商業(yè)地產(chǎn)之策劃與設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)：是魚？還是熊掌？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與商業(yè)的策劃、設(shè)計(jì)及運(yùn)營管理是緊密相連的。商業(yè)策劃可包含：項(xiàng)目的定位策劃、項(xiàng)目主題、設(shè)計(jì)配合、招商策劃、運(yùn)營配合等等。商業(yè)設(shè)計(jì)可包含：建筑綜合設(shè)計(jì)、資本運(yùn)營設(shè)計(jì)等。運(yùn)營管理可包含：招商管理、商業(yè)活動、商戶調(diào)整、商業(yè)物業(yè)管理等等。項(xiàng)目前期的側(cè)重點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)之策劃與設(shè)計(jì)WWW.SUNYAT.COM新接手的商業(yè)項(xiàng)目該如何入手？問題1：商業(yè)項(xiàng)目的定位一般過程及方法？簡單的說：地產(chǎn)界名言：“地段、地段、還是地段！”而那對于項(xiàng)目前期來講：定位前期做到：“了解、了解、深入了解！”具體的說：一、城市宏觀了解盡量多的了解當(dāng)?shù)厥袌龅母黝惿虡I(yè)行情。其可以包括當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鲂星?、商業(yè)分布業(yè)態(tài)、當(dāng)?shù)刂虡I(yè)企業(yè)或全國戰(zhàn)略商業(yè)巨頭項(xiàng)目布點(diǎn)、當(dāng)?shù)爻鞘蠫DP、居民CPI水平等等。

目的：就是要讓自己能很快速的融入當(dāng)?shù)厥袌?，就好像你在?dāng)?shù)厣盍撕枚嗄暌粯?。二、對各類繁瑣的?shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析分析可以包括：當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展重點(diǎn)、未來5～10年的發(fā)展區(qū)域及趨勢、目前商業(yè)發(fā)展的區(qū)域及飽和程度、居民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等等。另外，對所接手的項(xiàng)目的周邊條件也要進(jìn)行有系統(tǒng)的了解和分析，總結(jié)項(xiàng)目的各種優(yōu)勢和劣勢。

目的：商業(yè)項(xiàng)目前期雛形定位是需要有效的數(shù)據(jù)來說話的。商業(yè)地產(chǎn)首先是應(yīng)該圍繞商業(yè)來轉(zhuǎn)，而不是地產(chǎn)本身。

三、信息匯總四、地塊分析步驟

1、現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；交通便利，停車方便。

2、宏觀區(qū)域分析消費(fèi)商圈構(gòu)成：主圈--65％顧客；小型商店主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘；大型商場主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具20分鐘以內(nèi)。次圈--25％顧客；小型商店主圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘；大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具40分鐘以內(nèi)。邊圈--10％顧客；小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分鐘以上；大型商場主圈在8公里以外，任何交通工具40分鐘以上。

目標(biāo)市場的考慮因素：城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等；項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況，恩格爾系數(shù)；居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等。人流研究：人流數(shù)量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)，對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等；3、客戶群體定位消費(fèi)群、投資群、商戶群、競爭對手消費(fèi)群考慮地域差異、宗教，民族，年齡，性別等；尋找消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)；逛商場頻度是影響商場人流的關(guān)鍵；商戶群設(shè)店商家的選址意向；設(shè)店商家的設(shè)店標(biāo)準(zhǔn)；百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要；投資群投資類型、租金范圍及交納方式等，即投資動向；經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、輻射范圍等；4、業(yè)態(tài)組合5、經(jīng)營定位方式經(jīng)營方式服務(wù)于商業(yè)定位；經(jīng)營方式與商業(yè)定位相互促進(jìn)、相得益彰；根據(jù)企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營目標(biāo)、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素一般可以采用以下幾種方式：場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由開發(fā)商自己經(jīng)營管理；委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理統(tǒng)一招租部分經(jīng)營租賃加部分出售店中店時(shí)差分租售后包租多種租賃形式組合場內(nèi)商鋪既不出售也不出租，將由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。將場內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租給實(shí)際用家，所有者獲取租金收益，實(shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪?zhàn)誀I。是一種高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在于檔位是全開放式的，店中店是在一個(gè)大的商業(yè)空間中劃分出一個(gè)個(gè)小的獨(dú)立的封閉型的集中的檔位空間。利用不同業(yè)態(tài)、不同營業(yè)時(shí)間要求進(jìn)行時(shí)段季節(jié)性的時(shí)差租賃，通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同經(jīng)營時(shí)間的交叉，可以使商鋪的時(shí)間價(jià)值得到最大體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效果。將商場內(nèi)一定面積商鋪分割成多個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購買者作出一定的投資回報(bào)承諾。包括“返租回報(bào)”“帶租約銷售”“利潤共享”“保底分紅”。依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤最大化。自營6、主題定位的設(shè)計(jì)結(jié)合商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)容組合可以使用一定量的“模式組合”，但是前提就是項(xiàng)目的主題定位思路要明確，其必須能符合當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的規(guī)律及發(fā)展趨勢為前提。問題2：實(shí)踐項(xiàng)目中一般碰到哪些業(yè)態(tài)，各自經(jīng)營特點(diǎn)，盈利模式？五、商業(yè)定位對商業(yè)地產(chǎn)的影響案例：正大廣場的定位轉(zhuǎn)型正大廣場發(fā)展商：泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司；建筑設(shè)計(jì)：美國捷得國際建筑事務(wù)所；開業(yè)時(shí)間：2002年；投資總額：4.5億美元；項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)陸家嘴西路168號；用地面積：3.1公頃；總建筑面積：241，000平方米；商業(yè)面積：24萬平米；總停車位：1200個(gè)；上海正大廣場將項(xiàng)目定位成“家庭娛樂消費(fèi)中心”，調(diào)整項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲的比例，引進(jìn)國際知名連鎖服裝品牌，削弱主力店，加強(qiáng)次主力店，使原來連年虧損、招商困難的廣場走出泥坑，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。初衷是在浦東豎立一座“恒隆廣場”，可是25萬平方米的體量卻始終面臨人氣不足、招商困難；鑒于上海近期最大的消費(fèi)群是中產(chǎn)階層，消費(fèi)增長最大的是擁有孩子的中產(chǎn)家庭。因此決策：主打家庭牌，提出家庭共享空間、父母分享空間和兒童獨(dú)享空間三個(gè)空間的發(fā)展理念。正大廣場轉(zhuǎn)向“華東地區(qū)最具影響力的家庭休閑購物娛樂中心”；轉(zhuǎn)型后的招商首先從6~10樓出擊。原先800平方米的湯姆熊室內(nèi)游藝場擴(kuò)大為5000平方米，引進(jìn)了全球最大的玩具零售品牌玩具反斗城、日本室內(nèi)真冰溜冰場等大型娛樂項(xiàng)目。在陸續(xù)以低租金引進(jìn)了KTV、健身美容館、國際親子教育中心、家庭牙科診所等文體娛樂項(xiàng)目后，高樓層的空缺得以填滿，人氣也得以充分調(diào)動。同時(shí)將正大百貨的營業(yè)面積大幅縮減，引進(jìn)單店經(jīng)營面積都在1500平方米ＺＡＲＡ、Ｈ＆Ｍ、Ｃ＆Ａ、優(yōu)衣庫等時(shí)尚品牌六、商業(yè)運(yùn)營模式地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位即是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的內(nèi)在邏輯流程。商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo)地位即是指商業(yè)運(yùn)營商除完成商業(yè)運(yùn)營外，還參與地產(chǎn)開發(fā)（主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃），并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營過程的資本運(yùn)營。商業(yè)運(yùn)營商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢：商業(yè)運(yùn)營商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營可與商業(yè)運(yùn)營耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營渠道和手段。典型如頤高商業(yè)地產(chǎn)模式。首頁SHANGHAISUNYATARCHITECTUREDESIGNCO.,LTDWWW.SUNYAT.COM中國商業(yè)地產(chǎn)：殺豬和養(yǎng)魚vs探討：不同的運(yùn)營主體對商業(yè)項(xiàng)目的影響？蝸牛

綜觀國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界，這幾年也是風(fēng)起云涌，各路豪杰紛紛亮相登場，經(jīng)過幾年發(fā)展，各路豪杰也形成了不同的路數(shù)，按照對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游投資者以及商家的不同的理念、態(tài)度和操作風(fēng)格，可以簡單地把這些商業(yè)地產(chǎn)界的豪杰劃分成商業(yè)地產(chǎn)殺豬派和商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚派：

不管下游投資者和商家死活，只考慮自己利益最大化的經(jīng)營者可以稱之為“殺豬派”；

有長遠(yuǎn)想法，愿意暫時(shí)犧牲眼前利益，考慮下游投資者和商家的利益，以求放長線釣大魚的經(jīng)營者可以稱之為“養(yǎng)魚派”。

不得不提的萬達(dá)地產(chǎn)王健林：作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一鐵面屠夫。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（部分）城市商務(wù)核心區(qū)北京CBD萬達(dá)廣場、北京石景山萬達(dá)廣場、濟(jì)南泉城路萬達(dá)廣場、武漢萬達(dá)廣場、天津金街萬達(dá)廣場、大連萬達(dá)中心（在建）唐山萬達(dá)廣場（在建）、青島CBD萬達(dá)廣場（在建）、蘇州萬達(dá)廣場（在建）、西安解放路萬達(dá)廣場（在建）、石家莊萬達(dá)廣場（在建）、濟(jì)南市中心區(qū)萬達(dá)廣場（在建）、包頭萬達(dá)廣場（在建）、呼和浩特萬達(dá)廣場（在建）城市副中心區(qū)上海五角場萬達(dá)廣場、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場、哈爾濱中央大街萬達(dá)廣場、沈陽太原街萬達(dá)廣場、寧波萬達(dá)廣場、西安碑林區(qū)萬達(dá)廣場、成都錦華路萬達(dá)廣場、沈陽鐵西區(qū)萬達(dá)廣場（在建無錫萬達(dá)廣場（在建）、重慶萬達(dá)廣場（在建）、天津河?xùn)|區(qū)萬達(dá)廣場（在建）、成都金牛區(qū)萬達(dá)廣場（在建）城市郊區(qū)上海南匯萬達(dá)廣場（在建）、上海嘉定萬達(dá)廣場（在建）、淮安萬達(dá)廣場（在建）、南京建鄴萬達(dá)廣場（在建）、長春紅旗街萬達(dá)廣場（在建）、總太原萬達(dá)廣場（在建）“王健林的屠刀“

在萬達(dá)早期商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐中，利用沃爾瑪?shù)葒H商業(yè)巨頭進(jìn)行瘋狂炒作，忽悠商鋪投資者，把商鋪賣出天價(jià)，屢屢創(chuàng)造僅靠賣商鋪就收回整個(gè)項(xiàng)目全部或大部分投資的“奇跡”，王健林手中的屠刀不可謂不鋒利。但這“奇跡”是以嚴(yán)重透支商業(yè)地產(chǎn)下游投資者以及商家的未來利益為代價(jià)的，當(dāng)這種透支違背了市場規(guī)律、超過了市場承受的極限的時(shí)候，萬達(dá)必然遭到來自市場的報(bào)復(fù)，天價(jià)商鋪無人承租，業(yè)主的回報(bào)成水中月鏡中花。結(jié)果在長春、沈陽等地，萬達(dá)都被商鋪投資者以欺詐告上法庭，在長春，甚至釀成流血事件。

“王健林的思考”王健林對商業(yè)地產(chǎn)思考的深度在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中也是出類拔萃的，這種思考的深度加上軍人出身的他對執(zhí)行力的執(zhí)著造就了今天的萬達(dá)。王健林突出的學(xué)習(xí)能力表現(xiàn)之一，就是長春沈陽等地萬達(dá)與業(yè)主發(fā)生的沖突，讓王健林意識到出售商鋪對未來長期經(jīng)營帶來的危害，而迫使開發(fā)商賣商鋪的根本原因就在于國內(nèi)的金融體制無法支持開發(fā)商以出租為中心的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，這是促使萬達(dá)在融資環(huán)節(jié)尋求突破的根本動力。在萬達(dá)通過麥格理銀行發(fā)行CMBS之后，萬達(dá)解決了長期發(fā)展的融資瓶頸問題，所以目前萬達(dá)在開發(fā)的第三代城市綜合體中已經(jīng)不再賣商鋪了。第一鐵面屠夫放下屠刀，立地成佛，殺豬派正在向養(yǎng)魚派轉(zhuǎn)型，未來有可能成為中國商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚派的領(lǐng)軍人物。

“笑面屠夫”－－潘石屹

潘石屹中國商業(yè)地產(chǎn)第一笑面屠夫。與王健林鐵面屠夫的風(fēng)格完全不同，潘石屹從來都是一張笑咪咪的臉面對公眾的，所以他給大家的感覺就是：這個(gè)屠夫不太冷。

但笑面屠夫操作起商業(yè)地產(chǎn)，其算計(jì)之精妙、手段之純熟、心機(jī)之毒辣，完全是殺豬不眨眼、吃人不吐骨頭的作風(fēng)，潘石屹這張招牌式的笑臉活脫脫就是一幅精明投機(jī)商人的典型臉譜。潘石屹項(xiàng)目的特點(diǎn)潘石屹玩SOHO，有幾個(gè)特點(diǎn)：一、是選址堅(jiān)決不離CBD，用潘石屹自己的話：“在CBD，多貴的地我都敢拿，但出了CBD，我的心里就沒譜了?！?二、是堅(jiān)決把產(chǎn)品做成－－“投資產(chǎn)品”。其主要面對那些手里有錢的投資客，不再考慮自住的需要，所以潘石屹的商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)大資本家開發(fā)投資品給小資本家玩的游戲。

三、是堅(jiān)決以賣為主，而且一定要賣出天價(jià)，把好位置的商鋪留下來搞拍賣，創(chuàng)造“鋪王”已經(jīng)成為潘石屹玩的爐火純青的游戲。

四、是只負(fù)責(zé)物業(yè)管理，不負(fù)責(zé)商業(yè)管理。潘石屹聘請港鐵物業(yè)做物業(yè)管理，至于什么業(yè)態(tài)組合、主題商業(yè)、統(tǒng)一的商業(yè)管理等等，潘石屹是不感冒的。潘石屹的態(tài)度是認(rèn)為商業(yè)要無為而治，商鋪?zhàn)饨o誰是業(yè)主自己的事，他的租務(wù)部可以代理商鋪出租，但潘石屹絕不承擔(dān)包租或返祖的義務(wù)，因?yàn)榕耸傩睦矸浅Ｇ宄?，那些用天價(jià)賣掉的商鋪要想以不低于8%的回報(bào)率租出去比登天還難。有人測算，朝外SOHO的很多商鋪的回報(bào)率，連4%都不到。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人皆視產(chǎn)權(quán)散賣為畏途之后，潘石屹堅(jiān)持產(chǎn)權(quán)散賣，并且絕不負(fù)責(zé)后期商業(yè)運(yùn)營管理，而這種將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到小投資客手里的做法竟然始終得到一大幫小投資客的追捧，讓潘石屹在殺豬的道路上越走越寬廣，可見潘石屹這個(gè)笑面屠夫?qū)π⊥顿Y客心理把握之精準(zhǔn)。潘石屹給中國商業(yè)地產(chǎn)的殺豬派樹立了一個(gè)成功的榜樣，預(yù)示了商業(yè)地產(chǎn)殺豬事業(yè)的廣闊前景，這種前景必將吸引更多的屠夫投身到這個(gè)殺豬的事業(yè)中來。案例：北斗星商業(yè)廣場——銷售先導(dǎo)型商業(yè)地產(chǎn)銷售先導(dǎo)型的原因：①、住宅開發(fā)模式的影響―――銷售回款，滾動開發(fā)。②、概念理解及自身設(shè)定的誤區(qū)―――所謂商業(yè)地產(chǎn)“商業(yè)先行，地產(chǎn)輔助”。③、不知山有多高、水有多深。―――迫于持續(xù)經(jīng)營資金的不足，無奈銷售。④、返租模式的泛濫使用―――商業(yè)模式的不合理或蓄意使用只會傷害更多投資者。所以，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要解決的問題：①、確定商業(yè)經(jīng)營主題、合理引導(dǎo)消費(fèi)、培育市場口碑是關(guān)鍵。②、衡量市場成熟期限，確定培育市場經(jīng)營資金，合理安排自身財(cái)務(wù)狀況。③、衡量自身資金缺口，合理運(yùn)用介入資金。④、從始至終，牢牢掌握商業(yè)經(jīng)營權(quán)。中國養(yǎng)魚派的代表人物－－問題商人黃光裕

黃光裕：來自家電零售業(yè)的養(yǎng)魚派。國美的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，典型的包括國美第一街、明天第一街、鵬潤國際時(shí)尚交易中心等。國美第一街的商鋪，從定價(jià)策略上沒有采取殺豬定價(jià)法，而是考慮市場能承受的租金、以及投資者能接受的最低的投資回報(bào)率，來測算國美第一街的商鋪定價(jià)，普遍只有1萬多，與住宅的價(jià)格相差無幾。在促銷措施方面，國美采取“買鋪即返三年租金”及“零租金”進(jìn)駐經(jīng)營營銷模式，這兩招主要針對投資客和進(jìn)場商家，返租金的做法是為了讓投資者得到利益，而零租金進(jìn)場經(jīng)營是為了降低進(jìn)場商戶的經(jīng)營壓力，這都需要開發(fā)企業(yè)做出實(shí)實(shí)在在的利益讓利，平衡開發(fā)商、投資客與進(jìn)場商戶這三方的利益。另外國美第一街成立了專業(yè)的商業(yè)管理公司，采取“五統(tǒng)一”：包括統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營、統(tǒng)一管理，并且堅(jiān)持“炒作商鋪不如炒作商氣”的理念等等。

區(qū)別國美的這一系列做法，我們可以明顯的感受到開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)與零售商做商業(yè)地產(chǎn)的巨大差異，不論在經(jīng)營理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)策略、市場推廣以及經(jīng)營模式上黃光裕都與王健林、潘石屹等殺豬派完全不同。究其原因區(qū)別就在王健林、潘石屹是從住宅行業(yè)發(fā)家的，習(xí)慣于暴利與掠奪，而黃光裕是從利潤微薄的尸橫遍野的零售業(yè)殺出來的，家電零售是一個(gè)競爭非常充分的領(lǐng)域，一臺空調(diào)比對手高10元就會影響銷量，所以國美對市場競爭、對價(jià)格都極其敏感，也形成了真正視消費(fèi)者為上帝的經(jīng)營思想。國美的賺錢之道事實(shí)上，國美做為國內(nèi)最大的家電渠道商，它早已不是純粹的靠賣家電賺錢，而是靠給家電制造商提供經(jīng)營場所向進(jìn)場商家收取各種費(fèi)用來賺錢，國美事實(shí)上已經(jīng)演變成賣場經(jīng)營者，而賣場經(jīng)營者本質(zhì)上是在地產(chǎn)的基礎(chǔ)上提供增值服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值的。國美做為賣場經(jīng)營者，場地的租金就是它的成本，這個(gè)成本直接影響它的利潤，國美對商家選址的困難有切膚之痛，對商家與地主的利害關(guān)系是非常清醒的，當(dāng)國美做地主的時(shí)候，它非常清楚，自己的商鋪要想好賣，一定要讓投資者獲得滿意的回報(bào)，而投資者的回報(bào)依賴于進(jìn)場商家的租金，所以國美不會打碎商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間的共生共存的關(guān)系。至于促銷時(shí)采用的返三年租金、零租金進(jìn)場經(jīng)營、以及炒作商鋪不如炒作商氣等，都是國美做家電銷售促銷時(shí)手段的翻版，對此國美是爐火純青的。國美的啟示商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始尊重商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)律，開始重視后期運(yùn)營管理，開始用養(yǎng)魚的策略去培育商圈氛圍，這種做法還是非常值得肯定的。我們期待黃光裕的國美地產(chǎn)做為中國商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)魚派的代表，為這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展，樹立一個(gè)有遠(yuǎn)見的尊重市場規(guī)律的樣板?！皵?shù)碼賣場渠道革命者”－－翁南道翁南道

數(shù)碼賣場渠道革命者，藍(lán)色地產(chǎn)模式創(chuàng)建者，浙江頤高集團(tuán)掌門人。

2006年11月，翁南道與大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林一同被評為“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物”。

翁南道的創(chuàng)新主要有兩個(gè)：一個(gè)是頤高數(shù)碼廣場的“亞渠道模式”一個(gè)是所謂“藍(lán)色地產(chǎn)模式”所謂“亞渠道模式”，核心就是頤高數(shù)碼賣場本身并不靠銷售IT產(chǎn)品盈利，而是為IT經(jīng)銷商提供一個(gè)經(jīng)營場所，頤高做綜合性的渠道整合服務(wù)商，賺取房租的差價(jià)和增值服務(wù)費(fèi)。“藍(lán)色地產(chǎn)模式”本質(zhì)就是用數(shù)碼賣場挖掘商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。這種挖掘主要有兩種方式，一是把舊樓盤拿過來改造成數(shù)碼賣場，二是打造電子信息科技街。案例頤高成功解救了不少因?yàn)檫\(yùn)營失敗而成為重大遺留問題的"爛尾樓"，諸如廣州天河壬豐大廈、寧波亞細(xì)亞數(shù)碼港等原先多年無人問津并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手的爛盤，而今卻被打造成了黃金地塊，讓業(yè)主擁有了穩(wěn)定的收益。而打造科技街則始于2002年頤高在地方政府的支持下把杭州文三街打造成全國一流的電子信息一條街，在頤高的運(yùn)作下，文三路電子信息街區(qū)聚集了包括頤高數(shù)碼廣場在內(nèi)的五大數(shù)碼賣場、28棟寫字樓以及大批高校、高新技術(shù)企業(yè)，構(gòu)成了國內(nèi)成為國內(nèi)最具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)氛圍、創(chuàng)業(yè)氛圍的電子信息科技街。其與國美區(qū)別國美的家電賣場與國美的商業(yè)地產(chǎn)之間沒有什么聯(lián)系，而頤高卻是利用它的數(shù)碼賣場的價(jià)值提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)樵鲋笛杆?，藍(lán)色地產(chǎn)模式廣受各地政府歡迎，頤高藉此在全國陸續(xù)擁有了十多棟自有物業(yè)賣場和大廈。很多樓盤在頤高接手一段時(shí)間后價(jià)值成倍增長。頤高啟示做為專業(yè)數(shù)碼賣場的經(jīng)營者，頤高其實(shí)已經(jīng)是一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商了。而在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，只有持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營才是保障業(yè)主收益的最根本要素，頤高經(jīng)營數(shù)碼賣場的經(jīng)驗(yàn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營提供了保障，為頤高從賣場經(jīng)營者進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了強(qiáng)有力的保障，頤高又給中國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域貢獻(xiàn)了一個(gè)成功的典范。案例：十尚坊

——統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)型商業(yè)地產(chǎn)建筑類型：社區(qū)型沿街商業(yè)十尚坊原為住宅社區(qū)的沿街商業(yè)街店鋪，經(jīng)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)后，實(shí)行統(tǒng)一招商管理。先后引進(jìn)多家知名餐飲企業(yè)，內(nèi)容涵蓋豐富。為保障各經(jīng)營者的利益，同類型內(nèi)容決不重復(fù)招商，2007年榮獲上海十大特色街坊之一。

養(yǎng)魚派特點(diǎn)除了黃光裕和翁南道，中國的商業(yè)地產(chǎn)界還有不少養(yǎng)魚派的代表人物，這些人的一個(gè)共同點(diǎn)就是從商業(yè)領(lǐng)域涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。關(guān)鍵的因素

他們所處的行業(yè)都是競爭非常充分的行業(yè)，任何不以消費(fèi)者為導(dǎo)向的做法都會導(dǎo)致企業(yè)的滅頂之災(zāi)。而象潘石屹這樣的開發(fā)商，從一開始就從投機(jī)起家，對于潘石屹而言，他的客戶是商鋪投資者而不是進(jìn)場的商家，也不是最終的消費(fèi)者，所以潘石屹玩的是大資本家開發(fā)投資品給小資本家玩的游戲，只要投資客追捧，潘石屹就可以把殺豬的游戲一直玩下去。王健林與潘石屹的不同在于，王健林已經(jīng)不再給商鋪投資者造夢了，王健林現(xiàn)在造夢的對象已經(jīng)變成國際資本市場了，但一個(gè)理性規(guī)范的資本市場是沒那么好蒙的，所以王健林必須回歸到商業(yè)規(guī)律的本質(zhì)上來，當(dāng)他回歸自己持有物業(yè)自己出租經(jīng)營的時(shí)候他最終會明白他是根本無法獲得天價(jià)租金收入的！所以，從萬達(dá)從第三代產(chǎn)品開始就走綜合體商業(yè)模式，以商業(yè)體為先鋒，以住宅體銷售為實(shí)體，實(shí)現(xiàn)投資回款的目標(biāo)。

指導(dǎo)思想殺豬派遵循的是投資市場或者資本市場的博弈規(guī)則，只要有投資客愿意買單博弈游戲就可以不斷地玩下去，至于最后火球落到誰的手里，完全不是開發(fā)商的事，愿賭服輸嘛！養(yǎng)魚派知道殺豬派的這個(gè)游戲并不好玩，所以必須回歸到商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)在規(guī)律上來，充分考慮下游投資者和商家以及最終消費(fèi)者的利益，以和諧的思想構(gòu)建一個(gè)長久的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，所以養(yǎng)魚派必須抑制自己對暴利的渴望以及對自身利益最大化的沖動。

兩派將在很長時(shí)間內(nèi)共存，并且相互競爭且相互依存，相互吸收對方的精髓，不斷地演化，不斷地融合。如果說殺豬派體現(xiàn)的是人性的自然本性，放縱對物欲的追逐而不加約束，養(yǎng)魚派的思想就是道家的“無為”思想，以“無私”、“不爭”的態(tài)度求得“以其無私而成其私”的境界。殺豬派與養(yǎng)魚派二者之間的博奕，就是一幅周易的太極圖。－－其最理想的境界就是中庸

換了今天的時(shí)髦詞匯就是。。。。。?！昂椭C”

結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)前期的戰(zhàn)略思想決定了其商業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)的定位及設(shè)計(jì)思路，也最終影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期的運(yùn)營及成功與否！我們說：“一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目賣的非?；鸨?，只能是說明銷售手法的成功，其最總能否長生不衰的持續(xù)經(jīng)營下去，這才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來成功的王道～！”前期策劃和設(shè)計(jì)的主軸線1、以項(xiàng)目市場本身適合的發(fā)展為主軸線，圍繞著地