(jīng)過相關部門和中心主任確認后專人負責進行清退與銷毀操作（使用碎紙機或燒毀

物管服中辦例制為及時傳達和相互通報工作信息布置、協(xié)調、落實和檢查公司各部門及相關單位工作，確保公司整體工作任務的快速高效完成，特制定如下制度：第一條辦公例會每周召開一次，召開時間為每周二下午400，如特殊情況需調整時間或取消，由綜合辦通知，未通知每周正常進行。第二條辦公例會由綜合辦負責通知，做好會前簽到、會中記錄與會后紀要，對例會安排的工作進行跟蹤落實，每月匯總上報公司服務中心主任。第三條辦公例會由服務中心主任主持，服務中心主任不在時，可委托綜合辦主管主持服務中心主任各部門主管或認為需要參加的相關單位/個人參加。第四條服務中心主任因故不能參加會議，會議結束后，由綜合辦代為傳達有關會議內容及需協(xié)調處理的工作。部門主管和上列各單位因故不能參加會議的，應提前向服務中心主任請假，并委托他人代為參加。第五條辦公例會的具體內容：1、研究、貫徹上級主管單位辦公會議的決議。2、布置、協(xié)調、落實、檢查各部門及相關單位的日常工作，協(xié)調解決有關問題。3、相互通報重大工作信息及進展情況。4、在月末例會上提出下月份重點工作計劃。5、討論公司領導提出的其他經(jīng)營管理事項。第六條辦公例會與各單位工作計劃的制定與管理1、各部門負責人在每月最后一周將本部門下月工作計劃和當月工作完成情況提交公司主管領導審核后自行留存，同時發(fā)送給綜合辦，綜合辦將各部門工作計劃、工作完成情況分類匯總提交給公司領導，并打印《

月份工作計劃表》和《

工作完成情況跟蹤表》存檔。每月第一周辦公例會上由參加部門負責人對上月本單位的工作完成情況進行綜合表述。2、各部門在每季度末向主管領導交一份本季度工作自評總結報告，作為公司季度考核的依據(jù)。

3、由綜合辦負責對辦公例會上公司領導安排、布置的工作任務進行日常跟蹤，并在每月最后一周的例會上通報完成情況。第七條辦公例會會議成員守則：1、每周辦公例會會議成員應從公司的整體利益出發(fā)實事求是既要安排完成好本部門、本單位的工作，又要積極配合其他部門及公司需要共同完成的有關工作，還要樹立全局觀念，以積極、認真、負責的態(tài)度參加會議。2、在會議中既要暢所欲言，積極反映、協(xié)調、解決工作中的問題，又要避免推委扯皮現(xiàn)象的發(fā)生；對公司領導分配的任務，要樂意接受、認真執(zhí)行，按時完成。3、會議成員之間要相互理解相互支持，提倡團隊意識；要帶頭遵紀守法、遵守公司的各項規(guī)章制度；勤政廉潔，做好表率。4、為提高會議實效，與會人員力求語言簡潔精煉，且能夠講明問題。第八條會議準備1、議前會議室由綜合辦派專人進行打掃與清潔，檢查會議室桌椅是否損壞，如有損壞及時上報相關領導。2、綜合辦根據(jù)會議性質與內容，安排好準備茶水、整理會議臺面、會議白板及白板筆、使用電腦與投影機等。3、所有與會人員都應分別作好有關準備工作。包括擬好會議議程、提案、匯報總結提綱，發(fā)言要點、工作計劃草案、