某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于營建管理部工作設(shè)想及思路

關(guān)于營建管理部工作設(shè)想及思路為使?fàn)I建工作能在項(xiàng)目總目標(biāo)的指引下做到有計(jì)劃、有步驟、有措施的開展，現(xiàn)初步將該部門怎樣開展工作的理論基礎(chǔ)、設(shè)想及思路表述如下：部門工作范圍確定上一級領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目總目標(biāo)劃定部門工作范圍，既部門所有要做的工作，依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，為使工作范圍做到清晰及便于完成一般情況下可按以下四個(gè)步驟進(jìn)行操作管理，這四個(gè)步驟包括：范圍計(jì)劃編制、范圍分解、范圍交底和范圍變更這四個(gè)部分。

1、編制范圍計(jì)劃

要想管理好工作范圍，首先就要做好計(jì)劃，這是項(xiàng)目管理理論，也是我多年從事項(xiàng)目管理及應(yīng)用項(xiàng)目管理理論的心得。在這里首先強(qiáng)調(diào)的就是詳盡周密地做好工作范圍計(jì)劃編制，計(jì)劃編制是全員參與將部門所需進(jìn)行的項(xiàng)目工作（項(xiàng)目范圍）明細(xì)、討論、漸進(jìn)、和歸檔的過程。由于做范圍計(jì)劃編制工作需要收集很多信息，這些信息包括：項(xiàng)目時(shí)間要求、項(xiàng)目質(zhì)量要求、項(xiàng)目成本要求、項(xiàng)目安全要求、合作方的合同、各種規(guī)范、約束條件及各種假定，結(jié)合最終目標(biāo)定義出本部門所需要完成的工作事項(xiàng)，這是一個(gè)補(bǔ)充、漸進(jìn)、清晰同時(shí)也是部門團(tuán)隊(duì)對計(jì)劃的認(rèn)可及達(dá)成共識的過程。

范圍管理計(jì)劃是描述項(xiàng)目范圍被界定下的管理計(jì)劃，應(yīng)包括項(xiàng)目范圍怎樣變化才能與項(xiàng)目要求相一致等問題的。它也應(yīng)該包括一個(gè)對項(xiàng)目范圍預(yù)期的穩(wěn)定而進(jìn)行的評估，如：怎樣變化、變化頻率如何及變化了多少？范圍管理計(jì)劃也應(yīng)該包括對變化范圍怎樣確定，變化應(yīng)歸為哪一類（如營銷部門對房屋產(chǎn)品特征仍在不斷地進(jìn)行提出修改要求的時(shí)候，要做范圍計(jì)劃的不變，這點(diǎn)特別困難）等問題的清楚描述。

2、范圍分解范圍明確了，這只是工作任務(wù)的清單，然而該怎樣有序地開展工作，還必須采取分解的手段把主要的可交付的分部分項(xiàng)等按層級分成更容易管理的單元才能一目了然，最終得出項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。合適的范圍分解對項(xiàng)目成功十分關(guān)鍵，當(dāng)范圍分解不恰當(dāng)時(shí)，范圍計(jì)劃變更就不可避免地出現(xiàn)，這樣很可能人為地造成返工、延長工期、降低團(tuán)隊(duì)士氣等一系列不利的后果。

一般情況下可按為下個(gè)分部或分項(xiàng)提供工作面（不排除穿插作業(yè)）來構(gòu)建WBS，第一層是大的單位工程成果框架，在下就是分部分項(xiàng)工作分解，這種方式的優(yōu)點(diǎn)是結(jié)合進(jìn)度劃分直觀，時(shí)間感強(qiáng)，跟蹤中容易發(fā)現(xiàn)遺漏或多出的部分，也更容易被大多數(shù)人理解，我一般使用Project進(jìn)行范圍計(jì)劃編制。3、范圍交底及發(fā)布范圍交底及發(fā)布也同樣很重要，這不是一個(gè)走過場的形式，在這部分工作中部門經(jīng)理應(yīng)向部門成員及協(xié)作部門陳述整個(gè)部門的目標(biāo)、需要的資源、完成的時(shí)間和質(zhì)量安全這些事關(guān)整個(gè)項(xiàng)目成敗的部門工作內(nèi)容，這樣內(nèi)部達(dá)成共識得到認(rèn)可，同時(shí)也是為謀求得到協(xié)作部門的支持。其結(jié)果能對計(jì)劃問題更加清晰，在執(zhí)行的過程中很大程度地可以避免許多不必要的爭執(zhí)。

4、范圍變更

一個(gè)項(xiàng)目的范圍計(jì)劃可能制訂的非常好，但是由于建設(shè)工程相對時(shí)間會比較長，受各種因素的約束干擾多，想不出現(xiàn)任何改變幾乎是不可能的。因此對范圍變更的管理也是部門經(jīng)理必須去面對的問題。范圍變更的原因是多方面的，如銷售部門為適應(yīng)市場需求而提出的變更，國家政策規(guī)范要求變更而導(dǎo)致的變更，公司從戰(zhàn)略上的考慮對項(xiàng)目要求進(jìn)行的變更等等。部門經(jīng)理應(yīng)及時(shí)收集到相關(guān)信息，并對相關(guān)信息進(jìn)行分析和預(yù)測可能出現(xiàn)的范圍變更，補(bǔ)充計(jì)劃編制來對現(xiàn)有的計(jì)劃進(jìn)行修正即時(shí)討論發(fā)布。

變更不可怕，關(guān)鍵在于有沒有應(yīng)對的措施及程序，只有確保有一套嚴(yán)格、高效、實(shí)用的變更程序，在發(fā)生變更時(shí)遵循規(guī)范的變更程序來管理變更，才能保證變更是在受控的范圍內(nèi)進(jìn)行，并保證整個(gè)項(xiàng)目的順利完成。

團(tuán)隊(duì)組建有了范圍、目標(biāo)和計(jì)劃接下來的工作就是怎樣來實(shí)施和完成目標(biāo)計(jì)劃的問題，為能很好地完成目標(biāo)計(jì)劃，選才及營造一個(gè)高效的部門團(tuán)隊(duì)至關(guān)重要。企業(yè)的競爭力來自優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的組建，對于優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，管理界有這樣一個(gè)明確的定義：他們是各具才能卻又在工作中緊密協(xié)作的一群人，他們充滿創(chuàng)造力，工作專注，彼此信任，遵循嚴(yán)密的計(jì)劃，全力以赴去完成同一個(gè)目標(biāo)。1、選才根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)及規(guī)模按實(shí)際需求進(jìn)行選擇，人并不是越多越好，選的人應(yīng)是營建過程中所需要的。這就迫使我們必須以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度去挑選每一名團(tuán)隊(duì)候選人，對于人才的選擇，我們所看重的不僅僅是其受教育背景、綜合素質(zhì)，更應(yīng)考慮候選人是否具備對本行業(yè)的熱忱度、新知識的學(xué)習(xí)及接受能力、一定的邏輯分析能力，同時(shí)個(gè)人性格的開放性與協(xié)作性，也是受考察的重點(diǎn)指標(biāo)，同時(shí)還應(yīng)看是否有較大的潛力。按照人才發(fā)展理論，工作的技巧可以培養(yǎng)、工作的經(jīng)驗(yàn)可以積累，但是一個(gè)人的性格卻無法被輕易改變，如果一名員工有出色的工作技能但是缺乏責(zé)任心與團(tuán)隊(duì)精神，那么這樣的員工聚在一起，他們很難構(gòu)建一支真正具有戰(zhàn)斗力的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。在項(xiàng)目建設(shè)中，每一個(gè)部門團(tuán)隊(duì)不僅有屬于這個(gè)部門團(tuán)隊(duì)的明確的目標(biāo)計(jì)劃與任務(wù)，同時(shí)在完成自身工作的前提下還要積極協(xié)助其他部門團(tuán)隊(duì)，所以項(xiàng)目成員之間的互相包容性與協(xié)作性，對整個(gè)項(xiàng)目的成敗同樣至關(guān)重要。在人才的選擇上，我認(rèn)為并不需要每個(gè)人都非常優(yōu)秀，應(yīng)該是在知識及技能上能夠很好互補(bǔ)，這就要我們有一個(gè)嚴(yán)密有序的人才梯隊(duì)思路，完成項(xiàng)目的成員好象演一出戲的職員，主角、配角、跑龍?zhí)?、敲鑼打鼓等大家各司其職配合緊密才能把戲演好，如此從一線員工、主管到經(jīng)理，每一個(gè)管理層級上，都應(yīng)有合適的人才及相應(yīng)的人才培訓(xùn)及接班計(jì)劃，在項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中及從企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略上才能保證從一個(gè)團(tuán)隊(duì)的組建到完成使命都有可持續(xù)發(fā)展的潛力，不會出現(xiàn)由于人員流動而造成對項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。2、培訓(xùn)教育在選擇到合適的成員之后，最主要的工作就是讓其知悉我們?yōu)槭裁磿嗑墼谝黄?，我們在一起共事的目的是什么。還有一點(diǎn)就是為更好的完成目標(biāo)，成員組必須達(dá)成能產(chǎn)生共識的一些理論基礎(chǔ)。在優(yōu)秀企業(yè)的高效能團(tuán)隊(duì)中，“訓(xùn)練有素”是一個(gè)關(guān)鍵的詞。所謂的訓(xùn)練有素是指人才的技能、職業(yè)行為、工作態(tài)度、協(xié)作意識都要經(jīng)過培訓(xùn)、塑造、有意識地推動形成，最終使每一個(gè)員工、每一個(gè)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性得到最大程度的發(fā)揮。計(jì)劃制訂培訓(xùn)做任何項(xiàng)目都要有一個(gè)目標(biāo)和計(jì)劃，這樣，項(xiàng)目進(jìn)展過程中，才會清楚的了解自己想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和努力的方向，目標(biāo)也可以時(shí)刻的鞭策自己要努力、再努力。當(dāng)了解到項(xiàng)目管理的知識和技能后。我們都知道，計(jì)劃不再是僅僅包含進(jìn)度。項(xiàng)目管理有九大知識領(lǐng)域、五個(gè)過程組。在項(xiàng)目管理的39個(gè)過程中，有21個(gè)是計(jì)劃過程。項(xiàng)目管理的計(jì)劃編制工作在項(xiàng)目管理工作中是非常重要的。因?yàn)橛?jì)劃決定需要做什么、由誰做、什么時(shí)候做、怎么做等。具體包括項(xiàng)目的目標(biāo)、工作程序、工作的進(jìn)度安排、資金的多少、可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和變更、項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)、決策和行動指南、項(xiàng)目執(zhí)行的詳細(xì)方法和執(zhí)行時(shí)需要遵守的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等。

讓成員組人員共同參與目標(biāo)計(jì)劃的制訂是最好的項(xiàng)目計(jì)劃制訂的培訓(xùn)，也是最好的傳達(dá)項(xiàng)目目標(biāo)精神的方法，同時(shí)也容易讓成員組人員知悉自己該做什么、什么時(shí)候做、援用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)是什么、有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及變更在哪里、什么事項(xiàng)是必須與其它部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的等，這樣一個(gè)過程是目標(biāo)達(dá)成共識的過程，同時(shí)能充分激發(fā)每一個(gè)人的才能及潛力，給有能力的人提供無限寬廣的空間。（2）項(xiàng)目管理知識培訓(xùn)讓成員有一種項(xiàng)目管理的習(xí)慣，首先讓其接受項(xiàng)目管理的理念，因?yàn)樾淖儎t態(tài)度變，態(tài)度變則行為變，行為變則習(xí)慣變。項(xiàng)目管理中許多知識都是獨(dú)有的。與此同時(shí)，項(xiàng)目管理還要使用一般管理知識和應(yīng)用管理知識。我們要學(xué)習(xí)的是項(xiàng)目管理所獨(dú)有的知識。這部分知識學(xué)起來并不是很難，尤其是對于有項(xiàng)目經(jīng)歷的人來說。其次，要在實(shí)踐工作中應(yīng)用項(xiàng)目管理，因?yàn)樵趯?shí)踐中可以加深對知識的理解，也有利于習(xí)慣的養(yǎng)成，做到這一步后再進(jìn)行更深的探討，使部門成員都具備了完整的項(xiàng)目管理知識，并且成為一種習(xí)慣后，有了同一的處事方法、標(biāo)準(zhǔn)及行為方式，彼此之間更能產(chǎn)生默契，工作的效率必然就會大大的提高。項(xiàng)目管理要求強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目管理專業(yè)人員應(yīng)具備較高的個(gè)人和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，對自己的行為承擔(dān)責(zé)任；為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員提供適當(dāng)?shù)墓ぷ鳁l件和機(jī)會，公平待人；幫助團(tuán)隊(duì)成員、同行和同事提高專業(yè)知識；不得直接或間接對有業(yè)務(wù)關(guān)系的雇主和客戶行賄、受賄等，進(jìn)行這樣的培訓(xùn)可以提高成員的素養(yǎng)和誠信。同時(shí)可以提高我們自身的競爭力。因?yàn)轫?xiàng)目管理是面向團(tuán)隊(duì)、面向成果、面向變化的?，F(xiàn)代的項(xiàng)目管理有較成熟的理論、技術(shù)和過程。實(shí)施項(xiàng)目管理技術(shù)的項(xiàng)目都可以收到顯著的效果，取得明顯的經(jīng)濟(jì)效益。這是所有企業(yè)的目標(biāo)之一，而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的任務(wù)是由我們完成的。

當(dāng)項(xiàng)目管理成為一種習(xí)慣時(shí)，可以幫助我們解決工作和生活中出現(xiàn)的問題。原有的觀念認(rèn)為沖突是有害的，是組織和團(tuán)隊(duì)產(chǎn)生矛盾的原因?，F(xiàn)在我們認(rèn)識到?jīng)_突是不可避免的，通過化解沖突，可以提高我們團(tuán)隊(duì)的凝聚力，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員間的溝通和協(xié)作，有利于團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。有了項(xiàng)目管理的習(xí)慣，成本就成為我們工作時(shí)要考慮的一個(gè)重要因素。我們在工作時(shí)，經(jīng)常為了追求工作的質(zhì)量和完美而投入大量的資金、設(shè)備和人力，項(xiàng)目雖然完成了，項(xiàng)目的成本卻大大超過了項(xiàng)目預(yù)算。項(xiàng)目管理要求對成本進(jìn)行分析和控制。項(xiàng)目的成本管理確保我們必須在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目過程。

我們同時(shí)還會發(fā)現(xiàn)：人是最重要的因素。很多案例都體現(xiàn)，過分強(qiáng)調(diào)技術(shù)方面而忽視人力因素，是引起項(xiàng)目不利現(xiàn)象的一個(gè)主要根源。而完善的項(xiàng)目計(jì)劃、合適的工具和技術(shù)、充足的資金也并不能保證項(xiàng)目可以成功。人力資本是最重要的資本，也是核心資本。離開了人的因素，任何項(xiàng)目就不可能存在，更談不上什么成功。有了這此觀點(diǎn)，成員之間的互助團(tuán)隊(duì)精神比較容易形成。由于項(xiàng)目管理知識告訴我們，要想很好地完成一個(gè)目標(biāo)必須要有對完成該目標(biāo)有可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行全面的剖析，有了這種習(xí)慣，為完成一個(gè)事項(xiàng)從起草方案開始，就可以依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值、時(shí)間和復(fù)雜程度等對事物進(jìn)行全面的分析和評估。（3）企業(yè)文化宣傳優(yōu)秀企業(yè)會通過持續(xù)的努力建立符合企業(yè)核心價(jià)值觀的企業(yè)文化，同時(shí)以培訓(xùn)、組織內(nèi)部學(xué)習(xí)、經(jīng)驗(yàn)分享、領(lǐng)導(dǎo)者言傳身教的方式，推動員工及團(tuán)隊(duì)養(yǎng)成獨(dú)立的思想意識與敏銳的行動力。讓成員在企業(yè)文化的影響下，使他們在特定的情況下可以憑借自己的理解與能力作出最正確的決定，從而使每個(gè)團(tuán)隊(duì)都保持敏捷的反應(yīng)速度，最終形成高效能的出色表現(xiàn)?！試?yán)格的要求，選擇與企業(yè)的價(jià)值觀、技能要求、工作態(tài)度相匹配的人。這樣我們只要稍加指引和培訓(xùn)，便能使其迅速地融入公司文化中，參與到每一個(gè)團(tuán)隊(duì)的有效工作中，協(xié)助項(xiàng)目從容應(yīng)對任何來自外部的激烈挑戰(zhàn)?！?jīng)過選才和培訓(xùn)等一系列過程后，高效能團(tuán)隊(duì)就構(gòu)建起來了，這樣的團(tuán)隊(duì)始終能保持昂揚(yáng)的斗志，即使在面對最嚴(yán)格要求的問題時(shí)，訓(xùn)練有素的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)也能出色的給予解決?！?dāng)然領(lǐng)導(dǎo)的作用也是關(guān)鍵的，團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)者是否具備堅(jiān)定的前進(jìn)信心，同時(shí)也應(yīng)具有面對任何挫折的思想準(zhǔn)備。當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)者的堅(jiān)定信心與樂觀心態(tài)滲透進(jìn)團(tuán)隊(duì)管理時(shí)，必然對團(tuán)隊(duì)其他成員形成潛移默化的影響，這種思想能讓團(tuán)隊(duì)、讓企業(yè)即使處于低谷也能保持堅(jiān)定不移的積極心態(tài)。在越來越激烈的行業(yè)競爭中，我們只有挑選強(qiáng)的員工、組建強(qiáng)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)，最終形成強(qiáng)的公司，以此塑造企業(yè)的核心競爭力，最終才能獲得企業(yè)的最終成功。溝通協(xié)調(diào)1、溝通協(xié)調(diào)的定義及特征溝通協(xié)調(diào)就是要保證相關(guān)信息及時(shí)、正確的提取、收集、傳播、存儲以及最終進(jìn)行處置，保證項(xiàng)目部門之間及部門內(nèi)部的信息暢通。信息溝通直接關(guān)系到項(xiàng)目的目標(biāo)、功能和組織結(jié)構(gòu)，對于項(xiàng)目的成功有著重要的意義。溝通協(xié)調(diào)具有以下特征：復(fù)雜每一個(gè)項(xiàng)目的建立都與大量的公司、企業(yè)、居民、政府職能機(jī)構(gòu)等密切相關(guān)。另外，大部分項(xiàng)目都是由特意為其建立的項(xiàng)目班子進(jìn)行實(shí)施的，具有臨時(shí)性。因此，項(xiàng)目溝通管理必須協(xié)調(diào)各部門以及部門與部門之間的關(guān)系，以確保項(xiàng)目順利實(shí)施。系統(tǒng)項(xiàng)目是開放的復(fù)雜系統(tǒng)。項(xiàng)目的確立將或全部或局部的涉及到社會政治、經(jīng)濟(jì)、文化等諸多方面，對生態(tài)環(huán)境、能源將產(chǎn)生或大或小的影響，這就決定了項(xiàng)目溝通管理應(yīng)從整體利益出發(fā)，運(yùn)用系統(tǒng)的思想和分析方法，全過程、全方位地進(jìn)行有效的管理協(xié)調(diào)。2、項(xiàng)目溝通管理的重要性對于項(xiàng)目來說，要科學(xué)的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制項(xiàng)目的實(shí)施過程，就必須進(jìn)行信息溝通。沒有良好的信息溝通，對項(xiàng)目的發(fā)展和人際關(guān)系的改善，都會存在著制約作用。具體來說，主要有以下幾方面的作用：決策和計(jì)劃的基礎(chǔ)項(xiàng)目組織要想作出正確的決策，必須以準(zhǔn)確、完整、及時(shí)的信息作為基礎(chǔ)。組織和控制管理過程的依據(jù)和手段只有通過信息溝通，掌握項(xiàng)目班子內(nèi)的各方面情況，才能為科學(xué)管理提供依據(jù)，才能有效地提高項(xiàng)目組織的效能。建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件信息溝通，意見交流，將許多獨(dú)立的個(gè)人、團(tuán)體組織貫通起來，成為一個(gè)整體。暢通的信息溝通，可以減少人與人的沖突；改善人與人，人與組織之間的關(guān)系。部門領(lǐng)導(dǎo)成功的重要手段領(lǐng)導(dǎo)是通過各種途徑將意圖傳遞給下級人員并使下級人員理解和執(zhí)行。如果溝通不暢，下級人員就不能正確理解和執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)意圖，項(xiàng)目就不能按經(jīng)理的意圖進(jìn)行，最終導(dǎo)致項(xiàng)目混亂甚至項(xiàng)目失敗。3、項(xiàng)目溝通管理的方法（1）方法正式溝通是通過項(xiàng)目組織明文規(guī)定的渠道進(jìn)行信息傳遞和交流的方式（如開會）。它的優(yōu)點(diǎn)是溝通效果好，有較強(qiáng)的約束力。缺點(diǎn)是溝通速度慢。非正式溝通指在正式溝通渠道之外進(jìn)行的信息傳遞和交流。這種溝通的優(yōu)點(diǎn)是溝通方便，溝通速度快，且能提供一些正式溝通中難以獲得的信息，缺點(diǎn)是容易失真。上行溝通是指下級的意見向上級反映，即自下而上的溝通。下行溝通是指領(lǐng)導(dǎo)者對員工進(jìn)行的自上而下的信息溝通。平行溝通是指組織中各平行部門之間的信息交流。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)?？梢钥吹礁鞑块T之間發(fā)生矛盾和沖突，除其他因素外，部門之間互不通氣是重要原因之一。保證平行部門之間溝通渠道暢通，是減少部門之間沖突的一項(xiàng)重要措施。單向溝通是指發(fā)送者和接受者兩者之間的地位不變(單向傳遞)，一方只發(fā)送信息，另一方只接受信息方式。這種方式信息傳遞速度快，但準(zhǔn)確性較差，有時(shí)還容易使接受者產(chǎn)生抗拒心理。雙向溝通是發(fā)送者和接受者兩者之間的位置不斷交換，且發(fā)送者是以協(xié)商和討論的姿態(tài)面對接受者，信息發(fā)出以后還需及時(shí)聽取反饋意見，必要時(shí)雙方可進(jìn)行多次重復(fù)商談，直到雙方共同明確和滿意為止，如交談、協(xié)商等。其優(yōu)點(diǎn)是溝通信息準(zhǔn)確性較高，接受者有反饋意見的機(jī)會，產(chǎn)生平等感和參與感，增加自信心和責(zé)任心，有助于建立雙方的感情。（2）提高與改善項(xiàng)目溝通管理的方法溝通的有效性，主要看發(fā)送者轉(zhuǎn)交接受者態(tài)度的狀態(tài)及其程度。人際溝通是否成功，取決于領(lǐng)導(dǎo)者所要向下級人員提供的信息與下級人員通過理解而獲得的意義是否相一致。為了增加溝通成功的可能性，必須保證領(lǐng)導(dǎo)者提供的信息與下級人員對信息理解的最大限度的吻合性。1）改善有效溝通的方法重視雙向溝通，雙向溝通伴隨反饋過程，使發(fā)送者可以及時(shí)了解到信息在實(shí)際中如何被理解，使接受者能表達(dá)接受時(shí)的困難，從而得到幫助和解決。多種溝通渠道的利用，一個(gè)項(xiàng)目組織，往往是綜合運(yùn)用多種方式進(jìn)行溝通，只有這樣，才能提高溝通的整體效應(yīng)。正確運(yùn)用文字語言，這一點(diǎn)特別要指明的是對政府相關(guān)部門的行文方式。因?yàn)檫@是涉及到組織外部的溝通，也是組織或公司的對外形象問題。2）提高有效溝通的方法溝通前先澄清概念，當(dāng)事人事先要系統(tǒng)的思考、分析和明確溝通信息，并將接受者及可能受到該項(xiàng)溝通之影響者予以考慮。明確溝通的目的，當(dāng)事人必須弄清楚，作這個(gè)溝通的真正目的是什么？要接受者理解什么？明確了溝通的目標(biāo)，則溝通內(nèi)容就容易規(guī)劃了。考慮溝通時(shí)的一切環(huán)境情況，包括溝通的背景、社會環(huán)境、人的環(huán)境以及過去溝通的情況等，以便溝通的信息得以配合環(huán)境情況。計(jì)劃溝通內(nèi)容時(shí)應(yīng)盡可能取得他人的意見。要使用精確的表達(dá)，而且要使接收者從溝通的語言或非語言中得出所期望的理解。要進(jìn)行信息的追蹤和反饋，信息溝通后必須同時(shí)設(shè)法取得反饋，以弄清接受者是否真正了解，是否愿意遵循，是否采取了相應(yīng)的行動等。要言行一致的溝通。溝通時(shí)不僅要著眼于現(xiàn)在，還應(yīng)該著眼于未來。溝通從心開始。4、部門經(jīng)理的溝通管理職能就房地產(chǎn)的營建部門，需要溝通協(xié)調(diào)的范圍相對較小，除了自身內(nèi)部的溝通協(xié)調(diào)外，還有二個(gè)必須重視的溝通協(xié)調(diào)范圍，一個(gè)是部門之間的溝通協(xié)調(diào)，另一個(gè)是項(xiàng)目以外的溝通協(xié)調(diào)。由于溝通協(xié)調(diào)在項(xiàng)目運(yùn)行中的重要性，部門經(jīng)理大量的時(shí)間來溝通，典型的職能包括：提供指導(dǎo)、決策、授予工作、指導(dǎo)行動、報(bào)告、參加會議、綜合項(xiàng)目管理、市場與營銷、公共關(guān)系、備忘錄／信件、記錄管理、合同文件管理等等。在進(jìn)行溝通管理時(shí)，主要所做的溝通管理工作：確定溝通計(jì)劃、明確溝通依據(jù)、檢驗(yàn)溝通結(jié)果。（1）溝通計(jì)劃與誰溝通?為什么溝通?動機(jī)是什么?確定和明確需要溝通的是什么信息?選擇最佳時(shí)間。使用接受者能理解的語言。選擇溝通地點(diǎn)。（2）溝通依據(jù)溝通要求。溝通要求是項(xiàng)目參加者信息要求的總和。溝通技術(shù)。它包括根據(jù)溝通的嚴(yán)肅性程度所分的正式溝通和非正式溝通；根據(jù)溝通的方向分為單向溝通和雙向溝通，橫向溝通和縱向溝通；根據(jù)溝通的工具分為書面溝通和口頭溝通等等。制約因素和假設(shè)（3）溝通結(jié)果分析確定溝通利害關(guān)系。確定他們的需要和期望是什么后對這些期望進(jìn)行管理和施加影響，確保項(xiàng)目獲得成功。制訂溝通管理計(jì)劃。說明待分發(fā)信息的形式、內(nèi)容、詳細(xì)程度和要求采用的符號規(guī)定與定義。訂出信息發(fā)生的日程表及備案工作。制訂隨著項(xiàng)目的進(jìn)展而對溝通計(jì)劃更新和細(xì)化的方法。溝通是人際之間傳遞和溝通信息的過程，它對于項(xiàng)目取得成功是必不可少的，而且也是非常重要的。無論何種規(guī)模及類型的項(xiàng)目都有其特定的周期。項(xiàng)目周期的任何一個(gè)階段都是重要的甚至是關(guān)鍵性，為做好每個(gè)階段的工作，以達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)和效果，就必須在項(xiàng)目部門內(nèi)、部門與部門之間、以及項(xiàng)目與外界之間建立溝通渠道，快速準(zhǔn)確的傳遞和溝通信息，以便項(xiàng)目內(nèi)各部門達(dá)到協(xié)調(diào)一致；使項(xiàng)目成員明確各自的職責(zé)，并了解他們的工作對實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)所做的貢獻(xiàn)；通過大量的信息溝通，找出項(xiàng)目管理的問題，制訂方案政策并控制總結(jié)成果?，F(xiàn)場實(shí)際操作的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收及內(nèi)業(yè)資料備案的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。1、工程施工管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。營建部門在工程施工管理中的主要任務(wù)如下：項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。

費(fèi)用控制主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。

進(jìn)度控制主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。

質(zhì)量控制提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。

合同管理對施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。2、工程施工控制

無論是開發(fā)什么項(xiàng)目，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是本部門的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。（1）工程進(jìn)度控制工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。

進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：

第一類客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。

第二類總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

第三類單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對象進(jìn)行編制。

進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測——防止進(jìn)度滑移。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑移原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑移”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。

進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。（2）質(zhì)量控制工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)，對整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：1）對原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

2）對工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。

3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案備案制度。（3）成本控制實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。

1）直接費(fèi)用監(jiān)測分析直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。

2）間接費(fèi)用監(jiān)測分析間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。3、工程施工協(xié)調(diào)一棟高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，從工程技術(shù)、施工管理的角度，各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)與配合，是至關(guān)重要和不容忽視的。即使是一個(gè)普通的工程，施工中各專業(yè)協(xié)調(diào)的好壞，也直接關(guān)系到工程的質(zhì)量與品質(zhì)。很多建筑物，就其各專業(yè)本身，如建筑的外形、使用功能、結(jié)構(gòu)型式、安全合理性等，不論在設(shè)計(jì)，還是在施工方面的質(zhì)量，都能得到很好地控制和保證。但各專業(yè)工程施工中的交叉配合與協(xié)調(diào)工作，經(jīng)常處理得不盡人意。到了工程施工的后期，由于這些問題，往往出現(xiàn)返工，造成工程投資的極大消費(fèi)，影響工期，有的還會影響到建筑物的使用功能，嚴(yán)重的甚至還會帶來質(zhì)量問題和安全隱患?？梢姡こ淌┕ぶ懈鲗I(yè)的協(xié)調(diào)管理工作不僅很重要，同時(shí)也很必要。作為營建部門在項(xiàng)目施工過程中，應(yīng)該如何更進(jìn)一步做好這項(xiàng)管理工作呢?（1）出現(xiàn)和產(chǎn)生問題的原因出現(xiàn)上述問題的原因可以說很多，牽涉到從設(shè)計(jì)、施工到甲方、監(jiān)理，多專業(yè)技術(shù)工種，多單位部門的方方面面，但歸納起來主要有如下幾點(diǎn):1）從技術(shù)質(zhì)量的角度分析由于現(xiàn)代建筑的科技含量越來越高，涉及的專業(yè)也越來越多，有水電、空調(diào)、通風(fēng)、消防、對講、監(jiān)控、電視、電話、寬帶網(wǎng)、管道煤氣等等。同時(shí)安裝的質(zhì)量技術(shù)要求也越來越高。每一個(gè)專業(yè)既有自己的特定位置空間、技術(shù)要求，同時(shí)又必須滿足其它專業(yè)施工的時(shí)間順序和空間位置的合理需求。如果在技術(shù)上不能充分全面考慮，特別是一些交叉部位的細(xì)節(jié)，如果考慮不周，則極易產(chǎn)生問題。再者，由于現(xiàn)代建筑的個(gè)性化，每一棟建筑都是一件特有的產(chǎn)品，每一條管線、設(shè)備都有特定的要求，這也就增加了技術(shù)工作難度，增加了各專業(yè)之間出現(xiàn)矛盾和問題的可能性。同時(shí)由于新技術(shù)、新產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)和應(yīng)用，施工人員未能及時(shí)掌握，也會帶來問題。2）從管理的角度分析由于現(xiàn)行的管理體制，施工單位的分包現(xiàn)象普遍存在，分包單位在工作范圍的界定上很難做到十分明確。主觀上各單位在利益的驅(qū)使下，總希望相關(guān)單位承擔(dān)更多的工作。往往造成工序上的遺漏，人為的帶來一些問題，增加了協(xié)調(diào)管理的復(fù)雜性。此外，施工組織管理不健全，存在著人員責(zé)任不明確，或者是專業(yè)人員思想麻痹，認(rèn)為建筑工程項(xiàng)目，出現(xiàn)一些小問題，返工是正常的，沒什么大不了，反正以后總有辦法補(bǔ)救處理，加之施工人員、管理人員的水平素質(zhì)參差不齊，都會給施工中各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作帶來困難與不便，也是產(chǎn)生問題的重要原因。再者，由于各專業(yè)的分工協(xié)調(diào)不盡人意，每一個(gè)專業(yè)的技術(shù)管理人員，對其它專業(yè)的工作、工序以及技術(shù)、質(zhì)量要求很難全面了解和掌握，有的就是本專業(yè)的問題，也由于是新產(chǎn)品、新技術(shù)，對其性能與施工工序不太熟悉，這也就無疑給協(xié)調(diào)工作帶來更多的問題。（2）做好協(xié)調(diào)工作的方法從理論上講，協(xié)調(diào)工作并不十分復(fù)雜，只要我們在施工中能嚴(yán)格按規(guī)范要求做好每一道工序，也許就不會出現(xiàn)上面所說的矛盾，至少會大大減少問題的出現(xiàn)。但在實(shí)際工作中，由于上述人為的、技術(shù)上、管理上的因素，各專業(yè)之間存在的問題和矛盾是非常突出的，也是很傷腦筋的，我們究竟應(yīng)該如何處理和解決這些問題呢？1）充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的重要性工程中各專業(yè)的交叉部位多數(shù)都是一些小的東西，一般情況下對工程影響不大。但有時(shí)也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。作為工程的建設(shè)者、管理者，從設(shè)計(jì)、監(jiān)理到施工的各單位首先要從對業(yè)主、用戶負(fù)責(zé)的角度認(rèn)識問題，要從履行合同中自己的責(zé)任義務(wù)的角度，認(rèn)真對待協(xié)調(diào)問題。同時(shí)，從提高行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，施工和管理水平上講，做好各專業(yè)的協(xié)調(diào)工作也是十分必要的。作為有關(guān)的技術(shù)管理人員首先要認(rèn)識到協(xié)調(diào)工作的重要性，才有可能真正做好協(xié)調(diào)管理工作。2）加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式一直以來我們的施工管理，更多的趨于表面形式。工地辦公室的各種圖表，給人的感覺是管理得井井有條，而實(shí)際問題解決的怎么樣，卻要打個(gè)問號。雖然這些工作也很重要，對施工有重要的指導(dǎo)作用，但如果我們過于追求這些，勢必有紙上談兵之賺，反而束縛了施工管理人員的手腳，無益于工程管理工作的改進(jìn)和提高。這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個(gè)管理人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。3）加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理的具體措施技術(shù)協(xié)調(diào)提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯(cuò)誤帶來的協(xié)調(diào)問題。設(shè)計(jì)圖紙的好壞直接關(guān)系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣。圖紙會簽又關(guān)系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)人員對自己設(shè)計(jì)的部分，一般都較為嚴(yán)密和完整，但與其他人的工作就不一定能夠一致。這就需要在圖紙會簽時(shí)找出問題，并認(rèn)真落實(shí)，從圖紙上加以解決。同時(shí)，圖紙會審與交底也是技術(shù)協(xié)調(diào)的重要環(huán)節(jié)。圖紙的會審應(yīng)將各專業(yè)的交叉與協(xié)調(diào)工作列為重點(diǎn)。進(jìn)一步找出設(shè)計(jì)中存在的技術(shù)問題，再從圖紙上解決問題。而技術(shù)交底是讓施工隊(duì)、班組充分理解設(shè)計(jì)意圖，了解施工的各個(gè)環(huán)節(jié)，從而減少交叉協(xié)調(diào)問題。管理協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。通過管理以減少施工中各專業(yè)的配合問題，建立以投資方、監(jiān)理為主的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由專人統(tǒng)一指揮，解決各施工單位的協(xié)調(diào)工作，作為投資管理人員、監(jiān)理人員，首先要全面了解、掌握各專業(yè)的工序，設(shè)計(jì)的要求。這樣才有可能統(tǒng)籌各專業(yè)的施工隊(duì)伍，保證施工的每一個(gè)環(huán)節(jié)有序到位。建立問題責(zé)任制度。建立由管理層到班組逐級的責(zé)任制度。建立獎(jiǎng)罰制度，在責(zé)任制度的基礎(chǔ)上建立獎(jiǎng)懲制度，提高施工人員的責(zé)任心和積極性。建立嚴(yán)格的隱蔽驗(yàn)收與中間驗(yàn)收制度。隱蔽驗(yàn)收與中間驗(yàn)收是做好協(xié)調(diào)管理工作的關(guān)鍵。此時(shí)的工作已從圖紙階段進(jìn)入實(shí)物階段，各專業(yè)之間的問題也更加形象與直觀，問題更容易發(fā)現(xiàn)，同時(shí)也最容易解決和補(bǔ)救。通過各部門的認(rèn)真檢查，可以把問題減少到最小。組織協(xié)調(diào)建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，施工中投資方、監(jiān)理人員應(yīng)定期組織舉行協(xié)調(diào)會議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復(fù)雜的部位，在施工前應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)一步明確施工順序和責(zé)任。這里要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，不論是會簽、會審還是隱蔽驗(yàn)收，所有制定的制度決不能是一個(gè)形式，而應(yīng)是實(shí)實(shí)在在，或者說所有的技術(shù)管理人員，對自己的工作、簽名應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。這些只有在統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)基礎(chǔ)下，并設(shè)立相關(guān)的獎(jiǎng)罰措施，才有可能逐級落到實(shí)處。4）以前工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。施工發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)經(jīng)驗(yàn)施工中會出現(xiàn)各種各樣的問題協(xié)調(diào)管理也不例外，作為技術(shù)管理人員，要善于不斷地總結(jié)前人的或者是以前工作中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。施工中協(xié)調(diào)部分的常見問題：電氣部分與土建的協(xié)調(diào)暗埋線管過密(配電箱出線處等)梁板的影響，線管在施工中的堵塞等。給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)衛(wèi)生間等地方給排水管線預(yù)留空洞與施工后衛(wèi)生潔具之間的位置，以及管線標(biāo)高，部分穿樓板水管的防滲漏。建筑的外表、功能與結(jié)構(gòu)的關(guān)系。各種預(yù)制件、預(yù)埋件、裝飾與結(jié)構(gòu)的關(guān)系、施工的特點(diǎn)、要求。各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)，各種消防、通風(fēng)管線穿梁時(shí)，樓面凈空是否影響結(jié)構(gòu)與使用，大型設(shè)備的安裝通道，附件的預(yù)埋精度，以及弱電系統(tǒng)、控制系統(tǒng)等。5）提高專業(yè)管理人員、施工人員的業(yè)務(wù)水平、綜合素質(zhì)：產(chǎn)品質(zhì)量的好壞與從業(yè)人員的水平素質(zhì)不可分。在做好管理的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)施工管理人員的技術(shù)培訓(xùn)，專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不怕瑣碎，不留后患。施工中的協(xié)調(diào)工作，牽涉面廣而且繁瑣。只有突出各專業(yè)協(xié)調(diào)對施工的重要性，加強(qiáng)這方面的管理，同時(shí)做好每一部分的工作，才有可能把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量。4、合同管理營建管理部門在項(xiàng)目運(yùn)行中，面對的主要是建筑施工企業(yè)，故合同管理的側(cè)重點(diǎn)也就是與建筑施工企業(yè)所簽訂的合同。市場經(jīng)濟(jì)在某種意義上說是法制經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)代社會可以講是合同社會。一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營成敗和合同與合同管理有密切關(guān)系。因此，必須十分重視合同及合同管理。合同管理必須是全過程的、系統(tǒng)性的、動態(tài)性的。全過程就是由洽談、草擬、簽訂、實(shí)施，直至合同失效為止。我們不僅要重視簽訂前的參與，更要重視簽訂后的管理。系統(tǒng)性就是凡涉及合同條款內(nèi)容的各部門都要一起來管理。動態(tài)性就是注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對我方不利的變化，及時(shí)作出應(yīng)對措施方案。切不可以為簽了合同就完事，把合同束之高閣，我們要防止由于合同管理不善而遭到的懲罰。（1）合同管理中存在的主要問題合同簽訂階段常見的問題：合同主體不當(dāng)。合同當(dāng)事人主體合格，是合同得以有效成立的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的合同當(dāng)事人。這里要防止兩種傾向：一是雖然具有上述兩種能力，但不是合同當(dāng)事人，即當(dāng)事人錯(cuò)位，也是合同主體不當(dāng)；二是雖然是合同當(dāng)事人，但卻不具有上述兩種能力，同樣是合同主體不當(dāng)。合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)。不嚴(yán)謹(jǐn)就是不準(zhǔn)確，容易發(fā)生歧義和誤解，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的有效的合同，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思。而這種體現(xiàn)只有靠準(zhǔn)確明晰的合同文字得以實(shí)現(xiàn)。合同條款掛一漏萬。就是說不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責(zé)任，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處理的條款。也就是說，索賠條款不明確，操作性不強(qiáng)。違反法律法規(guī)簽訂無效合同?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同屬于無效合同，而無效合同是不受法律保護(hù)的。合同履約階段的問題：應(yīng)變更合同的沒有變更。在履約過程中合同變更是正常的事情，問題在于不少負(fù)責(zé)履約的管理人員缺乏這種及時(shí)變更的意識，結(jié)果導(dǎo)致了損失。合同變更包括合同內(nèi)容變更和合同主體的變更兩種情形。合同變更的目的是通過對原合同的修改，保障合同更好履行和一定目的的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)當(dāng)發(fā)出的書函(會議紀(jì)要)沒有發(fā)，或發(fā)了但沒有完善的簽認(rèn)手續(xù)。在履約過程中及時(shí)地發(fā)出必要的書函，是合同動態(tài)管理的需要，是履約的一種手段?！督ㄔO(shè)工程施工合同(示范文本)》