第一章緒論房地產經營管理

《房地產經營與管理》授課教師：鄧國營Email:dengguoy@CompanyLogo課程簡介房地產經濟是社會經濟活動的一個重要方面。本課程從理論與實務相結合的角度介紹中國房地產制度變革以及投資開發(fā)等方面的理論和方法，并且結合若干案例進行較為深入的分析。開設本課程的目的主要是為了開闊學生的視野，培養(yǎng)學生理論聯(lián)系實際、觀察分析中國現(xiàn)實經濟問題的能力與方法。CompanyLogo期末評分標準總分100分，平時：30%；期末70%。出勤率和課堂表現(xiàn)：被點名4次取消考試資格，即使考試也無法及格；期末考試：100分。第一章緒論CompanyLogo主要內容1.1房地產概述1.2房地產業(yè)概述1.3房地產開發(fā)與經營概述1.4房地產市場及其運行規(guī)律§1.1

房地產概述1.1.1

房地產的含義（1）定義：房地產是指土地、建筑物和其他附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。（2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權利。CompanyLogo1.1.2

房地產與不動產的關系（1）不動產的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質、形狀或失去原價值的物。（2）不動產包括：土地、地上改良物和地下礦產資源及其衍生的權利。其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構筑物、其他附屬物和樹木。（3）房地產與不動產的關系：不動產包括房地產、礦產、林產，而房地產是不動產的一個重要組成部分。CompanyLogoRealEstate、RealProperty不動產物業(yè)意義為永久性的財產，或真正的財產。

中國臺灣中國香港Realestate:是指土地及附著于土地上的構筑物和房屋RealProperty:除realestate加上附帶的各種權益，如所有權在內的及與此相關的保有權、享用權、管理權、處分權等。房地產是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實物所衍生出的各種財產權利。

與房地產同義的名稱：CompanyLogo

房地產位置的固定性房地產使用的耐久性房地產的異質性（獨特性）土地供給的稀缺性房地產投資與消費的雙重性房地產的相互影響性房地產的易受限制性房地產的難以變現(xiàn)性1.1.3

房地產屬性CompanyLogo上海音樂廳原貌（1）房地產位置的固定性CompanyLogo打包的上海音樂廳正在頂升中的上海音樂廳上海音樂廳新顏CompanyLogo上海音樂廳共有觀眾席1122座，其中樓下640座，樓上482座，鏡框舞臺深8.35米、寬16米，舞臺可使用面積約100平方米。舞臺上方有可調控反響板，備有斯坦威D-274三角鋼琴一架、60路調光臺、24路雅馬哈調音音響一套、臺口話筒插口16只，冷暖氣齊備。2003年4月15日上午10時，上海音樂廳平移工程開始，工程耗資5000萬，先在原地頂升1.7米，然后向南移動66.46米，再在新址往上頂升1.68米。

CompanyLogo國家規(guī)定的土地使用權最高期限是：居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合及其它用地50年（2）房地產使用的耐久性CompanyLogo（3）房地產的異質性（獨特性）房地產成為一種典型的異質商品的原因：房地產位置固定

不同區(qū)位的自然、社會、經濟條件各不相同建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面的千差萬別使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同CompanyLogo（4）土地供給的稀缺性土地供給的稀缺有具有特殊性：

土地的總供給量固定，是不可復制生產的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地

地異質性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內土地的供給缺乏彈性CompanyLogo房地產可以作為一種生產要素用于生產消費，也可以用于生活消費，但由于房地產的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產比投資其他資產更具保值功能。（5）房地產投資與消費的雙重性CompanyLogo（6）房地產的相互影響性房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接關系，還受周圍房地產利用即環(huán)境變動的影響，稱為溢出效應或外部性。住宅的利用需要有一定的配套服務設施新建道路的投資會使路旁土地升值CompanyLogo（7）房地產的易受限制性政府對房地產的限制一般通過下列4種特權來實現(xiàn)：

警察權：政府為增進公共安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等做出規(guī)定；征用權：為了社會公眾利益，如修公路、建學校等可以強行取得單位和個人的房地產，并給與補償；征稅權：政府為了提高財政收入，可以對房地產征稅或提高房地產稅收；

充公權：政府可以在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產。CompanyLogo（8）房地產的難以變現(xiàn)性導致房地產難以變現(xiàn)的原因：價值巨大

不可移動性獨一無二性需要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價

CompanyLogo1.1.4

房地產分類按其用途劃分：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)旅游房地產農業(yè)房地產特殊用途物業(yè)按其是否產生收益劃分：收益性房地產非收益性房地產按經營使用方式劃分：自用型房地產營業(yè)性房地產出租型房地產出售型房地產按開發(fā)程度劃分：土地在建工程建成后物業(yè)CompanyLogo§1.2

房地產業(yè)概述1.2.1房地產業(yè)的內涵是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務和管理活動的主體及其所進行的上述經濟活動的有機結合。

主體主要包括：房地產投資主體、房地產開發(fā)主體、房地產經營管理主體、房地產金融機構、建筑商、物業(yè)管理服務商、房地產中介組織和其他主體。

經濟活動主要包括：房地產投資、房地產開發(fā)、房地產經營管理、建筑施工、房地產金融活動、物業(yè)管理、房地產中介服務及其他經濟活動。CompanyLogo1.2.2房地產業(yè)在國民經濟中的定位和作用（1）房地產業(yè)在國民經濟中的定位：

作為國民經濟的基礎產業(yè)：

是社會經濟活動的基本物質前提是國民經濟發(fā)展的基本保證是人口素質提高和社會全面進步的基本條件是城市經濟發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎是社會財富創(chuàng)造的重要源泉CompanyLogo作為國民經濟的支柱產業(yè)：*房地產業(yè)為支柱產業(yè)（來自：重慶報告），對GDP的影響分析CompanyLogo-200-150-100-50050198919911993199519971999200120032005年份耕地變化率/‰北京上海天津重慶京津冀珠三角長三角1992-1993房地產熱開發(fā)區(qū)熱CompanyLogo（2）房地產業(yè)在國民經濟中的作用：為國民經濟發(fā)展提供重要的物質條件能帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展改善人們的住房條件和生活環(huán)境加快舊城改造和城市基礎設施建設，改變落后的城市面貌有利于優(yōu)化產業(yè)結構，改善投資硬環(huán)境有利于擴大城鄉(xiāng)就業(yè)可以增加政府財政收入CompanyLogo1.2.3房地產業(yè)與金融業(yè)（1）房地產業(yè)與金融業(yè)的關系：房地產業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持房地產開發(fā)需要獲得金融機構的資金支持房地產消費需要金融業(yè)提供消費信貸支持

房地產信貸是金融業(yè)的一項重要業(yè)務

抵押貸款證券（MortgageBackedSecurity,MBS）擔保抵押貸款證券（CollateralizedMortgageObligations,CMO）

CompanyLogoMortgageBackedSecurity,MBSMBS是最早的資產證券化品種。最早產生于60年代美國。它主要由美國住房專業(yè)銀行及儲蓄機構利用其貸出的住房抵押貸款，發(fā)行的一種資產證券化商品。其基本結構是，把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個抵押貸款的集合體（pool），利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機構或政府背景的金融機構對該證券進行擔保。因此，美國的MBS實際上是一種具有濃厚的公共金融政策色彩的證券化商品。CompanyLogoCollateralizedMortgageObligations,CMO在住房抵押貸款證券化的發(fā)展過程中，MBS也演化出不同的類別。最簡單的MBS形式為過手MBS，這種證券按照投資者購買的份額，將抵押貸款資產池所產生的本金與利息收入原封不動地轉移支付給MBS的投資者。過手MBS按照抵押貸款池中貸款的不同類別又可以分為住宅抵押貸款擔保證券（RMBS）和商用不動產抵押貸款擔保證券（CMBS）。在過手MBS中，投資者購買的MBS不存在級別和償付順序的差異，若資產池中的貸款出現(xiàn)違約，所有投資者都承受損失。這樣的MBS構造不能滿足不同投資者的風險收益需要，因此，分層技術被引入MBS構造過程中，把資產池中的抵押貸款按照償付順序、違約率不同分層、重組，形成風險收益等級不同的債券，由信用評級機構對這些債券評定風險等級，以滿足投資者的需要，從而產生了抵押貸款擔保憑證（CMO）。CompanyLogo除了上述的MBS和CMO，市場上交易的還有分割的MBS。資產池中的抵押貸款帶來的現(xiàn)金流可以分為兩部分，一部分用于本金的償還，一部分用于利息的償還。將這兩部分現(xiàn)金流分割，形成以利息收入為擔保的抵押貸款擔保債券（IO）和以本金償還收入為擔保的抵押貸款擔保債券（PO），則稱之為分割的MBS。CompanyLogo（2）金融業(yè)對房地產業(yè)發(fā)展的作用：房地產消費信貸使家庭擺脫“流動性約束”，增進效用

C1、C2代表兩個時期的消費，Ω(ω1,ω2)表示家庭的稟賦，G(g1,g2)代表一個消費束。在沒有信貸市場的條件下，家庭只能消Ω(ω1,ω2)其效用為U’。存在信貸市場時，家庭的消費束為G(g1,g2),家庭通過向第二期借貸來增加第一期消費ū，效用為ω1g1,且ū>U’。

CompanyLogo房地產信貸是房地產業(yè)發(fā)展的動力

房地產開發(fā)信貸為房地產開發(fā)提供資金保障房地產消費信貸為房地產開發(fā)所產生的商品提供銷售市場保障金融業(yè)促進房地產投資多元化股權融資投資基金抵押貸款證券

CompanyLogo§1.3房地產開發(fā)與經營概述1.3.1房地產開發(fā)與經營的含義

房地產開發(fā)與經營是指房地產開發(fā)經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。這一概念包含兩層含義：房地產開發(fā)與經營是一個系統(tǒng)的過程。

房地產開發(fā)與經營的全過程必須在法律框架內進行。

CompanyLogo房地產開發(fā)經營的區(qū)域性房地產開發(fā)經營活動的長期性房地產開發(fā)經營活動的資金密集性：順馳地產被收購房地產開發(fā)經營活動的高風險和高收益性房地產開發(fā)經營活動的政策性1.3.2房地產開發(fā)與經營的特點活動協(xié)調的復雜性

項目操作的復雜性房地產開發(fā)經營活動的復雜性CompanyLogo1.3.3

房地產開發(fā)與經營的參與者政府房地產開發(fā)主體土地使用權人投資主體金融機構建筑承包商專業(yè)顧問消費者CompanyLogo（1）政府其主要職能有三個方面：

通過經濟手段、法律手段、行政手段對房地產業(yè)進行宏觀調控通過土地一級市場為房地產開發(fā)與經營活動進行市場供給調控對房地產開發(fā)與經營活動進行監(jiān)督管理

（2）房地產開發(fā)主體房地產開發(fā)企業(yè)房地產開發(fā)個人

（3）土地使用權人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權與原土地使用權人進行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經貿委、市建委

CompanyLogo（4）投資主體投資主體投資房地產開發(fā)經營有兩種方式：

通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產開發(fā)主體

通過直接或間接方式購置房地產商品進行長期出租、經營和轉售

（5）金融機構如：銀行、信托投資公司等（6）建筑承包商（施工單位）房地產開發(fā)過程中房屋等建筑產品的直接生產者房地產開發(fā)過程中規(guī)劃、設計建筑施工、物資供應、建筑質量、投資成本注入等幾乎全部物質工作的直接擔當者

CompanyLogo（7）專業(yè)顧問建筑師工程師會計師造價工程師或經濟師房地產估價師及房地產經紀人律師營銷與策劃人員

（8）消費者房地產商品的最終使用人房地產開發(fā)經營活動收益的最終實現(xiàn)者

CompanyLogo§1.4房地產市場及其運行規(guī)律1.4.1房地產市場的概念

狹義的房地產市場是指房地產商品需求者和房地產商品供給者之間進行交易活動的場所，如房地產交易中心等。

廣義的房地產市場是指經濟主體之間進行房地產交易活動及其在活動中所形成的經濟關系和作用機制。CompanyLogo如：別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等1.4.2房地產市場分類按區(qū)域劃分：成都房地產市場北京房地產市場華北房地產市場華東房地產市場按用途劃分：住宅市場商業(yè)房地產市場工業(yè)房地產市場特殊用途房地產市場按功能劃分：房產市場土地市場房地產金融市場房地產信息技術市場按交易方式劃分：房地產銷售市場房地產租賃市場房地產擔保市場房地產保險市場CompanyLogo建造時滯時滯資訊時滯非理性預期生產者和消費者的心理因素追漲不追跌技術與設計理念的革新投機心理1.4.3房地產市場影響因素房地產市場的內部因素：房地產市場的外部因素：政治制度（基本影響因素）政策法律措施通勤技術自然環(huán)境

國民經濟金融業(yè)發(fā)展狀況人文環(huán)境CompanyLogo1.4.4房地產市場指標房地產市場的狀況和市場狀況的變動可以用一系列量化指標來描述，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報率（收益率）、房地產市場增長率等。

房地產市場指標分類：

供給指標需求指標交易指標CompanyLogo（1）供給指標

新竣工量（NewCompletions,NCt）滅失量（vanishingamountOfestate，δt）存量（Stock,St）空置量（Vacancy,VCt）空置率（VacancyRate,VRt）可供租售量（HousesforSale/Rental,HSRt）房屋施工面積（BuildingsUnderConstruction,BUCt）房屋新開工面積（ConstructionStarts,CSt）平均建設周期（ConstructionPeriod,CPt）竣工房屋價值（ValueofBuildingsCompleted,VBCt）CompanyLogo特別指出我國的空置量（Vacancy,VCt）：是指某一時點（報告期初或期末）房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指報告期末已經竣工的可供銷售或者出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已經竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。美國空置量房是指中介機構手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。CompanyLogo自然空置率：從宏觀的角度看，空置率過高對賣方意味著利益損失，而過低意味著買方沒有或很少有選擇的余地，很難在適當?shù)淖饨鹚较抡业綕M意的物業(yè)，因此，在過高或過低的兩個極端之間必然存在一個正常的空置率，也就是維持市場正常運轉所必需的空置率水平，這個空置率水平一般被稱之為“自然空置率”或“理想空置率”、“正?？罩寐省?、“結構空置率”。CompanyLogo（2）需求指標

國內生產總值（GDP=CA+I+CB+X，CA為消費、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額）

人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口）就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)人員、農村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員）

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

城市家庭可支配收入

城市家庭總支出

商品零售價格指數(shù)

城市居民消費價格指數(shù)

CompanyLogo（3）市場交易指標

銷售量（HousesSold,HSt）：期房和現(xiàn)房出租量（HousesRented,HRt）：僅是開發(fā)單位出租不包括個人和非開發(fā)機構在市場上出租。吸納量（AbsorptionV01ume,AVt）：銷售量+出租量吸納率（AbsorptionRate,ARt）：吸納量/可租售量吸納周期（AbsorptionPeriod,APt）：1/吸納率預售面積房地產價格房地產租金房地產價格指數(shù)

房屋銷售價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)

CompanyLo