市場比較法評估房產(chǎn)價格研究緒論,資產(chǎn)評估碩士論文

市場比較法評估房產(chǎn)價格研究緒論,資產(chǎn)評估碩士論文本篇論文目錄導航：【第1部分】【第2部分】市場比擬法評估房產(chǎn)價格研究緒論【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】1緒論。1.1研究背景及意義。隨著改革開放進程的日益加快，住房體制的改革凸顯了房產(chǎn)價值的作用。住房被作為一種商品在市場上活潑踴躍著，它的發(fā)展同時帶動了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的復蘇。交易的市場上，價格起著至關(guān)重要的作用，這使得房產(chǎn)評估機構(gòu)漸漸地浮出水面，并迅速地發(fā)展著。這項服務越來越被人們運用并重視，只要具體表現(xiàn)出在使用的目的上，如：所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、單純的買賣交易、抵押擔?；蚴琴J款、法律的施行、破產(chǎn)清算等等。盡管只要短短的30年時間，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)構(gòu)成了一個宏大的市場，基本上有了一定的評估標準。固然在將來的發(fā)展道路上還存在很多的問題，如信息分享系統(tǒng)不完善、執(zhí)業(yè)人員經(jīng)歷體驗缺乏、交易信息不透明等。這些問題使得評估行業(yè)的發(fā)展滯后，但隨著法律法規(guī)的進一步完善和人們?nèi)罕妼υu估經(jīng)過的監(jiān)督、評估結(jié)果的認可，我們國家的評估行業(yè)正一步步朝著公開、公正、公平的方向前進，評估工作也在一項項規(guī)范地進行并完善著。居民住房是人們賴以生存和發(fā)展的最重要也是最基本的條件，在房地產(chǎn)被炒的越來越熱的今天，房地產(chǎn)經(jīng)濟成了國民經(jīng)濟中的支柱性產(chǎn)業(yè)，越來越多的廣大人民群眾也開場時時刻刻關(guān)心房產(chǎn)走勢的問題，而房產(chǎn)的價格仿佛在這華而不實起著杠桿的作用。房產(chǎn)估價作為一種以房產(chǎn)價格的經(jīng)濟性鑒證為主的行業(yè)，主要用來保障房產(chǎn)交易中的各方權(quán)益，在房產(chǎn)市場中起著經(jīng)濟警察的作用。因而，合理并準確地評估房產(chǎn)的價格，對于促進國民經(jīng)濟的發(fā)展有著很重要的意義。1〕改革開放的需要.對外開放是評估業(yè)產(chǎn)生的源頭，隨著我們國家對外經(jīng)濟合作業(yè)務的日益增加，根據(jù)賬面價值作為合作根據(jù)造成的國有資產(chǎn)流失嚴重，為了維護我們國家的經(jīng)濟主權(quán)，評估業(yè)務在人們強烈的呼聲中應運而生。服務國有企業(yè)是評估業(yè)發(fā)展壯大的基礎(chǔ)，隨著國有企業(yè)改革的不斷深切進入，國有資產(chǎn)在通過不同的方式流失，主要具體表現(xiàn)出在幾個方面：國有資產(chǎn)低估或是漏估入股；共有資產(chǎn)無償量化給個人；紅利分配時的同股不同利現(xiàn)象；改制企業(yè)發(fā)生的虧損由改制前單位負擔等方面。2〕價格評估是房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要.我們國家現(xiàn)正處于社會初級階段，商品經(jīng)濟占主導地位。隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)被當作一種商品來經(jīng)營，并發(fā)展成為我們國家的一項支柱行業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除取決于國家對房地產(chǎn)業(yè)的投資、信貸、管理體制等方面的方針、政策外，還需要有大批擅長經(jīng)營、管理的人才。然而，就當前我們國家房地產(chǎn)價格評估發(fā)展的數(shù)量、質(zhì)量來看，在一些中小城市，評估行業(yè)還出于剛剛起步的階段，這樣是適應不了房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要。因而迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價格評估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的當務之急。3〕穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的需要.社會市場經(jīng)濟的要求使得資產(chǎn)評估有國有資產(chǎn)監(jiān)管的行政手段逐步歸位于市場經(jīng)濟產(chǎn)物這一天然屬性。這一改變能夠充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用，保證各種商品和生產(chǎn)要素的自由流動。隨著其它產(chǎn)業(yè)市場的建立與完善，其對評估業(yè)的需求也不斷增加，推動了評估業(yè)趨向更高層次、更深層次的發(fā)展。首先是產(chǎn)權(quán)市場這一社會市場經(jīng)濟的必然產(chǎn)物促進了資產(chǎn)評估的發(fā)展，評估業(yè)的參加解決了交易市場信息不對稱的問題，進而實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。其次是金融市場對評估業(yè)的發(fā)展起到了加快的作用，主要具體表現(xiàn)出在兩個方面。一方面是貨幣市場上的抵押貸款和不良金融債券評估對強烈需求；另一方面是資本市場中的證券市場上投資人與利益相關(guān)方的需求，是資產(chǎn)評估最為活潑踴躍的一個高端服務領(lǐng)域。這些都需要評估機構(gòu)給出一個合理的公允價值來保證交易的正常進行，并穩(wěn)定市場長期的發(fā)展。4〕法律施行的需要.社會法制是社會國家人民的活動準則，對穩(wěn)固社會經(jīng)濟制度和保障社會經(jīng)濟建設起積極作用。然而，法律的施行需要有關(guān)單位的支持,以事實為根據(jù)，以法律為準繩是司法工作的基本原則。在處理有關(guān)房產(chǎn)糾紛的案件時，為了保障公民和法人的合法權(quán)益，正確調(diào)整民事關(guān)系，制裁違法行為，司法人員在執(zhí)法經(jīng)過中，除必須了解案情外，還需要房地產(chǎn)價格評估人員提供資料作為判案的根據(jù)。5〕的主導使得評估業(yè)走向規(guī)范化.改革開放的性質(zhì)決定了既是改革的主導者、推動者，又是改革的介入者。首先是引入自律管理體制，我們國家經(jīng)濟體制改革和社會構(gòu)造決定了的宏觀調(diào)控職能，而微觀的及技術(shù)性的交由行業(yè)協(xié)會管理。其次是復原市場主體的身份，消除計劃經(jīng)濟的烙印，使得資產(chǎn)評估機構(gòu)完全成為獨立的第三方中介服務機構(gòu)，充分具體表現(xiàn)出其客觀、公正的市場主體地位。然后是完善法制環(huán)境。作為新興的行業(yè)，資產(chǎn)評估必須與合理且完備的法律相結(jié)合才能構(gòu)成良性的競爭環(huán)境并能高效率地運作。最后是把握行業(yè)重大發(fā)展戰(zhàn)略。一個行業(yè)的發(fā)展經(jīng)過會出現(xiàn)一些體制性或是全局性的問題，這時需要統(tǒng)籌兼顧、謀劃全局、立足長遠，做好中長期的發(fā)展戰(zhàn)略制定，這些工作由來做是比擬恰當?shù)摹?.2國內(nèi)外研究現(xiàn)在狀況。國外研究現(xiàn)在狀況.美國的歐文費舍爾創(chuàng)作的資本價值理論是資產(chǎn)評估開場的源頭，他以為企業(yè)的資本是有價值的，而這一價值能夠通過對利息率的估算得出，進而得到企業(yè)的資產(chǎn)價值。國外房地產(chǎn)估價研究的發(fā)展從上世紀20年代以來，基本上能夠概括為下面三個階段：第一階段奠定了土地價值論基礎(chǔ)。這一時期的代表著作有費希爾發(fā)表的(房地產(chǎn)原理〕、埃利和穆爾豪斯的(土地經(jīng)濟學基礎(chǔ)〕、巴比科克的(房地產(chǎn)估價〕等。第二階段是將價值理論與評估理論嚴密結(jié)合起來，指出在完全競爭的平衡條件下，正常價值、長期成本和資本收益價值之間可互為等值。代表人物是摩茨科，他在(房地產(chǎn)估價經(jīng)過〕這一著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系，具有劃時代的意義。第三階段是推廣和發(fā)展了市場比擬法、收益法和成本法的價值評估技術(shù)，這一時期的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨。十分是舒姆茨在1941年發(fā)表的(估價經(jīng)過〕成為西方國家最有權(quán)威的關(guān)于房地產(chǎn)估價的專著。該書構(gòu)造了房產(chǎn)的股價模型，這一模型在1951年被納入美國房地產(chǎn)估價師協(xié)會發(fā)表的(房地產(chǎn)估價〕一書中。當前，世界上很多國家有了自個評估方面的執(zhí)業(yè)人員，且構(gòu)建了本國的房產(chǎn)評估制度。為了約束和規(guī)范房產(chǎn)評估機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的行為，各國都制定了相關(guān)的法律法規(guī)。日本于1936年制定了(不動產(chǎn)鑒定評價法〕，全文共有60條，分總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則和罰則六要素。新西蘭主要法規(guī)有1896年的(估價法〕，1951年的(土地估價法〕和1948年的(估價師法〕，該法對估價師的劃分設立注冊、組織及任務都有明確的規(guī)定。在方式方法的使用上，對于房產(chǎn)的評估，各國一般采用市場比擬法、成本法以及收益法三種評估方式方法。相比其他兩種方式方法來講，由于市場比擬法操作簡單，且得到了群眾廣泛的認可，一些地方把市場比擬法作為一種主要的、使用較頻繁的一種方式方法在房產(chǎn)評估市場上應用，例如美國、日本等。國內(nèi)研究現(xiàn)在狀況。我們國家資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展大致能夠分為四個階段：第一是初創(chuàng)階段〔1988~1993〕。隨著改革開放的發(fā)展，在一些中外合作和投資行為對交易價格需要的背景下，我們國家首例資產(chǎn)評估業(yè)務誕生了，即大連會計師事務所評估了大連煉鐵廠作為投資的建筑和機電設備。為了適應國企改革的需求，部門將資產(chǎn)評估作為一種重要的手段來維護國有資產(chǎn)的權(quán)益，由此確立了資產(chǎn)評估的法律地位。第二是探尋求索成長階段〔1994~1998〕。這一階段的主要任務是評估業(yè)人才的建設、執(zhí)業(yè)標準的制定以及市場秩序的整頓，這些都是市場經(jīng)濟發(fā)展所需要的。第三是體制變革階段〔1999~2003〕。隨著評估業(yè)的發(fā)展，一些問題逐步顯現(xiàn)出來，如掛靠體制的計劃經(jīng)濟色彩；評估準則以及評估理論相對滯后等。對此，財政部和各級財政部門對評估機構(gòu)進行清理整頓來加強行業(yè)和內(nèi)部管理。脫鉤改制也徹底改變了評估機構(gòu)不獨立的狀況，在很大程度上提高了其公信力和刺激其發(fā)展活力。第四是規(guī)范發(fā)展階段〔2004~至今〕。2004年2月16日，為了加強行業(yè)管理并促使其健康發(fā)展，財政部做出了中國資產(chǎn)評估協(xié)會單獨設立的決定。隨后，中評協(xié)對資產(chǎn)評估各方面的工作進行了調(diào)整和規(guī)范。至此我們國家評估行業(yè)在一定程度上構(gòu)成了切合發(fā)展的管理體制。在由中國財政經(jīng)濟出版社出版的2020年版的(中國資產(chǎn)評估理論與實踐〕一書中主要介紹了房產(chǎn)評估報告寫作的構(gòu)成要素以及寫作要求；各種類型房產(chǎn)的估價，如居民住房估價、商業(yè)房地產(chǎn)估價、商業(yè)辦公房地產(chǎn)估價、娛樂、餐飲、旅館等等房產(chǎn)的估價，華而不實主要闡述了不同房產(chǎn)的特點、影響價格的因素以及估價的方式方法和技術(shù)道路等幾個方面；接著對房產(chǎn)評估的目的做了具體的講明，如房產(chǎn)抵押、土地使用權(quán)出讓、房屋拆遷和租賃及房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等各種牽涉房產(chǎn)估價的經(jīng)濟行為；最后簡單地分析了房地產(chǎn)的市場情況。該書在評估人員的實際操作經(jīng)過中起到了很大的作用，幫助人們更好地理解不同類型的房產(chǎn)、評估方式方法的選擇、估算中可能會出現(xiàn)的難點。美國估價學會編寫，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會翻譯的2005年出版的(房地產(chǎn)估價〕一書闡述了房地產(chǎn)有關(guān)的一些理論根據(jù)，估價的基礎(chǔ)和程序、房產(chǎn)所有權(quán)及權(quán)益、房產(chǎn)市場、貨幣市場與資本市場等等。主要從三個方面對房產(chǎn)的估算進行分析，即：成本分析、市場比擬分析和收益資本化分析。具體表現(xiàn)出了現(xiàn)行三種主要估價方式方法在房產(chǎn)市場上的運用。另外本書還對估算前數(shù)據(jù)資料的搜集做了充分的分析；針對特殊估價業(yè)務以及新興的股價業(yè)務也有簡單的表示出。該書在某些方面對我們國家房產(chǎn)評估市場的一些工作進行了細化和補充，使估價人員有理可依，有章可偱，減少不必要的工作。2006年郎啟貴發(fā)表的(房地產(chǎn)估價的因素修正方式方法研究〕一文中重要側(cè)重分析市場比擬法運用中因素修正的部分。詳細通過關(guān)聯(lián)分析的方式方法對影響因素進行選擇，利用層次分析法和特爾菲法相結(jié)合來決定因素的權(quán)重，以期望對計算經(jīng)過進一步的量化，減弱主觀因素的影響。2008年，劉素麗發(fā)表的(市場比擬法存在問題分析及新思路的提出〕中講明了市場比擬法存在的一些問題，并針對這些問題提出了模糊數(shù)學法在估算各環(huán)節(jié)的運用，加深了計算經(jīng)過的量化程度和科學性。另外，2018年，由曹峰和魯豐先共同發(fā)表的(房地產(chǎn)估價中市場比擬法的改良與應用〕一文中分別闡述了層次分析法、模糊數(shù)學法以及神經(jīng)網(wǎng)絡在市場比擬法中的應用，并從共性和差異性兩方面對三種方式方法進行分析，指出了各自的優(yōu)缺點、局限性以及適用條件和主體。2018年，霍哲和石振武在(市場比擬法的改良研究〕提到了專家打分法和集值迭代法對影響價格的因素進行量化和賦予權(quán)重，并采用加權(quán)平均法進行綜合評估的計算。提高了評估結(jié)果的準確性，減小了計算經(jīng)過的誤差。程世振在2020年發(fā)表了(市場比擬法市場狀況調(diào)整影響因素與系數(shù)研究〕，從人口因素、經(jīng)濟因素、制度政策因素以及社會因素等方面確定影響價格的因素，利用價格指數(shù)法、價格變動率法和時間序列分析法來決定各因素的修正系數(shù)。當前，市場比擬法在房產(chǎn)評估市場上的運用已經(jīng)比擬成熟，也得到了群眾的認可，且在不斷地完善和穩(wěn)步發(fā)展中。1.3研究內(nèi)容及方式方法。本文的評估對象是居民住房的價值，主要是選取A市西工區(qū)的小區(qū)樓房為實例，采用市場比擬法對正在開發(fā)中的類似樓房進行評估。本文采用比擬分析和案例研究的相結(jié)合的方式方法，立足于市場，通過調(diào)查問卷的方式方法來了解該市樓房的宏觀和微觀因素對房屋價格的影響程度。對于程度的把握是依靠對數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，把房產(chǎn)評估的影響因素進行比擬研究和總結(jié)，然后通過SPSS軟件進行分析，關(guān)鍵切入點是因變量〔交易額〕與自變量〔影響因素〕之間的回歸分析，以及多有變量之間的相關(guān)性分析。接下來對于這些分析結(jié)果進行處理，根據(jù)這些因素的影響程度賦予其合理的權(quán)重。權(quán)重確實定主要是為用于對評估對象價格的求取中。在這一經(jīng)過中會牽涉到因素的修正，而修正系數(shù)確實定能夠通過各因素權(quán)重的大小來確定。最后是對評估結(jié)果與實際價格之間的比擬，對于差異給出一定的分析，也針對評估方式方法和評估結(jié)果的缺乏給