樺甸市場分析報告

樺甸·羅蘭圣菲項目市場分析報告長春中原地產(chǎn)代理有限公司樺甸項目組2014/09/23壹號學府蘭亭紳苑濱河國際客運站羅蘭圣菲樺甸站金城公園樺甸四中新城國際百姓城市廣場市政府輝發(fā)河圓方興港家園上東錦園渤海一號中興·紫金華府孔雀城富陽小區(qū)紅升嘉園樺甸市樓盤分布圖鎖定項目競品:根據(jù)企業(yè)品牌相似度、樓盤資源、產(chǎn)品重合度、到訪客戶提及率及項目整體定位等綜合因素選擇競品項目。競品項目的產(chǎn)品形式與本案的重疊度越高，說明此項目與本案的競爭越激烈品牌相似度、資源重合度產(chǎn)品重疊度客戶的提及率確定競品的標準競品品牌與資源占有與本案越類似，越具備直接競爭。到訪客戶提及率越高，說明客戶的猶豫程度越高，此項目分流本案客戶的可能性就越大。由此確定羅蘭圣菲競品，主流競品：孔雀城、蘭亭紳苑、新城國際、濱河國際、圓方興港家園孔雀城樺甸市中高端樓盤，南加州建筑風格，皇家園林景觀，景觀示范區(qū)在樺甸市首屈一指。鎖定市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，因拖欠工程款導致口碑較差，目前營銷推廣支撐力度大，不斷推陳出新逐步好轉(zhuǎn)。優(yōu)劣勢分析：項目規(guī)模較大：總建面50萬平；A\B區(qū)為現(xiàn)房，C區(qū)2015年年底交房五重景觀示范區(qū)及樣板間展示；營銷推廣力度較大：首付9999元再送18000元，打婚房學區(qū)房首選概念。10元買套房，眾籌抽房抽手機，聚人氣，推廣和活動力度較大。項目因拖欠工程款問題，導致項目口碑不好?；A信息開發(fā)商長春時代樺甸富森地產(chǎn)置業(yè)施工企業(yè)新星宇項目位置樺甸大街與金華路交匯企劃代理攬勝機構占地面積23萬建筑面積50萬建筑風格南加州容積率1.9綠化率40%開工時間2012.5景觀類型皇家園林建筑結構磚混、框架開發(fā)周期3期總建棟數(shù)85棟項目主打婚房學區(qū)房概念；城鄉(xiāng)客群比例大概為6:4銷售及推廣分析銷售情況簡析：整個孔雀城項目分3期開發(fā)；項目共規(guī)劃5000套左右產(chǎn)品，至今共推出：A區(qū)700套左右，C區(qū)120套左右至今銷售：A區(qū)620套C區(qū)20套左右尚有4000套左右房源未推。價格優(yōu)惠：全款97折，按揭98折客戶簡析：成交客戶認同點：園林環(huán)境、開發(fā)商品牌等未成交客戶抗性：價格、位置客戶構成比例：農(nóng)村：市區(qū)=3：7推廣情況：濱河國際一一期二期住宅優(yōu)劣勢分析：園區(qū)品質(zhì)低，受競品影響較大。超低價格入市；客群定位準確：針對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民；戶型50-130平之間，以80.7平方米兩室兩廳大戶型產(chǎn)品為主，全部為剛需產(chǎn)品；準現(xiàn)房銷售；首付分期僅2萬，其余交房付。樺甸市普通住宅，中式建筑風格，中式園林景觀，戶型50-130平之間，以80.7平方米兩室兩廳大戶型產(chǎn)品為主，全部為剛需產(chǎn)品，主打?qū)W區(qū)房?；A信息開發(fā)商樺甸鼎新房地產(chǎn)規(guī)劃設計無項目位置金城公園對面，大興街南側(cè)企劃代理無占地面積19萬建筑面積39萬建筑風格簡歐新古典容積率2.0綠化率38開工時間2010.6景觀類型歐式建筑結構多層磚混高層框簡開發(fā)周期3期總建棟數(shù)60棟剛需盤/學區(qū)房，客群定位為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。銷售及推廣分析銷售情況簡析：整個濱河國際項目分3期開發(fā)；項目共規(guī)劃4700套左右產(chǎn)品，至今共推出：1期500套左右，2期1000套左右至今銷售：1期300套左右2期550套左右尚有3200套左右房源未推?？蛻艉單觯撼山豢蛻粽J同點：房屋品質(zhì)、學區(qū)等未成交客戶抗性：地段客戶構成比例：農(nóng)村：市區(qū)=4：6推廣情況：新城國際樺甸市中端樓盤，簡歐新古典風格，歐式園林景觀，中央1000余平中央水系，緊鄰金城公園，3玻斷橋鋁塑鋼窗為項目最大賣點。優(yōu)劣勢分析：小區(qū)有別墅規(guī)劃，一定程度上拔升園區(qū)品質(zhì)；緊鄰金城公園，園區(qū)1000平水系規(guī)劃；業(yè)主維護活動較多，口碑好。建筑品質(zhì)一般，存在部分窗戶關不上的問題；無園林景觀，綠化較少?；A信息開發(fā)商樺甸鼎新房地產(chǎn)規(guī)劃設計無項目位置金城公園對面，大興街南側(cè)企劃代理無占地面積19萬建筑面積39萬建筑風格簡歐新古典容積率2.0綠化率38開工時間2010.6景觀類型歐式建筑結構多層磚混高層框簡開發(fā)周期3期總建棟數(shù)60棟市場對公園價值認同度低，客群城鄉(xiāng)比例約為3:7。銷售及推廣分析銷售情況簡析：整個新城國際項目分3期開發(fā)；項目共規(guī)劃61棟，3500套左右產(chǎn)品，至今共推出：一期15棟700套左右至今基本銷售完畢尚有2期、3期房源未推戶數(shù)未知?？蛻艉單觯撼山豢蛻粽J同點：現(xiàn)房、品質(zhì)等未成交客戶抗性：價格、位置客戶構成比例：農(nóng)村：市區(qū)=6：4推廣情況：基礎信息開發(fā)商中亞恒建房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設計無項目位置長勝街陽光家園南門西側(cè)30米企劃代理無占地面積25萬建筑面積8758平建筑風格現(xiàn)代容積率2.7綠化率33%開工時間2013.5景觀類型現(xiàn)代建筑結構磚混框架開發(fā)周期2期總建棟數(shù)13棟蘭亭紳苑樺甸市普通住宅項目，現(xiàn)代風格，無園林景觀規(guī)劃，產(chǎn)品以80-90平兩室為主，主打地段和學區(qū)房概念。優(yōu)劣勢分析：學區(qū)房，城西小學（非重點小學）就在項目地；地段好，配套成熟；準現(xiàn)房銷售；戶型以80-90平方米兩室大戶型產(chǎn)品為主。項目整體品質(zhì)一般；戶型進深長、開間短。主打地段及學區(qū)房概念銷售及推廣分析銷售情況簡析：整個蘭亭紳苑項目分2期開發(fā)；項目共規(guī)劃523套產(chǎn)品，至今共推出：523套至今銷售：410套左右價格優(yōu)惠：優(yōu)惠77元/㎡

全款疊加50元/㎡客戶簡析：成交客戶認同點：位置、學區(qū)、工期等未成交客戶抗性：價格、綠化面積少客戶構成比例：農(nóng)村：市區(qū)=5：5推廣情況：12基礎信息開發(fā)商吉林圓方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設計無項目位置長勝大街與光明路交會處企劃代理無占地面積

160000㎡建筑面積

330000㎡建筑風格仿歐容積率1.6綠化率35%開工時間2012.3景觀類型仿歐景觀廣場建筑結構框架開發(fā)周期3期總建棟數(shù)42棟圓方興港項目戶型以80-90平方米兩室大戶型產(chǎn)品為主力，定位為樺甸高端住宅，工期快，信譽度高，口碑好，主打現(xiàn)房、品質(zhì)高端生活。優(yōu)劣勢分析：項目屬于樺甸市中高端住宅項目，英倫建筑風格，仿歐園林景觀規(guī)劃；項目規(guī)劃為三期產(chǎn)品，一期開售幾乎售罄，二期未上市，尾盤時間較多。主打地段及現(xiàn)房以及高端生活銷售及推廣分析銷售情況簡析：整個圓方興港家園項目分3期開發(fā)；項目目前共推出300套左右產(chǎn)品，至今銷售：300套左右剩余產(chǎn)品：未推，具體數(shù)量不詳客戶簡析：成交客戶認同點：位置、工期等未成交客戶抗性：價格客戶構成比例：農(nóng)村：市區(qū)=5：5基礎信息開發(fā)商樺甸市博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設計無項目位置樺甸市渤海大街與金城路交會企劃代理無建筑風格現(xiàn)代施工情況現(xiàn)房建筑結構框架價格3600-3700/㎡紅升嘉園項目戶型面積60-180㎡，工期快，信譽度高，口碑好，主打現(xiàn)房、整套墻磚地磚鋪設。優(yōu)劣勢分析：項目屬于樺甸市中高端住宅項目，現(xiàn)代建筑風格，現(xiàn)房出售；項目現(xiàn)行優(yōu)惠為整套墻磚地磚鋪設，但不能選擇。價格3600-3700/㎡，銷售情況在樺甸市趨于良好。主打現(xiàn)房以及全套地磚墻磚鋪設區(qū)域主要在售樓盤價格及銷售情況樓盤名稱總套數(shù)在售套數(shù)待推套數(shù)多層小高高層月均去化（套）目前優(yōu)惠面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）新城國際3500700480058-1103800—

3950

78-1203450

基本售罄—圓方興港家園300300后續(xù)不詳67-1303700

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基本售罄—濱河國際47001500320054-1163400—

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—7-10

低首付貼磚時代孔雀城5000820418058-1703900—

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3-697/98蘭亭紳苑523523—95-136400091-1403800—

—3

77/㎡紅升嘉園——60-180370020貼磚合計14023384312180——40——受到市場供應量快速增加及限購限貸等政策影響，整體去化速度緩慢，區(qū)域大部分樓盤月均去化量在5-10套；銷售價格集中在在3500-4000元/㎡之間，高層和多層的基礎價差在300元左右；主力戶型面積區(qū)間在70-100㎡之間，同質(zhì)化較為嚴重。市場小結1、2014年樺甸房地產(chǎn)市場供應量巨大，同質(zhì)化嚴重市場競爭壓力巨大；2、樺甸目前中高端項目多有較好的景觀以及園林規(guī)劃，直接提升項目品質(zhì)；3、以市場競品壓力為導向，各個項目采取不同力度優(yōu)惠，如低首付分期、直接減免房款。4、市場基本都處于現(xiàn)房、準現(xiàn)房狀態(tài)，客群對現(xiàn)房及準現(xiàn)房產(chǎn)品有很強購買意向。5、市場多以面積為70-100㎡剛需產(chǎn)品為主。6、市場均價在：3400-3500元/㎡，但仍存在許多底價出售的回遷房，農(nóng)村客戶易用低價房源與品質(zhì)房源價格做不對等比較。7、客戶對于樺甸市場上現(xiàn)有產(chǎn)品，關注點