工業(yè)園區(qū)前期介入物業(yè)管理方案

工業(yè)園區(qū)前期介入物業(yè)管理方案一、綜合管理服務標準(****年度)1.管理處設(shè)置園區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處，配置簡單辦公設(shè)備，辦公場所整潔有序。2.管理人員要求(1)管理處主任有物業(yè)管理員上崗證和管理處主任上崗證。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。3.服務時間周一至周五在園區(qū)管理處進行業(yè)務接待，周六、周日在指定地點進行業(yè)務接待。4.日常管理與服務(1)服務規(guī)范應符合遵義市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。(2)公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理二天內(nèi)完成(預約除外)。(3)對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復處理。(4)告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定園區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。(5)建立財務制度，對物業(yè)服務費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(6)制定物業(yè)維修計劃上報園區(qū)管委會。(7)建立園區(qū)物業(yè)管理檔案(包括設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等)。(8)制定園區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。(9)可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于園區(qū)住戶30%的業(yè)主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。(10)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。(11)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(12)對違反園區(qū)公約(臨時公約)或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。(13)各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準1.樓內(nèi)公共區(qū)域隔日清掃一次。(2)扶手、開關(guān)盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋隔日擦抹一次，2M以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每月清潔一次。(3)欄桿每半月擦抹一次。(4)天花板、公共燈具每半年除塵一次。(5)進戶門每月擦抹一次。(6)樓道玻璃每半年清潔一次。(7)天臺、屋頂每半年清潔一次。(8)垃圾收集業(yè)主自行投放至園區(qū)集中投放點。2.樓外公共區(qū)域(1)道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每二日清掃一次；明溝每半月清掃一次。(2)宣傳欄、小品等每季清潔一次，高桿路燈2M以上部分每半年清潔一次。(3)垃圾箱(房)垃圾房每周沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每周清潔一次，冬天每半月沖洗一次。(4)消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。三、公共區(qū)域秩序維護服務標準1.人員要求專職人員，工作認真負責，上崗時佩帶統(tǒng)一標志。2.門崗(1)主出入口24小時值班看守，邊門定時開放。(2)對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。3.巡邏崗(1)每天不定時在園區(qū)內(nèi)巡邏，并有巡邏記錄。(2)在遇到突發(fā)事件時，采取必要措施并及時報告管理處和相關(guān)部門。4.技防設(shè)施和救助(監(jiān)控崗)園區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應具備錄像監(jiān)控(監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、園區(qū)主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，24小時開通。5.車輛管理(1)設(shè)置簡易的交通標志。(2)車輛停放有序，備有必需的消防器材。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準1.公共綠化(1)草坪修剪:每年普修二遍以上。清雜草:每年除草三遍以上，控制雜草孳生。灌、排水:無明顯缺水枯黃，有積水采取排除措施。病蟲害防治:控制大面積病蟲害發(fā)生。(2)樹林修剪:喬、灌木每年適時修剪一次,籬、球每年修剪二遍以上,地被、攀援植物每年修剪、整理一次以中耕除草、松土:每年中耕除草不少于三遍，及時拔除大型雜草，控制大面積雜草發(fā)生。病蟲害防治:有針對性及時滅治，每年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生。扶正加固:發(fā)生倒伏及時扶正、加固。五、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準1.門窗每半年一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2.樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落。3.路燈、樓道燈完好率不低于70%。4.雨、污水管道園區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5.化糞池每半年檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。6.道路、場地等每季一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。7.安全標志對園區(qū)內(nèi)危險、隱患部位設(shè)置安全防范警示標志或維護設(shè)施。8.房屋結(jié)構(gòu)每年一次對房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。9.供水系統(tǒng)1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。10.排水系統(tǒng)1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。11.升降系統(tǒng)1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由園區(qū)管委會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12.弱電系統(tǒng)電子防盜門：定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。13.消防系統(tǒng)、消防栓定期巡檢；2、每年檢查一次消防水帶，保持消防器材有效使用；3、定期檢查滅火器，及時更新或充壓。備注：1、需對物業(yè)進行外墻清洗的，外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另計；2、電梯專用設(shè)備的養(yǎng)護和維保由物業(yè)使用人承擔，也可委托物業(yè)公司來養(yǎng)護和維保，費用按實際發(fā)生計算，先付費后使用的原則；3、業(yè)主需增加本物業(yè)服務標準中未包含的服務項目的，應相應增加相關(guān)費用。2016至2018年物業(yè)服務標準及收費標準(2017—2018年度)管理處人員崗位分布1.管理處經(jīng)理：1名2.客服主管：1名3.管理中心管理員：1名4收費員：1名5維修水電工：2名6秩序維護隊長：1名7.秩序維護員：11名(兩班制含輪休1名)8.保潔主管：1名9.保潔員：6名(含輪休1名)共計員工：25名(可按實際情況增減人員)本年度物業(yè)公司在鞏固上年度物業(yè)服務標準的基礎(chǔ)上，并根據(jù)園區(qū)實際情況提升物業(yè)服務標準，因物價上漲，用工成本上漲等情況物業(yè)服務標準按每平方米2.5元收取。其他物業(yè)收費見《工業(yè)園區(qū)前期介入物業(yè)管理委托合同》。一、綜合管理服務標準1.管理處設(shè)置園區(qū)內(nèi)設(shè)管理處，辦公設(shè)施設(shè)備較完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公整潔有序。2.管理人員要求(1)管理處主任有物業(yè)管理員上崗證和管理處主任上崗證。(2)管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，服務主動、熱情。3.服務時間周一至周日在管理處進行業(yè)務接待，并提供服務,每天接待時間不少于8小時。4.日常管理與服務(1)服務規(guī)范應符合遵義市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。(2)公開報修電話，24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成(預約除外)。(3)對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復處理。(4)告知業(yè)主或使用人裝修須知，制定園區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，監(jiān)督裝修過程，對違規(guī)裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。(5)建立財務制度，對物業(yè)服務費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。(6)制定物業(yè)維修計劃上報園區(qū)管委會。(7)建立園區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案(含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案)等。(8)制定園區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。(9)可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與不低于園區(qū)住戶60%的業(yè)主或使用人溝通，進行滿意情況測評，對測評結(jié)果進行分析并及時整改。(10)建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。(11)服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。(12)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。(13)對違反園區(qū)公約(臨時公約)或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門處理。(14)園區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務標準1.樓內(nèi)公共區(qū)域每日清掃一遍，每半月拖洗一次。(2)扶手、開關(guān)盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2M以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次，2M以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次。(3)欄桿每周擦抹二次。(4)天花板、公共燈具每季除塵一次。(5)進戶門每周擦抹一次。(6)樓道玻璃每月清潔一次。(7)天臺、屋頂每月清潔一次。(8)垃圾收集高層按幢設(shè)置垃圾收集點，多層按物業(yè)管理需要配置收集點，收集點每日清理一次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。2.樓外公共區(qū)域(1)道路地面、綠地、明溝道路地面、綠地每日清掃一次，無明顯暴露垃圾，無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。(2)宣傳欄、小品等每月清潔一次，高桿路燈2M以上部分每二月清潔一次。(3)垃圾箱(房)垃圾房每天沖洗一次，垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。(4)消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)，每半年滅鼠一次。三、公共區(qū)域秩序維護服務標準1.人員要求(1)設(shè)專職人員，身體健康，工作認真負責并定期接受專業(yè)培訓。(2)能處理和應對園區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。(3)上崗時佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整齊。(4)每位在崗保安人員配對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。2.門崗(1)主入口24小時值班看守，3小時立崗,次入口定時開放，有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。(2)封閉管理園區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進入園區(qū)。(3)對進出園區(qū)的車輛進行管理和疏導，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。3.巡邏崗(1)白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次，重點部位、重點區(qū)域每2小時巡邏一次，并有巡邏記錄。(2)在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應的應對措施，及時報告園區(qū)管委會和相關(guān)部門，協(xié)助采取有關(guān)措施。4.技防設(shè)施和救助(監(jiān)控崗)(1)園區(qū)應具備錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等三項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。(2)監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應按規(guī)定及時趕到現(xiàn)場進行處理，同時應接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。(3)園區(qū)有火警、警情應急預案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應組織不少于一次的防火應急預案演習。5.車輛管理(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。(2)及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。(3)車輛停放有序，車庫內(nèi)地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，車庫場地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務標準1.公共綠化(1)草坪修剪:每年普修四遍以上，草面基本平整。清雜草:每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。灌、排水:及時灌溉，保證有效供水，有積水及時排除。病蟲害防治:發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺。(2)樹林修剪:喬、灌木修剪每年二遍以上，無二級枯枝；蘺、球超過齊平線10cm應修剪，每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土:每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。病蟲害防治:有針對性及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10％。扶正加固:有倒伏傾向，及時扶正、加固。其他：喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長正常,缺枝、空檔不明顯。3.花壇花境布置：一年中有二次以上花卉布置。補種：缺枝倒伏不超過十處。五、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準1.門窗每季一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。2.樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，面磚、地磚平整，無大面積起殼、缺損現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。3.路燈、樓道燈完好率不低于80%。4.雨、污水管道園區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年檢查一次，并視檢查情況及進清掏。5.化糞池每季度檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。6.道路、場地等每月一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。7.安全標志對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。8.房屋結(jié)構(gòu)每年二次對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞或者需要更新改造的，及時編制維修計劃，向園區(qū)管委會提出報告和建議，根據(jù)園區(qū)管委會決定，組織實施。9.供水系統(tǒng)1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標準。3、高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養(yǎng)。10.排水系統(tǒng)1、每天二次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。2、每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、每年清洗暴氣機空氣濾網(wǎng)二次，如有破損立即更換。11.升降系統(tǒng)1、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。3、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。4、電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由園區(qū)管委會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。12.弱電系統(tǒng)1、樓宇對講系統(tǒng)(可視)：每周一次進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講(可視)功能正常，語音(圖像)清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常；2、周界報警：24小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器準確地識別報警區(qū)域；3、監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常；4、電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期地進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常。13.消防系統(tǒng)1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常；2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好；3、每周三次檢查火警功能、報警功能是否正常；4、每年試驗一次探測器，火災探測器及時清洗或更換；5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查；6、每月檢查一次滅火器，及時更新或充壓備注：1、需對物業(yè)進行外墻清洗的，外墻清洗的頻次、標準自行約定，費用另計；2、電梯專用設(shè)備的養(yǎng)護和維保由物業(yè)使用人承擔，也可委托物業(yè)公司來養(yǎng)護和維保，費用按實際發(fā)生計算，先付費后使用的原則；3、業(yè)主需增加本物業(yè)服務標準中未包含的服務項目的，應相應增加相關(guān)費用。下一年度根據(jù)園區(qū)實際情況和園區(qū)管委會以及物業(yè)使用人的需求可再次提升物業(yè)服務標準。針對本項目物業(yè)公司爭取在四年內(nèi)達到遵義市物業(yè)服務示范小區(qū)的標準，在八年內(nèi)達到貴州省物業(yè)服務示范小區(qū)的標準。*********物業(yè)管理有限責任公司萬科前介規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè))3.1集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2各地物業(yè)公司負責參照本工作指引，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。3.3各地產(chǎn)公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關(guān)資料，共同研究，聽取采納合理的建議，對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4．方法和過程控制4.1物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。4.2前期介入的一般程序4.2.1雙方確定工作內(nèi)容要求;4.2.2物業(yè)組成工作小組;4.2.3制定工作計劃;4.2.4計劃實施，物業(yè)應重點關(guān)注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。4.2.5物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資料，以備復查。4.2.6對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務等。4.3前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。4.3.1規(guī)劃設(shè)計階段包括：對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。4.3.2營銷策劃階段包括：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。4.3.3施工建設(shè)階段包括：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5．規(guī)劃設(shè)計階段介入5.1規(guī)劃設(shè)計評估準備5.1.1規(guī)劃設(shè)計評估需要獲得的資料。5.1.1.1報批報建文件《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。5.1.1.2企劃文件位、目標客戶資料。5.1.1.3設(shè)計文件總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙(平面圖、立面圖、透視圖)〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。5.1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設(shè)計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。5.1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。5.2項目評估細則。5.2.1總體評估。5.2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。5.2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。5.2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。5.2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。5.2.1.5設(shè)備、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。5.2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。5.2.1.7安全防衛(wèi)設(shè)計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。5.2.1.8智能化配置先進，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。5.2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。5.2.1.10各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。5.2.2分類評估5.2.2.1安保布局a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速(詳見5.2.2.6智能化設(shè)備)。5.2.2.2消防布局a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理，使用可靠。b)消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c)消防登高面(場地)設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。5.2.2.3交通布局a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b)主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c)機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5)，便于停放。d)有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。5.2.2.4生活配置a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d)如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。5.2.2.5設(shè)備配套a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應設(shè)疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。5.2.2.6智能化配置a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d)中央控制中心位置宜設(shè)于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。e)智能化設(shè)備和技術(shù)應考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標準化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。5.2.2.7房屋單體a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度(安裝空調(diào)要求)，隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f)廚房設(shè)計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設(shè)置合理，便于檢修。j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分(一般不少于250mm)，應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。k)底層地坪應充分考慮防潮措施。l)房型設(shè)計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時，應考慮防盜措施。n.10M)，宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。5.2.2.8室內(nèi)配置a)室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b)室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c)室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。i)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。5.2.2.9綠化配置a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。5.2.2.10景觀配置a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b)采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c)水系岸床設(shè)計應考慮防滲漏效果。d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設(shè)備、設(shè)施。e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。5.2.2.11公共空間a)應充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。e)各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設(shè)置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應保護措施。h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。5.2.2.12生態(tài)環(huán)保a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。5.2.2.13管理用房a)物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。b)業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處5.2.2.14新材料、新技術(shù)a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。b)試驗性新材料、新技術(shù)應充分論證，先行試點。c)采用新材料、新技術(shù)應預留充足備品備件。d)采用新材料、新技術(shù)應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。5.2.2.15管理成本測算a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設(shè)計。5.2.2.16與相似典型項目的比較a)相似點b)差異點c)優(yōu)勢d)劣勢e)改進建議5.3規(guī)劃設(shè)計評估的程序：5.3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估，并提供評估報告。5.3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。5.3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。5.3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。5.3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。5.3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進行評審。5.3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。5.3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。5.3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。5.4此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關(guān)系類型，責任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。6.營銷策劃階段介入6.1營銷策劃介入程序與內(nèi)容6.1.1物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務書和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求，同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設(shè)計的核心。物業(yè)管理概念研究完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。詳見《物業(yè)指引》。6.1.2《物業(yè)管理方案》策劃：一般在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定《物業(yè)管理方案》，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見《物業(yè)管理方案策劃指引》。6.1.3《物業(yè)管理方案》經(jīng)地產(chǎn)確認后，據(jù)此在房屋銷售前簽訂《物業(yè)管理委托合同》，同時物業(yè)應協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》。6.1.4物業(yè)應主動了解地產(chǎn)在銷售時對外宣傳和承諾的內(nèi)容，根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料，地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關(guān)的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關(guān)人員參加相關(guān)培訓，根據(jù)地產(chǎn)委托要求，物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣，了解客戶情況，進行客戶調(diào)查，并現(xiàn)場解答有關(guān)物業(yè)管理承諾問題。7．施工建設(shè)階段介入7.1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5個月。7.2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容7.2.1成立介入小組，一般2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設(shè)定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。7.2.2介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。7.2.3實行填報前期介入情況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進所呈報問題解決情況。7.2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會，及時溝通相關(guān)問題和進度。7.2.5物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的重要問題應以書面報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導，并跟進問題整改落實情況。7.2.6物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點7.2.6.1了解委托項目各類機電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。7.2.6.2地下室工程地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：a)無論采取何種防水設(shè)計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設(shè)計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于2分鐘(用機械攪攔)；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預埋件的埋設(shè)應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此